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Old May 9th, 2010, 04:00 PM   #1
trichesjr
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Bolha Imobiliária de Brasília

Porque eu acredito na existência de uma bolha imobiliária em Brasília
Autor: Pedro Júnior
Fonte: http://bolhabrasilia.blogspot.com

Se eu puder dar um conselho a alguém é: não compre imóvel em Brasília, não está na hora de comprar, você não vai fazer um bom negócio e nem vai ficar rico investindo em imóveis. Tenho certeza que vários investidores/especuladores amadores e pessoas que não entendem nada de mercado irão me ridicularizar. Tenho até evitado comentar neste assunto em rodas de amigos porque as pessoas estão cegas e acreditam que os imóveis continuarão valorizando ao ritmo de 20 a 30% ao ano, descontada a inflação. Isso é impossível.
A lógica não permite esse tipo de acontecimento. Qualquer desvio exagerado na curva de preços de mercado de um determinado bem tende a recuar, ou seja, a bolha vai estourar.
Porque acredito nisto:
1) A razão aluguel/preço do imóvel, que dá o indicativo de valor de um imóvel, deve ser próxima a 1%. Moro em um apartamento na Asa Sul e pago R$ 1.500,00 de aluguel (contrato novo, com menos de 6 meses, ou seja, valor atualizado). O valor venal do imóvel, segundo os classificados e a imobiliária é de R$ 620.000,00. O imóvel tem 50 anos, 2 quartos e 96m2. Pago menos que 0,25% (mais precisamente 0,24%). Ou seja, 413 meses de aluguel correspondem ao valor do imóvel (pouco mais de 34 anos). Os entendidos do assunto dizem que vale a pena comprar um imóvel quando o valor do aluguel seria suficiente para comprá-lo em 10 a 12 anos. Brasília está fora da realidade. Seria razoável pagar até R$ 250.000,00 no apartamento que estou morando, mais que isso é loucura e jogar dinheiro fora. Este cálculo vale para qualquer imóvel em Brasília. Os valores variam de 0,2% a 0,4%. É muito melhor pagar aluguel em Brasília e esperar a bolha estourar.
2) Se você acha que pegar um financiamento é vantajoso, com nossas pequenas taxas de juros (de 10 a 15%) ao ano mais T.R., vá fundo. Graças ao excesso de crédito, além de pagar altíssimos juros você estará contribuindo para inflar os preços, só que uma hora este crédito será cobrado ou irá ficar mais restrito e aí você vai descobrir que o apartamento de 500 mil que você comprou não vale mais isso tudo e a sua dívida é muito maior que o valor do apartamento. Mas se você acha que essa é a hora, vá fundo e boa sorte.
3) Quanto mais crédito maior o preço. O crédito imobiliário está crescendo a taxas anuais altíssimas no Brasil, causando um verdadeiro boom de construções, não só em Brasília, em todos os municípios. Isto faz com que haja uma demanda artificial e que fatalmente será interrompida com a escassez do crédito. Com a economia crescendo tudo é muito bonito e muito fácil. Vocês acham que o Brasil irá crescer para sempre ou que uma hora a nossa dívida pública será cobrada (ela não pára de crescer)?
4) Quantas pessoas você conhece que estão comprando apenas para especular? Eu conheço várias. Pessoas que estão jogando na loteria, mas se dizem especialistas, porque acreditam que irão eternamente comprar o ágio por 50.000 e vendê-lo por 100.000 ou 60.000 ou muito mais. Pessoas que se não conseguirem vender o ágio pelo valor que pagaram não terão dinheiro para pagar as parcelas e as chaves do imóvel. Ou seja, apostadores (alguém se lembra do avestruz master ou das fazendas boi gordo, ou da Amway ou do Herbalife, semelhança ou coincidência?).
5) Vocês acham que de repente o Brasil descobriu que nunca foi pobre e virou rico. Terão um belo susto em breve. A dívida pública bruta está em níveis altíssimos e não pára de crescer.
6) Olhe para Águas Claras e veja quantos edifícios estão sendo construídos. Não temos demanda para tudo isso. Olhem a noite quantos apartamentos estão vazios, com as luzes apagadas, pois seus donos não querem nem alugá-los, apenas querem ver a valorização de 25% ao ano infinitamente (vão levar um belo susto em breve). Estamos tendo um excesso de construções e isso irá cobrar seu preço no futuro, principalmente dos que comprarem imóveis no auge do boom (de 2009 em diante).

Mas, se você não acredita em mim, acredite então nestas pessoas:

1) Corretores: se o seu salário dependesse de quantos negócios você fecha você estaria preocupado com a qualidade dos mesmos? Os corretores vivem de comissões sobre compra e venda. Eles não estão interessados se você vai fazer um bom negócio, ele está interessado se você vai fazer um negócio, e apenas isso. O corretor fala ao mesmo tempo para o vendedor que é a melhor hora de vender e para o comprador que é o melhor momento para comprar. Incoerente não. Faça o teste. Converse com um corretor. Ele é uma pessoa que irá buscar o negócio (e não o melhor negócio) a qualquer custo, ele vive disso.
2) Jornais e revistas: Estes sim irão ser sinceros. Totalmente desinteressados. Vejam as matérias nos jornais: compre imóvel, o melhor negócio. Dinheiro garantido, e outros blá, blá, blá. Todas as matérias pagas. Vejam só quantos anúncios de imóveis há num jornal. É daí, e não das vendas, que vem o sustento destes periódicos. Não se enganem, se eles falarem mal do mercado de imóveis as construtoras deixarão de anunciar neles. Eles nunca farão isso.
3) O Governo: o Governo, altamente corruptível e financiado pelas construtoras, além de fazer propaganda de imóveis com programas públicos altamente desfavoráveis a população está liberando crédito "a rodo" para o setor imobiliário. Primeiro porque está enriquecendo seus financiadores de campanha. Segundo porque gera empregos (de baixa qualificação e que irão acabar quando a bolha estourar). Terceiro porque o cidadão que financiou 100% ou 90% do imóvel, pagando 3 ou 4 vezes o preço que o mesmo vale, acredita ter virado proprietário e fica feliz da vida(ele acha mesmo que é o dono, e não a Caixa Econômica Federal, mas o povo vive de status e precisa ter um imóvel mesmo).
4) Os bancos: bom, os gerentes ficam felizes da vida ao te empurrar um empréstimo imobiliário com juros altíssimos para os padrões mundiais. Primeiro porque os mesmos tem metas de vendas de empréstimos, segundo porque te fidelizam ao banco por 20 a 30 anos e terceiro porque banco vive de juros, principalmente os decorrentes de empréstimos seguros, com imóvel em garantia. Não possuem imparcialidade nenhuma.
5) Proprietários de imóveis ou os filhos deles: estes nunca acreditarão que vivemos numa bolha, pois estão virando "milionários" sem fazer força. Pessoas que compraram imóveis ou ganharam estão achando que são ricas, pois acreditam que a bolha irá durar pra sempre. Nunca irão admitir que os preços são irreais. Ah, uma coisa engraçada, no prédio em que vivo os carros, em sua maioria, não são novos, mas os proprietários dos imóveis acham que são "milionários" só por possuir um apartamento.

As mentiras que as pessoas contam:

1) Imóveis nunca caem de preço: vou apenas usar 2 exemplos - Estados Unidos em 2007 (queda no preço em várias cidades) e Japão na década de 90 (até hoje os imóveis não chegaram ao valor daquela época, na qual viviam em uma bolha). Quem tiver interesse pode pesquisar mais a respeito. Há inúmeros casos.
2) Aluguel é dinheiro jogado fora: depende, como falei no início, se você paga 1% ou mais de aluguel pode estar jogando dinheiro fora mas se você paga menos de 0,8% como eu está no lucro, pois gasta menos com aluguel do que com o juro do financiamento. E se economizar ainda irá comprar com folga no futuro.
3) O Governo está incentivando a compra da casa própria: não a da minha, pois ao jorrar dinheiro em forma de subsídios do minha casa minha dívida e nos financiamentos imobiliários só está fazendo uma coisa, inflando a bolha de preços.
4) Há um déficit habitacional enorme em Brasília: primeiro que sempre houve e mesmo assim os preços não estavam irreais como hoje, segundo que para a classe média e para a classe alta não há déficit, há excesso de oferta. O que segura o preço são os especuladores e o crédito fácil.
5) Eu preciso de um imóvel: para vencer na vida a pessoa precisa comprar um imóvel. Eu não, você precisa? Eu não vou viver apertado por 30 anos só para dizer que tenho um imóvel, prefiro pagar aluguel e esperar o preço voltar ao normal.

Last edited by trichesjr; May 15th, 2010 at 01:42 PM.
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Old May 9th, 2010, 04:12 PM   #2
Espartano_bsb
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É uma análise do mercado sob a ótica de investidores.. Essa mesma análise não vale para quem está comprando um imóvel para morar. Neste caso, outros pontos deveriam ser considerados, com a qualidade de vida e o bem estar da família, a satisfação de morar num imóvel próprio, etc. Fora isso, não acredito num estouro de bolha ou numa redução de preços... Isto nunca ocorreu aqui! No máximo apostaria numa estagnação momentânea dos valores com base na lei da oferta e procura... No mais, essa valorização ocorreu no país inteiro! Mas valeu o ponto de vista!
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Old May 10th, 2010, 10:57 PM   #3
don_quito
Que deselegante!!!!
 
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É uma análise do mercado sob a ótica de investidores.. Essa mesma análise não vale para quem está comprando um imóvel para morar. Neste caso, outros pontos deveriam ser considerados, com a qualidade de vida e o bem estar da família, a satisfação de morar num imóvel próprio, etc. Fora isso, não acredito num estouro de bolha ou numa redução de preços... Isto nunca ocorreu aqui! No máximo apostaria numa estagnação momentânea dos valores com base na lei da oferta e procura... No mais, essa valorização ocorreu no país inteiro! Mas valeu o ponto de vista!
[2]
concordo com vc espartano!
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Old May 10th, 2010, 11:00 PM   #4
trichesjr
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Uma análise interessante sobre a bolha imobiliária no Brasil publicada no blog O pequeno investidor - http://opequenoinvestidor.com.br/200...a-em-brasilia/

Bolha Imobiliária em Brasília?

empre busquei discutir temas de assunto geral no blog, mas, como brasiliense que sou, não posso ficar calado sobre um tema que é caro a quem mora na capital do país: os altos preços dos imóveis em Brasília. Mas prometo aos leitores que moram em outra cidade que minha abordagem também pretende ser proveitosa para vocês, pois acredito que, em escala menor, algumas cidades do país estão passando por movimento semelhante no preço de casas e apartamentos.
Para que o leitor tenha uma idéia, no Plano Piloto, há quitinetes sendo anunciadas a R$ 220.000,00 (um novo empreendimento em construção tem quitinetes anunciadas a R$ 320.000,00); apartamentos de 2 quartos, vendidos por R$ 400.000,00. No novo setor Noroeste, que ainda não tem uma única tábua construída, os preços são ainda mais elevados: as construtoras anunciam quitinetes por R$ 550.000,00; apartamentos de 2 quartos, de 88 metros quadrados, por R$ 750.000,00; e de 3 quartos (115 metros quadrados), por mais de R$ 1.000.000,00.
Em Goiânia, cidade próxima de Brasília, um apartamento de 3 quartos, com 130 metros quadrados, no Setor Bueno (um excelente bairro), está anunciado por R$ 250.000,00. Um quarto do preço de apartamento similar, e menor, em Brasília. Um outro apartamento no mesmo setor, de 4 quartos, de 200 metros quadrados (quase o dobro do apartamento brasiliense), está anunciado por R$ 500.000,00, ao passo que um apartamento de tamanho próximo, em Brasília, não custa menos que R$ 1.200.000,00, no Plano Piloto. Nem me arrisquei a pesquisar o preço de um apartamento desses no Setor Noroeste! De qualquer modo, quando olhamos para o passado, 4 ou 5 anos atrás, verificamos que os preços dos imóveis dobraram (em alguns casos, triplicaram)…
Não questiono o fato de que o Plano Piloto é uma área valorizada por si só, já que é próxima do centro do poder de Brasília e da maior parte dos locais de trabalho de seus habitantes. Além disso, também é fato que a média salarial de Brasília é bastante alta, quando comparada a outras cidades do país, em razão de concentrar grande parte do funcionalismo público federal e de vários servidores terem incorporado parcelas a sua remuneração no passado (algo proibido hoje). Ou seja, um elemento dessa equação é o fato de que há muitas pessoas com uma remuneração bastante boa, o que garante, em princípio, a possibilidade de que se faça uma economia razoável e se possa pagar uma prestação razoavelmente alta.
Mas será que essa teoria se sustenta? Segundo dados do IBGE, apenas 3,3% da população de Brasília tem uma renda superior a 20 salários mínimos (R$ 9.300,00). Alguém que ganhe exatamente R$ 9.300,00 poderia financiar um apartamento de R$ 500.000,00 pela Caixa Econômica, que cobra os juros mais baixos do mercado imobiliário, pagando R$ 232.002,81 de entrada, mais 30 anos de prestações de R$ 2.790,01 pelo sistema de amortização regressiva do SAC. Ou seja, até conseguiria financiar o imóvel, mas tendo que dar uma entrada de quase um quarto de milhão de reais, uma economia que nem todo mundo consegue fazer.
Mas digamos que haja duas pessoas nessa família, ganhando exatamente 20 salários mínimos cada. Isso facilita o pagamento dessa contas: a família ganha uns R$ 18.600,00 (bruto), podendo pagar prestações maiores e economizar mais. Uma prestação de R$ 2.790,01 de fato não é muito para uma família que ganha mensalmente esse montante.
Mas fazer as contas contando com o dinheiro de um casal diminui a quantidade de imóveis a serem vendidos. Segundo o IBGE, o Distrito Federal, em 2008, tinha uma população total de 2.300.000,00, sendo que 3,3% ganham mais de 20 salários mínimos, que considero uma renda razoável para que alguém consiga financiar um imóvel com preço superior a R$ 500.000,00. Isso equivale a 75.900 pessoas com capacidade para adquirir um imóvel a esse preço. Mas, se considerarmos que todas essas pessoas se casam entre si, são 37.950 casais com capacidade de comprar um imóvel com valor superior a R$ 500.000,00.
Parece o suficiente para justificar a elevação dos preços, não é? Bom, temos que levar em consideração alguns fatores: muitos desses casais que têm renda superior a essa já têm uma vida estabelecida, com casa própria, e não pensam em investir em imóveis. Na verdade, acredito que a maioria desses casais se encontra nessa situação: claro que esse é um raciocínio indutivo, já que estou inferindo isso a partir das pessoas que conheço.
De qualquer modo, façamos a conta considerando que metade desses casais estão interessados e com dinheiro para comprar esses imóveis (18.975 pessoas). Isso justificaria o crescimento dos preços aqui em Brasília? Mesmo com esses fatores restritivos (que estão sendo subestimados!), acredito que não: penso que o número de apartamentos disponível hoje não é suficiente para elevar a demanda ao nível de hoje. Só no setor Sudoeste serão ofertadas unidades suficientes para atender a 3.500 pessoas. No setor Noroeste, serão construídas unidades suficientes para abrigar 40.000 moradores, com preço bastante elevado. Isso sem contar as unidades disponíveis de Águas Claras, da Asa Norte e da Asa Sul.
Outro fator que considero relevante é o modelo de financiamento que está sendo oferecido pelas construtoras: uma entrada razoável, prestações mensais próximas ao valor de um aluguel, prestações semestrais que oneram bastante o orçamento, e uma parte substantiva do financiamento para as chaves (que podem ser financiadas).
Para pegar um exemplo, cito o plano de pagamento de uma unidade de 3 quartos do setor Noroeste, sugerido pela construtora: um sinal de R$ 70.050,00; 120 parcelas mensais de R$ 2.110,00; 10 intermediárias semestrais de R$ 19.980,00; e as chaves de R$ 388.000,00. O sinal é bastante razoável para um casal que ganha R$ 18.000,00 bruto por mês: basta economizar pouco menos de R$ 6.000,00 por mês e em um ano é possível pagar a entrada. As prestações mensais também são razoáveis, mas o casal deve levar em consideração que no período deverá pagar também o aluguel (pois o apartamento não foi ainda construído). Digamos que se pague de aluguel o mesmo valor da parcela mensal: R$ 2.110,00. Isso significa que o casal já tem comprometido R$ 4.220,00 de um salário bruto de R$ 18.600,00.
Para fins de conta, vou considerar que o salário líquido do casal é de R$ 14.000,00. Ou seja, ainda sobram R$ 9.780,00 para o financiamento, sem considerar as outras despesas com alimentação, saúde, viagens e o colégio das crianças.
Mas nosso casal de investidores é bastante diligente e vive com R$ 4.000,00 para manter um padrão razoável de vida no Plano Piloto. Sobram, então, R$ 5.780,00 para economizar. Dessa “sobra” o casal irá tirar o dinheiro para pagar as parcelas semestrais e, daqui a 4 anos, pagar as chaves. A cada seis meses, a economia será de R$ 34.680,00. Como as parcelas semestrais são de R$ 19.980,00, sobrará cerca de R$ 14.700 semestralmente, e R$ 29.400,00 anualmente. Em 4 anos, o casal teria acumulado, sem contar rentabilidade nos investimentos, R$ 117.600,00.
Assim, esse casal poderia pagar os R$ 117.600,00 como entrada das chaves, e ainda sobrariam R$ 270.965,00 para financiar. Se o casal conseguisse um financiamento na Caixa, teria que pagar ainda uma prestação de R$ 2.802,00 pelos próximos 30 anos.
Na prática, o que tenho visto, das pessoas que fizeram um financiamento, é uma falta de preocupação patente com a parcela de chaves. Isso pode levar a uma bolha: as pessoas pagam as parcelas mensais e semestrais, mas não têm dinheiro para pagar as chaves ou para financiá-las. A bomba pode estourar no futuro… como há muitos empreendimentos em construção, talvez esse seja um problema para os próximos anos: mas espero sinceramente que não aconteça. As conseqüências seriam drásticas…
Enfim, voltando a nossa história: o casal teria que fazer um esforço financeiro bastante alto para financiar esse apartamento. E percebam que as premissas que eu considerei facilitaram bastante a vida do casal: não considerei que as parcelas da construtora, assim como o sinal, são corrigidas pelo INCC, por exemplo. Também considerei que esse casal tem uma vida bastante humilde pros padrões da vida no Plano Piloto em Brasília: para que o leitor tenha uma idéia, são poucas as boas escolas que cobram uma mensalidade inferior a R$ 1.000,00 por aqui. Então, se o casal tiver que viver com R$ 4.000,00, um quarto de sua renda disponível teria que ser gasta só com a escola do filho. E se forem duas crianças, então, essa despesa dobra. Além disso, como considerei que o casal é de servidores públicos, desconsiderei os riscos de uma eventual despedida do trabalho.
O cenário também foi beneficamente fictício, para tentar descaracterizar a hipótese da bolha: considerei que todas as pessoas com renda superior a 20 salários mínimos procuram apartamentos, o que não é verdade. Acredito que, sendo ainda bastante parcimonioso, 20% das pessoas estão nessa situação. Considerei, além disso, que essas pessoas não têm luxos pessoais e conseguem viver com uma renda apenas razoável para os padrões da cidade.
Mesmo considerando todas essas premissas benéficas para o investidor, o financiamento só poderia ser pago com uma boa dose de sacrifício pessoal por parte do casal.
Não sei mesmo se há uma bolha no mercado imobiliário de Brasília. Mas não conheço muitas pessoas com alto padrão de renda que tenham a perseverança e a capacidade de economia suficientes para fazer um financiamento do tipo que ilustrei. Na verdade, a maioria das pessoas que conheço com esse perfil ou são perdulárias, ou já têm uma casa própria e não têm interesse em adquirir um imóvel novo. Mas talvez seja eu que não conheça muitas pessoas e o universo de pessoas capazes de adquirir um imóvel a esses preços seja maior do que eu imagino.
Mas, do alto da minha ignorância, o que vejo acontecer me lembra muito as tulipas holandesas do século XVII: o preço delas chegou a um patamar tão elevado que muitas pessoas compravam terras e casas com elas. Mas chegou o dia em que havia tantas tulipas no mercado que a bolha estourou, levando com ela as economias de muitos investidores.
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Old May 10th, 2010, 11:39 PM   #5
Suburbanist
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Há bolha, mas alguns diagnósticos estão errados, exagerados ou distorcidos

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1) A razão aluguel/preço do imóvel, que dá o indicativo de valor de um imóvel, deve ser próxima a 1%.
Essas "regras de ouro" não são assim, universais. Aluguel de imóvel anual equivalente a 12% do valor do imóvel ao ano poderia até ser compatível com cenários de taxas de juros reais maiores... mas o cenário está mudando, alugueis de 0,6-0,8% ao mês não serão mais tão irreais. O "valor certo" do aluguel imobiliário (em geral) depende de uma série de fatores como estoque de unidades, investimentos alternativos, risco de crédito etc. Vários fatores conspiram para jogar para baixo o custo do aluguel frente ao custo dos imóveis.

Quote:
2) Se você acha que pegar um financiamento é vantajoso, com nossas pequenas taxas de juros (de 10 a 15%) ao ano mais T.R., vá fundo.
Os programas da Caixa mais recentes tem taxa de juros muito menor que isso. 15%+TR só assina quem compra imóvel pensando que tá comprando geladeira...

Quote:
Com a economia crescendo tudo é muito bonito e muito fácil. Vocês acham que o Brasil irá crescer para sempre ou que uma hora a nossa dívida pública será cobrada (ela não pára de crescer)?
A relação dívida/PIB, que é o que conta para valer juntamente com a "duration", qual seja o prazo médio ponderado da mesma, estão com indicações positivas. Dívida nominal (sem contar inflação, sem contar crescimento do PIB) não é um dado indicativo de riscos financeiros da mesma. Não discordo do diagnóstico de que o aumento do crédito elevou a demanda por imóveis de maneira rápida além da oferta (que não responde de imediato à demanda por óbvios motivos de engenharia civil), mas questiono esse diagnóstico da dívida pública. Nunca a dívida pública interna foi tão bem financiada (prazos maiores, predominância de títulos pré-fixados, ausência de NTN-D cambiais etc) como atualmente.

Quote:
5) Vocês acham que de repente o Brasil descobriu que nunca foi pobre e virou rico. Terão um belo susto em breve. A dívida pública bruta está em níveis altíssimos e não pára de crescer.
Aqui o argumento do autor desceu para o populismo barato. A dívida pública interna, relativa ao PIB, está sob controle, como disse.

Quote:
3) O Governo: o Governo, altamente corruptível e financiado pelas construtoras, além de fazer propaganda de imóveis com programas públicos altamente desfavoráveis a população está liberando crédito "a rodo" para o setor imobiliário. Primeiro porque está enriquecendo seus financiadores de campanha. Segundo porque gera empregos (de baixa qualificação e que irão acabar quando a bolha estourar). Terceiro porque o cidadão que financiou 100% ou 90% do imóvel, pagando 3 ou 4 vezes o preço que o mesmo vale, acredita ter virado proprietário e fica feliz da vida(ele acha mesmo que é o dono, e não a Caixa Econômica Federal, mas o povo vive de status e precisa ter um imóvel mesmo).
Em termos REAIS, ou seja, descontando-se a inflação, um financiamento com 5% a.a. juros reais em 30 anos implica no pagamento acumulado simples de 76,4% de juros sobre o valor do principal, não "3 ou 4 vezes" o preço que o mesmo vale.


Quote:
2) Aluguel é dinheiro jogado fora: depende, como falei no início, se você paga 1% ou mais de aluguel pode estar jogando dinheiro fora mas se você paga menos de 0,8% como eu está no lucro, pois gasta menos com aluguel do que com o juro do financiamento. E se economizar ainda irá comprar com folga no futuro.
Não rola mais financiar imóvel a 12% + inflação hoje em dia. Aliás, não rola faz tempo.

Quote:
.
4) Há um déficit habitacional enorme em Brasília: primeiro que sempre houve e mesmo assim os preços não estavam irreais como hoje, segundo que para a classe média e para a classe alta não há déficit, há até excesso de demanda. O que segura o preço são os especuladores e o crédito fácil.
Se há excesso de demanda há defict habitacional. E muitas pessoas estão entrando na classe média, também, o tamanho das famílias está diminuindo etc. etc.


Vejam, reconheço e já disse que existe bolha imobiliária no Brasil, mas acho que esse tipo de postagem panfletária mais confunde do que esclarece.
__________________
"For every complex problem there is a solution that is simple, clear and wrong."
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Old May 10th, 2010, 11:53 PM   #6
tchelllo
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Qual é o objetivo deste tópico afinal?
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Old May 11th, 2010, 12:09 AM   #7
trichesjr
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Originally Posted by Suburbanist View Post
Essas "regras de ouro" não são assim, universais. Aluguel de imóvel anual equivalente a 12% do valor do imóvel ao ano poderia até ser compatível com cenários de taxas de juros reais maiores... mas o cenário está mudando, alugueis de 0,6-0,8% ao mês não serão mais tão irreais. O "valor certo" do aluguel imobiliário (em geral) depende de uma série de fatores como estoque de unidades, investimentos alternativos, risco de crédito etc. Vários fatores conspiram para jogar para baixo o custo do aluguel frente ao custo dos imóveis.

Esse é o número que os americanos usam, país com as taxas de juros infinitamente mais baixas que o Brasil.


Os programas da Caixa mais recentes tem taxa de juros muito menor que isso. 15%+TR só assina quem compra imóvel pensando que tá comprando geladeira...

Tente comprar um imóvel de mais de R$ 500 mil para você ver se a taxa de juros não é entre 10 e 15% a.a.

A relação dívida/PIB, que é o que conta para valer juntamente com a "duration", qual seja o prazo médio ponderado da mesma, estão com indicações positivas. Dívida nominal (sem contar inflação, sem contar crescimento do PIB) não é um dado indicativo de riscos financeiros da mesma. Não discordo do diagnóstico de que o aumento do crédito elevou a demanda por imóveis de maneira rápida além da oferta (que não responde de imediato à demanda por óbvios motivos de engenharia civil), mas questiono esse diagnóstico da dívida pública. Nunca a dívida pública interna foi tão bem financiada (prazos maiores, predominância de títulos pré-fixados, ausência de NTN-D cambiais etc) como atualmente.

Mais da metade de nossa dívida vence em 2012. Quero ver como vai ser paga.

Aqui o argumento do autor desceu para o populismo barato. A dívida pública interna, relativa ao PIB, está sob controle, como disse.

Não te ofendi e peço para que não me ofenda. Não sou populista nem preciso ser, pois não sou candidato a nada. Só estou divulgando a minha opinião, se é contrária a sua utilize seus argumentos respeitavelmente. A dívida pública bruta subiu de 50% do PIB em 2008 para 63% em março de 2010. Não está sob controle. Pesquise um pouco e verá.

Em termos REAIS, ou seja, descontando-se a inflação, um financiamento com 5% a.a. juros reais em 30 anos implica no pagamento acumulado simples de 76,4% de juros sobre o valor do principal, não "3 ou 4 vezes" o preço que o mesmo vale.

Não é possível descontar a inflação, para isso que existe a TR que indexa o financiamento ao longo do tempo e é variável.


Não rola mais financiar imóvel a 12% + inflação hoje em dia. Aliás, não rola faz tempo.
Pesquise financiamento de imóveis de mais de R$ 500 mil e verá como é possível sim.


Se há excesso de demanda há defict habitacional. E muitas pessoas estão entrando na classe média, também, o tamanho das famílias está diminuindo etc. etc.
Não entendi, a frase ficou sem fecho.

Vejam, reconheço e já disse que existe bolha imobiliária no Brasil, mas acho que esse tipo de postagem panfletária mais confunde do que esclarece.
Esta postagem não é panfletária, é a minha humilde colaboração para a discussão do tema sujeita a argumentos contrários e favoráveis.
trichesjr no está en línea   Reply With Quote
Old May 11th, 2010, 12:21 AM   #8
trichesjr
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Originally Posted by tchelllo View Post
Qual é o objetivo deste tópico afinal?
Discutir a bolha imobiliária em Brasília e no Brasil, além de assuntos diretamente relacionados ao assunto, tais como dívida pública, pib, entre outros.
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Old May 11th, 2010, 12:31 AM   #9
eduardo1970
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No Rio também se discute muito isso , até porque o jornal O GLOBO fez uma reportagem ampla no caderno MORAR BEM. A Zona Sul da cidade , principalmente seus bairros TRIPLE A ( Leblon , Ipanema e Lagoa ) já vê preços alcançarem R$ 40 mil o metro quadrado. Isso mesmo !!!
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Old May 11th, 2010, 12:36 AM   #10
eduardo1970
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No Leblon , bairro mais caro da cidade , um simples apartamento de 65 metros , dois quartos , uma vaga na garagem , num prédio construido no começo dos anos 60 , numa rua transversal , está custando entre R$ 780 mil e R$ 850 mil.

Nos classificados , já se observa apartamentos de 3 quartos , com uma vaga e localizado em ruas transversais , E SEM ELEVADOR , por R$ 1 milhão.

E os negócios acontecem...
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Old May 11th, 2010, 01:00 AM   #11
Suburbanist
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Originally Posted by trichesjr View Post
Esta postagem não é panfletária, é a minha humilde colaboração para a discussão do tema sujeita a argumentos contrários e favoráveis.
Sim, acho que fui um pouco exagerado em dizer que a postagem é panfletária. Excetuando isso, tentei fazer um contraponto a parte da sua argumentação no post.

Em duas linhas, vc está certo ao diagnosticar uma bolha imobiliária em Brasília, mas recorre a explicações exageradas para a mesma. Exageradas no sentido de que não precisa ir tão longe: bolhas de ativos acontecem de tempos em tempos por descolamento das condições de equilíbrio de mercado - mas tudo sempre volta ao normal, e em geral de forma relativamente rápida, pela própria exaustão dos mecanismos da bolha.

Ainda bem, mas muito "ainda bem", que no Brasil os critérios para concessão de crédito imobiliário são relativamente rígidos, evitando que isso gere um potencial de ativos tóxicos nos bancos.
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"For every complex problem there is a solution that is simple, clear and wrong."
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Old May 11th, 2010, 09:16 PM   #12
paulista1978
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Acho que bolha só existe quando há juro baixo, que não é o caso do Brasil. Em Dubai o cara financiava um apê por valor x. Depois de dois anos ja valia 2x, então passava pra frente ou financiava outros... era a exuberância irracional do mercado imobiliário.
O risco que existe em Brasilia é do próximo governo contratar menos ou dar menos reajustes, sei lá, o que pode ajudar a desvalorizar os imóveis.
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Old May 13th, 2010, 05:59 PM   #13
trichesjr
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Originally Posted by paulista1978 View Post
Acho que bolha só existe quando há juro baixo, que não é o caso do Brasil. Em Dubai o cara financiava um apê por valor x. Depois de dois anos ja valia 2x, então passava pra frente ou financiava outros... era a exuberância irracional do mercado imobiliário.
O risco que existe em Brasilia é do próximo governo contratar menos ou dar menos reajustes, sei lá, o que pode ajudar a desvalorizar os imóveis.
Discordo. A bolha está comprovada pelo descolamento do preço de venda dos imóveis em relação ao de aluguel e também pelo descolamento do preço de venda em relação à inflação.
Isto está ocorrendo por causa do excesso de crédito e da euforia ou como dizem alguns economistas com os quais compartilho o entendimento, da exuberância irracional vivida em tempos de aparente crescimento econômico.
Estamos vivendo o famoso "desta vez é diferente", ou seja, as pessoas acreditam que só no Brasil os imóveis explodem de preço e que não haverá uma correção. Ficam cegas ao ponto de não conseguir enxergar que o fenômeno é semelhante ao ocorrido no Japão na década de 90, nos USA entre 2007 e os dias atuais, na Espanha em 2007 até os dias atuais e em Dubai em 2009.
É a minha opinião. E arrisco a dizer, estamos muito próximos de ver a bolha estourar, não passa de 2012.
Abraços a todos e bons posts.
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Old May 15th, 2010, 01:45 PM   #14
trichesjr
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Interessante texto publicado no site http://bolhaimobiliaria.blogspot.com

Lições NÃO aprendidas...
Recentemente li uma reportagem de 2002 (cliquem para visualizar), cujo título era:

"Bolha" imobiliária pode estourar nos EUA

Vamos analisar alguns trechos da reportagem:

Se há, realmente, uma "bolha" no mercado imobiliário do país, ela é caracterizada pelo fato de as famílias estarem comprando casas como forma de investimento -e não apenas para morar. Esse fato é ilustrado pelo descompasso entre os preços de aluguel e de compra de uma casa.

Isso tem a cara de Brasília, onde os aluguéis rendem hoje cerca de 0,3% ou 0,4% do preço dos imóveis, enquanto a poupança está rendendo a cima de 0,5%. Além disso, você provavelmente tem colegas, ou já ouviu falar de alguém que está adquirindo um imóvel em Brasília esperando retorno financeiro.

"No momento em que um grande comprador não conseguir honrar um desses empréstimos, ele pode detonar o fim da "bolha", se ela existir", diz Nóbrega.

É o que aconteceria se os juros subissem e o financiamento não coubesse mais no bolso. Outra possibilidade seria uma crise (internacional ou não), que faria com que as pessoas naturalmente tivessem medo de gastar. Muitas pessoas hoje compram imóveis, esperando uma valorização para vender rapidamente. Mas, e se não houver mais compradores por conta de uma crise? Esta mesma pessoa teria que vender os imóveis rapidamente a preço de banana, pois não poderia arcar com os custos a longo prazo. Esse efeito em cascata levaria os preços para baixo.

Como o proprietário percebe que seu patrimônio vale cada vez mais, passa a acreditar que tem um maior poder de compra. Se por um lado ele pode achar menos necessário guardar dinheiro para o futuro, por outro pode se lançar a novas aquisições.
"É uma situação semelhante ao que aconteceu com a valorização do real diante do dólar no começo do Plano Real", explica Guilherme da Nóbrega, economista-chefe do banco Fibra. "As pessoas tinham a sensação de que o poder de compra da moeda era forte. Contraíram dívidas em dólares e, com a desvalorização, tiveram sérios problemas financeiros."

Reparem que mesmo essa reportagem sendo de 2002, o auge da crise ocorreu somente cinco anos depois, em 2007 e 2008. Não posso afirmar que o mesmo irá ocorrer em Brasília, mas ao que tudo indica, boa parte dos problemas que ocorreram no mercado imobiliário americano, estão ocorrendo por aqui. Todo cuidado é pouco! Reflitam
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Old May 16th, 2010, 05:48 AM   #15
ppeanno
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Acho que nos EUA teve esse grande problema por causa dos juros, pelas grandes vendas sem pagamento, etc.

Em Brasília, quem tem apartamentos no plano piloto comprados antes da virada do século, só ganhou, e muito, com a valorização dos imóveis. Quem quer comprar hoje em dia tem o grande obstáculo dos preços.

Acho ridículo os preços do Noroeste por exemplo, um bairro que não existe, com essa verdadeira enganação de bairro ecológico e tudo mais. Aquilo ali que é puro marketing, querem só vender pelos preços absurdos, e ainda mais por um lugar que nunca terá o peso-importância e status das Asas Sul e Norte.

Recebi uma propaganda verdadeiramente agressiva de um prédio no Noroeste, de ap's de 170m2 e aquelas "inovações ecológicas", dizendo que é muito melhor que qualquer ap de 4 quartos no plano piloto. Será mesmo?

O maior problema não é essa "bolha" nos preços de Brasília, e sim a grande expectativa em torno dos imóveis, que não são bons investimentos. Nunca pagaria R$1.800.000,00 NA PLANTA num ap de 170m2.
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Old May 19th, 2010, 05:33 PM   #16
trichesjr
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Texto super interessante de um dos blogs que acompanho diariamente: http://rodrigoconstantino.blogspot.com
O texto é de 21 de agosto de 2009 e reflete com propriedade o momento atual.

Uma Bolha em Gestação?

Rodrigo Constantino

“Não há meios de evitar o colapso final de uma expansão econômica provocada pela expansão do crédito. A alternativa é apenas se a crise deve vir mais cedo como o resultado de um abandono voluntário de mais expansão de crédito, ou depois como uma catástrofe final e total do sistema monetário envolvido”. (Ludwig von Mises)

A bolha americana que estourou em 2008 teve sua origem na excessiva expansão de crédito imobiliário, assim como na manutenção de taxas de juros artificialmente reduzidas pelo Fed. Os principais veículos para a explosão do crédito imobiliário foram as semi-estatais Fannie Mae e Freddie Mac. Não deixa de ser curiosa, portanto, a acusação de que foi o livre mercado que causou a crise, sendo apresentado como solução mais regulação e controle estatal no setor financeiro. Quando o diagnóstico está errado, a probabilidade de se repetir o erro é grande.

Dessa vez, o erro pode estar sendo feito no Brasil. Quando o Banco do Brasil divulgou seu último resultado, o ministro Guido Mantega chegou a convocar uma entrevista coletiva para celebrar o crescimento da carteira de crédito do banco, alertando que os bancos privados poderiam “comer poeira” se não seguissem o mesmo curso. Chega a ser temerário um ministro da Fazenda estimulando dessa forma o crescimento do crédito, num momento onde a cautela se faz necessária. Será que não aprendemos nada com os problemas dos americanos?

Somando-se o total de crédito concedido pelo Banco do Brasil, BNDES e Caixa Econômica Federal, chega-se a um crescimento de cerca de 30% comparado ao ano anterior. O total do passivo desses três bancos aumentou 36% nesse período, sendo que o patrimônio líquido deles permaneceu praticamente estável. Em outras palavras, o grau de alavancagem cresceu de forma impressionante. Esses bancos estatais possuem apenas um real de patrimônio para cada dezessete reais de passivo. São apenas R$ 70 bilhões de patrimônio sustentando um passivo acima de R$ 1,2 trilhão. Em contrapartida, os dois maiores bancos privados do país, Itaú Unibanco e Bradesco, possuem pouco mais de R$ 1 trilhão de passivo, para quase R$ 90 bilhões de capital, uma alavancagem perto de 12 vezes. Ou seja, os bancos privados demonstram mais responsabilidade no que diz respeito ao grau de alavancagem.

Como fica claro, parece muita ingenuidade delegar ao próprio governo o controle do crédito, achando que ele será capaz de evitar a formação de bolhas. Os governantes costumam focar nas próximas eleições, ignorando os riscos de suas medidas no longo prazo. Com uma quase obsessão pelos dados trimestrais do PIB, esquece-se do perigo da bolha de crédito. “No longo prazo estaremos todos mortos”, repetem os seguidores de Lord Keynes, ignorando que um dia o longo prazo chega, cobrando a fatura com juros e correção monetária.

É verdade que o patamar de crédito em relação ao PIB não é dos maiores no Brasil, se comparado ao nível dos países mais desenvolvidos. Segundo o Banco Central, o total de empréstimos bancários no país representa 37% do PIB, o maior valor desde o Plano Real, mas ainda bem abaixo da média dos países ricos. No entanto, o crescimento na margem tem sido espetacular, levantando dúvidas quanto à sustentabilidade dessa situação. Além disso, não se pode descartar a significativa redução na taxa Selic, que chegou ao menor patamar desde sua criação em 1986. Apenas nesse ano, a taxa já foi cortada em cinco pontos percentuais. Os efeitos disso costumam levar algum tempo para aparecer, mas é inegável que bastante lenha foi jogada na fogueira da economia.

Não é meu objetivo aqui alardear uma crise iminente de grandes proporções. Apenas considero fundamental para a boa saúde econômica o constante alerta em relação aos estímulos artificiais do governo para produzir crescimento econômico no curto prazo. Por negligenciarem este importante alerta, os americanos sofreram bastante recentemente, com o estouro da bolha de crédito (e infelizmente parece que ainda não aprenderam a lição também). O crescimento sustentável de um país deve ser resultado de maior poupança de capital, servindo de lastro para investimentos produtivos que possibilitam ganhos de eficiência no uso dos insumos. Depender do aumento artificial do crédito, sem uma contrapartida na poupança, pode ser apenas uma hipoteca do nosso futuro. Até quando o estímulo do crédito será capaz de sustentar os bons dados econômicos, que por sua vez ajudam a manter o otimismo nas bolsas?
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Old May 19th, 2010, 09:32 PM   #17
aspamdf
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No caso de brasília não vejo risco no pagamento dos financiamentos imobiliários como os da caixa econômica. O risco que vejo aqui é o de várias pessoas que compram apartamento financiado direto com a construtora sem ter condições financeiras de pagar a parcela de chaves. Aqui é comum as chaves custarem 300 / 400 mil. O cara dá a entrada, vai pagando prestações e intermediárias e quando está próximo da entrega do imóvel corre para vender porque sabe que não poderá pagar as chaves. Na venda lucra com o ágio.
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Old May 20th, 2010, 12:11 AM   #18
Ricbit
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O mesmo ocorre em São José dos Campos. Há uns 10 anos os imóveis eram, em geral, uns 70.000 reais mais baratos que atualmente. Meu apartamento está na faixa dos 550k e percebo que, apesar de SJC não ser uma cidade cara em outros aspectos e uma das mais baratas em alimentação, a moradia está cada vez mais valorizada. Eu acho um absurdo pagar 150.000 numa casa de 40 m² num bairro distante da Zona Central. Ou que tal 1.000.000 numa casa de 210 m²? E atualmente tenho visto isso. As casas estão com valores estúpidos. E o que me pasma é ver que, em geral, podemos comparar os preços de SJC com os de SP (obviamente não imóveis de multimilionários)! Está um absurdo.

Bolha imobiliária estourou nos EUA e nós ainda não aprendemos a lição, como já disseram aqui.
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Old May 22nd, 2010, 02:33 AM   #19
trichesjr
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Artigo muito interessante extraído do site http://www.mises.org.br/Article.aspx?id=611
Bom fim de semana a todos

A bolha imobiliária brasileira

por Leandro Roque, quarta-feira, 24 de fevereiro de 2010

É absolutamente imperativo que você leia com muita atenção cada parágrafo da notícia a seguir.

Crédito imobiliário bate recordes e bancos preveem mais expansão
Esgotamento da poupança, que financiou R$ 34 bi em 2009, leva instituições a analisar alternativas de recursos

O brasileiro nunca financiou tanto imóvel como em 2009, e a tendência é de que novos recordes sejam batidos neste ano. Para alguns, o País está em pleno boom imobiliário. Para outros, é só o início desse processo, uma vez que o déficit habitacional, entre 6 milhões e 8 milhões de unidades, conforme o cálculo, ainda é elevado.

Avaliações distintas à parte, o fato é que o setor vive seu melhor momento na história recente, que já leva os bancos a discutir alternativas de recursos para bancar a expansão. Hoje, a maior parte do dinheiro (cerca de 70%) vem da caderneta de poupança, mas, segundo especialistas, essa fonte deve se esgotar, dependendo da instituição financeira, já em 2011.

No ano passado, 302,7 mil unidades foram financiadas com os depósitos da caderneta, em um total de R$ 34 bilhões. Nem na época do finado Banco Nacional da Habitação (BNH), no início dos anos 80, tantos imóveis foram vendidos por meio de empréstimos no País.

"O Brasil é a bola da vez como mercado relevante para experimentar uma forte expansão do crédito imobiliário", define o diretor-geral da Montreal Informática, Luís Antônio Santos. A empresa vende soluções tecnológicas para diversos setores da economia, entre eles o imobiliário. Os principais bancos que atuam no País fazem parte de sua clientela.

O diretor de Crédito Imobiliário do Itaú Unibanco, Luiz França, que também preside a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), lista os fatores que explicam o desempenho recente e as boas perspectivas. Em primeiro lugar, a segurança jurídica, obtida com a mudança da legislação promovida em 2004. Foi ali que se instituiu o mecanismo de alienação fiduciária, que facilita a retomada do imóvel em caso de inadimplência. Em segundo lugar, França cita o alongamento dos prazos de financiamento para até 30 anos, que permitiu a redução das prestações mensais.

Em terceiro lugar, o executivo destaca a estabilidade da economia. De um lado, essas condições mais estáveis abriram caminho para a queda dos juros. De outro, elevaram o poder aquisitivo da população (como mostra a ascensão de milhões de brasileiros à classe C), o que reduz o calote. Um fator mais recente é o programa do governo Minha Casa, Minha Vida.

Nesse ambiente, os bancos privados, que sempre foram reticentes em investir no mercado imobiliário, mostram grande apetite. Na média, preveem alta de 30% a 40% nos empréstimos este ano. Em 2009, segundo o Banco Central, o crédito para a habitação avançou 41,5%, ante 14,9% do crédito total.

"Vemos o crédito imobiliário como motor da expansão do crédito geral (no País)", diz o diretor executivo de Negócios Imobiliários do Santander Brasil, José Roberto Machado. Segundo ele, no mundo, o financiamento imobiliário responde, em média, por 65% da carteira de crédito do banco. No Brasil, são 5%.

O diretor de Crédito Imobiliário do HSBC, Antonio Barbosa, afirma que a meta da instituição é aumentar a participação no segmento nos próximos anos. "Queremos crescer acima da média do mercado", explica. A aposta do banco é no que Barbosa classifica de "serviço diferenciado".

No Bradesco, o discurso é parecido. "Queremos mais mercado", diz o diretor do Departamento de Empréstimos e Financiamentos, Nilton Pellegrino. O objetivo é aproveitar que "não há cidadão no Brasil que não queira ter imóvel próprio".

O que antes era aventado por apenas alguns observadores mais atentos, agora já toma ares generalizados: estamos numa bolha imobiliária. No início ou no meio dela? Ainda não dá pra saber.

O que mais assusta nessa notícia é que cada parágrafo dela descreve uma situação que é um verdadeiro plágio daquela que ocorreu não apenas nos EUA, mas também na Espanha e na Irlanda. Releia os três últimos parágrafos e constate que os bancos deixaram claro que entrarão no frenesi com tudo, buscando a máxima concessão de crédito possível.

Embora apenas agora estes fatos estejam sendo amplamente divulgados, a bolha imobiliária já era sentida por qualquer um que estivesse à procura de imóveis. Os preços já vinham se expandindo há um bom tempo. A coisa só ficou mais perceptível agora por causa da rapidez da apreciação dos imóveis e dos preços estratosféricos que alguns estão atingindo.

Basta uma pesquisa pela internet e você vai descobrir, por exemplo, que em Brasília há apartamentos de apenas um quarto sendo vendidos por R$ 500.000. No prédio em que moro na zona sul de Belo Horizonte, um apartamento que custava R$ 485.000 em maio de 2009 já está sendo vendido hoje por R$ 570.000 - valorização de 17,5% -, sem que absolutamente nada tenha sido feito nele e nem no prédio. (Ao meu redor, nesse momento, há exatamente quatro canteiros de obra em plena atividade). Em São Paulo, já é rotina o sujeito comprar o apartamento ainda na planta apenas para revendê-lo dali a um ou dois anos, certo de que a única trajetória possível para o preço é em direção céu. No Rio também ocorre esse fenômeno, embora a justificativa típica seja as olimpíadas (que só ocorrerão daqui a seis anos). Em Florianópolis, a bolha mais visível está no custo dos terrenos, sendo que o CUB (Custo Unitário Básico da construção) aumenta em ritmo menor.

Enfim, os sinais já estavam por todos os lados, mas só agora estão sendo amplamente debatidos. Mas qual a origem de bolha?

Como tudo começou

Toda bolha, independentemente do setor em que ela se forma, tem uma causa: aumento da oferta monetária, principalmente quando este aumento se dá pela redução constante da taxa básica de juros. (Detalhe técnico: a oferta monetária pode aumentar - como de fato aumenta - sem que haja modificação na taxa básica de juros, mas esse detalhe não é importante para esse artigo).

Peguemos como base o ano de 2003, que foi quando a taxa SELIC atingiu o maior valor do governo Lula.

Em março daquele ano, ela estava em 26,5%. Em julho de 2009, ela já estava em 8,75%, permanecendo nesse nível desde então. Uma queda total de 67%.

Como consequência, a base monetária e os agregados monetários M1, M2 e M3 se expandiram em ritmo veloz. De maio de 2003 até o final de janeiro deste ano, a base monetária aumentou 136%; o M1, 160%; o M2, 203%; e o M3, 213%.

Traduzindo: em menos de 7 anos, tanto a base monetária quanto o M1 (papel-moeda em circulação + depósitos à vista) mais do que dobraram. O M2 e M3 triplicaram.

Não é à toa que cédulas de 100 reais - antes raras e sempre recebidas com suspeitas por qualquer vendedor - tornaram-se comuns, e a cédula de 1 real já até foi retirada de circulação. Você ainda considera Henrique Meirelles o "guardião da moeda"?

Quando há essa expansão monetária, grande parte do dinheiro é direcionada para aqueles setores que, dependendo do cenário econômico, são os que mais prometem retornos. No Brasil, o dinheiro foi maciçamente para a bolsa de valores e para o setor imobiliário.

Em 2003, por exemplo, o índice Ibovespa chegou a bater na mínima de 9.994,80 em 26 de fevereiro. Desde então ele passou a subir continuamente até atingir o recorde de 73.516,81 no dia 20 de maio de 2008. Ou seja: em 5 anos, as principais ações negociadas na Bovespa valorizaram 635%. (Hoje, após a turbulência do final de 2008, o índice está nos 66 mil).

Mas o mercado financeiro é um setor diariamente noticiado. Por ser constantemente observado, ninguém estranha suas variações, que são típicas. E quando há uma valorização constante das ações, todo mundo acha ótimo e acaba entrando no jogo. Já o mercado imobiliário só é notado quando os preços dos imóveis começam a atingir níveis que todos sabem ser infundados. Enquanto isso não ocorre, ele raramente desperta a atenção nacional. Mas os sinais sempre estiveram muito claros.

Essa tabela do Banco Central mostra que, dentre todos os empregos do setor privado - indústria de transformação, comércio, serviços e construção civil -, foi exatamente o setor da construção civil que apresentou a maior expansão no emprego. De dezembro de 2003 a dezembro de 2009, o emprego formal no setor cresceu 70%. (Para se ter uma ideia, o emprego na indústria de transformação cresceu 28% e o emprego total cresceu 34%). Aqueles que mexem indiretamente com o setor, como fabricantes e fornecedores de materiais de construção, também vivenciaram ótimos momentos. Pergunte a alguém que trabalha com venda de materiais de construção o que ele tem achado do mercado recentemente.

Enfim, quando tudo isso ocorre, é sinal de que a bolha já está bem inflada. E, assim como qualquer glóbulo de ar, quanto mais inflada ela estiver, maior será a intensidade do estouro quando este acontecer.

A pergunta do milhão

Mas quando ela vai estourar? Obviamente, é impossível - e irresponsável - precisar qualquer data. Mas tanto a teoria quanto a empiria nos permitem algumas especulações.

Como Mises e Hayek deixaram claro, uma vez que uma bolha gerada pela expansão monetária se inicia, essa expansão monetária tem de, no mínimo, manter o mesmo ritmo ou até se acelerar para que a bolha continue se formando. Qualquer desaceleração mais prolongada na expansão do crédito irá arrefecer essa bolha.

Assim, se uma economia sofreu uma forte expansão do crédito durante um certo tempo, e essa expansão deu surgimento a uma ou a várias bolhas, essa expansão terá de se dar a taxas cada vez maiores para impedir que essa bolha desinfle. Não é necessário que o crédito se contraia; basta que ele cresça a uma taxa menor e a bolha se esvaziará.

Nos EUA, a bolha começou a se formar em 1997. Com a recessão que se iniciou no final de 2000 e, principalmente, com os ataques de 11 de setembro de 2001, a taxa básica de juros da economia americana foi derrubada de 6,5% para 1%, ficando nesse nível até meados de 2004, quando o Fed começou a elevar novamente os juros até atingir o valor de 5,25% em junho de 2006. Foi durante esse intervalo de tempo, com juros excepcionalmente baixos, que houve a maior fase de expansão da bolha imobiliária.

Os juros permaneceram em 5,25% de junho de 2006 até o final de 2007, exatamente quando todos os problemas no setor ficaram explícitos. Foi essa elevação dos juros que secou o crédito e estourou a bolha. (Para um resumo dessa sequência de acontecimentos, este é o melhor artigo da rede).

Portanto, baseando-se na teoria, e apoiando-se na empiria - e partindo do pressuposto de que realmente temos uma bolha em formação -, podemos dizer que a nossa bolha vai ser arrefecida quando o Banco Central subir os juros e isso causar uma contração do crédito.

No final de 2008 e início de 2009, houve uma forte contração do crédito no Brasil, como foi demonstrado nesse artigo (a oferta monetária parou de crescer). Logo, pela teoria, tal evento deveria ter debelado a nossa bolha imobiliária; porém, como sabemos, a valorização dos imóveis passou incólume. Por quê?

A resposta está na intervenção do governo, que além de criar o programa Minha Casa, Minha Vida, também colocou em ação seus bancos estatais para manter o crédito farto para o setor. Isso foi bom? Para quem está no setor, sem dúvida. Para as construtoras, então, foi uma maravilha. Porém, como sempre ocorre na economia, o problema está naquilo que não se vê de imediato - mas que, quando se torna explícito, já é tarde demais.

Todo esse incentivo artificial a um setor significa que recursos estão sendo retirados de outros setores e desviados para este. Como os recursos são escassos, a tendência é que os custos subam. E é esse aumento de custos que vai alimentando a bolha. Isso vai ocorrer até o ponto em que os custos superarem o retorno esperado. É nesse ponto que os investimentos se revelam mal direcionados e excessivos (mais detalhes desse processo aqui).

Traduzindo a teoria para a nossa realidade, os imóveis estarão cotados a preços que ninguém poderá pagar. Isso fará com que os preços deles tenham de cair para que possam ser vendidos. A principal consequência disso é que os bancos que financiaram o crédito imobiliário terão prejuízos, assim como as construtoras. Caso o governo queira evitar essa queda de preços, ele terá de fazer o que vem fazendo: facilitar o crédito e subsidiar. Só que os preços já estarão tão altos que simplesmente não haverá compradores. A única solução seria recorrer ao artifício das prestações mensais de 30 anos a juros baixos. Mas isso só seria possível se a SELIC estivesse constantemente baixa - algo não muito plausível.

Se há algo contra o qual jamais se pode lutar, esse algo é o sistema de preços. O governo americano hoje vem fazendo de tudo para evitar que os preços dos imóveis caiam (ironicamente, após fazer inúmeros programas para facilitar a aquisição da casa própria), pois isso é prejudicial para os bancos, que possuem esses imóveis como ativos. Se os ativos se depreciam, o patrimônio dos bancos encolhe.

Portanto, o estouro da nossa bolha foi artificialmente impedido em 2008/2009. Não só foi impedido, como o ar continuou sendo soprado com ainda mais intensidade. A bolha hoje está maior do que estava naquela época.

Será igual?

Outra pergunta inevitável: se estivermos em uma bolha e ela estourar, as consequências serão iguais àquelas dos EUA?

Não. O que aconteceu nos EUA foi uma completa anormalidade, possibilitada apenas pelo nível de intervenção do governo tanto no setor bancário - havia políticas que obrigavam os bancos a conceder hipotecas a pessoas com histórico de crédito ruim, (ver mais aqui) - quanto no setor imobiliário (Fannie Mae e Freddie Mac), além da própria intervenção no setor monetário, por meio da taxa de juros manipulada pelo Fed.

Tudo isso fez com que a parcela da economia voltada para o setor imobiliário se agigantasse enormemente (mais detalhes no artigo de amanha), fazendo com que grande parte da própria riqueza americana estivesse ligada ao setor.

A situação chegou a tal ponto que, quando o sujeito perdia o emprego, ele simplesmente comprava um imóvel e ganhava a vida com sua valorização. Como isso funcionava? Ele ia ao banco, arrumava um empréstimo (que era extremamente fácil, mesmo estando desempregado) e fazia o pagamento de entrada. Teoricamente ele deveria pagar juros mensais por essa hipoteca, mas como o imóvel só se valorizava, o cidadão conseguia negociar junto ao banco novos empréstimos tendo como caução justamente essa valorização do seu imóvel. Assim, ele atingia a mágica de ficar rico (na verdade, endividado) sem ter qualquer fonte de renda. Como ele achava que seu imóvel iria se valorizar perpetuamente, ele não precisava se preocupar em pagar sua dívida junto ao banco - isso até o dia em que o preço do seu imóvel começou a cair e ele percebeu que sua dívida era impagável.

A menos que nossa economia chegue a esse ponto, girando majoritariamente em volta do setor imobiliário, não há motivos para imaginar que nossa bolha, quando estourar, trará consequências igualmente danosas. Aliás, enquanto o estouro não vem, é possível ganhar bastante dinheiro nesse setor. Basta você saber jogar e ter o timing correto da hora de sair.

Conclusão

O objetivo desse artigo não é causar alarde e nem fazer previsões. É apenas analisar o que pode estar acontecendo com um importante setor da economia brasileira, para onde ele pode estar indo e quem poderá ser afetado.

Em todo caso, é hora de rever com muita atenção o vídeo (ou, pelo menos, veja essa parte) em que Peter Schiff conta inúmeros exemplos que ilustram a irracionalidade comportamental que tomou conta dos americanos durante a bolha imobiliária daquele país, e aprender com os americanos o que não deve ser feito.



Leandro Roque é o editor e tradutor do site do Instituto Ludwig von Mises Brasil.
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Old May 31st, 2010, 05:14 AM   #20
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Reportagem que mostra como o excesso de crédito está valorizando imóveis em áreas com estrutura urbana inadequada.

http://www1.folha.uol.com.br/colunas...-eleicao.shtml

Crédito, "Chináfrica" e eleição

NORDESTE - Na beira da BR 324 entre Feira de Santana e Salvador, na Bahia, o vendedor de jaca e cocos Fabio Almeida pergunta que tipo de frutas eu e o fotógrafo João Wainer gostamos. "Banana e fruta do conde". Ele anota e diz estar fazendo uma "pesquisa" com clientes porque vai tomar um pequeno microcrédito para diversificar a barraca.

Afinal, Fabio está pagando um consórcio de uma moto da marca Shineray, importada da China pela Beijing Motors, em Feira de Santana. Precisa faturar mais.

A poucos quilômetros dali, também na margem da BR 116, a baiana Tatiana Coutinho está pagando R$ 156 mil por uma casa financiada de 46m2 (o equivalente a R$ 3.300 o m2). Além disso, pensa em financiar (para investir) a compra de um imóvel comercial em Salvador.

O Nordeste liderou nos últimos cinco anos a alta do crédito no Brasil. Na região, o salto foi de 330%, ante 243% no Sudeste.

É raro um país crescer rapidamente sem que o crédito financie a expansão.

O maior ciclo de crescimento econômico global dos últimos 30 anos (interrompido com a crise mundial de 2008) teve o crédito às famílias como combustível. Mas foi também o seu veneno, pois agora chegou a hora de pagar a conta da farra de financiamentos. É essa a origem da crise nos EUA e na Europa.

No Brasil, o perigo é que o aumento do crédito ao consumo cresce três vezes mais rápido hoje do que o destinado aos investimentos das empresas (18% contra 6% em 12 meses).

A conta só fecha sem muita inflação porque o país está importando 50% mais produtos neste ano, suprindo o que as empresas locais não conseguem produzir.

Em abril, o total do crédito a pessoas e empresas no Brasil atingiu R$ 1,46 trilhão. Isso equivale a 45% do PIB. Nos países avançados, o crédito supera facilmente 100% do PIB.

É bom que o crédito cresça. Mas isso deveria se dar de forma sustentável (sem comprometer o orçamento das famílias) e mais barata (o juro para financiamentos no Brasil ainda ultrapassa 40% ao ano).

Deveria haver também financiamentos mais em conta ao setor produtivo, e muito mais obras de infraestrutura. Pois a maior quantidade de consumidores e consumo no mercado tende a jogar não apenas lenha na inflação, mas arrebentar a já limitada infraestrutura no país.

No Nordeste isso é gritante. A região se transformou em uma espécie de " Chináfrica". Une um crescimento "chinês" no consumo a uma infraestrutura quase "africana".

O resultado disso é um inchaço nos preços, principalmente no mercado imobiliário. Nele, investidores internacionais compram hoje grandes áreas em praias contaminadas por coliformes fecais e sem saneamento básico.

As rodovias sofrem com volumes cada vez maiores de cargas que não podem ser transportadas via portos congestionados. E grandes obras estatais estão paradas há anos.

Conciliar o "boom" do crédito no Brasil com um aumento correspondente na produção e da infraestrutura será um dos maiores desafios do novo presidente.
trichesjr no está en línea   Reply With Quote
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