juanitopaisa6
October 25th, 2005, 07:56 AM
Tanto el Concejo como la administración de Envigado están preocupados por el ritmo de crecimiento de su población y por la necesidad de que los ciudadanos cuenten con más espacios públicos y, sobre todo, más áreas verdes. Para garantizar que el célebre "Mónaco colombiano" siga siendo uno de los mejores vivideros del país, se tomó una medida que tiene con los pelos de punta a los constructores: los multifamiliares aislados o los conjuntos residenciales que se construyan en la zona urbana no pueden tener más de cinco pisos.
Esa restricción quedó consagrada en el Acuerdo 021, que rige desde el 8 de julio de 2003. El texto nada dice sobre su vigencia. Sin embargo, Juan Carlos Montoya, secretario de Planeación de Envigado, sostiene que se trata de una pausa que podría durar seis meses, un tiempo que será utilizado para evaluar sus impactos y para rediseñar esa visión del desarrollo municipal que se consigna en el Plan de Ordenamiento Territorial (POT).
La medida tiene su propia historia. Montoya recuerda que hasta junio de 2000 el municipio permitía que se construyeran edificios para vivienda con una altura máxima de nueve pisos. Con la entrada en vigencia de los POT se flexibilizó la norma para buscar la generación de más zonas verdes. El tope se subió a 11 pisos, con densidades de 180 viviendas por hectárea neta en sectores tradicionales (como los barrios Mesa, el Dorado y los límites de Sabaneta), y a 16 pisos con densidades de 300 viviendas por hectárea al frente de las Vegas, de la Calle 37 Sur hacia el Norte y la frontera con Medellín.
El cambio no surtió efecto. Eran tiempos de crisis de la construcción y el mercado crecía en forma lenta. Cuando vino la reacción, se constató que sólo en dos proyectos (Villa Cantapiedra y Santa Teresa) se estaba percibiendo la ampliación de las zonas verdes. En el resto de las obras ese codiciado espacio se lo estaban comiendo los parqueaderos.
En el 2003 la euforia constructiva causó alarma en la administración y el Concejo. Prácticamente se tumbaba de todo para levantar viviendas, se apretujaba el espacio público y las vías se saturaban.
De la alerta se pasó al freno de mano, representado en este caso por el Acuerdo 021, que rebaja a 5 pisos la altura máxima permitida. Quienes al 8 de julio tenían aprobadas sus licencias de construcción no tienen problema alguno para finalizar sus proyectos.
Los que sí quedan colgados de la brocha son los que estaban comprando o ya habían adquirido los terrenos para construir y apenas hacían los trazos de la urbanización o edificio que sacarían en venta.
Robinson Sáenz, EL COLOMBIANO
Según el secretario de Planeación de Envigado, el Acuerdo 021, que limita a cinco pisos los edificios para vivienda, no ha frenado la construcción en el municipio.
Antes se registraban tres trámites diarios de licencias y en el mes sólo se presentaban de uno a dos edificios con altura mayor a cinco pisos. Después de expedida la norma sólo se ha conocido el caso de un constructor que tenía proyectada una torre de 11 pisos. Pero se acomodó y en su lugar tendrá dos torres, de cinco pisos cada una.
Restringir el número de viviendas en altura es un método elegante para tratar de contener la ola de gente que quiere vivir en Envigado, un municipio, situado al Sur del Valle de Aburrá, y que se caracteriza por su marcada vocación residencial. Más pobladores, son más demandas de servicios públicos, educación, cultura, recreación, vías, parques, etc.
¿Pero qué es lo que atrae tanto de esta localidad, como para que en los últimos diez años su número de habitantes haya saltado de 123.000 a 160.000?
El secretario de Planeación de Envigado tiene varias razones a mano.
Para comenzar están los bajos impuestos. El avalúo catastral oscila entre el 40 y el 60 por ciento del avalúo comercial, cuando en otros municipios se toma como base el 100 por ciento.
En la zona urbana prácticamente todas las familias tienen acceso a los servicios públicos, o sea energía, acueducto y alcantarillado y teléfono.
A 50 madres cabeza de familia de los niveles 1 y 2 del Sisbén les conceden un subsidio de 50.000 pesos mensuales para manutención, en tanto que a 1.500 ancianos les llega cada dos meses una ayuda de 75.000 pesos.
Está garantizado el cupo para todo niño y joven que quiera estudiar. Los estudiantes de primero a once de los establecimientos públicos reciben gratis los libros y cuadernos. Además, a 7.500 pequeñines se les suministra un almuerzo diario.
Hay bajos índices de hurtos, homicidios y delincuencia común, gracias a la colaboración de la misma comunidad, según enfatiza Juan Carlos Montoya.
A la inversión social se le destina el 78 por ciento de un presupuesto municipal de 79.000 millones de pesos, en tanto que el restante 22 por ciento se va en gastos de funcionamiento.
Sueño costoso
Con todo, vivir en Envigado tampoco es asunto sencillo. Los arriendos no son baratos. Y si de la tierra se trata, el precio en la zona urbana oscila entre 250.000 y 2.5 millones de pesos por metro cuadrado. Para ser dueño de una de las 2.000 a 2.500 viviendas que cada año se construyen allí, hay que pagar entre 900.000 y 1.5 millones por metro cuadrado construido.
El 30 por ciento de estas soluciones califican como de interés social, pero se van al límite de la misma, o sea 135 salarios mínimos, que en plata son cerca de 45 millones de pesos. En techo verdaderamente popular tampoco es mucho lo que pueden hacer los empresarios, porque el municipio establece que el área mínima es de 60 metros cuadrados y no permite la entrega de los inmuebles en obra negra.
Implicaciones
A mirar para los municipios vecinos
Juan Felipe Hoyos Mejía, gerente de la Unidad de Vivienda de Coninsa-Ramón H, considera que un efecto del Acuerdo 021 de Envigado, que limita a cinco pisos la altura de los edificios para vivienda, es que la gente tendrá que pagar más por los inmuebles que se construyan en ese municipio, dado que las obras de urbanismo y el lote aumentarán su peso dentro de los proyectos. Si antes participaban con el 15 o el 18 por ciento del total, ahora podrían saltar al doble.
En teoría, la restricción debe conducir a que compradores y constructores miren a los municipios vecinos. La presión sería más fuerte sobre Medellín y el Sur del Valle de Aburrá. Claro que en este último caso hay localidades como la Estrella en donde no existe gran dinámica en la aprobación de licencias de construcción.
Hoyos Mejía entiende la preocupación del Municipio al querer controlar el crecimiento de la población, porque eso le implica más vías, más servicios y más espacio público. El caso es que con norma o sin norma esas necesidades siguen existiendo, por lo cual se precisa buscar un equilibrio entre lo que la gente demanda y las que se podrían llamar condiciones ideales a las que le apunta la administración.
Respecto a los dueños de la tierra, el Acuerdo 021 le podría mermar la comercialidad a este recurso, y si la restricción se tornara permanente, hasta podría mermar su valor. En el evento de que al ser expedida la norma algún empresario ya tuviera diseñado su proyecto, pero careciera de la respectiva licencia, tendría que hacer el rediseño para adecuarse a la restricción legal. Rehacer los diseños se podría comer del 3 al 5 por ciento del costo de la vivienda.
Francisco Martínez Restrepo, gerente de la firma Arquitectura y Concreto, confía en que la decisión sea temporal y sirva para que la municipalidad replantee su Plan de Ordenamiento Territorial. Él desarrolla proyectos en Envigado desde hace unos 12 años y entiende la preocupación que hay porque en lotes pequeños se estaban haciendo edificios muy grandes.
Esta compañía no se ha visto perjudicada hasta ahora, porque sigue vendiendo las obras que ya estaban aprobadas. También tiene lotes para nuevos desarrollos, pero se quedará quieta a la espera de que salga el nuevo POT.
Martínez coincide con Felipe Hoyos en que si el Acuerdo 021 se vuelve permanente los precios de las viviendas subirían. En el caso del valor de la tierra no tiene la misma certeza, porque como para los proyectos se necesitarían áreas más generosas, habría una mayor puja o demanda sobre los terrenos disponibles. En su opinión, la norma es inconveniente para los proyectos ubicados cerca del Metro, porque allí se justifica un mayor número de viviendas por hectárea
perO Ahun asii envigado es un gran ejemploo para toda colombia¡¡
Esa restricción quedó consagrada en el Acuerdo 021, que rige desde el 8 de julio de 2003. El texto nada dice sobre su vigencia. Sin embargo, Juan Carlos Montoya, secretario de Planeación de Envigado, sostiene que se trata de una pausa que podría durar seis meses, un tiempo que será utilizado para evaluar sus impactos y para rediseñar esa visión del desarrollo municipal que se consigna en el Plan de Ordenamiento Territorial (POT).
La medida tiene su propia historia. Montoya recuerda que hasta junio de 2000 el municipio permitía que se construyeran edificios para vivienda con una altura máxima de nueve pisos. Con la entrada en vigencia de los POT se flexibilizó la norma para buscar la generación de más zonas verdes. El tope se subió a 11 pisos, con densidades de 180 viviendas por hectárea neta en sectores tradicionales (como los barrios Mesa, el Dorado y los límites de Sabaneta), y a 16 pisos con densidades de 300 viviendas por hectárea al frente de las Vegas, de la Calle 37 Sur hacia el Norte y la frontera con Medellín.
El cambio no surtió efecto. Eran tiempos de crisis de la construcción y el mercado crecía en forma lenta. Cuando vino la reacción, se constató que sólo en dos proyectos (Villa Cantapiedra y Santa Teresa) se estaba percibiendo la ampliación de las zonas verdes. En el resto de las obras ese codiciado espacio se lo estaban comiendo los parqueaderos.
En el 2003 la euforia constructiva causó alarma en la administración y el Concejo. Prácticamente se tumbaba de todo para levantar viviendas, se apretujaba el espacio público y las vías se saturaban.
De la alerta se pasó al freno de mano, representado en este caso por el Acuerdo 021, que rebaja a 5 pisos la altura máxima permitida. Quienes al 8 de julio tenían aprobadas sus licencias de construcción no tienen problema alguno para finalizar sus proyectos.
Los que sí quedan colgados de la brocha son los que estaban comprando o ya habían adquirido los terrenos para construir y apenas hacían los trazos de la urbanización o edificio que sacarían en venta.
Robinson Sáenz, EL COLOMBIANO
Según el secretario de Planeación de Envigado, el Acuerdo 021, que limita a cinco pisos los edificios para vivienda, no ha frenado la construcción en el municipio.
Antes se registraban tres trámites diarios de licencias y en el mes sólo se presentaban de uno a dos edificios con altura mayor a cinco pisos. Después de expedida la norma sólo se ha conocido el caso de un constructor que tenía proyectada una torre de 11 pisos. Pero se acomodó y en su lugar tendrá dos torres, de cinco pisos cada una.
Restringir el número de viviendas en altura es un método elegante para tratar de contener la ola de gente que quiere vivir en Envigado, un municipio, situado al Sur del Valle de Aburrá, y que se caracteriza por su marcada vocación residencial. Más pobladores, son más demandas de servicios públicos, educación, cultura, recreación, vías, parques, etc.
¿Pero qué es lo que atrae tanto de esta localidad, como para que en los últimos diez años su número de habitantes haya saltado de 123.000 a 160.000?
El secretario de Planeación de Envigado tiene varias razones a mano.
Para comenzar están los bajos impuestos. El avalúo catastral oscila entre el 40 y el 60 por ciento del avalúo comercial, cuando en otros municipios se toma como base el 100 por ciento.
En la zona urbana prácticamente todas las familias tienen acceso a los servicios públicos, o sea energía, acueducto y alcantarillado y teléfono.
A 50 madres cabeza de familia de los niveles 1 y 2 del Sisbén les conceden un subsidio de 50.000 pesos mensuales para manutención, en tanto que a 1.500 ancianos les llega cada dos meses una ayuda de 75.000 pesos.
Está garantizado el cupo para todo niño y joven que quiera estudiar. Los estudiantes de primero a once de los establecimientos públicos reciben gratis los libros y cuadernos. Además, a 7.500 pequeñines se les suministra un almuerzo diario.
Hay bajos índices de hurtos, homicidios y delincuencia común, gracias a la colaboración de la misma comunidad, según enfatiza Juan Carlos Montoya.
A la inversión social se le destina el 78 por ciento de un presupuesto municipal de 79.000 millones de pesos, en tanto que el restante 22 por ciento se va en gastos de funcionamiento.
Sueño costoso
Con todo, vivir en Envigado tampoco es asunto sencillo. Los arriendos no son baratos. Y si de la tierra se trata, el precio en la zona urbana oscila entre 250.000 y 2.5 millones de pesos por metro cuadrado. Para ser dueño de una de las 2.000 a 2.500 viviendas que cada año se construyen allí, hay que pagar entre 900.000 y 1.5 millones por metro cuadrado construido.
El 30 por ciento de estas soluciones califican como de interés social, pero se van al límite de la misma, o sea 135 salarios mínimos, que en plata son cerca de 45 millones de pesos. En techo verdaderamente popular tampoco es mucho lo que pueden hacer los empresarios, porque el municipio establece que el área mínima es de 60 metros cuadrados y no permite la entrega de los inmuebles en obra negra.
Implicaciones
A mirar para los municipios vecinos
Juan Felipe Hoyos Mejía, gerente de la Unidad de Vivienda de Coninsa-Ramón H, considera que un efecto del Acuerdo 021 de Envigado, que limita a cinco pisos la altura de los edificios para vivienda, es que la gente tendrá que pagar más por los inmuebles que se construyan en ese municipio, dado que las obras de urbanismo y el lote aumentarán su peso dentro de los proyectos. Si antes participaban con el 15 o el 18 por ciento del total, ahora podrían saltar al doble.
En teoría, la restricción debe conducir a que compradores y constructores miren a los municipios vecinos. La presión sería más fuerte sobre Medellín y el Sur del Valle de Aburrá. Claro que en este último caso hay localidades como la Estrella en donde no existe gran dinámica en la aprobación de licencias de construcción.
Hoyos Mejía entiende la preocupación del Municipio al querer controlar el crecimiento de la población, porque eso le implica más vías, más servicios y más espacio público. El caso es que con norma o sin norma esas necesidades siguen existiendo, por lo cual se precisa buscar un equilibrio entre lo que la gente demanda y las que se podrían llamar condiciones ideales a las que le apunta la administración.
Respecto a los dueños de la tierra, el Acuerdo 021 le podría mermar la comercialidad a este recurso, y si la restricción se tornara permanente, hasta podría mermar su valor. En el evento de que al ser expedida la norma algún empresario ya tuviera diseñado su proyecto, pero careciera de la respectiva licencia, tendría que hacer el rediseño para adecuarse a la restricción legal. Rehacer los diseños se podría comer del 3 al 5 por ciento del costo de la vivienda.
Francisco Martínez Restrepo, gerente de la firma Arquitectura y Concreto, confía en que la decisión sea temporal y sirva para que la municipalidad replantee su Plan de Ordenamiento Territorial. Él desarrolla proyectos en Envigado desde hace unos 12 años y entiende la preocupación que hay porque en lotes pequeños se estaban haciendo edificios muy grandes.
Esta compañía no se ha visto perjudicada hasta ahora, porque sigue vendiendo las obras que ya estaban aprobadas. También tiene lotes para nuevos desarrollos, pero se quedará quieta a la espera de que salga el nuevo POT.
Martínez coincide con Felipe Hoyos en que si el Acuerdo 021 se vuelve permanente los precios de las viviendas subirían. En el caso del valor de la tierra no tiene la misma certeza, porque como para los proyectos se necesitarían áreas más generosas, habría una mayor puja o demanda sobre los terrenos disponibles. En su opinión, la norma es inconveniente para los proyectos ubicados cerca del Metro, porque allí se justifica un mayor número de viviendas por hectárea
perO Ahun asii envigado es un gran ejemploo para toda colombia¡¡