Will the prices of highrise apartments be dropped?

In the week from May 19th to 25th, real estate bussiness investors in Saigon are tumulted by a huge event: a JV among 3 company: M&C stock company, L.N.G. stock fund company and BIDV bank in Ho Chi Minh city annouced that they will coporate to do "Developing highrise apartments for low-income program". This project will invest approximately US$1 bil :eek2:, include the first phase will construct 30.000 apartments, 10.000 of them are for low-income with affordable prices, only VND175 mil/apartment with 36 square meters.

Trong tuần từ 19/5 đến 25/5/2005, giới đầu tư kinh doanh bất động sản ở Tp.HCM xôn xao bởi một sự kiện "động trời": một liên danh 3 đơn vị là Công ty cổ phần M&C, Công ty cổ phần quỹ L.N.G và Chi nhánh Ngân hàng ĐTPT Tp.HCM thông báo cùng hợp lực thực hiện "Chương trình phát triển nhà TNT" (cho người có thu nhập thấp). Chương trình này dự kiến sẽ đầu tư khoảng 1 tỷ USD , trong đó riêng giai đoạn 1 sẽ xây dựng 30.000 căn hộ, trong đó có 10.000 căn hộ bán cho người có thu nhập thấp với giá ưu đãi, chỉ có 175 triệu đồng căn hộ 36 m2.

After the JV among M&C, L.N.G. (contains 2 big finance and trading real-estate coporation of US, Canada and Australia) and BIDV HCMcity, announce an statement, from May 20th to 25th, many people come to BIDV HCMcity and branches of BIDV HCMcity to register the need of purchasing an apartment of "Developing highrise apartments for low-income program".

Sau khi liên danh 3 đơn vị là Công ty cổ phần M&C, Công ty cổ phần quỹ L.N.G (2 tập đoàn tài chính và kinh doanh BĐS lớn của Mỹ, Canada và Australia) và Chi nhánh Ngân hàng ĐTPT Tp.HCM (liên danh M&C-LNG-BIDV-HCMC) phát ra thông báo, từ ngày 20/5 đến 25/5, rất đông người đến Chi nhánh Ngân hàng ĐTPT Tp.HCM (BIDV Tp.HCM) và các chi nhánh trực thuộc BIDV Tp.HCM để đăng ký nhu cầu mua căn hộ thuộc "Chương trình phát triển nhà TNT" (gọi tắt là Chương trình nhà TNT).

From dreams to realities
Biến ước mơ thành hiện thực

The program will invest to develop many big projects, each is a .... of resident or new ........ with plenty of social foundations, basic foundations in 2005-2009 period. Thus, this is the first time in Saigon, there is a real program to construct apartments for low-income persons that not using State fund. This program really makes shock to many bussinessman who are having highrise apartments for purchasing projects because when their projects complete, the prices of highrise apartments will be droped deeply, and they cannot sell. For example, an highrise apartment with 50 square meters being constructed in Saigon countryside, the State sell with a .... price (equal 60% of normal price) for low-income: VND350 mil, while the prices of the above JV program will be VND230 mil.

Chương trình sẽ đầu tư phát triển một số dự án lớn, mỗi dự án là một cụm dân cư hay khu đô thị mới với đầy đủ hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh trong giai đoạn 2005-2009. Như vậy, đây là lần đầu tiên ở Tp.HCM có một chương trình hiện thực xây nhà ở cho người có thu nhập thấp không sử dụng vốn ngân sách nhà nước. Chương trình này thực sự gây sốc cho nhiều DN đang có dự án xây dựng chung cư cao tầng để bán bởi vì khi xây dựng xong có thể giá sẽ sụt mạnh, không sao bán được căn hộ bởi vì hiện nay căn hộ 50 m2 ở chung cư cao tầng xây dựng ở vùng ven Tp.HCM Nhà nước bán ưu đãi (bằng khoảng 60% giá thị trường) cho người thu nhập thấp với giá 350 triệu đồng trong khi giá bán dự kiến của liên danh nói trên căn hộ tương tự chỉ có 230 triệu đồng.

And not at all, will be very soon, Resco will coporate with KNHC (Korean Houses Company) will invest in building 60.000 ..... apartments for low-income in Saigon. These apartments will be mininum 50 square meters, with a cost (not contain the land price) about VND160 to 240 mil (10.000 to 15000 USD/apartment), depends on the ..... The total cost of this project will be US$1 bil. Resco will supply the land, and KNHC will use their capital to build the apartments. After the project complete, Resco will buy the whole the project with 30% pay first, 70% remain will be pay with contribute way in 3 to 5 years. At the moment, the Saigon goverment had accepted this project, 2 sides are negotiating the concrete contract.

Chưa hết, sắp tới, Tổng công ty địa ốc Sài Gòn (Resco) sẽ cùng với Tổng công ty phát triển nhà Hàn Quốc (KNHC) đầu tư dự án xây dựng 60.000 căn hộ bán trả góp cho người có thu nhập thấp tại Tp.HCM. Những căn hộ này có diện tích tối thiểu là 50 m2, ước tính giá thành xây dựng chưa kể tiền đất là 10.000- 15.000 USD/căn (160-240 triệu đ/căn), tùy theo diện tích. Tổng vốn đầu tư của dự án dự kiến lên tới khoảng 1 tỷ USD. Resco sẽ cung cấp đất cho dự án, KNHC sẽ bỏ vốn xây dựng nhà. Sau khi dự án hoàn thành, Resco sẽ mua lại toàn bộ dự án theo phương thức thanh toán là 30% trả trước và 70% trả góp trong vòng 3- 5 năm. Hiện UBND Tp.HCM đã chấp thuận về nguyên tắc cho dự án này, hai bên đang đàm phán chi tiết cụ thể trong hợp đồng.

Mr. Nguyen Ngoc Ha, an expert from BIDV HCMcity, every project in the "Developing highrise apartments for low-income program" will be schemed, invest to construct with not only technical nfrastructure but also fully social infrastructure, include: road infrastructure connecting the project with other sorrounding residentals, eletricity system, water, eleminate water processing, parks, lakes, schools, supermarket, offices, sport centers, stadium, many block of 12 - 15 storeys highrise apartment. The highrise will have modern sercurity system with international standard...

Ông Nguyễn Ngọc Hà, chuyên viên Phòng dịch vụ 4 Chi nhánh Ngân hàng ĐTPT Tp.HCM cho biết, mỗi dự án trong Chương trình nhà TNT sẽ được liên danh M&C- LNG-BIDV-HCMC quy hoạch, đầu tư xây dựng và tài trợ không chỉ gồm có hạ tầng kỹ thuật mà còn cả hạ tầng xã hội hoàn chỉnh, bao gồm: hạ tầng đường sá kết nối trong khuôn viên dự án và với cụm dân cư xung quanh, hệ thống điện, nước, xử lý nước thải, khu công viên cây xanh, hồ nước cảnh quan, trường mẫu giáo, cấp 1, 2 và 3, khu siêu thị, dịch vụ, thương mại, khu TDTT ngoài trời, sân đá bóng, các khối chung cư 12-15 tầng. Chung cư cao tầng có hệ thống trang thiết bị hiện đại tiêu chuẩn quốc tế của nước ngoài như: báo cháy bán tự động, hệ thống thu gom rác cho từng tầng, hệ thống xử lý nước thải, chống sét cho tòa nhà, máy phát điện dự phòng, thang máy tự động, hệ thống an ninh, hệ thống thông tin liên lạc hiện đại...

These projects will be located about 10-12 kilometers from Saigon downtown, such as Saigon South (district 7,Binh Chanh dist..) or Nha Ba, dist 9, dist 12... The first phase will provide 20.000 to 30.000 high standard apartments (with the standard of 15 square meters/person), 10.000 of them will be sell with affordable for lowincome persons.

Các dự án có khoảng cách bán kính tới Q.1, trung tâm Tp.HCM ngắn nhất là 10 km, xa nhất là 12 km, địa điểm dự kiến là Nam Sài Gòn (Bình Chánh, Q.7), Nhà Bè, Q.9, Q.12. Giai đoạn đầu chương trình có thể cung cấp 20.000-30.000 căn hộ (theo tiêu chuẩn 15 m2 sàn/người) chất lượng cao trong môi trường sống và làm việc tốt như các khu đô thị cao cấp khác cho khách hàng tham gia chương trình, trong đó có 10.000 căn hộ được bán với giá ưu đãi cho những người có thu nhập thấp và tái định cư.

These apartments will be given a yearly warranty by M&C/LNG and others. The areas will be 36, 45, 72 and 108 square meters.

Nhà ở thuộc Chương trình nhà TNT được bảo hành, bảo trì định kỳ hàng năm do Công ty cổ phần M&C/LNG và các đơn vị chuyên nghiệp khác tham gia chương trình TNT thực hiện. Diện tích căn hộ là 36 m2, 45 m2, 72 m2 và 108 m2 sử dụng. Giá bán cụ thể từng căn hộ phụ thuộc vào: tầng và vị trí từng tầng, diện tích căn hộ và vị trí cụ thể từng dự án. Tuy nhiên, giá bán dự kiến (chủ đầu tư đã nộp đầy đủ các loại thuế, phí trước bạ... người mua không phải nộp thêm) cho các dự án bắt đầu triển khai năm 2005 như sau: căn hộ 36 m2 (4m x 9m, một phòng ngủ ) giá 175-190 triệu đồng, căn hộ 45 m2 (8m x 9m, 2 phòng ngủ ) giá 220 triệu đồng, 72 m2 (3 phòng ngủ ) giá 350 triệu đồng và căn hộ 108 m2 (4 phòng ngủ ) giá 525 triệu đồng. Những người đã đăng ký mua nhà và đã ký hợp đồng hứa mua hứa bán trong Chương trình nhà TNT, nhanh nhất 18 tháng và chậm nhất 24 tháng sẽ được nhận nhà.


Ai sẽ được mua nhà thuộc chương trình nhà TNT?

Đối tượng ưu tiên xem xét mua nhà từ Chương trình nhà TNT là những người làm việc và hưởng lương từ ngân sách nhà nước, những người lao động làm việc trong các DN thuộc các thành phần kinh tế khác nhau trên địa bàn Tp.HCM với các tiêu chuẩn sau: tối thiểu 3 năm làm việc liên tục cho 1 công ty hay nhiều công ty khác nhau, có thu nhập ổn định, có khả năng trả nợ vay (phần này do cơ quan nơi người mua nhà làm việc xác nhận), hiện đang có khó khăn về nhà ở (chưa sở hữu nhà/đất hay có nhà nhưng diện tích nhà ở bình quân dưới 10 m2/đầu người - phần này do UBND phường/xã xác nhận) và có đủ khả năng tài chính (vốn tự có) để tham gia chương trình mua nhà (tối thiểu là 30% giá trị căn hộ). Trong những đối tượng ưu tiên nêu ở trên, Chương trình nhà TNT dành sự ưu tiên hàng đầu cho CBCNV đang công tác trong ngành giáo dục, y tế và khối hành chính sự nghiệp.

Tham gia vào Chương trình nhà TNT, Ngân hàng BIDV Tp.HCM mở dịch vụ cho vay hỗ trợ mua nhà trả góp dành cho khách hàng tham gia Chương trình nhà TNT, cụ thể: khách hàng vay là những cá nhân có hộ khẩu thường trú tại Tp.HCM hoặc diện KT3 đã được cấp giấy đăng ký tạm trú trên địa bàn từ 3 năm trở lên, có thời gian làm việc tối thiểu 3 năm tại các đơn vị, DN tại Tp.HCM, có nguồn thu nhập (bao gồm cả thành viên tham gia cùng trả nợ gồm vợ hoặc chồng, cha mẹ, con hoặc anh chị em ruột), thế chấp bằng chính căn hộ khách hàng mua, vốn tự có tham gia dưới hình thức tiết kiệm tối thiểu là 30% giá trị căn hộ. Số tiền còn lại, 70% giá trị căn hộ BIDV sẽ cho vay với thời gian tối đa là 10 năm, lãi suất cho vay ưu đãi bằng lãi suất tiền gửi tiết kiệm cá nhân kỳ hạn 12 tháng trả lãi sau (hiện nay khoảng hơn 8%/năm) cộng thêm 3%/năm. Nợ gốc sẽ được trả hàng tháng hoặc hàng quý, tiền lãi trả hàng tháng.

PS: Sorry that I don't have much time to translate this post to English and my English is very bad. So if I wrong with somethings, please tell me. Thanks a lot and truely apologize.

Nếu thực sự nhà đầu tư này làm giá nhà giảm xuống thì Hoan Nghinh . Như thì SGN sẽ khang trang hơn.

I'm skeptical about the goodwill of these private companies with foreign capitals. They are investing in affordable housing with low return ?! What are the aftermath, how will they leverage their investments ???

I have translated part of my post. But I know my English is still bad. So please tell me where I translate wrong. Thanks.

^ BIDV's (i.e the Bank) commercial.

yes, and we will have alot of highrise apartments for low-income people in saigon ,expensive the low-income people as me.hehe

If that's realised then it's certainly good news for Saigon. Get rid of the slums and certainly clear large sections of the central districts for highrise residential and office buildings.

It's building for the masses so I don't think they'll use very expensive materials for construction so labor and material costs will be kept to a minimum.

Low-income earners in HCM City now have more hopes of owning a home thanks to ambitious projects to build up to 30,000 rent-purchase apartments by an alliance between one bank and two real estate firms.

The city government last week approved a housing scheme worth US$1 billion by the alliance, comprising of the HCM City branch of the Bank of Investment and Development, the local M&C Corporation and the U.S.-Canada-Australia joint-venture LNG Foundation Holding Company.

The project is part of the city's programme to provide 10,000 apartments for lease and 60,000 apartments for sale between now and 2010.

The project owner will build 30,000 houses in the first phase of the project. Around one-third of the 30,000 apartments will be priced at the tentative VND175 million (US$11,075) a unit, according to the alliance's scheme.

Locations proposed for building such apartment blocks include Saigon South in the city's District 7 and Binh Chanh district, districts 9, 12, and Nha Be district, all being the outlying districts of the city.

Each apartment will have floor space of 36-108sq.m, the most expensive being priced at some VND525 million (US$33,227), averaging out at some VND5 million a sq.m.

Employers who have worked in a company for three years and earn some VND4 million per month can register for buying an apartment on hire-purchase at the BIDV's head office or its branches in the city, and will have to pay 30% of the apartment value in advance.

The project owner will give priority to those who work in the public health, education and administrative sectors.

The BIDV will provide long-term loans to potential buyers that will be refunded in installments over 10 years.

The project owner expects to start work on the project this year and the first apartment blocks will be finished in 18 to 24 months.

Recently, in a meeting with the HCM City Real Estate Association, the city vice chairman Nguyen Van Dua said the municipal government would provide more incentives to encourage investment into building houses for low-income people.

Specifically, low cost housing projects would be exempted from all land-use fees and house trading taxes for the first five years.

Project-owners would be entitled to take out soft loans from the housing development fund or other sources with an annual interest rate of 4-5%.

well it's good for the poor people
but what about us rich people? hehe

all of those cheap buildings will be built mainly in saigon south and district 2, and once they built it in mass, the number of other apartment constructions in the city center will be dropped. and the slumps in the city's centre will be there for a pretty long time unless there are more offices to be built in those slumps located in the city center

Bang, what slums are you talking about, in the city center? You complain that things are being demolished, but it's too early in Vietnam's development to restore the old buildings, because the private capital isn't there, and because--perhaps even more importantly--the taste isn't there. So for the time being, it's better to leave the "slums" in downtown as they are. One day they will be restored. For now, I can think of only one good example of what I am talking about:

ANNAM GOURMET SHOP SAIGON
50 Ho Tung Mau, District 1

Please go there if you can, to check out the beautiful interiors! But the wine is 100% overpriced!

And I am glad that Saigon is following the European model (expensive in the center, middle class and poor in the outskirts) rather than the American one (urban renewal, high rise ghettos in the center).

Now, I am thinking about the figures given for this project, and it just doesn't add up. There is an international price for materials like cement and steel, giving a certain floor to the price of an apartment. No company can go below this price without taking a loss. And I think the floor is higher than $300 per meter. Not to mention that Vietnam already has to import cement because it cannot produce enough domestically.

Also, it doesn't say that some apartments will be cheaper per square meter, only smaller. We'll see.

Low-income earners in HCMC now have more hopes of owning a home thanks to ambitious projects to buildup to 3 0,000 rent-pur*chase apartments by an alli*ance between one bank and two real estate firms.

The city government last week approved a housing scheme worth USS l billion by the alliance, comprising of the HCMC branch of the

Bank of Investment and Development, the local M&C Corporation and the U.S .-Canada-Australia joint-venture LNG Foun*dation Holding Company.

The project is part of the city's program to provide 10,000 apartments for lease and 60,000 apartments for sale between now and 2010.

The project owner will build 30,000 houses in the first phase of the project. Around one-third of the 30,000 apart*ments will be priced at the ten*tative VND 175 million (US$11,075) a unit, according to the alliance's scheme.

Locations proposed for building such apartment blocks include Saigon South in the city's District 7 and Binh Chanh District, districts 9,12, and Nha Be District, all being the outlying districts of the city.

Each apartment will have floor space of between 36 and 108 square meters, the most expensive being priced at some VND525million (US$33,227), averaging out at some VND5 million a square meter.

Employers who have worked in a company for three years and earn some VND4 million per month can register for buying an apart*ment on hire-purchase at BIDV's head office or its branches in the city, and will have to pay 3 0% of the apart*ment value in advance.

The project owner will give prior*ity to those who work in the public health, education and administrative sectors.

BIDV will provide long-term loans to potential buyers, that will be refunded in install*ments over 10 years.

The project owner expects to start work on the project this year and the first apart*ment blocks will be finished in 18 to 24 months.

Recently, in a meeting with the HCMC Real Estate Asso*ciation, HCMC vice chairman Nguyen Van Dua said the municipal government would provide more incentives to encourage investment into building houses for low-in*come people.

Specifically, low cost housing projects would be ex*empted from all land-use fees and house trading taxes for the first five years. Project-owners would be entitled to take out soft loans from the housing development fund or other sources with an annual interest rate of 4-5%.

The earning watermark is 4 million Dô`ng a month, this income level is definitely not low. In Vietnam, it's a wage of of middle level executive.

actually I believe that no "real" low-income people could afford those apartments

Bang, what slums are you talking about, in the city center? You complain that things are being demolished, but it's too early in Vietnam's development to restore the old buildings, because the private capital isn't there, and because--perhaps even more importantly--the taste isn't there. So for the time being, it's better to leave the "slums" in downtown as they are. One day they will be restored. For now, I can think of only one good example of what I am talking about:
We'll see.

No I was refered to all the districts you see on the map currently as the center (not the downtown area that you had in mind)......so places that are not considered as center should be: Govap, BinhChanh, district 2 and 9 etc....

But the more I think about it ......I don't understand the Tan SOn Nhat's second terminal expansion......it's a waste of time and money.
obviously they had plan to build the new airport in Long Thanh-Dong Nai in 10 or 15 yrs.....so why not build that "second terminal" there in Long Thanh now......the earlier the better.......once the airport is up, new urban surrounding the airport springing like mushrooms and move the crowd out of the city center.........I don't see why saigon needs two airports.....the Taliban and Saddam Hussein don't visit that lovely region

But I do hope that once the new airport in Long Thanh is built they will stop using Tan Son Nhat and turn all of Tan SOn Nhat into maga-shopping center......the largest in south east asia.......where you need a week to explore .......ok I'm on cloud 9..........but ya must admit maga-shopping center..... pretty cool.

The simple reason is: the Long Thanh zone hasn't any infrastructure. If you want to build an airport there, and this airport costs US$4 billions, you must have at least the total US$6 billions to construct the airport and the surrounding infrastructure. Even if you just want a small airport there (like Tan Son Nhat Terminal 2), you must use at least US$1 billions to construct roads to there, and many belonging services.
Long Thanh is still very far from Saigon, and there's still no highway. The HCMcity - Long Thanh - Dau Giay highway project is still a project. And the government give it no supports. The highway will be built by BOT way - build operate and transform -> the investors will have to do own their owns. :(.

Seoul, Tokyo, Bangkok (soon) in Asia have two airports, the HK-Shenzen-Guangzhou area has three. Paris, London, Chicago, NY have at least two airports each... It's good that TSN is so close to the city, and even with a new airport the old one will be useful for domestic flights. There will always be a lot of demand for that, given that Hanoi, Haiphong and even Danang are too far away for high speed rail to be competitive.

@bang, for me the center is those areas where there is still a flavour of the old Saigon, and some kind of ordered urban feeling. As long as they don't put apartment blocks in districts 1 and 3 (and Cholon), I'll be happy with that. Go Vap is fine, or district 2, and at least it will be easier for the people to commute. If they build the high density commie blocks too far away, it will lead to the formation of new commercial centers at the expense of the center city. A lot of European cities (Warsaw!) made that mistake after WW II. And I'd rather keep central Saigon from becoming just a fake-nice tourist ghetto.

I love urban slums.....imagine i can spent hours just to stay in one of these old blocks in Dong Khoi or Huynh Thuc Khang street and watch people passing by,or hang around in Chinatown's mazes.

The simple reason is: the Long Thanh zone hasn't any infrastructure. If you want to build an airport there, and this airport costs US$4 billions, you must have at least the total US$6 billions to construct the airport and the surrounding infrastructure. Even if you just want a small airport there (like Tan Son Nhat Terminal 2), you must use at least US$1 billions to construct roads to there, and many belonging services.
Long Thanh is still very far from Saigon, and there's still no highway. The HCMcity - Long Thanh - Dau Giay highway project is still a project. And the government give it no supports. The highway will be built by BOT way - build operate and transform -> the investors will have to do own their owns. :(.

I still think they should built in Long Thanh and not building anything more in tansaonnhat, because it's very crowded around there.
and even if they spend a little more money and right now there's no infrastructures......they still need to built that Long Thanh thingy......before the highway.
Who wants to drive on a highway that leads to nowhere?

Jaroslaw1 which part of Poland are you from? Warsaw? the last time I read a vietnamese article about Poland, they showed some awesome skyscrappers...they ranging all the buildings from highest to lowest too.......I Thought only England and Germany and France are into building office towers.......but I say the warsaw skyline is better looking than Berlin.........don't know why they got the money ...yet they turn new Berlin into office boxes....ya look at them once ....and would never turn back again