http://www.cbre.com.sg/thailand/officeindexbriefq4tenant.pdf

Not bad at all!....:)

21.1% Vacancy Rate For Bangkok, Compares to 25% in Kuala Lumpur, 30% in Jakarta and 15% in Singapore

Source : http://krombachpartners.com/market/Global%20Report%202003.pdf

áÊ´§ÇèÒµÅÒ´ office 㹡Ãا෾¡ÓÅѧàÃÔèÁâµ¢Öé¹àÃ×èÍÂæ â´Â੾ÒÐ office grade A - B ¶éÒà»ç¹ÍÂèÒ§¹ÕéàÃ×èÍÂæ ¡ç¤§´Õ ...¤Ø³ÀÒ¾¢Í§ÍÒ¤Òà ¡ç¨Ð¢Ö鹡Ѻà¡Ã´ office ´éÇÂàªè¹¡Ñ¹... ã¹Í¹Ò¤µ¤§äÁèÂÒ¡¶éÒ¡Ãا෾ ¨Ðà»ç¹ new york ¢Í§ SE.asia

Yes, The Grade A Office Vacancy in Bangkok is only 13%, Thats lower than Singapore!!!!....:eek:

yeah, more people tend to select Grade A office. but now with the number of SMEs increasing, so i am sure that vacancy rate for Grade B or C will decrease.
more office buildings then.:D

Originally posted by kiku99

yeah, more people tend to select Grade A office. but now with the number of SMEs increasing, so i am sure that vacancy rate for Grade B or C will decrease.
more office buildings then.:D

Yes, Usually Residential Boom comes a little period of time before Office Booming time...., which means, not so long for Bangkok....:guns1:

February 11, 2004 - CB The average vacancy rate in Grade A office buildings is expected to fall below 10% in 2004, according to international property consultants CB Richard Ellis. The vacancy rate for Grade A office premises in the core CBD now averages 13%. There are very limited choices now available in the market, and a tenant looking for office space of more than 1,000 sq.m. in a good quality building would have difficulty in finding a choice of buildings.

CB Richard Ellis defines the core central business district (CBD) as the area including Silom, Sathorn, Wireless and Rajdamri Roads, passing through Rama IV and Ploenchit Roads.

Many Grade A office buildings in the CBD of Bangkok now have close to 100% or have achieved 100% occupancy, such as Abdulrahim Place and U-Chu Liang Building on Rama IV Road, and Liberty Square on Silom Road. CRC Building at All Seasons Place on Wireless Road, the most recently completed Grade A office building, now has more than 80% of its 63,000-square metre office space leased.

According to Khun Nithipat Tongpun, Director- Head of Office Services at CB Richard Ellis, rents for Grade A offices in the CBD increased by 10% during 2003 because of limited existing supply and increasing demand. Only a few new projects are expected to be completed in the next 6 months, including the 33,000 sq.m. Maleenont Tower on Rama IV Road and the 5,500 sq.m. Zuellig House on Silom Road which will both complete renovations within the first half of this year.
In addition, Central World Tower on Rama I Road and Pornpat Centre at the corner of Sukhumvit and Asoke-Ratchadapisek Roads together will add 114,000 square metres of Grade A office space in the second half of 2004. The new supply from these projects, totalling 152,500 square metres, represents only 50% of the total net take-up that is expected in 2004. CB Richard Ellis expects that the total net office take-up for 2004 would be about 300,000 square metres assuming no adverse factors or events affect the Thai and the world economies.

Maleenont Tower, formerly known as Vibulthani Tower II, located on Rama IV Road was acquired by Maleenont Tower Company Limited in 2002. The new owner is fully upgrading the building, including the air-conditioning systems, electrical and fire safety systems. The ground floor lobby is being completely redecorated. 13,000 square metres of space will be available for rent. The renovation programme is expected to be completed at the end of March 2004.

Zuellig House, at number one Silom Road, is being completely refurbished with new lifts, air-conditioning systems and double- glazed curtain wall. The building will contain 5,500 square metres of Grade A offices and ground floor retail premises next to the Silom MRTA station. The building is expected to be ready for occupation by the end of June 2004.

The largest development that will be completed in 2004 is the 45-storey Central World Tower with 78,000 square metres of Grade A office space. According to the developer, the building will have direct air-conditioned skywalk links to the BTS Siam and Chidlom stations. The developer expects that the building will be ready for occupation in the third quarter of 2004.

These are the first Grade A developments that will be completed after the completion of CRC Tower.

Tenants who have been used to a plentiful choice of buildings and enjoying some of the world’s cheapest office rentals, have to start planning ahead, according to Khun Nithipat. Companies whose leases will expire in two years will face rising rents and fewer choices at attractive locations. After the new supply is completed in 2004, no new supply of Grade A office space will become available for at least the next 18 months.

Unlike many cities in the world, suburban Grade A office buildings in Bangkok have enjoyed, similar and in some cases, higher rents than Grade A buildings located in the CBD. “The average vacancy rate for Grade A office properties in the suburbs is currently 10%, compared to the 13% average vacancy for similar properties in the CBD. The slightly lower vacancy for the suburban offices can be attributed to the limited supply and many companies preferring suburban locations that are accessible to the expressway system. The BTS expansion and completion of the MRTA subway system will further enhance the attractiveness of suburban locations,” commented Ms. Amy Rodil, head of research and consulting at CB Richard Ellis. Moving to the suburbs will not be a solution to higher CBD rentals because of the similarity in rental levels.

One of the most significant changes that has occurred in office tenant patterns over the last 3 years has been tenants requiring access and proximity to mass transit systems which has become one of the most important factors when choosing an office location. The MRTA completion in April 2004 will spur development in the areas along the system’s route. For example, Asoke and Ratchadapisek Roads, whose image suffered because of their reputation as locations with heavy traffic congestion, will have improved accessibility and regain their attractiveness as office locations with the completion of the MRTA.

The market situation means that tenants have to plan ahead and get expert advice in order to satisfy their future space requirements and to control costs.

– END –

Source : CB Richard Ellis Thailand, Feb 11, 2004

office tower ¨Ð¼Ø´¢Öé¹ã¹äÁèªéÒ:) àÍèÍÍ..... ÁÕã¤ÃÁÕ¢éÍÁÙÅà¡ÕèÂǡѺ¤ÇÒÁµéͧ¡ÒõÅÒ´ office ã¹Í´ÕµÁÑé§ÍФÃѺ ¹èҨСлÃÐÁÒ³¤ÇÒÁµéͧ¡ÒÃä´é¹Ð ÍÂèÒ§µÍ¹·Õè empire tower ÊÃéÒ§¹Õ褧à»ç¹áººÇèÒ¢Ò´á¤Å¹¹èÒ´ÙàÅÂÍÐ

CB Richard Ellis expects that the total net office take-up for 2004 would be about 300,000 square metres

(empire tower µÑé§ ÊÒÁáʹµÒÃÒ§àÁµÃ) ¼Á¤Ô´ÇèÒ office grade A ¶Ö§Âѧ䧡çµéͧÊÃéÒ§ãËéÁÕ¢¹Ò´ãË_èÍÐ à¾ÃÒÐÁѹà»ç¹ grade A ¹Ô

http://www.skyscrapercity.com/photopost/data/500/1310ytr.jpg

http://www.skyscrapercity.com/photopost/data/500/1310ytr3.jpg

http://www.skyscrapercity.com/photopost/data/500/1310ytr34.jpg

http://www.skyscrapercity.com/photopost/data/500/1310ytr344.jpg

Here are the standard for Grade A Office Space...

http://www.skyscrapercity.com/photopost/data/500/1310rt.jpg

VERY THANKS CHAD!!

¶éÒÅͧÇÔà¤ÃÒÐËì´Ù ¼ÁÇèÒÍÕ¡ÊÑ¡ 1-2 »Õ¨Ò¡¹Õé¤ÇÒÁµéͧ¡ÒâͧµÅÒ´ office ¤§¨Ðà¾ÔèÁÁÒ¡à»ç¹áºº¡ÃÒ¿¾ÒÃÒâºÅèÒÍÐ à¹×èͧ¨Ò¡àª×èÍÁÑè¹ÇèÒ¹âºÒÂàÈÃÉ°¡Ô¨¢Í§ÃÑ°ºÒÅ ·ÕèªÑ´à¨¹ÁÒ¡ ¹èҨзÓãËé¤ÇÒÁµéͧ¡ÒÃÊӹѡ§Ò¹à¾ÔèÁ¢Öé¹ ... äÁèÃÙéÇèҨТÖé¹ä»¶Ö§ 6 áʹ ¶Ö§ ˹Öè§ÅéÒ¹µÒÃÒ§àÁµÃËÃ×ÍäÁè áµèâ¤Ã§¡ÒÃÊӹѡ§Ò¹¾Ç¡¹Õé¼ÁÇèÒãªéàÇÅÒÈÖ¡ÉÒâ¤Ã§¡ÒûÃÐÁÒ³ 1-2 »ÕáÅéǶ֧¤èÍÂÊÃéÒ§ à¾ÃÒЩйÑé¹ ¨Ò¡¹Õéä»ÍÒ¤ÒÃÊӹѡ§Ò¹¹èÒ¨ÐÁÕ¢¹Ò´ãË_è áÅÐãË_è¢Öé¹àÃ×èÍÂæ (µÃÒº·ÕèàÈÃÉ°¡Ô¨¾Ø觹ÕéẺ¡ÃÒ¿¾ÒÃÒâºÅèÒ) áÅéÇ¡®ËÁÒ¼ѧàÁ×ͧãËÁè ¡çà»ç¹µÑǺպãËéÍÒ¤ÒâÖé¹ã¹·Ò§´Ôè§ÁÒ¡¢Öé¹ ¼ÁÇèÒÃÍ´Ùʶҹ¡ÒóìÊÑ¡ 1 »Õ¡ç¹èҨоÍà´Ò·Ò§ä´é¹Ð

Originally posted by archstudent

VERY THANKS CHAD!!

¶éÒÅͧÇÔà¤ÃÒÐËì´Ù ¼ÁÇèÒÍÕ¡ÊÑ¡ 1-2 »Õ¨Ò¡¹Õé¤ÇÒÁµéͧ¡ÒâͧµÅÒ´ office ¤§¨Ðà¾ÔèÁÁÒ¡à»ç¹áºº¡ÃÒ¿¾ÒÃÒâºÅèÒÍÐ à¹×èͧ¨Ò¡àª×èÍÁÑè¹ÇèÒ¹âºÒÂàÈÃÉ°¡Ô¨¢Í§ÃÑ°ºÒÅ ·ÕèªÑ´à¨¹ÁÒ¡ ¹èҨзÓãËé¤ÇÒÁµéͧ¡ÒÃÊӹѡ§Ò¹à¾ÔèÁ¢Öé¹ ... äÁèÃÙéÇèҨТÖé¹ä»¶Ö§ 6 áʹ ¶Ö§ ˹Öè§ÅéÒ¹µÒÃÒ§àÁµÃËÃ×ÍäÁè áµèâ¤Ã§¡ÒÃÊӹѡ§Ò¹¾Ç¡¹Õé¼ÁÇèÒãªéàÇÅÒÈÖ¡ÉÒâ¤Ã§¡ÒûÃÐÁÒ³ 1-2 »ÕáÅéǶ֧¤èÍÂÊÃéÒ§ à¾ÃÒЩйÑé¹ ¨Ò¡¹Õéä»ÍÒ¤ÒÃÊӹѡ§Ò¹¹èÒ¨ÐÁÕ¢¹Ò´ãË_è áÅÐãË_è¢Öé¹àÃ×èÍÂæ (µÃÒº·ÕèàÈÃÉ°¡Ô¨¾Ø觹ÕéẺ¡ÃÒ¿¾ÒÃÒâºÅèÒ) áÅéÇ¡®ËÁÒ¼ѧàÁ×ͧãËÁè ¡çà»ç¹µÑǺպãËéÍÒ¤ÒâÖé¹ã¹·Ò§´Ôè§ÁÒ¡¢Öé¹ ¼ÁÇèÒÃÍ´Ùʶҹ¡ÒóìÊÑ¡ 1 »Õ¡ç¹èҨоÍà´Ò·Ò§ä´é¹Ð

I hope it's not going to be one' Hyperbola!........:D

so that's mean we will have more office buildings soon then.:)
that's good. I am sure Bangkok needs more office spaces to handle the expansion of economy.

Lucky Bangkok, congratulations! :banana: :cool: :banana:

In San Francisco that rate is over 20%, so few prospects for new office towers. But GO, THAILAND!!!! :okay:

Surprisingly KL's Vacancy is 25%, 18% in Singapore and 30% in Jakarta!!.......Seems like Bangkok is one of the most occupied citycenter in the region!!.....:cool:

ผู้จัดการรายวัน- ซีบี ริชาร์ด เผยความต้องการในตลาดบ้านยังเติบโตต่อเนื่อง โดยเฉพาะในพื้นที่มีสาธารณูปโภครองรับใจกลางเมืองความต้องการยังล้นตลาด ส่วนบ้านเดี่ยวยังแรงไม่หยุด แม้กำลังซื้อในปี46 จะทำให้ไตรมาสแรกของปีนี้ชะลอตัว คาดตั้งแต่ไตรมาส 2 จะกลับสู่ภาวะปกติ เชื่อธุรกิจรับเหมากลับมาโตอีกครั้ง

นางณษภร ประคุณหังสิต ผู้อำนวยการและหัวหน้าฝ่ายซื้อขายที่พักอาศัย บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ความต้องการที่อยู่อาศัยในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2547 ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่องแม้ว่าในช่วงไตรมาส1 จะมีการชะลอตัวอยู่บ้างแต่ก็จะกลับมาสู่ภาวะปกติในไตรมาสที่3และ4 เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้และค่าธรรมเนียมในการโอน รวมถึงภาษีธุรกิจเฉพาะในปีนี้ยังคงมีอัตราที่ต่ำอยู่ ดังนั้นในช่วงไตรมาสที่ 2 เป็นต้นไปแรงซื้อในตลาดจะค่อยๆ ปรับตัวเพิ่มขึ้น ซึ่งจะสามารถเห็นได้ชัดในช่วงไตรมาสที่ 4 ของปีนี้

อย่างไรก็ตามจากการสำรวจวิจัยและเก็บข้อมูลลูกค้าที่เข้ามาใช้บริการของบริษัท ในช่วงไตรมาส 1 ที่ผ่านมา ปรากฏว่าตลาดบ้านในระดับสูงราคาตั้งแต่ 7 ล้านบาทขึ้นไปยังมีแรงซื้ออย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะบ้านในกลุ่มระดับราคา 10 ล้านที่ส่วนใหญ่จะต้องอยู่ในพื้นที่เขตชุมชนเมือง เช่น รัชดา เอกมัย สุขุมวิทย ศรีนครินทร์ อโศก สาทรนั้น ความต้องการของตลาดเพิ่มสูงขึ้น ซึ่งปัจจัยหนึ่งที่ทำให้ลูกค้าตัดสินใจซื้อบ้านในกลุ่มนี้นั้น เนื่องจากอยู่ในพื้นที่เมืองใกล้แห่งสาธารณูปโภค เช่น ติดถนน ใกล้สถานีรถไฟฟ้าใกล้แห่งธุรกิจ

" ช่วง4 เดือนที่ผ่านมาลูกค้าส่วนใหญ่ที่เข้ามาใช้บริการ เป็นลูกค้าที่ต้องการซื้อบ้านที่มีราคาอยู่ในระดับ 10 ล้านขึ้นไป แม้แต่บ้านในราคาระดับ 30-50 ล้าน หากอยู่ในทำเลที่ดี มีสาธารณูปโภครองรับ โครงการที่เกิดใหม่หลายๆ โครงการที่มีอยู่ในขณะนี้ ยังมีลูกค้าให้ความสนใจซื้ออยู่อย่างต่อเนื่อง " นางณษภร กล่าว

นางณษภร กล่าวว่า ส่วนบ้านเดี่ยวในระดับล่างและระดับกลางนั้น ความต้องการยังคงสูงต่อเนื่องจากปี 2546 สังเกตได้จากช่วง 4 เดือนที่ผ่านมาโครงการที่เกิดใหม่เป็นจำนวนมาก อย่างไรก็ตามแม้ว่าจะมีการเปิดตัวของโครงการบ้านเดี่ยวเป็นจำนวนมากในช่วงที่ผ่านมา แต่ลักษณะของโครงการบ้านที่เกิดนั้นส่วนใหญ่จะมีจำนวนยูนิตที่ลดลง เนื่องจากกลุ่มผู้ประกอบการหันไปเพิ่มจำนวนพื้นที่ในบ้านมากขึ้น ทำให้แต่ละโครงการมีจำนวนยูนิตที่น้อยลง เพื่อให้สามารถปรับเพิ่มราคาบ้านได้สูงขึ้น ในขณะที่ความต้องการบ้านยังสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ดังนั้น จึงสามารถประมาณการได้ว่า ในช่วงไตรมาสผู้ประกอบการจะเพิ่มกำลังการผลิด เพื่อรองรับความต้องการในตลาดขึ้นอีก

สำหรับแนวโน้มของการเลือกพื้นที่ก่อสร้างโครงการ เชื่อว่ากลุ่มทุนนักพัฒนาจะยึดแนวพื้นที่ระบบสาธารณูปโภครองรับ อาทิ พื้นที่ติดถนน โครงการรถไฟฟ้า ทางด่วนเป็นหลัก เพราะลูกค้าส่วนใหญ่ยังคงให้ความสำคัญกับการเดินทางเป็นสำคัญ

นางณษภร กล่าวถึงธุรกิจรับเหมาก่อสร้างว่า ขณะนี้ จำนวนแรงงานและผู้รับเหมาก่อสร้างในตลาดเริ่มขาดแคลน เนื่องจากอัตราการขยายตัวของงานก่อสร้างในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปรับตัวสูงขึ้นตามอัตราการขยายตัวของตลาดบ้านอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2546 ตลาดอสังหาฯมีอัตราการเติบโต 15-20 % ส่วนในปี 2547 นี้คาดว่าจะขยายตัวขึ้นอีก 20-30 % ซึ่งจากภาวะการเติบโตของตลาดในลักษณะนี้ จะทำให้ผู้ประกอบการในธุรกิจรับเหมาก่อสร้างโตขึ้นเช่นกัน

ส่วนปัญหาการขึ้นราคาของวัสดุก่อสร้างที่สูงขึ้น แรงงาน และจำนวนผู้รับเหมาก่อสร้างในตลาดขาดแคลน อาจส่งผลให้ต้นทุนในการก่อสร้างเพิ่มขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่หันมาใช้เทคโนโลยีการผลิตแบบใหม่ๆ ในการก่อสร้างบ้าน อาทิ การใช้วัสดุสำเร็จรูป แทนการก่อสร้างในระบบดั้งเดิมนั้น

" เชื่อว่ามีผู้ประกอบการหันไปใช้เทคโนโลยีใหม่ๆ ช่วยในการก่อสร้าง แต่เชื่อว่ากลุ่มทุนส่วนใหญ่จะยังใช้ระบบการก่อสร้างแบบดั้งเดิม เนื่องจากการก่อสร้างบ้าน ต้องตอบสนองความต้องการของลูกค้าเป็นหลัก ซึ่งลูกค้าโดยทั่วไปจะเลือกซื้อบ้านตามแบบที่ต้องการ ดั้งนั้นการก่อสร้างจึงยังต้องใช้ช่างที่มีฝีมือทางด้านการก่อสร้าง เนื่องจากเทคโนโลยีการก่อสร้างแบบสำเร็จรูป ไม่สามารถตอบสนองความต้องการที่หลากหลายของลูกค้าได้" นางณษภรกล่าว

Rising costs may stall market boom, says CB Richard Ellis

Prices for cement, steel, land soaring


With demand for housing still strong, developers able to keep costs low without sacrificing quality or location stand to benefit the most from the current situation, according to Nassapon Prakunhungsit, director and head of the Residential Sales Department at CB Richard Ellis.

``The demand side still looks very positive, especially from newly married couples. Interest rates remain low and banks are extremely active in the home loan market. But our main concern is that rising costs that may start to affect affordability,'' said Ms Nassapon.

CB Richard Ellis has seen significant developer activity in new areas in midtown locations that have become significantly more attractive because of infrastructure improvements, such as the areas along the Art Narong-Rarm Intra Expressway and in Thon Buri along the Rama V axis.

Rising prices of housing units are the result of the increase in tax rates, land and construction costs. According to the Commerce Ministry, the price of concrete has risen by 5%, and prices of steel reinforcing bars have risen by more than 40% from last year. Land prices have also increased in the most popular locations.

Last year, there was a rush to complete and transfer housing units before the end of the year as tax rates rose from 0.12% to 5.3% (transfer fee and specific business tax) when incentives intended to spur the property market expired on Dec 31.

A total of 34,592 single detached houses and 12,950 townhouses and shophouses were transferred in 2003, according to the Government Housing Bank's figures. Of the total, 37% of all single detached house transfers and 44% of townhouse and shophouse transfers occurred in the fourth quarter.



Source : Bangkokpost : Apr 23, 2004

ค่าเช่าออฟฟิตเกรดเอของไทยตอนนี้ยังต่ำกว่าหลายประเทศในเอเชีย คิดว่าตลาดตรงนี้น่าจะเติบโตได้อีกมาก

Yeh, things are getting better and better...:)

The property sector in Thailand. It's growth nearly 1993-95 years. I heard a news from Business Newspaper. Thailand has compete with Malaysia & Hong Kong in Prop.Sector specificly in real estate proj. It's higher than Asia region Average. And several brokerages to recommended investors must be expand money to Property&Building sector in 3 countries.

Thailand has low price in office rental. I see the Bldgs. in Sathorn, Sukhumwit Rd. has good quality office.

you are right in both replies Anvers..:)

From upthere. Sources from AWSJ, CNBC Asia and Bloomberg Channel

And Chad Yes I am. I'm sorry to post several replies.

All as the end of 2003 :

http://www.skyscrapercity.com/photopost/data/500/1310c1.JPG

http://www.skyscrapercity.com/photopost/data/500/1310c2.JPG

http://www.skyscrapercity.com/photopost/data/500/1310c3.JPG

Source : http://www.joneslanglasalle.com.hk/Research/2004/APPD_2003_4Q.pdf

interesting to see that expensive cities like Tokyo, Seoul, or HK, which have high rental price still have less vacancies than cheaper cities like KL, Makati, or Bkk.

I cant believe KL hold the cheapest office rental rate in the chart....

Houses are also booming in Bangkok

ทั้งนี้จากบทวิจัยคาดว่าภายในสิ้นปี 2547 มูลค่าการลงทุนของธุรกิจภาคอสังหาฯเฉพาะใน กทม.และปริมณฑลจะมีรวมกันทั้งสิ้นถึง 150,000 ล้านบาทและมีจำนวนยูนิตรวมประมาณ 45,000 หน่วย และจากการสรุปภาวะการเปลี่ยนแปลงราคาขายในโครงการจัดสรรพบว่ามี 64,230 หน่วย มีอัตราราคาที่เพิ่มขึ้น 43.6% ส่วนจำนวน 37,727 หน่วยมีการลดราคาในอัตรา 25.6%และมีจำนวน 45,436 หน่วย มีราคาคงที่ คิดเป็น 30.8 %



นอกจากนี้จากการสำรวจเฉพาะเดือน เม.ย. พบว่ามีโครงการเปิดใหม่ในกทม.และปริมณฑล จำนวน 26 โครงการ โดยเป็นโครงการที่อยู่อาศัยถึง 24 โครงการ รวมจำนวน 3,118 ยูนิต มีมูลค่าโครงการรวม 8,990 ล้านบาท



นอกจากนี้ยังมีอีก 71 โครงการที่รอเปิดตัวภายในปีนี้ ไม่ว่าโครงการของบริษัทแสนสิริ , มั่นคงเคหะการ , เค.ซี. , พร็อพเพอร์ตี้ เฟอร์เฟคและพฤกษา เรียลเอสเตท เป็นต้น ทั้งนี้จำนวน 71 โครงการดังกล่าวข้างต้นยังไม่นับรวมโครงการขนาดเล็ก ที่มีการขายยูนิตจำนวนน้อยอีกหลายโครงการด้วย



ส่วนทำเลที่มีการก่อสร้างและมีระดับราคาที่เปิดขายสูงสุด คือ ทำเลย่านสุขุมวิท-พระราม 4 ส่วนใหญ่เปิดโครงการคอนโดฯ ระดับราคา 5-10 ล้าน จำนวน 486 ยูนิต มูลค่าโครงการรวม 3,536 ล้านบาท คิดเป็น 7%ของโครงการที่เปิดตัวใน 4 เดือนแรกของปี นอกจากนี้ยังมีบางทำเลที่มีการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมระดับราคาเกิน 10 ล้านบาท ได้แก่ ย่านปทุมวันมูลค่า 3,112 ล้านบาท คิดเป็น 6% ของโครงการที่เปิดในช่วง 4 เดือนแรก ,ยานนาวา-สีลมมูลค่า 2,445 ล้านบาท คิดเป็น 5% ของโครงการ และย่านศรีนครินทร์-อุดมสุข มูลค่า 1,248 ล้านบาทคิดเป็น 3% ของโครงการที่เปิด4เดือนแรก



ทั้งนี้โครงการที่ได้รับความนิยมและมียอดจองสูงสุดจากการเปิดตัวในระยะเวลาสั้นๆ ได้แก่ บ้านกลางเมือง (ลาดพร้าว-โยธินพัฒนา)ของบริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด มียอดจอง126 หน่วย จากจำนวนรวม 214 หน่วย ระยะเวลาเปิดตัว 2 วัน,อมรชัย 5 ของบริษัท ภาคภูมิการเคหะ จำกัด ที่ขายเฟส 1 หมดภายใน 1 วันและลุมพินี เพลส พระราม 3 ริเวอร์วิวของบริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)มียอดจอง 252 หน่วยจากจำนวนทั้งหมด 465 หน่วย ในระยะเวลา 11 วัน



ยอดขายคอนโดฯQ1หดตัว



นายวันจักร์ บูรณศิริ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยผลวิจัยที่จัดทำขึ้นโดยฝ่ายวิจัย บริษัท แสนสิริ จำกัด เกี่ยวกับสถานการณ์รอบ 3 เดือนของตลาดคอนโดมิเนียมในเขตศูนย์กลางธุรกิจ (ซีบีดี) และสุขุมวิทว่า มีโครงการคอนโดฯเปิดใหม่ในเขตพื้นที่ชั้นในกรุงเทพฯ จำนวน 14 โครงการ 1,757 ยูนิต ในจำนวนนี้กระจายตัวในเขตซีบีดี 1,345 ยูนิต และสุขุมวิทอีก 412 ยูนิต เป็นอัตราเติบโตต่อเนื่องจากไตรมาส 4 ของปี 2546 ถึง 58% ส่วนใหญ่อยู่ในตลาดระดับกลางและระดับบน ทั้งนี้เมื่อรวมตัวเลขโครงการใหม่ กับโครงการเดิมที่เปิดตัวตั้งแต่ปี 2545 พบว่าตลาดคอนโดฯในเขตซีบีดี และสุขุมวิท มีสินค้าคงเหลือสะสมถึง 6,505 ยูนิต แต่ในช่วงที่ผ่านมามียอดการระบายสินค้าไปแล้ว 4,631 ยูนิต ส่งผลให้ยอดสินค้าคงค้างในปัจจุบันอยู่ที่ 1,874 ยูนิต



จากตัวเลขยอดขายในกลุ่มคอนโดมิเนียม ช่วงไตรมาสแรกของปี 47 พบว่ามีการเติบโตลดลง 20% เมื่อเทียบกับไตรมาส 4 ของปี 46 ทั้งนี้ เนื่องจากภาวะดอกเบี้ยต่ำ บรรยากาศการลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ นั่นเพราะส่วนหนึ่งของกำลังซื้อในตลาดคอนโดฯเป็นการซื้อเพื่อลงทุน นอกจากความต้องการพักอาศัยจริง ปัญหาโรคซาร์ส ที่เริ่มกลับเข้ามาอีกครั้ง การปรับขึ้นราคาของวัสดุก่อสร้าง และแรงงาน ที่มีผลต่อการปรับราคาสินค้าในรอบ 12 เดือนที่ผ่านมา เฉลี่ย 30-50% ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งในแต่ละโครงการ และปัญหาความไม่สงบทางภาคใต้ ซึ่งล้วนส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้ซื้อในตลาดนี้โดยตรง



หากพิจารณาคอนโดมิเนียมแยกตามระดับราคา ในปี 2546-2547 พบว่า โครงการระดับราคาเฉลี่ย 2-4 (Middle) และ 4-6 ล้านบาท (Upper-Middle) มีสัดส่วนยอดขายมากที่สุด คิดเป็นสัดส่วน กว่า 73% รองลงมา คือ ราคาขายตั้งแต่ 6-8 ล้านบาทขึ้นไป (Middle-high) 66% ส่วนระดับราคา 8-10 ล้านบาท (High) และระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป (Luxury) มีสัดส่วนยอดขายต่ำสุดที่ 54% และ 47% ตามลำดับ



ในภาพรวมคอนโดฯ ระดับราคา 8-10 ล้านบาท มีปริมาณห้องชุดเหลือขายรวมกันมากที่สุดถึง 565 ยูนิต ซึ่งในแต่ละโครงการมีระดับราคาขายเฉลี่ย 70,000-100,000 บาท/ตารางเมตร

นายวันจักร์ กล่าวว่า ที่ผ่านมามีผู้ประกอบการรายใหม่เข้าสู่ตลาดเป็นจำนวนมาก ส่งผลให้มีโครงการเกิดใหม่สูงกว่าปริมาณความต้องการในตลาด หรืออาจจะเรียกว่าเริ่มเข้าสู่ภาวะสินค้าล้นตลาด อย่างไรก็ดียังไม่ถือว่าอยู่ในจุดที่น่าเป็นห่วง โดยในช่วง 6 เดือนหลังของปีตลาดน่าจะมีการขยายตัว อย่างไรก็ดี น่าจะมีการนำข้อมูลดังกล่าวมาพิจารณา ถึงแผนการพัฒนาโครงการใหม่ที่จะเปิดตัวในอีก 6 เดือนข้างหน้าว่าจะเป็นสินค้าระดับราคาเท่าใด ซึ่งต้องพิจารณาถึงฐานลูกค้าหลักของบริษัทเป็นเกณฑ์



สำหรับปริมาณสินค้าเหลือขายของกลุ่มแสนสิริ ในพื้นที่เขตซีบีดี เหลือเพียง 9% (จำนวน 44 ยูนิต) , พื้นที่สุขุมวิทซอย 1-21 เหลือ 10% (จำนวน 19 ยูนิต) และพื้นที่สุขุมวิทซอย 22-63 เหลือ 1% (จำนวน 2 ยูนิต) จากทั้งหมด 9 โครงการที่เปิดขาย คิดเป็นสินค้าคงเหลือ 65 ยูนิต จากยอดขายที่ทำได้ในรอบ 15 เดือนที่ผ่านมา 808 ยูนิต โดยในช่วง 6 เดือนหลังของปี จะเปิดตัวโครงการใหม่อีก 2-4 โครงการ ประมาณ 150 ยูนิต



โดยรวมในตลาด พบว่าระดับราคาคอนโดมิเนียม 8-10 ล้านบาทเป็นสินค้าเหลือขายมากที่สุด รองลงมาเป็นกลุ่มระดับ 10 ล้านบาทขึ้นไป (จำนวน 565 ยูนิต) ในส่วนนี้เป็นห้องชุดโครงการของแสนสิริ 16 %คิดเป็น จำนวน12 ยูนิต



สำหรับ ปี 2547 ในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นในมีไม่ต่ำกว่า 10,000 ยูนิต โดยกระจายตัวในพื้นที่ซีบีดี และสุขุมวิท ประมาณ 6,000-7,500 ยูนิต แต่คาดว่าจะมีปริมาณความต้องการรองรับเพียง 5,500-7,000 ยูนิตเท่านั้น

Seems like whats going on in Thailand is not so "Normal boom", but it seems like there are loads of left over factor since the economic crisis...hopefully the boom will be slowing down a bit before the bubble occurs again..:)

แต่อย่างน้อยมันก็ต้องขายได้ เพียงแค่ไม่บูมเหมือนเมื่อก่อน ;)

แหม...มันก็ต้องขายได้อยู่แล้ว...ยังงั้นจะเปิดตัวรายวันงี้เหรอ...:d

interesting to see that expensive cities like Tokyo, Seoul, or HK, which have high rental price still have less vacancies than cheaper cities like KL, Makati, or Bkk.

Well, there is a direct correlation between high vacancy rates and cheap rental rates. Its simple law of supply and demand wherein there is a large supply of office space and yet less demand, hence the price would be low. Hopefully, the low price would spur up the demand for office space and once its starts filling up, supply will drop resulting in the increase in rental rates.

Yeh, if the demands high...rental will be high as well.....

just like now, China consuming lots of gas and thats making the price really high....:)

Bangkok vacancy rates still falling



The office market in Bangkok continued to tighten in the first quarter of this year with vacancies declining further and rentals escalating, according to the international real estate service and management firm, Jones Lang LaSalle.

There was strong demand, particularly in the central business district (CBD), and rents were on an upward swing, according to Robert Collins, head of the commercial agency of the company.

``Incentives such as rent-free periods that were offered during the market downturn are now decreasing,'' he said.

``In the short to medium term, we expect the market to show an increasingly stronger performance as demand grows in response to solid economic growth in Thailand combined with fewer new major office projects being launched.''

According to the firm's latest survey, total grade A office stock in the CBD stood at 1.21 million square metres while the only large-scale office project under construction was the 80,000 sq m Central World Tower, which will be completed this year.

Benjawan Suewongprayoon, head of the research unit of Jones Lang LaSalle, said the completion of Central World Tower would not have a negative effect on the premium office segment as space in the building was likely to be taken up quickly due to strong demand for prime space in the CBD.

The company said 54,000 sq m of office space was taken up in the CBD in 2003 and an additional 17,400 sq m in the first quarter of this year. The robust demand pushed the vacancy rate of grade A space in CBD down to 17% at the end of March.

``This represents a significant improvement in the grade A office market, which experienced the highest average vacancy rate of some 40% in 1999,'' said Ms Benjawan.

The average gross rental rate for prime office space also rose to 433 baht per square metre per month at the end of March, compared with 368 baht in July 1999.

``It is likely that most of the new leasing transactions in the CBD area will be smaller as the remaining space is scattered in pockets in many buildings. As a result, companies looking to relocate are finding an acute lack of suitable alternatives,'' Mr Collins said.

He added that rents would likely climb over the next three to five years as new developments would take at least three years to complete. However, there have been some reliable reports that a few new projects are about to be launched soon.



source : Bangkokpost : May 10, 1004

Office space gets tighter in Bangkok



Commercial office space in central Bangkok is getting tighter as the economy improves and the supply of new office buildings remains static, according to consultants Jones Lang LaSalle.

In the first quarter vacancies continued declining as demand for space in prime locations remained strong, said Robert Collins, head of the property firm's commercial agency. And as rents increase and landlords become tougher, there is a growing trend among tenants to shop around for secondary locations, he added.

Compared to other property sectors, recovery in Bangkok's office market has been relatively slow. But limited supply and strong demand is now accelerating the recovery process, particularly in the central business district.

Average monthly rents for so-called grade-A office space in Bangkok's central business district in March reached Bt433 per square metre, up from Bt368 in July 1999. Besides rising rents, incentives such as rent-free periods that were generously offered during the market downturn are becoming scarce.

The average vacancy rate in Bangkok's central business district dropped to 17 per cent, compared to about 40 per cent for A space in 1990.

In the short to medium term, the company expects the office sector to perform well, especially with few new major office projects being launched. Benjawan Suewongprayoon, the company's head of research, said the supply of grade-A office space in the central business district had remained the same since CRC Tower was built on Wireless Road in 2001.

According to the latest study by Jones Lang LaSalle, the central business district has 1.21 million square metres of grade-A office space.

The only large-scale office building under construction is the 80,000-square-metre Central World Tower, which will be completed in this year. The new building will likely not negatively affect the vacancy rate, though.

Many tenants have already signed on to move into the building, and the rest of the space is likely to be snapped up quickly due to the high demand for quality space in the district, Benjawan said.

There were some 71,400 square metres of office space occupied in the central business district at the end of the first quarter, compared with 54,000 sqm at the end of the first quarter of 2003, according to Jones Lang LaSalle's study.

Finance, information technology and insurance companies were mainly behind the spike.



Source : THE NATION : May 10, 2004

ถ้าสินค้ามันน้อยแต่ความต้องการมันเยอะ ถึงเวลาแล้วที่ developer ควรหันมาผลิตสำนักงานให้กับตลาดบ้าง ไม่ใช่ขายบ้านอย่างเดียว...

yeah, more office buildings. i think we have enough new residential projects.

Yeh, like in the first news they said......

"He added that rents would likely climb over the next three to five years as new developments would take at least three years to complete. However, there have been some reliable reports that a few new projects are about to be launched soon."

...Soon, donno when........better than no hope..:)

1st Quarter Office Situation.

http://www.cbre.com.sg/thailand/officeindexbriefq1tenant.pdf

good :) a situation are good....i hope more office tower will rise soon..

Yep, soon the Krungthep land and it' join-venture from Singapore will launch one....:okay:

Yep, soon the Krungthep land and it' join-venture from Singapore will launch one....:okay:

wow cool hope it will be a tall one around 50-60 storeys on silom road ;) that would be nice

Yeh, that would be nice but sounds impossible lah...

why would that be impossible?

New zoning law, the scale is a bit too large and not many large-size remaining space left around the area anymore....ect ect

so that means we will see less highrises in bangkok in the future??

I did not say in Bangkok, I was talking about new Large Scale highrise buildings in Silom area which contains very few land-loard left.

Buy now or pay more, says BAY executive

Rising interest rates pressure fence-sitters

Kanana Katharangsiporn


A possible increase in interest rates and a rise by 5-10% in house prices due to higher oil prices and construction material costs could spark a flurry of home purchases, says Charlotte Donavanik, executive vice-president of Bank of Ayudhya.

With interest rates at rock bottom and likely to go up this year, many homebuyers will likely make a decision now; otherwise they might have to pay up to 100,000 baht more per unit next year, she said, since house prices are expected to increase further.

The average price for a new detached house in Bangkok rose to 5.2 million baht in the first quarter of the year from 4.2 million baht last year, while at the same time condominiums were hitting 3.6 million baht, up from 2.1 million baht last year.

Ms Charlotte said total outstanding home loans in the banking system were 700 billion baht at the end of last year while new home loans were 200 billion baht. Most developers seeking financial support from banks were medium-sized and large players.

BAY's housing loans in the first quarter of this year totalled five billion baht against the full-year target of 15 billion.

``Every bank stopped extending loans to property developers after the crisis but now they are screening much more thoroughly their backgrounds and the feasibility of their projects,'' said Ms Charlotte.

She said home loans were likely to increase but the credit-extension process to individual homebuyers would be tightened.

Previously, the bank offered a zero-interest first year on loans for the mass market, but without partners the campaign attracted few customers.

Working with selected developers who had more effective marketing methods would help the bank extend more quality loans faster. BAY is teaming up with Lalin Property to offer a deposit account worth 0.5-1% of the selling price for 200 units of the developer's 12 ongoing housing projects. The total amount set aside for the campaign ending in July would be 400 million baht for post-financing credit, said Ms Charlotte.

Lalin will also offer a low down payment of 50,000 baht and a free garden or air-conditioner worth between 50,000 and 130,000 baht a unit.



BAY shares closed yesterday on the Stock Exchange of Thailand at 11.40 baht, unchanged, in trade worth 19.9 million baht while Lalin shares closed at 5.45 baht, unchanged, in trade worth 8.8 million baht.



Source : Bangkokpost : June 16, 2004

Buyers pressed by aggressive marketing to boost Q2 sales

Somluck Srimalee


With competition high in the property market, house buyers are being increasingly lured with special promotional packages to boost second-quarter sales.

Property companies expect their marketing campaigns will double sales from the same period last year and the first quarter of this year.

Lalin Property Plc’s managing director Chaiyan Chakarakul said yesterday the company expected sales of Bt400 million – up 100 per cent over the same period last year – after the launch of its joint promotional campaign with Bank of Ayudhaya.

Their promotional package, which covers all of its 12 projects, offers a bank account worth 0.5 per cent to 1 per cent of the price of the home being purchased plus free air-conditioning or home decoration.

The company and the bank are spending Bt6 million on the campaign, of which Bt3 million is for the bank account and Bt3 million for the air-conditioning or home decoration, Chaiyan said.

In the last two weeks, Noble Development has launched an aggressive marketing campaign for its pre-built homes for purchases until July 15.

Buyers will get a refund of between 4 and 11 per cent of the property’s value.

The company expects sales of Bt2 billion in the six-week campaign.

Sansiri Plc is offering discounts of at least Bt1 million to customers who buy a home before the end of the month.

Demand for housing continues to grow but many people are deferring their decision to buy because new property projects are being launched every week.

Many people last year rushed to take advantage of a government incentive, which ended at year-end, to buy a home, causing a drop in sales in the first quarter of this year. But Lalin Property believes second-quarter sales will turn around quite dramatically.

Chaiyan said the company’s new marketing campaign would encourage people to accelerate their decision to buy a home, as well as steer them towards one of the company’s projects.

Other companies, meanwhile, are trying to lure buyers by creating projects that offer different concepts. Golden Land has spent Bt200 million to construct a private beach at its Golden Nakara project on Srinakarin-Rama IX Road.

Challenge Property Group Co Ltd has outlaid Bt150 million on a huge sports complex in its Royal Park View project on Suwinthawong Road.

Thongchai Kunakorn-poramut, Golden Land’s executive director and head of business development, said property firms have to create different concepts for their products to compete with others offering discounts or other incentives to boost sales.


Source : THE NATION : June 16, 2004

Bangkok office rents rise 9%

Grade B premises see highest rent growth


Average monthly rents for offices in Bangkok's central business district (CBD) rose 9% over last year, with a 17% leap for grade B premises, according to a report by the international property consultant CB Richard Ellis.

The higher growth in grade B rental fees reflects the low base to which rates had fallen. Demand for grade B space fell more sharply than for premium locations during the downturn that followed the 1997 financial crisis.

Average monthly rents for grade A properties dropped post-crisis by 35% to bottom out at 376 baht per square metre in 1999, while rents for grade B offices fell 43% to 228 baht per sq m in 2000.

Amy Rodil, head of the firm's research unit, said that with the market recovery, many tenants had relocated to grade A offices, a trend that has pushed average monthly rents to 477 baht per sq m for spaces of 200-300 sq m.

Rents for grade B offices rose 17.3% to 346 baht per sq m in the first quarter of 2004.

Total net take-up of grade A offices more than doubled in the first quarter to 14,957 sq m, from 6,613 sq m in the same period last year, leaving very little vacant space available.

New grade A office supply in the CBD is expected to total 152,000 sq m this year and 81,000 sq m in 2006.

Ms Rodil said location was a strong factor in grading office space, with direct or easy access to mass transit attracting more tenants to new developments in areas such as Ratchadaphisek Road in the next few years.

Tight supply and increasing demand for top-notch premises will put pressure on landlords charging high rents to provide excellent service, she said.

Tenants now, however, face limited choices so planning ahead for lease renewal will become more important, she added.


Source : bangkokpost : June 17, 2004

Premium office rental rises 9%


THOSATHORN KRUTHANAWAT staff writer


The average rent for office premises in the central business district (CBD) of Bangkok rose by 9 percent from last year and grade B office rent increased by as much as 17 percent, according to a market report prepared by international property consultants CB Richard Ellis (CBRE).

Amy Rodil, director and head of research of CBRE, said the rental increase for grade B offices was higher because their rents witnessed a steep fall during the market downturn following the 1997 financial crisis. The average grade A office rents in the CBD declined to their lowest level of 376 baht per sqm per month in 1999 from 580 baht per sqm per month in 1997, while grade B rents fell by 43 percent to 228 baht per sqm per month in 2000.

Amy said as the market recovered, many tenants preferred to locate in grade A office buildings upon the renewal of their leases because the rents were lower than what they were paying in the pre-crisis period. Since then, the average occupancy in grade A buildings in the CBD has been increasing and the current rental level remains high, which averaged 477 baht per sqm per month as at the end of the first quarter of 2004 for 200-300 sqm offices.

“Grade B office rents in the CBD averaged 346 baht per sqm per month in the first quarter of 2004, rising from 295 baht per sqm per month during the same time last year. This trend is expected to continue within the foreseeable future,” she said.

Amy said the rentals increased since there is a greater advantage now in terms of location because of the BTS and MRTA mass transit systems. Office locations with direct or easy access to the mass transit stations attract more tenants.

“At present there is not much grade A office space in this area but there are a number of vacant land plots for new development as well as some suspended office buildings, which could be reconstructed as the market situation improves,” she said.

Nithipat Tongpun, director and head of office services of CBRE, said the improvement in the Thai and the world economies has led to an increase in the demand for office space, particularly for quality premises with good management and which are in prime locations.

The total net rented space in grade A offices in the CBD doubled in the first quarter of 2004 to 14,957sqm from 6,613sqm in the first quarter of 2003. CB Richard’s office services has also seen rented space doubling to 42,000sqm year-on-year from January to May 2004 compared to 22,000sqm in the same period last year. The majority of the rental transactions have been in the CBD areas.

“The availability of space in new grade A offices in the CBD is expected to total 152,000 sqm in 2004, and 81,000sqm in 2006,” he said.

Since almost all the existing grade A office buildings in the CBD are full, tenants now have limited choice. They need to plan ahead on the renewal of their leases and good advise is essential with regard to their office occupation requirements, he added.

He said the tight supply and increasing demand for good quality premises will exert pressure on landlords charging high rents to provide the best services for their tenants.

“We believe that although tenants in general will not migrate from grade A to grade B office buildings, there is a need to differentiate in terms of professional management and quality services,” he said.

Although the market is improving, not all office projects will achieve higher occupancy and rents. The next phase of new office projects need to provide services and facilities that match tenants’ requirements. Old office buildings need to refurbish their common areas and facilities to keep tenants, and to maintain high rents and occupancy levels, he added.

Source : Business Dailynews : June 17, 2004

What a big increased !!!!

I'm sure more office ddevelopments will some very soon !!....

Just like in this news...

Siri banks on housing projects to lift revenue


THOSATHORN KRUTHANAWAT staff writer


SANSIRI Plc (Siri), the country’s largest high-end condominium developer, revised up its revenue target by 15 percent to 15 billion baht this year, which will mostly come from its single detached housing projects.

Siri’s president Srettha Thavisin, pictured right, said the company projected 15 billion baht in revenue for the whole year most of which will be generated from single detached housing in the second half of this year.

“In the first quarter, sales were slow due to last minute transfers in the fourth quarter of last year. The sales should however be back to normal in the second half of this year,” he said.

In the first quarter, Siri reported about 77.88 million baht in net profit, an increase from 54.41 million baht in the same period last year.

He said the company intends to generate higher revenue in the second quarter when compared with low sales in the first quarter and it plans to develop at least two residential projects in the second half of this year.

Since the beginning of this year, the company has so far launched seven residential projects – two condominiums and five single detached housing projects.

Recently, the company launched a new condominium project – Siri Residence – worth 1.1 billion baht, which is a 32-storey building comprising of 185 units on a 750sq wah plot of land on Sukhumvit road. About 40 percent of the units have been booked in four days of pre-selling.

Srettha said to ward off the ill-effects of the expected rise in the interest rate, the company will offer special packages to customers seeking housing loans.

“We plan to stimulate the sale by launching promotional campaigns every month. We have earmarked as a marketing budget an amount equivalent to 3 percent of the total sale value,” he added.

He said the company plans to develop new projects on Ruamrudee road and in Ploenchit, which may be condominiums or office-for-rent buildings with an investment of about one billion baht in each project.

Recently, the company said it has revised down its EPS projection by 1.05 baht a share after dilution and taxes and this is to reflect slower sales and squeezing margins. The rising cost of raw materials combined with various rebates being offered by companies, were also squeezing the margins, which some property companies have seen rising to about 40 percent.

Srettha said the company’s gross margin may fall to 30 percent over the next six to 12 months and then to around 25 to 28 percent, while it currently enjoys a margin of just over 35 percent on its various projects.

Source : Business Dailynews : June 17, 2004



:eek: :eek::eek:

ซีบี ริชาร์ด ชี้ กรุงเทพฯ ขาดแคลนสำนักงานเช่าเหตุซัพพลายน้อย ดันราคาเช่าสูงกว่า 10%

ซีบี ริชาร์ด และโจนส์ แลง ลาซาลล์ ยักษ์ใหญ่วงการตัวแทนขาย อสังหาริมทรัพย์ ชี้แนวโน้ม อาคารสำนักงานในเขตกรุงเทพฯ ส่อเค้าขาดแคลน เหตุเหลือที่ว่างน้อยกว่า 20% หลังจาก 2 ปีไม่มีเอกชนลงทุนโครงการใหม่ ในขณะที่ธุรกิจบริการขยายตัวขึ้นส่งผล ราคาย่านใจกลางเมือง ดีดตัวสูง 10% และ ทิศทางตลาดย้ายจากผู้เช่า เป็นผู้ให้เช่า



นางสาวเอมี่ โรดิล หัวหน้าฝ่ายวิจัยและพัฒนาของบริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า ปัจจุบันราคาค่าเช่าสำนักงานปรับตัวสูงขึ้นเรื่อยๆ ทั้งนี้จากรายงานของบริษัท พบว่า ค่าเช่าพื้นที่เฉลี่ยสำหรับอาคารสำนักงานที่ตั้งอยู่ในใจกลางธุรกิจหรือ ซีบีดี ของกรุงเทพมหานครปรับตัวสูงขึ้น 9% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา ในขณะที่อาคารสำนักงานระดับเกรดเอและบี ค่าเช่าปรับตัวสูงขึ้นถึงเป็น 4.6% และ 17% ตามลำดับ

ในไตรมาสที่ 1 ของปี 2547 อัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานระดับเอ อยู่ที่ 477 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนสำหรับพื้นที่ขนาด 200-300 ตารางเมตร ซึ่งเพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีที่แล้วที่ 456 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ส่วนค่าเช่าพื้นที่สำนักงานระดับเกรดบีในย่านซีบีดี มีอัตราเฉลี่ยอยู่ที่ 346 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน เพิ่มขึ้นจากระดับ 295 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนในช่วงเวลาเดียวกันของปีที่ผ่านมา และแนวโน้มดังกล่าวคาดว่าจะเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องในอนาคต

ส่งสัญญาณพื้นที่เช่าเริ่มขาดแคลน

นายนิธิพัฒน์ ทองพันธุ์ ผู้อำนวยการ และหัวหน้าจัดหาอาคารสำนักงาน บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส(ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า หลังจากวิกฤติเศรษฐกิจ ในปี 2542 เป็นช่วงที่ราคาค่าเช่าปรับตัวลดลงถึงระดับต่ำที่สุดคือ 376 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ซึ่งขณะนั้นมีอัตราว่างของพื้นที่สำนักงาน 40% เมื่อเศรษฐกิจเติบโตขึ้นทำให้ผู้เช่าอาคารสำนักงานมีความต้องการที่จะเช่าพื้นที่มากขึ้นตามไปด้วย ทำให้ ณ ไตรมาสแรกของปีนี้ มีพื้นที่สำนักงานทั้งหมดในพื้นที่กรุงเทพมหานครที่ว่างสำหรับเช่าเพียง 19.9% เท่านั้น ในขณะที่พื้นที่สำนักงานในย่านซีบีดีมีเพียง 20.1%

?พื้นที่ให้เช่าทั้งหมดในส่วนสำนักงานในกรุงเทพฯ มี 7 แสนกว่าตารางเมตร มีพื้นที่ว่างของสำนักงานเกรดเอในย่านซีบีดี เพียง 15% ส่วนเกรดบี เหลือเพียง 22.9% ในขณะที่ยังไม่มีสัญญาณการลงทุนสร้างอาคารสำนักงานใหม่ ซึ่งนั่นหมายความว่าในเขตกรุงเทพฯ จะต้องเผชิญกับปัญหาขาดแคลนพื้นที่สำนักงานในอนาคต โดยเฉพาะสำนักงานเช่าเกรดเอในพื้นที่ทางตอนเหนือของกรุงเทพฯ อย่างเช่น ย่านถนนวิภาวดี-รังสิต และถนนรัชดาภิเษก? นายนิธิพัฒน์ กล่าว

นายนิธิพัฒน์ กล่าวอีกว่า ภายในสิ้นปีนี้ ถึงแม้ว่าจะมีสถานการณ์จะส่อเค้าแห่งการขาดแคลนก็ตาม แต่ภายในสิ้นปีนี้ จำนวนห้องสำนักงานจะเพิ่มขึ้นจากการเปิดทำการอาคารเซ็นทรัล เวิลด์ ทาวเวอร์ บนถนนพระราม 1 ซึ่งมีพื้นที่ทั้งสิ้น 78,000 ตารางเมตร ที่จะเปิดทำการในไตรมาสที่ 3 และอาคารพรพัฒน์ เซ็นเตอร์ ซึ่งมีพื้นที่ 3.6 หมื่นตารางเมตร นอกจากนี้ยังมีอาคารระดับเกรดบีที่ปรับปรุงให้เป็นเกรดเออีก อาทิ อาคารมาลีนนท์ ทาวเวอร์ และภายในปี 2549 อาคารที่เคยหยุดก่อสร้าง เช่น อาคารคิวเฮาส์ และอาคารคอลัมน์ จะเริ่มเปิดให้ใช้พื้นที่ อย่างไรก็ตาม คาดว่าสิ้นปี 2547 จะมีพื้นที่อาคารสำนักงานระดับเอแห่งใหม่ในย่านซีบีดีทั้งสิ้น 1.52 แสนตารางเมตร และจะเพิ่มขึ้นอีก 8.1 หมื่นตารางเมตรในปี 2549

ชี้ตลาดเปลี่ยนเป็นของผู้ให้เช่า

?สำหรับทิศทางธุรกิจเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานนั้น จากเดิมที่เคยเป็นตลาดของผู้เช่าจะเปลี่ยนเป็น ผู้ให้เช่าจะเป็นผู้กำหนดตลาด ที่ต้องปรับปรุงสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น การบริการด้านไอที พลังงานสำรอง เป็นต้น ให้เหมาะสมกับราคาที่จะปรับสูงขึ้น และความต้องการของลูกค้าเป็นสำคัญ ในขณะที่ผู้เช่าต้องมีการวางแผนสำหรับอนาคต โดยให้ผู้เชี่ยวชาญให้คำแนะนำ? นายนิธิพัฒน์ กล่าว

ในส่วนความต้องการที่เพิ่มขึ้น นิธิพัฒน์ มองว่า จะเป็นกลุ่มผู้เช่าที่มีพื้นที่เช่าอยู่แล้ว แต่ต้องการขยายพื้นที่ ได้แก่ ธุรกิจด้านโทรคมนาคม หรือที่เกี่ยวข้องกับไอที ธุรกิจด้านประกันภัย ธุรกิจด้านขนส่ง และธุรกิจด้านการศึกษา หรือการขยายมหาวิทยาลัยเข้ามาในเขตเมือง เป็นต้น

เผยธุรกิจบริการขยายตัวสวนซัพพลาย

นายล่องลม บุนนาค ประธานกรรมการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) เปิดเผย ว่า ดีมานด์หรือความต้องการในอาคารสำนักงานสำหรับเขตใจกลางเมืองหรือย่านซีบีดี ขณะนี้ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงปลายปีที่ผ่านมา เป็นผลมาจากการขยายตัวทางเศรษฐกิจและภาคธุรกิจโดยเฉพาะในกลุ่มบริการ เงินทุน การค้าหลักทรัพย์ และ

เทรดดิ้ง โดยภาพรวมในปีนี้คาดว่าจะมีอัตราการเติบโตกว่า 10%

ในทิศทางเดียวกันราคาค่าเช่าอาคารสำนักงานย่านใจกลางเมืองยังปรับตัวสูงกว่า 10% เนื่องจากซัพพลายในตลาดมีน้อยกว่า เชื่อว่าจากนี้ไปจะมีการขยายการลงทุนใน กลุ่มอาคารสำนักงานมากขึ้นรวมถึงการพัฒนาพื้นที่โครงการร้างต่างๆ ส่งผลให้จำนวน พื้นที่ว่างในเขตซีบีดีซึ่งปัจจุบันปรับตัวลดลงต่ำกว่า 20% เมื่อเทียบกับช่วงหลังวิกฤติ

เศรษฐกิจจะลดลงต่ำกว่า 10% ในช่วงปลายปีนี้ด้วย

Source : Bangkok Business News : June 17, 2004

ตึกแถบรัชดาฯยิ้มขึ้นเกรดเอ


โพสต์ทูเดย์ — ซีบีฯ ระบุ อีก 1-2 ปี รัชดาภิเษก ส้มหล่นรถใต้ดินช่วย ทำเลทองอาคารสำนักงานเกรดเอ

น.ส.เอมี่ โรดิล หัวหน้าฝ่ายวิจัยและพัฒนา บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) เปิดเผยว่าอัตราค่าเช่าพื้นที่โดยเฉลี่ยสำหรับอาคารสำนักงานที่ตั้งอยู่ใจกลางธุรกิจ (ซีบีดี) ของกรุงเทพฯ ปรับตัวสูงขึ้น 9% เมื่อเปรียบเทียบกับปีที่ผ่านมา ในขณะที่ตลาดอาคารสำนักงานเกรดเอ มีการปรับอัตราค่าเช่าเพิ่มขึ้น 4.6% ส่วนอาคารเกรดบี ค่าเช่ากลับเพิ่มขึ้นในอัตราที่สูงกว่าคือ 17%

สำหรับพื้นที่ที่น่าสนใจในอนาคตคือพื้นที่ที่อยู่บริเวณใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส และรถไฟฟ้าใต้ดิน โดยเฉพาะอาคารบริเวณถนนรัชดาภิเษกคาดว่าจะได้รับความนิยมมากขึ้นใน 1-2 ปีข้างหน้า

ด้าน นายนิธิพัฒน์ ทองพันธุ์ ผู้อำนวยการและหัวหน้าฝ่ายจัดหาอาคารสำนักงานของ บริษัทเดียวกัน กล่าวว่า การที่ภาวะเศรษฐกิจที่ปรับตัวดีขึ้น ทำให้ความต้องการพื้นที่สำนักงานเพิ่มสูงขึ้นตาม ไปด้วย โดยเฉพาะอาคารสำนักงานที่มีคุณภาพดี มีการบริหารอาคารที่ดีและตั้งอยู่ในย่านสำคัญ

ทั้งนี้ ในช่วงไตรมาสแรกของปี อัตราการเข้าใช้พื้นที่สำนักงานเกรดเอในย่านใจกลางเมืองเพิ่มขึ้นเป็น 2 เท่า คิดเป็น 14,957 ตารางเมตร จาก 6,613 ตารางเมตร ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2546 ซึ่งสอดคล้องกับปริมาณการปล่อยเช่าพื้นที่สำนักงานที่บริษัทฯ ให้บริการ ในช่วงมกราคม-พฤษภาคม 2547 เพิ่มขึ้น 2 เท่า หรือคิดเป็น 42,000 ตารางเมตร เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว โดยส่วนใหญ่มาจากการปล่อยพื้นที่สำนักงานในย่านใจกลางเมือง และคาดว่าทั้งปีจะปล่อยเช่าไม่ต่ำกว่า 1 แสนตารางเมตร

อย่างไรก็ตาม ในปีนี้จะยังไม่มีอาคารสำนักงานระดับเกรดเอแห่งใหม่ที่พร้อมจะให้เช่าเกิดขึ้นจนกว่าในอีก 18 เดือนข้างหน้าถึงจะมี 2 แห่งที่แล้วเสร็จ โดยทั้ง 2 โครงการเคยเป็นอาคารที่หยุดการก่อสร้าง ได้แก่ อาคารคิวเฮ้าส์ ลุมพินี และอาคารเดอะคอลัมน์ หรือที่เคยเรียกว่าอาคารเอ็มดีเอ็กซ์ ทาวเวอร์ บนถนนรัชดาภิเษก คาดว่าในปีนี้ จำนวนพื้นที่อาคารสำนักงานระดับเกรดเอแห่งใหม่ในย่านใจกลางเมืองจะมีทั้งสิ้น 152,000 ตารางเมตร


Source : POST TODAY : June 17, 2004

good.. ratchada the will be next boom area :)
as i know there are many suspend project to be resume like learning tower or ratchada square...

Ratchada Square is worth to resume very much if not beacuse of the Feng-Shui reason...It woulda been resumed back then...:bash:

yeah ratchada square is a cool twin tower which is a huge eyesore on the ratchada skyline now. Hope ratchada will develop more into a skyscraper area .

Thats what they said, Ratchada will sure mulls some lots of office development, benefits from the Underground system....:)

พื้นที่สนง.ให้เช่าใจกลางเมืองกระเตื้อง ปรับราคา9-10%/จับตา"ย่านรัชดา"แห่ผุด



พื้นที่อาคารสำนักงานให้เช่าใจกลางเมืองส่งสัญญาณขาดแคลน ตึกใหม่สบช่อง "เซ็นทรัล เวิลด์, คิวเฮ้าส์, เดอะคอลัมภ์, พรพัฒน์, มาลีนนท์" ดันพื้นที่ 2.3 แสนตร.ม.เข้าตลาด "โจนส์ แลง ลาซาลส์" ชี้ค่าเช่าพื้นที่เกรดเอปรับราคาขึ้น 9-10% ในขณะที่เกรดบีราคาพุ่ง 17% "ซีบีริชาร์ด" เผยค่าเช่ามีแววเพิ่มขึ้นอีก แนะจับตามอง "ย่านรัชดาภิเษก" อนาคตจะกลายเป็นเซ็นเตอร์ใหม่ ด้านอาคารเก่าต้องเร่งปรับตัวรักษาลูกค้า ส่วนทำเลชานเมืองยังอีกไกล


นายล่องลม บุนนาค ประธานกรรมการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด บริษัทที่ปรึกษาทางด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ขณะนี้อัตราการเข้าใช้พื้นที่อาคารสำนักงานมีมากขึ้น โดยเป็นปรับตัวที่สอดคล้องกับการเติบโตของจีดีพีของประเทศ ซึ่งธุรกิจที่เข้ามาใช้พื้นที่อาคารสำนักงานในปัจจุบัน ได้แก่ ธุรกิจบริการ ธุรกิจเงินทุนหลักทรัพย์ ธุรกิจประกัน และธุรกิจเทรดดิ้ง ในขณะที่มีจำนวนพื้นที่อาคารเข้ามาสู่ตลาดเช่าไม่มากนัก โดยภาวะตลาดโดยรวมยังไม่ถึงกับขาดแคลน


อย่างไรก็ตาม ดีมานด์ ดังกล่าวที่กลับเข้ามายังไม่เทียบเท่ากับในช่วงปี 5238-2539 ก่อนที่จะมีการลดค่าเงินบาทแต่ก็มีแนวโน้มตลาดที่ดีขึ้น ทั้งนี้เป็นเพราะเมื่อเศรษฐกิจดีขึ้นก็เกิดการขยายตัวของธุรกิจ ด้านอัตราค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานเกรดเอและบี มีการปรับตัวสูงขึ้น 9-10% หรือมีอัตราค่าเช่าอยู่ประมาณ 450-500 ล้านบาท แต่ในบางอาคารมีอัตราค่าเช่าสูงกว่านี้ เช่น อาคารเซ็นทรัล เวิลด์ อัตราค่าเช่าจะอยู่ประมาณ 450-550 ล้านบาท และในอนาคตอัตราค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานมีแนวโน้มที่จะปรับตัวเพิ่มขึ้นอีก ดังนั้นลูกค้าที่ต้องการพื้นที่อาคารสำนักงานหรือต้องการย้ายจากพื้นที่เก่าไปยังอาคารสำนักงานใหม่ที่มีความทันสมัยมากกว่าเดิมต้องรีบตัดสินใจในตอนนี้


ทั้งนี้ นายล่องลม กล่าวว่า อัตราการว่างของอาคารสำนักงานในเขตซีบีดีขณะนี้มีอัตราว่างเฉลี่ยลดลงเหลือ 17% ส่วนอาคารในเขตชานเมืองยังต้องรอเวลาอีกหลายปี


ด้าน มิสเอมี่ โรดิล หัวหน้าฝ่ายวิจัยและพัฒนาของ บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด บริษัทที่ปรึกษาด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อีกรายหนึ่ง กล่าวว่า อัตราค่าเช่าพื้นที่โดยเฉลี่ยสำหรับอาคารสำนักงานที่ตั้งอยู่ในย่านใจกลางธุรกิจ (ซีบีดี) ของกรุงเทพมหานครปรับตัวสูงขึ้น 9% เมื่อเปรียบเทียบกับปีที่ผ่านมา ตลาดอาคารสำนักงานระดับเกรดบี ค่าเช่ากลับเพิ่มขึ้นในอัตราที่สูงกว่า โดยปรับตัวสูงขึ้นอีก 17% โดยสาเหตุที่ทำให้ค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานระดับเกรดบีปรับตัวสูงขึ้น เนื่องจากนับตั้งแต่เกิดวิกฤติเศรษฐกิจในปี 2540 เป็นต้นมา อัตราค่าเช่าโดยเฉลี่ยของพื้นที่อาคารสำนักงานระดับเกรดเอลดลงอย่างต่อเนื่องตามสภาพตลาดขาลงในขณะนั้น ค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานระดับเกรดเอในย่านซีบีดี ปรับตัวลดลงถึงระดับต่ำที่สุด คือ 376 บาท ต่อตารางเมตร ต่อเดือนในปี 2542 จากระดับ 580 บาท ต่อตารางเมตร ต่อเดือน ในปี 2540 ในขณะที่ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานระดับเกรดบี ลดลง 43% เหลือเพียง 228 บาท ต่อตารางเมตร ต่อเดือนในปี 2543


ดังนั้น เมื่อตลาดเริ่มฟื้นตัว ผู้เช่าจะเลือกเช่าพื้นที่ในอาคารสำนักงานระดับเกรดเอเมื่อสัญญาการเช่าพื้นที่เดิมหมดลง เนื่องจากมีค่าเช่าที่ต่ำกว่าระดับราคาในช่วงก่อนเกิดวิกฤตเศรษฐกิจ นับจากนั้นเป็นต้นมา อัตราพื้นที่ว่างโดยเฉลี่ยในอาคารสำนักงานระดับเกรดเอที่ตั้งอยู่ในซีบีดีก็เพิ่มสูงขึ้นมาโดยตลอด และราคาค่าเช่าในปัจจุบันก็อยู่ในระดับสูง โดย ณ ไตรมาสที่ 1 ปี 2547 อัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานระดับเกรดเอโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 477 บาท ต่อตารางเมตร ต่อเดือนสำหรับพื้นที่ขนาด 200-300 ตารางเมตร ขณะเดียวกัน ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานระดับเกรดบีในย่านซีบีดี มีอัตราเฉลี่ยอยู่ที่ 346 บาท ต่อตารางเมตร ต่อเดือน เพิ่มขึ้นจากระดับ 295 บาทต่อตารางเมตร ต่อเดือนในช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว เป็นที่คาดการณ์ว่า แนวโน้มดังกล่าวจะยังคงเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง


จากการที่อัตราค่าเช่าเพิ่มสูงขึ้น จึงทำให้ปัจจุบันมีความแตกต่างอย่างชัดเจนในด้านทำเลที่ตั้ง สืบเนื่องจากระบบรถไฟฟ้าบีทีเอส และรถไฟฟ้าใต้ดิน ที่ตั้งสำนักงานที่สามารถเดินทางไปถึงได้โดยสะดวกด้วยระบบขนส่งมวลชน จึงดึงดูดความสนใจจากผู้เช่าได้มากกว่า อาทิเช่น บริเวณถนนรัชดาภิเษก เป็นที่คาดว่าจะได้รับความนิยมมากขึ้นในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า ปัจจุบัน พื้นที่ว่างในอาคารสำนักงานระดับเกรดเอมีอยู่ไม่มากนักในย่านนี้ แต่ทว่าบริเวณนี้ยังมีที่ดินเปล่าอีกหลายแปลงที่สามารถนำมาพัฒนา รวมทั้งมีอาคารสำนักงานบางแห่งที่หยุดการก่อสร้างไป ซึ่งการก่อสร้างอาจเริ่มขึ้นอีกครั้ง เนื่องจากสภาพตลาดมีการปรับตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง


ทั้งนี้ นายนิธิพัฒน์ ทองพันธุ์ ผู้อำนวยการและหัวหน้าฝ่ายจัดหาอาคารสำนักงานของบริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า การที่ภาวะเศรษฐกิจไทยและเศรษฐกิจโลกปรับตัวดีขึ้น ได้ทำให้ความต้องการพื้นที่สำนักงานเพิ่มสูงขึ้นตามไปด้วย โดยเฉพาะอาคารสำนักงานที่มีคุณภาพดี มีการบริหารอาคารที่ดี และตั้งอยู่ในย่านสำคัญ ในช่วงไตรมาสที่ 1 ของปี 2547 อัตราการเข้าใช้พื้นที่สำนักงานระดับเกรดเอในย่านซีบีดี เพิ่มขึ้นเป็น 2 เท่า คิดเป็น 14,957 ตารางเมตร จาก 6,613 ตารางเมตรในช่วงไตรมาสที่ 1 ของปี 2546 ซึ่งสอดคล้องกับการปล่อยเช่าพื้นที่สำนักงานของฝ่ายจัดหาอาคารสำนักงานของ บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด ปริมาณการปล่อยเช่าพื้นที่สำนักงานที่บริษัท ฯ ให้บริการในช่วงมกราคม – พฤษภาคม 2547 เพิ่มขึ้น 2 เท่า หรือคิดเป็น 42,000 ตารางเมตร เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปีที่แล้ว มีปริมาณการปล่อยเช่าพื้นที่สำนักงาน 22,000 ตารางเมตร ซึ่งโดยส่วนใหญ่มาจากการปล่อยเช่าพื้นที่สำนักงานที่ตั้งอยู่ในย่านซีบีดี


นอกเหนือจากอาคารเซ็นทรัล เวิร์ล ทาวเวอร์ บนถนนพระราม 1 และอาคารพรพัฒน์ เซ็นเตอร์ บนหัวมุมถนนสุขุมวิทตัดกับถนนอโศกและรัชดาภิเษก ซึ่งจะแล้วเสร็จในปี 2547 นี้ รวมทั้งอาคารซิลลิค เฮ้าส์ บนถนนสีลมที่อยู่ระหว่างการปรับปรุงและจะแล้วเสร็จในปีนี้ และอาคารมาลีนนท์ ทาวเวอร์ บนถนนพระราม 4 ที่การปรับปรุงอาคารเสร็จสมบูรณ์แล้ว เป็นที่คาดว่าจะยังไม่มีอาคารสำนักงานระดับเกรดเอแห่งใหม่ที่พร้อมจะให้เช่าเกิดขึ้น จนกว่าในอีก 18 เดือนข้างหน้าที่จะมีอาคารสำนักงาน 2 แห่งแล้วเสร็จ ทั้ง 2 โครงการนั้นเคยหยุดพักการก่อสร้างไป ซึ่งได้แก่ อาคาร คิวเฮ้าส์ ลุมพินี ตั้งอยู่บริเวณถนนพระราม 4 ตัดกับถนนสาทร และอาคารเดอะคอลัมน์ หรือที่เคยเรียกว่า อาคาร เอ็มดีเอ็กซ์ ทาวเวอร์ บนถนนรัชดาภิเษก ทั้งนี้ คาดว่าในปี 2547 จำนวนพื้นที่อาคารสำนักงานระดับเกรดเอแห่งใหม่ในย่านซีบีดี จะมีทั้งสิ้น 152,000 ตารางเมตร และจะเพิ่มขึ้นอีก 81,000 ตารางเมตรในปี 2549


"การที่อาคารสำนักงานระดับเกรดเอในย่านซีบีดีที่มีอยู่ในปัจจุบัน มีจำนวนการเข้าใช้พื้นที่เต็ม หรือ เกือบเต็มแล้วนั้น ทำให้ผู้เช่ามีทางเลือกที่จำกัดมากขึ้น ผู้เช่าจึงจำเป็นต้องมีการวางแผนล่วงหน้าเรื่องการต่อสัญญาเช่าพื้นที่สำนักงาน และจำเป็นอย่างยิ่งที่ควรได้รับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ เพื่อให้สามารถจัดหาอาคารสำนักงานได้ตรงกับความต้องการในการใช้พื้นที่สำนักงานได้อย่างถูกต้อง"


ด้วยจำนวนพื้นที่สำนักงานที่มีจำกัด ประกอบกับความต้องการอาคารสำนักงานคุณภาพดีที่เพิ่มมากขึ้น จะทำให้เจ้าของอาคารสำนักงานที่คิดค่าเช่าพื้นที่ในระดับสูงจำเป็นต้องปรับตัว เพื่อที่จะให้บริการผู้เช่าพื้นที่อย่างดีที่สุด บริษัท ฯเชื่อว่า โดยทั่วไป ผู้เช่าจะไม่ย้ายสำนักงานจากอาคารระดับเกรดเอ ไปยังสำนักงานระดับเกรดบี จึงมีความจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องทำให้เกิดความแตกต่างอย่างชัดเจนในแง่ของการบริหารอาคารอย่างมืออาชีพ และการบริการอย่างมีคุณภาพ แม้ตลาดอาคารสำนักงานจะปรับตัวดีขึ้นแล้ว สำหรับอาคารสำนักงานเก่ายังจำเป็นต้องปรับปรุงบริเวณพื้นที่ส่วนกลาง และสาธารณูปโภคต่างๆ เพื่อที่จะรักษาผู้เช่า และคงระดับราคาค่าเช่าไว้ รวมทั้งรักษาระดับอัตราการเข้าใช้พื้นที่ให้อยู่ในระดับที่สูงต่อไป



Source ; Than Sretthakij : June 19, 2004

Bubble unlikely to burst

PROPERTY: Expect some price pressure

NINA SUEBSUKCHAROEN

While the steady rise in property prices over the last 18 months raises fears of overheating, one thing is certain: the bubble is only going to get bigger due to fewer investment choices, tightening credit and foreign capital inflows, says Ian Soo, managing director of Hamptons Property.

The market is likely to continue to perform strongly over the next 15-18 months, but few have any doubt that the growth in property prices will grind to a halt once existing surplus demand is taken up by increased supply.

``There is no doubt that property prices and rents will come under pressure after the completion of the numerous new projects, with some buildings and areas more affected than others,'' he said.

There are around 70 new projects currently under construction. These will add 6,000 to 7,000 units to the market, mainly along Sukhumvit and in the central business district, Mr Soo said.

However, even with the increased supply, it is unlikely that the market will stagnate completely or prices will actually drop. There are several reasons for this, with one being that people have fewer places to park their spare cash now that the stock market has lost around 20% of its value since the start of this year and interest rates are still low.

``The realistic alternatives are foreign stock markets, bonds, mutual funds or property. Since property is the easiest to understand and the most tangible, people will simply invest in property and rent the places out,'' he said.

The second reason for this is that the number of speculators in the market is significantly fewer than before the crisis of 1997. New government measures have limited borrowing to a maximum of 70% for properties worth over 10 million baht. As well, several new projects require a down-payment of up to 30%. This makes potential returns from reselling less attractive. Furthermore, reselling units for a profit before they are completed will become increasingly difficult as more units come onto the market, Mr Soo said.

Thirdly, more foreigners are buying up units both off-plan and in the secondary market. ``Many of them have set up homes here or are here on long-term corporate contracts. They are becoming an important source of investment in the property market and as they are not buying for speculation, but to live in, these units are unlikely to be offered for sale in the near future,'' he said.

There are buyers who have postponed their decisions with Hamptons Property having seen instances of this.

``We have had quite a few buyers who said they wanted to buy but then decided to wait 18 months to see what's going to happen. There are a lot of people who think prices will fall.''

Currently, luxury condominiums are selling for around 70,000 baht a square metre but a year ago this would have been considered the ceiling price. Even now, one project is being sold for 100,000 to 120,000 baht a square metre.

``So you can see how much prices have gone up. You have got to look at what is determining the prices,'' he said.

``If I was a developer, I might say: `I think this project is now worth 80,000 baht/sq m.' Everyone knows I just pulled those figures out of thin air, because my construction costs are the same and my labour costs are the same. It's just what they think the market will take, and I think people are taking too much right now. Rather than making 10% or 15% profit, they are going for 20% or more.''

One- and two-bedroom units sell best, but two-bedroom units generate the most actual return per square metre.

Property investors are likely to see their rental margins squeezed. Currently, a rental property will yield around 6-7.5% a year. However, some segments will be affected more than others.

The large corporate-level rentals, worth 80,000 baht or more a month, are unlikely to change significantly as relatively few buildings can offer the facilities, location and prestige that directors, diplomats and executives expect, he said.

For rentals in the 45-65,000 baht range, there will be a huge supply in 18 months' time. This is the sector likely to be hardest hit as there is unlikely to be a corresponding increase in the number of foreigners who want to rent them.



Source : Bangkokpost : June 21, 2004

"ออฟฟิศเกรดเอ"ขาดตลาด ซีบีฯชี้ภาพรวมค่าเช่าพุ่ง9%

ตลาดออฟฟิศบิวดิ้งย่านซีบีดีรุ่งสุดๆ ค่าเช่าพุ่งขึ้นกว่า 9% "ซีบี ริชาร์ด เอลลิส" ชี้ปีหน้าออฟฟิศเกรดเอถึงยุคขาดแคลน ย่านซีบีดีอัตราว่างแค่ 15% ส่วนเกรดบีมาแรงไม่แพ้กันราคาพุ่ง 17% จากไตรมาสแรกปีก่อน ระบุทำเลติดแนวรถไฟฟ้าบีทีเอสและรถไฟใต้ดินมาแรง กลุ่ม "แสนสิริ" เสือปืนไว จ่อคิวขึ้นอาคารสำนักงานกลางเมืองอีก 3 แปลง

นางสาวเอมี่ โรดิล หัวหน้าฝ่ายวิจัยและพัฒนา บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยภาพรวมธุรกิจอาคารสำนักงานในเขตใจกลางธุรกิจ (ซีบีดี) ของกรุงเทพฯจากการสำรวจของบริษัทพบว่า ค่าเช่าพื้นที่โดยเฉลี่ยสำหรับอาคารสำนักงานที่ตั้งอยู่ในย่านซีบีดี ปีนี้ปรับตัวสูงขึ้น 9% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา หากแยกประเภทออกมา อาคารสำนักงานให้เช่าเกรดเอภาพชัดเจนว่า แนวโน้มจะขาดแคลน ขณะที่อาคารสำนักงานให้เช่าเกรดบีค่าเช่าปรับตัวสูงขึ้นอีก 17% เทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา

จากตัวเลขที่รวบรวมโดยฝ่ายวิจัยและพัฒนาของบริษัท มีซัพพลายอาคารสำนักงานให้เช่า (กทม.) คิดเป็นพื้นที่รวม 7,071,676 ตารางเมตร แยกเป็นอาคารสำนักงานในเขตซีบีดี 3,392,147 ตารางเมตร ในจำนวนนี้แบ่งเป็นอาคารสำนักงานเกรดเอ 1,277,483 ตารางเมตร มีพื้นที่ว่างเหลือเพียง 15.5% และอาคารสำนักงานเกรดบี 1,631,255 ตารางเมตร มีพื้นที่ว่าง 22.9%

โดยในช่วงไตรมาสแรกปีนี้ อัตราการเช่าพื้นที่สำนักงานเกรดเอในเขตซีบีดี เพิ่มขึ้นเป็น 2 เท่า คิดเป็น 14,957 ตารางเมตร จาก 6,613 ตารางเมตร ในไตรมาสแรกปีก่อน และหลายอาคารมีอัตราการเช่าเกินกว่า 90% เช่น อาคารออลซีซั่น, อาคาร SCB PARK ซึ่งส่วนใหญ่เป็นลูกค้าในธุรกิจสื่อสารโทรคม นาคม, ไอที, ประกัน และมหาวิทยาลัย และเป็นผู้เช่าเดิมที่ขยายพื้นที่เพิ่มขึ้น

ขณะเดียวกัน ในปีนี้มีอาคารสำนักงานเกรดเอสร้างใหม่ที่แล้วเสร็จเพิ่มขึ้นอีกเพียง 2 อาคาร คืออาคารเซ็นทรัล เวิลด์ ทาวเวอร์ บนถนนพระราม 1 และอาคารพรพัฒน์ เซ็นเตอร์ บนหัวมุมถนนสุขุมวิทตัดถนนอโศก-รัชดาฯ และอีก 2 อาคารเป็นตึกสร้างค้างเก่าที่นำมารีโนเวต คืออาคารซิลลิค เฮาส์ บนถนนสีลม และอาคารมาลีนนท์ ทาวเวอร์ จากนั้นทิ้งช่วงไปถึงปี 2549 จึงจะมีอาคารสำนักงานแล้วเสร็จอีก 2 แห่ง คืออาคารคิวเฮ้าส์ ลุมพินี ถนนพระรามที่ 4 ตัดถนนสาทร และอาคารเดอะคอลัมน์ (ชื่อเดิมเอ็มดีเอ็กซ์ ทาวเวอร์) บนถนนรัชดาภิเษก ทำให้ในปีนี้จะมีพื้นที่อาคารสำนักงานเกรดเอในย่านซีบีดีเพิ่มขึ้นรวม 152,000 ตารางเมตร และเพิ่มขึ้นอีก 81,000 ตารางเมตร ในปี 2549

"มีความเป็นไปได้ว่า ปีหน้าอาคารสำนักงานเกรดเอจะขาดแคลน เพราะไม่มีซัพพลายใหม่เกิดขึ้นเลย ส่วนทำเลที่มาแรงจะเป็นแนวรถไฟฟ้าบีทีเอสและรถไฟใต้ดิน เพราะที่มีอยู่ตอนนี้เป็นอาคารสำนักงานเกรดบีทั้งหมด รวมถึงกรุงเทพฯตอนเหนือ เช่น วิภาวดีฯ พหลโยธิน ก็เป็นโซนที่น่าสนใจเพราะปริมาณการเช่าเกือบเต็มทุกอาคาร"

นายนิธิพัฒน์ ทองพันธุ์ ผู้อำนวยการอาวุโส-หัวหน้าฝ่ายจัดหาอาคารสำนักงาน บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส กล่าวว่า แนวโน้มอัตราค่าเช่ายังมีการปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง จากช่วงวิกฤต (ปี 2542) อาคารสำนักงานเกรดเอย่านซีบีดีซึ่งปรับตัวลดลงต่ำสุดที่ 376 บาท ต่อตารางเมตรต่อเดือน จากเดิมก่อนเกิดวิกฤตกลางปี 2540 ที่ 580 บาท ต่อตารางเมตรต่อเดือน โดยในช่วงไตรมาสแรกของปี 2547 ค่าเช่าเฉลี่ยได้ปรับขึ้นมาที่ 477 บาท ขณะที่สำนักงานเกรดบีซึ่งในช่วงวิกฤต (ปี 2543) ปรับลดลง 43% เมื่อเทียบกับช่วงก่อนเกิดวิกฤต ซึ่งเหลือ 228 บาท ต่อตารางเมตรต่อเดือน ช่วงไตรมาสแรกปีนี้ได้ปรับขึ้นเฉลี่ยที่ระดับ 346 บาท ต่อตารางเมตรต่อเดือน

ด้านภาพรวมของค่าเช่าสำนักงานในเขตซีบีดียังปรับขึ้นอย่างต่อเนื่อง เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปีก่อนปรับขึ้น 9% หากเป็นสำนักงานเกรดเอปรับขึ้น 4.9% และเกรดบีปรับขึ้นถึง 17% เนื่องจากในช่วงวิกฤต สำนักงานเกรดเอมีการปรับลดลงค่าเช่าลงมาก ทำให้ผู้เช่าสำนักงานเกรดบีที่หมดสัญญา หันไปเช่าสำนักงานเกรดเอแทน แต่ตอนนี้เทรนด์เปลี่ยนไปแล้ว เมื่อดีมานด์มากขึ้น ค่าเช่าสำนักงานเกรดเอก็พุ่งสูงขึ้นด้วย คาดว่าภาพรวมค่าเช่าปีนี้น่าจะปรับขึ้นจากปีก่อนเฉลี่ย 5%

"แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าอาคารทุกแห่งจะดีเหมือนกัน สิ่งสำคัญคือ ต้องปรับปรุงอาคารให้ทันสมัยอยู่เสมอ ตรงใจกลุ่มลูกค้า เพราะพฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไป ต้องมีสิ่งอำนวยความสะดวกเหมาะสมกับราคา ในช่วงวิกฤต เจ้าของอาคารมีการตกแต่งสำนักงานให้ด้วย ต่อไปก็จะไม่เห็นอีกแล้ว เพราะตลาดกลับมาเป็นของผู้ให้เช่าอีกครั้ง"

นายเศรษฐา ทวีสิน กรรมการผู้จัดการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า บริษัทมีแผนจะพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานให้เช่า ทำเลที่สนใจคือย่านราชดำริ เพลินจิต และร่วมฤดี เพราะเป็นทำเลที่มีศักยภาพสูง และยังมีซัพพลายน้อย ขณะนี้อยู่ระหว่างการดีลที่ดินจำนวน 3 แปลง แต่ยังไม่สามารถเปิดเผยคอนเซ็ปต์และขนาดโครงการได้

"เราศึกษาตลาดมาแล้ว เชื่อว่า 3 ทำเลนี้น่าสนใจ อย่างแรกก็คือซัพพลายมีน้อย สองคือที่ดินแถบนี้เริ่มหายาก และช่วงเวลานี้ผมคิดว่าเหมาะสม ส่วนทำเลอื่นทางบริษัทยังไม่ให้ความสนใจ เพราะการแข่งขันเริ่มรุนแรงแล้ว"

ก่อนหน้านี้ นายอนันต์ อัศวโภคิน ประธานกรรมการและกรรมการผู้จัดการ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ วิเคราะห์ตลาดนี้ว่า อาคารสำนักงานในเขตกลางเมืองเริ่มจะขาดแคลน เพราะมีหลายบริษัทหมดอายุสัญญาเช่า ขณะที่ราคาค่าเช่าได้ขยับขึ้นมาแล้วเช่นกัน ดังนั้น หากใครคิดจะลงทุนทำตลาดนี้ ก็น่าจะไปได้ หากช้ากว่านี้ก็คงสายไป

ประชาชาติธุรกิจ วันที่ 21 มิถุนายน 2547

The Ressidential booming has been occuring since.....now it's about time for the office maarket/development, Really excited !!

expecting to see more nice office buildings coming up then. ;)

Dont have to be tall, beautiful is enough for me...:)

โรงแรม-เซอร์วิสฯ แข่งเดือด

ผู้เชี่ยวชาญด้านอาคารสำนักงานชี้ พื้นที่ว่างกว่า 1.4 ล้านตร.ม. แนะย่านเพลินจิตเริ่มก่อสร้างได้ ระบุอาคารใหม่เกิดยากเหตุติดกฎหมายผังเมือง พร้อมเผยโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์แข่งขันดุเดือด รับการท่องเที่ยว

นายวสันต์ คงจันทร์ รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ เปิดเผยถึงผลการสำรวจอาคารสำนักงานจนถึงเดือนมิถุนายนปี 2547 ในงานสัมมนา "เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ทุก Sector" จัดโดย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ และโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย วานนี้ (24 มิ.ย. 47) ว่า ปัจจุบันมีพื้นที่อาคารสำนักงานว่างทั้งกรุงเทพฯรอบนอกและรอบในรวม 1.4 ล้านตร.ม. จากพื้นที่อาคารสำนัก งาน มีถึงประมาณ 7 ล้านตร.ม. แบ่งเป็นสร้างเพื่อให้เช่า 5 ล้านตร.ม.และสร้างเพื่อขาย 2 ล้านตร.ม. และอยู่ในเขตศูนย์กลางธุรกิจ (ซีบีดี) มีอยู่ประมาณ 3 ล้านตร.ม.

สำหรับอาคารสำนักงานในเขตใจกลางเมืองที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 2,000 ตารางเมตรขึ้นไปมีอยู่ "ทั้งสิ้น 3.44 ล้านตารางเมตร แบ่งเป็นที่ใช้งานอยู่ 2.94 ล้านตารางเมตร ทิ้งร้าง 194,000 ตารางเมตรและอยู่ระหว่าง การก่อสร้าง 300,000 ตารางเมตรในย่านอโศก-สุขุมวิท , พระราม9-รัชดาฯ, เพลินจิต, เพชรบุรีและพระราม 4-คลองเตย

ด้านอัตราว่างของอาคารสำนักงานในเขตใจ กลางเมืองมีทั้งสิ้น 408,160 ตร.ม. โดยทำเลที่มีพื้นที่ ว่างมากที่สุดได้แก่ สีลม 159,360 ตร.ม.,อโศก-สุขุม-วิท 91,800 ตร.ม.และเพลินจิต 74,200 ตร.ม.ตามลำดับ ส่วนทำเลที่คาดว่าจะขาดแคลนในอีก 3 ปีข้างหน้าได้แก่ ทำเลย่านเพลินจิตและพระราม4-คลองเตย เนื่องจากทำเลย่านนี้จะรองรับกับความต้องการของผู้บริโภคได้อีก 2.8 ปีเท่านั้น

ทั้งนี้ อัตราค่าเช่าของอาคารสำนักงานในเขตใจกลางเมืองเฉลี่ยอยู่ที่ 362 บาท/ตร.ม./เดือน ซึ่งทำเลที่คิดค่าเช่าอาคารสูงสุด คืด เพลินจิต 432 บาท/ตร.ม./เดือน ,สีลม 363 บาท/ตร.ม./เดือนและพระราม 9-รัชดา 312 บาท/ตร.ม./เดือน

นายวสันต์ กล่าวถึงภาพรวมของตลาดอาคาร สำนักงานในอนาคตว่า คงต้องอาศัยระยะเวลาพอสมควรกว่าที่ตลาดนี้จะเติบโตอย่างชัดเจนจนต้องเพิ่มซัปพลายในตลาดเพิ่มขึ้น แต่สิ่งที่น่าเป็นห่วงมากในขณะนี้ก็คือ เรื่องผังเมืองรวมฉบับใหม่ที่จะเริ่มใช้ในเดือนกรกฎาคม ปี 2548 มีข้อจำกัดในเรื่อง การเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) และการลดอัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม(OSR) ซึ่งส่งผลกระทบต่อโอกาสในการก่อสร้างอาคารสำนักงานนอกเขตใจกลางเมืองเป็นอย่างมาก ตัวอย่างเช่น ถ้าต้องการพื้นที่อาคาร 100,000 ตร.ม. ปัจจุบันใช้พื้นที่ 6 ไร่ แต่เมื่อใช้กฎหมายผังเมืองใหม่ต้องใช้พื้นที่ถึง 17 ไร่

"ปัจจุบันจะเห็นแนวโน้มการตลาดที่มีการนำตึกเก่ามาปรับปรุงใหม่แล้วเปิดให้เช่า เช่นอาคารมาลีนนท์ทาวเวอร์ เนื่องจากใช้งบลงทุนไม่มาก และแนวโน้มการตลาดต่อจกากนี้ไปอำนาจการต่อรองจะอยู่กับเจ้าของอาคารมากขึ้นโดยเฉพาะอาคารเกรดเอที่ติดกับแนวรถไฟฟ้า รวมทั้งจะมีการแบ่งแยกกลุ่มผู้เช่าชัดเจนยิ่งขึ้น โดยรวมแล้วจะยังมีการชะลอตัวอยู่" นายวสันต์ กล่าว

นายณัฐสิทธิ์ อิทธิถาวร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ดิเวลลอปเม้นท์ ไอคิว กล่าวว่าปัจจุบันประเทศ ไทยมีพื้นที่ศูนย์การค้าอยู่ประมาณ 3.97 ล้านตารางเมตร มีอัตราว่างของพื้นที่อยู่ 5.2% หรือ 2.06 แสนตารางเมตร ซึ่งพื้นที่ว่างดังกล่าวคงยากที่จะให้มีการใช้พื้นที่ได้ทั้งหมด

ปัจจุบันมีพื้นที่ศูนย์การค้ารวมทั้งหมด 3.97 ล้านตร.ม. ซึ่งเป็นพื้นที่ว่าง 200,000 ตร.ม.คิดเป็น 5% โดยแบ่งเป็นพื้นที่ในส่วนของดีพาร์ตเมนต์สโตร์ รวม 1.64 ล้านตร.ม. เป็นพื้นที่ใช้งานอยู่ 1.24 ล้านตร.ม.เหลือพื้นที่ว่างอยู่ 50,812 ตร.ม.คิดเป็น 4% และพื้นที่ในส่วนซูเปอร์สโตร์ 759,149 ตร.ม. ว่าง 17,000 ตร.ม.คิดเป็นพื้นที่ว่าง 2% โดยขณะนี้ผู้นำทางธุรกิจศูนย์การค้าของประเทศไทยมีอยู่เพียง 2 รายคือเซ็นทรัลและเดอะมอลล์ ซึ่งสัดส่วนของศูนย์การค้า ที่เป็นบริษัทคนไทยและคนต่างชาติอยู่ในสัดส่วน 80% และ 20% ตามลำดับ

นายประกิจ ชินอมรพงษ์ อุปนายกสมาคมโรงแรมไทย (ทีเอชเอ) กล่าวว่า ในส่วนของโรงแรมนั้นปัจจุบันมีจำนวนห้องพักทั่วประเทศประมาณ 3.8 แสนห้อง ไม่รวมกับโครงการที่จะก่อสร้างใหม่อีกนับหมื่นห้อง ขณะที่อัตราการเข้าพักเฉลี่ยทั้งปี (โดยรวมทั่งประเทศ) อยู่ที่ 45-50% เท่านั้น ดังนั้นจะมอง ว่าเป็นเรื่องที่น่ากลัวเพราะจะเกิดการโอเวอร์ซัปพลาย ได้ ซึ่งการเกิดใหม่ดังกล่าวนั้น ส่วนใหญ่เป็นการตอบสนองนโยบายรัฐที่สนับสนุนการท่องเที่ยว ดังนั้นจึงอยากให้รัฐบาลมาดูแลเรื่องเหล่านี้ด้วย

"ปัจจุบันโรงแรมกำลังแย่งตลาดเซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ และเชื่อว่าในอนาคตเมื่อพ.ร.บ. โรงแรมออกมาบังคับใช้เซอร์วิสฯดังกล่าวก็จะต้องเลือกว่าจะเป็นโรงแรมหรือเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เหมือนเดิม ดังนั้นก็จะทำให้ห้องพักยิ่งเพิ่มมากขึ้น" นายประกิจ กล่าว


Source : http://www.gotomanager.com/app/details.asp?id=11423&menu=news,dailynews

Better skill sets in demand

CAREERS: As more multinationals arrive, focus is on quality

SRIWIPA SIRIPUNYAWIT

The quality of Thailand's workforce must improve to keep pace with the number of multinational companies choosing to set up regional headquarters in Bangkok.

According to Vincent Swift, managing director at the executive search consultancy The Wright Company, the robust economy in the past few years has stimulated the job market, with companies setting more aggressive hiring plans, especially the successful ones.

He said the job demand curve had steepened, particularly among the higher ranks, adding that this was one the benefits from the influx of multinationals setting up regional headquarters in Bangkok. He credited the attractiveness of Thailand among multinationals to the fact that the economy had recovered and was now performing relatively well compared to its regional competitors. The gradual drift to set up operations here _ abetted by tax incentives _ has become a steady current that looks like a wave that can't be stopped.

Several companies have moved their regional offices from Singapore to Bangkok over the past few years. The same thing has also happened in North Asia where many companies have relocated from Hong Kong to Shanghai.

Cost is a big factor. Hong Kong and Singapore are still overpriced despite some reductions over the last couple of years, justifying the shifting of headquarters for financial reasons. As well, proposed new locations now offer adequate professional resources and facilities.

Basically, he said, most of Hong Kong and Singapore's competitive advantages have gradually been eroded.

``These days, most Asian capital cities have perfectly good communications, quality housing and international schools, improving legal systems, banks of international standards and skilled workforces,'' he said.

In addition, Shanghai and Bangkok are popular because they are linked to vastly larger domestic markets.

On the job front, when a firm relocates to Bangkok, some members of the management opt not to make the move, Mr Swift said, adding that this results in the opening up of senior regional positions, creating demand for Thai executives particularly those with international experience which is in short supply.

``There is a looming shortage which will create a war for top talent. Already our multinational clients are putting more emphasis on talent retention and moving their rising stars up the corporate ladder more quickly,'' Mr Swift said.

From a development point of view, becoming a regional hub is great news for Thailand as it presents the country with a real opportunity to upgrade the quality and expertise of its pool of executive talent though it may take from 15 to 20 years to fill the gap.

``To develop a crop of high-potential 35-year-old executives ready to step into a real management role, you have to look back 15 years just as they are about to invest five years to pursue an undergraduate and post graduate education, and then spend the next 10 years acquiring a full professional skill-set in a blue-chip corporation,'' he explained.

In terms of remuneration, the right candidates should be able to get competitive packages at similar to what is offered in Singapore and Hong Kong. However, the salaries certainly vary according to individual quality and skill.

Today, the Wright Company has five offices in key Asian centres: Bangkok, Hong Kong, Vietnam, Indonesia, and Shanghai. The office in Shanghai was opened this month with a strategy to tap the city's growth as a regional hub.



Source : Bangkokpost : Jul 5, 2004

อาคารสำนักงานรีเทิรน์ แต่ระวัง!อนาคตศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ… ตัวแปรสำคัญ

ธุรกิจอาคารสำนักงานเมื่อเทียบกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ ถือว่ามีการฟื้นตัวค่อนข้างช้า จากผลพวงในช่วงวิกฤตส่งผลให้อาคารสำนักงานบางแห่งมีพื้นที่เหลือเป็นจำนวนมาก รวมถึงมีอาคารสร้างค้างไว้เกิดขึ้นเป็นจำนวนมากด้วยเช่นกัน ด้วยเหตุนี้เองจึงไม่มีผู้ใดกล้าที่จะเข้ามาลงทุนในธุรกิจอาคารสนง.เพราะว่ายังเป็นธุรกิจที่มีความเสี่ยงสูงอยู่ แต่ขณะนี้สถานการณ์กำลังจะเปลี่ยนไป พื้นที่อาคารสำนักงานให้เช่าในตลาดเริ่มเหลือน้อยและความต้องการใช้พื้นที่อาคารสำนักงานมีเพิ่มสูงขึ้นตามการขยายตัวทางเศรษฐกิจของประเทศไทย ขณะเดียวกันจำนวนอาคารใหม่ที่กลับเข้ามาสู่ตลาดยังมีไม่มากและต้องใช้ระยะเวลาก่อสร้างอีก 2-3 ปี จึงจะแล้วเสร็จ





ค่าเช่า-พื้นที่ว่างกระเตื้อง


จากข้อมูลการศึกษาตลาดอาคารสำนักงาน.ของโจนส์ แลง ลาซาลล์ ตลอดปี 2546 ที่ผ่านมา พบว่า มีการเข้าใช้พื้นที่อาคารสำนักงาน.เกรดเอในเขตซีบีดี รวมทั้งสิ้น 54,000 ตร.ม. โดยอาคารสำนักงานในเขตซีบีดีมีพื้นที่รวมทั้งสิ้น 1,200,000 ตร.ม. และในไตรมาสแรกของปีนี้ มีการเข้าใช้พื้นที่เพิ่มอีก 14,957 ตร.ม. จาก 6,313 ตร.ม. เพิ่มขึ้นเป็น 2 เท่า เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยธุรกิจที่เข้าใช้พื้นที่ส่วนใหญ่ ได้แก่ ธุรกิจด้านการเงิน ไอที และธุรกิจประกัน


จากความต้องการดังกล่าวส่งผลให้อัตราว่างของพื้นที่เช่าลดลง โดยสิ้นสุดไตรมาสแรก พบว่าอาคารสำนักงานเกรดเอในเขตซีบีดีมีอัตราการว่างเฉลี่ยลดลงเหลือ 17% หรือประมาณ 100,000 ตร.ม. ซึ่งเป็นอัตราว่างที่ลดต่ำลงมากเมื่อเทียบกับช่วงที่ตลาดเคยมีพื้นที่ว่างมากที่สุดในปี 2542 คือประมาณ 40%


นายรัตน์ พานิชพันธ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า เหตุที่พื้นที่สำนักงานให้เช่าเริ่มขาดแคลน เพราะในช่วง 2-3 ปีนี้ ไม่มีอาคารสำนักงานใหม่ๆ เข้ามาสู่ตลาดเลย อาคารขนาดใหญ่ในย่านซีบีดีที่กลับเข้ามาสู่ตลาดในช่วงนี้จะเป็นคอนโดมิเนียมเสียเป็นส่วนใหญ่ หากมีอาคารสำนักงานเข้ามาสู่ตลาดในช่วงนี้ถือว่าเป็นโอกาสดีเพราะเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสม


แม้ดีมานด์ที่กลับเข้ามาจะยังไม่เทียบเท่ากับช่วงก่อนวิกฤตในปี 2538-3539 แต่ดูจากรูปการณ์แล้วตลาดธุรกิจอาคารสำนักงานก็มีแนวโน้มการปรับตัวที่ดีขึ้น ขณะเดียวกันทางด้านราคาค่าเช่าพื้นที่สำนักงานก็มีการปรับตัวสูงขึ้นด้วยเช่นกัน เป็นธรรมดาเมื่อสินค้าในตลาดมีน้อยหรือขาดแคลนผู้ค้าก็ย่อมจะมีการปรับราคาสูงขึ้น


นายล่องลม บุนนาค ประธานกรรมการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า อัตราค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานมีการปรับตัวสูงขึ้น 9-10% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมามา โดยค่าเช่าอาคารเกรดเอ คิดค่าเช่าอยู่ที่ 450-500 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน แต่ในบางอาคารที่สร้างใหม่และมีสิ่งอำนวยความสะดวกให้กับผู้เช่าอย่างครบครันก็จะคิดอัตราค่าเช่าสูงกว่านี้ เช่นอาคารเซ็นทรัลเวิลด์ ทาวเวอร์ คิดค่าเช่าพื้นที่อยู่ที่ 450-550 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน และมีแนวโน้มที่อัตราค่าเช่าจะมีการปรับขึ้นอีกในอนาคตซึ่งผลตอบแทนตรงนี้เองคือสิ่งที่ผลักดันให้อาคารสนง.กลับเข้ามาสู่ตลาดเช่า โดยข้อมูลของบริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด ค่าเช่าอาคารสำนักงานเกรดเอในปัจจุบันเฉลี่ยอยู่ที่ 477 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน จากเดิมที่เคยลดลงไปต่ำสุด 476 บาทในปี 2542 โดยช่วงก่อนวิกฤตอยู่ระดับ 580 บาท ส่วนเกรดบีราคาเฉลี่ยปัจจุบันอยู่ที่ 346 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน เพิ่มขึ้นจาก 295 บาท จากช่วงเดียวกันกับปีที่ผ่านมา





โครงการใหม่แจ้งเกิดยาก


แต่การกลับเข้ามาของอาคารสำนักงานใหม่ในย่านซีบีดีไม่ใช่เรื่องที่ง่าย เพราะที่ดินหายากและมีราคาสูง ทำให้มีต้นทุนที่สูงตามจึงไม่สามารถแข่งขันกับผู้ประกอบการในตลาดได้ และการที่จะก่อสร้างอาคารขึ้นมาใหม่ต่อใช้เวลาในการก่อสร้างอย่างน้อยถึง 3 ปี หากตลาดยังมีความเสี่ยงอยู่สถาบันการเงินอาจจะไม่ปล่อยสินเชื่อ ทางที่จะเป็นไปได้มากที่สุด คือการนำอาคารที่สร้างค้างไว้ในช่วงวิกฤตกลับมาพัฒนาต่อซึ่งจะใช้เวลาในการก่อสร้างน้อยกว่าการที่จะต้องสร้างใหม่ ทั้งยังมีต้นทุนที่ต่ำกว่าการก่อสร้างใหม่ทั้งอาคาร แต่การฟื้นซากอาคารร้างก็ไม่ใช่เรื่องง่ายหากเป็นการเข้าไปซื้อตึกที่เป็นเอ็นพีแอล เพราะติดข้อจำกัดที่เป็นภาระผูกพันธ์เดิม เช่น ปัญหาการเคลียร์หนี้สินกับเจ้าหนี้เดิม และภาระผูกพันธ์กับลูกค้าที่ได้ขายไปก่อนหน้านี้ เป็นเหตุให้โครงการใหม่กลับเข้ามาสู่ตลาดน้อย นอกเสียจากเจ้าของโครงการเป็นผู้นำกลับมาพัฒนาต่อเสียเอง อย่างเช่น อาคารคิวเฮ้าส์ ลุมพินี ของ บริษัท คิวเฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) นอกจากนั้นแล้ว ยังต้องเป็นทำเลที่มีศักยภาพ และมีตลาดรองรับหรือเป็นศูนย์กลางธุรกิจโดยทำเลที่มีความได้เปรียบคือตามแนวรถไฟฟ้าบีทีเอสและรถไฟฟ้าใต้ดินซึ่งการคิดอัตราค่าเช่าก็จะมีความได้เปรียบกว่าทำเลที่ไม่ได้อยู่ตามแนวรถไฟฟ้า


นางสาวเบ็ญจวรรณ ลือวงศ์ประยูร หัวหน้าฝ่ายวิจัย โจนส์ แลง ลาซาลล์ เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า ในปี 2547 จะมีอาคารสนง.ใหม่เข้ามาสู่ตลาด จำนวน 4 อาคาร ได้แก่ อาคารพรพัฒน์ ทาวเวอร์ ตรงหัวมุมถนนอโศก มีขนาดพื้นที่ใช้สอย 40,000 ตร.มและอาคารซิลลิค เฮ้าส์ บนถนนลีลม อาคาร เซ็นทรัลเวิลด์ ทาวเวอร์ พื้นที่ใช้สอย 80,000 ตร.ม. อาคารมาลีนนท์ ทาวเวอร์ รวมๆ แล้วจะมีพื้นที่อาคารสนง.เข้ามาสู่ตลาดกว่า 100,000 ตร.ม. และจะเพิ่มขึ้นอีกเกือบๆ 100,000 ตร.ม. ในปี 2549 คือ อาคารคิวเฮ้าส์ ลุมพินี มีพื้นที่ใช้สอย 60,000 ตร.ม . อาคารเดอะคอลัมภ์ (อาคารเอ็มดีเอ็กซ์ ทาวเวอร์เก่า) ตรงข้ามศูนย์ประชุมแห่งชาติสิริกิต





ศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะตัวแปรใหญ่พื้นที่อาคารล้น


จากการเกิดขึ้นใหม่ของอาคารสำนักงานนี้เอง เจ้าของอาคารเก่าที่คิดค่าเช่าอยู่ในอัตราสูง จำเป็นต้องปรับตัวทั้งในเรื่องของสิ่งอำนวยความสะดวกและอัตราค่าเช่า เพื่อรักษาผู้เช่าเดิมเอาไว้ การย้ายพื้นที่อาคารสนง.จากอาคารเก่าไปยังอาคารใหม่จะเกิดขึ้นบ้างแต่ไม่มาก เพราะราคาค่าเช่ายังเป็นตัวสำคัญในการตัดสินใจ ผู้เช่ายังยึดติดกับอัตราค่าเช่าเดิม นอกเสียจากผู้เช่าเดิมต้องการขยายพื้นที่สำนักงานแต่อาคารเดิมที่เช่าอยู่ไม่มีพื้นที่ที่จะรองรับได้ อีกทั้งพื้นที่อาคารสำนักงานที่กลับเข้ามาสู่ตลาดไม่ได้มีให้เลือกมากมายเหมือนในช่วงก่อนวิกฤต


ทั้งนี้ "ฐานเศรษฐกิจ" ได้ทำการตรวจสอบไปยังบริษัทที่ปรึกษาที่รับบริหารพื้นที่อาคารสำนักงาน พบว่า ข้อมูลการวิจัยพื้นที่อาคารสำนักงานที่ออกมานั้น มิได้คำนวนเผื่อกรณีที่หน่วยงานราชการที่เช่าพื้นที่อาคารสำนักงานของภาคเอกชนอยู่จะต้องย้ายออกไปหลังจากที่ศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะแล้วเสร็จเพราะไม่มีข้อมูลรายชื่อหน่วยงานและจำนวนพื้นที่


สำหรับ หน่วยงานที่ต้องย้ายไปอยู่ศูนย์ราชการฯ ประกอบด้วย 1.สนง.ศาลปกครอง 2.สนง.คณะกรรมการการเลือกตั้ง 3.สนง.ป้องกันและปราบปรามการทุจริตแห่งชาติ 4. สนง.คณะกรรมการกฤษฎีกา 5. กระทรวงยุติธรรม 6.สนง.ผู้ตรวจราชการแผ่นดินของรัฐสภา 7. สนง.คณะกรรมการสิทธิมนุษยชนแห่งชาติ 8. สนง.การตรวจเงินแผ่นดิน 9.สนง.สภาที่ปรึกษาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ 10. กระทรวงวัฒนธรรม 11. กระทรวงเทคโนโลยีสารสนเทศและการสื่อสาร 12. สนง.สถิติแห่งชาติ 13.กระทรวงพลังงาน 14. กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม 15.กระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา


16. กระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ 17.สำนักงบประมาณ 18.สนง.คณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ 19.สำนักข่าวกรองแห่งชาติ 20.สนง.คณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค 21. กรมที่ดิน 22.กองบังคับการตำรวจท่องเที่ยว 23.กองบัญชาการตำรวจปราบปรามยาเสพติด 24. สำนักตรวจคนเข้าเมือง 25. สนง.นโยบายและแผนการขนส่งและจราจร 26. สนง.อัยการสูงสุด 27.สนง.ศาลยุติธรรมและศาล 4 หน่วยงาน 28. สนง.คณะกรรมการวิจัยแห่งชาติ 29.สถาบันพระปกเกล้า 30.สนง.หลักประกันสุขภาพแห่งชาติ และ 31. สนง.พัฒนาเทคโนโลยีอวกาศฯ มีขนาดในการใช้พื้นที่รวม 618,057 ตร.ม.


ทั้งนี้ผู้ประกอบการด้านอาคารสำนักงานให้เช่า จึงต้องตระหนักกันใไห้ระหว่างจำนวนพื้นที่ต้องย้ายออกมากับความต้องการพื้นที่เข้ามาใหม่ โดยเฉพาะตัวแปรสำคัญคือศูนยีราชการแจ้งวัฒนะก่อสร้างแล้วเสร็จในอนาคตอันใกล้ ตรงจุดนี้จะมีการไหลของหย่วยงานรับที่เช่าพื้นที่อาคารสำนักงานของเอกชนในปัจจุบันต้องย้ายออกไป ส่งผลให้มีพื้นที่เหลือเพิ่มขึ้นในทันที จนอาจจะส่งผลให้เกิดปัญหาโอเว่อร์ซัพพลาย์อีกครั้งในอนาคตหรือไม่



Source : Than Sretthakij : Jul 4, 2004

แสนสิริชี้อสังหาฯครึ่งปีหลังโตสมดุล เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์แข่งดุ-สนง.ขาด

แสนสิริ ชี้แนวโน้มอสังหาฯ ครึ่งปีหลัง ปรับสู่ความต้องการจริงมากขึ้น หลัง 2 ปีที่ผ่านมาตลาดโตผิดปกติ ชี้ตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์สะดุดเหตุภาคใต้ แต่สำนักงานจะเติบโตสูงเพราะขาดตลาด ขณะที่สินค้าอื่นครึ่งปีแรกโตอย่างมีเงื่อนไข

นายวันจักร์ บูรณศิริ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยผลวิจัยตลาดอสังหาฯ ระบุว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีหลัง 2547 จะมีแนวโน้มเติบโตมากกว่าครึ่งปีแรก เนื่องจากตลาดเดินเข้าสู่ความต้องการที่แท้จริง หลังจากช่วง 2 ปีที่ผ่านมาตลาดเติบโตสูง เพราะถูกเร่งการขาย ด้วยปัจจัยทั้งภาครัฐที่เสนอมาตรการสนับสนุน และกลยุทธ์ทางการตลาดของภาคเอกชน

อย่างไรก็ตาม การแข่งขันที่เข้มข้นของผู้ประกอบการ ทำให้การตัดสินใจซื้อชะลอตัวลงด้วยทางเลือกที่มีมากขึ้น ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้น มีผลกระทบต่อกำลังซื้อในกลุ่มบ้านระดับกลางและล่าง ขณะที่ปัญหาชายแดนภาคใต้ กระทบโดยตรงต่อตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในกลุ่มชาวต่างชาติ ที่ชะลอแผนลงทุน และระยะเวลาในการพักอาศัยในประเทศ

ดังนั้น จะทำให้ภาพรวมการแข่งขันตลาดอสังหาฯ ช่วงครึ่งปีกหลังรุนแรงต่อเนื่อง และยังคงให้ความสำคัญกับกลยุทธ์ราคาในการทำตลาดโดยเฉพาะตลาดระดับล่าง แม้ว่าต้นทุนวัตถุดิบจะปรับตัวสูงขึ้น แต่เชื่อว่าราคาบ้านจะยังไม่ถูกปรับขึ้นตามด้วยกลไกการแข่งขัน

สำหรับตลาดที่มีโอกาสการขยายตัวสูง ได้แก่ อาคารสำนักงานซึ่งปัจจุบันมีอัตราพื้นที่ว่าง 17% ต่ำสุดในสถิติหลังช่วงวิกฤติเศรษฐกิจ ที่เคยมีสูงถึง 37% คาดว่า 2-3 ปีข้างหน้า พื้นที่อาคารสำนักงานจะขาดแคลนหากเศรษฐกิจปรับตัวดีขึ้นมีการลงทุนมากขึ้น

นอกจากนี้ การพัฒนาโครงการตามแนวระบบขนส่งมวลชนใหม่อย่างรถไฟฟ้าใต้ดิน ศักยภาพของทำเลส่งผลให้ราคามีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นด้วยเช่นกัน หรืออย่างเขตซีบีดีช่วงที่ผ่านมา ในเซ็กเมนท์คอนโดราคาที่ดินปรับขึ้น 20-30% สำหรับภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยครึ่งปีแรก เป็นการเติบโตอย่างมีเงื่อนไข เนื่องจากแรงหนุนต่างๆ อ่อนกำลังลง การปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ย ปัญหาความไม่สงบในภาคใต้ กระทบต่อกำลังซื้อ นับจากสิ้นสุดมาตการกระตุ้นธุรกิจอสังหาฯ จากภาครัฐ

ตลาดบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์เติบโตในอัตราส่วนที่ลดลง 24% จากยอดขายเฉลี่ยต่อเดือน 4.1 ยูนิต ในช่วงครึ่งปีหลัง 2546 เปรียบเทียบครึ่งปีแรก 2547 เหลือเพียง 3.7 ยูนิตต่อเดือน โดยพื้นที่ทิศเหนือลดลงมากที่สุด 31% เนื่องจากปริมาณบ้านเปิดขายทั้งเก่าและใหม่ในย่านนี้มีมากกว่าทำเลอื่น ทางด้านส่วนแบ่งตลาดบ้านเดี่ยวตามระดับราคา 1-5 ล้านบาท ครองส่วนแบ่งสูงสุด 63%

ส่วนคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่ครึ่งปีแรกชะลอตัวลง จาก 33 โครงการ รวม 6,340 ยูนิต ขายได้แล้ว 2,479 ยูนิต หรือ 39% ลดลงจากครึ่งปีหลัง 2546 กว่า 18% โดยอัตราเดิมของยอดขายอยู่ที่ 57% การเติบโตในครึ่งปีหลังอยู่ที่ทำเล และระดับราคา


Source : Bangkok Business news: Jul 7, 2004

Luxury homes in demand


The large supply of luxury homes in Bangkok's central areas is not |a sign of over-saturation, because demand for these homes remains strong, according to Jones Lang LaSalle, a property-consulting firm.

The study found that 390 houses are sold per month on average. More than 2,500 new luxury detached family homes are expected to be on the market by the end of May next year, according to Jones Lang's findings. This includes about 1,800 units in new phases of existing projects and more than 700 units in new projects.

"Based on new home construction, a temporary oversupply appears imminent. However, the severity of the oversupply will depend mainly on how developers react to it," said Longlom Bunnag, chairman of the consulting firm.

The firm's latest study looked at luxury housing projects that sell 70 per cent of their detached family homes for at least Bt7 million.

According to Jones Lang's study, there were more than 5,200 luxury, detached homes for sale in some 70 projects around the Bangkok metropolitan area at the end of May. The five largest players in this market are Quality House, Land & Houses, Sansiri, Noble Development and Property Perfect.

Before this year, 61 per cent of the homes in projects started before 2004 were sold. Now those same projects have sold 76 per cent of the houses.

"Overall, the market has performed quite well. Demand has been strong in response to Thailand's strong economic fundamentals and low interest rates, which now enable buyers with a household income of only Bt110,000 [per month] to afford a Bt7-million house. And very importantly, demand is from end-users and there have been very few speculators in this segment of the market," said Longlom.

"Despite the fact that almost 40 per cent of luxury detached homes remain unsold, the majority of unsold houses were in newly launched projects that would take more time for the market to absorb."

Source : THE NATION : Jul 21, 2004

High-end market set to level off


Kanana Katharangsiporn

Despite strong growth in supply, the luxury detached housing market will soon level out in response to the country's economic fundamentals, according to Longlom Bunnag, chairman of the property consultancy Jones Lang LaSalle.

He said the number of luxury homes unsold as of June 2004 was 2,026 units, while new supply _ now growing at a slower pace _ would stand at around 2,600 units with nine new projects set to hit the market within the next 12 months.

A rate of 5,000 to 6,000 new units each year would result in a balance of supply and demand under present economic conditions, said Mr Longlom.

According to the company's own study, as of May 2004, there were 68 single-detached luxury housing projects with 5,235 units for sale with prices over seven million baht in Greater Bangkok.

Of the total, he said, about 61% or 2,026 units would likely be sold by the end of the year.

With average selling prices of about 12 million baht per unit, Mr Longlom estimated that the total value of luxury homes by Dec 31 would be around 60 billion baht.

He said the major players in the high-end housing market were listed developers, representing about 30% of the total projects.

Mr Longlom said the three frontrunners were: Quality Houses Plc, with nine projects; Land & Houses Plc, with seven; and Sansiri Plc with six. The most popular location was the city's west end, with 23 active projects and 1,516 units.

Consumers buying high-end housing had salaries of more than 110,000 baht per month, which enabled them to afford the typical mortgage payment of 38,000 baht a month. Affluent buyers also preferred tailored-made houses, so new developers seeking to break into the market would have to work harder to meet their needs, he suggested.

He added that many developers had been using ``gimmicky'' housing concepts such as artificial lakes or beaches to draw homebuyers.



Source : Bangkokpost : Jul 21, 2004

many good news for property sector. anyone has pics for Government Center in Chang Wattana?

many good news for property sector. anyone has pics for Government Center in Chang Wattana?


I only have the new Supreme Court Building, other 59 buildings still cant find lah.

Outlook upbeat

Buoyant economy is pushing down vacancies fast, but conditions still don't justify starting new buildings from scratch

NINA SUEBSUKCHAROEN

The Thai office market continued to improve in the first half of this year with vacancy rates dropping to 16.9% from 26.7% in 2003 as a result of steady business expansion within the buoyant Thai economy, according to Ian Riches, the managing director of Brooke Real Estate.

Total office supply is 7.3 million square metres with the amount taken up having risen to six million square metres from 5.6 million a year earlier.

Brooke estimates that the net take-up this year could reach 250,000 to 300,000 square metres, assuming both the Thai and world economies do not suffer from any adverse events. The company forecasts that overall occupancies will reach 87% in 2006 if take-up continues at the average annual pace of around 300,000 square metres over the past three years.

This has stimulated new development with 374,000 square metres of space being added to the central business district from 2004 through 2006. Of this amount, 191,000 sq m will come onstream this year, 34,000 sq m next year and 149,000 sq m in 2006, research by the real estate agency shows.

``It is still quite difficult to justify a new greenfield development because office rents do not support it,'' Mr Riches said.

Brooke has calculated that the cost of replacing grade A office building stands at 73,200 baht per square metre of net floor area (see chart). If someone were to take the risk of building a brand new office building he would be looking for a return of 9% and this would work out at 690 to 700 baht per square metre per month in rental return compared to around 500 baht obtainable for grade A office space today.

``You have got to be a very brave developer because there is still a significant gap between where rents are today and where they have got to get to,'' Mr Riches said.

This has resulted in developers opting to complete unfinished buildings _ prime examples are Central World Tower, Q House on Sathon Road and Pornpat Centre _ because the historic cost of providing that space is significantly less than 73,200 baht per sq m.

``The overall picture showing a tightening of the office market supply, an expanding economy, and a situation where rents do not support new construction, indicates that there will be a period of gradual rental growth,'' Mr Riches said.

The office market in Bangkok has advanced dramatically in terms of specifications and quality over the last 15 years, he observed. ``If you look at the last generation of office buildings, some of them are behind today's standard, particularly in terms of mechanical and electrical systems, lifts and air-conditioning.''

As there are physical limitations to altering an older office building _ for example, installing a new lift shaft would involve cutting through concrete slabs at every level _ the office market will increasingly turn into a two-tier one similar to the residential condo market, Mr Riches said.

``You will see the better-specified buildings attracting higher rents and higher occupancies.''

This is a good time to invest in an office condominium but one would have to look at the same sort of issues as one would face when purchasing a residential condominium. The most obvious are location, quality of management, whether there is a sunk-in fund and any major repairs that need to be undertaken, he said.

However, unlike the residential condominium sector, there are not a lot of similar office developments in Bangkok, the main reason being that retail investors understand the residential sector better, Mr Riches said.

``It's because they live in it and you probably need a slightly more sophisticated retail investment market to invest in an office condominium.''

In an office condominium, management controls are very important and there are a lot of older office condos with low occupancy rates where unit owners have not paid service charges, leading to dire problems.

``So I think from that point of view it has been less attractive for your average retail investor as they understand residential, but it's more difficult to determine what makes a good office building and how it works,'' he said.

Source : Bankokpost : Jul 26, 2004

High-end supply to meet demand


KANANA KATHARANGSIPORN



High-end condominium supply in central Bangkok is now forecast to meet rising demand in the next five months as new supply may be restricted by the construction and zoning laws and stricter project financing approvals, says Kitti Tungsriwong, senior vice-president for finance of Raimon Land Plc.

He said average take-up rates of new condominium units in the inner city bounced back in the second quarter after sluggish sales during the first.

``Homebuyer confidence increased after it weakened in the first quarter in an after-effect of the termination of the government's tax incentives in late 2003,'' he said.

According to the company's research, the cumulative take-up rate for new condominium supply in central Bangkok was 74.8%, representing a solid improvement, while the take-up rate from March to May 2004 dropped to around 70%.

Mr Kitti said the take-up was quite impressive when measured against the surge in cumulative condominium stock, rising from 1,140 units in June 2003 to 2,633 units in June 2004.

The company is now in talks to acquire 10 rai in the central business district for the development of a residential project worth six billion baht next year. The project would be developed under a joint venture with a foreign investor but he declined to give more details.

Mr Kitti added that the company had two new residential projects planned for development in Phuket.

Construction will start in October for the 440-million-baht Katamanda Gardens condominium project which will have 33 units priced between five and 15 million baht. It is scheduled to be completed by the end of 2005.

The other project, Kata Heights, a low-rise residential condo, will cost 800 million baht. Construction will begin in mid-2005 and be completed in late 2006.

Mr Kitti said the company posted a net profit of about 198 million baht in the second quarter of 2004 on revenue of 285 million baht. It is expected to realise revenue of three billion baht by the end of the year.

Source : Bangkokpost : Aug 9, 2004

Big opportunities in distribution centres


NINA SUBSUKCHAROEN

Thailand's industrial estate developers are in an upbeat mood after mid-year results showed industrial land sales have risen 61% year-on-year.

It is likely that this will turn out to be their best year since 1996, according to James Pitchon, executive director of CB Richard Ellis.

The agency estimated that a total of 1,237 rai, or 494 acres, were sold at industrial parks and estates in the first half of this year compared with 754 rai in the same period last year.

``That's a great number. Most of the activity is taking place in Board of Investment Zone 2 and we are seeing demand coming from a range of industries,'' he said.

The biggest investors were from the automotive and consumer products sectors due to expansion of existing plants and new investment flowing in.

BoI Zone 1 encompasses Bangkok and the neighbouring provinces of Samut Prakan, Samut Sakhon, Pathum Thani, Nonthaburi and Nakhon Pathom. Provinces in Zone 2 are Samut Songkhram, Ratchaburi, Kanchanaburi, Suphan Buri, Ang Thong, Ayutthaya, Saraburi, Nakhon Nayok, Chachoengsao, Chon Buri and Rayong. However, some of Rayong's industrial estates fall into Zone 3 and are eligible for extra investment privileges.

Most of the investment is flowing into areas close to Bangkok with top destinations being Ayutthaya, Chachoengsao and Chon Buri. While many seek to be as close to the capital as possible to reduce shipping costs, BoI privileges and the proximity to labour and management skills such as engineers, accountants and designers also play a role in such decisions.

``This is very positive for Thailand as over the last few years China has had a monopoly in the headlines about foreign direct investment in manufacturing plants,'' he said.

``But Thailand is recovering and we see this as being a choice by some companies to not put all their eggs in one basket. So they will have a manufacturing plant in China, but they are also choosing Thailand as their Southeast Asian production base,'' he said, pointing to Nike which has factories in China, Indonesia, Vietnam and Thailand.

While the outlook for this low-profile segment of the property market is rosy this year, Thailand needs to remain competitive on all fronts, including the provision of investment privileges, labour quality and the ease of setting up a manufacturing plant, he warned.

One of the country's advantages is the introduction of ``free'' zones in industrial estates and parks which have proved to be a popular addition. A free zone is basically a more sophisticated version of the export processing zone but regulations are less rigid, allowing firms more flexibility in balancing production for the domestic and export markets.

To date, prices for land in industrial estates and parks have remained stable, but CB Richard Ellis warns that they may climb along with the cost of building infrastructure. However, it is important that the price of land remain competitive, he said.

Growth is also being seen in ready-built factories, with the main player in this field being Ticon Industrial Connection, which is listed on the Stock Exchange of Thailand and trades under the symbol TICON. It now has 121 factories leased out and another 53 under construction, of which 12 already have leasing deals signed.

Another change will be heralded by the opening of the new Suvarnabhumi Airport scheduled for September 2005 which will increase demand for logistics and distribution premises in eastern Bangkok.

``There is a severe shortage of modern distribution centres,'' Mr Pitchon said, adding that the specifications for such a centre are quite demanding. They include a floor load capability of up to five tonnes per square metre, high ceilings that can accommodate racking, loading docks and dust-free floor finishes.

``We think this would be an interesting area for developers, one of the few areas of the property market where there is high demand and low supply.''

The increased demand is due to greater sophistication in Thailand's distribution needs, with the whole supply chain having to become much more efficient.

Customers want to eliminate unnecessary costs and efficiency in distribution and logistics is seen as one major area where costs can be reduced, he said. This means Thailand needs much higher quality distribution centres and more modern warehouses.

CB Richard Ellis is very positive about the outlook of the industrial property market in Thailand and sees demand focused on a limited number of locations with a strong focus on quality.

However, only those developers with industrial estates and parks in the most popular locations providing high-standard infrastructure, facilities and additional services will benefit from this growth, as will developers of high quality distribution centres in the most popular locations.

Source : Bangkokpost : Aug 30, 2004

Growth robust but demand changing

Small families, energy costs spur condo sales

NINA SUEBSUKCHAROEN

The property market is expected to register healthy growth of 20-30% this year, but there is a shift in demand with more people seeking condominiums in good locations rather than single houses, says Supalai Plc president Prateep Tangmatitham.

Property sales in Bangkok and its neighbouring provinces will likely top 60,000 units this year, up 50% from around 40,000 units last year, he said.

A large number of people now prefer buying condominium units in good central Bangkok locations because of factors including higher oil prices that raise their transport costs, the fact that family units are getting smaller, and the difficulty of finding reliable maids, Mr Prateep said.

Prices of condo units should rise higher next year by at least 10%, he said. This projection comes in the face of already very high prices with developers charging anything from 50,000 to 100,000 baht a square metre depending on location.

According to Mr Prateep, the cost of developing property can be divided into two parts: land and construction. The latter can again be divided into two parts: labour and construction material costs. While wages rise annually, this is not substantial with the main difference being the cost of building materials and transport, which go up with higher oil prices.

Even though prices of condominiums are 20-50% higher than during the economic crisis, depending on location, buyers are benefiting from better quality materials and better finishing, Mr Prateep said.

Those who booked condo units in the first half of this year would benefit from the rising prices if they bought it at around 50,000 baht a square metre. However, realising a profit from units purchased at 80,000 baht a square metre would be difficult, he said.

Despite this rosy outlook, Mr Prateep warns that a bubble looms two years from now. However, prices are unlikely to crash because they are still quite low compared to other major Asian cities. Prices in Hong Kong and Singapore are seven to eight times higher than in Thailand while te difference in Shanghai and Beijing is four to five times, despite the fact that the norm in Shanghai is a 70-year leasehold and not freehold as is common in Thailand.

``I don't think there will be a crash again because people have learned a lesson from the past and everyone will try to avoid a crash,'' said Mr Prateep. ``There will be a cycle, there will be a recession from time to time, but I don't expect a crash.''

Property developers such as Supalai do not need the government's help and only hope that officials do not create new problems and obstructions as a result of policy decisions. ``Well, if government offices try to do everything fast, that's good enough. Everything flows as it should, that's the best we can ask,'' he said.

Mr Prateep's advice to homebuyers is to first define their needs. Do they want to buy a place to live in or use as an office because even though operating a business from a residential condominium is prohibited, a lot of people do so.

The next point is how big the unit should be, the preferred location and budget available. After that one should work out one's interests. If they tend toward sports, see if the building has good facilities that meet those requirements.

Most important is to determine whether the developer is professional by assessing the firm's previous developments, bearing in mind that the number of local companies with a strong background is actually quite small.

Supalai is gearing up to launch another big condominium development on the east bank of the Chao Phraya River in the Charoen Krung area. Supalai Casa Riva will consist of four towers on 14 rai of land, two 27 storeys high and the other two 30 stories. As the site is on a bend in the river, unit owners are assured of great views, with all the bridges crossing over to the Thon Buri side visible from the higher floors.

As Supalai was able to acquire the land at a relatively low price of around 70,000 baht a square wah, it is able to price the units at 50,000 to 60,000 baht a square metre, but the quality will be equivalent to those developments charging 70,000 to 80,000 baht, the company says. Preliminary sales will start in October with the grand opening due in November.

Supalai is also planning a single detached housing project on the east side of Phuket, where it has acquired a 60-rai plot. Each house, to be priced at 18 million to 20 million baht, will have four bedrooms and a private swimming pool with interior decoration, air-conditioning, water heaters and landscaping also part of the package.

Mr Prateep, who is an architect, said the service life of a building is around 100 years to go by timber buildings of years gone by. Reinforced concrete, a far sturdier material, should last just as long.

While the structure might last a long time, whether the finishing will do so depends on the quality. Paint only lasts five to 10 years while heavy-duty ceramic tiles could last up to a hundred years depending on use. Mr Prateep aptly compared a building to a car: the bodies of some old cars are still around in museums but engines have to be changed every 10 years or so depending on use.



Source : Bangkokpost : Aug 30, 2004

four new towers on the river!!!!!!!!!!!!!!!!!! so cool, but wish they will complete all those vacant buildings in the same time

four new towers on the river!!!!!!!!!!!!!!!!!! so cool, but wish they will complete all those vacant buildings in the same time


same time?...expectation too high to be true...:D

PREFERRED LOCATIONS OF MOST EXPATRIATES

These are the main areas that are most popular among expatriate tenants

SUKHUMVIT
--------------------------------------------------------------------------------

Sukhumvit Road between Sois 1-63 and 2-40 remains the most popular expatriate residential area. It has reasonably good access to the Central Business District.

There are plenty of expatriate-orientated shopping centres, nursery schools, one main international school ‘The New International School’ (N.I.S.T.), Sukhumvit Soi 15 and many restaurants.

Most of the accommodation is in multi-storey apartments (single ownership) and condominiums (multi ownership buildings).

There is a limited supply of single homes (detached houses with gardens); many of these houses are old and have poorly finished kitchens and unmanicured gardens.

Modern single homes with their own swimming pools are almost impossible to find in the Sukhumvit area.

There are a limited number of townhouse developments situated in secure compounds with facilities such as swimming pools.

The best accommodation is in modern apartment buildings or well-managed condominium (multi ownership) developments.

There is a wide choice of good quality apartment and condominium developments, a limited number of townhouses with swimming pools and almost no good quality single homes.

CENTRAL/LUMPINI
--------------------------------------------------------------------------------

This is the closest residential area to the Central Business District; its northern boundary is Klong Saeng Sab and Rama IV to the south, The Royal Bangkok Sports Club to the west and the Expressway to the east.

The area contains two of the best hotels in Bangkok, The Regent and Grand Hyatt Erawan. There is also a large number of shopping centres including Central Chidlom Department Store, Sogo and the World Trade Center.

There is only a limited number of modern apartment buildings and condominiums.

Unit sizes tend to be smaller and more expensive than the Sukhumvit area.

There are almost no quality single homes and townhouse developments with facilities.

SATHORN/SILOM
--------------------------------------------------------------------------------

The Sathorn / Silom area is growing in popularity as more office buildings are located on Sathorn Road. The bulk of the residential accommodation is situated in the Sois to the east of Sathorn Road.

The main shopping facilities are located on Silom Road.

The main choice of accommodation is limited to multi-storey apartment and condominium developments; however, there is only a limited selection.

There are very few quality single homes, and these are very difficult to find. There are only a few townhouse developments with facilities.

RIVERSIDE
--------------------------------------------------------------------------------

There are only a few apartments and condos along the Chaopraya River bank on the Bangkok side. The Thonburi side of the river is less attractive because of the limited number of bridges linked with the Central Business Distric.

EAST BANGKOK
--------------------------------------------------------------------------------

The major suburban expatriate location is in East Bangkok on Sri Nakarin Road and the Bangna Trad Highway. Bangkok Patana School, the main British based education system school, is situated on Sukhumvit Soi 105, close to the Bangna Trad Highway and Sri Nakarin Road; therefore, some parents want to live close to the school.

There is a limited number of housing estates that are popular among expatriates where single homes with communal facilities such as a club house and swimming pool are available. The most popular housing estates are Lakeside I and II, Moo Baan Laddawan and Ek Pailin. There are also several new expatriate standard apartment and condominium developments, the best of which is ‘Garden Towers’ an apartment building on Bangna KM. 6.5.

NORTH BANGKOK
--------------------------------------------------------------------------------

There is a small area surrounding the International School of Bangkok (I.S.B.) in North Bangkok. This is popular among expatriates, particularly Americans who want their children to be close to the school.

The most popular development is Nichada Thani, a secure housing estate sharing their location with the I.S.B.

There are single homes with and without pools, condominium buildings and townhouses all in the same development.

The single homes achieve the most expensive rentals in Bangkok. In Nichada Thani, there is also a club within the compound with a wide range of sports facilities.

Just outside the Nichada compound is a grade A apartment building ‘Mansions in the Park’ and a townhouse development with facilities ‘Samakee Place’.

Expatriates choose to live in these developments and not in other housing developments in the area which are predominantly occupied by wealthy Thais.

Shopping and entertainment facilities are far more limited than in the Central and Sukhumvit areas however, some expatriates prefer to live in this area because of the proximity to the school and cleaner air.

Commuting to the Central Business District can be time consuming. For example, leaving at 7.30 a.m. could take more than one hour to drive to the Central Business Districts.

Yes, my very top favorite :tongue4: BKK residential locations (buying or renting) are:

1. CENTRAL/LUMPINI bordered by Rama IV (southern) and Klong Saeng sab (northern), Rajadamri Road (western) and Din-Daeng Expressway (eastern).

2. SILOM AREA (between Silom and Sathorn and Rama IV and Klong Nonsi).

3. SUKHUMVIT 1-39 (Soi Phrompong)/2-24 (Soi Emporium) but close to main SUKHUMVIT ROAD (not too deep like President Park--although they are cool buildings)

For office locations, I like Sathorn Road, Wireless Road, bits of Silom, Abdulrahim/U ChuLiang (RamaIV) and a few other spots:) as my top favorites :colgate:

The subway and skytrain are opening up other treasured spots close to stations......remember expats frequently dont have cars (by choice or circumstance---not because they cant afford it) so "car-free" convenience is a VERY important feature. :bowtie:

True, for an expat', it is a luxe to just walk to the office... Thta is why neraly all good serviced apartments are just opposite to office building or within 5 min walking. Between paying 30,000 - 50,000 baht / month for my car or paying the same amount to be able to live near BTS, i choose the nice apartment. At least i do not have to pay high price for petrol, i do not have to wait 1h to drive 10 km and i do not have to stop only in the shop that have the car park... Wish more people one day, will stop using the car. It is no more a social status to have a car, unless you sleep inside your Mercedes Benz.

i totally agree with you, Speed, and i like your great summary, Chad. For myself, i choose Central Lumpini 'cause Sukumvit is too busy and Sathorn too boring at night.

Zimoune, I also hope people stop using cars so much in Bangkok..maybe the government should tax cars much more heavily (progressively higher on engine size or luxury models) and use the extra income (plus other tax monies) to really super speed up extensions of the subway, skytrain and bus/tram systems :) criss-crossing subway all over the city (like in Paris) would be FANTASTIC :pepper: :banana: :carrot: :cucumber:

I agree to increase tax for sizable engine car but the government must extend the transportation from the suburb to the city :)

yes absolutely!!! :laugh: First build a subway system (like a wheel with spokes or crisscrossing like in Paris--see below) connecting all major suburbs and districts. THEN substantially increase taxes on cars and other vehicles (and even ban cars from certain super core central areas during business hours etc.) This would make the city so pleasant and cool :righton:

http://img.photobucket.com/albums/v417/speedracer7/Other/parismetro.gif

:eek2: so many subway lines in Paris,I think Bangkok should has the same in the future.

YES!! The government should already be digging (or having its consession holder company digging) the next tunnels for the next subway lines!! Instead of wasting time and money foolishly trying to buy a minority share in a football team or other silly last minute ideas :tongue: :dizzy:

well, Paris planned to open its subway in 1865 and open the first line in July 1900, two years after the first works. In Paris, at any place you are, you can find a subway station within 5 min. walking, and that is why people use it, from managers to factory workers...

I think the most impressive is the RER lines which are similar to "Bullet Train" concept in Bangkok. It developed small residential town in Paris suburbs... And because of high parking fees (even in London you have to pay to enter the city!) and good coverage inside Paris, people use RER and link with subway..

Construction of the 1st line Subway in Paris... in Oct 1898!

http://www.histoire-en-ligne.com/IMG/jpg/metro04.jpg

yes Paris has a big head start!!! It (the subway system) is a bit old and feels alittle scary in some parts (like the "Pirates of the Caribbean" or "Haunted Mansion" ride at DisneyLand :eek: but its serves its purpose very well!! I could get around everywhere with that system (no need for cars or even taxis!!) They have some cool wall maps where u just touch your destination and it lights up showing your recommended lines and connections!!! Very user friendly and no need to know French (I wish they would do that in Tokyo--their systems are so confusing to me).

We need to catch up quick in the subway system :horse:

สนง.ย่านสีลมค่าเช่าเพิ่มเฉลี่ย 17% รถไฟฟ้าดันที่ดิน-สนง.ราคาพุ่ง 31%

"มหาทุนพลาซ่า"แชมป์ปรับเพิ่มสูงสุด "ห้าแยกลาดพร้าว" ส้มหล่น รถไฟใต้ดินดันราคาที่ดินเพิ่ม 11%

นักประเมินชี้ภาพรวมราคาอสังหาฯ ปี 2546-47 ที่ดิน-ค่าเช่าสำนักงานปรับตัวเพิ่มสูงสุด 31% ตามระบบคมนาคมใหม่รถไฟฟ้า-รถไฟใต้ดิน ระบุสำนักงานทำเลสีลมราคาเพิ่มเฉลี่ยสูงสุด 17.16% อาคาร "มหาทุนพลาซ่า" แชมป์ปรับเพิ่มค่าเช่าสูงสุด 31.03% ทำเล "ห้าแยกลาดพร้าว" สุดฮอตราคาพุ่ง 11% ตามด้วยรัชดาภิเษก-สุทธิสาร 10% ขณะที่ "สุขุมวิท-อ่อนนุช เสียแชมป์ หลังจากในรอบ 6 ปี เคยปรับราคาเพิ่มสูงสุดถึง 47%"

นายวสันต์ คงจันทร์ รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด กรรมการบริหาร โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย และกรรมการบริหาร มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินไทย นำเสนอผลสำรวจการเปลี่ยนแปลงของราคาค่าเช่าสำนักงาน และราคาที่ดินในกรุงเทพฯ ซึ่งเป็นผลต่อเนื่องจากการเปิดให้บริการของระบบขนส่งมวลชนใหม่ รถไฟฟ้าบีทีเอส และรถไฟฟ้าใต้ดิน ระบุว่า การเปิดบริการของระบบขนส่งใหม่ทั้ง 2 เส้นทาง ทำให้ราคาค่าเช่าสำนักงานและราคาที่ดินที่มีการเปลี่ยนแปลงในช่วงระหว่างปี 2546-47 โดยมีเกณฑ์การปรับตัวเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยกว่า 17%

โดยในส่วนของราคาค่าเช่าสำนักงาน ทำเลที่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดคือ ย่านสีลม โดยเพิ่มจากราคาเฉลี่ย 338 บาท/ตร.ม./เดือน เป็น 396 บาท/ตร.ม./เดือน หรือเพิ่มขึ้น 17.16% แต่หากมองที่ราคาเช่าอาคารที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นสูงสุด ได้แก่ อาคารมหาทุน พลาซ่า ย่านเพลินจิต ซึ่งเพิ่มจาก 290 บาท/ตร.ม./เดือน เป็น 380 บาท/ตร.ม./เดือน หรือเพิ่มขึ้น 31.03% อันดับสอง คือ อาคารสีลม คอมเพล็กซ์ เพิ่มจาก 400 บาท/ตร.ม./เดือน เป็น 500 บาท/ตร.ม./เดือน หรือเพิ่มขึ้น 25% และอันดับสาม อาคารเอสเอสพี ทาวเวอร์ 3 ถนนสีลม เพิ่มจาก 300 เป็น 370 บาท/ตร.ม./เดือน หรือเพิ่มขึ้น 23.33%

ส่วนราคาที่ดินในช่วงปี 2546-47 มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นตามแนวรถไฟฟ้าสูงสุดที่ 11% คือ ทำเลห้าแยกลาดพร้าว เพิ่มจาก 1.35 แสนบาท เป็น 1.5 แสนบาทต่อตร.ว. รองลงมา คือ ทำเลรัชดาภิเษก-สุทธิสาร เพิ่มขึ้น 10% จาก 2.1 แสนบาท เป็น 2.3 แสนบาท/ตร.ว. อันดับสาม ทำเลสุขุมวิท-อ่อนนุช ปรับเพิ่มขึ้น 8% จาก 1.3 แสนบาท เป็น 1.4 แสนบาท/ตร.ว.

การเปลี่ยนแปลงราคาดังกล่าว เป็นผลต่อเนื่องโดยตรงจากแนวระบบรถไฟฟ้า เนื่องจากการเปลี่ยนแปลงราคาในรอบปี 2546-47 แตกต่างจากช่วงการเปลี่ยนแปลงราคาเมื่อ 6 ปีก่อน ในช่วงปี 2541-47 ซึ่งทำเลสุขุมวิท-อ่อนนุช ราคาปรับเพิ่มสูงสุด 47% จาก 9.5 หมื่นบาท เป็น 1.4 แสนบาท/ตร.ว. ส่วนแชมป์ทำเลที่มีการปรับราคาเพิ่มสูงสุดในปีนี้ คือ ห้าแยกลาดพร้าว เมื่อ 6 ปีก่อน เป็นทำเลที่ราคาปรับเพิ่มในอันดับ 2 ด้วยยอด 36% จาก 1.1 แสนบาท/1.5 แสนบาท/ตร.ว.

นอกจากผลกระทบต่อราคาแล้ว ตามแนวรถไฟฟ้ามหานคร แนวถนนพระราม 4-บ่อนไก่ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นอาคารพาณิชย์ คาดว่าจะมีการปรับรูปแบบ โดยเฉพาะทำเลพื้นที่รอบจุฬาฯ ซึ่งปัจจุบันไม่มีการต่อสัญญาผู้เช่าเตรียมนำพื้นที่ไปพัฒนาโครงการใหญ่ และโครงการค้าง "จุฬาไฮเทค สแควร์" อาจกลับมาพัฒนาต่อ

Source : Bangkok Business News : Sep 6, 2004

RESIDENTIAL PROPERTY MARKET : Annual demand to run 40,000-80,000 units


Supply of 50,000 skewed to high-end

Housing demand in each of the next three years would likely be at least 40,000 units and could reach 53,000-80,000 units if the economy grows steadily at 5-6 per cent per year, Kasikorn Research Centre Co said recently.

By analysing demand trends in the housing market, the research house has developed guidelines to control supply that could pre-empt a real estate crisis and help safeguard the economy.

The guidelines for housing levels from 2003-2007, categorised according to household income, were based on a compilation of housing statistics and other socioeconomic data relating to the size of the population and households.

The statistics showed that demand for residential units in greater Bangkok now accounts for almost 70 per cent of the national housing market. The other major findings can be summarised as follows:

lIf the annual supply of residential housing, including rental property, is consistent with the increase in the number of households, it will reflect real demand and is unlikely to create a problem of non-performing assets.

Statistics showed that in the period 1994-2002 growth in the housing supply exceeded growth in the number of households by over 260,000 units.

lThe predictions for 2003-2007 housing demand are based on two assumptions – that housing start-ups each year should be proportionate to household formation, with average growth of about 2.5 per cent per year.

Household income is also crucial to house buying. At most 80,000 new houses per year would best match growth in the number of households and household income.

lAnnual housing demand from 2003-2007 would likely be at least 40,000 units. The purchasing power base would come from middle- to high-income households with at least Bt20,000 income per month, which accounts for 43 per cent of all households in Bangkok and its suburbs.

If the economy grows steadily at 5-6 per cent a year, lower-middle income earners of B15,000-Bt19,999 per month and low-income earners of Bt8,000-Bt14,999 per month might become viable for the market. Under such circumstances, annual demand would rise to 53,000-80,000 units.

lAn analysis on the impact from risk factors that may influence the decision to buy or build a home in coming phases shows what effect rising prices of consumer goods, more expensive housing and higher interest rates will have.

These findings show that if consumer goods prices rise by 3 per cent, purchasing power for housing may diminish by 2-3 per cent.

Meanwhile, residential prices rising by 10 per cent may diminish purchasing power by a similar amount.

Additionally, interest rates rising by 0.25 percentage point may diminish purchasing power by 2 per cent.

The total outcome from these three factors could reduce purchasing power of homebuyers by 15 per cent.

When calculating the impacts of the above factors on the purchasing power of households at different income levels, the findings show that amid the above situation, lower-middle income to high income households – or Bt15,000 per month and above – may still have enough purchasing power to buy homes, but the quality of the residences they buy or build may drop from last year.

Housing demand is likely to continue with the purchasing power of middle- to high-income earners. However, as houses are products which buyers must invest a great deal of money, relying on prior savings or encumbering future income, without urgent necessity, consumers may have to consider proper timing and other conditions in their decision to buy a home. Volatile prices and the future economic direction may be points that will postpone the decisions of consumers.

Although newly-built residences number overall 50,000 units per year, some types exceed appropriate demand level, such as single-family homes and high-end condominiums.

Source : THE NATION : Sep 6, 2004

so, growth of housing demand depend on the number of household?? it means everybody is happy with its home, having a home for life, from the day he starts working (10,000 / month) to the day he gets retired? And do all people still leave at parent's home until they get married?? really, it is like that?? No, most of young dynamic Thai people that i work with rent condo in town... Those renters are another demand, real demand for investors..

RESIDENTIAL PROPERTY MARKET : Annual demand to run 40,000-80,000 units
Supply of 50,000 skewed to high-end

Housing demand in each of the next three years would likely be at least 40,000 units and could reach 53,000-80,000 units if the economy grows steadily at 5-6 per cent per year, Kasikorn Research Centre Co said recently.
. . .
Although newly-built residences number overall 50,000 units per year, some types exceed appropriate demand level, such as single-family homes and high-end condominiums.

Source : THE NATION : Sep 6, 2004

It looks like the coming higher demand will come from lower level housing needs and not from single family and higher-end condo projects. If that is true, then this current BOOM in constructing these great Grade-A residential projects will slow down a lot (maybe after 2006??) :eek2:

Expats’ demand for housing on the rise

Demand for expatriate accommodation is growing, but new supply of apartments, serviced apartments and condominiums means that the market will remain competitive, according to property consultant CB Richard Ellis.

Statistics published by the Alien Occupational Control Division of the Department of Employment show that there was a 13-per-cent increase over the last 12 months in the number of expatriates with work permits in Bangkok, excluding diplomats. The number of Japanese expatriates rose by 15.5 per cent.

“Most of these expatriates choose to rent rather than purchase because many of them are only likely to be in Thailand for two to three years,” said Theerathorn Prapunpong, the head of residential leasing services at CB Richard Ellis (Thailand).

“As the Thai economy continues to grow, expatriate numbers are expected to increase,” he added.

But accommodation supply is also on the rise. Fourteen apartment projects with a total of 500 units are expected to be completed by the end of next year.

In addition, about 8,000 condominium units will be completed in the downtown area during the same time period. Many of these are small, aimed primarily at the Thai end-user market, and will not compete for expatriate tenants.

The increase in supply as well as refurbishment of existing projects means that the market will remain competitive, said CB Richard Ellis.

Expatriate tenants continue to focus on the traditional locations of Sukhumvit, Lumpini and Sathorn, with a sub-segment preferring locations next to schools such as the ISB and Bangkok Pattana.

Currently, the downtown apartment market enjoys a 90-per-cent occupancy rate, but rentals in older buildings that have not been refurbished have fallen.

With demand and supply both increasing, CB Richard Ellis believes that rents for the best-quality units will rise but supply competition will mean that rentals for un-renovated buildings and units will fall.

Source : THE NATION : Sep 15, 2004

CBD property holds investment appeal

Sukhumvit land values show wider variations

NINA SUEBSUKCHAROEN

It's pretty much a toss-up when deciding whether to buy a condominium in the central business district (CBD) or Sukhumvit but limited supply of land gives the former a clear edge from an investment standpoint, says Apisit Limlomwongse, the managing director of Nexus Property Consultants.

The CBD generally refers to seven key roads: Silom, Sathon, Rama IV, Wireless, Phloen Chit, Ratchadamri and Lang Suan. Land prices in this heart of city are already very high and transactions are few and far in between. The accompanying map clearly shows that this area has very few green patches, designating vacant land, with none available in Silom.

"Don't talk about Silom at all. In Silom you have to buy an old building in order to build something new," said Mr Apisit.

Some vacant spaces remain in the Sathon and Wireless areas, but as the latter is close to the Thailand Tobacco Monopoly park, and under new regulations buildings here would be restricted to a maximum of 45 metres in height.

Ratchadamri is very quiet with a few hotels and offices, while Lang Suan does have residential buildings and there are still some green and brown patches but land prices are not only high, the land is mostly leasehold and not freehold. However as condominium prices have escalated lately, it has justified some development in this highly desirable area.

"In future I think the focus will be on Wireless and Sathon, after which there might be some changes with redevelopment taking place at some old buildings," Mr Apisit said.

The landscape of Sukhumvit differs sharply from the CBD, as one can clearly see from any map that there are huge tracts of land in the many sois, from Asok all the way to Soi 71, especially those linking Sukhumvit to Phetchaburi Road.

"After Asok the sois are very deep _ all the way up to Phetchaburi Road, and the land is vast," Mr Apisit said, adding that numerous projects could continue emerge off Sukhumvit.

On the other hand, there are not as many sois off Sathon Road, which limits the number of projects that can be introduced there. In both key areas of the city, prices of projects deep in the sois are cheaper than for those on or near the main roads, according to Mr Apisit.

"In Sukhumvit, if you get closer to Soi 71, you can buy condominiums at 50,000 baht a square metre and the same applies to Sathon with projects deep inside the soi also priced at this level," he said.

The contrast is also sharp in terms of lifestyle with Sukhumvit being dynamic and exciting with activity every day of the week and almost around the clock. On the other hand, the pulse of the CBD is only quick on weekdays with the whole area being rather quiet on weekends.

"It's not lively like Sukhumvit on weekends where there are tourists walking around," he said, although this suits those who prefer to lead a more sedate life.

When it comes to return on investment, short- and long-term rents are obtainable in Sukhumvit with its multitude of foreigners and tourists. While the same also applies to the CBD, the return per square metre might be lower because the cost is higher than in Sukhumvit.

"However, when a transaction does take place, the value of property in the CBD escalates," Mr Apisit said.

The value of good Sukhumvit projects will also rise but a gap is developing between plots on or very near the main road and those deep inside the sois.

"Sometimes people like to say they live in Sukhumvit but there are a lot of classes here, the prices of the zone near the main road and those deep inside differ," he said.

While the CBD might in the years to come expand farther out, it is only likely to be to Phetchaburi Road in the Pratunam area and the stretch of Narathiwat Ratchanakharin Road near Silom and Sathon roads. However, the latter is restricted to a 6:1 development ratio under new zoning regulations scheduled to take effect next year. This means that if a person has a 1,600-square-metre land plot he would be able to only build maximum six times of that and not 16,000 as previously permitted when the 10:1 ratio applied.

Those hoping to buying a unit in an incomplete building that might be taken over and finished should note that few such sites are left in the heart of the city.

"This is a significant factor. The CBD is crisis-proof, in that it might dip but it won't go down very much; it is the most resilient," said Mr Apisit.

Regarding the overall outlook of the property market, he sees a clear difference between last year and this year.

"There is a season to this market similar to other industries, with a lull in the post-holiday season from January to early February with sales picking up again from middle of February to March. April with the Songkran festival is again a slow month, with transactions rising in May and June. Sales dip with the onset of the rainy season from July to the middle of September and climb again from then on until the middle of November, after which the holiday season again sets in."

While last year was a repeat of this general pattern, this year has been very different so far with sales being very low from the beginning of the year except for May, but it is hoped that the situation will revert to normal from now on.

The election of Apirak Kosayodhin as the Bangkok governor is a good sign and will help boost public sentiment as the general impression is that the Thai capital will now become a truly modern city and not be merely managed as was the case in the past, Mr Apisit said.

Source : Bangkokpost : Sep 20, 2004

Demand for expatriate accommodation is growing, but new supply of apartments, serviced apartments and condominiums will mean that the market remains competitive, according to international property consultants CB Richard Ellis.

Statistics from the Department of Employment, Alien Occupational Control Division show that there was a 13 percent increase over the last 12 months in the number of expatriates with work permits in Bangkok, excluding diplomats. The number of Japanese expatriates rose by 15.5 percent.

“Most of these expatriates choose to rent rather than purchase because many of them are only likely to be in Thailand for 2-3 years,” said Theerathorn Prapunpong, Associate Director and Head of Residential Leasing Services at CB Richard Ellis (Thailand).

“As the Thai economy continues to grow, expatriate numbers are expected to increase.”

Supply of accommodation will start to increase. Fourteen apartment projects with a total of 500 units are expected to be completed by the end of 2005.

In addition, about 8,000 condominium units will be completed in the downtown area during the same time period. Many of these condominium units are small in size, aimed primarily at the Thai end-user market and will not compete for expatriate tenants.

The increase in supply as well as refurbishment of existing projects will mean that the market remains competitive.

Tenants continue to focus on the traditional locations of Sukhumvit, Lumpini and Sathorn as well as a small number, preferring locations next to schools such as International School of Bangkok and Bangkok Pattana.

Tenants budgets are governed by the housing allowances provided by their employers. Tenants are then looking at the best combination of unit size and interior design that they can get with their fixed housing allowance.

“Interior design including fixtures, fittings, furniture and appliances as well as common area decoration and facilities is becoming the most important factor in determining the occupancy and rental levels achieved,” said Theerathorn. The majority of the apartment and condominium stock in Bangkok is now over ten years old. The decoration of both interiors and common areas is starting to look very dated in many of these developments.

Currently, the downtown apartment market enjoys a 90 percent occupancy rate, but rentals in older buildings that have not been refurbished have fallen.

For example, Pirom Garden, a 42-unit apartment building on Sukhumvit Soi 41, was fully renovated and the 260 square metre 3 bedroom apartments have now achieved rentals of 100,000 – 115,000 baht per month, unrenovated buildings with similar size units in the same location can only achieve 75,000–80,000 baht per month. The speed of letting is also much faster on renovated developments.

Renovation adds 25-30 percent to the rentals of a development and significantly increases the chances of achieving full occupancy. New developments with good design are also letting well.

Green Ville, a recently completed development on Sukhumvit Soi 2, has already leased 30 percent of the units within one week of being ready for occupation.

New condominium developments such as Hampton and The Lakes will be completed this year as well as newly refurbished apartment projects such as Park Royal Residence on Wireless Road and Tipamas Suite on Sathorn Soi 1. These developments will put further pressure on older unrenovated buildings.

“We are going to see a two tier market with newly completed or renovated buildings enjoying high rentals and good occupancy rates. Apartment and condominium owners who do not refurbish their units and common areas will face continued declining achievable rents,” said Theerathorn.

Property management is also an important issue for tenants.

Condominium owners looking to rent out their units must think carefully about what tenants require and the longer term maintenance of the interior of their units. A design that is suitable for owner occupation may not be suitable for tenants.

Tenants are concerned about maintenance and there is still a preference for single ownership buildings because a tenant can speak to one person about maintenance inside and outside the unit. In condominium buildings, the property manager is only responsible for common areas not maintenance inside the unit.

Condominium owners wanting to rent out their units must plan ahead to provide maintenance for their units, for example, air-conditioners must be cleaned and checked quarterly. Tenants want someone to call if there is a problem with any of the appliances.

Many purchasers of condominium units over the last two years have been buying with the intention of renting out their units. These new landlords will discover that property needs active management.

With demand and supply both increasing, CB Richard Ellis says that rents for the best quality units will rise but competition will mean that rentals for unrenovated buildings and units will fall.

Business Day
Sept 22, 2004

PROPERTY MARKET: Sales dip in third quarter

Developers giving away land, cars to lure buyers

Somluck Srimalee

Home-buyers delayed purchasing new residential properties last quarter due to signs of an economic downturn and the likelihood of an interest-rate hike in the near future, a property expert said.

Robert Collins of property consultant Jones Lang LaSalle said demand for residential condominiums in the third quarter was slower than last year and the first half of this year.

“Home buyers are concerned about their earning potential in the future because of the economic slow down and next year’s interest-rate rise,” he said.

Kasikorn Research Centre backed up Collins comments, but still forecasts a rise in new-home purchases this year.

It expects housing demand of at least 60,000 units this year, a 9-per-cent increase on the 55,000 units last year.

The research centre has forecast housing demand of 50,000-80,000 units over the next two year, compared to a high of 117,000 units in 1996, the year before the economic crisis.

With the current market sentiment, several property firms have tried to boost sales through special deals to maintain their income in the third and fourth quarters.

Prime Nature Villa Co Ltd is offering a BMW 525i worth Bt3.8 million and a Bt1-million jewellery gift certificate to customers who buy land of 1,600 square metres and 800 square metres, respectively.

SC Asset Plc is offering Bt300,000 to customer who buy a property at its Bangkok Boulevard project, while Sansiri Plc is giving away home theatres worth between Bt100,000 and Bt280,000 to customers who buy one of its condominiums.

Sansiri will also wave the monthly instalment for a year for those who buy a property at its Sanambinnam project.

The market slowdown has resulted in property firms revising their financial estimates.

NC Housing Plc has revised down its sales-revenue estimate for this year from Bt3.6 billion to Bt3 billion due mainly to negative economic forecasts caused by rising construction costs, interest rates and oil prices.

Golden Land Plc has revised down its estimated sales revenue for this year from Bt6 billion to Bt5.5 billion.

Source : THE NATION : Oct 18, 2004

Investment pickup seen once rents rise

Very little grade A supply is brand-new

KANANA KATHARANGSIPORN

Local and overseas investors are likely to invest more in developing new grade-A office buildings in Bangkok as rental rates head higher and vacancy rates fall, according to Nithipat Tongpun, a director of the property agency CB Richard Ellis.

A recent survey by the company showed the vacancy rate of grade-A office space was 10.87% and that rents for such space were expected to climb 25% by 2006.

The average monthly rent of grade-A office space in the central business district this year is expected to end up 10% higher than last year's level, at 484 baht per square metre, he said, adding that Thailand was stioll one of the 10 cheapest places in the world to rent office space.

``The current rental rates are not attractive enough for developers to build new office buildings. However, they will have increased to 600-650 baht per square metre in 2006,'' he said.

He noted that all of the new office supply coming up by 2006 would be in suspended buildings that are being completed, meaning no construction of brand-new office projects was in the works.

The upcoming supply includes the Krung Thai Bank head office on Sukhumvit 2, with space of 19,861 sq m, all of which is to be taken up by the owner. It is scheduled to open by the end of the year.

``Central World Tower on Ratchadamri road with 78,000 sq m of usable area is the only new office building with grade-A space scheduled to open this year,'' said Mr Nithipat. ``About 50% of its total space is booked by local securities firms, consumer products companies and ad agencies.''

In 2005, three new buildings are due to be completed: Pornpat Center at the Asok-Sukhumvit corner with 36,000 sq m; Nanmee Building on North Sathon with 13,000 sq m; and The Column, formerly MDX Tower, near Asok with 30,765 sq m.

Supalai Grand Tower with usable space of 45,530 sq m on Rama III Road, and Q House Lumpini with 60,000 sq m of space on Rama IV Road, will contribute to the supply of grade-A office space in 2006, said Mr Nithipat.

Of the 7.1 million sq m in total office space in Greater Bangkok, a total of 2.4 million sq m was grade A as of the second quarter of 2004. About 1.3 sq m were in the central business district, of which 12.80% was vacant, while grade-A office space in suburban areas had an 8.60% vacancy rate, he said.

He added that demand for all grades of office space would be about 250,000 to 300,000 sq m this year and more than 300,000 sq m in 2005. Meanwhile, new office supply would be limited within the next two years with a total of 283,156 sq m coming available by 2006.

The survey also showed that despite rising rents, landlords will face many new challenges including demand for better services from tenants, standard lease agreements, contracts in English, air-conditioned rooms for computer servers and backup generators.

Source : Bangkokpost : Oct 28, 2004

... and some additional supply afetr 2006 have been already announced such as Sathorn Square (not less than 100,000 sq.meters) and Royal Ratchadamri (about 10,000 sq>meters) And maybe many others that i do not know! Wish to see some in other places than Bangkok ;)

อสังหาฯรับผลบุญรถไฟฟ้า

AREAเผยผลสำรวจร้อน ๆ สนง.-ศูนย์การค้า-ที่ดิน โต 10-20 %

สนข./บ.เอเจนซี่ฯ - สนข.ชูคอนเซ็ปต์ "สร้างเมืองใหม่ในเมืองเก่า" เร่งสร้างโครง
ข่ายระบบรางและสาธารณูปโภค ให้เข้า-ออกใจกลางได้สะดวกรวดเร็ว เตรียมเสนอไม่ให้
มีที่จอดรถในย่านธุรกิจ และรณรงค์ให้จอดรถชานเมือง "เอเจนซี่ฯ"เผยโครงข่ายรถไฟฟ้าทำให้การเปลี่ยนแปลงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างมาก เผยผลสำรวจโครงการตามแนวรถไฟฟ้าบีทีเอสและรฟม. พบอาคารสำนักงานมีการเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้น 8.71% และ 10.25% ส่วนศูนย์การค้าปรับเพิ่ม 10-20%

นายคำรบรักษ์ สุรัสสวดี ผู้อำนวยการ สำนักนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร
( สนข.) กล่าวในงานเสวนาวิชาการในหัวข้อ "โครงข่ายรถไฟฟ้าระบบราง : ก้าวใหม่ของคมนาคมในกทม.และปริมณฑล ว่า โครงการเร่งด่วนที่ทางสนข.กำลังดำเนินการอยู่ในขณะนี้ คือ โครงการสร้างรถไฟฟ้าเชื่อมต่อไปยังสนามบินสุวรรณภูมิ เนื่องจากจะมี
กำหนดเปิดใช้บริการในช่วงปลายปีหน้า และสายต่อไปคือเส้นทางฉะเชิงเทรา-นครปฐม เพื่อขยายเมืองออกสู่ปริมณฑลมากขึ้น

พร้อมกันนี้ทางสนข.จะกระจายศูนย์ออกสู่รอบนอกมากขึ้นอาทิวงแหวนรัชดาภิเษกที่
เดิมจะมุ่งเน้นะหัวลำโพง สีลมและราชประสงค์ ก็จะขยายขยายศูนย์กลางออกไปอีกหลาย ๆ แห่ง อย่าง บางซื่อ มักกะสันหรือตากสินที่กำลังดำเนินการอยู่

ในส่วนของซีบีดีหรือศูนย์กลางธุรกิจก็จะมีการพัฒนาเมืองขึ้นมาใหม่ในคอนเซ็ปต์"สร้าง
เมืองใหม่ในเมืองเก่า" โดยพัฒนาสาธารณูปโภค โครงข่ายถนนให้เข้า-ออกได้สะดวก ซึ่งแนวคิดนี้หลายประเทศประสบความสำเร็จมาแล้ว อาทิ เมือง ลาเดอกองประเทศฝรั่งเศสที่มีสภาพใกล้เคียงกับเมืองไทยก็สามารถฟื้นฟูเมืองเขาให้น่าอยู่ได้

"ต่อไปเราจะทำโครงการเชื่อมโยงกันให้ดี จะเพิ่มโครงข่ายระบบจากเดิมที่มีอยู่
3% ให้ได้ถึง 30% และไม่ให้ในย่านซีบีดี มีที่จอดรถโดยจะรณรงค์ให้ใช้ทีจอดรถชานเมือง"นายคำรบรักษ์กล่าว

ด้านนายวสันต์ คงจันทร์ รองกรรมการผู้จัดการ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์เรียลเอสเตทแอฟแฟร์ส ได้เปิดเผยผลสำรวจการเปลี่ยนแปลงค่าเช่าอาคารสำนักงาน-ค่าเช่าศูนยน์การ
ค้า และราคาที่ดิน ตามแนวรถไฟฟ้า ว่า จากนโยบายของรัฐบาลในการแก้ไขปัญหาการจราจรในกรุงเทพมหานคร โดยมีแผนในการก่อสร้างโครงข่ายการคมนาคมระบบราง ระยะทางรวม 291 กิโลเมตร มูลค่ารวม 6 แสนล้านบาท จำนวน 7 เส้นทางหลัก ให้แล้วเสร็จในปี 2533 นั้น โดยในปัจจุบันกทม.มีรถไฟฟ้าใช้แล้ว 2 สายคือ ฉายเฉลิมเพระเกียรติ ( บีทีเอส ) และสายเฉลิมรัชมงคล ( สายสีน้ำเงิน ) ระยะทางรวมประมาณ 44 กิโลเมตร และกำลังจะมีการก่อสร้างต่อไปคือสายสีม่วง ช่วงบางซื่อ-บางใหญ่ ระยะทางประมาณ 19.7 กิโลเมตร

ซึ่งปัจจุบันทำเลตามแนวรถไฟฟ้าสายนี้ ทั้งบริเวณบางซื่อ วงศ์สว่าง ติวานนท์ รัตนาธิเบศร์ พระนั่งเกล้า บางบัวทอง บางใหญ่ มีความตื่นตัวในการลงทุน ทั้งด้านราคาที่ดิน การพัฒนาโครงการพาณิชยกรรม โครงการที่อยู่อาศัย กันอย่างคึกคักเป็นพิเศษ ทั้งราคาที่ดิน ราคาขายบ้านได้ปรับตัวเป็นอย่างมาก ส่งผลให้ศักยภาพพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าสายต่าง ๆ ทั้งที่มีอยู่แล้วในปัจจุบัน 2 สาย และสายต่าง ๆ ที่เหลือในอนาคตจะมีศักยภาพสูงขึ้นมาก โดยโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ ได้เกาะกระแสการพัฒนาตามแนวเส้นทางโดยจะเห็นได้จากอาคารต่าง ๆ หลายแห่งที่แต่เดิมจะไม่ค่อยมีความคึกคักเท่าที่ควร แต่หลังจากมีรถไฟฟ้าทั้งสองสาย กลับสามารถพลิกฟื้น อาคารต่าง ๆ ที่อยู่ตามแนวรถไฟฟ้าดังกล่าว

จากการสำรวจล่าสุดสด ๆ ร้อน ณ เดือนตุลาคม 2547 อาคารสำนักงานสำคัญ ๆที่อยู่ตามแนวรถไฟฟ้า ( บีทีเอส ) จำนวน 24 โครงการ มีการปรับขึ้นของอัตราค่าเช่าเฉลี่ย 8.71% โดยในทำเลสีลมมีการเปลี่ยนแปลงมากสุด 17.16% รองลงมาได้แก่ทำเลพหลโยธิน มีการเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้น 6.56% ทำเลสาทร 6.38% และเพลินจิต 5.24% โดยอาคารที่มีการเปลี่ยนแปลงมากสุดคือ มหาทุนพลาซ่า อยู่แถวแยกเพลินจิต มีการปรับขึ้นค่าเช่าเพิ่มขึ้นถึง 31.03% หรือจาก ตารางเมตรละ 290 บาท เป็น 380 บาทต่อตารางเมตร

รองลงมาได้แก่อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ ปรับเพิ่มขึ้น 25% จาก 400 บาทเป็น 500 บาทต่อตารางเมตร ตามด้วย SSP ทาวเวอร์ 3 อยู่บนถนนสีลมเช่นกัน มีการปรับเพิ่มขึ้น 23.33% จาก 300 บาทเป็น 370 บาทต่อตารางเมตร

ส่วนโครงการที่อยู่ตามแนวรถำไฟฟ้าใต้ดิน ( รฟม.) มีการปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 10.25%โดยทำเลอโศกมีการเปลี่ยนแปลงมากสุด เพิ่มขึ้น 11.04% ทำเลถนนรัชดาภิเษก 10.40%และถนนพระราม 4 เพิ่มขึ้น 8.27% อาคารที่ปรับเพิ่มขึ้นมากที่สุด ได้แก่ อาคารชิโนไทย ทาวเวอร์ ปรับขึ้นจาก 250 บาทต่อตารางเมตรเป็น 300 บาท หรือเพิ่มขึ้น 20% รองลงมาเป็นอาคารซีพี ทาวเวอร์ ถ.รัชดาภิเษก และวิบูลย์ธานี ทาวเวอร์ ถ.พระราม 4 มีสัดส่วนเพิ่มขึ้นเท่ากันคือ 16.67% หรือจาก 300 บาทต่อตารางเมตรเป็น 350 บาท

ขณะที่ศูนย์การค้าที่อยู่ตามแนวรถไฟฟ้าบีทีเอส อาทิ เอ็มโพเรียม ,โรบินสัน ,เพลินจิตเซ็นเตอร์ ,เกษรพลาซ่า ,สยามเซ็นเตอร์ ,เซ็นทรัลเวิลด์ พลาซ่า และเซ็นเตอร์
วันมีการเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 7.89% โดยศูนย์การค้า เอ็มโพเรียม กับ เซ็นทรัล เวิลด์มีการเปลี่ยนแปลงมากสุด เพิ่มขึ้น 10-15%

ส่วนศูนย์การค้าที่อยู่ตามแนวรถไฟฟ้าใต้ดิน ( รฟม.) ได้แก่ โรบินสัน สีลม ,ฟอร์จูนทาวเวอร์ ,โรบินสัน รัชดาภิเษก และเซ็นทรัล ลาดพร้าว มีการเปลี่ยนแปลง เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 6.25% โดยศูนย์การค้า เซ็นทรัล ลาดพร้าวมีการปรับเพิ่มขึ้นมากสุด 5-20%

สำหรับการปรับเปลี่ยนของราคาที่ดินตามราคาประเมินของราชการ เปรียบเทียบในช่วงปี 2543-2546 กับช่วงปี 2547-2550 พบว่า ช่วงหัวลำโพง-พระราม 4 มีกาประเมินอยู่ที่ 1.4-3.8 แสนบาท/ตร.ว. ราคาประเมินใหม่ปรับเป็น 1.7-3.8 แสนบาท/ตร.ว. และในช่วงศูนย์สิริกิติติ์-อโศก ปรับจาก 1.3-2.6 แสนบาท/ตร.ว.เป็น 1.5-2.6 บาท/ตร.ว. ช่วงรัชดาภิเษก 6 หมื่นบาท-2.5 แสนบาท/ตร.ว.เป็น 1-2.5 แสนบาท/ตร.ว. และลาดพร้าว-บางซื่อ 6 หมื่นบาท-1.3 แสนบาท/ตร.ว.เป็น 8.5 หมื่นบาท-1.2 แสนบาท/ตร.ว.

Source : Siam Turakij : Oct 28, 2004

Project targets expat preferences


SOMPORN THAPANACHAI

To climb the corporate ladder at a large multinational company, executives often have to spend some of their working years in an overseas location.

Deciding whether to relocate to another country is difficult for any family because of issues such as schooling for the children or adjusting to a new environment for their spouses, said Stephen Martin, director of Acorn Development Co Ltd, the developer of the Laurel Park housing project in Bang Lamung, Chon Buri province.

He said multinational companies tended to pay more attention to the welfare of expatriates' dependants to ensure that their executives focus on their jobs without being bothered by problems at home.

He said that even though the cost of living in Thailand was relatively low, the cost to move expatriates here was high, compelling international companies to take an active interest in factors that could affect their employees' work performance.

``There is more of a focus on how to make it easier for them [expatriates] to do their job,'' he said.

Acorn Development is developing an executive home project for professional expatriates from companies that have offices on the Eastern Seaboard.

The company has invested about 50 million baht to build eight detached houses on a six-rai site located near the Mab Prachan reservoir and The Regents International School, about nine kilometres from Pattaya.

Acorn Development decided to invest in the project with the view that Thailand would continue to attract retirees from Europe and the United States who want to stay in the region and would choose Pattaya over other destinations.

The project consists of fully furnished houses with three to five bedrooms on land plots of 150 to 360 square metres. Monthly rents are 60,000 to 120,000 baht for a long-term lease.

Acorn Development designed the houses based on a study it did on the needs of expatriate families. Each one-storey unit has a very high ceiling and a swimming pool in the backyard.

``Foreigners don't like it when other people can peer into their houses so all the units are only one-storey. Unlike Thai houses with swimming pools, we put the pool in the back instead of the front because foreigners want their privacy,'' said Mr Martin.

``They also don't like marble or granite floors so we have used ceramic floor tiles for the safety of their children. The bedrooms are just normal size but we have built fully-equipped Western kitchens.''

Mr Martin said the company also included features that would help residents cut their electricity bills, such as using an insulated roof and cavity wall construction to reduce the load on air-conditioners.

For security, the company installed eight closed-circuit TV units and plans to have guards at the gate of the project to escort visitors to the residential units.

The company has already rented out five of the units to expatriate families.

``Our project is unique because it delivers quality services. Tenants can select the colours used in the homes they are renting as well as the type of interior decoration. We want them to feel like they are staying in their own homes, '' he added.


Source : Bangkokpost : Nov 1, 2004

Following condos? Then follow stocks

Noble sees market starting to settle down

NINA SUEBSUKCHAROEN

If you want to invest in a luxury condominium but would like to know the direction of the market, all you have to do is look at the stock market as there is a direct link between the two, says Thongchai Busrapan, executive vice-president of Noble Development Plc.

The important point is that the condominium market tracks the direction of the stock market and if stocks are faring poorly, so to will condominiums, he said. ``People move money from the stock market to condominiums. Those investing or buying units to live in are all linked to the stock market.''

Mr Thongchai expects both new developments and sales of luxury condos in the hot Sukhumvit market to slow down because of heightened competition. New supply will decrease as banks and developers grow more cautious.

Noble appears to have timed its business right as it enjoyed brisk sales when it launched the Noble Ora condominium in Thong Lo in mid-2003.

``It's a market that is becoming mature and those who have buying power have already bought,'' he said.

There is still scope for successful condo projects but these should be located in areas of central Bangkok served by mass transit but with relatively low supply. A prime example is Noble Lite in Soi Ratchakru off Phahon Yothin Road a few hundred metres from the Aree skytrain station. Almost half of the units have been sold with prices start at 2.5 million baht for a 45-square-metre unit.

However, Mr Thongchai does not think prices will fall next year because costs have risen, especially land prices, with the situation unlikely to reach a point where developers have to sell at a loss. He sees prices stabilising or rising slightly next year but supply will stagnate for a period until the market adjusts.

Noble is not going to undertake any new condominium projects next year and will instead launch two shopping centres in Thong Lo. The small-scale community-type centres will have a selection of restaurants and outlets for books, fashion and design products. Only the restaurant space will be leased out with Starbucks to be one of the tenants, while Noble will operate the remaining outlets itself.

``The market is already tough,'' Mr Thongchai said. ``Certainly interest rates are on the uptrend. At one time it was easy to borrow money, but compared to last year the cost is higher and when costs rise it means borrowers have to think more carefully because of higher risk.

``The market is slowing down, you can see not all new launches are completely sold out like before, so people are thinking more carefully now.''

What is worrisome is oil prices. Mr Thongchai believes state intervention in prices works in the short term but when it is certain that the increases are for real, then the market distortions should stop.

The property industry is especially concerned about the cost of diesel fuel, given its potential impact on construction costs. Currently diesel is capped at 14.59 baht a litre _ six baht below the real market price. The government does not intend to lift the cap until March.

``You should manage this quickly. I heard they are going to hold the price until after the election. I think it's absurd, it's too long,'' Mr Thongchai said.

Normally the high season for property sales is the final quarter of the year but Mr Thongchai said this year seems a bit different with a lot of people having doubts about the future.

``As far as I can see, consumers are worried about the direction of the economy: will the future be better than the past, will a downside set in? Oil prices are at this level, interest rates are at this level, it is not about deciding quickly like before,'' he said. ``If you look at the confidence index, it has dropped throughout. If it drops people are wary, they won't spend, they won't buy. I also don't want to do anything big quickly. If sentiment drops we will enter a recession.''

Despite this, Noble is cautiously studying the prospects of a development in one of Thailand's thriving breach resorts, where Mr Thongchai sees a more optimistic business outlook.

``Tourism is the country's main business. Therefore developing property linked to tourism should be good,'' he said.

Underscoring the outlook are healthy sales of villas with good facilities and management and potential to generate generate rental returns. ``People are smart today, they don't invest just for leisure,'' he said.

In the single-house market, Mr Thongchai said those in the 4-7 million baht bracket are selling quite well while sales of homes costing more are much slower. Currently prices are stable, similar to the condominium market.

``Costs have risen somewhat, but not very much, and it is being absorbed by the contractors. We build a lot of houses and know the cost of each one,'' he said.

The problem about finding contractors is something that the property market faced last year though the situation has eased this year, he said, adding that Noble Development's gross margin has been unaffected and remains stable.

The opening of the new Suvarnabhumi airport will boost the property market in the Bang Na area with people working in that area relocating to live there. However, property in Bang Na is no longer cheap with a single house costing eight million to 15 million baht in good areas located between Bangkok and the airport. Farther east, prices are lower but one would have to think really hard about living so far out, he said.

Mr Thongchai believes those planning to invest in a condominium have a lot more to choose from, unlike in the early days of the economic recovery when whatever was launched was quickly snapped up with buyers fearing the supply will dry up. Another good point is that prices have stabilised now. ``It's like stocks, buying on the up or down trend.''

Investors in real estate stand a chance of getting a profit. If you invest in real estate long-term it should outperform bank deposits, he said.

``The trend of property investment is up throughout because it is a finite resource. Those buying property now stand a chance of seeing an upside. I think there is an upside _ it might not be as fast or as clear as the previous cycle but if you look long term you wont go wrong,'' he said.


Source : bangkokpost : Nov 1, 2004

Boom times take a breather

Anoma Srisukkasem

Pace of land sales, project starts dips in August, but authorities see no trend yet

The real-estate fever nationwide is showing signs of cooling down as land sales and approved construction projects declined in August.

Land transactions amounted to Bt46.61 billion, up 43.7 per cent from August of last year. These

figures were lower than in July, when Bt48.02 billion in deals

were recorded, up 58.4 per cent on year.

Construction projects with a combined area of 1.8 million square metres were approved in August, an increase of only 0.5

per cent over August of last year, compared to 2.1 million square metres in July, which was 56.1

per cent higher than a year

earlier.

A Bank of Thailand source said land sales of more than Bt44 billion was still considered a high level but looked less impressive due to the high base effect of last year and land sales until the end of this year would decline significantly from last year for the same reason.

“However, we don’t think that the property market is in a slowdown period. But we have to monitor the figures for two to three more months to get a clearer picture. We need to look at changes of value and growth on a month-by-month basis because yearly growth does not reflect reality,” the source said.

The slowdown of approved construction starts was due partly to the recent rainy season, when developers temporarily delayed their groundbreakings.

Land sales will likely remain at the current level unless the violence in the South becomes so severe as to throw a wet blanket on the buoyant mood in the property market. “The BOT would like the property sector to grow steadily but not as aggressively as in the past. It should not weaken to the point that it hurts economic activities,” the source said.

Amara Sriphayak, director of the central bank’s Monetary Policy Group, attributed the slower growth to dimming investment prospects. However, figures for just one or two months are not enough to confirm a loss of confidence, she said.

Registrations of residential units have been rising rapidly reflecting resilience in the real-estate market. In August alone 5,310 residential units were registered, up 24.9 per cent on year, compared to 5,231 units in July, with growth of 47.5 per cent on year.

Over the first eight months of this year 36,615 units were registered for an increase of 36 per cent on year.

“People are still buying homes and transferring properties. It’s still going well, although it isn’t that active. There’s still acceleration,” Amara said.

Sales of cement, a key construction indicator, continued to rise, growing 13 per cent on year to 2.28 million tonnes in August, compared to 2.13 million tonnes in July, up 11.9 per cent on year.

Source : THE NATION : Nov 1, 2004

Office towers stage a comeback

Itthi C Tan

Sector rebounding after many years of being in the pits, says CB Richard Ellis

Demand for commercial property space should outstrip supply in two years, say analysts at CB Richard Ellis.

Already prices for Grade-A office space in central Bangkok have risen 32 per cent from their lows, and now average Bt550 a square metre, said Nithipat Tongpun, who heads the company’s office services.

“The trend is on the up and up,” said the 14-year veteran. “The net take-up rate in 2003 was 246,000 square metres. We are expecting 250,000 square metres for this year.

“Next year, we expect the take up rate to be 300,000 square metres,” said Nithipat.

Although the projections were made before the violent events in the South last week and the most-recent spike in oil prices, the fundamentals should still point to an up-trend for office space in Bangkok, he added.

However, the outlook for residential properties is less rosy, with the luxury end now facing stiff competition and faltering demand, said CB Richard Ellis analysts.

But Bangkok’s “property bubble” should not include office towers, which until recently, were depressed for years since the 1997 financial crash, said Nithipat.

Much of the optimism for the office market, he said, was based on the recent surge in demand from expanding companies as well as new international firms coming here.

“Chief sectors taking up space are security houses, IT companies, advertising and consumer-product lines,” he said. “About 80 per cent of the demand comes from existing firms, while 20 per cent is from new ones.”

The trend has benefited not only real estate players such as Quality House, Central Pattana and City Realty, but furniture outfits such as Rockworth and Modernform as well.

There are currently 1.27 million square metres of Grade-A office space in Bangkok’s central business district (CBD), with 1.13 million square metres occupied. The vacancy rate for this sector is 12 per cent, said CB Richard Ellis.

As for Grade-A office space outside the CBD, there is a total stock of 1.09 million square metres and a vacancy rate of just 8.6 per cent.

The average vacancy rate for CBD and non-CBD office space combined is 10.8 per cent.

Under the upbeat scenario, many of the abandoned office projects should see a move to revive them, said Nithipat, adding, “Areas connected to mass transit lines such as the BTS Skytrain and subway should draw interest.”

Even areas such as Rama III Road, one of the worst-hit areas for new offices during the 1997-1998 fallout, may see activity rekindled.

For some, however, the opportunities to strike gold have come and gone, such as the new Krung Thai Bank headquarters, once planned for Rama III but now shifted back to Sukhumvit, where it will have 20,000 square metres of space.

There are not many new office towers coming on stream in the next two years.

Later this year Central World Tower on Rajprasong will open with 78,000 square metres of office space.

Next year, Pornpat Centre on Asoke will open with 36,000 square metres, followed by Nanmee Building on North Sathorn with 13,000 square metres.

Scheduled for 2006 are The Column (MDX Tower) on Asoke with 30,700 square metres, Supalai Grand Tower on Rama 3 with 45,500 square metres, and Q House Lumpini on Rama IV Road with 60,000 square metres.

Together with Krung Thai Bank, they will generate a total supply of 283,000 square metres.

Nithipat said the peak office rental of Bt650 a square metre – charged during he pre-1997 crash – may soon be breached.

But he conceded that higher oil prices would have an impact on the economy, as it means utility rates should climb for this reason as well as other inflationary


Source : THE NATION : Nov 1, 2004

ชีบีฯคาดอีก3ปีพื้นที่ให้เช่าขาดตลาด ชี้อาคารสำนักงานปรับตัวสูงขึ้น32%

"ซีบีริชารด์" ชี้ค่าเช่าสำนักงานเกรดเอปรับตัวสูงขึ้น 32% อัตราพื้นที่ว่างลดลงมาอยู่ที่ 10% เชื่ออีก 3 ปีข้างหน้าพื้นที่อาคารสำนักงานขาดแคลน เตือนเจ้าของอาคารเร่งปรับปรุงตึกรักษาลูกค้า


จากผลการสำรวจและผลวิจัยตลาดอาคารสำนักงานฉบับล่าสุดของ บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ( ประเทศไทย ) จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทที่ปรึกษาด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ พบว่า ปัจจุบันการมองหาพื้นที่อาคารสำนักงานในภูมิภาคเอเชีย กรุงเทพมหานครมิได้เป็นเมืองที่สามารถเจรจาต่อรองค่าเช่าพื้นที่สำนักงานได้ในราคาต่ำอย่างที่เคยเป็นมาอีกต่อไป เนื่องจากอัตราพื้นที่ว่างได้ลดลงจนถึงระดับที่ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยค่าเช่าสำนักงานเกรดเอเพิ่มขึ้นสูงถึง 32% จากระดับที่ต่ำที่สุดในปี 2542 ซึ่งมีอัตราพื้นที่ว่างอยู่ที่ระดับ 34% ขณะนี้อัตราพื้นที่ว่างในสำนักงานระดับเกรดเออยู่ที่ระดับ 10.87% และอัตราการเข้าใช้พื้นที่ในอาคารสำนังานระดับเกรดเอทั้งในย่านชานเมืองและในย่านใจกลางธุรกิจหลายแห่งเกือบเต็ม 100%


ปัจจุบัน อัตราพื้นที่ว่างในอาคารสำนักงานระดับเกรดเอที่ตั้งอยู่ในซีบีดีอยู่ที่ 12.8% และจะมีอาคารใหม่เพียงไม่กี่แห่งที่การก่อสร้างจะแล้วเสร็จในอีก 3 ปีข้างหน้า สำหรับค่าเช่าพื้นที่สำนักงานจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง เพราะอัตราพื้นที่ว่างลดลงในขณะที่ภาวะเศรษฐกิจที่เติบโตต่อเนื่อง


นายนิธิพัฒน์ ทองพันธุ์ ผู้อำนวยการและหัวหน้าฝ่ายจัดหาอาคารสำนักงานของบริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ( ประเทศไทย ) จำกัด กล่าวว่า ขณะนี้ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานยังไม่กลับไปอยู่ระดับที่สูงสุดอย่างในช่วงปี พ.ศ.2534-2535 แต่คาดว่าจะเกิดขึ้นในอีก 2 ปีข้างหน้านี้ ทั้งนี้ อาจจะดูเป็นข่าวดีสำหรับเจ้าของอาคาร แต่อย่างไรก็ตาม แม้ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานจะเพิ่มสูงขึ้น เจ้าของอาคารเองก็จะต้องเผชิญกับความท้าทายในด้านอื่นๆ ขณะที่ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานเพิ่มสูงขึ้น ผู้เช่าเองก็มีความคาดหวังในเรื่องระดับการให้บริการด้านต่างๆ ภายในอาคารเพิ่มสูงขึ้นตามไปด้วย นอกจากนี้ เมื่อค่าใช้จ่ายในการตกแต่งสำนักงานมีสัดส่วนที่น้อยลงเมื่อเปรียบเทียบกับค่าเช่า จึงจูงใจให้เกิดการย้ายสำนักงานได้ง่ายขึ้นหากสำนักงานนั้นๆ ไม่ตรงกับมาตรฐานที่ผู้เช่าคาดหวังไว้


อย่างไรก็ดีตลาดอาคารสำนักงานของไทยกำลังจะเข้าสู่ภาวะขาดแคลนมากขึ้นในอีก 3 ปีข้างหน้า และความท้ายทายประการหนึ่งที่เจ้าของอาคารต้องเผชิญ คือ การรับมือกับการขอขยายพื้นที่เช่าของผู้เช่า เมื่ออาคารนั้นมีอัตราการเข้าใช้พื้นที่เต็ม 100% จึงเป็นไปไม่ได้ที่จะตอบสนองผู้เช่าทุกรายในเรื่องการเช่าพื้นที่เพิ่มเติม โดยปัจจุบันมีพื้นที่สำนักงานเพียง 283,000 ตร.ม. ที่อยู่ในระหว่างก่อสร้าง ซึ่งมีกำหนดที่จะแล้วเสร็จในช่วงปลายปีนี้จนถึงสิ้นปี 2549 เมื่อนำมาเปรียบเทียบกับปริมาณการเข้าใช้พื้นที่สำนักงานเพิ่มเติม 246,766 ตร.ม.ในปี 2546 และคาดว่าสิ้นปี 2547 นี่จะมีปริมาณการเข้าใช้พื้นที่เพิ่มอีกมากกว่า 250,000 ตร.ม.


"นี่เป็นเพียงการเริ่มต้นของวัฎจักรใหม่อีกครั้งในตลาดอาคารสำนักงาน จะเห็นได้ว่ามีการนำอาคารที่เคยหยุดพักการก่อสร้างไปนำกลับมาสร้างใหม่ แต่แทบจะไม่มีการสร้างอาคารสำนักงานขึ้นใหม่เลย ดังนั้น หากความเติบโตทางเศรษฐกิจไม่ได้ชะลอตัว ค่าเช่าสำนักงานก็จะปรับสูงขึ้นอีกอย่างต่อเนื่อง" นายนิธิพัฒน์ กล่าว


เจ้าของอาคารที่ตอบสนองความต้องการของผู้เช่ามากที่สุดจะได้รับค่าเช่าในระดับที่สูงที่สุด และจะสามารถรักษาอัตราการเข้าใช้พื้นที่ไว้ได้ในระดับสูงเช่นเดียวกัน ความเสี่ยงของเจ้าของอาคารจะอยู่ที่การขึ้นค่าเช่าโดยที่สำนักงานแห่งนั้นไม่สามารถตอบสนองความต้องการของผู้เช่าได้ เมื่อค่าเช่าปรับตัวสูงขึ้น ผู้เช่าเองก็จะมีความระมัดระวังมากขึ้นในค่าเช่าที่ต้องจ่าย และจะทำการย้ายสำนักงาน หากคุณภาพไม่เหมาะสมกับระดับค่าเช่าที่เจ้าของอาคารกำหนด

Source : Than Sretthakij : Oct 30, 2004

COMMERCIAL PROPERTY: Office towers stage a comeback
Published on November 01, 2004

Sector rebounding after many years of being in the pits, says CB Richard Ellis

Demand for commercial property space should outstrip supply in two years, say analysts at CB Richard Ellis.

Already prices for Grade-A office space in central Bangkok have risen 32 per cent from their lows, and now average Bt550 a square metre, said Nithipat Tongpun, who heads the company’s office services.

“The trend is on the up and up,” said the 14-year veteran. “The net take-up rate in 2003 was 246,000 square metres. We are expecting 250,000 square metres for this year.

“Next year, we expect the take up rate to be 300,000 square metres,” said Nithipat.

Although the projections were made before the violent events in the South last week and the most-recent spike in oil prices, the fundamentals should still point to an up-trend for office space in Bangkok, he added.

However, the outlook for residential properties is less rosy, with the luxury end now facing stiff competition and faltering demand, said CB Richard Ellis analysts.

But Bangkok’s “property bubble” should not include office towers, which until recently, were depressed for years since the 1997 financial crash, said Nithipat.

Much of the optimism for the office market, he said, was based on the recent surge in demand from expanding companies as well as new international firms coming here.

“Chief sectors taking up space are security houses, IT companies, advertising and consumer-product lines,” he said. “About 80 per cent of the demand comes from existing firms, while 20 per cent is from new ones.”

The trend has benefited not only real estate players such as Quality House, Central Pattana and City Realty, but furniture outfits such as Rockworth and Modernform as well.

There are currently 1.27 million square metres of Grade-A office space in Bangkok’s central business district (CBD), with 1.13 million square metres occupied. The vacancy rate for this sector is 12 per cent, said CB Richard Ellis.

As for Grade-A office space outside the CBD, there is a total stock of 1.09 million square metres and a vacancy rate of just 8.6 per cent.

The average vacancy rate for CBD and non-CBD office space combined is 10.8 per cent.

Under the upbeat scenario, many of the abandoned office projects should see a move to revive them, said Nithipat, adding, “Areas connected to mass transit lines such as the BTS Skytrain and subway should draw interest.”

Even areas such as Rama III Road, one of the worst-hit areas for new offices during the 1997-1998 fallout, may see activity rekindled.

For some, however, the opportunities to strike gold have come and gone, such as the new Krung Thai Bank headquarters, once planned for Rama III but now shifted back to Sukhumvit, where it will have 20,000 square metres of space.

There are not many new office towers coming on stream in the next two years.

Later this year Central World Tower on Rajprasong will open with 78,000 square metres of office space.

Next year, Pornpat Centre on Asoke will open with 36,000 square metres, followed by Nanmee Building on North Sathorn with 13,000 square metres.

Scheduled for 2006 are The Column (MDX Tower) on Asoke with 30,700 square metres, Supalai Grand Tower on Rama 3 with 45,500 square metres, and Q House Lumpini on Rama IV Road with 60,000 square metres.

Together with Krung Thai Bank, they will generate a total supply of 283,000 square metres.

Nithipat said the peak office rental of Bt650 a square metre – charged during he pre-1997 crash – may soon be breached.

But he conceded that higher oil prices would have an impact on the economy, as it means utility rates should climb for this reason as well as other inflationary factors.

Itthi C Tan

The Nation

Now’s the time to buy, say home-developers

Somluck Srimalee

Underperforming industry to hold fair in bid to glean hesitant customers

After a less than stellar third quarter, a number of property-developers have launched aggressive marketing campaigns to boost sales in the last few months of the year.

The campaigns are necessary to overcome the obstacle of many consumers delaying their decisions to buy homes as they grow concerned about increasing interest rates and the effects of high oil prices on inflation, said Srettha Thavisin, president of Sansiri Plc. Recent surveys indicate that few consumers believe the economy will maintain its current momentum due to economic conditions and climbing living expenses.

“We had to launch our newest marketing campaign to introduce our projects,” he said. “The campaign will ask customers to visit our projects. That is the door we need to open to speed up our customers’ decision to buy homes.”

Sansiri Plc’s Bt30-million marketing will promote its single-family home projects until December. It expects to amass sales of about Bt900 million during the 45-day campaign.

To assist developers, the Thai Condominium Association, the Thai Property Association and the Housing Business Association will jointly hold a “12th Home and Condominium Fair” from Friday to Sunday in the Impact Arena, Muang Thong Thani.

More than 30 house- and condominium-builders will promote some 100 projects at the event. Many of them will offer specials like discounts of between Bt100,000 and Bt400,000 per home, free decorating and special mortgage packages.

The three trade groups expect the fair to generate about Bt6 billion in sales.

The fair will pressure customers to speed up their buying decisions, said Annop Senasuthipant, marketing director for Capital Advisory Services (Thailand) Co Ltd, which is operating under the name Property Choice.

“We believe that home prices will increase in the next year after construction-material costs increase. The last quarter of this year is a good time to buy a home,” he said.

Realty World Alliance Co Ltd will launch two new marketing campaigns at the event. The first programme, which will run until the end of the year, willo help new home-buyers sell their existing homes.

Source : THE NATION : Nov 15, 2004

Property sector under control

staff writer

The Bank of Thailand (BoT) said the real estate sector is still expanding without any signs of bubbles or overspeculation and that it will carefully oversee the movement of local interest rates in a bid to prevent an impact on the real estate business.

“We want to see the interest rates moving step by step in line with market conditions and causing no harm to the real estate sector,” said BoT governor Pridiyathorn Devakula. “We will take care of this, please rest assured.”

He said the land transaction value rose 52 percent to 337 billion baht this year from a year earlier, while banks’ lendings to real estate projects rose 34 percent year-on-year in the first nine months of the year and mortgage loans kept growing 16 percent, reflecting s steady growth both on the demand and supply sides.

Most housing developers still have an optimistic outlook on the middle-end property market due to rising sales for their projects despite the bad sentiment in the residential market fuelled by higher interest rates and oil prices.

Asian Property Development Plc (AP) vice-president corporate planning and investor relations Pumipat Sinacharoen said during the first three weeks of the fourth quarter, the company’s sales were about 100 million baht while the company’s gross profit margin in the third quarter was about 37 percent, compared to its own internal target of 35 percent.

In the first half of this year, the company reported about 354.53 million baht in net profit, an increase from the 346.22 million baht in the same period last year.

“The rising oil price and interest rates have impacted negatively on market sentiment but we still have a positive outlook due to the good response to our projects, such as Rama IX, that has generated about 70 percent of sales after just a few months since it was launched,” Pumipat said.

He added that most of its customers are selective due to the abundant supply of housing in the market. However, the company had generated a good performance in the third quarter, compared to the second quarter.

Currently, the company has a backlog of orders worth about 4 billion baht, enough to boost its revenue growth by around 20 percent by the end of this year.

NC Housing Plc’s (NCH) managing director Somchao Tanterdtham said housing sales might slow soon due to a continued delay in decision-making by homebuyers and because of increased supply in the market.

“Our sales are still increasing continuously and we expect that our realised revenue at the end of this year will be in line with our target,” he said.

Recently, NCH said its target is to realise about 2.8 billion baht in revenue by the end of this year, which was revised downward from its previous target of 3.6 billion baht.

In the first half of this year, NCH reported 67.54 million baht in net profit.

Somchao said negative factors will also have a psychological impact in the short term but that real demand will drive growth in the market and it will also control the new developers who want to enter the market.

“It doesn’t mean that the market will stop growing but that it should boost stability and limit property speculation.”

Lalin Property, one of the property companies that have been forecast as feeling the largest impact from any downturn in the middle market segment, said that rising interest rates and higher oil prices have not impacted negatively on the property sector so far.

Assistant managing director Paiboon Udomkarnkit said while the surge in the oil price and higher interest rates have not affected the property market, they will impact on the economy, overall.

“I believe that most developers will be more concerned about launching new projects and new supply will decrease while growth will be stable,” he said.

In the first half of this year, the company reported 283.67 million baht in net profit, an increase from the 256.12 million baht in the same period last year.

Phil Alexander, a president of Martello Holdings, an international property management company, said at the present time, there is still relatively high demand for middle-income single housing in and around Bangkok.

“The key for every developer is to understand in which locations demand exceeds supply and to better understand the needs of purchasers in terms of what unique selling points, such as design and quality standards, the purchaser is looking for and what price levels he can afford,” he said.

Source : Business Daily News : Nov 19, 2004

Bangkok office rents jump 19%

staff writer

Office occupancy costs in Bangkok have jumped by 19 percent in the last year, taking the city up the global league tables. Even so, according to DTZ Research, the Thai capital is still in 110th place among 113 markets surveyed, rising from 112nd last year.

The cost per workplace in Bangkok is $1,500 per annum, up from $1,260 last year. This is many times cheaper than London’s West End, which is the most expensive place in the world, costing $19,330 per work station per year, a rise of 15.9 percent, or central Tokyo, which is Asia’s most costly office venue at $13,400, and in sixth place in the global league.

DTZ uses a unique measure in compiling the league tables. It does not look at the cost per square foot or metre, but at the workplace and how much it costs. The size of the workplace varies from market to market. Workers in North America have the biggest amount of space, 233 square feet each, whereas those in central and eastern Europe have to make do with an average of 133 square feet.

The researchers, part of the big DTZ group, one of the world’s leading real estate companies, believe that this measure is a more accurate guide to true costs since it takes account of the norms of office life in different countries and markets. The 113 locations come from 44 countries.

The standard is the occupancy cost of leasing prime net usable space within a prime central business location. The costs include rent and outgoings, such as maintenance costs and property tax, but exclude rent-free periods, fitting-out costs and leasing incentives.

The biggest rise in costs since the 2004 survey was in Hong Kong, where prices leapt by 31.8 percent to take the SAR to 14th place in the world, up from 33rd, and to second place in Asia, overtaking Seoul, outer Tokyo and Sydney, with the annual cost per workstation rising to US$9,320.

The survey shows that office costs in developing Asia apart from Japan, Korea and Hong Kong, are relatively cheap in world terms. Singapore, for example, fell to 92nd place from 87th in 2004, and its costs per work station were $3,970 per annum. Part of the reduction in Singapore came from a squeeze in the amount of space per worker by 10 square feet.

Explosive economic growth in China has seen new buildings spring up, so that Beijing, the most expensive Chinese market, costs $4,290, 84th place globally, and Shanghai Puxi is $4,150 per workstation per annum.

The places that are cheaper than Bangkok are all in Asia: Surabaya in Indonesia costs $1,380 per workstation per year, and Manila is cheapest of all, with the Makati district costing $1,220 and the Ortigas district a mere $710.

The findings of DTZ tally with the views of the local scene from another agent. According to CB Richard Ellis, office rents in Thailand are expected to increase in line with the rents in the Asia-Pacific region.

CBRE’s assistant research manager, Natthapon Asswisessiwakul, said the office sector would be the most active segment, owing to strong demand. Office rents may rise about 20 percent next year due to growing demand while they rose to an average of 500 baht per square metre this year from an average of 400 baht per square metre last year.

He also said that about 330,000 square metres of new office space were expected to be added in the next few years to the existing 7.2 million square metres.

“All the indications are that the service sector is growing, and a lot of people are expanding their businesses, which driven by internal growth in the domestic economy,” he said.

Source : Business Daily News : Jan 5, 2005

^ Will it ever go down?

^ Will it ever go down?
if we face another crisis;) but hopefully not.

It's like a circle, Booming-boomest-still booming-crash-slowly recover-recovering-Boom again...and then start all over...:)

It's like a circle, Booming-boomest-still booming-crash-slowly recover-recovering-Boom again...and then start all over...:)
วัฏสังสารแห่งอสังหาฯโดยแท้.. -_-

i think we can always avoid 'crash'. but it is true thta we can not avoid boom and slow down situation.

Somkid urges new council to play key roles


KANANA KATHARANGSIPORN

The Thai Housing Council should take an aggressive role in developing Bangkok, Phuket and Chiang Mai into mega cities to compete with other major cities in the world, suggested Finance Minister Somkid Jatusripitak

At the official opening of the council, Mr Somkid said the council needed to initiate the development by local and foreign investors in the three cities to provide facilities to host international events. The council should also lead other parties to promote them through marketing strategies at an international level

``Our cities have never been ranked as the world's residential cities like Dubai, Singapore and Shanghai, which are seen as multi-capacity cities, capable of holding large events. Why can't Bangkok compete with them?,'' he questioned.

Mr Somkid said since the property business covered a wide range of development, it should take a prominent role in supporting the development of more essential rules and regulations that would benefit both developers and consumers such as the introduction of escrow accounts.

As well, the council would have to co-operate with the Government Housing Bank in building the Real Estate Information Centre in order to keep developers updated on the latest market trends, supply and demand and assist them in analysing the market so that they can invest in the right products.

``It would also help educate the public about consumer protection laws and create the standard for property developers,'' he said.

He added that second-hand homes played a key role in adding liquidity to the property market, which was closely related to the money and capital markets.

Mr Somkid said the council would also have to use the government's mega project as a guideline in property development.

``Real Estate is not a general business, but a strong industry crucial to the country so the council must aim at [the benefits of] the public, not the private sector,'' said Mr Somkid.

Wanna Tantakasem, president of Thai Housing Council, said the council would work with the Real Estate Information Centre to build the data base and would also join government agencies in developing housing guidelines.

Anant Asavabhokin, president of Land & Houses Plc said the effectiveness of escrow account in this year would change the extension of housing loans and helped create consumer confidence but developers had to prepare themselves.

``Developers need to draw a good plan as buyers have the right to refuse to accept the houses in case that the construction is not comply with the agreement.''

Source : Bangkokpost : Jan 20, 2004

High hopes for housing council

Wichit Chaitrong

Homebuyers will be better protected under the Thai Housing Council established last Thursday, Finance Minister Somkid Jatusripitak said yesterday. The council will work hard to upgrade the industry and crucial projects should be implemented in two to three years, he told a seminar on the role of the council in driving the real estate industry.

A database has to be in place in two years that can deliver timely information to property entrepreneurs and other parties, he said.

Lack of data was blamed in part for the bursting of the property bubble before the 1997 financial crisis.

The council comprises developers. One of its tasks is to assist in improving their quality, which in turn would protect the interest of consumers.

Somkid asked the council to work with other government agencies to streamline regulations and set housing standards.

He promised to pass an escrow law this year. The law would safeguard a home purchaser’s deposit by allowing a bank to hold it in a temporary account so that the buyer can get his money back if the deal fails to go through according to the sales contract.

Somkid also urged the council to develop a resale market, which will also contribute to the expansion of the new home market.

Somkid challenged the industry to make Bangkok, Chiang Mai and other big cities as attractive as Shanghai or Singapore.

The council initiated by Somkid is expected to work for the industry and public interest. However, it has not yet been backed up by law.

Wisudhi Srisuphan, director-general of the Treasury Department, said the department has a five-year plan to build 30,000 homes for low-income people and retired officials nationwide.

The department will devote 1 per cent of its holdings of 12.5 million rai for this purpose, he said during the seminar, hosted by the Government Housing Bank.


Source : THE NATION : Jan 20, 2005

if we face another crisis;) but hopefully not.
Bangkok does have ups and downs, so best to make the most of it. :)

LPN’s new condos up revenue to 3.7bn baht
THOSATHORN KRUTHANAWAT staff writer
LPN Development Plc, a medium-end condominium developer, projects realised revenue of 3.7 billion baht this year by launching new condominium projects worth about six billion baht.

LPN’s managing director Thikhamporn Plengsrisuk said the company’s result last year was higher than expected with about 3.5 billion baht in realised revenue and total income of 2.5 billion baht, an increase from 1.94 billion baht of total income in 2003.

In 2004, the company launched five new projects worth about 5.4 billion baht both in the central business district, and close to the mass transit system, and outskirt areas.

LPN also developed a new form of condominium project from low-rise to middle-rise, which did not exceed the 25-storey height of its Rama III-RiverView project.

In January, the company plans to launch the Lumpini Center Happyland project phase 5, with 470 residential units worth about 400 million baht.

The company also plans to launch two new condominium projects in the first quarter of this year.

They are Lumpini View Thailand-Culture Center with 1,400 residential units worth about 1.7 billion baht and Lumpini phase Pinklao with 550 residential units worth about one billion baht.

LPN will also launch a condominium project on Rama III road, worth about 2.5 billion baht, in the third quarter of this year and a project worth about 800 million baht in the fourth quarter of this year, with Grand Unity Development, its subsidiary.

i think people are too optimistic about that Real Estate Information Center. i wish they will manage to make it! But to be honest, they are not a the right way... Country like Singapore have very good property data center. I think that blaming the developers is not a good start to develop that information center. I am certain that with a good internal information between government institution and a good cooperation from government officers (land department, treasury department and government housing bank) there is enough to collect 80% of what they want!!

What is the land allocation for that 30,000 cheap home plan. Even they build on 30% only of the 125,000 rai, they still have more than 1 rai per home!! Does not it?

Central Bangkok flats getting scarce

Overall occupancy rate to reach 90%

KANANA KATHARANGSIPORN

The number of condominium units available in central Bangkok will become scarce over the next several years due to growing demand from overseas investors, fewer locations for new developments and limited new supply, according to property consulting firm CB Richard Ellis (Thailand).

Aliwassa Pathnadabutr, the managing director of CB Richard Ellis, said the overall occupancy rate in the area would be 90% by the end of 2005, up from 86.4% last year.

``New projects in the fourth quarter of 2004 were launched at a slower pace, as construction costs rose while financial institutions were more cautious about lending to developers,'' she said.

Meanwhile, the number of overseas purchasers preferring grade-A supply in the central business district increased as current grade-A projects were in high demand, due to favourable locations and availability of facilities sought by target customers.

``The rental market in this area also provides attractive returns of 4.5%-5.0% while the resale market generates a margin of 20-30%,'' said Ms Aliwassa.

She said residential demand in central Bangkok was being driven by end-users and long-term investors in search of lucrative rental returns.

Approximately 20% of the grade-A condominium units offered for sale have been bought by foreign buyers.

As of the fourth quarter of 2004, there were a total of 38,148 units in this area, of which 36,549 units were freehold and 1,599 units were leasehold.

Ms Aliwassa said a total of 3,600 units were added to the condominium market in central Bangkok last year. There would be 4,546 units, 5,679 units and 3,185 units added to the market in this area in 2005, 2006 and 2007, respectively.

The most expensive condominium units were located in Lang Suan and Wireless Road and were priced between 100,000-120,000 baht per square metre. Rentals in this area is 450-500 baht per square metre.

Two new grade-A condominium projects in the area include the Park Chidlom and the Athe{AAC}ne{AAC}e Residence, 70% sold within two months of its launch.

Meanwhile, the price of a condo in the Sukhumvit area is between 80,000-85,000 per square metre with the highest prices found around Sukhumvit Soi 16-24 and 31-55, as they were in good locations and near the Bangkok skytrain.

``Key attractions to foreign buyers include a friendly environment, low living expenses, good value for money, reasonable rental returns and potential for long-term capital appreciation. Projects that match these requirements will be successful,'' Ms Aliwassa said.

A survey taken by CB Richard Ellis of 300 foreign buyers found that 51% of the respondents lived in Thailand and the remaining 49% were domiciled overseas and acquired a unit as an investment.

Of these respondents, 40% were European, 38% were Asian, 19% were American and 5% were Australian.



Source : Bangkokpost : Feb 3, 2005

ตลาดคอนโดในเมืองยังสดใส ต่างชาติลงทุนผลตอบแทน 5%

ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ฟันธงตลาดคอนโดใจกลางเมืองยังสดใส พบชาวต่างชาติขนเงินมาซื้อปล่อยเช่าหวังผลตอบแทน 5% ขายต่อทำกำไร 30% ชี้แนวโน้มโครงการใหม่เกิดยาก ทำเลดีเหลือน้อย-แบงก์เข้มปล่อยกู้

นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ( ประเทศไทย ) จำกัด กล่าวว่า ปัจจุบัน ความต้องการในตลาดมาจากผู้ที่ซื้อเพื่อเข้าอยู่อาศัย และนักลงทุนระยะยาวที่ซื้อเพื่อนำมาปล่อยเช่าคิดเป็นสัดส่วน 50/50 ผลสำรวจล่าสุดพบว่า 20% ของจำนวนยูนิตที่เสนอขาย ผู้ซื้อคอนโดเกรดเอเป็นชาวต่างชาติ ซึ่งมีทั้งซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองและเพื่อการลงทุน โดยจากการทำแบบสอบถามกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ 300 ราย พบ 51% เป็นชาวต่างชาติที่ซื้อและอาศัยอยู่ใน กทม. เหลือ 49% เป็นชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ เข้ามาซื้อเพื่อการลงทุน

ความต้องการที่พักอาศัยระดับเกรดเอของชาวต่างชาติ เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง เพราะตลาดคอนโดมิเนียมเกรดเอมีผลตอบแทนที่น่าสนใจ เมื่อเทียบกับการลงทุนทางด้านอื่น โดยมีผลตอบแทนในระดับ 4-5% ราคาขายไม่สูงนัก เมื่อเทียบกับคุณภาพที่ได้มาตรฐานในระดับสากล ค่าครองชีพไม่สูง ฯลฯ จากปริมาณความต้องการดังกล่าว ทำให้มีความเชื่อมั่นว่า ราคาคอนโดมิเนียมเกรดเอ จะมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในอนาคต โดยให้ความสนใจโครงการที่มีทำเลที่ตั้งในย่านใจกลางเมือง ใกล้ระบบขนส่งมวลชน

ทั้งนี้ จำนวนคอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่ในย่านธุรกิจมีทั้งสิ้นจำนวน 38,148 ยูนิต แบ่งเป็นคอนโดมิเนียมที่ผู้ซื้อมีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน (Freehold) จำนวน 36,549 ยูนิต และคอนโดมิเนียมที่ผู้ซื้อถือกรรมสิทธิ์เช่า (Leasehold) จำนวน 1,599 ยูนิต อัตราการเข้าพักอาศัยอยู่ที่ 86.4% เพิ่มขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับช่วงไตรมาสที่ผ่านมา ซึ่งอยู่ที่ระดับ 83.7% จากระยะเวลาการก่อสร้างที่ทางบริษัทผู้พัฒนาโครงการกำหนดไว้ แสดงว่าในช่วงปี 2548-2550 จะมีสินค้าออกสู่ตลาดทั้งสิ้น 13,410 ยูนิต สินค้าดังกล่าวมียอดขายไปแล้ว 70-80% และส่วนใหญ่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง โดยในปี 2548 จะมีห้องชุดแล้วเสร็จทั้งสิ้น 4,546 ยูนิต ในปี 2549 มีจำนวน 5,679 ยูนิต และในปี 2550 มีอีก 3,185 ยูนิต

Source : Bangkok Business News : Feb 3, 2005

Bangkok homes lure overseas buyers

staff writer

Overseas purchasers are showing renewed interest in the Bangkok residential market, according to leading property consultants CB Richard Ellis. The main demand is for grade A condominium projects in the the best locations of the downtown areas of the capital, which may cost as much as 100,000 to 120,000 baht per square metre, according to Aliwassa Pathnadabutr, managing director of the consultants in Thailand.

Demand is on the increase because the the market is providing attractive returns of 4.5 to 5 percent on such top grade properties, she added.

“Demand is now a combination of end users and long-term investors looking for rental returns,” she told a press conference yesterday. The latest survey by CB Richard Ellis showed that 20 percent of the grade A units were being bought by foreigners, both as end users and investors.

“Prices for those projects are also reasonable with international product standards. It is likely that prices will increase further and buyers focus on areas downtown and close to the mass transit systems,” she predicted.

She cited Athenee Residence, a 41-storey condominium development on Wireless Road, comprising 219 units. It was 70 percent sold out within two months of its launch even though prices were 100,000 to 120,000 per square metre. The key factors were the location and high quality product and also the buyers’ confidence in the developer.

The total supply of condominium units in the downtown areas was 38,148 units at the end of 2004, of which 36,549 were freehold and 1,599 leasehold. The total occupancy rate was 86.4 percent, a slight increase from the previous quarter. In addition, 4,546 units will be finished this year, 5,679 next year and 3,185 in 2007, based on developers’ stated completion rates.

Aliwassa added: We have seen a slowdown in the launch of new condominium projects in the second half of 2004 because the market was conscious of the competitive environment and the tightening of bank credit for developers. This is a sign of awareness of true market demand and the industry’s ability to balance between supply and demand.”

The average prices in the Sukhumvit area for grade A condos are in the 80,000 to 85,000 per square metre range, but in Wireless Road the top of the market prices begin to apply.

As far as the geographical origins of the foreign buyers are concerned, 40 percent are from Europe, 38 percent from Asia, 19 percent from America and 5 percent from Australia. Half of them are permanent residents in Thailand and want to live in the units and the other half live overseas.


Source : Business Daily News : Feb 3, 2005

Property developer forecasts boom for Bangkok

EKARIN PETSIRI

Bangkok’s real estate market continued to grow in all segments in the second half of 2004, supported by the overall economic growth that stimulates supply for property for sale and rent, according to the latest sectoral report.

According to the market survey by property developer Sansiri Plc, covering 529 single-detached home and townhouse projects in Bangkok in the second half of 2004, a total of 35,780 units were up for sale. There were 398 single-detached home projects with a total of 24,761 units and 131 townhouse projects with a total of 11,019 units.

Wanchak Buranasiri, Sansiri’s executive vice president, said the number of single-detached homes and townhouses for sales in the period rose from the first half by 19 percent and 9 percent, respectively. Combining both groups together, there were 15 percent more homes for sale.

The survey found that property developers gave top priority to developing single-detached home and townhouse projects in the northern and western parts of Bangkok.

Strong demand for affordable housing has prompted a number of developers to focus on the sector. By contrast, sale of high-end detached homes costing from 7 million to 20 million baht fell by average of 3-5 percent on the previous quarter, although it was still up on the corresponding quarter a year previously.

The survey findings showed that five new projects with a combined 847 units had been launched in the market in the second half of the year, raising the total number of the market’s total completely built condo units to 86,619, a 3 percent rise from the second half of 2003.

At the same time, some other projects with combined 8,222 units that had delayed their launch schedule from last year are expected to be ready for service this year.

With all possible projects included, Bangkok will have 102,109 units for sale over the next two years.

In the quarter 10 percent of the new condo units in Bangkok’s central business district were unsold, as were 11 per cent of those in the Sukhumvit area — a 1 or 2 per centage point rise on the previous year.

The sale price as per square metre in rose by average of 13 percent from to 6,926 baht per square metre. The area with the largest price increase was Sukhumvit with average sale price of 10,938 baht per square metre (an 18 percent rise), compared to Bangkok’s central business district area’s average price of 10,068 baht per square metre (15 percent).

The rise in construction costs — pushed up by the rising oil price continually since early last year in addition to the interest rate hike — was reflected in the sale prices for condo units in all areas.

It is projected that demand for condo units will remain strong this year. The overall growth this is expected to be nearly as much as last year’s.

Sales price may well be increased by developers this year in response to the rising cost of land and the price of building materials. Developers are expected to be able to sell their unsold stock moderately easily.


Rental apartment market.

There were two new projects for apartments for rental by foreigners launched in the second half, while ones that had been under temporary shutdown for quality improvements started opening up service once again. The number of total rental apartment rooms in rose by 216 units to 10,409.

The average occupancy rate in was largely good, averaging 91-94 percent, slightly up from the previous year. There was little difference in occupancy rate of Grade A and B properties.

The government’s policy of promoting foreign direct investments in the country in the hope of expanding the Thai economic growth further is likely to led to a significant rise in numbers of foreigners entering and working in Thailand.

It is expected that rents will be slightly up this year for new properties and for refurbished ones.


Serviced Apartment Market

Four new projects with a combined 512 units were launched in the second half. The four included Escort Piriya project with 147 units, Centre Point Garden Wing project with 64 units on Sukhumvit 10, Garden Grove Suit (originally named as the Sweet Sixteen project) with 51 units on Sukhumvit 16 and State Tower Silom project with 250 units.

Bangkok’s serviced apartment market last year grew by average of 5.6 percent from 2003. The serviced apartment market in 2003 grew from 2002 by 12.3 percent. In the second half, the number of serviced apartment rooms totaled 11,314 units.

It is projected Bangkok’s serviced apartment market will continue to grow by average of 5.6 percent a year over the next one or two years, boosted by active development projects.

The average occupancy rate of serviced apartment units in all areas of Bangkok in rose by 8 percent from the first half and 7 percent from a year ago. Rents for grade-A serviced apartments in all areas in the second half rose by average of 14 percent from a year ago. The rental price for grade-B serviced apartments in all areas in the second half of last year rose by average of 26 percent from the first half.


Office Building Market

There was only one project — Central World Tower on Ratchaprasong intersection — that completed constructions in the second half of 2004. This project has 80,000 square metres of office building spaces for rentals. The developer has tried to speed up the construction completion of this project to meet with a rising demand for rental office building spaces.

It is projected that four new projects will be launched in the second half this year.

The number of vacant offices continues to fall from 2000 and will continue to fall further, the survey said.

Because of average growth of 8 percent in demand for rental office buildings in all areas, the rental price for office buildings in all areas in the second half of this year is expected to rise by by 13.3 percent.

Source : Business Daily News : Feb 9, 2005

um, average asking price in condo is 10,938 baht/m2 ??? 102,109 condo units on sale in Bangkok??? I read that article and feel reporter must have mistaken information. i dont think it is Sansiri who research those "strange" figures!

Sansiri arm sees lucrative business opportunity in sales management



Plus Property Partners, a subsidiary of listed developer Sansiri Plc, sees bright prospects in sales management, having sold 1,600 housing and condominium units worth around 7.5 billion baht for its clients last year.

Chief executive Yongyutt Chaipromprasith said residential sales in 2004 continued to grow, with the condominium market showing the fastest sales.

According to Sansiri's research, sales of condominiums in central Bangkok closed quickly from 2003 to the first half of 2004, but the pace slowed in the second half of 2004 as many units had been added to the market.

The survey found there were 86,619 new, completely built condominium units in 2004, up 3% from 2003. It expects the number to reach 102,109 units in the next two years.

``Besides project quality, locations and prices, condominium developers need to use more strategies to manage sales and attract customers,'' Mr Yongyutt said.

He said the property market in 2005 would remain strong, as the purchasing power of consumers would increase in line with economic expansion.

``This year will be a golden chance for homebuyers, as there will be many choices of residential projects in various locations to shop around. But only good products with potential project management and unique added value will be able to tap rising purchasing power.''

The company last year closed sales ahead of schedule for Asoke Place, Aree Place, Plus 38 and a townhouse project in the Sukhumvit area.

``We study details of the projects and target customers and conduct sales management and evaluation. We've been involved in every stage of the projects right from the start,'' he said.

Currently, the company manages sales for 28 projects, including six detached-house projects with 1,112 units, 16 condominium projects with 2,056 units and six townhouse projects with 731 units.

The company also has 14 development projects of its own.

It will open the second phase of the townhouse project, Plus City Park in the Kaset-Navamin area, after 70% of the first phase is sold out within an expected two months.


Source : Bangkokpost : Feb 11, 2005

อสังหาฯปี'48..หัวหิน-ภูเก็ตดาวรุ่ง

บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ ( ประเทศไทย ) จำกัด บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ได้นำเสนอผลวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2548 ระบุว่า ยังอยู่ในสถานการณ์ที่ดี แม้จะมีบาง Sector ที่อุปสงค์ชะลอตัวลง ( อุปทานก็ชะลอตัวลงเช่นกัน ) เช่น ตลาดบ้านพักอาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล และตลาดอาคารชุดพักอาศัยในเมือง แต่