降強制拍賣門檻香港加速舊樓收購步伐

中評社香港3月18日電／香港政府降低強制拍賣門檻，地產界人士指出，新例通過後，不但令一些收購至八成的項目迅速上馬，同時更令舊樓收購步伐大為加速，有業界估計，每年可望增加十至二十宗舊樓強制拍賣，有助紓緩市區物業供應不足的問題。

　　田生：收樓時間快一倍

　　星島日報報道，田生集團主席區永華表示，在降低強制拍賣門檻後，將會令收樓所須拉鋸時間大為縮短，估計時間得以加快一倍，皆因最棘手的正是很少數持反對意見業主，他們足以拖垮整個項目；在降低收購門檻後，令土地供應增加，有助遏止樓市繼續升溫。他估計，旗下今年完成收購地盤應有三十至四十個，新例落實後有機會超過此數。

　　第一太平戴維斯投資部董事兼聯合出售組主管鄭漢華表示，在降低收購門檻後，可供收購舊樓將大為增加，“以往我們在收購地盤時，一旦發現有‘釘王’，立即收工，現時降低至八成，相對日後工作較容易。”他相信落實新例後，每年可望增加十至二十宗舊樓強制拍賣個案，有助紓緩市區住宅供應不足的問題。

　　韋堅信測量師行商業及投資部董事許偉國表示，新例通過後，相信小業主透過自行齊集八成業權，然後標售物業個案會增加。他相信，落實條例後可增加透明度，對大多數的小業主更加公平。

　　多個項目可即時上馬

　　有業界表示，現時市場上多個收購至八成的項目立即可以上馬，其中恒基早於十多年前在尖沙嘴金巴利道六十八至七十二號以“儲樓”形式收購，樓齡五十二年，已收得八成二業權。此外，筲箕灣道三八三A至三九九號、以及教堂里二至十四號舊樓，樓齡亦已屆五十二年。而紅磡馬頭圍道五十七至六十九號馬頭圍大廈全幢，亦是集齊八成項目。

　　此外，地產代理監管局行政總裁余呂杏茜表示，該局近日已主動約見一家專門負責代表客戶收購舊樓的地產代理公司，提醒該公司管理層有關法例和守則。

財團派大定 銅鑼灣中央樓收購近完成



收購多時的中央樓，財團昨日向業主派發「大定」，意味該廈收購已進入尾聲。為了令收購順利，財團亦於早前接受法團出售該廈平台及天台部分樓面的建議，雖然該批樓面目前尚未獲政府批准解除釘契。

消息人士指出，銅鑼灣中央樓收購現突破，昨日代表財團收購該廈的田生地產，向業主派發相等於樓價一成的大定定金，每戶收取由二十多至逾一百萬，該廈現時已收購逾八成五業權，全幢涉資二十六億元。該廈業主表示，中央樓收購多次，惟每一次皆令他們失望而回，財團在落實收購後退軚，惟是次進入收大定程序，意味收購即將完成，他表示，田生早前向該廈每戶派放臨時定金，昨日亦按照收購進程，將大定交到律師樓，有小業主即時到律師樓索取，雙方計畫於九月二十七日成交，屆時該廈收購將畫上句號。

另一名小業主表示，相信基於近期樓市好，因此，財團收購亦特別進取。據了解，新買家決定重建商廈。另一方面，中央樓法團早前就該廈天台及平台業權，向政府解除「釘契」，雖然解除釘契尚未獲批，他們已將這涉及業權八十四份、佔業權總數百分之三的物業，售予財團，索價六百二十萬元，財團亦急不及待地接受。

於六五年興建的中央樓，天台及平台早年較舊，並由屋宇署發出維修令，但一直以來，這些地方並沒有實際用途，業主未有理會，後來屋宇署執行維修令，並將物業釘契，該廈業主近期重拾這被遺忘部分。

消息人士指出，中央樓雖然集逾八成一業權，惟部分業主態度飄忽，若他們退軚，將會令業權不足八成，於是有業主留意該被釘契部分，希望藉着解除這障礙，增加大廈的業權。原來，上述被釘契的部分，相當於該廈業權的百分之三，等同該廈一個五、六百方呎的單位。於是法團成員安排業主召開大會，取得足夠票數同意，由立案法團支出款項，作為解除釘契的費用，涉及物業的維修、差餉等行政費用，有業主指出，涉及款項約十萬元，以這十萬元取得百分之三的業權，非常值得。不過，現時尚未得到政府批評，估計需時數個月。

雖然如此，業主已將這百分之三業權售予收購財團，涉資六百二十萬元，並將款項按照每戶業權攤分，中央樓共二百四十九伙，每戶取得款項由二萬三千元至四萬七千元不等。

禮信大廈放售有惡鬥


繼中國中冶早前奪得西環南里重建項目之後，樓齡達五十二年的銅鑼灣禮信大廈，放售逾八成半的業權，由於地皮可塑性較高，獲得逾20家發展商查詢，當中更不乏內地背景的中資財團，冀於本港熾熱的地產市場分一杯羹。

高度不限 中資覬覦

市區地供應少，財團遂透過不同途徑搶吸「靚地」，其中收購舊樓業權成為近年新趨勢。中原測量師行董事張競達表示，上月以私人邀約形式放售的禮信大廈逾八成半業權，昨日截止，期內接獲逾20家發展商查詢，中原稱，當中不乏內地背景公司，該項目現緊接招標推出，整個項目完整業權意向價維持約18億元。
市場人士表示，禮信大廈地盤面積逾1萬平方呎，令項目可塑性較高，加上地皮沒有高度限制，亦毋須補地價，所以吸引不少發展商表示興趣。
隨着強拍門檻降低後，聯合業權出售的物業近月獲財團追捧。其中，西環南里4至14號逾95%業權獲中國中冶旗下公司以逾2.2億元奪得。另九龍灣啟德大廈約82%業權獲投資者以約12.3億元購得。

「爛尾樓救星」12.3億購啟德大廈


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(綜合報道)(星島日報報道)舊樓強拍門檻放寬後，除本地發展商積極收購舊樓外，來勢洶洶的神秘財團亦加入，本報獲悉，一家專攻內地爛尾樓的「爛尾樓救星」，擊退多家發展商，斥資約十二億三千萬元，收購九龍灣大型項目啟德大廈約八成二業權，財團已逐一與小業主簽署買賣合約，並於昨日支付三千萬元定金。

該神秘買家為王新興集團，做製衣起家，於六年前趁市道低潮，連環掃入內地多個省市爛尾樓壯大實力，近期將資金重投本港舊樓市場，其中達四十八年樓齡的啟德大廈成為目標。

啟德大廈小業主代表鍾肇崗向本報證實，王新興集團近月透過全資持有的東展有限公司，收購該廈八成二業權，作價達十二億三千萬元，預期百分百業權，涉資為十五億元，該買家陸續與小業主簽妥臨時買賣合約，涉及約二百六十多個業權，昨日正式交付臨時定金三千萬元，存放代表小業主的律師樓。

鍾氏續說，發展商預備用一年時間完成交易，並會分階段付樓價兩成，於明年五月完成交易。

本報致電東展有限公司查詢，該公司發言人黃穎華證實，集團已對啟德大廈展開收購，惟有關詳情暫時未能透露。市場消息指出，啟德大廈自從年前招標後，頻獲多家大型發展商積極研究，惟出價一直未到達小業主意向，這家於本地完全不起眼的財團，以銀彈政策突圍，出價較其他大型發展商為高，條件亦較佳。

中原測量師行董事張競達指出，以上述收購價計算，平均樓面呎價約二千七百二十七元，該廈要補地價，估計涉資約十億元，每方呎約一千八百元，連同建築費及利息每方呎成本逾二千元等計算，預料重建成本每方呎逾六千五百多元，將成區內新指標，預期重建後賣樓每呎介乎八千至九千元。區內代理指出，現時同區新盤譽‧港灣平均呎價約八千元，該物業重建後，有望挑戰區內新高。

除價格吸引外，買家收購條件亦較優厚，據鍾肇崗指出，昨日在交付定金三千萬時，並與小業主簽訂協議，若買方於未來三個月內單方面放棄收購，要將當中五百萬元留給小業主。據收購業內人士稱，這有別於一般財團做法，若買家放棄收購，小業主要悉數退回訂金，反映該財團願意開出更好收購條件。

該廈另一名小業主認為，買家出價合理，住宅單位實用每呎約七千五百元，以面積約五百至六百方呎單位，每個涉資約四百至四百七十萬元，商鋪收購價每方呎約二萬五千至二萬六千元，車位每個由一百二十萬至一百五十萬元不等。

啟德大廈於二○一二年四月，樓齡屆滿五十年，符合政府強拍新例，該廈若於明年五月完成交易，樓齡已超過四十九年，距五十年時間不遠，買家可安心部署強拍。

該物業現址由四座物業組成，樓齡均達四十八年，涉及二百八十八個住宅單位，十六個地鋪及一百個車位，總業權達三百二十八份，該廈佔地逾六萬方呎，可建商住樓面超過五十五萬方呎，是市區罕有供應。

地產代理監管局行政總裁余呂杏茜... what a name...

港島大坑爆舊樓收購戰


市區貴重地皮難求，尤其港島區地皮供應更矜貴，一向是金朝陽收購焦點的大坑，近日爆發收購戰，區內重士街及禮賢街一幢佔地六千五百多方呎的舊樓，田生地產及金朝陽爭相購入單位，其中田生以每方呎實用計算八千元，購入逾一成四業權，成功於物業「落釘」，令市值總投資逾六億元的項目，收購結果成為未知之數。

金朝陽近年於港島大坑成功收購了多幅地皮，部分全幢舊樓更轉售獲利，惟區內一幢極具地利物業，位於重士街二至十二號禮賢街一至十一號單邊舊樓，卻爆發了收購戰，除了金朝陽策劃多時進行收購外，田生地產亦捷足先登。

消息人士透露，田生地產向來收購舊樓，均高調通知業主開會，等待一定成數的小業主願意出售，才落實有條件的收購，惟是次收購方式一反常態，低調地以一次過付款形式購入數個單位，顯示對該舊樓志在必得的決心。

至今為止，田生地產已購入該廈九個單位，於該舊樓總數七十二個單位當中，所佔業權超過一成四，成功於物業「落釘」，足夠影響日後物業收購結果，皆因現時強制拍賣條例下，物業擁有人必須取得逾九成業權，才有望透過強制拍賣一統業權，因此，當田生取得一成四業權的情況下，對手沒有可能取得九成或以上業權，最終未能一統業權，可能拖慢物業收購過程，收購結果亦是未知之數。

土地註冊處資料顯示，興萊國際有限公司於去年十一月開始，合共購入上述舊樓八個單位，分別有二樓四室、三樓五室、四樓六室及八室、五樓四室及六室等，購入價介乎三百六十萬至三百九十萬元。有代理表示，該物業實用面積由四百五十至四百八十多方呎，折合呎價為八千元。興萊國際登記地址為旺角彌敦道六五五號胡生社高層單位，消息指是田生地產有關人士。

另外，顯望有限公司亦於上述舊樓大手掃入逾十二個單位，包括該廈四樓及五樓大部分單位，作價介乎二百萬至四百五十萬元，根據公司註冊處資料顯示，該公司董事為關濟明，關氏為金朝陽集團執行董事。本報就有關收購消息向金朝陽查詢，惟暫未有回應。

消息指出，上述舊樓位於禮賢街及重士街，位處單邊位，於大坑區內密集的舊樓，佔據極為有利位置，將來重建景觀亦開揚，該幢舊樓樓高六層，地鋪十二伙，住宅六十伙，舊樓佔地六千五百二十五方呎，以重建九倍計算，總樓面為五萬八千七百二十七方呎。

地產界人士表示，以該項目樓面地價逾六千五百元計算，加上建築費及利息，估計總投資逾六億元，不過，由於財團爭相收購，反而令項目收購進展存不明朗因素，收購結果亦是未知。

大坑區內舊樓林立，金朝陽近年積極收購區內物業，目前，金朝陽如火如荼地收購中的，尚包括重士街和華倫街一帶舊樓，與上述重士街及禮賢街舊樓，相隔僅一條街，收購中的包括重士街及華倫街十三至十七號舊樓，以及二十一至二十七號一批住宅樓物業，這些單位收購價由二百萬至七百萬元不等。

金朝陽於區內亦有成功完成收購項目，並沽出獲利，今年五月份，金朝陽沽出大坑重士街一至十一號及華倫街三至十一舊樓，涉資四億七千萬，集團並預計出售物業後淨收益約為一億九千六百萬元。

田生集團(8136.hk)獨資發展九龍城賈炳達道舊樓

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田生區永華稱，獨資發展九龍城賈炳達道舊樓，將重建為兩層商場及一幢二十五層高住宅大廈。

田生晉身發展商，並將於九龍城區打造兩個項目，其中，九龍城賈炳達道舊樓八成三業權，作價二億零八百萬元，項目總投資五億二千六百萬元，將重建兩層商場及一幢二十五層高住宅大廈。另外，同區聯合道項目則夥拍基金發展，並由田生持三成股份。

田生地產主席區永華表示，早前購入的賈炳達道一百四十二至一百五十二號舊樓八成三業權，再加上公司自置的一個地鋪，將擁有該物業近八成七權益，並計畫收購餘下七千七百平方呎未收購的小部分單位，相信收購無難度。

他指出，上述由田生獨資發展，亦是田生晉身發展商的首個項目，初步計畫重建成為兩層商場及一幢二十五層高住宅大廈，總面積約七萬方呎，其中一萬方呎作店鋪，約六萬方呎用作住宅，預期將於二○一五年完成，根據初步估計，舊樓收購價合共涉三億元，總投資額約五億二千六百萬元。

他表示看好九龍城區，皆因該區為九龍塘的伸展，區內多為低密度舊樓，地方空曠，居住環境較理想，集團看中上述項目，皆因上址不但毗鄰大型商場九龍城廣場，而且前臨公園，接有無遮擋的永久景觀。此外，隨着啟德大型發展計畫落實後，該區將會發展郵輪碼頭等大型項目，令區內發展更有潛力。

他又說，旗下自行發展的項目，將會選一些地盤面積約一萬方呎，並鎖定一些具發展豪宅潛力的地區，至於長遠發展目標，則是夥拍大型發展商等合作發展，集團佔有關項目約一成權益，希望除了一些中小型項目外，亦可染指一些較大規模的發展項目。

其餘兩個項目計畫夥拍基金，其中九龍城聯合道十八至三十二號項目，田生佔三成，基金佔七成，已收購大部分業權，尚餘一至二伙尚未收購，同時亦正計畫併購毗鄰舊樓，以擴大地盤面積。據資料顯示，該項目佔地一萬零七百二十七方呎，地積八倍，可建總樓面八萬五千八百一十六元，

早前，地產代理監管局發出舊樓收購指引，要求於收購舊樓時，需要由買方先簽署，區永華認為，這樣做法對於大發展商及收購財團有利，小發展商等則會有財政壓力。


-他解釋說，現時一般收購做法都由業主先簽署，然後當舊樓集齊指定業權（例如到達八成），才由買家簽署，這時業主才有定金收，區氏認為，收購存很多變數，若甫開始，由買方簽署，即派錢予業主，會給他們有過分期望，有機會令他們作出錯誤決定。

他並表示，新例由於要求買方先簽署，即買方簽署需要付定金，對於具有財力的大型發展商或收購財團較為有利，反而，對於小型發展商或小型收購財團較不利，相信他們不會有足夠的資金，於同一時間開展多個地盤。

田生收購銅鑼灣12幢舊樓發表人 　

強制拍賣門檻降低至八成，財團更積極收購舊樓。田生吼準銅鑼灣大坑浣紗街及華倫街十二幢舊樓，並採取「見一個收一個」的策略，目前已於區內收購逾三成業權，涉及約七億元，該十二幢舊樓佔地六萬四千五百一十五方呎，可建樓面逾五十萬方呎，若收取百分百業權，預期涉資逾二十三億元。

位處銅鑼灣的上述舊樓，位處浣紗街、華倫街、新村街及銅鑼灣道範圍內，幅員廣大，該十二幢舊樓分別由多條橫街相隔，計有安庶庇街、京街及布朗街，舊樓地盤面積六萬四千五百一十五方呎，涉及只有六百五十二伙，包括住宅及部分鋪位，由於樓高由三至五層，物業極具重建價值，若以地積比九倍計算，可建總樓面約五十八萬零六百三十五方呎。

市場消息透露，田生地產早已吼準這些舊樓，不過，是次收購方式與慣用的方法不同，一般做法都是集齊業權才落實收購，惟在強制拍賣門檻降低後，田生採取「見一伙買一伙」的策略，只要有放盤，田生即積極購入，該集團已成功收購這些舊樓約三成業權。

根據土地註冊處資料顯示，新村街十八號全幢舊樓，以二千八百萬元易手，買方順享有限公司，董事包括禤寶華及羅泰安，兩人均為田生地產職員，過往曾以不同的公司名義，代表發展商收樓。市場消息指出，上述新村街十八號地盤面積約一千多呎。

事實上，順享有限公司近月積極收購大坑區內舊樓，今年四月份先後購入新村街九至十二號及二十五號十四個單位，住宅平均每戶約二百五十萬元。於上述舊樓附近的重士街二至十二號及禮賢街一至十一號，則以涉資約一億一百二十萬元易手，買家宇堡有限公司，董事同樣為禤寶華及羅泰安。

消息更指出，這些佔地範圍廣闊的舊樓，背後買家為近年積極收購舊樓的大型發展商恆基，不過，消息尚未得證實。

過往大坑區一直是舊樓收購公司金朝陽的目標，區內有該公司透過舊樓收購重建的新盤尚巒，隨著田生積極插手，現時大坑所有舊樓幾乎為財團劃分範圍。不過，基於上述浣紗街、華倫街、新村街及銅鑼灣道舊樓，直至目前為止，田生只收購約三成的業權，不排除其他財團介入，由於這些舊樓分為多個地段，只要有財團在其中的一個地段收購兩成的業權，即阻礙強制拍賣。

另一方面，由於上述舊樓範圍大，若有財團在上述舊樓某一地段收購逾八成業權，只要該地段有足夠的地盤面積，財團亦可以拆樓重建。

區內近期有金朝陽旗下新盤尚巒，項目提供一百六十四伙，預計於明年下半年落成，現時只餘下兩伙，將待入伙後以現樓形式推售。

旺角漢英擬重建銀座商廈

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■九龍旺角彌敦道724至726號漢英大廈之全幢物業以3.198億元易手。

——宏安斥3.2億收購 科達持貨6年賺近2億

　零售業前景理想，吸引不少投資者入貨。科達地產旗下九龍旺角彌敦道724至726號漢英大廈之全幢物業以3.198億元易手，持貨6年獲利近2億元，升值1.6倍。買家為宏安集團(1222)，計劃重建銀座式商廈作收租用途。　■本報記者 周穎、梁悅琴

　科達地產主席湯君明表示，集團剛透過韋堅信測量師行以3.198億元售出旗下旺角彌敦道724至726號漢英大廈之全幢物業，目前大廈只有兩個地面舖位以一個月短租形式放租，每月租金收入約20萬元，其餘樓面均交吉。

13層商住大廈 樓面3.2萬呎

　資料顯示，漢英大廈為一商住大廈，樓高13層，涉及總樓面面積為32,200平方呎，以成交價3.198億元計算，成交呎價約9,932元。他透露，物業原為由舖王之稱的鄧成波當年以1.8億元購入，物業及後成為銀主盤，科達於04年間以1.22億元向Citibank購入銀主盤，折合當時交易呎價約3,088元。即至今持貨6年，獲利1.978億元，物業升值逾1.6倍。

　宏安地產助理總經理楊桂玲昨表示，由於項目現為交吉，且少有已統一業權，計劃把漢英大廈翻新或重建，但仍要看則師意見，若重建會建銀座式商廈。她認為，購入價合理，加上物業罕有性，因此購入作收租用。

　她指出，今年以來該公司已斥資1.3億元購入紅磡北拱街2至8號地盤，計劃作住宅用，地盤佔地4,000呎，地積比率9倍，可建樓面約3.6萬呎，但未定住宅單位面積。

旺角道亨大廈放售下周揭盅

　湯君明又透露，同時放售的旺角道亨銀行大廈，物業樓高17層，意向價約4.3億元，有機會最快下周初公佈最新消息。

愉景樓兩層延期截標一周

　另外，中原(工商舖)寫字樓部高級營業董事何紹榮表示，由中原(工商舖)負責招標的銅鑼灣禮頓道1至7號愉景樓2至3樓，自招標以來，反應踴躍，業主特意將截標日期延後一周，至8月19日，以便更多準買家有足夠時間作仔細考慮及準備。

　銅鑼灣禮頓道1至7號愉景樓2至3樓，總建築樓面近1.8萬平方呎，附設獨立入口及專用升降機。現時由香港管理專業協會(HKMA)作辦事處之用。物業可以交吉形式易手，或由該協會以月租45萬元，售後租回物業。據市場人士估值，物業市值1.5億元。何氏指出，若按市場估值價錢成交計，物業租金回報達3.6厘。

中央樓集逾90%業權

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樓齡四十六年的銅鑼灣中央樓，收購有突破進展，近期有更多業主加入出售行列，昨日再有接近一成業主收取大訂，令該項目所集得的業權由八成提升至逾九成，得以提前四年引例申請強拍，毋須等待物業樓齡到達五十年。自從強拍門檻由九成降至八成，舊樓收購進展迅速，其中銅鑼灣中央樓自從集逾八成業權後，願意將單位出售的業主亦漸增加，消息人士透露，近期再有一成業主加入賣樓行列，該批業主並於昨日收取樓價一成的大訂，令該廈集合業權逾九成，大大地縮短收購時間。由於該項目將於九月二十七日完成交易，屆時買家可立即申請強拍該廈。
據悉，目前只有十八個單位未獲收購，佔業權不足一成，主要包括遺產物業、業權未清晰以及聯絡不上業主的。
業界人士指出，上址業權由八成增至九成，買家將會較方便，皆因借貸較容易，一般來說，若然物業收購涉及時間長，銀行視為風險較高，批出貸款不多，相反來說，集逾九成業權的舊樓，銀行借多兩成也沒有問題。
銅鑼灣中央樓獲基金以二十六億元收購，小業主不乏投資者，昨日有小業主接受本報查詢時說，相信於該階段賣樓是不錯的選擇，不過，套現得來的資金，並不容易找合適的投資項目。
於一九六四年落成中央樓，樓高十一層，地下及地庫為總統商場，一至十樓為住宅，共提供約二百四十五伙。該物業坐落於謝斐道五三一號，接近銅鑼灣世貿中心，買家選擇重建商廈，上址佔地約一萬五千二百方呎，規劃為「商住」用途，已獲屋宇署批准可重建一幢三十一層高商廈，地積比十五倍，涉及樓面約二十二萬八千零二十二方呎，相信重建後商場價值最高。

強拍效應上月逾１０舊樓獲批重建，４個為恒地持有

　　政府降低舊樓強制拍賣門檻後，發展商加快收購步伐，上月逾１０個舊樓項目獲批准重建，
其中４個為恆地（０００１２）持有，為集團增加５６﹒２萬平方呎可發展樓面，包括北角京華
道項目（亞洲凍倉舊址），准建２幢２８層高海景豪宅。
　　恆地獲批准重建的４個舊樓項目中，以北角京華道１４至３０號發展規模最大，坐落於長實
（００００１）海逸君綽酒店旁邊，由於前面臨海的１幅海旁地皮已被劃為休憩用地，故大部分
單位均可享有海景，前望紅磡尖東海旁及側望尖沙咀維港景致，屬港島區罕有的臨海用地，勢將
被打造為區內另一個豪宅項目。
　　該項目已於去年底獲城規會批准以地積比率７﹒５倍，重建２幢３２層高住宅物業，涉及
２９７個單位。
　　恆地另位於炮台山歌頓道１至７Ａ號，准建１幢３１層高住宅物業，樓面面積約６１３４２
平方呎；另位於深水埗福榮街１８４至１９８號項目，准建一幢３５層高商住物業，樓面面積約
７１２５０平方呎；至於紅磡馬頭圍道５７至６９號馬頭圍大廈，則准建兩幢３１層（包括五層
平台）商住物業，總樓面面積２０４﹐６８０平方呎。
　　另外，田生（０８１３６）一直進行收購的２個港島區舊樓物業，亦獲批出建築圖則，其中
西環卑路乍街３２至３８號，可重建為１幢４６層商住物業，住宅總樓面面約１４５﹐８３８平
方呎，而非住宅樓面面積則約３２，９７０平方呎。
　　至於上環南里１１至１７Ａ則可重建為１幢３３層商住物業，住宅總樓面面約４０８１０平
方呎，而非住宅樓面面積則約３１５０平方呎，據悉兩項目均獲新地（０００１６）洽購

禮信大廈集逾85%業權標售

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(綜合報道)(星島日報報道)位於銅鑼灣的禮信大廈，自推出聯售以來，據了解已接獲多達三十個查詢，當中更佔六成為發展商，消息指，曾查詢該廈的發展商包括恒基、金朝陽等，現時項目的意向價為十八億元。

銅鑼灣禮信大廈將在下周三截標，中原高級營業董事何偉強表示，項目推出聯售至今，已接獲三十個查詢，其中六成為發展商，包括大、中、小型，其餘四成查詢則來自基金及財團等，不少發展商洽購態度積極，洽談過程中並涉及不少技術性問題，反映購買意欲高，預料是次截標反應將不俗。

何氏續稱，該廈涉及業權份數四百份，現已集合了三百四十三份業權，即百分之八十五點七五，意向價十八億元（百分百業權）。

現址上蓋建築面積為十萬八千方呎，住宅單位實用面積由五百八十至一千一百二十六方呎，每方呎收購價為一萬四千至一萬五千元，地鋪實用面積則由一百至四百方呎不等，每方呎收購價由三萬至七萬元。

資料顯示，禮信大廈現時樓齡已五十一年，合乎四月放寬強制拍賣門檻的樓齡要求，因此只需集合八成業權就可進行強拍，同時，項目地盤面積約一萬零一百七十三方呎，屬丙類地盤，沒有高度限制，若重建商住物業，最高地積比為十一點三倍，十一萬五千二百六十方呎，以意向價計算，樓面呎價達一萬五千六百一十七元。

中原測量師行董事張競達表示，未來重建後，住宅單位呎價可望售逾一萬九千元，商鋪則約五萬元。消息指，曾查詢該廈的發展商包括恒基、金朝陽等。有發展商則指，該廈意向價較高，加上要透過強制拍賣才能一統業權，故此不少仍在考慮是否入標。

區永華指收購舊樓不易為



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張詩民報道

立 法 會 上 星 期 通 過 將 舊 樓 強 制 拍 賣 的 門 檻 ， 由 9 成 降 低 至 8 成 業 權 ， 4 月 1 日 生 效 。 現 正 在 港 島 及 九 龍 區 從 事 收 購 逾 40 年 樓 齡 舊 樓 的 田 生 集 團 (8136) 旗 下 的 田 生 地 產 ， 主 席 區 永 華 表 示 ， 降 低 強 拍 門 檻 有 助 加 快 完 成 收 購 。

強 拍 制 度 在 1999 年 實 施 ， 在 下 月 開 始 ， 樓 齡 逾 50 年 、 餘 下 一 戶 拒 絕 接 受 收 購 ， 而 業 權 超 過 1 成 的 樓 宇 ， 及 樓 齡 30 年 以 上 的 工 業 大 廈 ， 強 拍 門 檻 都 會 被 降 低 。

區 永 華 表 示 ， 通 過 降 低 強 拍 門 檻 後 ， 公 司 收 到 的 查 詢 顯 著 增 加 ， 亦 有 來 自 深 水  幾 十 名 業 主 主 動 要 求 公 司 協 助 收 購 。 他 表 示 ， 在 1 月 底 發 生 馬 頭 圍 道 塌 樓 事 件 後 ， 政 府 加 快 推 行 強 制 驗 樓 的 步 伐 ， 業 主 不 希 望 承 擔 驗 樓 及 維 修 費 用 ， 所 以 傾 向 被 收 購 ， 亦 可 趁 機 改 善 居 住 環 境 。

區 永 華 又 說 ， 目 前 公 司 有 近 10 個 項 目 已 完 成 收 集 8 成 或 以 上 的 業 權 ， 當 中 包 括 銅 鑼 灣 中 央 樓 、 西 環 大 樓 、 土 瓜 灣 馬 頭 圍 大 廈 等 ， 其 餘 洽 談 中 的 收 購 則 分 散 在 深 水  及 筲 箕 灣 等 地 區 ， 估 計 今 年 能 完 成 約 40 個 項 目 收 購 ， 涉 及 約 4000 個 單 位 ， 較 去 年 18 個 項 目 ， 涉 及 近 1400 個 單 位 大 幅 增 加 。 他 又 說 ， 今 年 的 收 購 額 將 會 由 去 年 約 70 幾 億 元 ， 增 加 至 逾 100 億 元 。

全 港 約 有 4000 幢 50 年 或 以 上 樓 齡 的 舊 樓 ， 區 永 華 表 示 ， 一 般 舊 樓 的 混 凝 土 約 有 50-60 年 壽 命 ， 部 份 鹹 水 樓 的 樓 宇 結 構 更 差 ， 並 出 現 鋼 筋 外 露 的 情 況 ， 即 使 屋 宇 署 向 舊 樓 發 出 修 葺 令 ， 亦 都 因 為 大 部 份 業 主 並 非 舊 樓 住 客 、 部 份 已 移 民 或 已 去 世 ， 齊 集 業 主 夾 錢 維 修 非 常 困 難 ， 加 上 部 份 業 主 是 「 釘 子 戶 」 ， 一 邊 購 入 舊 樓 單 位 「 落 釘 」 等 待 被 收 購 獲 得 補 償 之 餘 ， 亦 一 邊 將 單 位 變 成 「  房 」 ， 分 間 成 多 個 房 間 出 租 ， 不 單 不 願 意 出 錢 維 修 ， 即 使 有 人 提 出 收 購 意 向 ， 都 會 大 幅 提 高 叫 價 ， 以 獲 取 更 高 補 償 ， 所 以 區 永 華 說 ， 「 釘 子 戶 」 是 收 購 舊 樓 最 頭 痛 的 問 題 。

他 舉 例 說 ， 假 設 有 發 展 商 提 出 以 1 億 元 收 購 一 幢 有 20 個 單 位 的 舊 樓 ， 原 則 上 每 戶 業 主 可 平 均 分 得 500 萬 元 ， 不 過 如 果 「 釘 子 戶 」 叫 價 高 於 500 萬 元 ， 則 其 他 小 業 主 所 獲 得 的 補 償 金 額 會 少 於 500 萬 元 ， 因 為 其 他 小 業 主 被 扣 減 的 補 償 ， 會 用 作 彌 補 「 釘 子 戶 」 的 意 向 價 ， 對 其 他 小 業 主 不 公 平 。 而 「 釘 子 戶 」 本 身 可 能 持 有 超 過 1 成 業 權 ， 在 強 拍 門 檻 未 降 低 前 ， 是 收 購 舊 樓 不 成 功 的 致 命 傷 ， 或 會 令 收 購 告 吹 。 區 永 華 預 期 ， 在 門 檻 降 低 至 8 成 後 ， 「 釘 子 戶 」 成 本 增 加 ， 將 有 助 收 購 舊 樓 的 步 伐 加 快 。

在 強 拍 條 例 下 ， 現 時 業 主 只 要 籌 集 足 夠 9 成 業 權 ， 即 可 向 土 地 審 裁 處 申 請 強 制 拍 賣 餘 下 業 權 ， 如 果 持 有 餘 下 業 權 的 小 業 主 反 對 ， 可 向 土 地 審 裁 處 抗 辯 ， 不 過 如 果 敗 訴 ， 則 有 機 會 支 付 高 昂 的 堂 費 。 強 拍 的 目 的 ， 是 希 望 統 一 業 權 重 建 ， 而 透 過 拍 賣 競 投 機 制 ， 令 小 業 主 獲 得 較 高 ， 或 較 貼 近 市 價 的 補 償 金 額 。

不 過 ， 過 去 大 部 份 強 拍 申 請 個 案 都 沒 有 通 過 拍 賣 取 得 最 高 價 ， 反 而 以 底 價 成 交 。 區 永 華 表 示 ， 由 於 很 多 強 拍 申 請 在 未 正 式 上 庭 前 ， 已 經 完 成 收 購 協 議 ， 而 發 展 商 在 提 出 收 購 期 間 已 付 出 一 定 成 本 ， 當 中 包 括 利 息 、 佣 金 、 交 吉 及 搬 遷 等 費 用 ， 況 且 市 場 上 有 其 他 舊 樓 可 供 收 購 重 建 ， 各 個 發 展 商 一 般 都 彼 此 認 識 ， 在 「 君 子 不 奪 人 所 好 」 的 情 況 下 ， 其 他 發 展 商 一 般 都 不 會 參 加 競 投 。

在 辦 公 室 中 放 有 區 永 華 及 恒 基 地 產 主 席 李 兆 基 的 合 照 ， 原 來 恒 地 是 田 生 的 大 客 。 區 永 華 說 ， 其 他 發 展 商 都 希 望 收 購 港 島 區 舊 樓 ， 或 者 大 面 積 的 舊 樓 群 ， 但 恒 地 卻 不 太 「 揀 擇 」 ， 每 區 都 有 興 趣 ， 例 如 馬 頭 圍 大 廈 就 是 恒 地 透 過 公 司 收 購 的 項 目 。 區 永 華 說 ， 公 司 一 般 先 收 購 舊 樓 業 權 ， 當 業 權 收 集 至 80-90% ， 就 會 納 入 公 司 的 「 勾 地 表 」 讓 發 展 商 參 考 ， 如 果 項 目 估 值 符 合 發 展 商 的 「 心 水 」 ， 發 展 商 就 會 收 購 該 項 目 重 建 ， 而 公 司 則 從 中 收 取 佣 金 。

雖 然 有 大 型 發 展 商 做 大 客 ， 不 過 區 永 華 表 示 ， 這 盤 生 意 不 易 做 。 收 購 舊 樓 的 過 程 漫 長 ， 可 能 是 1-3 年 ， 亦 可 能 更 長 的 時 間 ， 當 中 亦 需 支 付 租 客 補 償 、 查 冊 費 、 到 海 外 請 業 主 簽 約 的 費 用 、 拆 除 僭 建 物 及 人 工 等 成 本 ， 如 果 收 購 成 功 可 獲 得 佣 金 ， 但 如 收 購 失 敗 則 會 帶 來 損 失 。

若 將 收 購 得 來 的 舊 樓 自 行 重 建 發 展 ， 會 否 為 成 為 未 來 盈 利 增 長 點 ？ 區 永 華 認 為 這 樣 會 有 角 色 衝 突 。 一 方 面 舊 樓 業 主 會 認 為 公 司 只 為 收 購 重 建 ， 不 會 考 慮 原 有 業 主 的 利 益 ， 在 洽 談 收 購 條 件 時 的 難 度 更 高 ； 另 一 方 面 ， 發 展 商 又 會 認 為 公 司 會 預 留 較 優 質 的 項 目 自 行 發 展 ， 損 害 發 展 商 對 公 司 的 信 任 ， 所 以 未 來 會 繼 續 現 有 的 角 色 ， 即 從 事 物 業 合 併 及 經 紀 業 務 。

永 豐 金 融 研 究 部 主 管 涂 國 彬 表 示 ， 市 場 及 政 府 都 關 注 舊 樓 安 全 問 題 ， 尤 其 是 早 前 發 生 馬 頭 圍 道 塌 樓 事 件 及 強 拍 門 檻 下 調 ， 都 對 專 門 從 事 舊 樓 收 購 的 田 生 集 團 股 價 有 利 ， 不 過 公 司 股 價 自 去 年 下 半 年 起 ， 走 勢 一 直 向 上 ， 現 時 維 持 在 20 天 平 均 線 之 上 ， 預 期 短 期 股 價 有 機 會 回 調 至 0.58-0.6 元 ， 但 股 價 若 在 0.62 元 企 穩 ， 則 可 上 試 0.75 元 的 去 年 高 位 。 不 過 他 指 出 ， 公 司 股 價 亦 會 受 到 樓 市 基 調 、 政 府 的 房 屋 及 舊 樓 重 建 政 策 所 影 響 ， 投 資 者 需 留 意 這 些 風 險 。

涂 國 彬 又 說 ， 市 場 上 以 舊 樓 收 購 為 單 一 業 務 的 上 市 公 司 不 多 ， 即 使 較 受 投 資 者 熟 悉 的 金 朝 陽 (0878) ， 亦 身 兼 發 展 商 及 中 介 人 的 角 色 ， 兩 間 公 司 的 資 金 運 用 及 管 理 學 問 都 不 同 ， 相 信 不 會 出 現 直 接 競 爭 。

太古洽購鰂魚涌三唐樓

【本報訊】近年發展商積極併購舊樓增加土儲，市傳太古地產有意收購鰂魚涌海灣大廈、海傍新樓及華源新樓 3幢樓齡接近 50年的舊樓，以進一步擴展太古坊一帶版圖，估計收購涉資 10億至 15億元。消息傳出，太古地產高調地在上月透過一家律師樓，向上述 3幢唐樓的業主立案法團及小業主發信，提出收購意向。據了解，財團出價約為實用面積每方呎 1萬至 1.1萬元，有測量師估計，整個項目總收購價約 10億至 15億元。

本報記者昨日走訪上述物業，發現每座大廈的入口處均有張貼開會告示，內容為「商議太古地產對收購本大廈事宜」。本報就此向太古方面查詢，但集團發言人不作回應。海灣大廈、海傍新樓及華源新樓樓齡 48至 49年， 8至 9層高，共有 285伙，面積 341至 523方呎。過去數年只有零星成交，但近期成交量增加， 3幢物業共有 16宗，呎價由初時不足 4500元，躍升至最近 6500至 7000元；當中有 14宗買賣由公司購入，大部份為 BVI（海外註冊）公司。物業地下有 37個商舖，據知大部份已由太古持有。市場估計，太古早已擁有 3廈逾兩成業權。太古在鰂魚涌一帶已有 13幢工商物業長線收租，出租率逾九成。海灣大廈及海傍新樓地盤面積約 1.5萬方呎，可重建成商廈；佔地約 5000方呎的華源新樓則規劃為住宅，但仍可申建改為商業用途。

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置地和黃積極重建增值

中環甲級寫字樓前景看俏，為了增加物業組合的增值，近年區內大地主置地已計劃把交易廣場3層高零售物業富臨閣重建為1幢樓高5層的商用物業，並已於去年獲屋宇署批准圖則，總樓面增加7,000呎至49,438呎，重建後約80%至90%會作甲級寫字樓。

　此外，和記黃埔於08年亦申請把位於中環夏愨道10號的和記大廈，由現時的23層高改建為47層高，其圖則亦已獲屋宇署批出。雖然，總樓面由現時的504,000呎略減2%至493,496呎，但和記大廈高度將增高1倍，以便增加全海景寫字樓層的數目。直至目前，和記大廈的重建時間，與富臨閣一樣尚未落實。

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太古坊二期重建獲土諮會支持
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【明報專訊】曾經兩度被城規會否決的太古坊第二期重建，今年初減高度再闖城規會，延遲至今未有決定，不過發展商向發展局屬下的發展機遇辦事處敲門後，獲轉交至土地及建設諮詢委員會討論，獲得土諮會支持。土諮會認為計劃可增加甲級寫字樓樓面，支持香港經濟發展及創造更多休憩空間，為魚涌注入新動力。


太古坊控股有限公司擬推展第二期重建計劃，將和域大廈、康和大廈及常盛大廈重建成兩座甲級寫字樓。城規會在07年及08年否決計劃，指建築物佈局阻擋觀景和通風廊、大部分休憩用地只在較後階段提供、建築物高度過高，違反保護山脊線原則。


太古坊年初向城規會提出新建議，將兩大樓高度各減8層至51層及46層，可提供201.5萬平方呎甲級寫字樓樓面，並提供6400平方米的私人休憩用地。不過，有關計劃早前亦遭中信泰富及附近居民反對。


同意港大青蓮台建宿舍


土諮會經討論後，認為計劃能提供額外甲級寫字樓樓面，支持香港經濟發展，並創造更多位於地面的休憩空間。


另外，土諮會又同意香港大學改裝堅尼地城青蓮台前漢華中學作為大學宿舍的方案，該方案將在下周五的城規會討論。方案移除現建築物部分結構，改建成庭院，以盡量接近《建築物條例》所要求的上蓋面積上限。


廣州的譽德萊教育機構有限公司提出在西貢白腊興建一所國際學校和住宿設施，土諮會經討論後反對有關建議，指部分擬建學校地點在西貢東郊野公園內。

金朝陽購銅鑼灣兩舊樓　重建估值逾１０億(成報)

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對於城規會早前就銅鑼灣、旺角、大埔3幅分區計劃大綱圖進行建築物高度限制修訂，金朝陽集團執行董事陳慧苓表示，集團為配合城規會指引，近日已趕緊修改旗下規劃圖則。另外，金朝陽中心現時寫字樓呎租約30至40元，且已全部租出，而物業地舖部分呎租約1,100至1,200元。

本報記者綜合報道

　　另外，金朝陽昨日公布，成功收購位於銅鑼灣霎東街11、13號及耀華街1-1A號整個地盤之業權。該項目合計地盤面積約3,200平方呎，現為兩幢樓高五層之商住物業，共設有23戶住宅及地舖單位。該項目與時代廣場及金朝陽中心咫尺之隔，預料重建後，可發展為高級商業大廈，可建樓面面積可達至48,000平方呎，估值逾10億元，將成為銅鑼灣區內另一新地標。

可建樓面達4.8萬呎

　　該地盤位處於霎東街之舖面闊度約54呎，另面向耀華街之地舖闊度約17呎，發展商初部構思並預留一條約100呎長之通道，發展為相連貫穿霎東街及耀華街之行人通道，使整個地盤的舖面闊度將超過150呎長。商舖價值極具升值潛力，地下一樓及二樓將可作為「品牌旗艦店」，上層則可作為銀座式商業用途。

　　至於，因受惠於內地自由行的增長所影響及零售業務急速上升所帶動下，鑒於現時銅鑼灣區內可劃作旗艦店之商舖位置非常缺乏，因此租金呎價值屢創新高。其中京華中心地庫現為Forever 21所租用，每月租金達1,100萬元，比原租值增加一倍，而樓上舖之成交需求亦十分強勁。今年本項目的周邊物業「宏通中心」以7億元出售，平均每平方呎價達20,000元；另羅素街22-24號之舊樓物業則以11億元成交，每平方呎樓面地價約36,000元。

　　金朝陽自成立以來一直致力發展舊樓收購及物業合併項目，是次成功收購霎東街11、13號及耀華街1-1A號之業權，可進一步增加本集團之土地儲備，為銅鑼灣區內發展項目奠定穩固的基礎；加上該地皮處於核心位置，地理位置優越，人流暢旺，故該物業極具升值潛力，相信可為集團帶來可觀收益。

　　除此項目外，集團於本年內以先後完成另外多個100%併購的項目，包括現正進行重建的銅鑼灣希雲街32至50號、於5月份已出售的北角電器道118 至120號及11月底交易完成的紅磡新圍街1-11A號，顯示集團更積極從事收購物業和加快項目完成。

These are good news as they speed up the redevelopment of old urban areas.

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太古坊二期重建料過關


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太古地產積極經營的港島東商業中心區太古坊，第二期重建大計已「進入直路」，雖有不少反對聲音，但規劃署認為部門滿意各項評估，和申請符合規劃意向，並不反對其發展；土地及建設諮詢委員會（土諮會）也支持此計劃。因此，城規會明日審議此規劃申請時，過關機會極大。

城規會明審議規劃申請
太古數年前重新啟動太古坊第二期重建發展，卻碰上政府為保港島山脊線景觀，在各區土地施加高限，計劃在 07及 08年因發展過高而被城規會否決。太古 09年底再交修訂申請，樓高雖降，但仍遭不少居民、區議員，甚至中信泰富反對，其間太古也再調整項目設計，改善通風及觀景效果。有關發展計劃已諮詢各部門及公眾意見，規劃署綜合所有意見，認為無論在交通、休憩空間及行人道等安排，都算理想，發展也符合土地規劃意向；而且土諮會也支持此計劃，認為可提供更多甲級商廈樓面，支援本港經濟發展；計劃中的沿街休憩用地，也為社區提供活動空間。因此，規劃署無意反對其發展。太古坊是太古在港島東的商業王國，已建成的林肯大廈及多盛大廈等，屬第一期發展；第二期發展則包括現仍使用中的常盛大廈、康和大廈及和域大廈 3幢工廈，計劃重建為兩幢商廈，總樓面超過 200萬方呎。然而，因太古未完成統一和域大廈業權，第二期會分兩階段重建，先拆卸常盛大廈及康和大廈（圖），重建為 1幢 51層高商廈，之後最快 2016年後才啟動和域大廈的重建工作，興建 1幢約 46層高商廈。

太古坊二期重建料過關


http://bibpro.co.cc/news1/apple/pic2.php?server=hk.apple.nextmedia.com:80&path=/images/apple-photos/apple/20110303/large/03ba03p.jpg&type=jpg



51 and 46 stories, so the new buildings will double the current building height basically. I will be interested to see how Swire lays the site out.

Awesome, that thing had been going on for years with numerous protests.

Also, I believe that there will be 3 buildings waiting for redevelopment.

Quite happy to see the whole area being regenerated. Any renderings as to how the first building is going to look?

太古坊二期重建 12年圓夢
http://paper.wenweipo.com [2011-03-03]
http://image.wenweipo.com/2011/03/03/b8b.jpg

　香港文匯報訊（記者 顏倫樂）


太古地產經過12年的爭取，近日終獲規劃署支持其太古坊第2期重建計劃，項目於明日就會於城規會討論，料極大機會獲通過。按發展藍圖顯示，項目涉及3幢現有工廈，將重建為兩幢樓高分別46層及51層的甲級摩天大廈，釋放出的商住樓面多達201.5萬呎，料落成後呎租可達40至50元，估值接近70億元，由於地盤內暫時只有常盛大廈已統一業權，料會率先拆卸重建。

　擾攘多年的太古坊重建計劃，近日獲規劃署「放生」，項目將於明日城規會上討論，規劃署文件顯示，該署不反對項目重建計劃。據了解，項目07年及08年時，曾兩度遭城規會否決，原因是大廈建築物高度過高，影響山脊線視線、佈局影響通風廊及阻檔景觀等，又指大部分休憩空間於發展後期才提供。
和域重建 階梯式46層

　其後發展商再提交申請，調整佈局之餘，將其中現時常盛大廈位置的2A大廈，高度由295米（主水平基準以上，下同)減至225米，樓層由69層減至51層，現時和域大廈位置的2B大廈由160米增加至195米，高度由35增至46層，並會以階梯式發展，休憩空間亦輕微增加至68,891呎。


物業估值70億 康和改公眾休憩地


　項目將可以提供多達201.5萬呎商廈樓面，有區內代理指，預料落成後呎租可達40元以上，而兩廈估值接近70億元。今年初發展商又進一步呈交修訂方案，調整其中2A大廈的發展參數，包括將地面空間由20米加高至25米，又將後移部分由10米增加至13.5米，亦設有10米闊的非建築物地帶等等，以助通風效果。
　發展商亦分別回應公眾的疑慮。規劃署文件顯示，發展商會繼續與東區區議員進行溝通，探討改善方案，有環保團體建議11月至3月冬季期間不開空調，該署亦會告知發展商進行考慮；另外，亦承諾只要完成收購康和大廈的業權，即會展開拆卸重建為公眾休息空間，供市民使用。

　據了解，項目諮詢期內共接獲305個意見，其中190個支持申述，包括來自現時工廈的租戶、市民等，反對意見亦有103個，包括9個東區區議員、環保團體、2個鄰近的大廈業主立案法團。


規劃署：釋放更多甲廈樓面


　規劃署意見認為，項目雖然樓高仍達225米及195米，但已無阻山脊線，同時，申請應以獨立個案看待，其重建將釋放更多甲廈寫字樓樓面，亦合乎該地段的規劃意向，有助市場活化工廈的進度，另一方面，發展商亦已解決通風、街道視覺影響等問題，亦證明項目並未增加該區的交通負荷，故對項目重建並不反對。


3幢工廈整合重建兩幢


　大古坊重建項目鄰近同系的港島東中心，資料顯示，第2期重建計劃涉及3幢工廈，包括康和大廈、常盛大廈、和域大廈，計劃重建為兩幢商廈。目前僅常盛大廈業權已統一，和域大廈及康和大廈仍未完成收購，當中康和大廈涉及8層政府業權，發展商計劃建議分兩階段重建，先將常盛大廈及康和大廈拆卸，之後才重建的和域大廈。

　若回溯更早前，大古坊重建項目於1999年就獲批一個總綱發展藍圖，發展商已發展其中第1期發展計劃，興建為現時的林肯大廈及多盛大廈，發展商07年及08年就第2期重建向城規會提出申請發展，但兩度遭駁回。

225m from sea level... any idea what the actual building height is?

據了解，項目07年及08年時，曾兩度遭城規會否決，原因是大廈建築物高度過高，影響山脊線視線、佈局影響通風廊及阻檔景觀等

And yet they approved OIE... and as if the current building cluster doesn't affect ventilation...

No idea so far, but I am pretty sure the actual height is 225m.

Maybe it is because OIS is proposed during 2003, and construction already begins during 2006.

Anyways, I will look around for the rendering. :)

the ground level above the datum sea level in that part of quarry bay can't be that high. even if you assume the ground level is 15+ m, the building will still be at 210m. pretty sure it must be at least 200m.

and I thought OIE was approved prior to the height restriction. isn't it?

OIE was a loophole. They combined the approved floor space of the building site and the nearby "park" (more like a square really) to make it tall. The loophole is tied up now I think...

I'm actually glad it was built this way as my flat faces OIE directly across from the square... must better view than what then 2 short buildings.

太古坊重建項目獲批
(明報)2011年3月5日 星期六 05:05
【明報專訊】城規會昨批准太古地產將太古坊內的3 幢工廈——常盛大廈、康和大廈及和域大廈，重建為2幢商廈（最新申請分別46層（195米，暫名2B座） 及51層（225米，暫名2A座）高。太古於申請書指出，會拆卸常盛大廈，先興建51層商廈，然後會興建46層商廈，並預料後者難以於2016年前落成。

先拆常盛大廈 建51層商廈

城規會有委員審理時關注到太古坊與港鐵鰂魚涌站的人流，經議決，於批出時加入發展商應考慮興建隧道連接兩者的建議條款，惟有官員於現場已表示以附近的地底狀况，興建隧道難度甚高。城規會最後接納各政府部門的意見，最終認為申請經縮減高度後，再不影響山脊線，加上商業綜合發展，符合規劃原意，批准申請，有效期至2015年3月4日。

太古經過兩次遭否決、多次延期，才獲得批准，市場人士預料，太古會隨即開展籌備工作。而太古亦指出，會先興建較高的2A座，而由於該座12年前曾批建達295米，所以太古稱要重新申請建築圖則，而太古指2B座項目（和域大廈位置），亦會涉及康和大廈的範圍，而康和有8層業權由政府持有，要視乎洽購進展才能動工，但兩廈施工各要4年，相信2B座能於2016年前落成機會不大。另外，就出售康和部分業權一事，財經事務及庫務局 的意見亦指出，準備考慮申請人所提出的條件。

第二幢商廈 料難於2016前落成

根據地政總署 提交意見指出，由於太古坊地契並無限制，所以重建不用改契補地價。地產界人士指出，以擬建2 幢商廈可提供201.5萬平方呎甲級寫字樓樓面，以每呎樓面逾1.5萬元計算，市值約300億元。而現存3幢工廈樓面92.3萬方呎，市值約為80億元。業界估計，扣除成本及重建租金損失，太古可藉該重建獲利逾100億元。

http://hk.news.yahoo.com/article/110304/4/n14n.html

新 地 收 筲 箕 灣 舊 樓 擴 版 圖
　(星島日報報道)新地近年積極於筲箕灣收購舊樓擴展版圖，近日再有新進展，財團成功購入教堂里單號段一個地鋪，作價一千零八十萬元，整個項目合併後佔地逾三萬方呎，估計發展商已取得逾八成業權。


　　土地註冊處登記資料顯示，筲箕灣教堂里一至三號地下A號鋪，以一千零八十萬元易手，買家為Easy Well Creation Limited，根據公司註冊處資料，該董事為李頲、張靜賢及曾漢文，據了解部分人士為新地物業投資部職員，亦曾參與過往舊樓收購及強拍申請。上址成交物業鄰近新地早前申請強拍的筲箕灣道、教堂里及工廠街舊樓，將有機會合併發展。


　　事實上，本年八月份，新地及有關人士向土地審裁處提交三宗強拍申請，擬強制拍賣筲箕灣道及教堂里三個地段（涉及六個號碼）舊樓。相關舊樓位處筲箕灣道三八三A號至三九九號，合共擁有五個地段（十個號碼），其中發展商已收取兩個地段完整業權，財團就餘下三個地段申請強拍，即筲箕灣道三八五至三八七號及教堂里六至八號（已收百分之九十六點四業權）、筲箕灣道三八九至三九一號及教堂里十至十二號（已收百分之八十九點三業權）、筲箕灣道三九七至三九九號（已收百分之八十五點七業權）。


　　此外，財團早前已就工廠街及教堂里一帶舊樓提出四宗強拍申請，包括工廠街十一、十三、二十三及二十五號，以及教堂里五、七、十七及十九號。消息人士指出，該批舊樓項目早前均透過田生所併購，及後已售予新地。財團至今已收購該批舊樓逾九成一業權。


　　另外，灣仔晏頓街二至十二號錄三宗買賣登記，每伙四百萬元，涉一千二百萬元，買家RAINBOW STATE HOLDINGS LIMITED，該公司早前亦購入附近蘭杜街一至十一號多伙。近年積極在灣仔區收購舊樓的太古地產，○七年以十三億六千萬元購入灣仔大生商業大廈，而晏頓街及蘭杜街正好於該商廈兩旁，料上述舊樓由太古收購機會高。


2011-11-09

http://www.unicorn-property.com.hk/propArticle.php?num=32314

強拍大增 首季25宗

議員批降門檻助長地產霸權


【明報專訊】2010年4月部分舊樓的強制拍賣門檻降至80％業權後，近年強拍申請升，由2010年全年21宗，增至2011年46宗，到今年首3個月已多達25宗。發展局即向立法會申請加開土審處法官職位，但同時披露為小業主「充權」的調解制度，32宗調解僅得3宗成功。有議員批評發展局長林鄭月娥的政策助長地產霸權，只方便發展商分肥，未能幫助小業主。


32宗調解 僅3宗成功


現時土地審裁處只得一名庭長、兩名法官和一名成員，由於強拍申請大增，令土審處編制需要加開一名法官和一名成員。發展局發言人表示，強拍申請由雙方準備文件到審結需要大約一年，現時累積40多宗個案待排期審理，若不增加人手，會影響其他土審處案件。


《強拍條例》容許發展商取得舊樓九成業權後，強制拍賣餘下業權作拆卸重建之用，餘下業權可向土審處抗辯，但過去只得一宗成功推翻強拍。政府其後通過修例，2010年4月1日起，50年樓齡以上等舊樓，強拍門檻降至80％，結果強拍數字大幅增加。


面對政府發展商強搶民產的指控，林鄭月娥提出調解機制和支援長者的社工計劃，為小業主「充權」，但32宗調解僅3宗成功。


僅一宗成功推翻強拍


民主黨涂謹申說﹕「地產商要多謝林鄭月娥，小業主就要記住這個局長。」他指出，小業主沒有議價能力，調解也對他們沒幫助，而且很多人怕打官司，一聽到要被強拍便放棄了。工黨副主席何秀蘭亦說林鄭月娥降低強拍門檻後，強拍數字大增，推動了地產霸權，小業主沒能力提出樓換樓等建議。


公民黨余若薇說﹕「這條例只是方便發展商，讓發展商揀肥豬肉，不會幫到小業主，小業主在調解及土審處官司中，都很難同發展商鬥。」


黃國健：難憑數字一概而論


工聯會黃國健認為要看每宗個案小業主是否有損失，現時難憑數字一概而論，但政府應加強調解機制的宣傳及力度，以減少社會衝突。



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