Rangsan thinks big in Pattaya

Partners sought for 75-storey condo

SOMPORN THAPANACHAI

High-profile architect Rangsan Torsuwan is planning a comeback in the property business with an ambitious plan to build a 75-storey condominium that will be worth around 12 billion baht in north Pattaya.

The lecturer-turned-property developer is seeking foreign partners for the seven-billion-baht investment required to create the premium high-rise condominium with 200,000 square metres of saleable space on a 17-rai land plot that cost around 600 million baht.

It's a long delayed turnaround for the developer, who saw his personal fortunes collapse in in May 1993 when he was charged with masterminding the attempted murder of Pramarn Chansue, the then Supreme Court president. The case is still before the courts.

He established Baan Chatpetch Co in 1991 after successfully selling several property projects such as the Silver Beach, Park Beach and Sky Beach condominium projects in 1987 and 1988. Baan Chatpetch had 10 high-rise projects in hand, worth more than 10 billion baht at that time.

Another project once led by Mr Rangsan is the State Tower on Silom Road, which was sold to the Challenge Property Group of Rasri Bualert in the mid-1990s after his legal troubles.

With his return to the sector, Mr Rangsan, the chairman of Rangsan and Pansidth Architecture Ltd, said his firm would hold talks with several foreign construction companies before selecting a contractor.

The project could be set up as a turnkey project, with payment made only once construction was completed, he said.

Another possibility was to hold the project under a semi-turnkey system, in which the company would pay part of the amount during the construction period, with the money coming from foreign investors.

Mr Rangsan said investors from China and Indonesia had already expressed interest in the concept.

"We want a foreign construction company with high technology to build the project because there will be difficulty with the piling because the lower layer of land is rock," he said.

The company is now designing the project and negotiations with contractors are expected to start next year. The project is likely to be completed within three years. Mr Rangsan plans to start selling the units only when the construction approaches the final stage.

Mr Rangsan said he wanted to create a large project because it is a challenge for developers and there is no competition on such a scale. The larger size would help the company easily attract buyers and foreign investors because Thailand would continue to be an outstanding spot for investment when compared with other countries in the region.

"We don't want Thai investors to join the project because they need to borrow money from financial institutions. As we want foreign investors, our project must be big enough to attract them," he said.

He also believes that Pattaya is the right location as further expansion of industries along the busy Eastern Seaboard would make the resort city a new strategic location due to its proximity to the deep-sea port and Suvarnabhumi airport.

Pattaya is also more interesting in terms of land availability at reasonable prices, with higher profit margins when compared with investment in Bangkok, where freehold land in the central business district is difficult to find and very expensive.

"We evaluated the market in Pattaya and found that the demand is very high as all of new condominium projects were being sold out. Our project is located in an area that would provide privacy to our residents. I believe that people would prefer a large project to a smaller one," he said.

Beside this project in Pattaya, Mr Rangsan expected to draw more foreign investment of about one billion baht to continue the construction of his suspended project located in the Charoen Krung area.

He has no interest in creating a project in booming Phuket because he believes there is a risk in land ownership rights, as well as possible impact from continuing unrest in the provinces farther south.

Source : Bangkok Post : Dec 27, 2004

ฟื้นจุฬาไฮเทคโกยรายได้รับรถไฟฟ้าใต้ดิน เผยเกมลึก"รังสรรค์"คัมแบ็กธุรกิจอสังหาฯ

จุฬาฯเร่งปั๊มเงิน 6 พันล้าน เตรียมออกสู่นอกระบบ ตั้งเป้าฟื้นโครงการจุฬาไฮเทคเป็นศูนย์คอมพิเตอร์-ที่จอดรถขานรับรถไฟฟ้าใต้ดิน เผยบอร์ดจัดการทรัพย์สินไม่ยอมถอย กรณีรื้อค่าเช่าย่านสยามสแควร์ใหม่ วงในแฉเกมลึก "รังสรรค์ ต่อสุวรรณ" ดึงข้อพิพาทเรื่องค่าเช่า หวังแจ้งเกิดในวงการอสังหาฯอีกครั้ง

แหล่งข่าวจากคณะกรรมการจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" กรณีผู้เช่าที่ดินย่านศูนย์การค้าสยาม สแควร์ประมาณ 600 ราย เคลื่อนไหวคัดค้านการปรับอัตราค่าเช่าที่ดินในบริเวณดังกล่าวว่า เป็นที่น่าสังเกตว่าแกนนำกลุ่มผู้เคลื่อนไหวบางราย เช่น นายรังสรรค์ ต่อสุวรรณ สถาปนิกและอดีตนักพัฒนาที่ดินชื่อดังนั้น นอกจากจะเคลื่อนไหวคัดค้านการปรับอัตราค่าเช่าที่ดินแล้ว ยังต้องการจะกลับเข้ามามีบทบาทในวงการพัฒนาที่ดินอีกครั้งหนึ่ง หลังจากที่เงียบหายไปนาน โดยปัจจุบันนายรังสรรค์เป็นหนึ่งในตัวแทนของผู้ประกอบการร้านค้า ที่ผู้เช่าที่ดินทั้ง 600 ราย แต่งตั้งขึ้นเพื่อให้เป็นตัวแทนในการเจรจากับสำนักจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯ

ล่าสุด มีกระแสข่าวว่านายรังสรรค์มีแผนจะ พัฒนาคอนโดมิเนียมระดับหรู เนื้อที่ใช้สอย 2 แสน ตร.ม. ที่เมืองพัทยา จังหวัดชลบุรี มูลค่าการลงทุน 6-7 พันล้านบาท จะเริ่มลงมือก่อสร้างกลางปี 2548 สำหรับที่ดินที่นำมาพัฒนาโครงการเป็นแลนด์แบงก์ที่ซื้อเก็บไว้เมื่อ 10 ปีก่อนและเคยมีชื่อเสียงในวงการอสังหาฯ โดยนำสถาปัตยกรรมโรมันรูปโดมเข้ามาใช้เป็นครั้งแรกในประเทศไทย ก่อนที่จะอำลาวงการจากไปก่อนวิกฤตเศรษฐกิจไม่นาน

นอกจากโครงการคอนโดมิเนียมที่เมืองพัทยาแล้ว นายรังสรรค์ยังเตรียมนำโครงการที่การที่เคยพัฒนาในอดีต แต่การก่อสร้างยังค้างคาอยู่มาดำเนินการต่อ เนื่องจากมองว่าแนวโน้มตลาดอสังหาฯ ยังน่าจะไปได้ดี อาทิ โครงการสาทร ยูนิค ทาวเวอร์ สาทร, บ้านสวนฉัตร ย่านบางพลัด, โกลเด้น บีช คอนโดฯ ระยอง และการ์เด้น รีสอร์ต สระบุรี

สำหรับความคืบหน้าเกี่ยวกับปัญหาค่าเช่าที่ดินย่านสยามสแควร์นั้น ล่าสุดกลุ่มผู้เช่าที่ดิน 2 กลุ่ม คือ 1.กลุ่มผู้เช่าเดิม และ 2.กลุ่มผู้เช่าที่เป็นสถาบัน-องค์กร ได้ต่อสัญญาเช่าที่ดินกับสำนักจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯ แล้ว ส่วนอีก 2 กลุ่ม คือ กลุ่มที่ 3 ผู้เช่าช่วงที่ถูกกฎหมาย มีบางส่วนเท่านั้นที่ไม่ได้ต่อสัญญา ส่วนกลุ่มที่ 4 ซึ่งเป็นกลุ่มผู้เช่าช่วงที่ผิดกฎหมาย และเป็นกลุ่มที่มีปัญหา เนื่องจากนำพื้นที่มาแบ่งซอยแล้วปล่อยเช่าต่อ โดยผู้เช่าช่วงรายสุดท้ายต้องเสียอัตราค่าเช่าเพิ่มขึ้นถึง 7-8 เท่า จากอัตราค่าเช่าเดิม ยังไม่ได้ต่อสัญญา และบางส่วนนำกรณีข้อพิพาทขึ้นฟ้องร้องต่อศาล เนื่องจากกลุ่มผู้เช่าช่วงต้องการจะรักษาผลประโยชน์ของตนเองไว้ โดยบางรายยอมลงทุนว่าจ้างทนายสู้คดี

แหล่งข่าวกล่าวว่า จุฬาฯมีความจำเป็นต้องปรับอัตราค่าเช่าที่ดินที่มีอยู่ทั้งหมดประมาณ 300-400 ไร่ เนื่องจากในปี 2549 จะเป็นมหาวิทยาลัยที่อยู่นอกระบบ ถึงตอนนั้นรัฐบาลจะลดงบประมาณสนับสนุนเพียง 60% อีก 40% จะต้องหารายได้มาซัพพอร์ตตัวเอง ทั้งนี้ จากที่ประมาณการไว้ภายหลังจากออกนอกระบบ จุฬาฯ จะมีค่าใช้จ่ายประมาณ 6-7 พันล้านบาท/ปี เนื่องจากมีโครงการใหญ่ที่ต้องดำเนินการ คือ การสร้างศูนย์คอมพิวเตอร์ เซ็นเตอร์ ประจำคณะการศึกษาทั้ง 18 คณะ

"ปัจจุบันจุฬาฯมีที่ดินอยู่ในมือประมาณ 1 พันไร่ ในจำนวนนี้ 60% ใช้ประโยชน์เพื่อการศึกษา 10% เป็นที่ตั้งของหน่วยงานราชการอื่นๆ ที่เหลืออีก 30% หรือประมาณ 300 ไร่ เป็นที่ดินปล่อยเช่า ในย่านสยามสแควร์ ถนนบรรทัดทอง-สามย่าน และมาบุญครอง มีรายได้จากค่าเช่าเฉลี่ยปีละ 7-8 ร้อยล้านบาท

"ทั้งจำนวนที่ดินและรายได้จากค่าเช่าต่อปีของจุฬาฯ อาจดูเหมือนเยอะ แต่ก็เหมือนลูกคุณหลวง เพราะมีที่ดินมีเยอะจริงแต่ห้ามขาย หรือถ้าเก็บค่าเช่าแพงก็ถูกผู้เช่าฟ้องร้อง" แหล่งข่าวกล่าวและว่า

เมื่อ 4 ปีก่อนทางจุฬาฯ เคยมีการจัดประกวดแบบเพื่อพัฒนาพื้นที่บริเวณสยามสแควร์ให้เป็นมาสเตอร์แพลน แต่ที่ผ่านมายังไม่มีความคืบหน้าในการนำมาปรับใช้แบบเป็นรูปธรรม อย่างไรก็ตาม ในอีก 2 ปีข้างหน้า (ปี 2550) ทางจุฬาฯตั้งใจจะปรับสัดส่วนการใช้ประโยชน์ที่ดิน ในส่วนของอัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อเนื้อที่ดิน หรือ FAR ที่ดินสยามสแควร์ จากปัจจุบัน 0.8:1 เป็น 2:1 ในขณะที่พื้นที่บริเวณตรงข้ามสยามสแควร์มีสัดส่วน FAR สูงถึง 8:1 โดยยังคงสภาพแวดล้อมเดิม คือเป็นพื้นที่เปิดโล่ง (open space)

ทั้งนี้ ในส่วนของโครงการจุฬาไฮเทคซึ่งเป็นที่ดินและอาคารเก่าก่อสร้างค้าง ติดสถานีรถไฟฟ้าสามย่าน ขณะนี้กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้างเป็นอาคารจอดรถใต้ดิน คาดว่าจะแล้วเสร็จในอีก 1 เดือนข้างหน้า หลังจากได้รับการอนุมัติงบประมาณ 300 ล้านบาทไปก่อนหน้านี้ และเตรียมพัฒนาอาคารอีกหลังซึ่งอยู่ด้านหน้า เป็นที่อยู่อาศัยเพื่อปล่อยให้เช่าในระยะยาว (30 ปี) ตามแผนการก่อสร้างในเฟสที่ 2 ส่วนเฟสสุดท้ายซึ่งเป็นอาคารด้านหลัง ตามแผนคาดว่าจะพัฒนาเป็นศูนย์การศึกษาในรูปแบบ education center


Source : Prachachat : Jan 5, 2005

http://img.photobucket.com/albums/v171/chady/Bangkok2/bluesky.jpg

:eek2:

Translated from Prachachat Turakij Today Issue

"The tower will rise full 75 Storey with 9 Storey height dome on the top representing the post-modernism antique style, partly painted in gold and overal in blue which inspired by the famous Russian palace and to match the name of the tower.
Architectural design stage now completed, the main contractor will be chosen by April this year.
The total gross floor area is more than 200 000 Sq.M holding more than 1000 units of residential rising from 150 to 300 Sq.M."

Will this be Thailand's tallest? It definately looks more "majestic" than Baiyoke II. but then again renderings could be misleading

Nah, I dont think it will surpass Baiyoke II. But defineitly will be taller than State Tower by 12 Storey with the approximately 290-300 meters height.

I don't really like his design though. and if he is really going to build one, it should be in Bangkok. I don't think we need a really super tall bldg. in Pattaya. It's a beach city after all.

Rangsan-style building reborn! :D

I don;'t like the look. It looks like The state tower. I would look awesome in modern ad contemporary look. but 75 storey WOW !!!

I'll wait until I see more of it before I judge :D I like the height though :D

I love A.Rangsan's works , I think they are unique , charming and beautiful.
:)

if its a 75storey resi tower, most resi towers have 3m per floor, and no more. + the 9storey top section, this would equal 84 resi floors in height, thus 84x3m =252m. Maybe 260m at most.Eureka has 91 levels which is 297m to roof. Q1 has 78 but a 10storey fin thats equal to 88 floors and its 275m to top. so remember resi towers arent as tall as what you would think they are. most look tall because of there slender floors and sound tall because of the many floors but they are a full metre less per floor then an office tower.
1000 units? wow must be small units. Eureka & Q1 have just over 500.
great looking tower btw!

There is one tower developed & designed by same architect. State Tower in Bangkok, 63 Storey with dome aswell but the got 16 levels of Carpark while this one has only 7, and that is 247 meters already.

state tower has 68 levels above grd. also a large dome

Isnt 63?

Wow, that tower is a monster! :uh:

state tower has 68 levels above grd. also a large dome
Isnt 63?
The lower terrace of the roof restaurant is at level 63. The windowed floors under the dome are levels 64-66 Then I think there is one inside the dome as well, making it the 67th floor. :)

Edit: State Tower has 8 levels of overground parking plus five or six underground. The 67 floors figure includes the overground parking levels.

Another thing.. the 67th floor probably isn't used for anything except maybe limited storage and to access the dome.

Awful. Too high for that location, bad ground scaping, and his trade-mark appalling architectural style. Why a Russian Barouqe dome in the middle of Pattaya. He had one idea (a bad one) some time in the 1980s and is stuck with it. I like the state tower, but it's location is better, and it in BKK it has a kind of kitsch feel to it. This is much less appropriate!!! Build a 75 story in BKK instead!!

pretty darn tall... it will be very iconic in pattaya.. even more than the observation tower..

"รังสรรค์"ลุยตึกสุง75ชั้นขายฝรั่ง งัดแผนใช้เทิร์นคีย์ดีเดย์เม.ย.นี้

"รังสรรค์ ต่อสุวรรณ" คัมแบ็กธุรกิจอสังหาฯ งัดที่ดินเก่า 17 ไร่หาดจอมเทียนขึ้นโครงการตึกระฟ้า "บลูสกายฯ" สูง 75 ชั้น เจาะลูกค้าต่างชาติ เน้น รัสเซีย เยอรมนี แก้ปัญหาแหล่งเงินทุน ใช้วิธีประมูลหาผู้รับเหมาฯ ลงทุนแบบเทิร์นคีย์โปรเจ็กต์หลังเมษายนนี้

ผศ.รังสรรค์ ต่อสุวรรณ ประธานกรรมการ บริษัท สถาปนิก รังสรรค์ แอนด์ พรรษิษฐ์ สถาปัตย์จำกัด เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า บริษัทมีแผนจะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม บนพื้นที่ 17 ไร่ ริมชายหาดพัทยา จังหวัดชลบุรี ในทำเลเดียวกับโครงการพาร์ค บีช คอนโดฯ ที่บริษัทดำเนินการตั้งแต่ช่วงก่อนวิกฤตเศรษฐกิจ โดยโครงการดังกล่าวชื่อ "บลูสกาย คอนโดมิเนียม"

"เหตุการณ์คลื่นสึนามิที่เกิดขึ้น เห็นชัดว่าการก่อสร้างอาคารริมทะเลมีผลในบั้นปลาย แม้จะเกิดขึ้นเพียงแค่ครั้งหนึ่งในชีวิต แต่ก็ทำให้ผู้คนล้มตายหลายพันคน การพัฒนาโครงการที่ร่นระยะเข้ามาจากริมชายหาดจึงช่วยป้องกันแก้ไขภัยพิบัติที่อาจจะเกิดขึ้นได้ และน่าจะได้รับตอบรับจากลูกค้า"

ผศ.รังสรรค์กล่าวว่า โครงการบลูสกายฯ ออกแบบเป็นตึกสูง 75 ชั้น มีพื้นที่ใช้สอยกว่า 2 แสนตารางเมตร มีจำนวนยูนิตไม่ต่ำกว่า 1 พันยูนิต พื้นที่ใช้สอยส่วนใหญ่อยู่ระหว่าง 150-300 ตาราง เมตร

จุดเด่นโครงการคือ ทุกยูนิตจะเห็นวิวทะเล โดยก่อสร้างเป็นตึกเดียวโดดเด่นในพื้นที่ 17 ไร่ รวมทั้งส่วนกลางจะมีสโมสร และสระว่ายน้ำยาวกว่า 200 เมตร กว้าง 70-80 เมตร

ผศ.รังสรรค์กล่าวว่า ในการพัฒนาโครงการนี้บริษัทมีนโยบายสร้างเสร็จก่อนขาย คาดว่าใช้เวลาก่อสร้าง 3 ปี เจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายชาวต่างชาติเป็นหลัก โดยเฉพาะชาวรัสเซีย เยอรมัน ดังนั้น ในเมื่อสร้างก่อนและขายทีหลัง จึงจำเป็นจะต้องทำให้สวยงามเตะตา

รูปแบบที่วางไว้จะเป็นสถาปัตยกรรมอินเตอร์ แนวโพสต์โมเดิร์น สไตล์แอนทีก การลงรายละเอียดงานตกแต่งจะมีการลงรักปิดทอง เพื่อเน้นความสง่าภูมิฐานของตัวอาคาร สัญลักษณ์จะทาสีฟ้าทั้งอาคาร อิงแนวคิดจากพระราชวังของจักร พรรดินีแห่งรัสเซีย ที่ปัจจุบันกลายเป็นแหล่งท่องเที่ยวสำคัญ และเป็นที่มาของชื่อโครงการด้วย

แผนการลงทุนโครงการบลูสกาย วางแปลนงานสถาปัตย์แล้วเสร็จในเดือนกุมภาพันธ์ 2548 จากนั้นเป็นการลงรายละเอียดงานวิศวกรรมอีก 1-2 เดือน โดยสรุปคาดว่าภายในเดือนเมษายน 2548 จะเปิดประมูลลงทุนโครงการได้

ทั้งนี้ ในการดำเนินการจะใช้เงินลงทุนก่อสร้างประมาณ 6-7 พันล้านบาท บริษัทจะใช้วิธีเปิดประมูลเป็นการทั่วไป ในรูปแบบเทิร์นคีย์โปรเจ็กต์ ซึ่งเป็นรูปแบบปกติในวงการรับเหมาก่อสร้างนานาชาติ ระหว่างที่เตรียมงานด้านเอกสาร ได้ติดต่อเจรจาหาผู้รับเหมาที่สนใจไปพร้อมๆ กัน

อย่างไรก็ตาม การลงทุนแบบเทิร์นคีย์โปรเจ็กต์ ปกติจะประมูลกับงานรับเหมาของภาครัฐ เรื่องนี้ ผศ.รังสรรค์อธิบายว่า บริษัทรับเหมาที่จะประมูลก่อสร้างโครงการบลูสกายฯจะไม่มีความเสี่ยงแต่อย่างใด เพราะที่ดิน 17 ไร่ มีมูลค่า 500-600 ล้านบาท เมื่อก่อสร้างเสร็จแล้วทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะส่งมอบให้เป็นหลักประกันแก่ผู้รับเหมาทั้งหมด เมื่อบริษัทปิดการขายโครงการก็จะนำเงินคืนแก่ผู้รับเหมา

"เวลาทำเทิร์นคีย์โปรเจ็กต์ รับเหมาอินเตอร์ไม่กลัวหรอก เพราะคุ้นกับการทำแบบนี้อยู่แล้ว ตึกใหญ่ๆ ในโลกนี้ส่วนใหญ่ทำแบบเทิร์นคีย์ทั้งนั้น บลูสกายฯมีมูลค่าโครงการเป็นหมื่นล้านบาท เพราะค่าก่อสร้าง 6-7 พันล้าน รวมค่าที่ดินจะตก 7-8 พันล้านที่เป็นต้นทุน ยังไม่ได้บวกมาร์จิ้นในการพัฒนาโครงการ ผมมองไม่เห็นว่าจะมีความเสี่ยงอะไร"

ในแง่การทำตลาดยิ่งไม่น่าห่วง เพราะทำเล โครงการบลูสกายฯอยู่ใกล้นิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด และอีสเทิร์นซีบอร์ด แหล่งการลงทุนอุตสาหกรรมใหญ่ที่สุดในเซาท์อีสต์เอเชีย ลูกค้าชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงาน รวมทั้งกลุ่มที่ต้องการพักผ่อน ให้ความสนใจซื้อโครงการที่พัทยาอยู่แล้ว

"ตึก 3 ตึกโครงการพาร์คบีชตอนนี้ไม่มีห้องไหนว่าง ถ้ามีห้องว่าง ไม่เกิน 1-2 วันหมดแล้ว แย่งกันยังกับอะไรดี เป็นฮอตเค้ก หมดตึกนี้ไม่มีที่ไหนอีกแล้ว"

ผศ.รังสรรค์กล่าวด้วยว่า ในการพัฒนาโครงการบลูสกายฯ ตนนำบทเรียนส่วนหนึ่งที่ได้จากการพัฒนาโครงการพาร์คบีช คอนโดมิเนียม 3 ตึกมาปรับใช้ด้วย เพราะช่วงนั้นประเมินไว้ว่าลูกค้าจะมาพักผ่อนเฉพาะวันหยุดเสาร์-อาทิตย์ ดังนั้น พนักงานประจำที่รองรับจึงมีจำนวนจำกัด แต่ปรากฏว่าผู้บริโภคเปลี่ยนพฤติกรรม โดย 40% อยู่ตลอดเวลา ส่วนอีก 60% จะพักเพียง 2 วันใน 1 สัปดาห์

"ปัญหาคือ พนักงานมีน้อย เพราะเราตั้งคณะทำงานชุดเล็กๆ ไว้รองรับการใช้บริการช่วงวีกเอนด์ กลางสัปดาห์พนักงานเหล่านี้จะมาทำงานบำรุงรักษาระบบน้ำเสีย ทำความสะอาด แต่เมื่อเปลี่ยนพฤติกรรมทำให้การบริการอาจจะอ่อนไปบ้าง การจะเพิ่มพนักงานโดยเพิ่มค่าส่วนกลางเป็นสิ่งที่ทำได้ยากมาก เพราะกฎหมายบังคับให้ต้องเรียกประชุมทั้งหมด ดังนั้น โครงการบลูสกายฯจึงออกแบบงานบริการไว้ว่าจะเป็นคอนโดฯที่ฟูลเซอร์วิสตลอดสัปดาห์" ผศ.รังสรรค์กล่าว

Source : Matichon/ Prachachat : Jan 29, 2005

:eek2:

I like!

Its so unabashedly Thai in its design! like the State Tower :banana:

This building would make a great addition to Pattaya's skyline
And it could possibly surpassed State Tower as the second tallest building in Thailand :)

Beside this project in Pattaya, Mr Rangsan expected to draw more foreign investment of about one billion baht to continue the construction of his suspended project located in the Charoen Krung area.
Is that State Tower's little twin?

"รังสรรค์"ลุยตึกสุง75ชั้นขายฝรั่ง งัดแผนใช้เทิร์นคีย์ดีเดย์เม.ย.นี้

"รังสรรค์ ต่อสุวรรณ" คัมแบ็กธุรกิจอสังหาฯ งัดที่ดินเก่า 17 ไร่หาดจอมเทียนขึ้นโครงการตึกระฟ้า "บลูสกายฯ" สูง 75 ชั้น เจาะลูกค้าต่างชาติ เน้น รัสเซีย เยอรมนี แก้ปัญหาแหล่งเงินทุน ใช้วิธีประมูลหาผู้รับเหมาฯ ลงทุนแบบเทิร์นคีย์โปรเจ็กต์หลังเมษายนนี้

ผศ.รังสรรค์ ต่อสุวรรณ ประธานกรรมการ บริษัท สถาปนิก รังสรรค์ แอนด์ พรรษิษฐ์ สถาปัตย์จำกัด เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า บริษัทมีแผนจะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม บนพื้นที่ 17 ไร่ ริมชายหาดพัทยา จังหวัดชลบุรี ในทำเลเดียวกับโครงการพาร์ค บีช คอนโดฯ ที่บริษัทดำเนินการตั้งแต่ช่วงก่อนวิกฤตเศรษฐกิจ โดยโครงการดังกล่าวชื่อ "บลูสกาย คอนโดมิเนียม"

"เหตุการณ์คลื่นสึนามิที่เกิดขึ้น เห็นชัดว่าการก่อสร้างอาคารริมทะเลมีผลในบั้นปลาย แม้จะเกิดขึ้นเพียงแค่ครั้งหนึ่งในชีวิต แต่ก็ทำให้ผู้คนล้มตายหลายพันคน การพัฒนาโครงการที่ร่นระยะเข้ามาจากริมชายหาดจึงช่วยป้องกันแก้ไขภัยพิบัติที่อาจจะเกิดขึ้นได้ และน่าจะได้รับตอบรับจากลูกค้า"

ผศ.รังสรรค์กล่าวว่า โครงการบลูสกายฯ ออกแบบเป็นตึกสูง 75 ชั้น มีพื้นที่ใช้สอยกว่า 2 แสนตารางเมตร มีจำนวนยูนิตไม่ต่ำกว่า 1 พันยูนิต พื้นที่ใช้สอยส่วนใหญ่อยู่ระหว่าง 150-300 ตาราง เมตร

จุดเด่นโครงการคือ ทุกยูนิตจะเห็นวิวทะเล โดยก่อสร้างเป็นตึกเดียวโดดเด่นในพื้นที่ 17 ไร่ รวมทั้งส่วนกลางจะมีสโมสร และสระว่ายน้ำยาวกว่า 200 เมตร กว้าง 70-80 เมตร

ผศ.รังสรรค์กล่าวว่า ในการพัฒนาโครงการนี้บริษัทมีนโยบายสร้างเสร็จก่อนขาย คาดว่าใช้เวลาก่อสร้าง 3 ปี เจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายชาวต่างชาติเป็นหลัก โดยเฉพาะชาวรัสเซีย เยอรมัน ดังนั้น ในเมื่อสร้างก่อนและขายทีหลัง จึงจำเป็นจะต้องทำให้สวยงามเตะตา

รูปแบบที่วางไว้จะเป็นสถาปัตยกรรมอินเตอร์ แนวโพสต์โมเดิร์น สไตล์แอนทีก การลงรายละเอียดงานตกแต่งจะมีการลงรักปิดทอง เพื่อเน้นความสง่าภูมิฐานของตัวอาคาร สัญลักษณ์จะทาสีฟ้าทั้งอาคาร อิงแนวคิดจากพระราชวังของจักร พรรดินีแห่งรัสเซีย ที่ปัจจุบันกลายเป็นแหล่งท่องเที่ยวสำคัญ และเป็นที่มาของชื่อโครงการด้วย

แผนการลงทุนโครงการบลูสกาย วางแปลนงานสถาปัตย์แล้วเสร็จในเดือนกุมภาพันธ์ 2548 จากนั้นเป็นการลงรายละเอียดงานวิศวกรรมอีก 1-2 เดือน โดยสรุปคาดว่าภายในเดือนเมษายน 2548 จะเปิดประมูลลงทุนโครงการได้

ทั้งนี้ ในการดำเนินการจะใช้เงินลงทุนก่อสร้างประมาณ 6-7 พันล้านบาท บริษัทจะใช้วิธีเปิดประมูลเป็นการทั่วไป ในรูปแบบเทิร์นคีย์โปรเจ็กต์ ซึ่งเป็นรูปแบบปกติในวงการรับเหมาก่อสร้างนานาชาติ ระหว่างที่เตรียมงานด้านเอกสาร ได้ติดต่อเจรจาหาผู้รับเหมาที่สนใจไปพร้อมๆ กัน

อย่างไรก็ตาม การลงทุนแบบเทิร์นคีย์โปรเจ็กต์ ปกติจะประมูลกับงานรับเหมาของภาครัฐ เรื่องนี้ ผศ.รังสรรค์อธิบายว่า บริษัทรับเหมาที่จะประมูลก่อสร้างโครงการบลูสกายฯจะไม่มีความเสี่ยงแต่อย่างใด เพราะที่ดิน 17 ไร่ มีมูลค่า 500-600 ล้านบาท เมื่อก่อสร้างเสร็จแล้วทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะส่งมอบให้เป็นหลักประกันแก่ผู้รับเหมาทั้งหมด เมื่อบริษัทปิดการขายโครงการก็จะนำเงินคืนแก่ผู้รับเหมา

"เวลาทำเทิร์นคีย์โปรเจ็กต์ รับเหมาอินเตอร์ไม่กลัวหรอก เพราะคุ้นกับการทำแบบนี้อยู่แล้ว ตึกใหญ่ๆ ในโลกนี้ส่วนใหญ่ทำแบบเทิร์นคีย์ทั้งนั้น บลูสกายฯมีมูลค่าโครงการเป็นหมื่นล้านบาท เพราะค่าก่อสร้าง 6-7 พันล้าน รวมค่าที่ดินจะตก 7-8 พันล้านที่เป็นต้นทุน ยังไม่ได้บวกมาร์จิ้นในการพัฒนาโครงการ ผมมองไม่เห็นว่าจะมีความเสี่ยงอะไร"

ในแง่การทำตลาดยิ่งไม่น่าห่วง เพราะทำเล โครงการบลูสกายฯอยู่ใกล้นิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด และอีสเทิร์นซีบอร์ด แหล่งการลงทุนอุตสาหกรรมใหญ่ที่สุดในเซาท์อีสต์เอเชีย ลูกค้าชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงาน รวมทั้งกลุ่มที่ต้องการพักผ่อน ให้ความสนใจซื้อโครงการที่พัทยาอยู่แล้ว

"ตึก 3 ตึกโครงการพาร์คบีชตอนนี้ไม่มีห้องไหนว่าง ถ้ามีห้องว่าง ไม่เกิน 1-2 วันหมดแล้ว แย่งกันยังกับอะไรดี เป็นฮอตเค้ก หมดตึกนี้ไม่มีที่ไหนอีกแล้ว"

ผศ.รังสรรค์กล่าวด้วยว่า ในการพัฒนาโครงการบลูสกายฯ ตนนำบทเรียนส่วนหนึ่งที่ได้จากการพัฒนาโครงการพาร์คบีช คอนโดมิเนียม 3 ตึกมาปรับใช้ด้วย เพราะช่วงนั้นประเมินไว้ว่าลูกค้าจะมาพักผ่อนเฉพาะวันหยุดเสาร์-อาทิตย์ ดังนั้น พนักงานประจำที่รองรับจึงมีจำนวนจำกัด แต่ปรากฏว่าผู้บริโภคเปลี่ยนพฤติกรรม โดย 40% อยู่ตลอดเวลา ส่วนอีก 60% จะพักเพียง 2 วันใน 1 สัปดาห์

"ปัญหาคือ พนักงานมีน้อย เพราะเราตั้งคณะทำงานชุดเล็กๆ ไว้รองรับการใช้บริการช่วงวีกเอนด์ กลางสัปดาห์พนักงานเหล่านี้จะมาทำงานบำรุงรักษาระบบน้ำเสีย ทำความสะอาด แต่เมื่อเปลี่ยนพฤติกรรมทำให้การบริการอาจจะอ่อนไปบ้าง การจะเพิ่มพนักงานโดยเพิ่มค่าส่วนกลางเป็นสิ่งที่ทำได้ยากมาก เพราะกฎหมายบังคับให้ต้องเรียกประชุมทั้งหมด ดังนั้น โครงการบลูสกายฯจึงออกแบบงานบริการไว้ว่าจะเป็นคอนโดฯที่ฟูลเซอร์วิสตลอดสัปดาห์" ผศ.รังสรรค์กล่าว

Source : Matichon/ Prachachat : Jan 29, 2005

So the condo will be targeted to foreign buyers, good thinking since there's many German and Russian people in Pattaya.

Is that State Tower's little twin?

yep. Sathorn Unique tower ;)

Hey that's the best looking building skeleton in town :)

I hope he is successful in reviving Sathorn Unique

it look like his past project " State Tower" I saw some high rise around na klua also look the same. i can't recognize the name. I think its name is golden sand or silver beach something like that. but personally i don't like the design

i dont understand how people can not learn from their past/own mistakes!! one of its project is still suspending and disturbing the Bangkok skyline and another one is half empty. And what about that one, 200,000 sq.meter... nothing better to keep the image of a cheap Pattaya market, with no rule and planning.

i dont understand how people can not learn from their past/own mistakes!! one of its project is still suspending and disturbing the Bangkok skyline and another one is half empty. And what about that one, 200,000 sq.meter... nothing better to keep the image of a cheap Pattaya market, with no rule and planning.

Well, how do u know he did not learned. and if we dont keep going instead of keep reminded by the past, how posssibly one will grow.
Besides, now situation of the economic iss quite different from back in 1997. When Sathorn Unique was built, the crisis hass already started thats why it did not succeed.

nothing better to keep the image of a cheap Pattaya market, with no rule and planning

and what u expected. The price of this project is not cheap, besides you are comparing it to many other projects in Bangkok.

I know you know a lot ZMN, but this time you sounds like you know nothing except expressing your self-emotional explotion.

Horrible design. I'd rather see a cheesey Thai finial like the Rama 8 bridge than one more Greek revival high rise.

On a side note, do we have an archintectural review board like they do in the US? You know, like a planning commission or something. I don't mind the scope of the project as much as I mind the design.

Just my two cents.

Hmm, at first Frank Gehry designed Bilbao Gugen-Heim Museum most people thouht it's the ugliest building in the world, Protesting was occur just to ask the board to change the design.
But now after people open their mind, come out of the box. It's one of the most importan new architectural Icon of the world.

I know you know a lot ZMN, but this time you sounds like you know nothing except expressing your self-emotional explotion.

Yep, maybe too emotional... i wish that project will success. i wish it not for him, but for Pattaya skyline.

On a side note, do we have an archintectural review board like they do in the US? You know, like a planning commission or something. I don't mind the scope of the project as much as I mind the design.

This means that Thai people has more freedom to do anything than the US people. :eek:

does any one has the update of this building???

long time did not heard abut it.

I have, My teacher at the Faculty who's a friend of Mr. Rangsan saids that he's in talk with some Scandi invester.

Cool !!! will be an exciting development in Pattaya.

แผนการลงทุนโครงการบลูสกาย วางแปลนงานสถาปัตย์แล้วเสร็จในเดือนกุมภาพันธ์ 2548 จากนั้นเป็นการลงรายละเอียดงานวิศวกรรมอีก 1-2 เดือน โดยสรุปคาดว่าภายในเดือนเมษายน 2548 จะเปิดประมูลลงทุนโครงการได้

what year this year is?...2547?

2548..

i hope they still want to do it...oh man! 75 storey in Pattaya....

yep. Sathorn Unique tower ;)
Sathorn Unique tower is 47 floors around 164 m.,state tower 69 floors 247 m.

If this project has been done.....Is it gonna be 2nd tallest building in Thailand????
Hopefully they would to build it still...I cant wait to see

yeah? 2nd tallest? HOT

second???...........
cool...........

Any updates? please

honestly. regarding my personal taste, its one of the ugliest buildings i have seen in this forum.

hehe...trust me, I have seen worst...;)

like state tower..........
a first i though it's very ugly..........
but when i've seen it up close it's not that bad..............

true, i like State Tower style! a bit similar to Sky beach in Wongamart i feel..

I haven't heard any news from this project for a while. Don't know if this project still exists.

OMG 75 storey :eek2:

Blue Sky Condominium
Height: 265.0 m
Floors: 75
Status: proposed

I would be the 2nd tallest of Thailand However what about Majastic Tower?
if so it would be the 3th tallest so Pattaya will have the tallest and the 3th tallest

that kool to see Thailand beach city

I only hope that this project is a reality not just build catle in the air.

Rise of Pattaya :D

yes, Pattaya is truely the second city after Bangkok in terms of highrises.

'รังสรรค์'ดึงธพ.ปล่อยกู้พัฒนาคอนโดฯ1.7หมื่นล.

โดย ผู้จัดการรายวัน 11 พฤศจิกายน 2550 16:33 น.


“รังสรรค์ ต่อสุวรรณ” ร่วมกับหมอวิจิตร ผุดคอนโดฯไฮเอนด์ย่านพัทยา มูลค่าก่อสร้างกว่า 17,000 ล้านบาท เผยที่มาแบงก์นอกปล่อยกู้ 2,000 ล้านเหรียญสหรัฐสร้างโครงการ เหตุสร้างเครดิตไลน์ด้วยการยื่นสร้างโครงการสึนามิ ซิตี้ที่พังงา บนเนื้อที่กว่า 30,000 ไร่ของกรมป่าไม้ผ่านมูลนิธิ โดยได้รับเงินกู้เงินผ่านองค์กรสหประชาชาติ ( หรือ UN )กว่า 2 แสนล้านบาท เผยความคืบหน้าตึกสาทร ยูนิค ยังอยู่ชั้นศาลปัญหาอีกเพียบ เผยที่ผ่านมานักการเมืองมีแต่จ้องฮุบ

รศ. รังสรรค์ ต่อสุวรรณ ประธานกรรมการ บริษัท สถาปนิก รังสรรค์ แอนด์ พรรษิษฐ์ สถาปัตย์จำกัด เปิดเผยว่า ล่าสุดได้ร่วมกับศ.นพ. วิจิตร บุณยะโหตระ พัฒนาโครงการระดับไฮเอนด์ “บลูสกาย ทาวน์- เวอร์” บริเวณหาดจอมเทียน พัทยา โดยเป็นการนำที่ดินสะสมของศ.นพ.วิจิตร จำนวน 60 ไร่ พัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม สูง 109 ชั้น จำนวนกว่า 2,000 ยูนิต รวมพื้นที่ 350,000 ตารางเมตร ราคาขายประมาณ 80,000-150,000 บาท/ตารางเมตร และพลาซ่า สูงกว่า 10 ชั้น พื้นที่กว่า 400,000 ตารางเมตร รวม 2 อาคาร คิดเป็นมูลค่าก่อสร้างประมาณ 17,000 ล้านบาท

สำหรับเงินลงทุนนั้น เป็นการกู้เงินสินเชื่อสถาบันการเงินจากประเทศอังกฤษ ในรูปแบบการนำแบงก์การันตี ซึ่งทาง ฮ่องกง เซี่ยงไฮ้ แบงก์ (SHBC) สาขาลอนดอน ได้ออกแบงก์การันตีให้แก่บริษัทในวงเงิน 2,000 ล้านเหรียญสหรัฐ

ส่วนสาเหตุที่ธนาคารต่างประเทศให้กู้ เนื่องจากตนใช้ระบบเครดิต ไลน์ คือนำเสนอโครงการสร้างเมืองใหม่ “สึนามิ ซิตี้” ที่เขาหลัก จ.พังงา เพื่อจัดสร้างที่อยู่อาศัยโดยไม่หวังผลตอบแทนให้แก่ประชาชนที่ประสบเหตุหลังคลื่นยักษ์สึนามิถล่มเมื่อวันที่ 26 ธ.ค. 47 ที่ผ่านมา บนพื้นที่ 30,000 ไร่ ซึ่งเป็นที่ดินของกรมป่าไม้

ทั้งนี้โครงการ สึนามิ ซิตี้ จะเป็นการขอเงินสนับสนุนโครงการจากต่างประเทศ ผ่านองค์การสหประชาชาติ(UN)และได้รับการอนุมัติเป็นวงเงินประมาณ 2 แสนล้านบาท คาดว่าเงินดังกล่าวจะโอนมาได้ประมาณปลายปี 50 นี้ หลังจากนั้นจึงค่อยยื่นเรื่องเสนอภาครัฐบาล คาดคงใช้ระยะเวลา 3-4 เดือน โดยโครงการดังกล่าวตนทำร่วมกับภรรยา คือนาง ยินดี ต่อสุวรรณ ในนามมูลนิธิพัฒนาสิทธิมนุษยชนและสังคม

รศ.รังสรรค์ กล่าวต่อว่า การก่อสร้างโครงการ “บลูสกาย ทาวเวอร์”จะดำเนินการก่อสร้างโครงการสกายบลูฯ ไประยะหนึ่งก่อนเพื่อให้ลูกค้ามั่นใจ หลังจากนั้นจึงจะเปิดการขาย โดยจะยื่นแบบขออนุญาตการทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม(EIA)ในวันที่ 14 พ.ย.50 นี้ ณ สำนักงานที่ดิน เทศบาลพัทยา ส่วนรายละเอียดต่างๆเกี่ยวกับโครงการยังไม่สามารถเปิดเผยได้ในขณะนี้

“ผมห่างเหินวงการอสังหาฯมาประมาณ 15 ปี บางครั้งก็รู้สึกดีใจกับธุรกิจ แต่ก็เสียใจกับสภาวะตลาดอสังหาฯ ที่ดูเหมือนว่าจะเจริญแต่ไม่ก็ไม่ใช่ และที่น่าเสียดายคือปัจจุบันโครงการใหญ่ๆ ผู้ประกอบการไม่ใช่คนไทย แต่เป็นของชาวต่างประเทศ ซึ่งไม่ได้หมายความว่าเรารังเกียจ แต่เห็นว่าไม่มีคนไทยมาต่อกรสู้เขาได้ ต่างกับยุคต้นๆที่มีการรวมตัวกันหนักแน่นพอสมควร จึงทำให้ธุรกิจฟื้นตัวได้ ก็ไม่ทราบว่ายุคนี้มีปัจจัยอะไรที่ทำให้คนไทยแข่งกับต่างประเทศไม่ได้ ซึ่งน่าเสียดายมาก”รศ.รังสรรค์ กล่าว

รศ. รังสรรค์ กล่าวต่อไปว่า รัฐบาลใหม่ที่จะเข้ามาบริหารประเทศควรจะมีการแก้ไขระบบกระแสการเงินที่ตกต่ำ โดยเปลี่ยนให้ทุกอย่างอยู่บนฐานของเครดิตไลน์ให้มากขึ้น เพราะที่ผ่านมานักธุรกิจไทยจะใช้ระบบเงินสดตลอด ดังนั้นต่อไปควรจะมีการดึงเงินจากต่างประเทศเข้ามาให้ได้มากที่สุด แต่ไม่ได้หมายถึงให้ต่างประเทศเข้ามาร่วมทุนแต่อย่างใด

อย่างไรก็ตาม การที่ปัจจุบันผู้ประกอบการหันไปพัฒนาโครงการประเภทซิตี้คอนโดฯกันมาก เพราะเป็นไปตามความต้องการของสังคม โดยเฉพาะต่างประเทศจะมีความต้องการที่อยู่อาศัยใกล้แนวรถไฟฟ้า เพราะมีความสะดวกสบาย และเชี่อว่าหลังการเลือกตั้งรัฐบาลใหม่แล้ว เศรษฐกิจในประเทศจะดีกว่าในปัจจุบัน และหวังว่าจะเป็นรัฐบาลที่ฉ้อราษฏร์บังหลวงไม่มากนัก

แจงตึกสาธร ยูนิคอยู่ชั้นศาลเผยคนจ้องฮุบเพียบ

พร้อมชี้แจงความคืบหน้าของอาคาร สาธร ยูนิค ทาวเวอร์ ซึ่งตั้งอยู่บนถนนเจริญกรุง เป็นคอนโดฯสูง 47 ชั้น บนพื้นที่ทั้งหมด 3 ไร่ครึ่ง นั้นยังมีเรื่องค้างอยู่หลายประเด็น โดยเฉพาะการเจรจากับสถาบันการเงินที่ยึดทรัพย์ไป ซึ่งเดิมถูกองค์การเพื่อการปฏิรูปสถาบันการเงิน (ปรส.)ยึดไป และนำหนี้ของสถาบันการเงินที่ถูกปิดกิจการเมื่อปี 40 ทั้งหมด 56 แห่ง ออกมาประมูลในราคาที่ต่ำกว่าความเป็นจริง ปัจจุบันโครงการนี้ มีธนาคารเกียรตินาคิน จำกัด(มหาชน)หรือKK และสถาบันการเงินจากต่างประเทศ เป็นเจ้าหนี้ ซึ่งเดิมตนมีมูลหนี้กับสถาบันการเงินทั้งสิ้น 441 ล้านบาท หนี้สินกับผู้รับเหมาก่อสร้าง 100 กว่าล้านบาท และหนี้สินกับลูกค้าประมาณ 600 ล้านบาท จากมูลค่าการลงทุนในขณะนั้นไปทั้งสิ้น 1,500 ล้านบาท

“เขาไม่มีสิทธิไปยึดตึกของผม ผมเป็นพ่อค้าคงไม่ยอมให้ใครรังแก ถ้าเราไม่ผิดก็ต้องสู้ แต่ถ้าหากผิดก็ต้องยอมรับ แต่นี่ผมไม่ผิด ตอนนั้นโครงการมียอดขายถึงกว่า 80% แล้วจึงถูกยึดไป และตลอดระยะเวลาประมาณ 10 ปีไม่เคยมีรัฐบาลชุดไหนอยากคุยกับผมเรื่องโครงการนี้ มีแต่อยากฮุบโครงการเท่านั้น เพราะคิดว่าโครงการหมดสภาพแล้ว รวมไปถึงผู้ประกอบการหลายรายก็มาเจรจาขอซื้อ แต่ผมก็ไม่ขาย เพราะมาเสนอซื้อแบบกดราคามากๆ ทั้งๆที่โครงสร้างยังสมบูรณ์อยู่ ซึ่งก็ไม่เดือดร้อนอะไร ขณะนี้เรื่องยังอยู่ในศาลชั้นต้น และคงต้องสู้ต่อไปเพื่อลูกค้า ดังนั้น จึงไม่ต้องใจร้อน ไม่ประมาท ทุกอย่างต้องแก้ไขไปตามกระบวนการทางกฎหมาย ไม่ว่าจะแพ้หรือชนะก็ต้องสู้ แต่อย่าใช้วิธีการที่สกปรกก็พอ และเมื่อรูปคดีมีภาพออกมาว่าเขาเสียเปรียบเรา เขาก็จะมาเจรจาเอง คาดว่าคงใช้ระยะเวลาไม่นานนัก ”รศ.รังสรรค์ กล่าว

THIS TOWER STILL GOING-ON !!!

any location map?

And 109 storey... I'm quite positive that this number isn't a jounalist error.

:cheers::cheers::cheers:

And 109 storey... I'm quite positive that this number isn't a jounalist error.

:cheers::cheers::cheers:
That's 21 floors more than the Petronas towers, and just one floor less than Sears Tower!!

I hope it's true and that it will get built (duh), but preferrably in a different architectural style.

This project is too tall to forget about... anything new?

Is this project still alive ??