"พื้นที่ห้องชุดไม่ตรงกับสัญญาเป็นปัญหาเริ่มต้นของคนซื้อคอนโด เรื่องนี้มีกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 บัญญัติไว้ว่า ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น หากว่าได้ระบุจำนวนเนื้อที่ทั้งหมดไว้ และผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินน้อยหรือมากไปกว่าที่ได้สัญญา ผู้ซื้อจะปัดเสีย หรือจะรับเอาไว้และใช้ราคาตามส่วนก็ได้ตามแต่จะเลือก อนึ่งถ้าขาดตกบกพร่องไม่เกินกว่าร้อยละ 5 แห่งเนื้อที่ทั้งหมดอันได้ระบุไว้นั้น ผู้ซื้อจำต้องรับเอาและใช้ราคาตามส่วน แต่ว่าผู้ซื้ออาจจะเลิกสัญญาเสียได้ในเมื่อขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนถึงขนาดซึ่งหากผู้ซื้อได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญานั้น

นั่นก็คือผู้ขายมีหน้าที่ต้องส่งมอบโอนกรรมสิทธิ์ของห้องชุดที่ซื้อขายกัน ให้แก่ผู้ซื้อโดยมีจำนวนพื้นที่ห้องตรงตามที่ระบุไว้ในสัญญา ถ้าจำนวนเนื้อที่ห้องชุดขาดหรือเกินจำนวนไปไม่เกินร้อยละ 5 ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด ผู้ซื้อต้องรับเอา ไว้และชดใช้ราคาตามจริงของพื้นที่ที่ลดลงหรือเพิ่มขึ้น เช่น ตามสัญญาระบุไว้ 113 ตารางเมตร ปรากฏว่าหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดระบุไว้ 130 ตารางเมตร ช่วงระหว่าง 107-112 ตาราเมตร หรือ ช่วงระหว่าง 114–119 ตารางเมตร เท่ากับพื้นที่ห้องชุดขาดหรือล้ำจำนวนไม่เกินร้อยละ 5 แห่งเนื้อที่ทั้งหมด กฎหมายกำหนดให้ผู้ซื้อต้องรับโอนและใช้ราคาตามส่วน แต่ถ้าหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดระบุไว้ต่ำกว่า 107 ตารางเมตรลงมา หรือสูงกว่า 119 ตารางเมตรขึ้นไป แปลว่าพื้นที่ห้องชุดขาดหรือล้ำจำนวนเกินร้อยละ 5 แห่งเนื้อที่ทั้งหมด ผู้ซื้อมีสิทธิ์บอกปัดไม่รับโอนก็ได้ หรือจะรับโอนแล้วชำระราคาตามส่วนก็ได้ตามสมัครใจ ทั้งนี้ ในข้อรับผิดเพื่อการที่ทรัพย์ขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนนั้น ห้ามมิให้ฟ้องคดีเมื่อพ้นกำหนดปีหนึ่งนับแต่เวลาส่งมอบ

From
http://www.prakard.com/Default.aspx?g=posts&t=80480

yes good point Samson:

In addition to the price adjustment clause in condo purchase agreements,

in Section 466 of the Thai Civil and Commerical Code it says (very roughly translated):

"In a sale of immovable property (real estate), where the total area is specified and the seller delivers the property less or more than contracted, the buyer has the option to either reject the purchase or accept the purchase and pay the proportionate price."

"However, if the deficiency or excess does not exceed 5% of the total area specified in the contract, the buyer must accept such small adjustment and pay the proportionate price, but the buyer can still rescind (cancel) the contract if the deficiency or excess is such that had the buyer known of such deficiency or excess he would not have entered into the contract."

The way I read this is if the contract has an adjustment clause and the adjustment (when the building is finished) is less than 5%, then the buyer is stuck and has to pay (or receive refund) of the small adjustment. But if it is a big final adjustment (bigger than 5% up or down) then the buyer has an option to either cancel the contract (and get a refund) or accept the contract (and pay the proportionate payment).

riskman, yours is a BIG adjustment, so it seems like you have a choice of a refund or accepting the adjustment. However, if the developer promised you (clearly in writing) the garden for free (plus the unit of 75.5 sq.m) all for BXXXXXXX, I would insist on that....

Wow, sounds really crappy. :ohno:


Now I dont feel that sad that I sold my unit 6 months ago. Well after getting 0.5 sqm extra on my empire unit and the quality delivered below expectation, I decided enough of tccl projects and bailed. :banana:

Seafood Market will gain so much more customers from all these high rise condos in soi 24 but i think their price is very very over-priced

Thanks Speed. Very useful info. I already asked them to either honor original amount or refund my money. The actual sale docs do state

75.5 sqm + (Garden 8 sqm)

Although garden is now actually supposed to be 14sqm. A friend of mine also suggested I mesaure the indoor space and use any shortfall in the 75,5 as leverage.

you will need a laser to measure the sq meterage....they use measurements from the middle of the wall (yes, inside)....

Seafood Market will gain so much more customers from all these high rise condos in soi 24 but i think their price is very very over-priced

yeah I agree! way overpriced tourist trap.....I recently took out of towners (from California, Hong Kong and Taiwan).....I also took them to Somboon Seafood...way better and cheaper ---unanimous winner :eat:

http://www.somboonseafood.com/home.html

Everybody be careful! I'm one of the buyer of emporio and am about to transfer the title this week. However, TCC salesperson just faxed me a copy of the Condo Title doc that i was about to pay for. BTW, i'm buying a 65m2 one bedroom which should come with one FIXED parking space. But it doesn't mention about my FIXED parking space on the title. I was told by a Land Dept officer that if it doesn't mention on the title, that means i'm not entitled to ANY parking space at all. MY parking space will be up to the mercy of the jurisdiction persons!!

And that's not the case with other property companies that i've bought condo units from.

To all of you, don't be too greedy to jump right into the free-sinking-fund promotion. The RIGHT to a FIXED parking space is WORTH much much more than the given promotion. Very Incomparable!!!

I'm gonna postpone my transfer until this is solved. Good luck to you all.

ของผมที่จอดรถหายไปไม่ระบุในโฉนดให้ครับ ทั้งที่ห้องชุดแบบ 1 ห้องนอนที่ผมจองมันต้องมีที่จอดแบบฟิกซ์ให้ 1 คัน
สอบถามกับเจ้าหน้าที่ที่ดินแล้ว ต้องให้ทางTCCเค้าระบุลงไปในโฉนดเลยนะครับ แต่ถ้าใครได้ที่จอดแบบไม่ฟิกซ์ เค้าจะไม่ระบุในโฉนดให้ครับ
อย่าหลงกลกับโปรโมชั่นฟรีค่าส่วนกลางจนรีบโอนเกินไปนะครับ มูลค่าที่จอดรถมันมากกว่าครับ

ผมกำลังรอคำตอบเพิ่มเติมจากทางTCC อยู่

^^
แต่เรื่องนี้ คอนโดส่วนใหญที่ผมเห็นเค้าก็ไม่รวมที่จอดรถไว้ในโฉนดนะครับ
บางคอนโดที่รวมที่จอดรถเข้าไปในโฉนด เค้าจะต้องระบุชัดเจนไว้ในสัญญาเลย ว่าที่จอดรถกี่ตารางเมตร นับเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อห้องชุด และจะเสียค่าส่วนกลางตามสัดส่วนด้วย

ถ้ามันเป็นแบบที่คุณchEmon ว่า ในสัญญาจะซื้อจะขายก็ไม่ควรระบุ ว่าสิ่งที่TCCสัญญาว่าจะขายได้แก่ ห้องชุดเลขที่--- ขนาด--- ที่จอดรถ 1 คันในสัญญาจะซื้อจะขายสิครับ แล้วอย่างนี้คุณ chEmon จะเอาอะไรการันตีเรื่องที่จอดรถแบบฟืกซ์ที่จอด ของคุณ ได้ล่ะครับ คุณchemonจะใช้เอกสารตัวไหนอ้างอิงล่ะครับ ถ้าไม่ใช่โฉนด ซึ่งเป็นสิ่งเดียว ที่เป็นเอกสารราชการ รวมถึง คนที่จะมาซื้อต่อจากเราหลังจากที่ถ้าเราโอนกับTCCไปแล้ว เค้าจะยังได้รับที่จอดแบบฟิกซ์อยู่หรื่อเปล่า ผู้ซื้อรายใหม่เค้าก็ต้องขอดูเรื่องเอกสารเกี่ยวกับที่จอดรถอยู่ดี แล้วเราจะใช้อะไรอ้างอิงล่ะครับ ถ้าจากที่TCCตอบผมมาก็คือ ดูจากเอกสารจะซื้อจะขายระหว่างเรากับTCC แตผมว่ามันทะแม่งเพราะหลังจากเราไปโอนจากTCC แล้ว สัญญาจะซื้อจะขายมันก็จบลงไปแล้วนี่ครับ

http://www.prakard.com/default.aspx?g=posts&m=1528050#1528050

เมื่อไม่ระบุในโฉนดก็หมายความว่าที่จอดFIXของเราไม่ใช่ของเราจริงแต่เป็นของนิติ ก็หมายความว่า เราจองซื้อคอนโด พร้อมที่จอด แต่เอาเข้าจริง คอนโดเราได้ตามโฉนด แต่ที่จอดเราไม่ได้ ได้แค่สิทธิในการจอดบนที่คนอื่น แบบนี้แปลว่า
1.เราได้ของไม่ครบ
2.ที่จอดรถแบบFIXของเราวันนึง อาจจะ หายไป ขึ้นอยู่กับ คนอื่นส่วนใหญ่ในคอนโดที่เป็นเจ้าของที่จอดเรา มันไม่ได้ผูกติดกับคอนโดของเราคนเดียว แล้วจะบอกว่าFIXได้ยังไง

กลายเป็นว่าสิ่งที่เราควรจะได้เป็นของเรา มันเป็นของคนอื่นที่อยู่ร่วมคอนโดเดียวกันซีั่งสามารถมาตัดสินในการจอดของเรา ผมว่าไม่ยุติธรรมนะครับ

Everybody be careful! I'm one of the buyer of emporio and am about to transfer the title this week. However, TCC salesperson just faxed me a copy of the Condo Title doc that i was about to pay for. BTW, i'm buying a 65m2 one bedroom which should come with one FIXED parking space. But it doesn't mention about my FIXED parking space on the title. I was told by a Land Dept officer that if it doesn't mention on the title, that means i'm not entitled to ANY parking space at all. MY parking space will be up to the mercy of the jurisdiction persons!! And that's not the case with other property companies that i've bought condo units from. To all of you, don't be too greedy to jump right into the free-sinking-fund promotion. The RIGHT to a FIXED parking space is WORTH much much more than the given promotion. Very Incomparable!!!I'm gonna postpone my transfer until this is solved. Good luck to you all.

I think legally speaking, they are right ... they sold you a "RIGHT to a fixed" parking spot instead of "a FIXED" parking spot so technically if they sold you "a FIXED" parking spot of 6m2, your unit will be 65m2+6m2, and it will be in the sales contract (ie you pay extra). i have another condo unit that has this parking spot in my title deed so that parking space is MINE. but a "RIGHT" may technically mean that the space belongs to the JURISTIC entity (as common area), with only those unit holders having a RIGHT that will be assigned the spot. I asked them for a copy of the parking allocation so at least I can see where my unit has been assigned parking, and while I did argue with them on this initially, I will take this parking allocation letter as proof that its mine. However, TCCCL should have been clearer during the selling process.

Kaxper is absolutely right. A fixed parking space only exists where you pay for it, own the space, and pay common charges on it as part of the square metre calculation. Otherwise what you have is permission to use the common area parking for one vehicle, but with no fixed space.

What bsobun might want to check is how many parking spaces have been created, and how many "right to parking spaces" have been sold. In many buildings there is an insufficient number of parking spaces, were all co-owners to take up their rights. Developers rely on the fact that not all owners will have vehicles.

--

--

My contract reads "Seller shall also grant the Purchaser the RIGHT to park 1 car in any fixed space, such space which the Seller shall further inform to the Purchaser".

I am not trying to be on TCCCL side (they should have explained better during the selling period) but I don't think trying to get fixed parking on the condo title is a battle you can win. Better concentrate on others ...

http://farm3.static.flickr.com/2759/4489203700_a9a248a135.jpg

Hiroo Oyama http://www.flickr.com/photos/hiroooyama/4489203700/

http://i16.photobucket.com/albums/b40/satit28/DSC_8392.jpg
Their duplex (but it looks more like a loft) units are just to die forrrr!

^^ Hope they will have railings :D

Curios to know if that loft area is legally included in the units sm on the title documents?

http://i16.photobucket.com/albums/b40/satit28/DSC_8392.jpg
Their duplex (but it looks more like a loft) units are just to die forrrr!

nice and open feel :okay: