juanitopaisa6
October 25th, 2005, 01:56 AM
El Poblado: Tatequieto a "rascacielos"
¿Favorece Fajardo a la empresa de su familia? El Alcalde responde...
La medida de choque es para reordenar desarrollo de El Poblado.
"Uno no puede responder a voces ocultas": afirma el alcalde Fajardo.
Con un oneroso impuesto se busca desinflar el auge de la construcción.
Por
Germán Jiménez Morales
Medellín
El sector de El Poblado, al suroriente de Medellín, es algo así como la Tierra Prometida de los empresarios de la construcción. Desde el 2001 el desarrollo ha sido tan frenético como desordenado. El paisaje se ha llenado de "rascacielos" y no han crecido al mismo ritmo ni las vías ni los espacios públicos. La expansión no se detiene, de la mano de 54 compañías que también ofrecen sus proyectos sobre la vía de Las Palmas.
La proliferación de los "rascacielos" no es una exageración. Datos del gremio constructor, Camacol, indican que en El Poblado hay identificados 43 proyectos que tienen más de 20 pisos cada uno, siendo el campeón uno que planea levantar 37 pisos. El mercado es selecto y mueve dinero por montones. De hecho, entre los planes de vivienda hay 29 con precios superiores a los 300 millones de pesos.
Esa danza millonaria, pero también de ladrillos, concreto y empleos, pretende ser moderada por el Alcalde de Medellín, Sergio Fajardo Valderrama. Como todo el desarrollo se ha dado al amparo de la legislación vigente, también será a través de una norma legal que se le pondrá coto. El instrumento utilizado por el mandatario es un proyecto de acuerdo que se radicó la semana anterior en el Concejo Municipal, elevando a cifras astronómicas el impuesto de construcción en aquellos proyectos de alta densidad. Para ello se utiliza una fórmula que tiene locos a los mismos concejales, pero que traducida al cristiano significa que quien más área edifica y aprovecha, más paga.
El presidente del Concejo, Fabio Estrada Chica, escogió como ponente del proyecto a Federico Gutiérrez Zuluaga, quien tiene el encargo de elaborar la ponencia respectiva con los ediles Mauricio Tobón y Luis Bernardo Vélez. Todos ellos son cercanos a Fajardo y en círculos de la corporación se dice que es una hábil jugada de Estrada Chica para generar un desgaste político entre los seguidores del mandatario local.
Gutiérrez Zuluaga reconoce que este es un hueso duro de roer, por los intereses económicos tan fuertes que se tocan. Las presiones van y vienen, pero él se mantiene en su punto: se debe desalentar la construcción en El Poblado, para estimularla en otros sitios de la ciudad. La dureza del gravamen la ilustra así: un proyecto que hoy paga por impuesto a la construcción 70 millones de pesos, pasaría a 800 millones con el ajuste propuesto.
Para el concejal es claro que en tal escenario se vuelven inviables los "rascacielos" en El Poblado. Después de un foro, que se hará este lunes a las cinco de la tarde en el Concejo de Medellín, Gutiérrez Zuluaga espera dejar lista la ponencia para el primer debate.
No es alcabalero
Federico Restrepo, director de Planeación Municipal, descarta que el impuesto progresivo a la construcción tenga fines alcabaleros, o sea que pretenda recoger más tributos para la municipalidad.
Alta cirugía para El Poblado
El director de Planeación Metropolitana explica que el impuesto a la construcción variable es una medida de emergencia para frenar el desarrollo urbano de El Poblado, mientras se remodela el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) y se ejecuta el plan vial de 80.000 ó 100.000 millones de pesos, que se financiaría por el sistema de valorización.
Para el funcionario, la desordenada expansión de El Poblado se ha sustentado en el mismo Plan de Ordenamiento Territorial (POT), pues allí se concibió que el crecimiento de la ciudad tendría que ser en altura. Antes de esa norma, aprobada en 1999, los índices de construcción eran en la zona de 1,5 o 1,6, pero luego prácticamente se duplicaron. Además, sólo en algunos puntos específicos existen restricciones de altura. Según Federico Restrepo, apenas en dos o tres casos, ya identificados por la administración, los constructores han levantado ilegalmente "rascacielos" en donde no se podían edificar viviendas de más de tres pisos. Los curadores urbanos que aprobaron esas licencias tendrán tremendo lío y deberán responder ante la Procuraduría. Los compradores también se afectarán, porque la administración puede ordenar que a esos inmuebles no se les conecten los servicios públicos.
El director de Planeación reconoce que hoy en El Poblado se podrían tener torres hasta de 50 pisos, siempre y cuando se cumpla la normatividad. Pero no siempre será así, porque en la revisión del POT seguramente se incluirá una restricción a la altura de las edificaciones en este sector.
No se van a quebrar
Enterados de las intenciones del alcalde Fajardo y sus asesores, los gremios de la construcción y la finca raíz prendieron sus alarmas. No era para menos. En El Poblado se concentra el 34 por ciento de la actividad edificadora actual y el 32 por ciento de la oferta. Además, de los 1,7 billones de pesos que se calcula valen este año las ventas de vivienda en el Valle de Aburrá y el Oriente Cercano, el solo Poblado contribuye con 392.000 millones de pesos, o sea con el equivalente al 33 por ciento.
Esa gallinita de los huevos de oro quedaba en peligro con la primera versión del proyecto de acuerdo, porque el gravamen entraba en vigencia una vez fuera aprobado en el Concejo. Camacol y la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín hicieron su trabajo y lograron sensibilizar a los legisladores sobre la necesidad de un período de transición. El cuento es que a salvo de este impuesto progresivo quedarían los proyectos que hubieran iniciado preventas con el esquema de encargo fiduciario al 22 de noviembre de 2004 y que adicionalmente comiencen fundaciones al 31 de mayo de 2005 y las terminen el 15 de diciembre de ese mismo año.
Esa fórmula deja parcialmente tranquilos a los empresarios, quienes argumentan que la expansión de El Poblado no ha obedecido a nada distinto que al aprovechamiento de unas normas contempladas en el POT. Inclusive, explican una de las críticas más frecuentes que se escucha en la gente que transita por el sector: el contraste de grandes edificios y pobres zonas verdes y espacios públicos.
Eduardo Loaiza Posada, gerente de Camacol Antioquia, recuerda que hoy el 18 por ciento de los terrenos debe pagarse como compensación de zonas verdes. Por ejemplo, en un lote de 1.000 millones de pesos, el constructor le paga al Municipio 180 millones en zonas verdes. Antes lo pagaba en el mismo proyecto. Ahora puede hacerlo en dinero o con otra obligación que indica la municipalidad, como una escuela o un parque. En teoría, esos dineros deberían ir a un fondo municipal de zonas verdes y espacio público, pero está yendo a los fondos comunes.
Camacol estima que en un año estas compensaciones pueden generar 12.000 millones de pesos, de los cuales El Poblado, solo, explica 5.500 millones de pesos. Esa plata no se ve, reconoce el director de Planeación, porque entra a la caja del Municipio y perfectamente puede terminar pagando nómina o cualquier otro concepto. De ahí el compromiso de la administración de Fajardo de organizar el fondo de zonas verdes y espacio público.
Rudo golpe
Los constructores también son conscientes de lo que se les avecina con el impuesto progresivo. Loaiza Posada sentencia que si los proyectos actuales estuvieran cobijados por la norma, cerca del 95 por ciento ya no serían viables económicamente. La razón tiene sus números. En un proyecto de casas o apartamentos de 80 a 120 millones de pesos, el constructor trasladaría al comprador entre 16 y 18 millones de pesos, lo cual perfectamente daña el negocio. Los únicos que irían en coche serían aquellos inmuebles que se venden a 600 o más millones de pesos, porque el sobreprecio sería de 40 a 60 millones de pesos, que este perfil de compradores seguramente pueden aguantar más.
En círculos de los edificadores esa realidad está alimentando un malicioso planteamiento. ¿Será que Fajardo está favoreciendo a la empresa constructora de su familia (Fajardo Moreno), que precisamente se caracteriza por el elevado costo de sus proyectos?
La versión ya llegó al Concejo y Federico Gutiérrez afirma que la intención del proyecto no es beneficiar a unos constructores y castigar a otros. Inclusive, algunos le están dando la vuelta a la frase maliciosa y sostienen que Fajardo afecta con ello hasta sus intereses familiares.
A Federico Restrepo, director de Planeación, el comentario sobre el presunto favorecimiento a la familia de Fajardo lo saca de casillas. Sin embargo, toma un segundo aire y en tono pausado declara: "nosotros no vemos que eso sea así, porque el proyecto cobija a todas las firmas constructoras. No se excluye a ninguna. No entendemos porqué se dice que pueda favorecer a una u otra. El enfoque es disminuir en forma importante, con una gradualidad concertada con los gremios, a un año, la actividad constructiva en El Poblado como medida de choque".
El alcalde Fajardo también le concedió una declaración al respecto al periodista León Jairo Saldarriaga y pidió que se publicara textualmente: "uno no puede responder a voces ocultas. Como persona, como Alcalde y como administración, jugamos limpio, de frente, con reglas claras y lo hemos dicho y reiteramos, que los intereses públicos están por encima de los particulares. Ese es nuestro principio de actuación y respondo por mis actuaciones y las de mi administración. Es común escuchar voces subterráneas, afirmaciones sin sustento, porque cuando se están afectando intereses, buscan descalificar al gobernante cuando toma unas medidas que los afectan.
Uno a las voces subterráneas, que hay bastantes, no debe responderles, porque no debe dignar un comentario a una persona que lo hace para tratar de beneficiarse en sus intereses particulares, buscando escudarse en algo que no es cierto. Yo no voy a dignificar a esas personas que no tienen rostro para ponerlo, para explicarlo y documentarlo, porque no merecen ningún tipo de consideración ni de respeto".
Ayuda al lector
El mercado ya controla las ventas: Lonja de Propiedad Raíz
Jorge Mario Ángel Árbeláez *
"El impuesto a la construcción variable es una medida de choque que frenará el desarrollo de algunos proyectos que estaban aprobados en El Poblado, aunque el mismo mercado ha venido controlando esa expansión y la velocidad de ventas no es la misma. El propósito de la administración no es generar un caos económico, sino el responder a inquietudes ciudadanas. Los gremios deben tener una visión de largo plazo de este sector, que es la cara moderna frente a la hotelería, el comercio y el turismo de negocios. Ahora bien, el hecho de que haya una actividad constructora importante no se puede convertir en un problema. Eso es bueno para la ciudad, para el desarrollo y la economía. Lo grave es que se convierta en un desorden, pero para ello hay que definir reglas claras en el mediano y largo plazo, para incentivar su desarrollo adecuado, acorde con su topografía, estatus y lo que se quiere de una ciudad moderna. Las conversaciones con la administración y el Concejo han permitido llegar a unos acuerdos para que exista gradualidad en la medida y se respete lo ya iniciado en preventa y en construcción".
* Gerente de la Lonja de Propiedad Raíz
¿Favorece Fajardo a la empresa de su familia? El Alcalde responde...
La medida de choque es para reordenar desarrollo de El Poblado.
"Uno no puede responder a voces ocultas": afirma el alcalde Fajardo.
Con un oneroso impuesto se busca desinflar el auge de la construcción.
Por
Germán Jiménez Morales
Medellín
El sector de El Poblado, al suroriente de Medellín, es algo así como la Tierra Prometida de los empresarios de la construcción. Desde el 2001 el desarrollo ha sido tan frenético como desordenado. El paisaje se ha llenado de "rascacielos" y no han crecido al mismo ritmo ni las vías ni los espacios públicos. La expansión no se detiene, de la mano de 54 compañías que también ofrecen sus proyectos sobre la vía de Las Palmas.
La proliferación de los "rascacielos" no es una exageración. Datos del gremio constructor, Camacol, indican que en El Poblado hay identificados 43 proyectos que tienen más de 20 pisos cada uno, siendo el campeón uno que planea levantar 37 pisos. El mercado es selecto y mueve dinero por montones. De hecho, entre los planes de vivienda hay 29 con precios superiores a los 300 millones de pesos.
Esa danza millonaria, pero también de ladrillos, concreto y empleos, pretende ser moderada por el Alcalde de Medellín, Sergio Fajardo Valderrama. Como todo el desarrollo se ha dado al amparo de la legislación vigente, también será a través de una norma legal que se le pondrá coto. El instrumento utilizado por el mandatario es un proyecto de acuerdo que se radicó la semana anterior en el Concejo Municipal, elevando a cifras astronómicas el impuesto de construcción en aquellos proyectos de alta densidad. Para ello se utiliza una fórmula que tiene locos a los mismos concejales, pero que traducida al cristiano significa que quien más área edifica y aprovecha, más paga.
El presidente del Concejo, Fabio Estrada Chica, escogió como ponente del proyecto a Federico Gutiérrez Zuluaga, quien tiene el encargo de elaborar la ponencia respectiva con los ediles Mauricio Tobón y Luis Bernardo Vélez. Todos ellos son cercanos a Fajardo y en círculos de la corporación se dice que es una hábil jugada de Estrada Chica para generar un desgaste político entre los seguidores del mandatario local.
Gutiérrez Zuluaga reconoce que este es un hueso duro de roer, por los intereses económicos tan fuertes que se tocan. Las presiones van y vienen, pero él se mantiene en su punto: se debe desalentar la construcción en El Poblado, para estimularla en otros sitios de la ciudad. La dureza del gravamen la ilustra así: un proyecto que hoy paga por impuesto a la construcción 70 millones de pesos, pasaría a 800 millones con el ajuste propuesto.
Para el concejal es claro que en tal escenario se vuelven inviables los "rascacielos" en El Poblado. Después de un foro, que se hará este lunes a las cinco de la tarde en el Concejo de Medellín, Gutiérrez Zuluaga espera dejar lista la ponencia para el primer debate.
No es alcabalero
Federico Restrepo, director de Planeación Municipal, descarta que el impuesto progresivo a la construcción tenga fines alcabaleros, o sea que pretenda recoger más tributos para la municipalidad.
Alta cirugía para El Poblado
El director de Planeación Metropolitana explica que el impuesto a la construcción variable es una medida de emergencia para frenar el desarrollo urbano de El Poblado, mientras se remodela el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) y se ejecuta el plan vial de 80.000 ó 100.000 millones de pesos, que se financiaría por el sistema de valorización.
Para el funcionario, la desordenada expansión de El Poblado se ha sustentado en el mismo Plan de Ordenamiento Territorial (POT), pues allí se concibió que el crecimiento de la ciudad tendría que ser en altura. Antes de esa norma, aprobada en 1999, los índices de construcción eran en la zona de 1,5 o 1,6, pero luego prácticamente se duplicaron. Además, sólo en algunos puntos específicos existen restricciones de altura. Según Federico Restrepo, apenas en dos o tres casos, ya identificados por la administración, los constructores han levantado ilegalmente "rascacielos" en donde no se podían edificar viviendas de más de tres pisos. Los curadores urbanos que aprobaron esas licencias tendrán tremendo lío y deberán responder ante la Procuraduría. Los compradores también se afectarán, porque la administración puede ordenar que a esos inmuebles no se les conecten los servicios públicos.
El director de Planeación reconoce que hoy en El Poblado se podrían tener torres hasta de 50 pisos, siempre y cuando se cumpla la normatividad. Pero no siempre será así, porque en la revisión del POT seguramente se incluirá una restricción a la altura de las edificaciones en este sector.
No se van a quebrar
Enterados de las intenciones del alcalde Fajardo y sus asesores, los gremios de la construcción y la finca raíz prendieron sus alarmas. No era para menos. En El Poblado se concentra el 34 por ciento de la actividad edificadora actual y el 32 por ciento de la oferta. Además, de los 1,7 billones de pesos que se calcula valen este año las ventas de vivienda en el Valle de Aburrá y el Oriente Cercano, el solo Poblado contribuye con 392.000 millones de pesos, o sea con el equivalente al 33 por ciento.
Esa gallinita de los huevos de oro quedaba en peligro con la primera versión del proyecto de acuerdo, porque el gravamen entraba en vigencia una vez fuera aprobado en el Concejo. Camacol y la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín hicieron su trabajo y lograron sensibilizar a los legisladores sobre la necesidad de un período de transición. El cuento es que a salvo de este impuesto progresivo quedarían los proyectos que hubieran iniciado preventas con el esquema de encargo fiduciario al 22 de noviembre de 2004 y que adicionalmente comiencen fundaciones al 31 de mayo de 2005 y las terminen el 15 de diciembre de ese mismo año.
Esa fórmula deja parcialmente tranquilos a los empresarios, quienes argumentan que la expansión de El Poblado no ha obedecido a nada distinto que al aprovechamiento de unas normas contempladas en el POT. Inclusive, explican una de las críticas más frecuentes que se escucha en la gente que transita por el sector: el contraste de grandes edificios y pobres zonas verdes y espacios públicos.
Eduardo Loaiza Posada, gerente de Camacol Antioquia, recuerda que hoy el 18 por ciento de los terrenos debe pagarse como compensación de zonas verdes. Por ejemplo, en un lote de 1.000 millones de pesos, el constructor le paga al Municipio 180 millones en zonas verdes. Antes lo pagaba en el mismo proyecto. Ahora puede hacerlo en dinero o con otra obligación que indica la municipalidad, como una escuela o un parque. En teoría, esos dineros deberían ir a un fondo municipal de zonas verdes y espacio público, pero está yendo a los fondos comunes.
Camacol estima que en un año estas compensaciones pueden generar 12.000 millones de pesos, de los cuales El Poblado, solo, explica 5.500 millones de pesos. Esa plata no se ve, reconoce el director de Planeación, porque entra a la caja del Municipio y perfectamente puede terminar pagando nómina o cualquier otro concepto. De ahí el compromiso de la administración de Fajardo de organizar el fondo de zonas verdes y espacio público.
Rudo golpe
Los constructores también son conscientes de lo que se les avecina con el impuesto progresivo. Loaiza Posada sentencia que si los proyectos actuales estuvieran cobijados por la norma, cerca del 95 por ciento ya no serían viables económicamente. La razón tiene sus números. En un proyecto de casas o apartamentos de 80 a 120 millones de pesos, el constructor trasladaría al comprador entre 16 y 18 millones de pesos, lo cual perfectamente daña el negocio. Los únicos que irían en coche serían aquellos inmuebles que se venden a 600 o más millones de pesos, porque el sobreprecio sería de 40 a 60 millones de pesos, que este perfil de compradores seguramente pueden aguantar más.
En círculos de los edificadores esa realidad está alimentando un malicioso planteamiento. ¿Será que Fajardo está favoreciendo a la empresa constructora de su familia (Fajardo Moreno), que precisamente se caracteriza por el elevado costo de sus proyectos?
La versión ya llegó al Concejo y Federico Gutiérrez afirma que la intención del proyecto no es beneficiar a unos constructores y castigar a otros. Inclusive, algunos le están dando la vuelta a la frase maliciosa y sostienen que Fajardo afecta con ello hasta sus intereses familiares.
A Federico Restrepo, director de Planeación, el comentario sobre el presunto favorecimiento a la familia de Fajardo lo saca de casillas. Sin embargo, toma un segundo aire y en tono pausado declara: "nosotros no vemos que eso sea así, porque el proyecto cobija a todas las firmas constructoras. No se excluye a ninguna. No entendemos porqué se dice que pueda favorecer a una u otra. El enfoque es disminuir en forma importante, con una gradualidad concertada con los gremios, a un año, la actividad constructiva en El Poblado como medida de choque".
El alcalde Fajardo también le concedió una declaración al respecto al periodista León Jairo Saldarriaga y pidió que se publicara textualmente: "uno no puede responder a voces ocultas. Como persona, como Alcalde y como administración, jugamos limpio, de frente, con reglas claras y lo hemos dicho y reiteramos, que los intereses públicos están por encima de los particulares. Ese es nuestro principio de actuación y respondo por mis actuaciones y las de mi administración. Es común escuchar voces subterráneas, afirmaciones sin sustento, porque cuando se están afectando intereses, buscan descalificar al gobernante cuando toma unas medidas que los afectan.
Uno a las voces subterráneas, que hay bastantes, no debe responderles, porque no debe dignar un comentario a una persona que lo hace para tratar de beneficiarse en sus intereses particulares, buscando escudarse en algo que no es cierto. Yo no voy a dignificar a esas personas que no tienen rostro para ponerlo, para explicarlo y documentarlo, porque no merecen ningún tipo de consideración ni de respeto".
Ayuda al lector
El mercado ya controla las ventas: Lonja de Propiedad Raíz
Jorge Mario Ángel Árbeláez *
"El impuesto a la construcción variable es una medida de choque que frenará el desarrollo de algunos proyectos que estaban aprobados en El Poblado, aunque el mismo mercado ha venido controlando esa expansión y la velocidad de ventas no es la misma. El propósito de la administración no es generar un caos económico, sino el responder a inquietudes ciudadanas. Los gremios deben tener una visión de largo plazo de este sector, que es la cara moderna frente a la hotelería, el comercio y el turismo de negocios. Ahora bien, el hecho de que haya una actividad constructora importante no se puede convertir en un problema. Eso es bueno para la ciudad, para el desarrollo y la economía. Lo grave es que se convierta en un desorden, pero para ello hay que definir reglas claras en el mediano y largo plazo, para incentivar su desarrollo adecuado, acorde con su topografía, estatus y lo que se quiere de una ciudad moderna. Las conversaciones con la administración y el Concejo han permitido llegar a unos acuerdos para que exista gradualidad en la medida y se respete lo ya iniciado en preventa y en construcción".
* Gerente de la Lonja de Propiedad Raíz