Büromarkt in Deutschland [Archive]

Molinari

January 10th, 2007, 08:05 PM

Gute Zeiten in Düsseldorf:
Hohe Umsätze, sinkender Leerstand.

Der Büromarkt Düsseldorf in 2006
Deutliche Anzeichen eines Aufschwungs

Düsseldorf, 04.01.2007

Umsatz
Der Erholungskurs des Düsseldorfer Büromarktes setzt sich fort. Nach einem starken dritten Quartal zeigten sich die Unternehmen auch die letzten drei Monate in 2006 recht anmietungsfreudig. Ein Büroflächenumsatz von ca. 268.000 m² für das gesamte Jahr 2006 im Stadtgebiet Düsseldorf sowie eine Steigerung von 10 % (ca. 25.000 m²) gegenüber dem Vorjahr sind das erfreuliche Ergebnis. Großmieter mit einer Anmietung von über 5.000 m² Bürofläche waren die Werbeagentur Grey mit ca. 10.500 m² sowie die Agentur für Mediaberatung Mediacom GmbH mit ca. 8.900 m² im Düsseldorfer Norden, die Bundesagentur für Arbeit mit ca. 9.000 m² in der Innenstadt, die Unternehmensberatung McKinsey mit ca. 8.700 m² am Kennedydamm sowie die Metro AG mit ca. 6.000 m² an der Grafenberger Allee.

Im Jahresverlauf wurden 46 Verträge ab 1.000 m² mit einer Gesamtsumme von ca. 131.000 m² abgeschlossen. Das entspricht einem Anteil von 49 % des gesamten Düsseldorfer Büroflächenumsatzes. Im Vorjahr waren es 49 Verträge mit einem Gesamtvolumen von ca. 151.000 m² und einem Anteil von 62 %. Mit einer Steigerung um 7 Prozentpunkte lag der Anteil der Vermietungen zwischen 500 m² und 1.000 m² bei 22 % (ca. 59.000 m²). Um 6 Prozentpunkte auf 29 % (ca. 78.000 m²) gestiegen ist der Anteil der Vermietungen unter 500 m².

Die Branche unternehmensbezogene Dienstleistungen, Medien und Werbung erreichte etwas mehr als 40 % (ca. 109.000 m²) des gesamten Düsseldorfer Büroflächenumsatzes und verbesserte ihr Ergebnis gegenüber dem Vorjahr um 14 Prozentpunkte. Der Umsatzanteil im Handel, in der Industrie und der Logistik stieg um 3 Prozentpunkte auf 17 % (ca. 44.000 m²). Um 2 bzw. 3 Prozentpunkte verringert hat sich der Anteil in der Branche Finanzen, Banken und Versicherungen auf 11 % (ca. 30.000 m²) bzw. bei der Telekommunikation, IT und EDV auf 7 % (ca. 20.000 m²). Mit einem um drei Fünftel geringeren Anteil von 10 % (ca. 27.000 m²) mussten sich die Vereine, Verbände und staatlichen Einrichtungen begnügen.

Mieten
Die Spitzenmiete bezogen auf das Stadtgebiet stieg im Vergleich zum Vorjahr um
0,10 €/m²/mtl. auf 21,10 €/m²/mtl. Erzielt wurde sie im Teilmarkt Innenstadt. Die gewichtete Durchschnittsmiete von 12,70 €/m²/mtl. konnte um 0,30 € zulegen.

Ein Drittel aller Mietverträge wurden in der Preiskategorie bis 10,00 €/m²/mtl. abgeschlossen. Damit kamen sie auf einen Umsatzanteil von 27 %. In der Preisspanne zwischen 10,00 €/m²/mtl. und 12,50 €/m²/mtl. erfolgten 29 % aller Mietvertragsabschlüsse. Ähnlich hoch lag auch ihr Anteil am gesamten Düsseldorfer Büroflächenumsatz. Bei knapp einem Fünftel aller Abschlüsse galten Miet-zahlungen zwischen 12,50 €/m²/mtl. bis 15,00 €/m²/mtl. Sie machten ein Viertel der Vermietungsleistung aus. Zwischen 15,00 €/m²/mtl. und 17,50 €/m²/mtl. bewegten sich 10 % aller Mietverträge. Mit 8 % waren sie am Flächenumsatz beteiligt. Mieten zwischen 17,50 €/m²/mtl. und 20,00 €/m²/mtl. bzw. ab 20,00 €/m²/mtl. sind in 5 % bzw. 2 % aller Verträge zu zahlen. Abschlüsse im geringeren Preissegment erzielten einen Anteil am Düsseldorfer Vermietungsvolumen von 7 %, während diejenigen in der höchsten Preisklasse einen fünfprozentigen Anteil erreichten.

Leerstand
Gegenüber dem Vorjahr ist der Leerstand um ca. 21.000 m² (- 3 %) auf ca. 739.000 m² gesunken. Für die Leerstandsberechnung wurden sowohl die akuten Leerstände als auch die Flächen berücksichtigt, die in den nächsten drei Monaten bezugsfertig sind. Mit eingerechnet ist ebenfalls der verdeckte Leerstand (Angebot an Untermietflächen) von ca. 36.000 m².

Die Düsseldorfer Innenstadt trägt mit 27 % (ca. 201.000 m²) die Hauptlast. In den Teilmärkten Seestern (ca. 152.000 m²) und Düsseldorf-Nord (ca. 147.000 m²) sind jeweils etwa ein Fünftel des Leerstandes zu finden. Trotz der Düsseldorf-weiten Abnahme leer stehender Flächen stieg der Leerstand in den Teilmärkten Grafenberger Allee und Düsseldorf-Süd. Die Leerstandsrate für das gesamte Düsseldorfer Stadtgebiet inklusive der Untermietflächen sank im Vergleich zum Vorjahr um 0,3 Prozentpunkte auf 10,6 %.

Eine Qualifizierung des Leerstandes zeigt, dass 41 % auf so genannte A-Objekte fallen (Neubauten mit hochmoderner sowie hochwertiger Ausstattung oder sanierter Altbau in Neubauqualität). Gleichzeitig verfügen diese Gebäude mit 51 % knapp über die Hälfte aller Untermietflächen. Objekte der B-Klasse (Bestandsgebäude älter als 5 Jahre mit funktionaler und zeitgemäßer Ausstattung) weisen 55 % des Leerstandes auf. Etwa 4 % sind in C-Objekten zu finden.

Teilmärkte
Die Innenstadt konnte mit ca. 83.500 m² den höchsten Büroflächenumsatz und damit fast ein Drittel der gesamten Düsseldorfer Vermietungsleistung für sich verbuchen. Darüber hinaus erreichte dieser Teilmarkt gegenüber dem Vorjahr auch das größte Plus von ca. 24.500 m² (+ 42 %). Während die Spitzenmiete um 0,10 €/m²/mtl. auf 21,10 €/m²/mtl. stieg, sank die Durchschnittsmiete um 1,30 € auf 13,50 €/m²/mtl. Im zweitplatzierten Düsseldorfer Norden wurden mit insgesamt ca. 53.000 m² Bürofläche knapp 3.000 m² mehr (+ 6 %) vermietet. Sowohl die Spitzenmiete von 13,50 €/m²/mtl. als auch die Durchschnittsmiete von 11,80 €/m²/mtl. bewegten sich um 1,00 € bzw. 1,10 € nach oben.

Um Rang drei stritten sich die Teilmärkte Seestern und Hafen. Ersterer gewann mit einem Vermietungsvolumen von ca. 41.000 m² und verbesserte sein Ergebnis um ca. 13.000 m² (+ 46 %). Letzterer musste sich mit ca. 39.500 m² und einem kleinen Minus von ca. 500 m² (- 1 %) geschlagen geben. Im Seestern Gebiet gab die Spitzenmiete von 14,00 €/m²/mtl. um 1,00 € nach und die Durchschnittsmiete blieb unverändert. Im Teilmarkt am Wasser hin-gegen stagnierte die Spitzenmiete bei 19,50 €/m²/mtl. und die Durchschnittsmiete sank geringfügig um 0,20 € auf 14,30 €/m²/mtl.

Im Gebiet rund um den Kennedydamm wurden mit ca. 24.000 m² etwa 1.000 m² (- 4 %) Bürofläche weniger umgesetzt. Dennoch zogen sowohl die Spitzenmiete von 18,90 €/m²/mtl. um 2,90 € als auch die Durchschnittsmiete von 15,40 €/m²/mtl. um 1,30 € deutlich an. Der Büroflächenumsatz im Teilmarkt Grafenberger Allee rutschte im Vorjahresvergleich um ca. 5.500 m² (- 26 %) auf ca. 15.500 m². Die Spitzenmiete verblieb bei 14,80 €/m²/mtl. Die Durchschnittsmiete von 12,20 €/m²/mtl. aber legte um 1,90 € zu.

Auf den hinteren Rängen tummeln sich die Innenstadt-Ost mit einer Vermietungsleistung von ca. 7.000 m² sowie der Düsseldorfer Süden mit ca. 4.500 m². Beide Teilmärkte mussten Verluste von 6.000 m² (- 46 %) bzw. 2.500 m² (- 36 %) hinnehmen. Gleichwohl stieg die Spitzenmiete in der Innenstadt-Ost um 1,00 € auf 12,50 €/m²/mtl. sowie im Süden Düsseldorfs um 1,50 € auf 11,50 €/m²/mtl. In der östlichen Innenstadt erhöhte sich ebenso die Durchschnittsmiete von 8,60 €/m²/mtl. geringfügig um 0,10 €. In Düsseldorf-Süd jedoch ließ die Durchschnittsmiete von 8,30 €/m²/mtl. um 1,10 € nach.

Fazit und Prognosen
Die deutsche Wirtschaft befindet sich im Aufschwung. Die Arbeitslosenquote sinkt, Jobs kehren zurück. Die Konjunktur zeigt Wirkung auf dem Arbeitsmarkt, und in der Folge auch auf dem Düsseldorfer Büromarkt. Dieser konnte seinen Erholungskurs fortführen, so dass nahezu 60 % des gesamten Büroflächenumsatzes im Stadtgebiet Düsseldorf auf das zweite Halbjahr 2006 fielen. Da das Gros der Wirtschaftsforscher von einer Fortsetzung des Aufschwungs überzeugt ist, kann für das Jahr 2007 mit einer Vermietungsleistung von ca. 300.000 m² gerechnet werden.

Die gestiegenen Mieten insbesondere in den Teilmärkten Kennedydamm, Grafenberger Allee und Düsseldorf-Nord führten zu einer leicht erhöhten Durchschnittsmiete im Gesamtmarkt. Vor allem für Neubauten wird der Trend zu höheren Mieten in 2007 anhalten. Nicht nur das Angebot an Untermietflächen ist gesunken, sondern auch der reine Leerstand nahm ab. Der erstmalig seit dem Jahr 2000 rückläufige Leerstand sorgte für eine positive Nettoabsorbtion.

Büroflächennachschub wird in den nächsten zwei Jahren nur wenig auf den Düsseldorfer Markt kommen. Bis zum Ende 2008 ist aus heutiger Sicht die Fertigstellung von ca. 90.000 m² neuer Bürofläche geplant. Davon sind bereits 70 % vorvermietet bzw. durch Eigennutz vergeben. So ist denn bei anhaltender Konjunktur davon auszugehen, dass sich der Leerstand weiter abbauen wird.

Der PropertyIndex als Relation zwischen dem Angebot innerhalb der nächsten 12 Monate und dem Absatz der vergangenen 12 Monate liegt in Düsseldorf bei 2,9. Er veranschaulicht die Entwicklung der Angebots- und Nachfragesituation. Auf dem Düsseldorfer Büromarkt steht somit der Nachfrage erstmalig seit dem dritten Quartal 2004 wieder weniger als ein dreifaches Angebot gegenüber.

Eine Befragung durch Colliers Trombello Kölbel gibt die subjektive Einschätzung der wirtschaftlichen Stimmung von Unternehmen am Standort Düsseldorf wider. Laut der Umfrage geben 42 % der Unternehmen analog dem wirtschaftlichenAufschwung eine positive Einschätzung ab. Seit Beginn der regelmäßigen Befragung im zweiten Quartal 2005 ist dies die beste Bewertung. Als verhalten betrachten nur noch 36 % der Unternehmen die Stimmungslage. Die negative Einschätzung stagniert bei 22 %.

Atisreal veröffentlicht Büromarkt-Zahlen für 2006
Düsseldorf: Deutlich mehr Flächen umgesetzt als im Vorjahr

Düsseldorf, 10. Januar 2007 – Die Umsatzbelebung auf dem Düsseldorfer Büromarkt hat sich im vergangenen Jahr mit einem Flächenumsatz von insgesamt 291.000 Quadratmetern und einer Steigerung von gut 19 Prozent wie erwartet fortgesetzt (2005: 244.000 m²). Dies ergibt der „Office Market Report 2007“ für die neun wichtigsten deutschen Bürostandorte, den Atisreal, Deutschlands führender Berater für Gewerbeimmobilien, Mitte Februar veröffentlichen wird.

„Auch wenn der Anteil der Großverträge gegenüber 2005 etwas zugenommen hat, liegt er deutlich niedriger als in vielen anderen deutschen Städten. Dies spricht dafür, dass der Umsatzanstieg von einer positiven Nachfrageentwicklung in allen Marktsegmenten getragen wurde“, erläutert Bernd-Uwe Willer, Düsseldorfer Niederlassungsleiter der Atisreal GmbH.

Insgesamt wurden knapp 87 Prozent der Flächen im Düsseldorfer Stadtgebiet umgesetzt. „Die Nutzer bevorzugen derzeit zentrale Lagen trotz der höheren Mietpreisniveaus“, so Willer. Die Umsatzverteilung nach Flächengrößen ist sehr homogen. Mit Ausnahme der kleinsten Kategorie (unter 200 m²) haben alle Größenklassen Umsatzanteile zwischen knapp 13 und gut 21 Prozent. Die markanteste Veränderung zum Vorjahr ist der Rückgang um 16 Prozentpunkte in den mittleren Flächensegmenten (1.000 bis 5.000 m²) auf rund 35 Prozent. Gleichzeitig ist der Anteil der größeren Vermietungen über 5.000 Quadratmeter um 11 Prozentpunkte auf knapp 28 Prozent gestiegen.
Das Branchenspektrum der Nachfrager ist wieder breit gefächert. Auf Platz eins liegt die Sammelkategorie der sonstigen Dienstleistungen, deren Anteil auf gut 24 Prozent angewachsen ist (2005: 16 %). Auf Rang zwei rangieren die Beratungsgesellschaften, die mit einem Plus von 5 Prozentpunkten ebenfalls deutlich expandierten (Anteil: 16 %). Auch der in Düsseldorf traditionell stark vertretene Handel (13 %) sowie die Branchengruppe Medien und Werbung (10 %) haben ihre Umsatzanteile gesteigert.

Leichter Leerstandsrückgang, Mieten stabil

Im Laufe des Jahres 2006 fiel der Leerstand in Düsseldorf wieder knapp unter die Schwelle von 1 Million Quadratmeter. Im Stadtgebiet wurden mehr leer stehende Büroflächen abgebaut als im Umland. Die Flächen mit moderner Qualität sind deutlich (um 10 %) zurück gegangen, während der Leerstand in normalen und unsanierten Flächen stagnierte oder leicht zunahm. Die Leerstandsquote liegt bei 11,7 Prozent im Markt- und bei 9,9 Prozent im Stadtgebiet. Die Flächen im Bau sind seit Ende 2005 auf 122.000 Quadratmeter angestiegen (plus 63 Prozent). Allerdings haben die davon noch verfügbaren Flächen abgenommen (auf nur noch 15.000 m²). Das insgesamt verfügbare Büroflächenangebot (Leerstand plus noch verfügbare Flächen im Bau) hat sich damit leicht verringert (minus knapp 2 %). „Aufgrund der moderaten Bautätigkeit und der positiven Nachfrageentwicklung ist in diesem Jahr ein weiterer leichter Abbau des Gesamtangebots möglich, auch wenn einige größere Bauprojekte wie das Sky Office und das Hofgarten Palais in Angriff genommen werden“, erklärt Willer.

Die Projektplanungen, die im vergangenen Jahr um rund 12 Prozent angezogen haben, sind im Vergleich zum dritten Quartal 2006 nahezu unverändert (1,49 Mio. m²). „Wir gehen davon aus, dass im Laufe des Jahres auch Projektentwicklungen ohne umfangreiche Vorvermietungen wieder zunehmen werden“, betont Willer.

Die Spitzenmiete ist im Vergleich zum Vorjahr leicht um knapp 2 Prozent auf 21,50 €/m² gesunken, hat sich seit Jahresbeginn 2006 aber nicht mehr verändert. In einigen Büromarktzonen sind bereits vereinzelt deutliche Steigerungen der Spitzen- und Durchschnittsmieten in attraktiven Lagen zu beobachten, wogegen einzelne Zonen, vor allem in der Peripherie, weiterhin moderate Einbußen verzeichnen. Ob die vereinzelt positive Entwicklung einiger Lagen als Signal für bevorstehende Mietpreissteigerungen auf breiter Front zu werten ist, bleibt abzuwarten. Ein Anstieg der Spitzenmiete ist in diesem Jahr bei Fortsetzung des Aufschwungs der Nachfrage jedoch durchaus möglich.

Gute Perspektiven für 2007

„Das weiterhin positive konjunkturelle Umfeld, moderate Fertigstellungsraten sowie eine belebte Nachfrage nach Büroflächen in der Region Düsseldorf geben einen positiven Ausblick auf 2007“, prognostiziert Willer. „Der Leerstand wird aufgrund der geringen Baufertigstellungen weiter zurückgehen. In den zentralen Citylagen ist im Jahresverlauf sogar eine fortgesetzte Verknappung hochwertiger Flächen möglich. Vor dem Hintergrund laufender Mietgesuche und bevorstehender großer Vertragsabschlüsse gehen wir davon aus, dass der Flächenumsatz 2007 mindestens in gleicher Größenordnung wie im Vorjahr liegen wird, vermutlich aber sogar höher ausfallen dürfte.“

Gerne senden wir Ihnen Zahlen zum Büromarkt Deutschland 2006 zu oder vermitteln Ansprechpartner für ein Hintergrundgespräch.