Comparing The most expensive property in KL, The Troika is selling at 10,000 RM per Sq.f or roughtly around 100,000 baht per Sq.m..

Bangkok is a bit expensive considering GNP per capita is less than KL..

yup, KL also provides very good value per square meter of good quality residential condo space :) ....

one thing I like about KL is the greeness and tree canopies all over the central business district....whoever designed the urban parts really did a good job in keeping the green.....we need to plant more trees in central Bangkok!! I vote for giant trees in the middle of Sathorn Road first :rock:

Saw some of the MET units trading at 140,000 Baht. Still, the difference is amazing. However, dont forget in Singpore undeveloped land is scarce. In Bangkok we have plenty. I think it therefore takes another decade or so to reach such levels.

I agree with you. i would say that, unless Authorities really boost the Mass Transit system, scaricity of well-located lands is also applicable in Bangkok.

Demand Brisk but Luxury Launches Slowing

Bangkok Post – 5 June 2006 by Nina Suebsukcharoen

The inner-city condominium market still looks promising and seems unaffected by negative sentiment, according to James Pitchon, the executive director of the property firm CB Richard Ellis.

He points to healthy demand in both the mid-market and high-end segments as underscored by two recent launches.

On the mid-market side, Noble Remix on Sukhumvit Soi 36 last month drew a very good response with more than 200 units booked in the one-day pre-launch sale. At the luxury end, CB Richard Ellis has sold around 200 units at Emporio Place on Sukhumvit 24, which is being developed by TCC Capital Land.

"From these two projects I think you can say that from mid-market upwards there is still demand for projects in the right location. And I think proximity to the skytrain is a critical factor."

Mr. Pitchon added that other key issues buyers tend to focus on are project quality and design.

But the divide between the high and medium ends of the market is now starkly clear with the former commanding prices above 100,000 baht per square metre.

However, the rate of launches at the luxury end has slowed considerably since 2004 and this year CB Richard Ellis expects only two. One is The Millennium, which will be developed at the old driving range in Sukhumvit 18. Covering 12.75 rai, it could possibly be the largest site of any Bangkok condominium complex. There will be four high-rise towers with views of the Chao Phraya River and the Thailand Tobacco Monopoly lake. This is expected to be a family-driven development for owners and the rental market.

The other project is Sukhothai Residence, with Hong Kong Resorts, the owner of The Sukhothai Hotel, planning to build a condominium within the hotel compound on Sathorn Road. "We feel that the co-branding of the hotel and the condominium will have a very strong appeal to buyers," said Mr. Pitchon.

The "skytrain generation" is a major driving force of the market. These are people who work in the city centre and want to live, at least during the week, downtown and on weekends they may go out to their parents' homes.

"This is really new demand that didn't exist 10 years ago, with Thais choosing to live in a condominium rather than a townhouse or a house."

Mr. Pitchon noted that aside from the skytrain generation and other Thai buyers, CB Richard Ellis has been seeing more overseas purchases, most notably expatriates based in Hong Kong.

"And the reason they are buying is that they intend to spend part of the year in Bangkok. So there is a healthy level of demand from end-users and at these kinds of prices above 100,000 baht a square metre, we see a very limited amount of speculation."

Noteworthy is the fact that overseas demand is essentially lifestyle-driven, with the aim being to obtain a holiday or retirement home in Thailand.

Foreign interest is now making the Thai real estate market more international but Mr. Pitchon says the trend is just starting. "There are one million British people who own property in Spain so Thailand is still at the beginning of a trend."
He hastened to add that he wasn't saying that one million British people would buy property in Thailand, but even if 10,000 did so it would have a considerable impact on the market.

"I think people are choosing Bangkok for accessibility. First of all, you have all the amenities of the big city. ... Access to golf courses is good and we have seen some people buy both in Phuket and Bangkok."

This means that Thailand as a holiday or retirement destination is going to grow in importance and any measures that the government could introduce to promote this would be very positive.

"For example the current restriction prohibiting foreign condo purchasers from borrowing money in Thailand to fund their purchase, if that prohibition were removed then that would significantly increase demand."

Are prices of 100,000 to 130,000 baht a square metre realistic? Mr. Pitchon says they reflect rising construction costs.

"On a net sellable area the construction cost of a luxury project today is somewhere between 45,000 to 60,000 baht a square metre depending on the height of the building and the specifications, excluding land cost."

Despite these high prices one should remember that there is a strong correlation to replacement cost so nobody can build cheaper next door to you, he added.

Condominium owners should note that the introduction of the new city planning regulations will limit the size of buildings in certain areas and any restriction will add value to the current stock.

"So with limited new supply and evidence of strong demand from Thai and foreign end-users for the luxury sector, we believe that the market is healthy although more subdued than two years ago," Mr. Pitchon said.

Source: CBRE, june 5, 2006

Office rents keep rising

Rising office rents in Bangkok have propelled the city up 24 places on the CB Richard Ellis Global Market Rents report to rank as the 141st-most expensive city out of 173 surveyed, and it looks as though rent hikes will continue.

Bangkok central business district (CBD) grade A office rents have risen 19.8 per cent over the past 12 months to an average of Bt704 (US$18.5) per square metre per month, according to the international property consulting firm.

The report concluded that although Bangkok rents would continue to rise, the Thai office market offers good value to tenants. London's West End is nine times more expensive, while Hong Kong's rates are five times higher and Singaporean rents are double those of Bangkok.


The survey shows that rents for prime office space continue to rise in most large markets, particularly in Asia. London's West End remains by far the world's most highly priced business district.


Of the 173 markets surveyed, occupancy costs increased in 119 cities in the last year and decreased in only 24. Much of the global rental growth is in Asia, led by India and China, the world's fastest growing major economies.


Elsewhere in Asia, Hong Kong rents jumped 50 per cent to Bt3,493 per square metre per month over the last year. Tokyo, in the Inner Central Five Wards, is the second most expensive place to rent office space in the world, with rents increasing 8 per cent to Bt4,451, while Outer Central costs, are the fourth highest, up 3 per cent to Bt4,042.


At Bt1,439, ranked 43rd, Singapore returned to the top 50 after a three-year absence.


European cities continued to dominate the top 50 list, led by London's West End where occupancy costs in that district - up 10 per cent since last year - are still 30 per cent higher than the next most expensive sub-market, Tokyo's Inner Central. Greater London has seen rents rise to Bt4,348 per square metre per month, a 7-per-cent increase in the last 12 months.

Source : CBRE : June 22, 2006

Bangkok rentals jump sharply in global study

The cost of renting prime office space in Bangkok has risen dramatically, by 24 places to 141st out of 173 cities surveyed by the international property consultant CB Richard Ellis (CBRE).

It said that monthly rents for Grade A space in Bangkok's central business district (CBD) had risen by 19.8% over the past 12 months to an average of 704 baht (US$18.50) per square metre per month.

CBRE said it believed that while Bangkok rents continued to rise, the Thai office market offered good value to tenants. London's West End was nine times more expensive, Hong Kong was five times and Singapore was double.

Of the 173 markets surveyed, occupancy costs had increased in 119 and decreased in only 24 in the last year. Much of the global rental growth could be seen in Asia, led by India and China, the world's fastest growing major economies.

With a 69% increase in monthly occupancy costs in the last 12 months to the equivalent of 3,185 baht, the Nariman Point district of Mumbai had the greatest rent appreciation and was the seventh most expensive market surveyed.

Elsewhere in Asia, Tokyo remained one of the world's second most expensive office market at 4,451 baht per sq m per month. Hong Kong occupancy costs jumped 50% to 3,493 baht, and Singapore returned to the top 50 after a three-year absence with a rate of 1,439 baht, for 43rd place.

London's West End, at 6,369 baht, remained the most expensive in the world.

North American markets including New York, Washington, DC, Toronto and Calgary remained relative bargains. Washington continued to benefit from a steady federal government expansion, which has been fuelling solid demand. Occupancy costs in midtown Manhattan were still the most expensive in the US at 1,882 baht per sq m per month.

Source : Bangkokpost : June 22, 2006

704 baht/sqm is still pretty cheap though compares to those High-class financial cities.

ออฟฟิศเก่าแห่ปรับปรุง หวังรับทรัพย์ "ค่าเช่า" แพง

แนวโน้มจากที่ผู้เช่าจำนวนมากให้ความสนใจเช่าอาคารคุณภาพดี ในทำเลนอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ (ซีบีดี ) ซึ่งมีค่าเช่าต่ำกว่าอาคารคุณภาพดีในย่านซีบีดี ขณะที่ผู้เช่าที่ยังจำเป็นต้องมีสำนักงานในย่านซีบีดีบางส่วนได้หันไปพิจารณาอาคารเกรดรองแทน ทำให้เจ้าของอาคารสำนักงานที่มีสภาพเก่า แต่ตั้งอยู่ในทำเลซีบีดีบางรายต้องใช้กลยุทธ์ปรับปรุงรูปโฉมอาคารให้ดูทันสมัยมากขึ้น เพื่อให้สามารถปรับค่าเช่าเพิ่มขึ้น และเพื่อให้แข่งขันได้ในตลาด

"โจนส์ แลง ลาซาลล์" ระบุว่า ขณะนี้มีอาคารสำนักงานเก่า 3 อาคาร คิดเป็นพื้นที่รวมกว่า 63,000 ตารางเมตร มีการอัพเกรดสภาพอาคารใหม่ และจะเสร็จสมบูรณ์ภายในปีนี้ และคาดว่าจะมีอาคารเก่าอื่นๆ ทยอยปรับปรุงอาคารตามมาอีกในช่วงครึ่งปีหลัง

นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ โจนส์ แลง ลาซาลล์ กล่าวว่า "ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา เริ่มมีอาคารสำนักงานเก่าจำนวนมากปรับปรุงอาคารให้ดูทันสมัยมากขึ้น ทั้งเจ้าของอาคารปรับปรุงเอง หรือนักลงทุนที่เข้ามาซื้ออาคารนำไปปรับปรุง"

"การปรับปรุงหรืออัพเกรดอาคารเป็นกลยุทธ์หนึ่งที่เจ้าของอาคารเก่านำมาใช้เพื่อยกระดับผลตอบแทนในสถานการณ์ตลาดปัจจุบัน จากที่ความต้องการจากผู้เช่าพื้นที่สำนักงานยังคงอยู่ในระดับที่แข็งแกร่ง และการที่อาคารสำนักงานเกรดเอใหม่ๆ มีไม่มาก เจ้าของอาคารสำนักงานเก่าที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดีบางรายจึงปิดอาคารเพื่อปรับปรุง ก่อนนำกลับเข้ามาปล่อยเช่าได้เสมือนเป็นอาคารใหม่ เพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันและค่าเช่า" นาง สุพินท์กล่าว

นางสาวแคโรไลน์ เมอร์ฟีย์ หัวหน้าฝ่ายบริการธุรกิจอาคารสำนักงาน โจนส์ แลง ลาซาลล์ กล่าวว่า "บริษัทต่างๆ ที่สัญญาเช่าพื้นที่สำนักงานกำลังจะหมดอายุ อาจตกใจ กับค่าเช่าใหม่ที่เจ้าของอาคารขอปรับขึ้น โดยสัญญาเช่าพื้นที่ในอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯโดยทั่วไปจะมีอายุ 3 ปี ซึ่งในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา อัตราค่าเช่าในตลาดมีการปรับตัวสูงขึ้นเฉลี่ยกว่า 50% โดยบริษัทผู้เช่าพื้นที่ อาคารสำนักงานเกรดเอในเขตซีบีดีจะได้รับผล กระทบมากที่สุด เพราะค่าเช่าสูงกว่าอาคารเกรดรองค่อนข้างมาก ดังนั้นจึงไม่เป็นเรื่อง น่าแปลกที่จะมีผู้เช่าบางรายเริ่มเปลี่ยนไปพิจารณาอาคารเกรดรองในเขตซีบีดี หรืออาคารเกรดเอที่สร้างเสร็จใหม่นอกเขตซีบีดีแทน"

โจนส์ แลง ลาซาลล์ ระบุว่า พื้นที่อาคารสำนักงานเกรดเอในเขตซีบีดีในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาปรับตัวสูงขึ้นถึง 54% จาก 420 บาท/ ตร.ม./เดือน ในปี 2546 เป็น 650 บาท/ตร.ม. ณ ปัจจุบัน ส่วนอาคารเกรดรองมีการปรับตัวของค่าเช่าขึ้นสูงด้วย โดยปรับจาก 310 บาท/ ตร.ม./เดือน ในปี 2546 เป็น 450 บาทในขณะนี้

"หลังการอัพเกรดของอาคารชั้นรองที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี อาจสามารถปรับค่าเช่าขึ้นได้สูงมาก อยู่ในช่วงระหว่าง 20-30% ขึ้นอยู่กับ คุณ ภาพของอาคารที่ปรับเปลี่ยนไปหลังการ อัพเกรด อย่างไรก็ดี ค่าเช่าที่ปรับขึ้นใหม่จะ ยังคงน่าสนใจสำหรับผู้เช่า เมื่อเทียบกับอาคารเกรดเอในย่านเดียวกัน"

"การอัพเกรดอาคารนับเป็นกลยุทธ์ที่ดีสำหรับนักลงทุนที่ต้องการเข้าซื้ออาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ เนื่องจากอาคารเกรดเอที่เสนอขายมีน้อย ดังนั้นแทนที่จะหาซื้ออาคารสำนักงานเกรดเอ หรือสร้างโครงการใหม่ นักลงทุนบางรายอาจเลือกซื้ออาคารเกรดรองในทำเลที่ดีแทน ทั้งนี้จากภาวะต้นทุนค่าก่อสร้างที่สูงขึ้นและผังเมืองใหม่ที่มีความเข้มงวดสูง ทำให้การอัพเกรดอาคารเป็นกลยุทธ์ที่เหมาะสมสำหรับนักลงทุน" นางสุพินท์กล่าว

การเลือกใช้กลยุทธ์ดังกล่าวยังต้องขึ้นอยู่กับปัจจัยอื่นๆ หลายปัจจัย ได้แก่ อายุของอาคาร สภาพการดูแลรักษา และการออกแบบก่อสร้างเดิมของตัวอาคาร

"โดยทั่วไปอาคารสำนักงานหรืออาคารที่สร้างขึ้นเพื่อวัตถุประสงค์เชิงพาณิชย์จะมีอายุการใช้งานราว 30 ปี ซึ่งถือเป็นช่วงเวลาที่นานพอที่ผู้ลงทุนสร้างอาคารจะสามารถเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างพอเหมาะ และหลังจากนั้นควรได้รับการพิจารณาปรับปรุงใหม่เพื่อให้มีความทันสมัยได้มาตรฐาน แต่อายุการใช้งานของอาคารที่ปรับปรุงย่อมสั้นกว่าอายุการใช้งานของอาคารที่สร้างขึ้นใหม่ จึงต้องพิจารณาในจุดนี้ด้วย"

Source : Matichon/Prachachart : Jul 3, 2006

Make-over for office buildings

A recent study by Jones Lang LaSalle shows refurbishment is to be completed this year in three old office buildings in central Bangkok with a combined 63,000 square metres of space. More are expected to start renovation by year-end.

"Over the past few years, we have seen an increasing number of old 'secondary-grade' office buildings being renovated. These include renovations by owners and investors who had recently purchased the buildings," said Suphin Mechuchep, managing director of the company's Bangkok office.

Renovation is a return-maximising strategy that owners of older buildings can use in current market conditions. With healthy ongoing levels of occupier demand and a lack of new "grade-A" building pushing up rental rates, landlords with well-located buildings may refurbish and re-release their buildings as re-branded properties to the market to boost competitiveness and maximise rentals, she added.

Another company executive, Caroline Murphy, said companies with office leases that are about to expire may be "astonished" at the rental rates landlords are demanding when negotiating lease renewal in such buildings.

While the typical office lease in Bangkok is three years, the average office rental has increased by more than 50 per cent over the past three years. Those occupying space in grade-A buildings in the central business district (CBD) area may suffer more, as rentals are much higher than for secondary-grade buildings.

There is no doubt that an increasing number of companies are looking at new grade-A buildings in fringe locations or secondary-grade buildings in the CBD as alternatives to avoid higher occupancy cost, Murphy said.

According to Jones Lang LaSalle, rental rates of grade-A office space in the CBD area are averaging Bt650 per sq metre per month, representing a 55-per-cent increase from Bt420 in 2003. The secondary-grade segment in the same area has seen a lower average rental of Bt450, but also witnessed a high increase compared to Bt310 in 2003.

After renovation, some secondary buildings in well-located areas could fetch significant rental growth rates ranging from 20 per cent to 30 per cent, depending on the quality of renovation. However, the new rentals would still be very competitive compared to grade-A buildings in the same area and allow an attractive investment return from refurbishment, said Murphy.

Renovation could also be a sound approach for investors looking to invest in the Bangkok office market, where grade-A buildings available for sale are limited, according to Suphin. Instead of looking for a grade-A building or developing a new project, some investors may look at the secondary-grade market. High construction costs and the new Bangkok town plan - with limits on land set back, floor area ratio and open space ratio that restrict maximising site usage to former levels - are among the major factors that could make renovation and upgrading a favourable option, she said.

Source: THE NATION : Jul 3, 2006

if we don't have enough office bldgs....how come noone seems to be building some more? i mean there should be more you know. I only residential projects popping up every week, but not office bldgs.

704 baht/sqm is still pretty cheap though compares to those High-class financial cities.
well, one thing about Thailand. People tend to compare our rate with other developed cities. ..in which i don't think it's appropriate as our income level and cost of living is much lower. For example the electricity, they said we pay lower rate for electricity when compared to Australia, USA and others...but...helloo..they should first compare how much we earn and how much we earn ;)

if we don't have enough office bldgs....how come noone seems to be building some more? i mean there should be more you know. I only residential projects popping up every week, but not office bldgs.


yeah! I wanna see more and more office buildings poping up every week too. :)

Bangkok ranks third in office vacancy rates

Occupancy high, despite 4 new buildings in 2005

Bangkok's office vacancy rates are the third lowest in the Asia-Pacific region, behind only Hong Kong and Shanghai, according to a report by international property consultant Knight Frank Chartered (Thailand).

Knight Frank Chartered (Thailand) director Marcus Burtenshaw said the Bangkok office market was expected to remain strong. Vacancy rates are relatively stable as new stock is absorbed, and office rents should continue to increase throughout the rest of this year and next.

Burtenshaw reported 4.8 million square metres of office space currently available in Bangkok and a further 3 million square metres of owner-occupied space. Supply increased in the final quarter of last year, as four new buildings came on stream, which in turn led to a corresponding increase in vacancy rates.

However, the higher vacancy rates are expected to have a very limited impact on rental growth. If they do, it may cause rental growth to slow initially, but growth should return over the next six months.

"In our view, this is only a temporary situation, as the new buildings are expected to fill up throughout the year," he said.

Japan finally appears to be emerging from its long recession, with a key consumer and market survey hinting at increased business confidence and consumer spending. Grade A vacancy rates continue to decline, which should sustain last year's rental growth.

Similarly, Singapore's office market is tight as a result of strong demand from financial and business-services tenants reaching levels not seen since the 1997 Asian economic crisis. The much-anticipated One Raffles Quay development is due for completion this year and will add 121,000 square metres to the market, much of which has already been leased.

Shanghai and Beijing office development continues picking up steam but the market is now in danger of becoming saturated. Rents are unlikely to see a great adjustment, although a stabilisation or slight decline in prime rents in key centres is likely.

Western outsourcing continues to bolster the Indian market, with significant demand from IT, business-process outsourcing and call centres. Developers have responded by providing high-quality office space but have barely been able to keep up with demand. This has continued to exert upward pressure on capital values and rents.

The Kuala Lumpur office market continues to strengthen as business confidence improves. A 10-per-cent increase in prime rents and growth last year is expected to continue throughout this year, but at a moderate rate.

The Hong Kong office market continues on a path of rapid rental growth and strong take-up, and the outlook remains positive. Sustained demand and limited supply coming into the market this year is likely to fuel further substantial rental growth. Last year's final quarter saw an 805-per-cent rise in rental values, bringing market rents above the levels achieved prior to the Asian economic crisis. Investment activity was reserved last year as higher interest rates led to many investors taking a "wait-and-see" approach.

However, interest rates are expected to level off, which - in conjunction with the strong fundamentals underlying the occupier market - should see increased investor activity.

Source : THE NATION : Jul 6, 2006

กลุ่มทุนไทย-เทศรุมซื้อสนง.ในเมือง "ดีทแฮล์ม-เอสจี-มิลเลเนีย"เนื้อหอม

วิษณุ สุชาติล้ำพงศ์ : "อาคารสำนักงานในซีบีดีเริ่มขาดแคลน มีหลายบริษัทหมดสัญญาเช่า ขณะที่ราคาค่าเช่าขยับขึ้น หากใครคิดจะลงทุนตลาดนี้น่าจะไปได้ แต่หากช้ากว่านี้ก็อาจสายไป"[/b]

กลุ่มทุนทั้งใน-ตปท. และผู้ประกอบการอสังหาฯ รุมซื้อสำนักงานในเมือง "ดีทแฮล์ม- เอส จี-มิลเลเนีย" รวมมูลค่ากว่า 5 พันล้านบาท รับแผนปรับพอร์ตค่าเช่าเพิ่ม คนวงในระบุทำเลทอง ราชดำริ-เพลินจิต-วิทยุ-หลังสวน-ร่วมฤดี สุดฮอต ตัวแปรหลักผลตอบแทนขั้นต่ำ 10%

แหล่งข่าวจากบริษัทที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ขณะนี้ได้มีกลุ่มทุนรายใหญ่ ทั้งในและต่าง ประเทศ ที่มีฐานจากธุรกิจอื่นๆ รวมทั้งบริษัทผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ทั้งที่จดทะเบียนตลาดหลักทรัพย์และนอกตลาดหลักทรัพย์ มีแผนขยายฐานรายได้จากธุรกิจเดิม สู่การลงทุนในธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่า โดยมีเป้าหมายจะซื้ออาคารที่สร้างเสร็จแล้ว มากกว่าลงทุนพัฒนาบนที่ดินใหม่ โดยทำเลที่สนใจคือ ย่านราชดำริ เพลินจิต วิทยุ หลังสวน และร่วมฤดี เพราะเป็นทำเลที่มีศักยภาพสูง และยังมีซัพพลายน้อย

"เท่าที่ทราบมีตึกดีทแฮล์ม ที่ ถ.วิทยุ เยื้องอาคารสินธร, อาคารมิลเลเนีย ที่ซ.หลังสวน และอาคารเอส จี ที่ ซ.มหาดเล็กหลวง 3 ถ.ราชดำริ ทั้ง 3 อาคารมีความเป็นไปได้ที่จะมีการซื้อขายเปลี่ยนมือในเร็วๆ นี้ รวมมูลค่าราว 4-5 พันล้านบาท " แหล่งข่าว กล่าว

สำหรับอาคารดีทแฮล์ม มีการเสนอราคาขาย 2,700 - 3,000 ล้านบาท มี 2 อาคารตั้งอยู่บนเนื้อที่ประมาณ 7 ไร่ มีพื้นที่สำนักงานประมาณ 3-4 หมื่นตารางเมตร ปัจจุบันยังมีผู้เช่า อัตราค่าเช่า 600 บาท/ตารางเมตร อีก 2 อาคารที่เหลือ คือ มิลเลเนีย และ เอส จี รวมพื้นที่ทั้ง 2 อาคารไม่ต่ำกว่า 3 หมื่นตารางเมตร ปัจจุบันเป็นสินทรัพย์รอการขาย ของธนาคารพาณิชย์แห่งหนึ่ง ซึ่งแนวโน้มในอนาคต ธนาคารจะนำแอสเสทประเภทอสังหาริมทรัพย์ออกมาขายเพิ่มรายได้

ที่ดินจำกัด-ค่าก่อสร้างพุ่ง-ผังเมืองบีบ

สำหรับสาเหตุที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจ ซื้ออาคารสำนักงานเก่าแทนการลงทุนใหม่ทั้งหมด นายวิษณุ สุชาติล้ำพงศ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด(มหาชน) กล่าวว่า มาจากเหตุผลเรื่องที่ดินเปล่า ที่มีศักยภาพในย่านใจกลางธุรกิจมีจำกัด และมีราคาสูง ประกอบกับต้นทุนการก่อสร้างสูงขึ้น หากจะซื้อมาลงทุนก่อสร้างเองไม่คุ้ม อีกทั้งใช้เวลาสร้างอีกอย่างน้อย 1-2 ปี

นอกจากนี้ กฎหมายผังเมืองกทม.ฉบับใหม่ ยังส่งผลดีต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท บนที่ดินสุขุมวิทติดถนนที่ได้ เอฟเออาร์ 10 :1 (สัดส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน ) เท่าเดิม แต่ผังเมืองดังกล่าวจะส่งผลกระทบต่อที่ดินทำเลสุขุมวิท ที่ไม่ติดถนน จะมีเอฟเออาร์ ไม่ถึง 10 เท่าเหมือนเดิม ซึ่งจะมีผลให้ราคาที่ดินในทำเลไม่ติดถนนลดลง และไปเพิ่มมูลค่าให้ทำเลติดถนนแทน เพราะเอฟเออาร์บีบให้ผู้ประกอบการ ที่ต้องการสร้างโครงการขนาดใหญ่ ให้คุ้มกับราคาที่ดิน เลือกที่ดินติดถนนที่ยังเหลืออยู่ก่อนเป็นอันดับแรก แต่หากไม่มีที่ดิน หรือมีแต่ไม่คุ้มที่จะลงทุน ก็จะเลือกซื้อตึกเก่าแต่อยู่ในสภาพที่ดี ทำเลดี สามารถสร้างผลตอบแทนได้ค่อนข้างดี 8-10% หรืออาจมากกว่านั้น ขึ้นอยู่กับการบริหาร

"อาคารสำนักงานกลางเมืองเริ่มขาดแคลน เพราะมีหลายบริษัทหมดอายุสัญญาเช่า ขณะที่ราคาค่าเช่า ขยับขึ้นมาแล้วเช่นกัน ดังนั้น หากใครคิดจะลงทุนทำตลาดนี้ ก็น่าจะไปได้ หากช้ากว่านี้อาจสายไป" นายวิษณุ กล่าวและว่า

ปัจจุบันบริษัทพัฒนาที่ดินรายกลางและรายใหญ่ หันมาให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการเพื่อปล่อยเช่ามากขึ้น เห็นได้จากหลายบริษัท เคลื่อนไหวลงทุนโครงการประเภทออฟฟิศบิลดิ้ง เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ อาคารพาณิชย์ ชอปปิงมอลล์ รีสอร์ท ฯลฯ ในกรุงเทพฯ และเมืองท่องเที่ยว จากเดิมที่เน้นพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขายเป็นหลัก โดยมีเป้าหมายสร้างรายได้ระยะยาวเพิ่มขึ้น กระจายความเสี่ยงในการลงทุนและสร้างหลักประกันด้านรายได้

การขยายการลงทุนดังกล่าว ส่วนหนึ่งมาจากที่ตลาดบ้าน-คอนโดฯ แข่งขันรุนแรงขึ้นเรื่อยๆ สวนทางกับกำลังซื้อที่ยังทรงตัว ทำให้กำไรจากการขายมีแนวโน้มลดลง จำเป็นจะต้องเร่งปรับตัวรองรับกับอนาคต 3 ปี 5 ปีข้างหน้า ซึ่งจากนี้เป็นต้นไป จะเห็นผู้ประกอบการรายกลาง-รายเล็ก เข้าไปร่วมทำตลาดรีสอร์ท เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ รวมถึงบ้านเช่า

ด้านนายอัศวิน รักมนุษย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไพร์มเนเจอร์ จำกัด กล่าวยอมรับว่า ปัจจุบันการทำตลาดหรูหรือบ้านระดับราคาแพงค่อนข้างลำบาก เรียกว่าผ่านยุคบูมของตลาดบ้านระดับราคาแพง เข้าสู่ยุคทองของบ้านระดับราคาปานกลาง แม้กำลังซื้อยังมีต่อเนื่อง แต่การแข่งขันที่รุนแรงขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการ โดยเฉพาะบริษัทพัฒนาที่ดินที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำเป็นต้องดิ้นรนสร้างรายได้ทุกวิถีทาง

ในส่วนของไพร์มเนเจอร์ แม้จะไม่ถูกแรงบีบให้ปั๊มยอดขาย และรายได้เหมือนบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ แต่ก็ยอมรับว่า บริษัทได้วางแผนรับมือกับภาวะอิ่มตัวของตลาดบ้านหรูเช่นกัน เฉพาะรายได้จากค่าเช่า ซึ่งเป็นรายได้ระยะยาวที่เป็นหลักประกันความเสี่ยงกรณีไม่สามารถขายได้

การปรับตัวนี้ ส่วนหนึ่งเกิดจากแรงบีบจากภาวะเศรษฐกิจที่มีความผันผวน ประกอบกับมีปัจจัยลบที่เกิดขึ้น ทำให้บริษัท ต้องปรับแผนการดำเนินธุรกิจใหม่ จากเดิมจะเน้นธุรกิจแบบซื้อมาขายไป ล่าสุดได้เพิ่มสัดส่วนรายได้จากเช่าโดยก่อนหน้านี้บริษัทมีแผนจะลงทุนพัฒนาโครงการอาคารสำนักงาน แต่เนื่องจากราคาวัสดุก่อสร้าง และราคาค่าก่อสร้างมีความผันผวนมาก อีกทั้งการลงทุนซื้อที่ดินใหม่มาพัฒนานั้นต้องใช้ระยะเวลานาน ทำให้บริษัทได้ปรับแผนมาซื้ออาคาร สำนักงานเก่า

โดยล่าสุดได้ยื่นประมูลซื้ออาคารสำนักงานในย่านใจกลางธุรกิจ หรือซีบีดี จำนวน 2 อาคาร ตั้งอยู่ในบริเวณใกล้กับเนื้อที่รวม 3 หมื่นตารางเมตร จากธนาคารพาณิชย์แห่งหนึ่ง ราคารวม 1,000 ล้านบาท การซื้อดังกล่าว จะเป็นการซื้อสิทธิการเช่า ระยะเวลา 20 ปี แปลงหนึ่งเป็นที่ดินของสำนักทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ อีกแปลงเป็นของเจ้าของเดิม ปัจจุบันอาคารดังกล่าว มีผู้เช่าอยู่แล้ว 90% ด้วยอัตราค่าเช่า 650 บาท/ตารางเมตร คาดว่าจะได้ข้อสรุปภายใน 2 เดือนนี้ หากชนะการประมูลคาดว่าจะสร้างรายได้เข้าบริษัท 120-150 ล้านบาท/ปี และมีผลตอบแทนจากการลงทุน 15%

Source : Bangkok Business News : Jul 12, 2006

Thai luxury housing developers forced to slash prices


An unwelcome combination of political uncertainty, soaring oil prices and high interest rates is forcing developers of top-end Bangkok housing estates to cut prices and reassess business strategies.


Industry insiders forecast that developers of luxury housing will likely cut prices by 5 to 10% in the second half. The price cuts would affect units valued at Bt7million and up.

The shrinking demand for housing has led to oversupply, with many developers have been forced to freeze projects. Commercial banks have also become more cautious in offering mortgage loans.

Visanu Thepcharoen, chief executive of luxury developer Nusasiri Co Ltd, said the company had frozen new housing projects and shifted its focus to ensuring current projects were ready for buyers to move into as soon as possible.

He said that 340-rai project on Rama II Road has been frozen, adding that Nusasiri had seven luxury housing projects in Bangkok with average prices of more than Bt10 million per unit.

He said that political and economic uncertainty has been shrinking demand, particularly for units prices Bt10 million and up. Nusasiri´s monthly sales of luxury housing units has dropped from about Bt500 million to about Bt200 million.

He added the company had frozen spending on public relations and marketing and would focus on promotional events within a six-kilometre radius of each housing project.

The company has adjusted its strategy from pre-sale activities before building the houses to making fully finished houses at existing projects and then selling them to customers, he said. Visanu added the company still has unsold housing units at some locations, including 10 units in its Udomsuk project, about five units in its Bang Na project and about 30 units in its Sathorn-Pinklao project.

Visanu said the company will also shift its focus to developing its new hotels and serviced apartments in Pattaya and Phuket, which are expected to generate higher and more immediate returns.

Land & Houses Plc, (LH) the country´s largest residential developer, has cut its 2006 revenue growth target to zero from 10%

“LH expected consumers to continue tightening their belts for the rest of the year,” said Adisorn Thananan-narapool, senior executive vice-president. “First-half sales were lower than a year ago.”
Fourteen analysts polled by Reuters Estimates forecast a 2.5% dip in the company´s 2006 sales to 22.2 billion baht, but an 8% rise to 23.9 billion baht next year.

In the first quarter, LH reported a larger-than-expected 33% fall in net profit.

Mr Adisorn said that LH would proceed with eight or nine new projects this year, mostly detached homes, worth a total of Bt10 billion and funded with cash.

Source: Property Report.

Ghost towers fleshed out


The Thai capital is dotted with reminders of the 1997 currency crash that left dozens of office and apartment developments unfinished across the landscape. Are the currency crash specters of Bangkok breathing new life? David Jackson investigates...

Thailand´s economy has rebounded from the currency crash of 1997 that caused thousands of property projects with overseas loans to default. A recent central bank forecast that the Thai economy would grow as much as 5.25% this year has got developers eyeing Bangkok´s cement skeletons and empty towers. Abandoned almost 10 years ago, the "ghost buildings" as the Thai media call them, were repossessed by banks and left derelict.

Last month the five-star, 543-room Millennium Hilton opened along the Chao Phraya River, a building that was started more than a decade earlier as a Sofitel hotel in the Accor chain.

City Development’s Kwek Leng Beng, one of Singapore´s richest men, has spent more than US$200 million to buy four Thai projects in the past two years, including the Hilton. He said he was planning to buy more.

Kwek´s City Developments also bought the 42-floor Exchange Tower, a city center office block formerly called the Pornpat Tower, which was abandoned about 90% complete in the late 1990s. It is completing a renovation of the structure. The company controls Millennium & Copthorne Hotels.

According to Suparut Kawatkul, the permanent secretary of the Finance Ministry, 281 buildings remain incomplete in Greater Bangkok, representing 6.2 million square metres of space.

Suparat Kawatkul recently said the ministry had taken a leading role in discussing the issue with property-related agencies, including the Thai Bankers´ Association, the Government Housing Bank, Bangkok Asset Management and the Industrial Property Information Centre. Suparut said that if the unfinished buildings were completed, the benefits for the economy would be huge. But there are risks.

"All the investments have taken on an element of risk in taking over a structure and physically completing a building," said James Pitchon, executive director of CB Richard Ellis Thailand. “You have to employ a structural consultant to make sure what was built all that time ago was built correctly. You have to take into account that the original design is 10 years old and may not meet modern requirements.”

"The rewards have been so far substantial for those taking on these projects as central Bangkok property prices and office rents have doubled since 1998, and the currency has gained 45%,” said Pitchon. He said there are many examples of success stories and there would be more to come.

“It’s all a part of the property cycle, and right now the fundamentals makes sense to refurbish all these old developments,” he said.

Two years ago, Raimon Land put the finishing touches on The Lakes, an abandoned office building turned condominium development, and put it on the market. It completely sold out in a staggering 5 days.

“It went like a rocket,” said Gerry Healy, Project Director for Raimon Land. “Most buyers’ properties in The Lakes have appreciated by over 40% since then as well.”

Healy puts the project’s success down to very good planning, excellent finishing and timely market sentiment. However, he was a little more skeptical on the role local government played in facilitating the project.

“We had to do summersaults to get The Lakes done,” he said.

“The authorities, while they make announcements that they want to help clear up all these empty buildings, stall on planning approval. It’s a nightmare. At the BMA (Bangkok Metropolitan Administration) level it really stalls. Nobody is willing to intervene and assist developers in bypassing outdated regulations,” he said.

He went onto explain that many of these buildings were started over 10 years ago, and the construction codes and building regulations of that time do not meet up to today’s standards, and this is preventing them from being finished.

“There are a number of buildings in Bangkok that could be finished and put on the market but they are tied up with restrictions,” maintained Healy. “If they (the government) really wanted these projects to happen they would have to waive older regulations.”

A Finance Ministry plan recently unveiled to tackle the problem of incomplete buildings has been welcomed by property developers and consultants. However, the ministry has been urged to come up with workable details if it wants the policy to yield economic benefits. Both property developers and authorities agree on the benefits of accelerating the rehabilitation and completion of buildings that have remained unfinished since the economic crisis.

The current program will include unfinished buildings of five storeys or more, and with usable space of more than 2,000 square metres. Most of the unfinished projects have long since been transferred to asset management companies, including the AMC and Thai Asset Management Corporation, after their original developers fell into financial difficulties during the crisis.

Developers agree that how these ghost buildings are developed is key. Many agree that if the buildings were to be turned into condominiums, that could lead to price-cutting, and that would hurt condo developers. But if they´re developed into office buildings or shop houses, where demand outpaces supply, this would greatly benefit the market.

The government is being urged to offer tax privileges for developers to take up the incomplete buildings, helping them reduce development costs and ensure that the property would not encounter marketing problems, and local banks have agreed to accelerate negotiations with project developers to seek ways of arranging the necessary financing.

Developers have also expressed concern about the safety of the buildings. They could have structural problems, because of their age.

"If there´s no demand for such properties, there would be no economic value as expected," said Benjawan Suewongprayoon, assistant director of property consultant Jones Lang LaSalle. "The government needs to plan how many buildings should be completed in a certain period of time, not to complete all of those buildings at once. That can´t be good for the economy."

Source: Property Report.

July casualties

More than 1,200 companies nationwide went under in July, most of them in the construction and property development sectors.

Dusit Uchupongamourn, deputy director-general of the Business Development Department, said the 1,275 companies that went out of business during July represented a 4.94-per-cent increase over the number reported during the same period last year. Their combined registered capital was Bt63.98 billion.

Of the total, 641 of the companies were registered in Bangkok.


The increase in closures comes amid signs of economic difficulty sparked by higher operating costs and dwindling consumer confidence.


Meanwhile, 3,882 companies were registered in July, down 6 per cent from the same period last year, but up 2.56 per cent month-on-month. Among the new companies are plastic parts maker Thai Fuji Plastic Co Ltd and Siam Airline Co Ltd.

Source: The Nation : Aug 22

คอนโดฯยังรุ่งดันยอดไตรมาส2 บ้านหรูสะดุดแลนด์ฯปรับแผน

เปิดผลประกอบการไตรมาสที่ 2 ฉายภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีแรก ตอกย้ำ... คอนโดมิเนียม ทาวน์เฮ้าส์ บ้านระดับล่างครองแชมป์ขายดี สวนทางบ้านเดี่ยว-บ้านหรู ที่ผู้ประกอบการเหนื่อย ยักษ์ใหญ่แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ต้องยอมปรับลดเป้ายอดขายปีนี้แค่ทรงตัว


มรสุมจาก 3 ปัจจัยลบที่สั่นคลอนเศรษฐกิจในช่วงครึ่งปีแรก ส่งผลกระทบต่อการเจริญเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างมาก ผลประกอบการไตรมาสที่ 2 สามารถสะท้อนภาพรวมในช่วงเวลาดังกล่าวไม่น้อย แต่ผู้ประกอบการบางราย ยังมีผลประกอบการที่ดีทั้งรายได้และผลกำไร โดยเฉพาะตลาดบ้านระดับกลาง-ล่าง และคอนโดมิเนียมระดับกลาง ที่มียอดขายในช่วงปีที่ผ่านมา

ในส่วนของคอนโดมิเนียมที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ สามารถโอนมาเป็นยอดรับรู้รายได้ที่ดีให้ดิเวลลอปเปอร์ได้ในช่วงเวลานี้ ส่งผลให้ผู้ประกอบการที่มีโปรดักท์คอนโดมิเนียมขายมาตั้งแต่ปีที่ผ่านมา จึงยังมียอดรับรู้รายได้ที่ดีในไตรมาสที่ 2 และครึ่งปีแรกนี้ ขณะที่ผู้ประกอบการที่เพิ่งเปิดตัวคอนโดมิเนียม และมีบ้านเดี่ยว บ้านเดี่ยวหรูเป็นสินค้าหลักอยู่แล้ว ยังต้องแบกสต็อกฝ่าคลื่นลมปัจจัยลบไปจนกว่าคอนโดมิเนียมจะมียอดขาย และรับรู้รายได้มากอบกู้สถานะทางการเงิน

ผู้ประกอบการคอนโดมิเนียม ที่รับรู้รายได้ในช่วงไตรมาสที่ 2 สูงที่สุด ต้องยกตำแหน่งแชมป์ให้ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) เพราะมียอดขายรับรู้รายได้จากการขายสูงกว่า 1,889 ล้านบาท และมีรายได้รวมอยู่ที่ 1,942.78 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 152.26% จากไตรมาสเดียวกันของปี 2548 ที่มีรายได้รวมเพียง 770.15 ล้านบาท เนื่องจากสามารถโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในโครงการลุมพินี วิลล์ สุขุมวิท 77 และลุมพินี เพลส ปิ่นเกล้า สูงกว่าเป้าหมายที่กำหนดไว้ถึง 56.67% สะท้อนให้เห็นดีมานด์ในตลาด และยังส่งผลให้มีกำไรสุทธิเพิ่มขึ้นเป็น 322.08 ล้านบาท จาก 123.70 ล้านบาท ในไตรมาสที่ 2 ปี 2548 หรือเพิ่มขึ้นกว่า 160.38%

ในช่วงไตรมาสที่ 3 แอล.พี.เอ็น.ฯ ยังเหลือการโอนกรรมสิทธิ์ในโครงการลุมพินี วิลล์ ศูนย์วัฒนธรรม ซึ่งเป็นอาคารสูง 8 ชั้น 9 อาคาร จำนวน 1,324 ยูนิต มูลค่า 1,950.0 ล้านบาท ที่จะก่อสร้างแล้วเสร็จในเดือนสิงหาคม 2549 และห้องชุดพักอาศัยที่ค้างโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาสที่ 2 จากโครงการลุมพินี วิลล์ สุขุมวิท 77 และลุมพินีเพลส ปิ่นเกล้า อีกประมาณ 890.0 ล้านบาท

นอกจากนี้ มองในมุมยอดขายที่สูงสุดแล้ว ในกลุ่มผู้ประกอบการที่มีโปรดักท์คอนโดมิเนียมด้วย ส่วนใหญ่จะมีผลประกอบการที่ดีไม่แพ้กัน อย่าง บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ในช่วงไตรมาสที่ 2 มีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ 928.75 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 45% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ส่วนหนึ่งมาจากการรับรู้รายได้จากการส่งมอบบ้านและอาคารชุดให้ลูกค้าจำนวน 724.59 ล้านบาท ส่วนที่เหลืออีกจำนวน 204.16 ล้านบาท เกิดจากการรับรู้รายได้ตามอัตราส่วนของงานที่สำเร็จของอาคารชุด 2 โครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ แต่กำไรสุทธิ มีมูลค่า 169.53 ล้านบาท ใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา

ในช่วงครึ่งปีแรก สามารถสร้างยอดขายได้สูงถึง 3,984 ล้านบาท ซึ่งยอดขายกว่า 80% มาจากโครงการอาคารชุดริมแม่น้ำเจ้าพระยา ขณะที่ยอดรับรู้รายได้ มีมูลค่า 2,199.80 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 103% เป็นผลมาจากการส่งมอบบ้านและอาคารชุดให้ลูกค้าได้ตามเป้าหมาย

ผู้ประกอบการอาคารชุดอีกราย บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ที่มีโปรดักท์ทั้งบ้านเดี่ยวและคอนโดมิเนียม ก็มีอัตราการเติบโตที่ดี โดยในช่วงไตรมาสที่ 2 มียอดรับรู้รายได้ 537.8 ล้านบาท เติบโตจากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีรายได้ 499 ล้านบาท ส่งผลให้รายได้รวมในช่วงครึ่งปีแรกมีมูลค่าเพิ่มขึ้นเป็น 1,033 ล้านบาท จาก 887 ล้านบาท ในปีที่ผ่านมา แต่ในด้านผลกำไรสุทธิ ปรับตัวลดลงเล็กน้อยจาก 80.1 ล้านบาท เหลือ 74.2 ล้านบาท และกำไรสุทธิตลอดช่วงครึ่งปีแรกก็ลดลงเช่นกัน จาก 173.5 ล้านบาท เหลือ 166.3 ล้านบาท

สินค้าที่สร้างยอดรับรู้รายได้ดี ให้กับผู้ประกอบการในไตรมาสที่ผ่านมา ยังรวมถึงบ้านระดับกลางลงล่าง ที่มี บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) เป็นผู้นำในตลาดนี้ ก็มีแนวโน้มที่ดีเช่นกัน โดยรายได้ในช่วงไตรมาสที่ 2 ของปีนี้ เท่ากับ 2,132.0 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 24.8% ส่วนใหญ่เป็นผลมาจากรายได้ที่เพิ่มขึ้นจากทาวน์เฮ้าส์ 19.8% ส่วนบ้านแฝด เพิ่มขึ้น 3.1% บ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น 2.5% สะท้อนให้เห็นดีมานด์ของแบรนด์พฤกษาที่ลูกค้าต้องการทาวน์เฮ้าส์ราคาถูกมากกว่าบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด

การเติบโตของรายได้ดังกล่าว ส่งผลให้กำไรสุทธิในช่วงไตรมาสที่ 2 เท่ากับ 347.9 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 28.8% ซึ่งมาจากสาเหตุหลักที่ยอดขายเพิ่มขึ้นดังกล่าวข้างต้น

ด้านเจ้าตลาดทาวน์เฮ้าส์คอนเซปต์ "บ้านกลางเมือง" บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งมีทาวน์เฮ้าส์ระดับกลางถึงบนเป็นโปรดักท์หลัก ก็สามารถสร้างยอดขายในช่วงไตรมาสที่ 2 ได้ดีไม่แพ้ตลาดทาวน์เฮ้าส์ระดับล่างของพฤกษา โดยมีรายได้เท่ากับ 1,735 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 59% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีรายได้เพียง 1,353 ล้านบาท ส่วนรายได้ช่วงครึ่งปีแรก เท่ากับ 3,281 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อนที่มีรายได้ 2,395 ล้านบาท ซึ่งส่งผลให้กำไรสุทธิไตรมาส ที่ 2 เพิ่มขึ้น 40% หรือคิดเป็นมูลค่า 234 ล้านบาท จากกำไรในช่วงเดียวกันของปีก่อนที่เท่ากับ 166 ล้านบาท

สำหรับ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) นับเป็นอีกหนึ่งผู้ประกอบการที่น่าจับตามอง เนื่องจากแผนในปี 2549 ได้ถูกปรับให้สอดรับกับความต้องการของตลาดในปีนี้อย่างชัดเจน โดยแตกบริษัทลูกหลายบริษัทเพื่อออกโปรดักท์ให้ครอบคลุมทุกตลาด รวมทั้งยังมีบริษัทในเครืออย่างพลัส พร็อพเพอร์ตี้ ที่มียอดขายคอนโดมิเนียม และรายได้จากการเป็นตัวแทนขายที่อยู่อาศัยที่ดีขึ้นมาก

หากมองเฉพาะรายได้ของแสนสิริเพียงบริษัทเดียวแล้ว ในช่วงไตรมาส ที่ 2 มีรายได้เพิ่มขึ้นเป็น 2,637 ล้านบาท จากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีรายได้ เท่ากับ 1,654 ล้านบาท และมีรายได้รวมครึ่งปีแรก เพิ่มขึ้นเป็น 4,920 ล้านบาท จาก 3,344 ล้านบาท ในช่วงเดียวกันของปีก่อน

แต่หากมองในมุมของกำไรสุทธิแล้ว แสนสิริ อยู่ในกลุ่มที่มีกำไรลดลง แม้จะมียอดขายเพิ่มขึ้นสูง โดยในช่วงไตรมาสที่ 2 ของปีนี้ มีกำไรสุทธิ เท่ากับ 101.2 ล้านบาท ลดลงจาก 457.6 ล้านบาท ในปีที่ผ่านมา และกำไรสุทธิรวม 6 เดือนปีนี้ เท่ากับ 235.9 ล้านบาท ลดลงจาก 588 ล้านบาท ในช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา

ส่วนยักษ์ใหญ่ของวงการอสังหาริมทรัพย์ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ที่มีรายได้และกำไรยังลดลงอย่างต่อเนื่อง โดย อดิศร ธนนันท์นราพูล กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ กล่าวว่า ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 6 เดือนแรก ปี 2549 ได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบทั้งการเมือง น้ำมัน และดอกเบี้ย ส่งผลให้รายได้สุทธิเฉลี่ยของทั้ง 21 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ลดลงถึง 32% เพราะมีค่าใช้จ่ายเพิ่ม แต่ไม่สามารถปรับราคาขายได้ ส่งผลให้กำไรหดตัวลง

ขณะที่รายได้จากการขายของแลนด์ฯ ในช่วงไตรมาสที่ 2 ของปี 2549 เท่ากับ 4,301.5 ล้านบาท ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีรายได้เท่ากับ 6,039.8 ล้านบาท กำไรสุทธิลดลงเหลือ 725 ล้านบาท จาก 1,427 ล้านบาท ส่งผลให้รายได้ครึ่งปีแรก ลดลงเหลือ 8,270.8 ล้านบาท จากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีรายได้ 10,429 ล้านบาท และยังผลให้กำไรสุทธิ 6 เดือนแรก ลดลงเหลือ 1,438 ล้านบาท จาก 2,512 ล้านบาท ในปีก่อน

จากผลประกอบการที่ปรับตัวลดลง ส่งผลให้แลนด์ฯ ต้องปรับลดเป้าหมายรายได้รวมของปี 2549 ลง 20% จากเดิมต้นปีคาดว่าจะมีรายได้รวม 2.4 หมื่นล้านบาท จำนวนบ้านที่ขาย 4,000 ยูนิต จะลดเหลือ 2.2 หมื่นล้านบาท เทียบเท่ากับปีที่ผ่านมา หรือรายได้อาจจะลดลงสูงถึง 10% หรือมีรายได้ไม่เกิน 2 หมื่นล้านบาท

"ปีนี้นับเป็นครั้งแรกหลังยุควิกฤติเศรษฐกิจ ที่แลนด์ฯ มีผลประกอบการลดลงทุกจุด คิดเป็นสัดส่วน 20-50%" อดิศร กล่าว

แนวโน้มที่ยอดขายและรายได้ปรับตัวลดลง ทำให้ แลนด์ฯ ต้องปรับกลยุทธ์การตลาดใหม่ในทุกพื้นที่ตั้งโครงการ พร้อมกับปรับกลยุทธ์การผลิตสินค้าให้สอดคล้องกับกำลังซื้อ และยังต้องอัดแคมเปญทางการตลาดเพื่อกระตุ้นยอดขายด้วยทุกกลยุทธ์ให้กับทุกผลิตภัณฑ์ ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว หรือคอนโดมิเนียม

ผู้ประกอบการรายกลางที่มีโปรดักท์หลักเป็นบ้านเดี่ยว หรือทาวน์เฮ้าส์ ส่วนใหญ่ได้รับผลกระทบจากปัจจัยไม่แพ้รายใหญ่ โดยรายได้ของ บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ในช่วงไตรมาสที่ 2 ของปี 2549 เท่ากับ 507.69 ล้านบาท ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน 29.15% และลดลงจากไตรมาสที่ 1 12.77% กำไรสุทธิลดลงเหลือ 104.7 ล้านบาท จาก 185.3 ล้านบาท รายได้ครึ่งปีแรกเท่ากับ 1,090 ล้านบาท ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีรายได้ประมาณ 1,300 ล้านบาท กำไรสุทธิรวมลดลงเหลือ 236.4 ล้านบาท จากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีกำไรสุทธิ เท่ากับ 334.4 ล้านบาท

ภาพรวมของตลาดในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2549 สะท้อนให้เห็นดีมานด์ของคอนโดมิเนียม ทาวน์เฮ้าส์และที่อยู่อาศัยระดับกลางล่าง ซึ่งคาดว่าแนวโน้มนี้จะยังต่อเนื่อง และส่งผลให้เห็นมายังยอดขายไตรมาสที่ 3 ของปีนี้ แต่สำหรับบ้านระดับบนแนวโน้มชะลอตัว ยังคงมีต่อเนื่องเช่นกัน

Source: Bangkok Biz Week

Office scarcity eases

REAL ESTATE :A total of 211,000 square metres of new office space were added in Bangkok in the first half of 2006, easing the undersupply, according to the real estate services and investment management firm Jones Lang LaSalle (JLL).

Dan Tantisunthorn, JLL's head of research, said that as of July 2006, office space in Bangkok totalled 7.31 million sq m, up from 7.10 million sq m in January. About 27,000 sq m will be added in the second half of 2006. Demand was strong with overall net take-up of 102,200 sq m in the first half.

In first half of this year, the vacancy rate rose to 14.4% from 13.3% for all grades across Bangkok. The increase was a result of the newly completed spaces that are not yet occupied.

However, monthly rents continue to rise, hitting a new high at 650 baht and 479 baht per sq m for grade A and B spaces respectively in the central business district.

Mr Dan said that the market was likely to move in favour of landlords so some property owners were trying to pass on property taxes to tenants, a practice typically not instituted in the past but one that would drive up effective rents in the future.

Source: The Bangkok Post: Aug 30

Bangkok rents continue to soar

It's a 'landlord's market' as newly completed space is snapped up

More than 211,000 square metres of new office space were added to the Bangkok office market in the first half of the year, easing an undersupply of space.As a result, leasing activities have been buoyant in newly completed buildings, says the latest study by Jones Lang LaSalle, which offers real-estate services and investment management.

Head of research Dan Tanti-sunthorn said conditions in the Bangkok office market had become increasingly favourable to landlords and that several
office-development projects that were previously suspended have been brought back to life.

Some of these projects have recently been completed, alleviating the frustration of companies facing expansion difficulties because of

a lack of available office space. However, despite the increased availability of space, office rents continue to escalate.

Dan said total completions this year would offer about 238,000 sqm of new space and that the absorption rate would probably be similar, leaving an average vacancy rate at the end of this year about equal to what it was in January. This means the market will continue to be characterised by a lack of supply and remain a landlord's market. He said rents would continue to rise.

As of last month, office space in Bangkok totalled 7.31 million sqm, up from 7.1 million sqm at the beginning of the year. During that time, eight new projects were completed, of which Q-House Lumpini is the only one inside the central business district (CBD).

The others are Exchange Tower, Fenix, The Column, Supalai Grand Tower, Santanat, I Tower and Central Pinklao Office Tower B.

During the current second half, two new completions will add about another 27,000 sqm of total office space.

Rasa Tower II, a 29-storey office building on Phaholyothin Road, will offer a net leasable area of about 22,000 sqm. And Zen World, a 20-storey mixed-use project located on Rama I Road next to The Offices at Central World, will have 5,000 sqm of net leasable office space.

Dan said demand remained strong, reflected in an increased overall net take-up, from 79,700 sqm in the second half last year to 102,100 sqm during the first half of this year. This is a result of pent-up demand taking up space in newly completed buildings.

In the first half of the year, vacancy rates increased from 13.3 per cent to 14.4 per cent for all grades across the Bangkok metropolitan area and rose from 11.5 per cent to 13.2 per cent for grade-A office space inside the CBD.

The increased vacancy comes from newly completed spaces as yet unoccupied.

Dan said office rentals rose further, hitting a new high of Bt650 and Bt479 per square metre per month for CBD grades A and B, respectively.

The rise in grade-A rentals resulted from limited supply, which has prompted an increase in grade-B rentals.

The overall increase was also influenced by higher prices in newly completed projects.

Source: The Nation : Aug 30

โจนส์แลงฯระบุอาคารสำนักงานโตต่อเนื่องแม้ศก.ซบ

.
โจนส์ แลง ลาซาลล์ ชี้ตลาดอาคารสำนักงานครึ่งปีหลังยังขยายตัวได้ต่อเนื่อง เพราะความต้องการพื้นที่ แม้จะมีอาคารใหม่เพิ่มขึ้นกว่า 211,000 ตารางเมตรในช่วงครึ่งปีแรก ระบุค่าเช่าพื้นที่มีโอกาสปรับตัวเพิ่มขึ้นอีก
กรุงเทพธุรกิจออนไลน์ : นายแดน ตันติสุนทร หัวหน้าฝ่ายวิจัย บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ กล่าวว่า จากการที่ตลาดอาคารสำนักงานมีภาวะที่เอื้อประโยชน์ให้กับเจ้าของอาคารมากขึ้น ทำให้ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา มีการนำโครงการเก่าที่เคยหยุดการก่อสร้างกลับมาดำเนินการต่อ และเริ่มทยอยก่อสร้างแล้วเสร็จในขณะนี้ ช่วยให้บริษัทต่างๆ ที่เป็นผู้เช่าพื้นที่สำนักงานมีความกดดันน้อยลง จากปัญหาความยากลำบากในการขยายพื้นที่สำนักงาน เนื่องจากปริมาณพื้นที่เหลือเช่าในอาคารที่มีอยู่เดิมมีจำกัด

แม้ปริมาณพื้นที่อาคารสำนักงานจะมีมากขึ้นจากอาคารที่สร้างเสร็จใหม่ แต่พบว่าอัตราค่าเช่ายังคงปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง โดยอาคารสำนักงานที่สร้างเสร็จในปีนี้ จะคิดเป็นพื้นที่รวมทั้งสิ้นประมาณ 238,000 ตารางเมตร ขณะเดียวกัน มีแนวโน้มว่าปริมาณการเช่าพื้นที่เพิ่มจะอยู่ในระดับใกล้เคียงกัน

คาดว่า ณ สิ้นปี อัตราพื้นที่ว่างเหลือเช่าจะปรับลดลงกลับไปอยู่ที่ระดับใกล้เคียงกับช่วงต้นปีนี้ ซึ่งหมายความว่าตลาดจะยังคงอยู่ในภาวะขาดแคลนพื้นที่ ซึ่งเป็นเหตุผลที่จะยังคงทำให้เจ้าของอาคารสามารถปรับค่าเช่าสูงขึ้นไปได้อีก

ทั้งนี้ ณ เดือนกรกฎาคม 2549 กรุงเทพฯ มีอาคารสำนักงานที่สร้างเสร็จแล้ว คิดเป็นปริมาณพื้นที่รวมกันทั้งสิ้น 7.31 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้นจาก 7.1 ล้านตารางเมตรในช่วงต้นปี โดยในครึ่งปีแรก มีอาคารที่สร้างเสร็จใหม่ 8 อาคาร ได้แก่ คิวเฮาส์ ลุมพินี, เอกเชน ทาวเวอร์, ฟีนิกส์ ทาวเวอร์, เดอะ คอลัมน์, ศุภาลัย แกรนด์ ทาวเวอร์, อาคารสันทณัฐ, ไอ ทาวเวอร์ และเซ็นทรัลปิ่นเกล้า ออฟฟิศ ทาวเวอร์ บี

ขณะที่เป็นที่น่าสังเกตว่า คิวเฮาส์ ลุมพินี เป็นโครงการเดียวที่สร้างเสร็จใหม่ในเขตศูนย์กลางธุรกิจ (ซีบีดี) ส่วนที่เหลืออีก 7 อาคาร กระจายตัวอยู่ในทำเลรอบเขตซีบีดีส่วนในช่วงครึ่งปีหลัง มีอาคารสำนักงานที่มีกำหนดก่อสร้างแล้วเสร็จในกรุงเทพฯ อีกประมาณ 27,000 ตารางเมตร จาก 2 อาคาร ได้แก่ โครงการรสาทาวเวอร์ 2 ขนาดความสูง 29 ชั้น บนถนนพหลโยธิน มีพื้นที่สำนักงานให้เช่า 22,000 ตารางเมตร ส่วนอีกโครงการ 1 คือ โครงการเซน เวิลด์ ซึ่งเป็นอาคารขนาด 20 ชั้นบนถนนพระราม 1 ติดกับดิออฟฟิศ แอท เซ็นทรัล เวิลด์ ทาวเวอร์ ประกอบด้วยพื้นที่ห้างสรรพสินค้าและพื้นที่สำนักงานให้เช่า โดยในส่วนของพื้นที่สำนักงานให้เช่ามีพื้นที่เช่าขนาด 5,000 ตารางเมตร

สำหรับความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ยังคงมีอยู่มาก จะเห็นได้จากยอดการเช่าพื้นที่สำนักงานเพิ่มในช่วงครึ่งปีแรกมีสูงถึง 102,100 ตารางเมตร เมื่อเทียบกับครึ่งหลังของปี 2548 ซึ่งมียอดการเช่าพื้นที่เพิ่ม 79,700 ตารางเมตร สาเหตุหลักมาจากการที่มีความต้องการสั่งสมมากก่อนที่อาคารใหม่ๆ จะสร้างเสร็จ นอกจากนี้ ยังพบด้วยว่า มีกิจกรรมการเช่าพื้นที่ปริมาณมากในทำเลรอบๆ เขตซีบีดี โดยเฉพาะย่านสุขุมวิท ซึ่งมีการเช่าพื้นที่เพิ่มคิดเป็นร้อยละ 30 ของปริมาณการเช่าพื้นที่เพิ่มทั้งหมดในตลาด เนื่องจากเขตซีบีดีมีพื้นที่สำนักงานเหลือเช่าน้อยและค่าเช่าสูงกว่า ขณะที่อัตราค่าเช่ายังปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับพื้นที่อาคารสำนักงานเกรดเอในเขตซีบีดีปรับตัวขึ้นจาก 614 บาทต่อตารางเมตรไปแตะที่ระดับ 650 บาทต่อตารางเมตร ส่วนอาคารเกรดบี ค่าเช่าเฉลี่ยปรับขึ้นจาก 460 บาทต่อตารางเมตร ณ ต้นปี เป็นประมาณ 480 บาทต่อตารางเมตร ณ เดือนกรกฎาคม การปรับตัวเพิ่มขึ้นของค่าเช่าสำหรับอาคารเกรดเอ เป็นผลสืบเนื่องมาจากการมีปริมาณพื้นที่เหลือเช่าจำกัด ซึ่งยังส่งผลให้อาคารเกรดบีสามารถปรับค่าเช่าขึ้นตามไปได้ด้วย อย่างไรก็ดี การปรับตัวสูงขึ้นของค่าเช่าเฉลี่ย ส่วนหนึ่งยังเป็นผลมาจากการที่อาคารที่สร้างเสร็จใหม่ๆ มีการเรียกค่าเช่าที่สูงอีกด้วย

นายแดน กล่าวแนวโน้มของตลาดอาคารสำนักงานให้เช่า ว่า แม้จะมีการคาดการณ์ว่าอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจของไทยมีแนวโน้มชะลอตัวลง จากผลกระทบทางการเมืองและวิกฤตการณ์ราคาน้ำมัน แต่เชื่อว่าความต้องการในตลาดอาคารสำนักงานจะยังขยายตัวต่อไปได้ แต่จะไม่หวือหวามากนัก

จากภาวะที่เขตซีบีดีมีปริมาณพื้นที่สำนักงานเหลือเช่าจำกัด เชื่อว่า ตลาดอาคารในทำเลรอบนอกเขตซีบีดีจะยังคงมีกิจกรรมการเช่าคึกคัก โดยเฉพาะอาคารที่สร้างเสร็จใหม่ๆ ในช่วงครึ่งปีแรก จะช่วยเพิ่มตัวเลือกให้กับบริษัทผู้เช่าพื้นที่สำนักงานมากขึ้น โดยคาดว่ากิจกรรมการเช่าส่วนใหญ่ในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ จะยังเกิดขึ้นในย่านสุขุมวิท และอัตราการว่างของพื้นที่เช่าจะปรับตัวลดลง เนื่องจากช่วงครึ่งหลังของปี จะมีอาคารสร้างเสร็จเพิ่มขึ้นอีกไม่มาก และแม้ค่าเช่าจะยังมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นต่อไปอีก เชื่อว่าอัตราการปรับตัวขึ้นจะไม่สูงมากดังในช่วงก่อนหน้านี้ เนื่องจากมีอาคารใหม่ๆ ที่สร้างเสร็จนอกเขตซีบีดีเข้ามารองรับความต้องการที่สั่งสม ขณะเดียวกัน การขยายตัวทางเศรษฐกิจอาจมีอัตราไม่สูงเท่ากับที่เคยมีการคาดหวังกันไว้ก่อนหน้านี้

Source: กรุงเทพธุรกิจ

Bangkok condominium market remaining healthy

The demand for condominiums either for investment or own use continued to increase in the Bangkok CBD and peripheral areas such as Ratchadapisek Road, Paholyothin and outer Sukhumvit Road.

As a result of increasing demand, changing lifestyles among the new generation, rising oil prices and construction costs, the prices of condominiums have been rapidly increasing in Bangkok by 20-50% over the past three years, reports a recent survey by CB Richard Ellis.

The supply of condominiums on the market totaled 43,940 units in the first quarter of 2006. The number of freehold condominiums increased by 1,062 units with eight new condominium projects completed said the survey. Leasehold totals remained the same as in fourth quarter 2005.

The vacancy rate increased slightly among both grade A and grade B condominiums by 2.4% and 1.3% respectively, with the occupancy rate declining slightly from 90.5% in fourth quarter 2005 to 87.9% in this quarter. This was due to the number of new units completed where owners were still decorating units.

Eight freehold projects were completed during the quarter. These included three low-rise projects developed by Sansiri: Sathorn Plus by the Garden on the main Yenakard Road, with 70 units; Sathorn Plus on the Pond in the same area, with 77 units; and The Lanai Sathorn on Yenakard Road Soi II, with 34 units.

Other developments included: Silom Grand Terrace on Soi Saladaeng, developed by Metro Star Property with 240 units; Supalai Oriental Place on Suan Plu, being developed by Supalai with 300 units; and another two projects from Noble Development: Noble 09 Ruamrudee on Ruamrudee Road with 39 units, and Noble Ora on Sukhumvit Soi 55 with 223 units.

Within the next three years, future supply will consist of 75 projects worth 15,400 units. Eight new projects, with 1,751 units, were launched in this quarter; Noble Ambience Sarasin, a low-rise building on Sarasin Road; Noble Ambience Ruamrudee, a high-rise building on Ruamrudee Soi III; VOGUE@Siam, a high-rise building on Petchaburi Road; One Siam, a low-rise building on Rama I; The Clover Thonglor, consisting of five low-rise buildings on Sukhumvit Soi 55/18; Emporio Place, two high-rise condominiums plus one home/office building on Sukhumvit Soi 24; One Thonglor Station, a low-rise building on Sukhumvit Soi 40; and One Sukhumvit 67, a low-rise building on Sukhumvit Soi 67.

The number of occupied freehold condominium units totaled 36,833 units (87.9% of the condominium stock), an increase of 352 units from the previous quarter reported the survey. The number of occupied freehold condominiums increased by approximately 16,399 units, from 20,921 recorded in the previous quarter.

Over the past five years, the number of occupied freehold condominiums increased by approximately 16,399 units to 36,883 units at the end of first quarter 2006, a rise of approximately 76.3%.

The average price for grade A completed condominiums increased in the first quarter of 2006 in all areas, but especially in Sukhumvit. The Sukhumvit area had an average price increase of 14% while Silom/Sathorn and Central Lumpini increased by 5%.

Source : ASIAN PROPERTY REPORT : Aug 2006

เดือนกรกฎาคมยังเดือดผุด 24 โครงการ

สถานการณ์อสังหาฯเดือนกรกฎาคม ประกาศขึ้นโครงการ 24 โครงการ 3,964 หน่วย มูลค่า 14,000 ล้านบาท คอนโดมากสุด 57% หรือมูลค่า 8,247 ล้านบาท บ้านเดี่ยวมาอันดับสอง 19% หรือ 2,673 ล้านบาท ส่วนทาวน์เฮ้าส์มีแค่ 9% มูลค่า 1,342 ล้านบาท ขณะที่ดินเปล่าจัดสรรมีแค่ 1%หรือ 123 ล้านบาท

จากการรายงานสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประจำเดือนกรกฎาคม 2549ของ สถานการณ์เดือนกรกฎาคม 2549 บริษัทเอเจนซี่ฟอเรียลเอสเตทแอฟแฟร์ส จำกัด ระบุว่า เดือนกรกฎาคมมีจำนวนโครงการเกิดใหม่มากกว่าหลายเดือนที่ผ่านมา ทั้งนี้จากการสำรวจในพื้นพบโครงการรวมทั้งสิ้น 24 โครงการ เป็นโครงการในกลุ่มที่อยู่อาศัยจำนวน 22 โครงการ และอีก 2 โครงการเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ

อย่างไรก็โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดใหม่ทั้ง 24 ดังกล่าว มีจำนวนหน่วยรวมกันทั้งสิ้น 3,964 หน่วย มีมูลค่าโครงการรวม 14,406 ล้านบาท ซึ่งประกอบโครงการบ้านเดี่ยว 568 ยูนิต คิดเป็น 14% ของจำนวนขายทั้งหมด มีมูลค่าโครงการรวม 2,673 ล้านบาท หรือ 19% ส่วนบ้านแฝดมี 176 ยูนิต คิดเป็น 4% ของจำหน่วยที่ขาย มีมูลค่าโครงการ 457 ล้านบาท หรือ 3% ของมูลค่าโครงการทั้งหมด

ขณะที่อาคารชุดมีจำนวนขายทั้งหมด 2,304 หน่วย คิดเป็น 58% ของจำนวนขายทั้งหมด มีมูลค่าโครงการรวม 57% ส่วนทาวน์เฮ้าส์มีจำนวนขาย 549 ยูนิต หรือ 14% โดยมีมูลค่ารวม 1,257 ล้านบาท คิดเป็น 9% ของมูลค่าโครงการทั้งหมด ส่วนอาคารพาณิชย์มีจำนวนขาย 62 ยูนิต คิดเป็น 2% มีมูลค่าโครงการ 307 ล้านบาท ขณะที่ที่ดินจัดสรร มีจำนวน 136 แปลง คิดเป็น 3% ของจำนวนหน่วยขาย โดยมีมูลค่า 123 ล้านบาท คิดเป็น1% ของมูลค่าโครงการทั้งหมด และอาคารพาณิชย์ มีจำนวนหน่วยขายเพียง 62 ยูนิต คิดเป็น2% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด มีมูลค่า 307 ล้านบาท คิดเป็น 2% ของมูลค่าโครงการทั้งหมด ส่วนอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ มีหน่วยขาย 169 ยูนิต คิดเป็น 4% มีมูลค่า 1,342 ล้านบาท คิดเป็น 9% ของมูลค่าโครงการ สรุปฉล้วมีจำนวนหน่วยขายทั้งหมด 3,964 ยูนิต มีมูลค่าโครงการรวมทั้งหมด 14,406 ล้านบาท

ทั้งนี้จะเห็นได้ว่าจำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นใหม่ในเดือนนี้ พบว่ามีอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารชุดมากที่สุด รองลงมาคือประเภทบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์ที่มีสัดส่วนการพัฒนาที่ใกล้เคียงกัน ตามลำดับ ซึ่งจำนวนหน่วยรวมของที่อยู่อาศัยทั้ง 3 ประเภทนี้รวมกัน มีจำนวนมากถึง 3,421 หน่วย หรือประมาณ 86% ของจำนวนอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดในเดือนนี้ ส่วนจำนวนหน่วยขายของอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ ที่พบมีอยู่เพียง 2 โครงการ คือ เอกสิน โฮมออฟฟิศ และ โอเรียนเต็ล บีช ชะอำ มีจำนวนหน่วยขายรวมกันจำนวน 169 หน่วย

ส่วนการพิจารณามูลค่ารวมของโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดใหม่ในเดือนกรกฎาคม 2549 มีทั้งสิ้น 14,406 ล้านบาท ซึ่งมีมูลค่าต่ำกว่าเดือนที่ผ่านมาจำนวน 6,704 ล้านบาท หรือลดลงประมาณ 32% และมีจำนวนหน่วยขายที่เปิดขายน้อยกว่าจำนวน 2,656 หน่วย หรือลดลงประมาณ 40% เนื่องจากเดือนที่ผ่านมามีการเปิดตัวอาคารชุดระดับราคาไม่เกิน 2.000 ล้านบาทเป็นจำนวนมากอีกเช่นเดิม รวมถึงทาวน์เฮ้าส์ระดับราคาไม่เกิน 1.000 ล้านบาทเป็นส่วนใหญ่ และในเดือนนี้ได้มีการเปิดตัวอาคารชุดระดับราคาไม่เกิน 2.000 ล้านบาทเป็นจำนวนมากอีกเช่นเดิม โดยในเดือนนี้ประเภทที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่าการพัฒนาสูงสุดก็ คืออาคารชุดซึ่งมีมูลค่าโครงการสูงถึง 8,247 ล้านบาท หรือประมาณ 57% ของมูลค่าโครงการทั้งหมด รองลงมาคือประเภทบ้านเดี่ยวซึ่งมีมูลค่าโครงการจำนวน 2,673 ล้านบาท หรือประมาณ 19% ของมูลค่าทั้งหมด เนื่องจากในเดือนนี้อาคารชุดที่เปิดร้อยละ 65 ของการเปิดขายทั้งหมดเป็นอาคารชุดที่มีระดับราคาไม่เกิน 2.000 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาถึงมูลค่าโครงการโดยรวมจะต่ำกว่าเดือนที่ผ่านมาค่อนข้างมาก และมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยสูงกว่า เนื่องจากมีจำนวนหน่วยขายที่มีระดับราคาไม่เกิน 3.000 ล้านบาท เพียงถึง 68% ของหน่วยขายทั้งหมด โดยเดือนที่ผ่านมาสูงถึง 83% ของของหน่วยขายทั้งหมด ซึ่งราคาขายเฉลี่ยของเดือนนี้สูงถึง (3.634 ล้านบาทต่อหน่วย) ซึ่งเดือนที่ผ่านมามีราคาขายเฉลี่ยสูงเพียง 3.189 ล้านบาทต่อหน่วย ในเดือนนี้พบว่าไม่มีหน่วยขายใหม่ที่มีราคาต่ำกว่า 0.500 ล้านบาทเลย และระดับราคาที่มีจำนวนหน่วยขายมากที่สุดจะอยู่ที่ระดับราคาไม่เกิน 3.000 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยขายมากถึง 2,628 หน่วย หรือประมาณ 68% ที่ระดับราคา 3.001-5.000 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยขาย 697 หน่วย หรือประมาณ 18% ของหน่วยขายทั้งหมด ส่วนที่เหลืออีกประมาณ 16% จะเป็นหน่วยขายที่มีระดับราคาเกิน 5 ล้านบาทขึ้นไป

โดยรวมแล้ว จะพบว่ามีจำนวนหน่วยขายที่มีระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มีอยู่จำนวนหน่วยขายมากที่สุด แต่มีมูลค่ารวมกันสูงเพียง 32% ของมูลค่าทั้งหมดเท่านั้น (4,584 ล้านบาท จากมูลค่ารวม 14,406 ล้านบาท) ส่วนมูลค่าที่ระดับราคา 3.001-5.00 ล้านบาท มีมูลค่ารวมกันประมาณ 19% ของมูลค่าทั้งหมด (2,289 ล้านบาท จากมูลค่ารวม 14,406 ล้านบาท) ส่วนที่เหลืออีก 49% เป็นหน่วยขายที่มีระดับราคาเกิน 5 ล้านบาท ซึ่งมีจำนวนหน่วยอยู่เพียง 587 หน่วย หรือประมาณ 15% ของหน่วยขายทั้งหมดเท่านั้น แต่มีมูลค่าโครงการสูงถึง 49% ของมูลค่าทั้งหมด (7,045 ล้านบาท จากมูลค่ารวม 14,406 ล้านบาท) ซึ่งราคาเฉลี่ยของหน่วยขายที่มีระดับราคาเกิน 5 ล้านบาทขึ้นไปมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงถึง 12.001 ล้านบาท

Source: ฐานเศรษฐกิจ : Sep 4

อาคารสำนักงานอนาคตยังรุง ค่าเช่าพุ่งพื้นที่ยังไม่เพียงพอ

โจนส์ แลง ลาซาลล์ ที่ปรึกษาอสังหาฯข้ามชาติชี้ ค่าเช่าอาคารสำนักงานยังพุ่ง ทั่วเมืองกรุงสำรวจพบก่อสร้างใหม่เพิ่ม 211,000 ตร.ม. ในช่วงครึ่งปีแรก สถานการณ์อาคารใหม่ผู้เช่าคึกคัก ช่วยบรรเทาภาวะปริมาณพื้นที่อาคารสำนักงานไม่เพียงพอกับความต้องการ


นายแดน ตันติสุนทร หัวหน้าฝ่ายวิจัยบริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ จำกัด เปิดเผยว่า แม้ปริมาณพื้นที่สำนักงานจะมีมากขึ้นจากอาคารที่สร้างเสร็จใหม่ แต่พบว่า อัตราค่าเช่ายังคงปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง โดยอาคารสำนักงานที่สร้างเสร็จในปีนี้ คิดเป็นพื้นที่รวมทั้งสิ้นประมาณ 238,000 ตร.ม. มีแนวโน้มว่าปริมาณการเช่าพื้นที่เพิ่มในปีนี้ จะอยู่ในระดับใกล้เคียงกัน ดังนั้น คาดว่า ณ สิ้นปี อัตราพื้นที่ว่างเหลือเช่าจะปรับลดลงกลับไปอยู่ที่ระดับใกล้เคียงกับช่วงต้นปีนี้ ส่งผลให้ตลาดอยู่ในภาวะขาดแคลนพื้นที่ ซึ่งเป็นเหตุผลที่สนับสนุนให้เจ้าของอาคารสามารถปรับค่าเช่าสูงขึ้นไปได้อีก


ทั้งนี้จากการสำรวจตลาดอาคารสำนักงานในเขตกรุงเทพมหานคร ณ เดือนกรกฎาคม 2549พบว่า มีปริมาณพื้นที่อาคารสำนักงานที่สร้างเสร็จใหม่ในช่วงครึ่งแรกปี 2549 อยู่ที่ 211,500 ตร.ม.ขณะที่ปริมาณพื้นที่อาคารสำนักงานโดยรวม (เฉพาะอาคารที่สร้างเสร็จแล้ว) มีอยู่ทั้งหมด 7.31 ล้านตร.ม. ส่วนพื้นที่อาคารสำนักงานที่กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้างมีอยู่ 576,300 ตร.ม. และพื้นที่อาคารสำนักงานที่จะสร้างเสร็จในช่วงครึ่งหลังปี 2549 มีอยู่ 27,000 ตร.ม. ส่วนอัตราการว่างของพื้นที่เช่ามีประมาณ 14.4% และพื้นที่อาคารสำนักงานที่มีการเช่าเพิ่มในช่วงครึ่งแรกปี 2549 มีอยู่ 102,100 ตร.ม.


อย่างไรก็ดีเดือนกรกฎาคม 2549 กรุงเทพฯ มีอาคารสำนักงาน (เฉพาะที่สร้างเสร็จแล้ว) คิดเป็นปริมาณพื้นที่รวมกันทั้งสิ้น 7.31 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้นจาก 7.1 ล้านตร.ม. ณ ช่วงต้นปี โดยในครึ่งแรกของปีนี้ มีอาคารที่สร้างเสร็จใหม่ 8 อาคาร


โดยคาดว่าในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ มีอาคารสำนักงานที่มีกำหนดก่อสร้างแล้วเสร็จในกรุงเทพฯ อีกประมาณ 27,000 ตร.ม. จาก 2 โครงการ ได้แก่ รสาทาวเวอร์ 2 ขนาดความสูง 29 ชั้น บนถนนพหลโยธิน มีพื้นที่สำนักงานให้เช่า 22,000 ตารางเมตร ส่วนอีกโครงการหนึ่งคือ เซน เวิลด์ ซึ่งเป็นอาคารขนาด 20 ชั้นบนถนนพระรามหนึ่ง ติดกับดิออฟฟิศ แอท เซ็นทรัล เวิลด์ ทาวเวอร์ ประกอบด้วยพื้นที่ห้างสรรพสินค้าและพื้นที่สำนักงานให้เช่า โดยในส่วนของพื้นที่สำนักงานให้เช่ามีพื้นที่เช่าขนาด 5,000 ตารางเมตร


นายแดน ตันติสุนทร กล่าวต่อว่า ความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ยังคงอยู่ในระดับที่แข็งแกร่ง โดยเห็นได้จากยอดการเช่าพื้นที่สำนักงานเพิ่มในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ มีสูงถึง 102,100 ตารางเมตร เมื่อเทียบกับครึ่งหลังของปี 2548 ซึ่งมียอดการเช่าพื้นที่เพิ่ม 79,700 ตารางเมตร ทั้งนี้ สาเหตุหลักมาจากการที่มีความต้องการสั่งสมมาก ก่อนที่อาคารใหม่ๆ จะสร้างเสร็จในช่วงครึ่งแรกของปีนี้


ส่วนพื้นที่ว่างเหลือเช่าโดยเฉลี่ยทั่วกรุงเทพฯ ขยับขึ้นเล็กน้อยจาก 12.3% ณ ช่วงต้นปี ขึ้นมาอยู่ที่ 14.4% ส่วนตลาดอาคารสำนักงานเกรดเอในเขตซีบีดี มีอัตราการว่างของพื้นที่เช่าเพิ่มขึ้นจาก 11.5% ณ ช่วงต้นปี เป็น 13.2% เนื่องจากมีโครงการอาคารสำนักงานสร้างเสร็จใหม่เพิ่มขึ้นตามที่กล่าวมาแล้วข้างต้น ซึ่งจะใช้เวลาระยะหนึ่งในการดึงดูดผู้เช่า


ด้านอัตราค่าเช่ายังคงปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับพื้นที่อาคารสำนักงานเกรดเอในเขตซีบีดีปรับตัวขึ้นจาก 614 บาทต่อตร.ม.ไปแตะที่ระดับ 650 บาทต่อตร.ม. ส่วนอาคารเกรดบี ค่าเช่าเฉลี่ยปรับขึ้นจาก 460 บาทต่อตารางเมตร ณ ต้นปี เป็นประมาณ 480 บาทต่อตารางเมตร ณ เดือนกรกฎาคม การปรับตัวเพิ่มขึ้นของค่าเช่าสำหรับอาคารเกรดเอ


อย่างไรก็ดี การปรับตัวสูงขึ้นของค่าเช่าเฉลี่ย ส่วนหนึ่งยังเป็นผลมาจากการที่อาคารที่สร้างเสร็จใหม่ๆ มีการเรียกค่าเช่าที่สูงอีกด้วย ส่วนแนวโน้มแม้จะมีการคาดการณ์ว่า อัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจของไทยมีแนวโน้มชะลอตัวลงจากผลกระทบทางการเมืองและวิกฤตการณ์ราคาน้ำมัน ส่งผลความต้องการในตลาดอาคารสำนักงานจะยังคงสามารถขยายตัวเพิ่มขึ้นต่อไปได้ นอกจากนี้ จากภาวะที่เขตซีบีดีมีปริมาณพื้นที่สำนักงานเหลือเช่าจำกัด ตลาดอาคารในทำเลรอบนอกเขตซีบีดีจะยังคงมีกิจกรรมการเช่าคึกคัก โดยเฉพาะอาคารที่สร้างเสร็จใหม่ๆ ในช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมา จะช่วยเพิ่มตัวเลือกให้กับบริษัทผู้เช่าพื้นที่สำนักงานมากขึ้น โดยคาดว่ากิจกรรมการเช่าส่วนใหญ่ในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ จะยังเกิดขึ้นในย่านสุขุมวิท และอัตราการว่างของพื้นที่เช่าจะปรับตัวลดลง เนื่องจากช่วงครึ่งหลังของปี จะมีอาคารสร้างเสร็จเพิ่มขึ้นอีกไม่มาก

Source: ฐานเศรษฐกิจ : Sep 4

คอนโดฯระดับกลางผุดเป็นดอกเห็ด หวังรับกำลังซื้อคนหนุ่มสาวในเมือง

โจนส์ แลงฯ ชี้บริษัทพัฒนาโครงการคอนโดฯเริ่มเบนเข็มผุดคอนโดฯระดับราคาปานกลางมากขึ้น รับกลุ่มลูกค้าคนเมือง โดยห้องชุดประเภทสตูดิโอและหนึ่งห้องนอนเป็นสินค้าขายดี ยันคอนโดฯหรูติดแนวรถโครงข่ายรถไฟยังขายได้ ประเมินซัปพลายจากคอนโดฯสร้างเสร็จสิ้นปีเพิ่มเป็น 52,880 ยูนิต ระบุเป็นคอนโดฯหรูที่เปิดตัวในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา

นายแดน ตันติสุนทร หัวหน้าฝ่ายวิจัยของโจนส์ แลง ลาซาลล์ เปิดเผยถึงสถานการณ์ของตลาดคอนโดมิเนียมว่า แม้จะมีความกังวลถึงตลาดคอนโดมิเนียมของกรุงเทพฯ จะเกิดภาวะปริมาณล้นตลาดหรือไม่ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา แต่พบว่า ตลาดสามารถปรับตัวได้ค่อนข้างเร็ว ทั้งนี้ การก่อสร้างและการซื้อขายยังคงมีกิจกรรมเกิดขึ้นต่อเนื่อง โดยปริมาณยูนิตในโครงการที่เปิดตัวใหม่เข้ามาในตลาด มีความสมดุลย์เมื่อเทียบกับยอดการขายยูนิตใหม่

"แม้แนวโน้มทางเศรษฐกิจจะอ่อนตัวลง และยังคงมีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ๆ เข้ามาในตลาด แต่พบว่า สภาพโดยทั่วไปในตลาดคอนโดมิเนียมของกรุงเทพฯ ในช่วงครึ่งแรกของปี ยังอยู่ในภาวะที่ดี เนื่องจากความต้องการในตลาดยังขยายตัวรองรับคอนโดมิเนียมที่เปิดโครงการใหม่เข้ามาในตลาดได้ ขณะเดียวกันผู้พัฒนาโครงการเริ่มหันไปพัฒนาโครงการราคาระดับปานกลางมากขึ้นแทนการพัฒนาโครงการระดับหรูหรา โดยโครงการคอนโดราคาระดับกลาง ซึ่งเสนอขายยูนิตขนาดสตูดิโอและหนึ่งห้องนอน มียอดการขายที่ดี โดยผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นคนหนุ่มสาววัยทำงาน ซึ่งนับเป็นฐานลูกค้าที่มีขนาดใหญ่กว่า เมื่อเทียบกับตลาดคอนโดมิเนียมระดับบน" นายแดนกล่าวถึงการเปลี่ยนแปลงของตลาดคอนโดฯในระยะข้างหน้า

อย่างไรก็ดี พบว่า โครงการคอนโดมิเนียมระดับหรูหราที่ตั้งอยู่อยู่ในทำเลชั้นดี สามารถเข้าถึงรถไฟฟ้าบีทีเอสหรือรถไฟฟ้าใต้ดินได้สะดวก ยังมีผลประกอบการที่ดี โดยผู้ซื้อส่วนใหญ่มีทั้งชาวไทยที่มีฐานะและชาวต่างชาติที่ต้องการซื้อไว้เพื่อเป็นการลงทุน

รายงานของโจนส์ แลง ลาซาลล์ ระบุว่า ในช่วงครึ่งปีแรก มีโครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จใหม่เพิ่มขึ้นรวมทั้งสิ้น 20 โครงการในเขตกรุงเทพฯ ชั้นใน คิดเป็นจำนวนยูนิตรวม 2,340 ยูนิต ส่วนในช่วงครึ่งหลังของปี จะมีอีก 21 โครงการที่มีกำหนดก่อสร้างเสร็จ คิดเป็นจำนวนยูนิต 2,980 ยูนิต ซึ่งจะทำให้ยอดคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จทั้งหมดเพิ่มขึ้นเป็น 52,880 ยูนิต ณ สิ้นปี โดยโครงการที่สร้างเสร็จในปีนี้ส่วนใหญ่เป็นโครงการระดับหรูที่เปิดตัวโครงการไปในช่วง 2-3 ปีก่อนหน้านี้ ทั้งนี้ โครงการที่สร้างเสร็จแล้วทั้งหมดที่มีอยู่ในตลาดมียอดขายเฉลี่ยสูงเกือบ 100%

ในส่วนของโครงการที่เปิดตัวเข้ามาใหม่ในตลาด (อาจเริ่มการก่อสร้างแล้วและยังไม่เริ่มก่อสร้าง ) เฉพาะในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ มีทั้งสิ้น 14 โครงการ คิดเป็นจำนวนยูนิตรวม 5,300 ยูนิต ซึ่งเป็นจำนวนที่สูงกว่าทั้งปี 2548 ที่มียอดจำนวนยูนิตในโครงการเปิดตัวใหม่รวมทั้งสิ้น 4,530 หน่วย อย่างไรก็ดี พบว่าโครงการที่เปิดตัวใหม่ๆ เหล่านี้ สามารถขายได้ดี โดยยอดการขายล่วงหน้าในโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จและที่ยังไม่เริ่มการก่อสร้าง มีอัตราเฉลี่ย 76% ทั้งนี้ จำนวนยูนิตที่เหลือขายทั้งหมดในเขตกรุงเทพฯ ชั้นใน มีรวมทั้งสิ้น 4,410 ยูนิต นับรวมทั้งโครงการที่สร้างเสร็จและโครงการที่เปิดการขายก่อนการก่อสร้างแล้วเสร็จ

โครงการที่เปิดตัวใหม่ส่วนใหญ่ เป็นโครงการราคาระดับกลาง ขนาดสตูดิโอถึงหนึ่งห้องนอน จับกลุ่มผู้ซื้อที่เป็นคนรุ่นใหม่วัยทำงาน ซึ่งมีงบประมาณไม่สูงมากและต้องการใช้ชีวิตอยู่ในคอนโดมิเนียมย่านใจกลางเมือง ซึ่งความต้องการของผู้ซื้อกลุ่มนี้กำลังขยายตัวขึ้นเรื่อยๆ นอกจากนี้ รายงานจากโจนส์ แลง ลาซาลล์ ยังระบุด้วยว่า สุขุมวิทยังคงเป็นทำเลที่มีการขึ้นโครงการคอนโดมิเนียมใหม่มากที่สุด โดยในจำนวนยูนิตในโครงการที่เปิดตัวเข้ามาใหม่ทั้งหมดในช่วงครึ่งปีแรก 35.4% เป็นยูนิตในโครงการที่เปิดตัวในย่านสุขุมวิท

ในส่วนของตลาดระดับหรู ผู้พัฒนาโครงการหลักๆ ยังคงเป็นบริษัทร่วมทุนระหว่างนักลงทุนชาวไทยและสิงคโปร์ โดยในช่วงครึ่งแรกของปี มีโครงการระดับบนที่เปิดตัวโครงการใหม่ ได้แก่ Millennium Residence@Sukhumvit ตึก 1 และ 2 ของทีซีซี แคปปิตอล แลนด์ และโครงการดิเอ็มโพริโอ เพลส ของมิสเตอร์สุขุมวิท ซึ่งทำให้จำนวนโครงการระดับบนที่มีการเปิดขายในขณะนี้ มีทั้งสิ้น 13 โครงการ คิดเป็นจำนวนรวม 2,860 ยูนิต

ราคาขายโดยเฉลี่ยปรับขึ้น 7% ในช่วงครึ่งปีแรกมาอยู่ที่ประมาณ 77,170 บาทต่อตารางเมตร โดยมีสาเหตุหลักมาจากต้นทุนค่าก่อสร้างที่มีการปรับตัวสูงขึ้น อย่างไรก็ดี โครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลที่มีความต้องการซื้อสูง ได้แก่ พญาไท ,เพลินจิตและหลังสวน มีการปรับตัวของราคาขึ้นไปสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดโดยรวม คือสูงถึง 16.4% ไปอยู่ที่ระดับเฉลี่ยตารางเมตรละ 78,890 บาท ในขณะที่ทำเลในย่านพหลโยธิน พบว่าราคาเฉลี่ยมีการปรับตัวลดลงเล็กน้อย เนื่องจากโครงการที่เปิดตัวขึ้นใหม่ส่วนใหญ่เป็นโครงการคุณภาพปานกลางที่มีราคาถูกลง

นายแดนกล่าวคาดการณ์ว่า สภาพเศรษฐกิจจะอ่อนตัวลงไปอีก เชื่อว่าผู้ซื้อคอนโดมิเนียมจะใช้ความระมัดระวังมากขึ้นในการตัดสินใจซื้อ ดังนั้น จึงเป็นไปได้ว่า ผู้พัฒนาโครงการจะพยายามเร่งการขายมากขึ้น ด้วยการเสนอส่วนลดสำหรับผู้ซื้อก่อนการเปิดขายอย่างเป็นทางการ และโปรโมชันอื่นๆ อาทิ การแถมเฟอร์นิเจอร์

โครงการที่จะเปิดตัวขึ้นใหม่ จะเป็นโครงการที่มีสไตล์มากขึ้น โดยส่วนใหญ่จะเสนอห้องชุดสตูดิโอและห้องขนาดหนึ่งห้องนอน เพื่อรองรับความต้องการที่เพิ่มขึ้นจากผู้ซื้อกลุ่มนี้ ซึ่งต้องการอยู่อาศัยในย่านใจกลางเมืองและสามารถเข้าถึงระบบขนส่งมวลชนสาธารณะได้ง่าย

Source : Manager : Sep 7, 2006

Bangkok Condominium Market Remains Healthy




The demand for condominiums either for investment or own use continued to increase in the Bangkok CBD and peripheral areas such as Ratchadapisek Road, Paholyothin and outer Sukhumvit Road, reports a recent survey by CB Richard Ellis.

As a result of increasing demand, changing lifestyles among the younger generation, rising oil prices and construction costs, the prices of condominiums have been rapidly increasing in Bangkok by 20-50% over the past three years.

The supply of condominiums on the market totaled 43,940 units in the first quarter of 2006. The number of freehold condominiums increased by 1,062 units with eight new condominium projects completed said the survey. Leasehold totals remained the same as in fourth quarter 2005.

The vacancy rate increased slightly among both grade A and grade B condominiums by 2.4% and 1.3% respectively, with the occupancy rate declining slightly from 90.5% in fourth quarter 2005 to 87.9% in this quarter. This was due to the number of new units completed where owners were still decorating units.

Eight freehold projects were completed during the quarter. These included three low-rise projects developed by Sansiri: Sathorn Plus by the Garden on the main Yenakard Road, with 70 units; Sathorn Plus on the Pond in the same area, with 77 units; and The Lanai Sathorn on Yenakard Road Soi II, with 34 units.

Other developments included: Silom Grand Terrace on Soi Saladaeng, developed by Metro Star Property with 240 units; Supalai Oriental Place on Suan Plu, being developed by Supalai with 300 units; and another two projects from Noble Development: Noble 09 Ruamrudee on Ruamrudee Road with 39 units, and Noble Ora on Sukhumvit Soi 55 with 223 units.

Within the next three years, future supply will consist of 75 projects worth 15,400 units. Eight new projects, with 1,751 units, were launched in this quarter; Noble Ambience Sarasin, a low-rise building on Sarasin Road; Noble Ambience Ruamrudee, a high-rise building on Ruamrudee Soi III; VOGUE@Siam, a high-rise building on Petchaburi Road; One Siam, a low-rise building on Rama I; The Clover Thonglor, consisting of five low-rise buildings on Sukhumvit Soi 55/18; Emporio Place, two high-rise condominiums plus one home/office building on Sukhumvit Soi 24; One Thonglor Station, a low-rise building on Sukhumvit Soi 40; and One Sukhumvit 67, a low-rise building on Sukhumvit Soi 67.

The number of occupied freehold condominium units totaled 36,833 units (87.9% of the condominium stock), an increase of 352 units from the previous quarter reported the survey. The number of occupied freehold condominiums increased by approximately 16,399 units, from 20,921 recorded in the previous quarter.

Over the past five years, the number of occupied freehold condominiums increased by approximately 16,399 units to 36,883 units at the end of first quarter 2006, a rise of approximately 76.3%.

The average price for grade A completed condominiums increased in the first quarter of 2006 in all areas, but especially in Sukhumvit. The Sukhumvit area had an average price increase of 14% while Silom/Sathorn and Central Lumpini increased by 5%.
The demand for condominiums either for investment or own use continued to increase in the Bangkok CBD and peripheral areas such as Ratchadapisek Road, Paholyothin and outer Sukhumvit Road.

As a result of increasing demand, changing lifestyles among the new generation, rising oil prices and construction costs, the prices of condominiums have been rapidly increasing in Bangkok by 20-50% over the past three years, reports a recent survey by CB Richard Ellis.

The supply of condominiums on the market totaled 43,940 units in the first quarter of 2006. The number of freehold condominiums increased by 1,062 units with eight new condominium projects completed said the survey. Leasehold totals remained the same as in fourth quarter 2005.

The vacancy rate increased slightly among both grade A and grade B condominiums by 2.4% and 1.3% respectively, with the occupancy rate declining slightly from 90.5% in fourth quarter 2005 to 87.9% in this quarter. This was due to the number of new units completed where owners were still decorating units.

Eight freehold projects were completed during the quarter. These included three low-rise projects developed by Sansiri: Sathorn Plus by the Garden on the main Yenakard Road, with 70 units; Sathorn Plus on the Pond in the same area, with 77 units; and The Lanai Sathorn on Yenakard Road Soi II, with 34 units.

Other developments included: Silom Grand Terrace on Soi Saladaeng, developed by Metro Star Property with 240 units; Supalai Oriental Place on Suan Plu, being developed by Supalai with 300 units; and another two projects from Noble Development: Noble 09 Ruamrudee on Ruamrudee Road with 39 units, and Noble Ora on Sukhumvit Soi 55 with 223 units.

Within the next three years, future supply will consist of 75 projects worth 15,400 units. Eight new projects, with 1,751 units, were launched in this quarter; Noble Ambience Sarasin, a low-rise building on Sarasin Road; Noble Ambience Ruamrudee, a high-rise building on Ruamrudee Soi III; VOGUE@Siam, a high-rise building on Petchaburi Road; One Siam, a low-rise building on Rama I; The Clover Thonglor, consisting of five low-rise buildings on Sukhumvit Soi 55/18; Emporio Place, two high-rise condominiums plus one home/office building on Sukhumvit Soi 24; One Thonglor Station, a low-rise building on Sukhumvit Soi 40; and One Sukhumvit 67, a low-rise building on Sukhumvit Soi 67.

The number of occupied freehold condominium units totaled 36,833 units (87.9% of the condominium stock), an increase of 352 units from the previous quarter reported the survey. The number of occupied freehold condominiums increased by approximately 16,399 units, from 20,921 recorded in the previous quarter.

Over the past five years, the number of occupied freehold condominiums increased by approximately 16,399 units to 36,883 units at the end of first quarter 2006, a rise of approximately 76.3%.

The average price for grade A completed condominiums increased in the first quarter of 2006 in all areas, but especially in Sukhumvit. The Sukhumvit area had an average price increase of 14% while Silom/Sathorn and Central Lumpini increased by 5%.

Bel Air Panwa relying on rental program - have photo

Australian developer Watson Property Group has broken ground in Phuket with the luxury Bel Air Panwa, and plans to invest at least US$26 million in three more residential projects in Bangkok and Phuket, said company-founder Mark Watson.

Bel Air Panwa is located on a seven-rai plot in hilly Cape Panwa, Phuket. The company invested Bt300 million to build a condominium with 87 two- and three-bedroom units sized from 106 to 215 sqms and priced between Bt4.5 million and Bt10.9 million.

Watson will implement a rental program to cater to investment buyers as it views Bel Air Panwa as a development geared up for holiday lettings. The project offers a resort style environment with well presented and spacious condominium units. Half of the units have been sold and construction is scheduled for completion in November.

Watson Property Group Director Peter Brown said the resort will have a four and a half star fit out and facilities that will exceed most of the condominium products on offer on the island.

“It is too early to predict real returns, however we have already secured substantial holiday bookings commencing from the opening of the resort,” he noted, adding that they were not targeting a specific region for sales. “The Phuket market is truly international, as are our buyers who are from all over the world.”

“Rental programs in Phuket vary dramatically depending upon the quality and location of the resort and the management of the program,” said Brown of Phuket’s condo rental environment. “Having the right partners in management is as critical as selling and managing. Condominium resorts are not a bricks and mortar exercise.” CB Richard Ellis has been designated as the resort manager and Homduang Hotel Group, based in Bangkok, as the rental program manager.

The company also plans Kata Heights on a one-rai plot in Phuket, with 20 units priced between Bt5.5 million and Bt10.1 million. As well, it is considering a 10-rai plot near Patong Beach for a joint venture to develop Bt20 villas at Bt40 million. In Bangkok, Watson Property has a 2two-rai site where it plans a condominium with 75 units priced between Bt80,000 and Bt90,000 per square metre.

Source: Thailand Property Report: Sep issue

พิษการเมืองกดราคาที่ดินปีหน้าร่วง

เผยรอบสุวรรณภูมิเจ็บหนัก-คลองรังสิตหงอย

นายโสภณ พรโชคชัย กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด ศูนย์วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สิน เปิดเผยผลสำรวจการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2550 คาดว่าจะเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยเพียง 3.1% โดยมีอัตราเพิ่มขึ้นที่ลดลงจากปี 2549 ที่มีราคาเติบโต 4% ซึ่งสะท้อนภาพภาวะเศรษฐกิจที่ได้รับผลกระทบจากความอึมครึมทางการเมือง ส่งผลให้ความต้องการที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ลดลง โดยเฉพาะที่ดินบริเวณเขตกรุงเทพฯ ชั้นนอก ในโซนเหนือ ทำให้ราคาที่ดินลดลงอย่างเห็นได้ชัดถึงขั้นลดลงมากที่สุดตั้งแต่บริเวณทำเลรังสิตคลอง 7 ขึ้นไป รวมถึงที่ดินบริเวณถนนพหลโยธิน รังสิต ลำลูกกา นครนายก และลาดหลุมแก้ว เป็นต้น

ขณะเดียวกันการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย จะเริ่มหันมาพัฒนาในเขตกรุงเทพฯ ชั้นใน ในรูปแบบอาคารชุดตามแนวรถไฟฟ้าทั้งใต้ดินและบีทีเอสมากขึ้น ซึ่งเป็นผลจากปัจจัยด้านราคาน้ำมันเป็นสำคัญ ทำให้ราคาที่ดินทั้งสองทำเลดังกล่าวมีโอกาสปรับตัวสูงขี้นเฉลี่ย 10-15% โดยเฉพาะทำเลตามแนวรถไฟฟ้าใต้ดิน ซึ่งมีการปรับตัวสูงสุด 12% อยู่ที่บริเวณสถานีสุทธิสาร จากราคาตร.ว. 218,200 บาท มาอยู่ที่ 244,900 บาท และบริเวณสถานีลาดพร้าว จากตร.ว. 119,600 บาท มาอยู่ที่ 133,600 บาท ส่วนที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าบีทีเอส คาดว่าจะปรับตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ยที่ 7% โดยทำเลบริเวณสะพานตากสิน ฝั่งธนบุรี เพิ่มขึ้นสูงสุด 14% จาก ตร.ว. 215,900 บาท มาอยู่ที่ 246,700 บาท เป็นต้น

ส่วนที่ดินบริเวณโดยรอบสนามบินสุวรรณภูมิ แม้ว่าในรอบปี 2541-2549 ราคาที่ดินได้ปรับสูงขึ้นถึง 46.8% แต่แนวโน้มในปีหน้า หากยังไม่มีความชัดเจนในเรื่องของการประกาศผังเมืองใหม่สุวรรณภูมิคาดว่าที่ดินที่จะได้รับผลกระทบจนเป็นผลให้ราคาที่ดินมีโอกาสลดลงมากที่สุด คือ บริเวณด้านเหนือของสนามบินสุวรรณภูมิ ประกอบด้วย ทำเลลาดกระบัง เจ้าคุณทหาร และฉลองกรุง ซึ่งนอกจากจะได้รับผลกระทบด้านเสียงขึ้น-ลง ของเครื่องบินแล้วยังเป็นพื้นที่รับน้ำที่มีโอกาสเกิดน้ำท่วมสูง รวมถึงทำเลบริเวณด้านใต้ของสนามบิน ในย่านถนนสุขุมวิทติดอ่าวไทย อาทิ บางปู ยิ่งไปกว่านั้นมีการตั้งข้อสังเกตว่า หลังการเปิดใช้สนามบินสุวรรณภูมิ เป็นไปได้ที่ผู้อยู่อาศัยตามโครงการบ้านหรูอาจมีการย้ายถิ่นที่อยู่ เนื่องจากไม่จำเป็นต้องทนอยู่ในสภาพแวดล้อมที่ได้รับผลกระทบด้านเสียงขึ้น-ลงของเครื่องบิน และอาจส่งผลต่อราคาบ้านลดลงในที่สุด

Source: Matichon Khaosod

เผยคอนโดฯปีนี้ชาวกรุงยังนิยม

นายแดน ตันติสุนทร หัวหน้าฝ่ายวิจัย บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ กล่าวว่า แม้แนวโน้มเศรษฐกิจจะอ่อนตัวลง และยังคงมีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ๆ เข้ามาในตลาด แต่พบว่าสภาพโดยทั่วไปในตลาดคอนโดมิเนียมของกรุงเทพฯ ในช่วงครึ่งแรกของปี ยังอยู่ในภาวะที่ดี เนื่องจากความต้องการในตลาดยังขยายตัวรองรับคอนโดมิเนียมที่เปิดโครงการใหม่เข้ามาในตลาดได้ และสภาพเศรษฐกิจที่อ่อนตัวลงจากผลกระทบของภาวะวิกฤตราคาน้ำมันและความไม่แน่นอนทางการเมือง ทำให้ผู้พัฒนาโครงการเริ่มหันไปพัฒนาโครงการราคาระดับปานกลางมากขึ้น แทนการพัฒนาโครงการระดับหรูหรา

ในช่วงครึ่งปีแรกมีโครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จใหม่เพิ่มขึ้นรวมทั้งสิ้น 20 โครงการ ในเขตกรุงเทพฯ รวม 2,341 ยูนิต ซึ่งทำเลสุขุมวิท เป็นทำเลที่มีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมมากที่สุด ส่วนในช่วงครึ่งหลังของปี จะมีอีก 21 โครงการ ที่มีกำหนดก่อสร้างเสร็จ รวม 2,980 ยูนิต อย่างไรก็ตามจากสภาพเศรษฐกิจที่อ่อนตัวลงไปอีก เชื่อว่าผู้ซื้อคอนโดมิเนียมจะใช้ความระมัดระวังมากขึ้นในการตัดสินใจซื้อ จึงเป็นไปได้ว่าผู้พัฒนาโครงการจะพยายามเร่งการขายมากขึ้นด้วยการเสนอส่วนลดสำหรับผู้ซื้อก่อนการเปิดขายอย่างเป็นทางการและโปรโมชั่นอื่นๆอาทิ การแถมเฟอร์นิเจอร์

Source: Matichon Khaosod

Growth in Expatriate Numbers Increases Demand for Residential Rentals

http://www.cbre.co.th/inet_newsmanager/newsimages/70.jpg

The number of expatriates holding work permits in Bangkok totalled 64,352 as at May 2006, according the latest figures from the Alien Occupational Control Division of the Department of Employment.
This represents a 16.1% increase from May 2005 and indicates an increasing demand for residential rental property, according to Mr. Theerathorn Prapunpong, Associate Director of Residential Leasing Services at CB Richard Ellis. The total number of expatriates with work permits in Bangkok increased by 8,933 over the last 12 months.

Over the same period, 463 apartment and 2,393 condominium units were completed in Bangkok’s Central Business District.

“Most expatriates tend to rent rather than buy property in Bangkok because, in many cases, Thailand will be only a temporary posting for 2-3 years. The largest growth has been in the Japanese community who now accounts for 22% of foreigners with work permits in Bangkok,” said Mr Theerathorn. The Central Business District remains the most popular location, with Sukhumvit being particularly favoured by the Japanese community.

CB Richard Ellis believes that 30-40% of the supply of new expatriate-standard condominiums for rent has been bought by investors who will now be seeking tenants for their units.

Many of the most recently launched condominium units are small sized units aimed at the Thai market and therefore may not compete for expatriate tenants.

There is a constant rotation of expatriates in Bangkok as new staff come and others leave for new postings. Incoming expatriates do not usually take over homes occupied by their predecessor, tending to make a fresh choice of accommodation.

This means that the market is competitive and the best properties attract the most tenants at the highest rentals. Every two to three years, a landlord will probably need to find a new tenant. Thus, in order to compete, the landlords of apartments need to redecorate and refurbish buildings.

Landlords of individual condominium units need to ensure that the interior decoration meets modern tastes and that, together with other co-owners, they spend money on the redecoration of the common areas.

Much of the residential rental stock in Bangkok is now more than ten years old. CB Richard Ellis sees a two-tier market where new, well located and either recently decorated properties or those that have been fully refurbished continue to attract tenants and enjoy the highest rents and occupancy rates.

Those developments that have not been refurbished are increasingly achieving lower occupancy rates and in many cases lower rents.

This is particularly true in the case of condominium units that have not been redecorated for more than ten years and where no improvements have been made to the common areas.

The best performing properties are achieving rents of Baht 500-600 per square metre per month.

The factors that determine rent include:
· Location, unit layout, design and furniture
· Common area appearance and facilities
· Unit size

The three most popular residential locations are:
· Sukhumvit Soi 1-63 and Soi 2-44
· Central Lumpini
· Sathorn

The Lumpini area, which includes Wireless Road, Soi Langsuan and Soi Tonson, is also attractive because of its central location, which is close to many grade A office buildings and attracts tenants who want to live near to their work place.

The Sathorn area remains popular, up to the Narathiwas junction.

In terms of unit size, large units do not always get the best rent per square metre. There is an optimum size for each unit type, provided that the design and space utilization are efficient. For two-bedroom units, 90-120 square metres produce the best rent per square metre. For three-bedroom properties, 180 square metres is a good rental size.

Housing allowances have not increased substantially but tenants now are choosing to spend their allowance on the best located and decorated buildings, even if unit sizes are smaller.

For example, on Sukhumvit Soi 24, tenants have been paying Baht 75,000-80,000 per month for 150 square metre three-bedroom units in a brand new development which equates to a rent of Baht 500-530 per square metre per month but, at the same time, a tenant recently paid Baht 80,000 for a 300 square metre unit in a ten year old condominium in the same soi, equating to a rent of only Baht 270 per square metre.

However, if units are too small they will fail to attract families and will achieve lower rents.

Demanding on economic growth, the demand for expatriate-standard rental accommodation will continue to grow.

Over the next two years, CB Richard Ellis expects that 850 new apartment units will be completed in the central areas, as well as 13,100 condominium units.

Many of the condominium developments launched over the last twelve months have been smaller sized units. If owners wish to rent these, they will be looking at the lower end of the market.

“There is still likely to be a limited supply of grade A, well located apartments and condominiums for rent and, as the number of expatriates grows, there will be an upward pressure on rents for these units,” added Mr. Theerathorn.

“However, many of the new expatriates working in Bangkok are in mid-management or technical positions with mid-range housing allowances or, in the case of locally hired expatriate workers, no housing allowance. As such, the bulk of expatriate demand will be for the mid range property market.”

“Thus, although prospects are good, landlords must maintain the attractiveness of their properties in terms of decoration, furniture and appliances in the unit and the common area.”

Source : CBRE : Sep 12, 2006

The Taiwanese developer Fragrant Real Estate Development Group aims to establish a strong foothold in Thailand's property market with an investment plan worth more than four billion baht over the next three years.

President James Duan said about 600 million baht would be spent next year for two condominiums worth four billion baht in Bangkok's central business district (CBD). The remainder of the investment will be made during 2008 and 2009.

Mr Duan shows off a sketch of the Prime 11 condominium planned for Sukhumvit Soi 11.

''Fundamentally, the Thai economy has no problems, but consumers are not confident in spending. If the political situation becomes clearer, investment will return,'' he said.

In Thailand, the company's short-term plan would focus on condominium development in the CBD and locations close to mass transit, said Mr Duan.

After its portfolio had increased to around six billion baht, expected within the next four years, it would shift to the development of serviced apartments, hotels and single houses through joint ventures with strategic partners, he said. Listing on the stock market is also part of its long-term plan.

Established in 2003 with capital of 80 million baht, the company plans to increase its capital to 400 million in 2007, with a focus on grade-A residential projects.

Its subsidiary Fragrant Park, with registered capital of 25 million baht, which will increase to 100 million baht next year, will focus on grade-B residential projects.

The company yesterday assigned the real estate brokerage Harrison Plc as the marketing and sales agent for its new luxury condominium project Prime 11, which will be launched in November.

It will spend 900 million baht to develop the project worth 1.4 billion baht. It will be located on a two-rai plot in Sukhumvit Soi 11, comprising 196 units, sized between 34 and 348 square meters and priced between two million and 22 million baht a unit. Construction is scheduled for completion by the end of 2008.Currently, about 20% of the units have been booked. The project was expected to close sales by the end of 2007 and the profit margin would be about 20%.

The company last year spent 150 million baht on the Fragrant 71 Condominium on Sukhumvit 71, with 69 units worth a combined 250 million baht. Construction is completed with seven units left for sale.

Fragrant Real Estate has 30 years' experience with projects worth more than 30 billion baht to date. Thailand is its second overseas target after China, where it spent 390 million baht on the Hollywood Plaza retail complex in Hangzhou.

www.bangkokpost.com
14/09/49

what's the sentiment on the BKK real estate market? Buyers holding off on their purchases? Seller more anxious to deal? Or it's back to normal and the market has held up? What's your take on the short and long term look for the real estate market in BKK?

developers putting a brave face - major development postponed their emporium booth by only two days (thu to sat) ... dont think evelopers are blinking yet ... everyone - including me - is betting on biz as usual - govt formation in 2 weeks and martial law lifted

I don't know whether it will boost investment in mass transit, but that could be a good point. The biggest fear in property was the drop in Thai Baht currency, but that did not happened, thanks to strong fundamentals.

Foreign interest likely to rise


Foreign buyers will have more confidence in a solid economy in Thailand in the aftermath of the coup, according to Robert Collins, managing director of the UK-based property agency Savills (Thailand) Ltd.


The company yesterday launched the luxury villa and condominium project Peregrina Bay on Koh Samui. The project, which is worth around 600 million baht, comprises six villas priced from 60 million baht each and six duplex condominium units priced from 25 million baht.


All units will be leased on a 30-year basis, with the right to renew for a further two periods of the same length.


Former England football manager Sven-Goran Eriksson joins Savills managing director Robert Collins at a briefing yesterday in Bangkok on the Peregrina Bay project.

Two units have been reserved, one of which was purchased by former England football manager Sven-Goran Eriksson.


The company plans to stage a roadshow in Hong Kong next month, hoping to to close sales for the Samui project during the event. Construction is scheduled to be completed by mid-2008.


"Demand for resort destinations such as Phuket and Samui continues to retain the mantle of the 'Hawaii of Asia', as the Thai resort market has limited competition regionally," Mr Collins said. "The property market in Samui has also performed well since new zoning regulations for real estate were introduced, controlling new types of development across the island."


Savills set up offices in Thailand earlier this year and has six projects in hand: two in Phuket, two in Samui, and one each in Chiang Mai and Krabi.


It plans to have four more projects by the end of the year, two in Bangkok and two in Pattaya. Expected sales from a total of 10 projects are around 10 billion baht by the end of the year.

Source: Bangkok Post: Sep 26

Bangkok Post & Frank Knight Thailand newsletter reports:

*The number of overseas buyers is on the rise in the Bangkok luxury condominium market,
despite certain limitations on purchases by foreigners and lack of access to local financing.

*Among the top five countries for foreign buyers in Thailand are the UK, the US, Singapore,
Hong Kong and France.

*About 40% of luxury units sold in Bangkok are acquired by overseas buyers.

*More than 50% of the purchased properties are for personal use either as a permanent residence or a second home.

*At the end of the third quarter (2006), the supply of condominiums in downtown Bangkok totalled
45,022 units.

*The number of freehold units was 43,046, including 727 in four newly completed projects.

*The number of leasehold units remained unchanged from the fourth quarter of 2005.

*Of the total number of freehold condominiums in Bangkok, only 4,092 were high-end,
representing 9.5%, while 38,960 units targeted the middle- to low-end markets, Ms Aliwassa
said.

*just over 5,000 luxury condo units are currently under construction or in the planning process, scheduled to be completed between the fourth quarter of 2006 and by the end of 2009.

WOW a boom in constructing luxury condos in downtown areas of Bangkok!!!


my question is "Whats a "high-end" luxury condo" as compared to the middle-end? price of Baht100,000 per square meter and above is "high-end"? :dj:

^^^Speed, could you please give a link of this report,please??

Frank Knight Thailand just sent an email to me with this newsletter note so I dont have a link ...sorry

I hv the same question as Speed.

Foreign investors still keen on good returns in Thailand, says JLL


Thailand's office and luxury condominium markets are still attractive to foreign investors as the return on investment remains higher than in other locations in the region, according to international real estate consultancy Jones Lang LaSalle (JLL).


Despite the economic and political turbulence this year, JLL found that investment by foreign funds or newly established companies in the Thai property market was still active with total transactions worth 25 billion baht, said Suphin Mechuchep, managing director of JLL Thailand.


Office buildings with retail spaces are the most attractive properties for foreign investors, especially those from Singapore and Hong Kong. The annual return on such properties in Thailand was 7.5% compared with 4.5-6.2% in Hong Kong and 5-5.6% in Singapore, according to JLL.


Luxury condominiums in Thailand generate annual yields of 4.5-5.6%, against 3.3% and 4.5% in Hong Kong and Singapore respectively.


But returns on offices and luxury condominiums are higher, ranging from 7% to 11%, in Shanghai, Beijing and cities in India.


Dan Tantisunthorn, JLL's head of research, said higher returns reflected risk in the market, so investments in Hong Kong or Singapore would be considered more stable than in Thailand or the fast-emerging cities in China and India.


Ms Suphin said foreign investment in Thailand was lower than it should be due to the lack of property supply. However, planned megaproject developments are seen as creating new opportunities for foreign investment in residential properties through joint ventures with Thai firms.


JLL foresees a positive environment for the Bangkok property market in 2007 due to improved factors such as more stable interest rates, oil prices and construction costs.


Caroline Murphy, JLL's head of markets, said another 307,300 square metres of office space, including 42,000 sq m occupied by owners, would be added to the market next year. It is expected to be taken up quickly as average annual demand in the past four years has been 250,000 sq m.


She said the trend was towards more firms moving outside the central business district (CBD) as they could not afford the high rents in grade-A offices. Therefore, office rents outside the CBD are likely to increase by 11% or more next year.


Mr Dan said the residential rental market in central Bangkok had continued to perform well with high occupancy rates at 80% for serviced apartments and over 90% for apartments, driven by strong demand from expatriates.


He said mid-priced condo projects, particularly with access to the subway and BTS, and planned extensions, were expected to prevail in the market next year.

Source : Bangkok Post: Nov 30

"Foreign buyers will have more confidence in a solid economy in Thailand in the aftermath of the coup, according to Robert Collins, managing director of the UK-based property agency Savills (Thailand) Ltd. "

If you told someone that there was a coup anywhere else on Earth except Thailand, theyd be scared out of their mind. Living in Thailand is paradise for some and I think that blurs their vision. I mean, the country is currently being run by a military junta right now and farang are still lined up to spend millions of baht?

I think Thailand is in an interesting point in its history. The King is getting older, and given the supersticous nature of Thais, you have to wonder if that succession prophecy will become self-fulfilled - and really, what kind of government Thailand is going to have ten years from now.

"Foreign buyers will have more confidence in a solid economy in Thailand in the aftermath of the coup, according to Robert Collins, managing director of the UK-based property agency Savills (Thailand) Ltd. "

If you told someone that there was a coup anywhere else on Earth except Thailand, theyd be scared out of their mind. Living in Thailand is paradise for some and I think that blurs their vision. I mean, the country is currently being run by a military junta right now and farang are still lined up to spend millions of baht?

I think Thailand is in an interesting point in its history. The King is getting older, and given the supersticous nature of Thais, you have to wonder if that succession prophecy will become self-fulfilled - and really, what kind of government Thailand is going to have ten years from now.

I could not comment on the second part of your statement. As for the first part, one should discount a lot of the statements and analysis emanating from real estate agencies whose main business are fees collected from placement of primary market real estate i.e. new assets. They have stake in a smooth market environment and they will never report any ongoing negative dynamics.

My feeling is that a lot of people are taking a "wait and see" approach. Realistically, hardly a day goes by without reading some headline on Thai economic policy that would deter any retail or institutional investor from investing at this point in time.

Those who have already invested wil not run for the exit... but newcomers can afford to wait.

I could not comment on the second part of your statement. As for the first part, one should discount a lot of the statements and analysis emanating from real estate agencies whose main business are fees collected from placement of primary market real estate i.e. new assets. They have stake in a smooth market environment and they will never report any ongoing negative dynamics.

My feeling is that a lot of people are taking a "wait and see" approach. Realistically, hardly a day goes by without reading some headline on Thai economic policy that would deter any retail or institutional investor from investing at this point in time.

Those who have already invested wil not run for the exit... but newcomers can afford to wait.Yep, the re-sale market will be a lot less liquid now that most new farangs buyers are sitting on the sideline. My estimation (not sceintific) is 60-70% of all new class A condos were farang buyers. And if they are out of the market, the liquidity is going to be severely restricted to those who have already bought. Thai central bank needs to reduce interest rate in a big way to put more liquidity back into the market. Reduction of interest rate will also weaken Thai baht which is a good thing for the export industry. I am hoping the Thai central bank has the wisdom and vision to do so soon.

Yep, the re-sale market will be a lot less liquid now that most new farangs buyers are sitting on the sideline. My estimation (not sceintific) is 60-70% of all new class A condos were farang buyers. And if they are out of the market, the liquidity is going to be severely restricted to those who have already bought. Thai central bank needs to reduce interest rate in a big way to put more liquidity back into the market. Reduction of interest rate will also weaken Thai baht which is a good thing for the export industry. I am hoping the Thai central bank has the wisdom and vision to do so soon.

I do not think debasing the Thai Baht is the answer to the problem... in fact, if foreigners feel the Thai Baht will be allowed to appreciate in line with other asian currencies many of them (mostly wealthy hedge fund managers etc,.. taking early retirement after coming crash) will come to Bangkok and buy a condo as pied-a-terre in Asia...

Foreigners are restricted to 49% ownership in condos (unless others buy thru their thai wife)...and they provide the legs to the market...the current uncertainty is making a dent in developers lag time between launch time a realizing 70% sales to meet bank financing requirements. Also, I think some thai investors have stopped buying altogether so the lag time also towards realizing full sales has increased cuz traditional buyer segments are drying up.

BTW... Domus was completed before Christmas...but, It does not seem anybody has move in yet!!! any idea what is going on there?

from my info, about 40 units were already transferred, with about 50% to froeigners.

I just bought a so called luxury condo 175 square meter total, high floor, in sukhumvit, ready for delivery in about 3 months. interior work can start in 6 weeks. condo includes finished bathrooms, aircon, some light ceiling and a good floor. i have a budget of 3 mio bahts max for a thai kitchen, kitchen counter, closets, a limestone wall, some wallpaper, tv cabinet with a glass wall, hot water equipment (piping is in place), small corniche on the ceiling, some loose furniture, two set ups for beds, curtains and or shades, maybe forgot something. i will be in bkk in three weeks approx to hopefully solve the problem. Could you please recommend somebody. I heard of people advertising in the bangkok post but i have no access and it is not everyday. you can reply on my email newcheese@hotmail.com (please indicate your phone number) or on this thread. A million thanks in advance. dk.

I just bought a so called luxury condo 175 square meter total, high floor, in sukhumvit, ready for delivery in about 3 months. interior work can start in 6 weeks. condo includes finished bathrooms, aircon, some light ceiling and a good floor. i have a budget of 3 mio bahts max for a thai kitchen, kitchen counter, closets, a limestone wall, some wallpaper, tv cabinet with a glass wall, hot water equipment (piping is in place), small corniche on the ceiling, some loose furniture, two set ups for beds, curtains and or shades, maybe forgot something. i will be in bkk in three weeks approx to hopefully solve the problem. Could you please recommend somebody. I heard of people advertising in the bangkok post but i have no access and it is not everyday. you can reply on my email newcheese@hotmail.com (please indicate your phone number) or on this thread. A million thanks in advance. dk.

I just bought a so called luxury condo 175 square meter total, high floor, in sukhumvit, ready for delivery in about 3 months. interior work can start in 6 weeks. condo includes finished bathrooms, aircon, some light ceiling and a good floor. i have a budget of 3 mio bahts max for a thai kitchen, kitchen counter, closets, a limestone wall, some wallpaper, tv cabinet with a glass wall, hot water equipment (piping is in place), small corniche on the ceiling, some loose furniture, two set ups for beds, curtains and or shades, maybe forgot something. i will be in bkk in three weeks approx to hopefully solve the problem. Could you please recommend somebody. I heard of people advertising in the bangkok post but i have no access and it is not everyday. you can reply on my email newcheese@hotmail.com (please indicate your phone number) or on this thread. A million thanks in advance. dk.

I have forwarded your e-mail to a lady who helped me with all the carpenter intensive work in one of my condos. I have gone thru 4 intensive refurbishments for my own condos over the course of two years and can simpathise with your situation.

Watch out for the trendy, high-flyer decorator types that will take you to the cleaners. There are ways to get the most out of your buck without hiring the big, pretentious designer types!!

Three million for what you probaly need is more than enough...you could make do with 1/3 or 1/2 of that and end-up with a really nice condo!!

Yep, the re-sale market will be a lot less liquid now that most new farangs buyers are sitting on the sideline. My estimation (not sceintific) is 60-70% of all new class A condos were farang buyers. And if they are out of the market, the liquidity is going to be severely restricted to those who have already bought. Thai central bank needs to reduce interest rate in a big way to put more liquidity back into the market. Reduction of interest rate will also weaken Thai baht which is a good thing for the export industry. I am hoping the Thai central bank has the wisdom and vision to do so soon.
Bangkok Post yesterday:

"Central bank lowers key rate

The Bank of Thailand lowered key interest rates on Wednesday.

The central bank announced it had cut the one-day repurchase rate to 4.50% per annum from 4.75% per annum, with immediate effect.

The decision came in line with economists' expectations. In January, the central bank lowered one-day repurchase rates to 4.75% per annum from 4.9375%."

Good news for thai economy and property market.

MLR jumped to 8% last year, form 5.75%. hope that will ease it asap

MLR jumped to 8% last year, form 5.75%. hope that will ease it asapThai Baht needs to get back to 39-42 Baht/1US$ before it can gain back its competitiveness against other developing Asian economies - China, India and Vietnam. This means, the Thai central bank needs to reduce interest rate much much farther - into the 2's(%), perhaps. Look at Japan, it had to reduce its interest rate to almost 0% to maintain its economy for the last 15 (roughly) years to stay in business. Thai economy is in noway as strong as the Japanes economy of course, but the fundamental problems are the same - losing competitiveness against other rising Asian economies which rely on exports for growth. If Thai bath get back down to over 40-1, then you will see more exports, more tourists, more property sales.......etc. Thai government must also gain back its credibility in the international communities that it will not close the door on itself. Thai economy is intimately tied to the international investment. Without the support of the international investment, Thai economy will surely slide into recession or worse. Hope to see Thai interste rate down to the 2's(%) within a year or sooner.

MLR jumped to 8% last year, form 5.75%. hope that will ease it asap

I don't think it will... economic policy planning is a mess... the latest reversal or relaxation of reserve requirements for bond investors indicates necessity to allow foreign flows in to fund budget deficit 120 bn Baht...why didn't they think of that before...

Megaprojects funding in private sector will crowd out lending for individuals...

High interest rates and a strong baht is not bad...savers need to be rewarded for their efforts in times of high inflation with high oil prices... keeping Thai Baht stable in gold price terms should be the policy anchor..if it appreciates against USD it is a USD problem not Thai Baht.

Some people just do not understand money... and call for continuous debasement of the currency i.e. all they care for are higher nominal price increases for their own assets but not the overall equitable distribution of wealth accross the economy which is the foundation of a solid property market.

I don't think it will... economic policy planning is a mess... the latest reversal or relaxation of reserve requirements for bond investors indicates necessity to allow foreign flows in to fund budget deficit 120 bn Baht...why didn't they think of that before...

Megaprojects funding in private sector will crowd out lending for individuals...

High interest rates and a strong baht is not bad...savers need to be rewarded for their efforts in times of high inflation with high oil prices... keeping Thai Baht stable in gold price terms should be the policy anchor..if it appreciates against USD it is a USD problem not Thai Baht.

Some people just do not understand money... and call for continuous debasement of the currency i.e. all they care for are higher nominal price increases for their own assets but not the overall equitable distribution of wealth accross the economy which is the foundation of a solid property market.An export and tourism economy such as Thailand cannot afford to have strong currency in relation to their competitors. Thai baht went from over 40-1 to 35-1 (13% increase) in less than 4 years wheras Chinese rmb basically went from a little over 8-1 to today's 7.7-1 (5% increase),. This basically put the Thai export market at a huge disadvantage vs China. Now that Inidan and Vietnam are both jumping into the manufacturing/export bandwagon, Thailand's competitiveness is looking shakier and shakier everyday. High interest rate also discourage domestic investment in real estate because developer's construction costs are higher and buyers have to pay higher mortgage rate. The increased monthly payments put a lot of buyers out of the market. In a weakenen economy like Thailand now, it needs to reduce its interst rate to spur growth. I think the central bank is on the right track but needs to do more. Higher interest rate is just going to keep Thai baht too strong and reduce demands for domestic consumption. Not good for Thai economy.

An export and tourism economy such as Thailand cannot afford to have strong currency in relation to their competitors. Thai baht went from over 40-1 to 35-1 (13% increase) in less than 4 years wheras Chinese rmb basically went from a little over 8-1 to today's 7.7-1 (5% increase),. This basically put the Thai export market at a huge disadvantage vs China. Now that Inidan and Vietnam are both jumping into the manufacturing/export bandwagon, Thailand's competitiveness is looking shakier and shakier everyday. High interest rate also discourage domestic investment in real estate because developer's construction costs are higher and buyers have to pay higher mortgage rate. The increased monthly payments put a lot of buyers out of the market. In a weakenen economy like Thailand now, it needs to reduce its interst rate to spur growth. I think the central bank is on the right track but needs to do more. Higher interest rate is just going to keep Thai baht too strong and reduce demands for domestic consumption. Not good for Thai economy.

In terms of being and export/tourist economy, so was Singapore in the 1970’s but instead of focusing on keeping competitiveness by “subsidizing” exporters with a low exchange rate, they focused on productivity of their workforce and moving workers along higher value added products. That requires training and education…something Thailand exporters just don’t want to do and government is not serious about!

Thailand has to choices: go the Japan way of the 60-70’s, debase exchange rate through low interest rates to keep industry competitive while extra liquidity feeds into price levels (CPI, Stock Market, Asset Markets (Property, Land etc…) and create a “bubble economy” that will eventually burst OR go the Singapore Way…this is something which Thaksin, by the way, understood really well towards the end of his career.

This whole thing about the Thai Baht vs RMB is just Yebrish… China has a closed capital account and Thailand is open (and cannot seem capable of closing it without hurting its trade sector via FDI). Two different countries, two different situations… in real terms, labor in Thailand is still 20% cheaper than in the industrial production zones of China… while the Thai workforce does not seem to learn as fast…i.e. they lag behind in terms of productivity. But that should be reflected in the nominal price of the export item, commands in the international market, not the perpetual subsidy exporters seek thru a debased Thai Baht.

Any subsidy to an exporter through a lower exchange rate is a tax to “me and others”via higher imported inflation mostly from “oil” these days.

You are just repeating the standard line expounded by the export lobby which no academic or politician dares to challenge openly or any media outlet would present views against.

Of course, if you keep subsiding exporters, no wonder capital shifts to export-oriented activities and 60% of economy becomes export oriented. The true source of economic potential is the consumption power of the Thai population many of whom or its vast majority have yet to realize their consumption aspirations.

Vietnam seems to be going the Singapore way. India is a dynamic economy with world class multinationals and entrepreneurs. Thailand needs to come to terms with its own economic course not taking snapshots of others who are at different stages of growth in time and must stop mustering “lawyer” type arguments (rather than ones based on proven economic policy prescriptions) to support the self-serving needs of well organized interest groups.

Low interest rates and debased currency only feed into higher asset prices (property) with buyers being priced out of the property market or pushed into smaller homes or condos. With higher interest rates, it is not legitimate buyers who are kept off from buying property but the speculators and flippers with a stock of properties, who can no longer finance their activities.

And yet even with low interest rates, real buyers’ salaries and wages do not go up by as much as the “real estate inflation” that lower interest rates and a debased exchange rate bring to the table. Right!!! So in the back of lower interest rates, the net gain for a property buyer is negative since his purchasing power never goes up in line with the price hikes that developers apply “simoultaneously” across the board.

I have yet to hear of exporters distributing bonuses to their employees in line with the “kick” in profits they have been receiving via a devalued exchange rate or extra taxes levied accordingly. Exporters net gain is a full net loss to society.

Developers in Thailand should put up with standard world profit margins of 35-40% and not dream of the super normal margins of 60% + they have enjoyed in the past. Lowering rates only helps developers keep those historic super margins while it does little for the common guy buying the unit or house. Thailand is moving towards “higher”construction costs than in the “past” but these are still and will remain low by world standards.

In sum, developers will have to live with a lower profit margin…and stop moaning or stop developing.

Buyer’s mortgage rates will fluctuate in time as interest rates go up and down…no condo or house buyer locks in a fixed mortgage rates here (without paying a steep premium). Developers face a shorter financing horizon and can afford to lock-in a financing rate.

I do not think all developers are bad…my hat off for Hemaraj Land… I could not say the same for others…

As for Tourism…. Tourists will keep on coming and paying higher baht for enjoying the best beaches, natural reserves, food and entertainment in the world… they will have to pay more for it and fewer of them will come but those who do make it will more than make-up for the shortfall.

Yes, you will need less hotels, spas, restaurants, etc… but you will keep more hillside cliffs, virgin beaches and so on. As it is, there are serious labor shortages for staffing hotels…you don’t need more… .

I will not go into the issue of all the vast USD reserves from export proceeds, now lower in market value after buying G W Bush’s debt; and the alternative uses those reserves could have been applied to! Like education towards higher productivity!

In terms of being and export/tourist economy, so was Singapore in the 1970’s but instead of focusing on keeping competitiveness by “subsidizing” exporters with a low exchange rate, they focused on productivity of their workforce and moving workers along higher value added products. That requires training and education…something Thailand exporters just don’t want to do and government is not serious about!

Thailand has to choices: go the Japan way of the 60-70’s, debase exchange rate through low interest rates to keep industry competitive while extra liquidity feeds into price levels (CPI, Stock Market, Asset Markets (Property, Land etc…) and create a “bubble economy” that will eventually burst OR go the Singapore Way…this is something which Thaksin, by the way, understood really well towards the end of his career.

This whole thing about the Thai Baht vs RMB is just Yebrish… China has a closed capital account and Thailand is open (and cannot seem capable of closing it without hurting its trade sector via FDI). Two different countries, two different situations… in real terms, labor in Thailand is still 20% cheaper than in the industrial production zones of China… while the Thai workforce does not seem to learn as fast…i.e. they lag behind in terms of productivity. But that should be reflected in the nominal price of the export item, commands in the international market, not the perpetual subsidy exporters seek thru a debased Thai Baht.

Any subsidy to an exporter through a lower exchange rate is a tax to “me and others”via higher imported inflation mostly from “oil” these days.

You are just repeating the standard line expounded by the export lobby which no academic or politician dares to challenge openly or any media outlet would present views against.

Of course, if you keep subsiding exporters, no wonder capital shifts to export-oriented activities and 60% of economy becomes export oriented. The true source of economic potential is the consumption power of the Thai population many of whom or its vast majority have yet to realize their consumption aspirations.

Vietnam seems to be going the Singapore way. India is a dynamic economy with world class multinationals and entrepreneurs. Thailand needs to come to terms with its own economic course not taking snapshots of others who are at different stages of growth in time and must stop mustering “lawyer” type arguments (rather than ones based on proven economic policy prescriptions) to support the self-serving needs of well organized interest groups.

Low interest rates and debased currency only feed into higher asset prices (property) with buyers being priced out of the property market or pushed into smaller homes or condos. With higher interest rates, it is not legitimate buyers who are kept off from buying property but the speculators and flippers with a stock of properties, who can no longer finance their activities.

And yet even with low interest rates, real buyers’ salaries and wages do not go up by as much as the “real estate inflation” that lower interest rates and a debased exchange rate bring to the table. Right!!! So in the back of lower interest rates, the net gain for a property buyer is negative since his purchasing power never goes up in line with the price hikes that developers apply “simoultaneously” across the board.

I have yet to hear of exporters distributing bonuses to their employees in line with the “kick” in profits they have been receiving via a devalued exchange rate or extra taxes levied accordingly. Exporters net gain is a full net loss to society.

Developers in Thailand should put up with standard world profit margins of 35-40% and not dream of the super normal margins of 60% + they have enjoyed in the past. Lowering rates only helps developers keep those historic super margins while it does little for the common guy buying the unit or house. Thailand is moving towards “higher”construction costs than in the “past” but these are still and will remain low by world standards.

In sum, developers will have to live with a lower profit margin…and stop moaning or stop developing.

Buyer’s mortgage rates will fluctuate in time as interest rates go up and down…no condo or house buyer locks in a fixed mortgage rates here (without paying a steep premium). Developers face a shorter financing horizon and can afford to lock-in a financing rate.

I do not think all developers are bad…my hat off for Hemaraj Land… I could not say the same for others…

As for Tourism…. Tourists will keep on coming and paying higher baht for enjoying the best beaches, natural reserves, food and entertainment in the world… they will have to pay more for it and fewer of them will come but those who do make it will more than make-up for the shortfall.

Yes, you will need less hotels, spas, restaurants, etc… but you will keep more hillside cliffs, virgin beaches and so on. As it is, there are serious labor shortages for staffing hotels…you don’t need more… .

I will not go into the issue of all the vast USD reserves from export proceeds, now lower in market value after buying G W Bush’s debt; and the alternative uses those reserves could have been applied to! Like education towards higher productivity!Wow, this is the first time I have heard someone advocating HIGHER INTEREST RATE to be good for the economy! Your rambling thesis just have too many holes for anyone to plug. In short, higher interest rate only benefit one sector of the economy - the BANKS and its savers. Higher bahts also only benefit one sector of the economy - those who like to buy import goods! It does nothing to help domestic industries. But go ahead and suggest it to the Thai central bank. Maybe they will listen and raise the interest rate to 10% and stop all economic activities. O, yes and let Thai baht go to 25-1 or better yet, 15-1, 10-1 and how about 1-1. Why not, Thai economy is so advanced that it is ready to challenge the world on productivity and competitiveness. I think you will see a stagnant country with no one visiting. All the nice beaches, moutains, foods and people will be too expensive for anyone to enjoy. By the way, tourists from the rest of the world do have choices. I can name 10 places other than Thailand that are just as nice to visit. Every country wants to develope its tourism business because it is one of the "clean" industries that produce no pollution. So yeah, raise the interest rate and chock off the local manufacturing/export and property business, kill of the tourism business. It will really do Thailand a whole lot of good. :(

Wow, this is the first time I have heard someone advocating HIGHER INTEREST RATE to be good for the economy! Your rambling thesis just have too many holes for anyone to plug. In short, higher interest rate only benefit one sector of the economy - the BANKS and its savers. Higher bahts also only benefit one sector of the economy - those who like to buy import goods! It does nothing to help domestic industries. But go ahead and suggest it to the Thai central bank. Maybe they will listen and raise the interest rate to 10% and stop all economic activities. O, yes and let Thai baht go to 25-1 or better yet, 15-1, 10-1 and how about 1-1. Why not, Thai economy is so advanced that it is ready to challenge the world on productivity and competitiveness. I think you will see a stagnant country with no one visiting. All the nice beaches, moutains, foods and people will be too expensive for anyone to enjoy. By the way, tourists from the rest of the world do have choices. I can name 10 places other than Thailand that are just as nice to visit. Every country wants to develope its tourism business because it is one of the "clean" industries that produce no pollution. So yeah, raise the interest rate and chock off the local manufacturing/export and property business, kill of the tourism business. It will really do Thailand a whole lot of good. :(

Please fill free to plug in the holes in my analysis. You may want to check the work conducted by former Fed chairman Paul Volcker, Greenspan's predecessor, as well as latest tightenings by UK and Australian Central Banks. This should disabuse you of any notion that I might be the only one out there.

As for proposing Thai Central Bankers...well some of them still in junior positions now, were classmates of mine at NYU and never hesitated to seek my help for homework. But that's a whole different story... BTW the current Head of CB did not want to impose capital controls on Baht initially, although she was forced to by the export lobby.

Please fill free to plug in the holes in my analysis. You may want to check the work conducted by former Fed chairman Paul Volcker, Greenspan's predecessor, as well as latest tightenings by UK and Australian Central Banks. This should disabuse you of any notion that I might be the only one out there.

As for proposing Thai Central Bankers...well some of them still in junior positions now, were classmates of mine at NYU and never hesitated to seek my help for homework. But that's a whole different story... BTW the current Head of CB did not want to impose capital controls on Baht initially, although she was forced to by the export lobby.Yeah, one big hole! As you know US is a NET IMPORTER and a higher interest rate (=stronger US DOllars) is beneficial to US consumers who are the major drive engine for US economy. But higher interest rate also dampens new business investment and bad for Wall Street and real estate. The major reasons US central banker raises interest rate from time to time is to curb run-away inflation which erodes spending power and attract foreign investment. Don't know much about UK or Australia. But I would assume they are not net exporters, either. As for Thailand, assuming you agree with me that it is a net exporter, and there is little inflation so far, raising Thai interest rate makes absolutely no sense in the face of competition from other emerging economies such as China, Indian and Vietnam. There is a reason why many "farangs" factories in LOS are either stopping or pulling out altogether and looking to those countries for new investments. As far as Thailand's tourism business goes, it accounts for close to 10% of the Thai GDP. Making baht strong does not help tourism in any way, shape or form. If Thailand gets too expensive to visit, people will just go visit Malaysia, Singapore Cambodia, Vietnam and China more often and Thailand less often. I think that is pretty clear.

Yeah, one big hole! As you know US is a NET IMPORTER and a higher interest rate (=stronger US DOllars) is beneficial to US consumers who are the major drive engine for US economy. But higher interest rate also dampens new business investment and bad for Wall Street and real estate. The major reasons US central banker raises interest rate from time to time is to curb run-away inflation which erodes spending power and attract foreign investment. Don't know much about UK or Australia. But I would assume they are not net exporters, either. As for Thailand, assuming you agree with me that it is a net exporter, and there is little inflation so far, raising Thai interest rate makes absolutely no sense in the face of competition from other emerging economies such as China, Indian and Vietnam. There is a reason why many "farangs" factories in LOS are either stopping or pulling out altogether and looking to those countries for new investments. As far as Thailand's tourism business goes, it accounts for close to 10% of the Thai GDP. Making baht strong does not help tourism in any way, shape or form. If Thailand gets too expensive to visit, people will just go visit Malaysia, Singapore Cambodia, Vietnam and China more often and Thailand less often. I think that is pretty clear.

I don’t recall mentioning the US and its current economic policy, but if you refer to my mentioning of Paul Volcker. Well, he leant against the conventional wisdom for lowering rates in the face of the recession brought about the oil crises of the 70-80’s. He defied Wall Street, Treasury and lobbying groups which were calling for lower rates. He raised rates because the fundamentally important thing to do from an economic and equitable standpoint, was to preserve the purchasing power of savers and non-savers by stemming hyperinflation.

What you have in Thailand, US and pretty much everywhere is a series of Central Bankers with Greenspan and Bernanke at the helm who have no qualms about expanding credit and printing money to finance the lavish spending of their goverments or accommodate Wall Street and other interest groups while creating inflation much like in war-torn Germany. You see…you can keep printing as much money as you want: nominal GDP, property, stock market valuations, everything will go up, sure!…but when you use the Gold Standard to measure Real GDP or how many ounzes of gold are needed to buy the stock index, or a square metre of property in Bangkok you will realize that what you thought was a net increase or appreciation in value, in fact is a substantial drop in value measured in the one and only tangible thing that counts is “Gold” and not “fiat money” which is paper not backed by anything. So if you think you are wealthier because your condo is worth 25% more y-y…look at it in Gold terms…

No one these days buys CPI as a standard measure of inflation anymore than interest rates as standard measure for credit availability. One must look at broader indeces comprising goods and assets to asses actual inflation, and complicated financial indices to gauge monetary conditions.

In my opinion, real inflation (not one reported by central bank) in Thailand has been very high 2001-2005 (10-15%) but seemed to be coming down as Thai Baht was gaining ground. And that was all you needed, let Thai Baht appreciate vs dollar and keep short-term interest rates on a stable course.

Your allusions to Thailand being a net exporter and US net importer so on…well you are a net exporter until your net importer runs out of credit to keep buying from you which is what is happening now in financial markets and will soon trickle down to good markets. Faced with that, yes! you can devalue all you want and drop prices of your goods all you want… but giving things away for free will not solve your problems.

I think we should not continue this discussion. I feel you have a personal stake in an export sector, development or tourism and nothing I or someone else say will persuade you that Thailand deserves a different economic course closer to unleashing the consumption potential of its population. And by consumption I mean anything you could consume: education, health care, a high speed commuter train, house and even the most basic things you and I may take for granted daily like a 60 Baht espresso.

And this consumption acquisition should take place at prices that are affordable to the majority of Thais. Prices reflecting the true purchasing power of the population based on current or future salary levels without forcing people into leveraging or mortgaging their futures in a life-long slave relationship with banks and others. Stopping asset and price inflation is “indeed” preserving competitiveness.

Also, it is possible that you and your family can generate returns on your assets and wealth well in excess of the “real inflation” creeping regularly into the system and as high or higher than gold price appreciation. Thus, easy credit is not an issue to you or is in fact what you need in the first place to generate those extraordinary real returns. Hedge Fund managers and others closers to the “water tap” are in that category of people, that’s why they don’t care about rampant inflation, because it is not their problem, it’s someone else’s.

Unless you have a natural proclivity to care for others not as fortunate as yourself, I would never expect you to embrace policy prescriptions based on equity or social justice.

Thailand has been for the past four years or so in an Scarlet O’hare situation… “Oh, I will worry tomorrow” well tomorrow is here now!! Watch out the markets this week!! And export orders and tourist arrivals from US next coming months!!

On a separate note, Thai Baht has been stable against Euro for years, European tourist arrivals will keep coming, although Europe may soon be entangled in problems through the US and that may alter Thai Baht/Euro parity.

The current market woes are all caused by US policy mismanagements going all the way back to the Asian and dot.com debacle… all caused by the US financial industry. The problem for Thailand will be not realizing its policy options now or walking away from the adequate policy course; much like what Central Bankers here did in the 90’s embracing BIBF and all excessive credit handed to Thailand by US bankers which led to the devaluation of the Baht.

As for developers… I feel many of them took a risky gamble: rushing to build and buy land to lock-in rising construction costs and land values, while thinking they could finance any inventory backlog forever into the future out of current sales. Well, it is not that sales have dropped to zero, they haven’t and probably won’t, but the pace of sales is slowing down, so from a time value perspective it means higher cash outlays to banks and on top of that developers face stable or “possibly higher” long-term rates if CB mismanages the coming volatility.

I am sure developers don’t like current rate outlook…but it was their gamble not mine or overall Thai population. No need for lower rates to bail out developers now. Borrowers want a stable MLR rate thoughout the life of their mortgage, lower rates now and much higher rates later is not something they want.

BTW, Where have you read net importers should tighten from time to time while net exporters keep easy rate policies?

As for your tourism concerns… Thailand has a very distinct product offering that surpasses all of the countries you mention above…it will attract the higher type of tourism which is the more environmentally friendly type. You cannot say Thailand and China are the same cans of coke selling at different prices. Besides, the adequate policy prescriptions for most the countries you mention are the same as Thailand: stable rates and stronger currencies, whether they do it sooner or later …they must come around to it!!

I don’t recall mentioning the US and its current economic policy, but if you refer to my mentioning of Paul Volcker. Well, he leant against the conventional wisdom for lowering rates in the face of the recession brought about the oil crises of the 70-80’s. He defied Wall Street, Treasury and lobbying groups which were calling for lower rates. He raised rates because the fundamentally important thing to do from an economic and equitable standpoint, was to preserve the purchasing power of savers and non-savers by stemming hyperinflation.

What you have in Thailand, US and pretty much everywhere is a series of Central Bankers with Greenspan and Bernanke at the helm who have no qualms about expanding credit and printing money to finance the lavish spending of their goverments or accommodate Wall Street and other interest groups while creating inflation much like in war-torn Germany. You see…you can keep printing as much money as you want: nominal GDP, property, stock market valuations, everything will go up, sure!…but when you use the Gold Standard to measure Real GDP or how many ounzes of gold are needed to buy the stock index, or a square metre of property in Bangkok you will realize that what you thought was a net increase or appreciation in value, in fact is a substantial drop in value measured in the one and only tangible thing that counts is “Gold” and not “fiat money” which is paper not backed by anything. So if you think you are wealthier because your condo is worth 25% more y-y…look at it in Gold terms…

No one these days buys CPI as a standard measure of inflation anymore than interest rates as standard measure for credit availability. One must look at broader indeces comprising goods and assets to asses actual inflation, and complicated financial indices to gauge monetary conditions.

In my opinion, real inflation (not one reported by central bank) in Thailand has been very high 2001-2005 (10-15%) but seemed to be coming down as Thai Baht was gaining ground. And that was all you needed, let Thai Baht appreciate vs dollar and keep short-term interest rates on a stable course.

Your allusions to Thailand being a net exporter and US net importer so on…well you are a net exporter until your net importer runs out of credit to keep buying from you which is what is happening now in financial markets and will soon trickle down to good markets. Faced with that, yes! you can devalue all you want and drop prices of your goods all you want… but giving things away for free will not solve your problems.

I think we should not continue this discussion. I feel you have a personal stake in an export sector, development or tourism and nothing I or someone else say will persuade you that Thailand deserves a different economic course closer to unleashing the consumption potential of its population. And by consumption I mean anything you could consume: education, health care, a high speed commuter train, house and even the most basic things you and I may take for granted daily like a 60 Baht espresso.

And this consumption acquisition should take place at prices that are affordable to the majority of Thais. Prices reflecting the true purchasing power of the population based on current or future salary levels without forcing people into leveraging or mortgaging their futures in a life-long slave relationship with banks and others. Stopping asset and price inflation is “indeed” preserving competitiveness.

Also, it is possible that you and your family can generate returns on your assets and wealth well in excess of the “real inflation” creeping regularly into the system and as high or higher than gold price appreciation. Thus, easy credit is not an issue to you or is in fact what you need in the first place to generate those extraordinary real returns. Hedge Fund managers and others closers to the “water tap” are in that category of people, that’s why they don’t care about rampant inflation, because it is not their problem, it’s someone else’s.

Unless you have a natural proclivity to care for others not as fortunate as yourself, I would never expect you to embrace policy prescriptions based on equity or social justice.

Thailand has been for the past four years or so in an Scarlet O’hare situation… “Oh, I will worry tomorrow” well tomorrow is here now!! Watch out the markets this week!! And export orders and tourist arrivals from US next coming months!!

On a separate note, Thai Baht has been stable against Euro for years, European tourist arrivals will keep coming, although Europe may soon be entangled in problems through the US and that may alter Thai Baht/Euro parity.

The current market woes are all caused by US policy mismanagements going all the way back to the Asian and dot.com debacle… all caused by the US financial industry. The problem for Thailand will be not realizing its policy options now or walking away from the adequate policy course; much like what Central Bankers here did in the 90’s embracing BIBF and all excessive credit handed to Thailand by US bankers which led to the devaluation of the Baht.

As for developers… I feel many of them took a risky gamble: rushing to build and buy land to lock-in rising construction costs and land values, while thinking they could finance any inventory backlog forever into the future out of current sales. Well, it is not that sales have dropped to zero, they haven’t and probably won’t, but the pace of sales is slowing down, so from a time value perspective it means higher cash outlays to banks and on top of that developers face stable or “possibly higher” long-term rates if CB mismanages the coming volatility.

I am sure developers don’t like current rate outlook…but it was their gamble not mine or overall Thai population. No need for lower rates to bail out developers now. Borrowers want a stable MLR rate thoughout the life of their mortgage, lower rates now and much higher rates later is not something they want.

BTW, Where have you read net importers should tighten from time to time while net exporters keep easy rate policies?

As for your tourism concerns… Thailand has a very distinct product offering that surpasses all of the countries you mention above…it will attract the higher type of tourism which is the more environmentally friendly type. You cannot say Thailand and China are the same cans of coke selling at different prices. Besides, the adequate policy prescriptions for most the countries you mention are the same as Thailand: stable rates and stronger currencies, whether they do it sooner or later …they must come around to it!!Well, what you argued may actually work from time to time if Thailand is isolated from the rest of the world. Too bad, "globalization" is here now and no country can steward their economy policies without measuring at what others are doing. If Thailand raises it interest rate high enough to create an "arbitrage" situation, all you are going to get is "hot" money running through the country raising Thai baht even higher without creating real jobs for Thailand. And of course, blaming the US for everything is an old trick that does not work anymore in a global world of economics. Now the favorite thing to do by leftist economists is actually "Blame China!". China doesn't allow its currency to flow up down, China keeps its wages artificially low, China is building up its military and is a threat to its neighbors and the world, China is becoming too rich too soon. Well, of course, China is not perfect but China has to do what China has to do. Same with US, US has to do what it has to do to compete so to survive. BTW, I do not have any personal interest in Thai exporters or property developers. I do know a lot of people in those fields. I am just an occasional tourists to Thailand but love the Thai people and its culture. But seriously, raising interest rate in the current "global" economic environment would be really foolish and Thailand will soon have nothing left to offer the world except expensive vacation packages where tourists can book a tour in Bangkok to visit closed factories and empty skyscrappers with lost of unemployed Thai people selling thier goods and services really really cheap to try to maintain their livelihood. That would not satisfy what you had so far intended - and that is to raise the real standard of living for Thais. I agree it's probably not productive to argue with you anymore. You are for higher interst rate and want to isolate Thailand. I am for lower interst rate and want to have an open Thailand. To each it's own.

Is it true that thai investers perfer to leave a rental property vacant for long periods of time as opposed to lowering the price? I was looking at several buildings today with "unlived in" units that were completed over a year ago.

Is it true that thai investers perfer to leave a rental property vacant for long periods of time as opposed to lowering the price? I was looking at several buildings today with "unlived in" units that were completed over a year ago.I understand many rich Thais buys condo for investment. They do not look at the yield (rental income) as much as they focus on appreciation. If you add the loss income from vacancy and add the appreciation, I wonder what the true IRR is for the Thai residential condo as investment. I bet it's no more than 5-6%/annum.

i wish one day we will have some tax incentive to purchase property in Thailand. what is the current situation, can we deduct interests only?

I understand many rich Thais buys condo for investment. They do not look at the yield (rental income) as much as they focus on appreciation. If you add the loss income from vacancy and add the appreciation, I wonder what the true IRR is for the Thai residential condo as investment. I bet it's no more than 5-6%/annum.

I would say yields could be higher (10%) for condos bought at the right valuation. At current valuations...yes 5-6% seems right... unless prices stabilize soon rental yields could be headed further south (2-4%)...which is a sign of strain in prices within a maturing market... condo supply is abundant and rents are not likely to fall in nominal terms (unless owner's asset/liability mix is affected ala 1997).

We would need a couple of years of no new condo supply within the CBD area for rents to rise again as they did in 2002-2004 when demand outstripped supply.

deleted (sorry double post--hit the button twice)

i wish one day we will have some tax incentive to purchase property in Thailand. what is the current situation, can we deduct interests only?

I think a natural person gets a maximum of B50K deduction (a year) against personal income (on interest paid on a real estate mortgage loan) pretty dinky :drool:

sometimes people buy because they hope it will yield a nice appreciation in value or a rental return (hopefully better than the paltry interest on saving account or gambling on the crazy local stock exchange)....or simply because it forces someone to save (instead of spending on parties :) )

you forgot the 'gick' reason!

well, with all the money i spend in tax every month for not much return (no BTS? no school? hospital? retirement fund?), i just hope i could invest with it in something usefull. in France we use that for national housing, if you buy home and rent it cheap (rental limit) then yo can deduct interest+installement. Meaning if you are in the 50% tax rate, government pays for half of your house!!!!

you forgot the 'gick' reason!

well, with all the money i spend in tax every month for not much return (no BTS? no school? hospital? retirement fund?), i just hope i could invest with it in something usefull. in France we use that for national housing, if you buy home and rent it cheap (rental limit) then yo can deduct interest+installement. Meaning if you are in the 50% tax rate, government pays for half of your house!!!!

The biggest problem I see in Europe is the insidious "wealth Tax". Imagine someone who is asset rich but cash poor...someone with an inherited property from parents or grandparents in the centre of Paris worth close to 1 Mn USD but annual income of 50,000 Euros, paying the assesed wealth tax stemming from ownership fo that property is unbearable..he/she has to sell!

In Thailand they are talking about enforcing a property tax (it's different) but what would be a concern is if they start following the US model where the property tax is based on actual market values...then it gets close to the french wealth tax model.... in a country where salaries (like in Europe) are not likely to increase much over the years.

you forgot the 'gick' reason!


oh, you mean short-time "love nest" condos..sure why not, but they dont have to be big or too fancy right?? just a studio or 1 bedroom :)

oh, you mean short-time "love nest" condos..sure why not, but they dont have to be big or too fancy right?? just a studio or 1 bedroom :)

hmmmmm ... that must explain the massive number of 25-43 sqm condos on sale now :-p

it is 'Trendy' ;)

Charn Issara puts some new projects on hold


The listed developer Charn Issara Development Plc has slowed down its investment plans until the political situation improves, according to managing director Songkran Issara.


The company plans to launch only two projects in the second half of the year, while postponing the development of 1,500 rai near Suvarnabhumi Airport to next year, Mr Charn said yesterday.


"Though the negative factors, which include oil prices and interest rates, are likely to improve, we need to be more cautious as the political situation remains uncertain and the economy is slowing," he said.This year, the company has tripled its marketing budget to 60 million baht for new projects as competition in the housing market heats up.


It has also continued centralising construction material procurement, which cut costs by 5% compared with the former system when it bought materials for each project individually.


By the second half of the year, it plans to open two new condominiums worth a combined value of 2.8 billion baht.

Source: Bangkok Post: April 10, 2007

wow! according to RaimonLand research, 132 condo projects launched in central city zone between 2003 and first-half 2007 (***a condo project must have a majority of units priced over B2mil to count in the survey)

Sukhumvit Zone 65 projects (10,267 units)

Silom/Sathorn (up to Soi Yenakart) 29 projects (4,504 units)

Central Lumpini (Chidlom, Rajadamri, Wireless/RuamRudee, Lang Suan) 14 projects (1,981 units)

Phayathai/Pathumwan (Siam up to Victory Monument) 7 projects (2,133 units)

Riverside 10 projects (5,750 units)

Rama III 7 projects (1,729 units)

==============================================
inner city supply rates decreasing:
first-half of 2007 = 13 new projects launched (2,692)

BUT only 23% of new launches in inner city zone (inner-city zone launches significantly decreasing compared to outer-city launches)....

inner-city condo launches in first-half 2007 down 30.4% compared to inner city launches in first-half 2006

I dont think there is a super bubble supply in inner-city condos like some people say ....:nono:

=============================================
inner-city sales rates:
of total units launched since 2003, 80% sold out in Sukhumvit, 79% sold out in Silom/Sathorn, 71% sold out in Central Lumpini, 74% sold out in Rama III, 75% sold out in Riverside and 95% sold out in Phayathai/Pathumwan...

however as launched projects get nearer to building completion, sale percentages climb....
=============================================
inner-city title transfers:
first-half 2007, 812 inner-city condos transferred to owners (only 17% in value terms to foreigners-individual or corporate)

average actual title transfer price per sq. meter is B80.3K (up from B71.8K in second-half 2006)

with top range actual title transfers of B170 psm at Baan Rajadamri....

98% of units completed in 2004 already title transferred
92% of units completed in 2005 already title transferred
69% of units completed in 2006 (3,133 units) already title transferred as of June 07

============================================
off plan sales:
average square meter price on off-plan launches = 85.7K psm (1stH07)....84.2K psm (2ndH06)......81.6K psm (1stH06).....80.8K psm (2ndH05).....77.8K psm (1stH05)........72.6K psm (2ndH04)....61.3K psm (1stH03)

and top range of off-plan sales touching B200 psm

Sukhumvit average new off plans average B98,949 psm
Siri@Sukhumvit average B100,000 psm!

^^ good to hear regarding the selling rate, however, i'm still a bit wary of the possibility of a property bubble. don't know how many of those buyers are simply waiting to sell in a bull market rather than actual tenants...

but if the bubble does burst (with respect to price), it sounds like the small time investors will be more affected than the developers, seeing such relatively good sell out rates.

my personal opinion is that the possbility of a serious correction in inner-city is rather remote....the market is already correcting itself by very significant decrease in new launches in inner city...and existing inner city supply (and in the works supply) is being met with pretty good demand....

that coupled with hopefully improving sentiment after New Years keeps things relatively healthy ....

if in some instances, short term speculators get alittle burned by lower profits that OK....thats just part of the adjustments in the market..

OK pop quiz :colgate:

a. Which condo project** launched between 2003-2007 so far has the most units?

b. and the least units??

[** condo projects in inner city and majority units over B2mil in price...]

A- for sure a LPN project, or a riverside supalai project
B- that tinny project from CB (Narathorn Place?)

A- for sure a LPN project, or a riverside supalai project
B- that tinny project from CB (Narathorn Place?)

a: Yes! Lumpini Place Narathiwat-Chaopraya (riverside) has 1,296 units
runners-up: Supalai River Place (riverside) 846 units & Supalai Casa Riva (riverside) 800 units



b: almost! Narathorn Place (Silom/Sathorn) has 22 units

but so does, Supreme Gardens (Silom/Sathorn) and Baan Thanon Sarasin (Central Lumpini) and Pathumwan Oasis (Phayathai/Pathumwan)

Boutique 16 (Sukhumvit) and Supreme Residence (Silom/Sathorn) only have 14 units each....so they are the tiniest :)

Yeah, I believe Boutqiue 16 was the one converted to Citadines. My perzsonal n ote on that is Boutique 16+Supreme+Pathuwman+Narathorn place all did not success. Too small never good ;)

really? how can a property with just 14 units transform into a serviced apt? seems uneconomical?.... or maybe they just use Suk 16 as an extension of Citadines Suk 11, Suk 8 and Suk 23 (opening in 2008)?

i believe they have significantly reduced sizes of origional condominium units

oic, made more units, but smaller....with all the hotels and serviced apartments popping up....will there be a saturation point?

Serviced apartment targets the expat community which, surprisingly, still show a 10% annual growth. Based on CBRE figures we can expect another 5200 units to be completed in the next 3 years (average 1,750 units per year) which is well under the 10,000 new expat families relocated in Bangkok every year.

But i believe SERVICED APARTMENT market will definitely suffer: 1/ completed condos are now taking a great share in that segment 2/ servcied apartments can 'legally' not take any more short-stay customers without hotel license (and severe renovation!) 3/ curent economy situation might have an impact on relocation of headquarters of international corporations

every serviced apartment that i know of (including international branded ones) take one night reservations :D

Due to the sub-prime fiasco, some highly speculative cities in the US have seen housing prices dropped 20-30%. China also is seeing some property "bubbles" bursting in cities like Shenzen. How about BKK? Since the coup, the huge run-up in Thai baht, and some of the widely unpopular policies directed towards foreign investors, has the BKK condo market been going up, down or little change? My personal view is BKK's top end condo market is at least 20% over-valued. Your opinion and please use some facts (and not just hot air) to back up your arguement.:cheers:

The question is how do we evaluate the value of a condo?

Most people in Thailand evaluate the value of a condo based on other condos being launched in nearby area. is it realistic? no.... especially in an emerging country, location is key but does not count for 100% of the sales price. In Paris or London the street or even district number will tell you exactly your unit price because these are mature property markets. but in Bangkok, the importance of quality is much more because construction costs represent 50% of your project value, land hardly more than 20% so even you at top location you can still build scrap building for half the price on the same site ! so the answer is... you better check out quality carefully

So what else should we look at then... rentals? well, in the condition you get 100% occupancy you will have to get 1000 baht psm per month to get a 7.5% gross yield on your condo (if you buy at 150,000, which is current price for top-end property). i say 7.5% because that is currently the average yield (net!!!!!!!!) of our REITs here which is about 3% over 10year government bond. And to compare, 1000 baht psm is the current price that serviced apartment achieve for short term contract including all kind of services (daily cleaning, ADSL, cable tv, breakfast etc...). so the answer is... at this price, your condo will not get good return

So at the end my answer would be… it depends what you buy and how long you want to hold. You have to look project on an individual basis (nothing new in that, I know..). Thailand is the country with highest market share for Mercedes even if it costs 2 times more than in Europe, and even if average housing income is like 10 times less. There is always a demand for luxury for those that able to deliver luxury… and luxury is priceless ;) ;) ;)

The ratio between the median price of housing stock to its citizen's annual income shows the "affordability" of housing in that particular country. Sydney is now at 8.5, New York is 7.5 and London is 6.5. These are considered "bubble" areas of housing　ｐｒｉｃｅｓ. Japan, on a national average is about 5 and US　ａｂｏｕｔ　３．Ｃｈｉｎａ　ｉｓ　＂ｂｕｂｂｌｉｎｇ＂ａｒｏｕｎｄ
１１．　Ｗｈａｔ　ｉｓ　ｔｈｉｓ　ｒａｔｉｏ　ｉｎ　ＢＫＫ？　Ｄｏｅｓ　ａｎｙｏｎｅ　ｋｎｏｗ？

The ratio between the median price of housing stock to its citizen's annual income shows the "affordability" of housing in that particular country. Sydney is now at 8.5, New York is 7.5 and London is 6.5. These are considered "bubble" areas of housing　ｐｒｉｃｅｓ. Japan, on a national average is about 5 and US　ａｂｏｕｔ　３．Ｃｈｉｎａ　ｉｓ　＂ｂｕｂｂｌｉｎｇ＂ａｒｏｕｎｄ
１１．　Ｗｈａｔ　ｉｓ　ｔｈｉｓ　ｒａｔｉｏ　ｉｎ　ＢＫＫ？　Ｄｏｅｓ　ａｎｙｏｎｅ　ｋｎｏｗ？

I don' think the affordability ratio is an applicable benchmark to this market. The Sukhumvit/Sathorn/Chidlom or high-end inner city condo market was developed on the back of overseas or foreigner's demand as well as upper middle classes and high net worth Thais, many of the latter with excess liquidity from export businesses or long-time land-owners in inner city areas.

Thus, none of the above groups are representative of national average incomes. It is a highly skewed market.

Overtime we should hope that the market opens up to an expanding middle upper class: enterpreneurial and professional.

I think rental yields tend to be a better gauge of how the market is capable of bearing higher valuations of new projects.

I believe a lot of the old-time rental investors who have traditionally taken-up several units in new buildings are no longer as keen on buying as they were back in 2003-2005. It is hard to realize the historic 10% net yields many have been used to in the past, and there are other higher appreciating value assets such as gold or commodities worth considering.

Smaller units (50-70 sm) are easier to rent out while realizing higher baht per sm than the traditional 2 bed (100, 120 or 150 sm units). Thus, developers' shift towards that segment. Having said that, housing budgets remain flat as supply is abundant and it is a real stretch already to try to find a tenant willing to pay 55-60,000 baht per month for a 50 sm unit, although not impossible.

Thus, I would say, that developers (and by extension land-owners) are faced with a glass ceiling on prices imposed by the rental market. If a bunch of hedge funds decided to shift operations to Bkk, it would be another story and would push industrial companies to revise housing allowance upwards for their expats. For the time being and in view of all the oncoming supply, I only see flat and declining (inflation adjusted) rentals.

Anything selling north of 100,000 baht per sm, even in best locations may not be within the reach of discerning rental investors who have historically brought selling rates during pre-construction sales from 30% to 60%, and thereby allowed developers raise the necessary debt-financing to break ground.

Long-term buyers/investors or those just seeking shelter form scalating inflation may not be deterred by flat or declining rental yields. The downside is that sales target for developers take longer to materialize since this segment is not so readily available at sales launch time.

Some very high-end building such as Le Raffine or Park Chidlom may be the exception rather than the rule!

I don' think the affordability ratio is an applicable benchmark to this market. The Sukhumvit/Sathorn/Chidlom or high-end inner city condo market was developed on the back of overseas or foreigner's demand as well as upper middle classes and high net worth Thais, many of the latter with excess liquidity from export businesses or long-time land-owners in inner city areas.

Thus, none of the above groups are representative of national average incomes. It is a highly skewed market.

Overtime we should hope that the market opens up to an expanding middle upper class: enterpreneurial and professional.

I think rental yields tend to be a better gauge of how the market is capable of bearing higher valuations of new projects.

I believe a lot of the old-time rental investors who have traditionally taken-up several units in new buildings are no longer as keen on buying as they were back in 2003-2005. It is hard to realize the historic 10% net yields many have been used to in the past, and there are other higher appreciating value assets such as gold or commodities worth considering.

Smaller units (50-70 sm) are easier to rent out while realizing higher baht per sm than the traditional 2 bed (100, 120 or 150 sm units). Thus, developers' shift towards that segment. Having said that, housing budgets remain flat as supply is abundant and it is a real stretch already to try to find a tenant willing to pay 55-60,000 baht per month for a 50 sm unit, although not impossible.

Thus, I would say, that developers (and by extension land-owners) are faced with a glass ceiling on prices imposed by the rental market. If a bunch of hedge funds decided to shift operations to Bkk, it would be another story and would push industrial companies to revise housing allowance upwards for their expats. For the time being and in view of all the oncoming supply, I only see flat and declining (inflation adjusted) rentals.

Anything selling north of 100,000 baht per sm, even in best locations may not be within the reach of discerning rental investors who have historically brought selling rates during pre-construction sales from 30% to 60%, and thereby allowed developers raise the necessary debt-financing to break ground.

Long-term buyers/investors or those just seeking shelter form scalating inflation may not be deterred by flat or declining rental yields. The downside is that sales target for developers take longer to materialize since this segment is not so readily available at sales launch time.

Some very high-end building such as Le Raffine or Park Chidlom may be the exception rather than the rule!Good analysis. You are right about the top end market often does not reflect certain national economy. If BKK continues to attract foreign investors which comprises a big part of the BKK's top end market, then I think it should hold its value because comparatively, BKK's top end condo price is well below other major metropolitan areas in Asia. But since the coup, the desire of foreigners wanting to buy real estate in BKK and Thailand in general, must have suffered a big set back. What is not clear to me is that how much of that cut back by the foreign buyers has impacted the value of the BKK condos?

Good analysis. Thank you

But since the coup, the desire of foreigners wanting to buy real estate in BKK and Thailand in general, must have suffered a big set back. What is not clear to me is that how much of that cut back by the foreign buyers has impacted the value of the BKK condos?

I think the major turning point was the change in immigration laws. Not that I am against it! I fully endorse it and feel there should be full accountability by foreigners. We leave in a dangerous world in dangerous times.

Other things like the coup, political instability and so forth only added negative momentum. I do think a measured slowdown in real estate activity was a bit overdue. I believe the market was growing on shaky foundations.

At present it seems, developers are finally moving along the main transportation networks and setting price benchmarks as they move on. IMO, that's good.

There are positive trends and negative ones that may impact the final outcome of present developments. Most positive would be the completion of the underground cabling and wiring. Once it is finished, some foreigners may start seeing a trend towards some sort of commitment to improve street life and may be encouraged to buy a condo for sporadic visits. Foreigners may be made up of wealthy mainland chinese, malaysians and indians as opposed to US, European or Aussies. Completion of landmark projects along BTS would be a ++ : The Regent residences, Interchange, L&H , UBC III and Marriott. we might be looking at 2010-11 for all those projects to be finalised.

Negative is the unprecendented level of greed by some developers who operate completely unchecked by city authorities. In my view, it is appalling that whole buildings made solely of 50-70 sm units are allowed to emerge in already overpopulated soi's. The incremental level of vehicle traffic will have a detrimental impact on areas which are now deemed prime location. As high end shopping malls emerge along BTS and subway lines,not to speak of one time gentrification schemes such as Klong-Toey or Makassan, what is now considered a super prime location will most likely fall-off the pedestal and with it the price acceleration many buyers and investors thought they would get. It is the slutty cheerleader effect. By graduation time, she has done some many rounds with top performing football players that no one will consider her a reliable partner. It was fun for all while it lasted and noone could see an end to it! Least of all the cheerleader herself!

Globally we are in for a bumpy ride on asset prices including real estate. Real Estate in places like Bangkok should do well overtime, but we could see a protracted period where there is not sufficient demand to sustain a lot of the asking prices, let alone keep up with rising construction and labor costs.

It took years for the high-end, second hand Singapore Orchard Road market to see some upside traction. Price appreciation took place elsewhere on the island. I believe the same thing will happen here with new locations along transport lines.

What you could see in bkk is for the price wedge between new buildings and old buildings to start narrowing as new buildings become older and co-owner issues and maintenance policies take a front seat, versus the previous selling theme of a "trendy", "cool", "boutique" or "cutting-edge" design. New buyers will seek to arbitrage away this price differential which in my humble opinion is
a much better buying opportunity than many of the new and suppossedly sleek new projects.

Thank you



I think the major turning point was the change in immigration laws. Not that I am against it! I fully endorse it and feel there should be full accountability by foreigners. We leave in a dangerous world in dangerous times.

Other things like the coup, political instability and so forth only added negative momentum. I do think a measured slowdown in real estate activity was a bit overdue. I believe the market was growing on shaky foundations.

At present it seems, developers are finally moving along the main transportation networks and setting price benchmarks as they move on. IMO, that's good.

There are positive trends and negative ones that may impact the final outcome of present developments. Most positive would be the completion of the underground cabling and wiring. Once it is finished, some foreigners may start seeing a trend towards some sort of commitment to improve street life and may be encouraged to buy a condo for sporadic visits. Foreigners may be made up of wealthy mainland chinese, malaysians and indians as opposed to US, European or Aussies. Completion of landmark projects along BTS would be a ++ : The Regent residences, Interchange, L&H , UBC III and Marriott. we might be looking at 2010-11 for all those projects to be finalised.

Negative is the unprecendented level of greed by some developers who operate completely unchecked by city authorities. In my view, it is appalling that whole buildings made solely of 50-70 sm units are allowed to emerge in already overpopulated soi's. The incremental level of vehicle traffic will have a detrimental impact on areas which are now deemed prime location. As high end shopping malls emerge along BTS and subway lines,not to speak of one time gentrification schemes such as Klong-Toey or Makassan, what is now considered a super prime location will most likely fall-off the pedestal and with it the price acceleration many buyers and investors thought they would get. It is the slutty cheerleader effect. By graduation time, she has done some many rounds with top performing football players that no one will consider her a reliable partner. It was fun for all while it lasted and noone could see an end to it! Least of all the cheerleader herself!

Globally we are in for a bumpy ride on asset prices including real estate. Real Estate in places like Bangkok should do well overtime, but we could see a protracted period where there is not sufficient demand to sustain a lot of the asking prices, let alone keep up with rising construction and labor costs.

It took years for the high-end, second hand Singapore Orchard Road market to see some upside traction. Price appreciation took place elsewhere on the island. I believe the same thing will happen here with new locations along transport lines.

What you could see in bkk is for the price wedge between new buildings and old buildings to start narrowing as new buildings become older and co-owner issues and maintenance policies take a front seat, versus the previous selling theme of a "trendy", "cool", "boutique" or "cutting-edge" design. New buyers will seek to arbitrage away this price differential which in my humble opinion is
a much better buying opportunity than many of the new and suppossedly sleek new projects.Building highrises with lots of small units with huge parking garages does one thing really well - bring more cars to the street of Bangkok! It's unbelievable that the incompetent major of Bangkok (is there such a position? haha) or whichever retard that runs Bangkok can look at the traffic gridlock everyday and not know that by allowing these small condo buyers to buy more cars and then dump them on the street is not a very smart thing to do. The idle time you sit in a taxi or a car buring air-polluting gasoline and going nowhere is a cost to the individual, his/her employer and the society as a whole. Why do the citizens of BKK tolerate this, I will never understand.

Building highrises with lots of small units with huge parking garages does one thing really well - bring more cars to the street of Bangkok! It's unbelievable that the incompetent major of Bangkok (is there such a position? haha) or whichever retard that runs Bangkok can look at the traffic gridlock everyday and not know that by allowing these small condo buyers to buy more cars and then dump them on the street is not a very smart thing to do. The idle time you sit in a taxi or a car buring air-polluting gasoline and going nowhere is a cost to the individual, his/her employer and the society as a whole. Why do the citizens of BKK tolerate this, I will never understand.

Of course, someone who jets around and chooses to live in Bangkok will never understand.

NMG ขายตึกเนชั่นทาวเวอร์ “เจริญ” สนซื้อขยายอาณาจักร

บอร์ด NMG ให้ขายอาคารสำนักงานใหญ่เนชั่นทาวเวอร์ มูลค่าเกือบ 1,380 ล้านบาท โดย ที.ซี.ซี.แลนด์ บริษัทเครือของ “เจริญ สิริวัฒนภักดี” เผยสนใจที่จะซื้อ เพื่อรองรับการขยายงาน ขณะที่ NMG จะนำเงินที่ได้ไปชำระหนี้ ลดภาระดอกเบี้ย เพิ่มสภาพคล่องให้บริษัท พร้อมซื้ออาคารชุดเนชั่นทาวเวอร์ มูลค่า 130 ล้านบาท เพื่อต้องการเป็นเจ้าของพื้นที่ทั้งหมดในอาคาร หวังประโยชน์เจรจาขายสินทรัพย์ดังกล่าว ขณะที่ทุ่มเงินสร้างอาคารแห่งใหม่ ลงทุนซื้ออุปกรณ์และปรับปรุงระบบไอที วงเงินรวม 250 ล้านบาท

นายธนะชัย สันติชัยกูล กรรมการ บริษัท เนชั่น มัลติมีเดีย กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) (NMG) แจ้งมติประชุมคณะกรรมการบริษัทครั้งที่ 1/2551 เมื่อวันที่ 23 มกราคม 2551 อนุมัติขายทรัพย์สินของบริษัท คือ อาคารสำนักงานใหญ่ของบริษัท พร้อมด้วยที่ดินที่อาคารตั้งอยู่ พื้นที่รวมประมาณ 14,212 ตารางเมตร และที่ดินโฉนดเลขที่ 32439 และ 247619 เนื้อที่ 4 ไร่ 3 งาน 72 ตารางวา และ (2) พื้นที่สำนักงานอาคารเนชั่นทาวเวอร์ ซึ่งเป็นห้องชุดจำนวน 191 ห้องชุด ในอาคารชุดชื่อ อาคารชุดเนชั่นทาวเวอร์ พื้นที่รวมประมาณ 44,950.32 ตารางเมตร ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 247621 เนื้อที่ 2 ไร่ 0 งาน 16 ตารางวา รวมมูลค่าของทรัพย์สิน 1,379.75 ล้านบาท ซึ่งคำนวณตามมูลค่าทางบัญชี ตามงบการเงินรวม ณ วันที่ 30 กันยายน 2550

ทั้งนี้ เพื่อการปรับปรุง process ในการดำเนินงานทั้งส่วนของงานข่าวในรูปแบบ integrated content management และการบริหารจัดการสำนักงานในรูปแบบ smart office และนำเงินที่ได้รับจากการขายทรัพย์สินไปชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้ ซึ่งจะช่วยลดภาระหนี้สิน และลดค่าใช้จ่ายทางด้านดอกเบี้ยของบริษัท ส่งผลให้บริษัทมีสภาพคล่องทางการเงินที่ดีขึ้นเป็นอย่างมาก

พร้อมกันนี้ อนุมติการซื้อพื้นที่สำนักงานอาคารเนชั่นทาวเวอร์ ซึ่งเป็นห้องชุดจำนวน 5 ห้องชุด พื้นที่รวมประมาณ 4,100 ตารางเมตร ในอาคารชุดชื่อ อาคารชุดเนชั่นทาวเวอร์ มูลค่าของทรัพย์สินประมาณ 130 ล้านบาท ซึ่งผู้ขายไม่มีความสัมพันธ์กับบริษัท และไม่เป็นบุคคลที่เกี่ยวโยงกัน ทั้งนี้ บริษัทจำเป็นต้องซื้อทรัพย์สินดังกล่าวเพื่อเป็นเจ้าของพื้นที่ทั้งหมดในอาคารเนชั่นทาวเวอร์ เพื่อประโยชน์ในการเจรจาขายทรัพย์สินของบริษัทในส่วนที่เป็นพื้นที่ห้องชุดในอาคารเนชั่นทาวเวอร์

นอกจากนี้ อนุมัติการลงทุนในการก่อสร้างอาคารสำนักงานแห่งใหม่วงเงินไม่เกิน 150 ล้านบาท และอนุมัติให้บริษัทลงทุนในอุปกรณ์และปรับปรุงระบบ IT ในจำนวนเงินไม่เกิน 100 ล้านบาท โดยมอบหมายให้คณะกรรมการบริหารเป็นผู้มีอำนาจพิจารณาอนุมัติและทำความตกลงในเรื่องที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนดังกล่าว

บริษัท กำหนดให้เรียกประชุมผู้ถือหุ้นกู้ (หุ้นกู้ชนิดทยอยชำระคืนเงินต้นของบริษัท เนชั่น มัลติมีเดีย กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) ครั้งที่ 1/2547 ชุดที่ 2 ครบกำหนดไถ่ถอนปี พ.ศ.2552) ในวันที่ 12 กุมภาพันธ์ 2551 เพื่อพิจารณาเรื่องเกี่ยวกับข้อกำหนดว่าด้วยสิทธิและหน้าที่ของผู้ออกหุ้นกู้และผู้ถือหุ้นกู้ โดยกำหนดวันปิดสมุดทะเบียนพักการโอนหุ้นกู้เพื่อสิทธิในการเข้าร่วมประชุมผู้ถือหุ้นกู้ดังกล่าว ตั้งแต่เวลา 12.00 น.ของวันที่ 29 มกราคม 2551 เป็นต้นไป จนกว่าการประชุมจะแล้วเสร็จ

ก่อนหน้านี้ นางวัลลภา ไตรโสรัส ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ที.ซี.ซี.แลนด์ จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทในเครือของ นายเจริญ สิริวัฒนภักดี เจ้าของธุรกิจน้ำเมาค่ายเบียร์ช้าง หรือ บริษัท ไทยเบฟเวอเรจ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ทางบริษัทก็ให้ความสนใจตึกเนชั่นดังกล่าว เนื่องจากอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ และเหมาะที่จะลงทุน ประกอบกับธุรกิจในเครือ ที.ซี.ซี.แลนด์ คือ บริษัท ที.ซี.ซี.เทคโนโลยี จำกัด (TCCT) มีศูนย์ดาต้าเซ็นเตอร์แห่งที่สอง อยู่บริเวณบางนา-ตราด

อย่างไรก็ตาม ขณะนี้ ทางบริษัท ที.ซี.ซี.แลนด์ จะให้น้ำหนักในการพัฒนาและบริหารอาคารไซเบอร์เวิลด์ ทาวเวอร์ บนถนนรัชดาภิเษก เพื่อผลักดันให้กลายเป็นศูนย์กลางทางด้านไอที รองรับความต้องการที่เพิ่มสูงขึ้น

ขณะที่หากจะลงทุนซื้อตึกบริเวณบางนา เพื่อรองรับการเป็นศูนย์กลางทางด้านไอที เพื่อรองรับตลาดนอกเมืองนั้น คงต้องใช้เวลาอีกระยะหนึ่ง เนื่องจากความต้องการยังไม่สูง ขณะที่ผ่านมามีกระแสข่าวมาโดยตลอดว่า บริษัทในกลุ่มธุรกิจ ที.ซี.ซี.โฮลดิ้ง ให้ความสนใจที่จะเข้ามาลงทุนซื้อตึกของเนชั่น เพื่อขยายสินทรัพย์เกี่ยวกับอาคารสำนักงานเพิ่มขึ้น และรองรับแผนการนำอาคารเหล่านี้มาจัดตั้งเป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งที่ผ่านมา แม้จะมีการสอบถามทางผู้บริหารระดับสูงของ ที.ซี.ซี.แลนด์ฯ ระบุเพียงเบื้องต้นว่ามีความสนใจเช่นกัน


http://www.manager.co.th/StockMarket/ViewNews.aspx?NewsID=9510000010118

Of course, someone who jets around and chooses to live in Bangkok will never understand.Someone who jets around sees the rest of the world. The mistake in BKK city planning had been made many times over in other parts of the world. The reason BKK is doing the same thing and repeats other cities' mistakes is because they don't have the vision and get their heads buried between their legs. Go to Beijing during traffic hours, I think the mayor of Beijing goes to the same school of planning as the mayor of BKK. But back to the subject matter of this thread - Is the condo market holding up in BKK? There are signs of severe collapse in both volume and price in China after 3-4 years of hyper price appreciation. What about BKK?

Someone who jets around sees the rest of the world. The mistake in BKK city planning had been made many times over in other parts of the world.

You missed my point about this one. People born in Bangkok also jet around, they do it quite a lot too. Notice the bold bits.

The reason BKK is doing the same thing and repeats other cities' mistakes is because they don't have the vision and get their heads buried between their legs.?

That much is true. But remember, there's such a thing as political opposition and economic constraints and just plain lazy bureaucrats.

TCC plans to spend B9bn to expand hotel business
KRISSANA PARNSOONTHORN & KANANA KATHARANGSIPORN

TCC Land, owned by liquor billionaire Charoen Sirivadhanabhakdi, plans to spend nine billion baht this year to expand its hotel development business and acquire some buildings.

Soammaphat Traisorat, the company's executive director, said seven billion baht would be invested to develop three new luxury hotels and four low-budget hotels under its own Imm brand.

Among the three five-star hotels, two are in Samui and one in Sukhumvit Soi 24 in Bangkok.

The four low-budget hotels will be located in Chiang Mai, Hua Hin, Samui and Sukhumvit Soi 50.

''Demand for budget hotels is strong and we will go with our Imm brand to some major provinces,'' he said.

The son-in-law of Mr Charoen explained that an Imm hotel would have about 120 rooms and room rates around 700-800 baht per night.

TCC Land has developed a number of luxury hotels including Le Me{aac}ridien Chiang Mai, Le Me{aac}ridien Surawong (Bangkok), Banyan Tree Samui and Luxury Collection on Koh Samui.

Apart from the hotel business, TCC Land will spend approximately two billion baht to acquire some buildings. Of the total budget, the first one billion baht will be used to buy Nation Tower in Bang Na while details for another one billion baht have not been disclosed yet. The ownership transfer of Nation Tower is due within this year.

Mr Soammaphat added that TCC Land was also working on a 12,000-rai site in Cha-am, where it would develop a golf course and residential complex. TCC Land will act as the site's master planner and develop key infrastructure for the project. After that, it would allow foreign developers to lease some of the land and develop their own projects.

In terms of overall strategy, TCC Capital Land, the joint venture between TCC Land and CapitaLand of Singapore, is being very cautious about making new investments everywhere in the world including Thailand.

Chen Liang Pang, the CEO of TCC Capital Land, said the parent firm was concerned about the global economy, which has been slowing down, due mainly to the US sub-prime crisis and rising oil prices.

''2008 is not a good year for investment. Next year will be better and more stable,'' he said.

But the Thai property market is picking up and will be more bullish than last year due to the better sentiment and tax incentives.

TCC Capital Land, however, would develop only four projects this year, fewer than in a good economic situation when it developed six to eight projects a year. Last year it planned to launch five new projects but launched only two.

After launching North Park Place worth 1.2 billion baht two weeks ago, it plans to launch a luxury condominium with 200 units worth three billion baht in a prime location by the end of the year.

Subsidiary S&S Residential Limited, set up last year, will launch a new project worth 1.8 billion baht by the end of the year. On March 14 it will open sales of S&S Sukhumvit 101/1 with 810 units worth 1.8 billion baht and hopes to close sales by the end of the year.

The subsidiary will focus on the middle-priced segment. Prices will be less than 50,000 baht per square metre for condominiums which will be located within 1.5 kilometres of a mass-transit station.

In the next two years, S&S will develop single houses and townhouses with prices of about one to three million baht a unit, he says.

Currently, most of TCC's projects have been more than 90% sold. Only Empire Place was 75% sold. It aims to achieve seven billion baht in revenue by the end of 2008 from transfers of units at Athe{aac}ne{aac}e Residences and Empire Place. Last year it posted three billion baht in revenue realisation.

www.bangkokpost.com
07/03/51

No news here for a while. Anyone knows how the property market is doing in Bangkok at the moment?

Sansiri to overtake L&H as Thailand's biggest developer
by Stephen Small


Sansiri is poised to become Thailand’s largest real estate developer this year, overtaking Land & Houses (L&H) for the first time. In 2008, Sansiri recorded sales of Bt15.1 billion, just short of L&H´s Bt15.4 billion. L&H expects 2009 revenue to be flat from 2008 at Bt14.4 billion, but Sansiri is currently targeting Bt17 billion, said the company´s president Srettha Taveesin.

“The first quarter of 2009 was the second best quarter ever for us. After the first three months of this year, we were already at Bt12.5 billion,” said Srettha.

“This year we will overtake Land & Houses as the number one developer in Thailand.”

The high level of sales recorded since the beginning of the year is partly a reflection of pent up demand carried over from last year, according to Srettha.

“The end of last year was bad for everyone; buyers were reluctant to commit at that particular time because of the political crisis, but despite the bad conditions, people do still want to buy.”

The uptick in sales that was apparent in the first quarter has not, however, benefited all developers equally. Purchasers are becoming more cautious, and, wary of projects that may struggle to close sales and reach completion, they are increasingly favouring the big developers who can more easily obtain finance and maintain cash flow.

“The big players benefited the most, because the banks will still finance them. Brand is very important, and consumers are still confident in the major developers. So the market may have only shrunk a little, but the number of players to take a share of the cake has definitely become smaller,” explained Srettha.

“I am sure we will see some small and medium sized players disappear from the market, but at Sansiri, we are lucky in that we can still obtain finance with no problem at all.

“We announced 16 projects at the start of the year. For those we had already acquired the land, but we are now looking at launching three or four extra projects at the end of this year or the beginning of next year. At the moment we have about Bt2 billion in cash in the bank,” said Srettha.

While all the projects launched by Sansiri this year have been located in Bangkok, going beyond the capital will be an important factor in the company’s future growth, Srettha explained.

“We definitely plan to do more outside of Bangkok; we are already the biggest player in Hua Hin. We have done six or seven projects there in the past, and although we haven’t had any new launches there this year, we are certainly still looking. We will look at Phuket, Pattaya, Samui, probably the only place we won’t look at is Chiang Mai.”

The latest figure of Land Price in Thailand (Mid 2009):

http://www.thairath.co.th/content/eco/28683

1 Million Baht/Square Wah (1 Square Wah = 4 Square Meter):
[This is equal of putting 1000 Baht Banknote oto fill this area - and the land of this price is 3 layers of 1000-Baht Banknotes]
1.1 Siam Paragon
1.2 Chitlom Station
1.3 Ploenchit station [British Embassy]

However, the actual purchacing would be at 1.2-1.5 Million Baht/Sq.Wah - such 3 Rai parking lots of Central Chidlom, 2-Rai of emty land near Ceter Point Hotel at Wireless Eoad and 1-Rai empty land near Asoke station. This is ideal for Shopping mall

(1 Rai = 400 Sq.Wah = 1600 Sq.meter)

Next on the line are
1. Silom - 800000-850,000 Baht/Sq.Wah - such as Bangkok Bank HQ.
2. Rajdamri Station - 800000-850000 Baht/Sq.Wah

This is ideal for First Class Office - but not the shopping mall.

Next after Silom and Rajdamri are
1. Yaowaraj road (BKK China Town) - 800000 Baht/Sq.Wah
2. Wireless Road - 800000 Baht/Sq.Wah
3. Sathon are (from Lumphini station to Saphan Taksin station) - 800000 Baht/Sq.Wah
4. Narathiwat Rajnakharin road - 800000 Baht/Sq.Wah

These areas are suitable for offices in the same way as Silom.

Yaowaraj used to be the most expensive area until Siam Paragon has changed all of than.


The cheapest deal in BMA area (the urban areas of BKK) is
Area around Nongchok-Minburi from Klong 10 to Klong 14 (the Border between BKK and Chachongsao) - 2000-2500 Baht/Sq.Wah. due to the fact that it is agriculture areas - suitable for rice farmings and orchards. Even CP has the argibusiness in this area

The one at the steepest price jump are

1. Sukhumvit around Time Square are - shot up to 750000 Baht/Sq.Wah - up from 2005 by 97% (!)
2. Ekkamai area already shot up to 500000 Baht/Sq.Wah - up from 2005 by 89% (!)
3. Siam Paragon also shot up to 1000000 Baht/Sq.Wah - up from 2005 by 82% (!)
4. Asok station even shot up to 500000 Baht/Sq.Wah - up from 2005 by 79% (!)

The areas tha price have been dumped are
1. Bang Sai (Ayutthaya) 5000 Baht/sq.Wah - down by 21%
2. Pracha Samran, Pracha Ruamjai, Raj Uthit - down by 11-13% due to the noise of airplanes alogn with all other reestriction.

very interesting..,.

(a) is Langsuan soi considered "around Chidlom station"?

(b) what is freehold land "around Siam Paragon"? I thought all of this is crown property.....

(c) also, Im alittle surprised that freehold land around Rajadamri station is not in the top tier (since its so rare and top positioned)...

(d) what is the 1 rai near Asoke Station? (the old pool hall and restaurant that they closed up with a fence?)

very interesting..,.

(a) is Langsuan soi considered "around Chidlom station"?

(b) what is freehold land "around Siam Paragon"? I thought all of this is crown property.....

(c) also, Im alittle surprised that freehold land around Rajadamri station is not in the top tier (since its so rare and top positioned)...

(d) what is the 1 rai near Asoke Station? (the old pool hall and restaurant that they closed up with a fence?)

1. Soi Langsuan is considered within Lumphini area - but it is likely Wireless road/Rajdamri road since both streets are the nearest access to Soi Langsuan. However, it also depends upon the nearest access since Soi Langsuan also has an access to Ploenchit road (from Matae Dei girl school). One of the area at Rajdamri road is the Resident of US Ambassador though ... For the case of the former Cambodian Embassy, they have not made a decision to sell the land yet.

2. Siam Paragon - the section North of Rama I road (Up to Rajprasong Intersectioon) belongs to Crown Property while the the section South of Rama I road (Up to Henri Dunant road) belongs to Chulalongkorn U. The area around CHitlom and British Embassy alogn with Pratoo Nam belong to Nai Loed Co.Ltd.


3. Probably that Old Pool aroudn Asok road or so.

. For the case of the former Cambodian Embassy, they have not made a decision to sell the land yet.


I thought they already sold the old Cambodian embassy to RaimonLand to develop the 185 Rajdamri condo (now postponed)??

Well, the land along Skytrain line carry super-premium that even eclipse the old golden land like Yaowaraj.

Economci hard time has prevent Rimonland to make such a development .. wait unti the demands has picked up and everything will be okay ...

However, I hope that Billionair Charoen as well as other real estate developers would NOT repeat the same mistakes as the condo near Rajthewee station (the former Hollywood Cinema) ... this one has caused the big upset due to pothole lanes, broken water and electric system etc etc alogn with irresponsible management of condo.

More elaboration can be seen in the followign news:
TCC capital Land of Billionair Charoen insisted that rthe area alogn Skuytrain route has supre premium indeed:

For the case of former british Embassy area, Central patthana PCL has grabbed 9-rai of land (3600 Square Wah) via Taing Jirathiwat Co.Ltd. at the price of 950,000 Baht/Sq.Wah since Jan 2006.

ANother big deal is the 7-Rai of Empty land near ploenchit station which was owned by Ploenchit Arcade - Raimon Land has sold this plot of land to the owner of Oishi (Billionair Tan) at 1,500,000 Baht/Sq.Wah - even though Raimon Land has purchased this plot of land from Ploenchit Arcade at 1,200,000 Baht/Sq.Wah.

For the condomenium projexts from Phromphong (Sukhumvit 39) to Thong Lor (Sukhumvit 55), ONLY 73% are sold ... not very good figures due to the fact that the price is too high. The land for Grade A Condeminum is already 400000-600000 Baht/Sq.Wah -> converting into condominium at 30000 Baht/Sq.M. and UP. ONLY the Grade A along Skytrain & Subway with parking space and well-maintained utilities are sold at premium since they are the ones on high demands.

For the Grade B & C Condominium around Phyathai, Rajthewi, Huay Kwang, Phetburi road, Sukhumvit road and Soi Sarasin, they are sold very well -esp the ones alogn Skytrian/Subway route ... thanks to the demands for the bargaining prices ... However the Grade C Condos outside Skytrain & Subway are not sold very well.


950,000

http://www.manager.co.th/Daily/ViewNews.aspx?NewsID=9520000097040

I just received an interesting CBRE residential report..just some highlights:


WORK PERMITS
*work permits of expats increased year-on-year by 13.2%!! not bad considering really bad economy

*now total of 79,511 work permits in Bangkok

*now total of 65,982 work permits upcountry

(NOTE; these numbers include 14,423 lifetime work permits in all of Thailand, last iss:ed in 1972 so some of these people already passed away or moved out of country)

*20.7% Japanese, 9.5% Chinese, 8.4% British, 7.6% Indian, 6.8% American work permit holders (the remaining 47% held by other nationalities in smaller proportion each)


CONDOS AND APARTMENTS
*in downtown area of Bangkok: 11,072 apt units and 60,501 condo units

*by end of 2010: 684 new apt units and 15,039 new condo units coming on-line

RENTAL RATES FALLING, Q2 2009
Silom/Sathorn (Grade A) -3.9% (year-on-year)
Central Lumpini (Grade A) -1.0%
Sukhumvit (Grade A) -5.8%
Riverside/Rama III (Grade A) -0.9%

new apts and condos coming on-line by end of 2010 will decrease rental rates....

The reason why you still see lots of skeleton of the unfinished building project more than 10 years after the 1997 Financial Crisis is due to the fact that the licenses for the construction have been expired and the Dept of Civil Works have NOT renewed the construction licenses for the abandoned projects until recently.

Dept of Civil Works just allow those who purchased the abadoned projects to obtain the construction licenses to finish or clear up those abandoned buildings a few days ago.

This red tape is due to the Ministry regulation No. 55 & No. 57 that require the one year renewal of construction license along with the requiremnt of the building and the regulation to have the road aroudn building to be at least 6-meter wide.

However, those project which get construction license renewal are required to meet the new standard of fire prevention as well as the new building safety standards including the mandatory inspection of the structure by Civil Engineers to check whether the structre of abandoned building has received the proper reinforcement.

There are about 500 abandoned building projects - 185 projects have left with only foundation pillars while the otehr 300 project have the skeletal structure of the abandoned buildings and the total price tags of abandoned project is 27 billion Baht. Those abandoned building project require the injection of about 100 billion Baht to reinvigorate and finish those projects.


REF: http://www.matichon.co.th/matichon/view_news.php?newsid=01eco03021052&sectionid=0103&day=2009-10-02

Now Dept. of Civil Work has just grant an amnesty for those ghost buildings to received ther permission for hte buildign which received the initial permission from 1992 - 2000 to resume the construction for 5 years - as the measure to eliminate the ugly ghost buildings in BKK who have beocme the criminal dens including junkies, rapists and so on so forth.

Dept of Civil WOrks have collected the data from Thai Assets management Co.Ltd. abotu the ghost buildings in Thailand in 2007 (TAMC 2007) along with the provincial data for ghost building in the provinces outside BKK in 2008 (TAMC 2008) from Thai Assets management Co.Ltd. and BMA Data in 2008 and come up with the followign lists of ghost buildings (BMA 2008) and Governemtn Housing Bank in 2006 (GHB 2006)

TAMC 2007:
Abandoned skyscrapers 15 Projects
Other abandoned buildings 80 Projects

TAMC 2008:
Abandoned Buildings of 3-50 Floors in the provinces: 60 Projects
Other Buildings: 200 Projects

BMA 2008:
Abandoned Buiding with structure up sky: 76 Projects
Abandoned Building: 128 Buildingd

GHB 2006:
The abandoned projects 245 projects - 160 abandoned projects with structure up sky and 85 buldigns with ONLY bases left.


http://www.prachachat.net/view_news.php?newsid=02rea01021152&sectionid=0217&day=2009-11-02