source27
August 26th, 2005, 06:12 PM
Israeli housing ministry and technion researchers organized a committee
this week to deal with a future crisis of residential skyscrapers which are likely to become slums in 15 years because in a research done by the technion it was found that tall buildings over 10 floors would need major repairs and replacement of fire equipment, elevators and exterior, and this would cost about 1 million dollars per building for a 10-20 storey buildings.
As these buildings are mostly for medium to high socioeconomic families, they wont be able to spend that amount when the time comes for repairs, the building's value will come down and it will eventually turn into a slum.
The research also showed high maintanance prices of 1-2 dollars per sqm
for these towers for cleaning, elevators, security and pool or gym.
When asking similar type builders and planners in Hong kong, America and Europe how they tackle this problem they advised: "just dont build them at all in the first place".
The research found that towers near coastal areas tend to decay even faster and so need even larger amounts for renovation in quicker periods.
A 30 storey tower near the coast would need renovation in 10-15 years
of its facade, and elevators, if not built out of totally resisnant materials.
Some facades start to crack, or fall of, like ceramic tiles.
This is a known problem in all the world, but builders and contractors dont like to mention it to buyers. They hide the maintenance costs, which often reach 500-1000$ a month for a tower, so only luxury towers can afford a normal level of mainanence but even these wont like to pay millions over renovations in 10 years from now, but will sell for lower prices to even weaker buyers and move to new apartments, so these will deteriorate.
In Sea and Sun project, after 15 years already the facade needs renovation, as the towers are very close to the sea.
This is a problem not talked about in most coastal cities. Some build quickly with no garantee by the builder and so the building will deteriorate causing the initial great investment to turn sour.
The taller the building the more expensive the requirements for maintenance and for future renovation, about 20 percent of its value in future.
More apartments does not mean spreading the costs, but instead means more use of the equipment such as elevators which will need to be replaced more often, or a maintenance firm, which even increases the costs.
A lot of 20 storey towers in Israel are already being built or in the pipelines which may turn into slums, they warn. The policty should be to build these
only for luxury clients that can afford it, and to build much lower - 3-10 floors only, for middle class.
article in hebrew from Haaretz 26/8:
עלויות מרקיעות שחקים
מאת אריק מירובסקי
פרויקט סי אנד סאן. שחיקה של החומרים בשל הקירבה אל הים
תצלום: גיא רייביץ
במגדלי תל אביב החליפו פעמיים חברת ניהול, בהתחלה עקב אי שביעות רצון מהמחיר שגבתה החברה המקורית שפעלה במקום, ולאחר מכן עקב אי שביעות רצון מאיכות השירות שנתנו שתי החברות האחרות. בסוף חזרו לחברה הראשונה; מרפסות במגדל סי אנד סאן היוקרתי שבצפון תל אביב החלו להתקלף, עקב הקירבה לים, ואחרי 14 שנות אכלוס, חברת הניהול במקום תיאלץ להתחיל בעבודות שיפוץ. ברבי קומות באזורים פחות יוקרתיים בארץ נמצא שהתחזוקה ירודה ושהדיירים אינם מסוגלים להשתלט על תחזוקת המבנים בכוחות עצמם. "רבי קומות", סבורים החוקרים שבדקו את הנושא, "הם פצצה מתקתקת שניצבת לפתחנו".
המחקר שנערך על ידי המרכז לחקר עיר ואזור בטכניון והוזמן על ידי משרד הפנים, מורה כי כדי לתחזק ברמה נאותה רבי קומות של 10 קומות ויותר, צריך לשלם 1.2 דולרים למ"ר בממוצע בחודש, כך שבעלי דירה בגודל ממוצע של 100
מגדלי נאות גולדה בנתניה. הדיירים לא הצליחו לתחזק הפרויקט
תצלום: ניר קידר
מ"ר צריכים לשלם דמי ניהול חודשיים של 540 שקל. כמה יכולים לעשות זאת? מי שהתפתה ורכש פרויקט שבו יש גם חדר כושר, שמירה ובריכה, ישלם כבר דמי הניהול של 2 דולרים למ"ר בממוצע לחודש, כלומר 900 שקל לדירת 100 מ"ר.
מנכ"ל האגודה לתרבות הדיור, ראובן צדוק, מספר על פרויקטים בבאר שבע ובאשדוד, שאינם מיועדים לאוכלוסייה עשירה, שבהם התלהבו קוני דירות ממה שראו בפרוספקטים, מבלי ששאלו את עצמם מה העלות של הבריכה, חדר הכושר או השומר.
אבל הצרה הגדולה ביותר היא רבי הקומות. מערכות המעליות, המים, כיבוי השריפות והאחרות מתבלות, וכל 15 שנים בממוצע נדרשות להחלפה, או לשיפוץ יסודי. המחירים של אלה, מעריכים בטכניון, יגיעו למיליון דולר למגדל, או ל-20% משווי הדירות שבו. אין כיום, לא בפרויקטים עממיים ולא ביוקרתיים, מחשבה לגבי השיפוצים הכוללים שיצטרכו לערוך בפרויקטים אחרי 15 שנים, ומניסיון העבר בישראל, רובם יתדרדרו ברמת התחזוקה שלהם, מחירי הדירות שבהם יירדו בצורה דראסטית והם ייהפכו למפגעים הן לתושבים הן לסביבה.
"כבר כשמדובר במבנים קטנים יחסית של 4-3 קומות, ועד הבית מתקשה לטפל במקרים של זיפות גגות, או טיפול בצנרת ביוב. חברות הניהול, שאמורות להחליף את ועד הבית ואמורות להיות מקצועיות יותר, פועלות בפרויקטים גדולים יותר ומורכבים יותר, אולם גם אצלן אנו מבחינים בבעיות כשמגיעים לרמות תחזוקה קצת יותר גבוהות. כשמדובר ברמות תחזוקה שיידרשו למבנים הללו בעתיד, כמו החלפת מערכות, אין לכך היום מענה בארץ", אומרת המשפטנית ומתכננת ערים פרופ' רחל אלתרמן, שעומדת בראש צוות המחקר.
כחלק מהמחקר נבדקו כמה רבי קומות בארץ. בפרויקט מגדלי תל אביב שבו 2 מבנים בני 34 קומות, עם 230 יחידות דיור, משלמים הדיירים דמי ניהול חודשיים של 1.5 דולרים למ"ר. תחזוקת הבניין, לדברי צוות המחקר, טובה מאוד.
בסי אנד סאן יש 250 דירות. מנכ"ל חברת הניהול של המקום, אילן ביקובסקי, אמר לחוקרים כי החלק השני של הפרויקט נבנה באופן יותר איכותי מהחלק הראשון, עקב הפקת לקחים. הבעיה העיקרית של הפרויקט היא קירבתו לים, שגורמת לבעיות בחזיתות ובחומרי הציפוי ולשחיקה חמורה בכל החומרים. בסי אנד סאן משלמים הדיירים דמי ניהול של 2.5 דולרים למ"ר, עקב הימצאות 2 בריכות שחייה, חדר כושר ושירותים נוספים בפרויקט.
בצמרת רבי הקומות בישראל ניצבים מגדלי צמרת של אלרוב, ברחוב פנקס בתל אביב. הדיירים משלמים שם דמי ניהול של כ-2.7 דולרים למ"ר, ורמת התחזוקה גבוהה. ואולם עורכי המחקר מזכירים, כי גם שם וגם במגדלי תל אביב, טרם הושלמו הפרויקטים, ולחברת הניהול של היזמים יש אינטרס לנהל את המבנים ברמה גבוהה, לפחות עד תום מכירות הדירות.
בפרויקטים שמיועדים לאוכלוסייה ברמה כלכלית גבוהה, יש בעיות שדורשות הקצאת עלויות גבוהה יותר מאשר לפעולות הניקוי הרגילות, והדיירים לא תמיד שבעי רצון מחברות הניהול המטפלות במבנים.
סכנת הידרדרות לסלאמס
ומה המצב בפרויקטים העממיים? לא טוב. מגדל בן 9 קומות באור עקיבא שנבנה לפני 10 שנים; מגדלי המגורים "נאות גולדה" בני 16 קומות בנתניה שהוקמו לפני כ-8 שנים; ומגדלי מגורים בני 14 קומות בראשון לציון מערב שהוקמו לפני 8 שנים נבדקו ונמצאה בהם תחזוקה לקויה ברמות משתנות.
"זה לא מפתיע", אומרת פרופ' אלתרמן, "אם אוכלוסייה במעמד גבוה מתקשה לתחזק מבנים רבי קומות, ולא תמיד מוכנה לשלם דמי ניהול שפרויקטים כאלה צורכים, אין שום פלא שבפרויקט הנתנייתי, האוכלוסייה לא הצליחה לתחזק אותו, וגם בפרויקטים כמו מגדלי הפארק בני ה-8 בראשון לציון מערב, הכניסה מוזנחת. דמי אחזקה נאותים במבנים הללו אינם בהישג יד של כל אחד".
בעקבות המחקר, כינס יו"ר ועדת הכלכלה של הכנסת, ח"כ אילן ליבוביץ (שינוי) ביום שלישי שעבר פורום חשיבה, שיגבש פתרון לבעיית רבי הקומות. הפורום כלל בכירים מבנקים למשכנתאות, אנשי ביטוח שעוסקים במקרקעין ובביטוחי משכנתא, להם אינטרס מובהק שהדירות ישמרו על ערכן. נציגיהם הביעו חשש, שכשרבי קומות יוזנחו, אחד הדברים שיקרה הוא ירידות בשווי הדירות.
ליבוביץ עצמו סיפר שהוא מוטרד מהבעיה. "תחזוקת בתים משותפים, מאז שהוחל בהקמת רבי קומות שמיועדים למעמד הביניים, נהפכה למלכודת", סיפר ליבוביץ. "אני לא מוטרד בנוגע לעתיד של מגדלי צמרת, או בפרויקטים המיועדים למאיון והאלפיון הגבוהים. אבל כשבשכונת הנשיא ברחובות מתוכנן מבנה של 27 קומות שמיועד לזוגות צעירים ולמשפרי דיור אני שואל את עצמי, האם לא מדובר במשהו שייהפך בעוד שנים לסלאמס?"
מנהל מחוז המרכז של האגודה לתרבות הדיור, דורון ישראלי, סיפר שחברות הניהול זוכות לביקורת רבה, בפרויקטים רבים בהם הן פועלות: "אנחנו ישראלים, ואנחנו מכירים את זה היטב. חברות הניהול מחפשות את הרווח ולא את מתן השירות", אמר. אנשי האגודה דיווחו על מקרים רבים שהובאו אליהם בנוגע לחיכוכים בין הדיירים לחברות הניהול.
יש להניח שעם הזמן והתרבות הפרויקטים שמנוהלים על ידי חברות הניהול, במקביל לדרישות והבקרה שמפעילים הדיירים, רמתן של אלה תשתפר. אולם גם אז, במתכונתן הנוכחית, הבעיות העקרוניות לא ייפתרו.
this week to deal with a future crisis of residential skyscrapers which are likely to become slums in 15 years because in a research done by the technion it was found that tall buildings over 10 floors would need major repairs and replacement of fire equipment, elevators and exterior, and this would cost about 1 million dollars per building for a 10-20 storey buildings.
As these buildings are mostly for medium to high socioeconomic families, they wont be able to spend that amount when the time comes for repairs, the building's value will come down and it will eventually turn into a slum.
The research also showed high maintanance prices of 1-2 dollars per sqm
for these towers for cleaning, elevators, security and pool or gym.
When asking similar type builders and planners in Hong kong, America and Europe how they tackle this problem they advised: "just dont build them at all in the first place".
The research found that towers near coastal areas tend to decay even faster and so need even larger amounts for renovation in quicker periods.
A 30 storey tower near the coast would need renovation in 10-15 years
of its facade, and elevators, if not built out of totally resisnant materials.
Some facades start to crack, or fall of, like ceramic tiles.
This is a known problem in all the world, but builders and contractors dont like to mention it to buyers. They hide the maintenance costs, which often reach 500-1000$ a month for a tower, so only luxury towers can afford a normal level of mainanence but even these wont like to pay millions over renovations in 10 years from now, but will sell for lower prices to even weaker buyers and move to new apartments, so these will deteriorate.
In Sea and Sun project, after 15 years already the facade needs renovation, as the towers are very close to the sea.
This is a problem not talked about in most coastal cities. Some build quickly with no garantee by the builder and so the building will deteriorate causing the initial great investment to turn sour.
The taller the building the more expensive the requirements for maintenance and for future renovation, about 20 percent of its value in future.
More apartments does not mean spreading the costs, but instead means more use of the equipment such as elevators which will need to be replaced more often, or a maintenance firm, which even increases the costs.
A lot of 20 storey towers in Israel are already being built or in the pipelines which may turn into slums, they warn. The policty should be to build these
only for luxury clients that can afford it, and to build much lower - 3-10 floors only, for middle class.
article in hebrew from Haaretz 26/8:
עלויות מרקיעות שחקים
מאת אריק מירובסקי
פרויקט סי אנד סאן. שחיקה של החומרים בשל הקירבה אל הים
תצלום: גיא רייביץ
במגדלי תל אביב החליפו פעמיים חברת ניהול, בהתחלה עקב אי שביעות רצון מהמחיר שגבתה החברה המקורית שפעלה במקום, ולאחר מכן עקב אי שביעות רצון מאיכות השירות שנתנו שתי החברות האחרות. בסוף חזרו לחברה הראשונה; מרפסות במגדל סי אנד סאן היוקרתי שבצפון תל אביב החלו להתקלף, עקב הקירבה לים, ואחרי 14 שנות אכלוס, חברת הניהול במקום תיאלץ להתחיל בעבודות שיפוץ. ברבי קומות באזורים פחות יוקרתיים בארץ נמצא שהתחזוקה ירודה ושהדיירים אינם מסוגלים להשתלט על תחזוקת המבנים בכוחות עצמם. "רבי קומות", סבורים החוקרים שבדקו את הנושא, "הם פצצה מתקתקת שניצבת לפתחנו".
המחקר שנערך על ידי המרכז לחקר עיר ואזור בטכניון והוזמן על ידי משרד הפנים, מורה כי כדי לתחזק ברמה נאותה רבי קומות של 10 קומות ויותר, צריך לשלם 1.2 דולרים למ"ר בממוצע בחודש, כך שבעלי דירה בגודל ממוצע של 100
מגדלי נאות גולדה בנתניה. הדיירים לא הצליחו לתחזק הפרויקט
תצלום: ניר קידר
מ"ר צריכים לשלם דמי ניהול חודשיים של 540 שקל. כמה יכולים לעשות זאת? מי שהתפתה ורכש פרויקט שבו יש גם חדר כושר, שמירה ובריכה, ישלם כבר דמי הניהול של 2 דולרים למ"ר בממוצע לחודש, כלומר 900 שקל לדירת 100 מ"ר.
מנכ"ל האגודה לתרבות הדיור, ראובן צדוק, מספר על פרויקטים בבאר שבע ובאשדוד, שאינם מיועדים לאוכלוסייה עשירה, שבהם התלהבו קוני דירות ממה שראו בפרוספקטים, מבלי ששאלו את עצמם מה העלות של הבריכה, חדר הכושר או השומר.
אבל הצרה הגדולה ביותר היא רבי הקומות. מערכות המעליות, המים, כיבוי השריפות והאחרות מתבלות, וכל 15 שנים בממוצע נדרשות להחלפה, או לשיפוץ יסודי. המחירים של אלה, מעריכים בטכניון, יגיעו למיליון דולר למגדל, או ל-20% משווי הדירות שבו. אין כיום, לא בפרויקטים עממיים ולא ביוקרתיים, מחשבה לגבי השיפוצים הכוללים שיצטרכו לערוך בפרויקטים אחרי 15 שנים, ומניסיון העבר בישראל, רובם יתדרדרו ברמת התחזוקה שלהם, מחירי הדירות שבהם יירדו בצורה דראסטית והם ייהפכו למפגעים הן לתושבים הן לסביבה.
"כבר כשמדובר במבנים קטנים יחסית של 4-3 קומות, ועד הבית מתקשה לטפל במקרים של זיפות גגות, או טיפול בצנרת ביוב. חברות הניהול, שאמורות להחליף את ועד הבית ואמורות להיות מקצועיות יותר, פועלות בפרויקטים גדולים יותר ומורכבים יותר, אולם גם אצלן אנו מבחינים בבעיות כשמגיעים לרמות תחזוקה קצת יותר גבוהות. כשמדובר ברמות תחזוקה שיידרשו למבנים הללו בעתיד, כמו החלפת מערכות, אין לכך היום מענה בארץ", אומרת המשפטנית ומתכננת ערים פרופ' רחל אלתרמן, שעומדת בראש צוות המחקר.
כחלק מהמחקר נבדקו כמה רבי קומות בארץ. בפרויקט מגדלי תל אביב שבו 2 מבנים בני 34 קומות, עם 230 יחידות דיור, משלמים הדיירים דמי ניהול חודשיים של 1.5 דולרים למ"ר. תחזוקת הבניין, לדברי צוות המחקר, טובה מאוד.
בסי אנד סאן יש 250 דירות. מנכ"ל חברת הניהול של המקום, אילן ביקובסקי, אמר לחוקרים כי החלק השני של הפרויקט נבנה באופן יותר איכותי מהחלק הראשון, עקב הפקת לקחים. הבעיה העיקרית של הפרויקט היא קירבתו לים, שגורמת לבעיות בחזיתות ובחומרי הציפוי ולשחיקה חמורה בכל החומרים. בסי אנד סאן משלמים הדיירים דמי ניהול של 2.5 דולרים למ"ר, עקב הימצאות 2 בריכות שחייה, חדר כושר ושירותים נוספים בפרויקט.
בצמרת רבי הקומות בישראל ניצבים מגדלי צמרת של אלרוב, ברחוב פנקס בתל אביב. הדיירים משלמים שם דמי ניהול של כ-2.7 דולרים למ"ר, ורמת התחזוקה גבוהה. ואולם עורכי המחקר מזכירים, כי גם שם וגם במגדלי תל אביב, טרם הושלמו הפרויקטים, ולחברת הניהול של היזמים יש אינטרס לנהל את המבנים ברמה גבוהה, לפחות עד תום מכירות הדירות.
בפרויקטים שמיועדים לאוכלוסייה ברמה כלכלית גבוהה, יש בעיות שדורשות הקצאת עלויות גבוהה יותר מאשר לפעולות הניקוי הרגילות, והדיירים לא תמיד שבעי רצון מחברות הניהול המטפלות במבנים.
סכנת הידרדרות לסלאמס
ומה המצב בפרויקטים העממיים? לא טוב. מגדל בן 9 קומות באור עקיבא שנבנה לפני 10 שנים; מגדלי המגורים "נאות גולדה" בני 16 קומות בנתניה שהוקמו לפני כ-8 שנים; ומגדלי מגורים בני 14 קומות בראשון לציון מערב שהוקמו לפני 8 שנים נבדקו ונמצאה בהם תחזוקה לקויה ברמות משתנות.
"זה לא מפתיע", אומרת פרופ' אלתרמן, "אם אוכלוסייה במעמד גבוה מתקשה לתחזק מבנים רבי קומות, ולא תמיד מוכנה לשלם דמי ניהול שפרויקטים כאלה צורכים, אין שום פלא שבפרויקט הנתנייתי, האוכלוסייה לא הצליחה לתחזק אותו, וגם בפרויקטים כמו מגדלי הפארק בני ה-8 בראשון לציון מערב, הכניסה מוזנחת. דמי אחזקה נאותים במבנים הללו אינם בהישג יד של כל אחד".
בעקבות המחקר, כינס יו"ר ועדת הכלכלה של הכנסת, ח"כ אילן ליבוביץ (שינוי) ביום שלישי שעבר פורום חשיבה, שיגבש פתרון לבעיית רבי הקומות. הפורום כלל בכירים מבנקים למשכנתאות, אנשי ביטוח שעוסקים במקרקעין ובביטוחי משכנתא, להם אינטרס מובהק שהדירות ישמרו על ערכן. נציגיהם הביעו חשש, שכשרבי קומות יוזנחו, אחד הדברים שיקרה הוא ירידות בשווי הדירות.
ליבוביץ עצמו סיפר שהוא מוטרד מהבעיה. "תחזוקת בתים משותפים, מאז שהוחל בהקמת רבי קומות שמיועדים למעמד הביניים, נהפכה למלכודת", סיפר ליבוביץ. "אני לא מוטרד בנוגע לעתיד של מגדלי צמרת, או בפרויקטים המיועדים למאיון והאלפיון הגבוהים. אבל כשבשכונת הנשיא ברחובות מתוכנן מבנה של 27 קומות שמיועד לזוגות צעירים ולמשפרי דיור אני שואל את עצמי, האם לא מדובר במשהו שייהפך בעוד שנים לסלאמס?"
מנהל מחוז המרכז של האגודה לתרבות הדיור, דורון ישראלי, סיפר שחברות הניהול זוכות לביקורת רבה, בפרויקטים רבים בהם הן פועלות: "אנחנו ישראלים, ואנחנו מכירים את זה היטב. חברות הניהול מחפשות את הרווח ולא את מתן השירות", אמר. אנשי האגודה דיווחו על מקרים רבים שהובאו אליהם בנוגע לחיכוכים בין הדיירים לחברות הניהול.
יש להניח שעם הזמן והתרבות הפרויקטים שמנוהלים על ידי חברות הניהול, במקביל לדרישות והבקרה שמפעילים הדיירים, רמתן של אלה תשתפר. אולם גם אז, במתכונתן הנוכחית, הבעיות העקרוניות לא ייפתרו.