GENT | Studentenhuisvesting

[didi71]

Gezien de snelle groei in het aantal privé-projecten rond studentenhuisvesting in Gent en de discussies errond, lijkt het me wel een goed idee om dat in één draad samen te brengen...

De aanleiding is een 'gat' dat ik deze week opmerkte:



De achterbouw van de Backstage (St.Pietersnieuwstraat) is met de grond gelijk gemaakt. Upgrade estate gaat er echt wel voor, alleen spijtig dat hun projecten steevast met de even inspiratieloze als idioot klinkende naam 'upkot' aangeduid worden.

[Archiganda]

Recent zag ik een aanvraag voor ombouw bestaande school tot studentenhuisvesting + iets met een directeurswoning. Bouwaanvraag!

En op internet ontdek ik dit artikel waarin alles al achter de rug is! ;-)
http://www.propertynl.com/producten-...t.asp?id=33125

Wie weet meer?

[Archiganda]

Project Kortrijskepoortstraat/Kanunnikstraat:
http://www.realis.be/index.cfm?lang=...ates_ID=346228

[lisab4]

Originally Posted by Archiganda

Recent zag ik een aanvraag voor ombouw bestaande school tot studentenhuisvesting + iets met een directeurswoning. Bouwaanvraag!

En op internet ontdek ik dit artikel waarin alles al achter de rug is! ;-)
http://www.propertynl.com/producten-...t.asp?id=33125

Wie weet meer?

SovoArte staat voor studentenvoorzieningen Artevelde Hogeschool

[snot]

Een opinie over de opmerkelijke 'studentenkoten boom' van de laatste tijd:

Bouwwoede studentenkoten legt druk op Gentse bevolking

De laatste maanden worden aan de lopende band bouwvergunningen afgeleverd voor vele grote studentencomplexen in het centrum van Gent. Dit zal vanaf volgend jaar extra druk leggen op alle duurzame inwoners van Gent. Maar ook investeerders in koten kunnen mogelijks met een kater opgezadeld zitten binnen enkele jaren. Een pleidooi voor een betere planning én inplanting van studentenhuisvesting.

Gent is de laatste jaren door stadsvernieuwing uitgegroeid tot een gezellig sympathieke woonplaats. Naast de vele toeristen trekt ze dan ook heel wat nieuwe gezinnen en studenten aan, waardoor de stad steeds drukker wordt. De laatste 10 jaar kwamen er maar liefst 20.000 (!) inwoners bij. Daarmee komen we stilaan aan een verzadigingspunt. Gent kan niet nog meer inwoners verwelkomen (en toeristen en bedrijven aantrekken) zonder beetje bij beetje afbreuk te doen aan de leefbaarheid van de stad: meer bebouwing in al zeer dichtbevolkte wijken, gebrek aan groene open ruimtes en rustigere wijken, meer lawaaihinder, verkeer, fijn stof en zwerfvuil. Zo riskeert men buurten te verzieken met als gevolg een stadsvlucht door (jonge) gezinnen.

Studentenkoten hype
In die optiek is de snelle toename van het aantal kotstudenten een extra uitdaging voor de stad. De 24.000 studenten die vandaag al op kot zitten zorgen er mee voor dat Gent een levendige en dynamische omgeving is. Gent verbood enkele jaren geleden om nog huizen als studentenkoten in te richten, hopend om zo wooncapaciteit vrij te maken voor gezinnen. Het gevolg was echter dat het gebrek aan studentenkoten snel toenam. Bovendien ging die maatregel voorbij aan de maatschappelijke realiteit dat jongeren juist steeds meer particuliere huizen willen delen met andere jongeren. 18% van de Gentse studenten woont al samen in zogenaamde “friends”-huizen (naar de gelijknamige TV-serie waar jongeren samenwoonden onder 1 dak). Ze doen dit niet alleen uit sociale keuze, maar ook om de kosten te drukken of om meer comfort voor een vergelijkbare prijs te krijgen.

Die ongelukkig gecreëerde toestand van kotentekort was uiteindelijk niet langer houdbaar, waardoor Gent zich genoodzaakt zag om zijn bouwvoorschriften te versoepelen. Gevolg: een explosie van studentencomplexen in een recordtempo vergund aan privé-investeerders.

Gelukkig kunnen die nieuwe studentencomplexen aan de rand van de stad worden gebouwd, of gelijkmatiger gespreid. Bovendien bezitten hogescholen en de universiteit nog over heel wat vrijliggende grond – dikwijls op hun eigen campus – zodat ze hun groei zelf kunnen opvangen door in meer studentenhuisvesting te voorzien. Om financiële redenen kan de grond zelfs in erfpacht aan privé-investeerders van koten worden gegeven. En verdere overheidsinvesteringen in een verbeterd openbaar vervoer neemt ook druk weg op de noodzaak naar meer koten in de stad.

En toch worden bouwvergunningen vandaag massaal toegestaan in het reeds dichtbevolkte centrum van de stad. Bagattenstraat, Savaanstraat, Sint-Lievenslaan, de Backstage in de Sint-Pieters-Nieuwstraat etc. Nochtans erkent de stad Gent zelf het probleem van overconcentratie van studenten in bepaalde wijken. In de Voskenslaan komt er zelfs een heuse concentratie van nieuwe studentencomplexen (Redemptoristen, hotel Astoria, Hogeschool, plus een nieuw studentencomplex), tesamen bijna 700 extra bewoners, aan de rand van een rustige woonkern. Mogelijks zaait dit de kiem van een nieuwe studentenbuurt? Overigens wordt één van die studentencomplexen zelfs gepland temidden van de vele tuinen in die wijk (tussen Voskenslaan en Flamingostraat), een regelrechte aanslag op rust en ruimtegevoel. De hele woonwijk rond station Gent-Sint-Pieters zal de komende jaren overigens zwaar onder druk komen door bijzonder grote bouwprojecten. Opnieuw veel groei dus, maar wat met de levenskwaliteit van de huidige bewoners? Het idee van studentencomplexen is goed, maar een verkeerde inplanting kan onevenredig veel schade bezorgen aan bepaalde buurten.

Naar een overaanbod
In een hoog tempo werden al 1.400 vergunningen toegekend. We riskeren dan ook zeer snel over de 2.200 te gaan, het aantal extra koten dat Gent eigenlijk pas nodig achtte tegen 2019. Terwijl het aanbod dus fors zal toenemen de komende jaren, is de kans groot dat de vraag naar studentenwoningen daarentegen stabiliseert of zelfs afneemt (in academiejaar 2010-2011 zagen we de populatie kotstudenten al dalen met 400). Niet onlogisch na jaren van snelle groei van de studentenpopulatie, en een demografische ontwikkeling waardoor er nu eenmaal niet veel 18-22jarigen extra zullen bijkomen in de nabije toekomst. Bovendien is er nog het verslechterd economische klimaat (op kot gaan is een dure aangelegenheid). En zijn jonge mensen wel bereid om met 100 of 500 medestudenten in grote complexen te huizen? Feit is immers dat vandaag slechts 10% van de populatie in een vergelijkbare studentenhome woont, en dat er een duidelijke sociale trend is van jongeren die alleen of met een klein groepje een huis of appartement willen bewonen. Ook al zijn studentencomplexen op zich een goed idee, het is geen garantie dat er extra woonhuizen vrij komen. En als ze toch vrij komen en gezinnen hun intrek nemen, dan zullen ze samen met de extra studenten de totale bevolking in de dichtbevolkte buurt verder aandikken. De stad krijgt zo zijn groei, de huidige bewoners krijgen zo minder levenskwaliteit.

Ondertussen draait de verkoop van studentenkoten bijzonder goed. Nochtans zal een hoger aanbod gecombineerd met een mogelijks lagere vraag op termijn naar lagere prijzen kunnen leiden. Niet (meer) de grote institutionele beleggers investeren in deze populaire nichemarkt – daarvoor is het rendement te laag – maar privé investeerders, gedreven door de (huidige) kotschaarste en onzekerheid op de financiële markten. Van zodra alle geplande studentencomplexen worden opgeleverd (vooral vanaf september 2013) kan de investeerder achterblijven met een (overigens illiquide) belegging die minder opbrengt dan verhoopt. Ook een stijging van de huidige zeer lage rente (duurdere financiering) of een stabilisering/opleving van de beurzen (rendabelere alternatieven voor vastgoed) kan leiden tot lagere vastgoedprijzen voor koten.

Rekening houden met de Gentenaars
Het probleem zit dus niet in de situatie van gisteren of vandaag – de meeste Gentenaars zijn momenteel dan ook tevreden over hun stad – maar in het gevaar van morgen. De stad mag zijn expansieplannen niet realiseren ten koste van zijn huidige inwoners. Inplanting van gebouwen, zeker studentencomplexen, dient zeer omzichtig te gebeuren met inspraak van en respect voor de onmiddellijke buurtbewoners. Maar elk alleenstaand project overstijgt ook het wijkbelang omdat alle projecten samen een aanzienlijke impact kunnen hebben op de woon- en levenskwaliteit van alle Gentenaars gedurende decennia lang. Laat deze kwalitatieve beoordeling een doorslaggevende toetssteen zijn bij alle nieuwe projecten.

[Puinkabouter]

Nieuwe studentenhome in het nauw
OUDE DIRECTEURSWONING STAAT MOGELIJK BOUW NIEUW COMPLEX IN DE WEG


GENT - De administratie van de provincie Oost-Vlaanderen wil niet dat een studentencomplex met 120 kamers aan de Voskenslaan een bouwvergunning krijgt. Reden: een oude directeurswoning op het terrein mag niet gesloopt worden. Morgen wordt de knoop doorgehakt.

Buurtbewoners protesteren al een tijd tegen het studentencomplex dat projectontwikkelaar RealEstic wil bouwen op het oude ambachtsterrein tussen de Voskenslaan en de Flamingostraat. Ze vrezen dat hun buurt zal kreunen onder het extra lawaai en de overlast van studenten en dienden 200 bezwaarschriften in.

Het stadsbestuur schroefde de plannen voor de nieuwe studentenhome een stukje terug tot drie bouwlagen en enkel een ingang aan de Voskenslaan en leverde een bouwvergunning af. Maar de bouw kon niet beginnen omdat de buurt zich daar niet bij neerlegde en de vergunning opnieuw aanvocht bij de provincie.

Daar heeft de dienst Ruimtelijke Vergunningen vorige week tegen de beslissing van Stad Gent in een negatief advies geformuleerd voor de bouwplannen. Op het terrein staat immers een oude directeurswoning, een soort bungalow, die volgens de provinciale administratie niet gesloopt mag worden.

Gezinnen

'Gent verbiedt al jaren dat woningen met minder dan 250 vierkante meter nuttige vloeroppervlakte opgedeeld worden in appartementen of gesloopt worden. Zo wil de stad de druk op de woningmarkt voor gezinnen een stuk wegnemen', zegt de administratie. 'De directeurswoning valt onder die regels en mag dus niet gesloopt worden.'

Stad Gent en RealEstic argumenteren dat de directeurswoning groter is dan 250 vierkante meter en dus gesloopt mag worden omdat ze niet onder de regeling valt. Maar zij klasseren volgens de administratie een afdak onterecht als een veranda om de benodigde vloeroppervlakte te behalen.

Projectontwikkelaar RealEstic wacht de beslissing van de deputatie af. 'Maar wij hebben zwart op wit bewezen dat de woning niet beschermd moet worden', zegt zaakvoeder Ivan Dumolein. 'Het project is in orde met alle voorschriften en zal de eigendommen van de buurt niet hinderen.'

De deputatie van Oost-Vlaanderen hakt normaal gezien morgen de knoop door. Het advies van de administratie is niet bindend, dus het dossier kan nog alle kanten uit. Als de provincie een bouwvergunning levert dan kan die nogmaals aangevochten worden. Ondertussen kan de bouw dan wel al starten.





De Gentenaar, 07-03-2012

[Jongeheer]

Studentenhomes worden net gebouwd om de druk op de woningmarkt voor gezinnen te doen afnemen, een gebouw met 120 studentenkamers op die locatie heeft toch veel meer impact dan een eengezinswoning? En alsof er plaats is voor een gezin in die directeurswoning na de ontwikkeling van de site. Wederom een beetje non-item van het Nieuwsblad, imho, hopelijk wordt dit niet misbruikt door de buurtbewoners!

[snot]

De Flamingostraat is een rustige woonbuurt, heel normaal dat die bewoners protesteren tegen een groot studentencomplex.

[Baai]

Originally Posted by Jongeheer

een gebouw met 120 studentenkamers op die locatie heeft toch veel meer impact dan een eengezinswoning?

Eh?

[Jongeheer]

De provincie geeft negatief advies wegens de sloop van een eengezinswoning (druk op woningmarkt) op de site waar een studenthuisvestingsproject komt met 120 kamers. Het nut van die woning valt toch in het niets als je kijkt naar de 'huizen' die men vrijmaakt met dit project (30 tot 40 huizen ofzo).

En de Flamingostraat is inderdaad een rustige straat, maar ik zie niet in waarom dit project daar veel aan zou veranderen. De toegang ligt sowieso aan de Voskenslaan. En dan nog, de buurt zal onder invloed van PGSP en de Hogeschool-uitbreiding zeker verder verdichten in de toekomst, met of zonder studentenhuisvesting. Het argument dat het een rustige straat is, klinkt me ook raar in de oren wanneer je bedenkt dat de buurt zal grenzen aan de hoogbouwkern van Gent binnen tien jaar. En ten laatste: om zo weinig mogelijk overlast te veroorzaken is het meestal wenselijk om studentenhuisvesting nu eenmaal dicht bij onderwijsinstellingen in te planten.

[snot]

Het blijft balanceren tussen verdichting en het vrijwaren van rustige woonbuurten.
Elk project zou individueel afgewogen moeten worden. Studenten zorgen trouwens vooral 's nachts voor overlast, en dat heeft niets met de afstand school-kot te maken maar alles met asociaal gedrag en de afstand café-kot. Grote studenteconcentraties zorgen voor meer asociaal gedrag.

Men is nu in sneltempo grote complexen aan het neerzetten, na jaren van achterstand. Ondertussen is het kwaad geschied, sommige buurten zijn zo goed als helemaal door studenten ingenomen en dat is moeilijk terug te draaien. Het nachtlawaai, vandalisme of ongemeenschappelijk karakter is niet te onderschatten. Ik weet mensen in straten als de Ottergemsesteenweg de Zwijnaardsesteenweg en hun zijstraten of ogenschijnlijke rustige straten als de Hofstraat die toch getuigen van de overlast die studenten meebrengen.
Het is een vicieuze cirkel waardoor residenten om allerlei redenen wegtrekken, hoe minder residenten hoe minder een 'echte' buurt.
Het is heus niet alleen het aanbod goedkope huizen dat het probleem is. Daarom moeten residentiële wijken zo goed mogelijk gevrijwaard worden.


De inhaalbeweging nu om het tekort aan studenkoten op te vangen is zeker goed maar nogal radicaal. De vraag is ook of die grote studentencomplexen wel zo'n goed idee zijn. Waarom geen gemengde complexen? Met een aantal kamers, studio's maar ook appartementen, waar een sociale mix zorgt voor meer sociale controle. Dat is toch meer op zijn plaats in een buurt als de Voskenslaan? Nieuwe studio's of appartementen die ook door gewone jonge mensen met een job ingevuld worden gemengd een aantal studentenkoten verlicht evengoed de druk op de Gentse huizenmarkt.
Als men dan toch grote studentencomplexen neerzet, waarom geen op The Loop? Dat is ook vlakbij de Hogeschool en daar kan men al wat meer in de hoogte werken.

Dat men die directeurswoning gebruikt om het project te dwarsbomen is inderdaad niet zo logisch. Maar het is gewoon een procedure slag, het is duidelijk dat men gewoon middelen zoekt om het project te dwarsbomen. Moet men inderdaad niet een heel beperkt aantal koten voorzien, mét een gerenoveerde directeurswoning, mooie appartementen en lofts?
Dat buurtbewoners in een rustige residentiële straat zich niet gaan verzetten tegen de komst van een groot studentencomplex is alsof water naar boven zou stromen.
Door het protest van de buurtbewoners is toch al een ingang in de Flamingestraat geschrapt, maar 120 studenkoten blijft heel veel.

[Jongeheer]

Gemengde ontwikkeling zou inderdaad een mooi voorbeeld van CPTED zijn, maar ik weet niet of dit wettelijk mogelijk is (homogeniteit en dergelijke, tot voor kort mochten enkel onderwijsinstellingen studentenhuisvesting bouwen). Ik ook ben voorstander van studentenhuisvesting op The Loop, desnoods in de SOFA-zone (was zelf even sprake van) zodat er inderdaad niet teveel ruimte wordt ingenomen door al die studenten.

Dat de buurtbewoners protesteren, is inderdaad de normaalste zaak van de wereld. Dat het Nieuwsblad ze een strohalmpje aanreikt dat zal breken bij het minste briesje, en zo wederom non-items in hun krant zet, dàt was hetgeen waar het mij om draaide. Het deed me een beetje denken aan de 'stadshal-aanval', toen er elke week een artikel van 5 zinnen in de krant stond over hoe het stadsbestuur wel niet gefaald had, hoe UNESCO niet opgezet was met de plannen, hoezeer de bevolking wel niet tegen dit 'megalomane project' gekant was,...

Ik vind die buurtprotesten (fijn stof, studenten, parkings, hoge bouwvolumes) trouwens typisch Vlaams. In het geval van het fijn stof kon dit bvb quasi meteen weerlegd worden adhv het argument dat al dat vroegere zoekverkeer dat nu netjes geparkeerd staat + alle parkinglucht wordt gefilterd alvorens ze weer wordt vrijgegeven. Je zou toch meer verwachten van het Milieufront of de Bond Beter Leefmilieu. En dan nog, de bewoners (algemeen) zijn toch niet vòòr 1913 in hun huizen ingetrokken? Een stad moet nu eenmaal ontwikkelen. Dat ze naast Zaventem, in een overstromingsgebied of in Doel gaan wonen zeg

[snot]

Originally Posted by Jongeheer

Ik vind die buurtprotesten (fijn stof, studenten, parkings, hoge bouwvolumes) trouwens typisch Vlaams. In het geval van het fijn stof kon dit bvb quasi meteen weerlegd worden adhv het argument dat al dat vroegere zoekverkeer dat nu netjes geparkeerd staat + alle parkinglucht wordt gefilterd alvorens ze weer wordt vrijgegeven. Je zou toch meer verwachten van het Milieufront of de Bond Beter Leefmilieu. En dan nog, de bewoners (algemeen) zijn toch niet vòòr 1913 in hun huizen ingetrokken? Een stad moet nu eenmaal ontwikkelen. Dat ze naast Zaventem, in een overstromingsgebied of in Doel gaan wonen zeg

Je laatste zinnen begrijp ik niet zo goed. Heb je het over de centrumparkings? In dat geval gaat het hen vooral over het aanzuigeffect, en de tijd heeft hen gelijk gegeven!

En we kunnen maar beter die gegoede middenklasse en die rustige residentiële woonwijken met rust laten. Een stad als Gent heeft die mensen en wijken hard nodig.

[Puinkabouter]

De enige hoogbouw die op The Loop mogelijk is, is kantoorhoogbouw. Residentiële bouw blijft er beperkt tot een bouwlaag of 6-7. Daar gaan dus geen studententorens komen, want dat is niet mogelijk binnen de wettelijke bepalingen (het RUP) voor het gebied.

[De Klauw]

Overigens: aan Sint-Pietersstation laat het RUP wel kottorens toe.

[Jongeheer]

Mijn laatste zinnen konden inderdaad beter. In het prille begin van PGSP waren er buurtbewoners en milieuorganisaties die opperden dat de grote pendelparking voor een stijging van het fijn stof in die buurt ging zorgen. Dit werd bijna meteen weerlegd, aangezien er heel veel zoekverkeer van de straat gehaald wordt (mensen op zoek naar een parkeerplaats) én de onvermijdelijke vervuilde lucht wordt eerst gefilterd door het ventilatiesysteem, alvorens terug vrijgegeven te worden. Ergo, grote parking = minder fijn stof. Ergo, soms zijn mensen gewoon tégen iets, en zoeken ze drogredenen om hun afkeer te rechtvaardigen.

Wat ik vervolgens bedoelde is dat het station al langer in de buurt 'woont' dan lukraak elke inwoner. Als je naast het drukste station in Vlaanderen (of tweede?) gaat wonen, heb je volgens mij minder recht op verzet tegen zulke projecten dan mensen die écht in een rustige woonbuurt wonen. Net zoals die mensen die in een rustige woonbuurt in de omgeving van Zaventem wonen (DHL-debacle) of de mensen die in een rustig overstromingsgebied wonen (wat het rampenfonds (lees: de inwoners) miljoenen gekost heeft de afgelopen jaren).

[snot]

Het is zeker waar wat je verteld, maar de woonbuurten tussen de Voskens- en de Krijgslaan zijn heel waardevol, de nabijheid van het station is geen vrijgeleide om daar met de botte bijl in te hakken. Nu, dat gebeurt ook niet, toch zeker niet met een studentenhome langs de Voskenslaan, maar het is een sterk signaal: tot hier en zeker niet verder.

[De Klauw]

Originally Posted by Jongeheer

Ergo, soms zijn mensen gewoon tégen iets, en zoeken ze drogredenen om hun afkeer te rechtvaardigen.

Dat is de definitie van een NIMBY. Dat neemt niet weg dat de aangehaalde argumenten soms terecht kunnen zijn. In dit geval kan ik de buurtbewoners volgen dat ze niet staan te springen dat een groot studentencomplex in hun achtertuin gebouw wordt.

[Puinkabouter]

Er is al een groot studentencomplex in hun achtertuin: de helft van de Hogeschool Gent zit op de Campus Schoonmeersen, en UGent heeft met het UZ en de Sterre 2 enorme campussen om de hoek. Studenten hebben ze er dus sowieso massaal, en ze zitten er ook al massaal op kot: de rijhuisjes op de Voskenslaan en zijstraten zitten nu ook al vol met studentenkoten. Ik denk niet dat een privé-peda echt een wezenlijk verschil gaat maken. Ik vind het toch een beetje neuten om te kunnen neuten.

Ik volg Jongeheer er ook in: wie daar kwam wonen wist ook dat daar een hoop hoger & middelbaar onderwijs geconcentreerd zit, en dat een steenworp verderop 's lands drukste spoorwegknooppunt buiten Brussel zit. De mensen die daar kwamen wonen vonden dat waarschijnlijk zelfs argumenten om zich er te installeren, en namen de lusten voor lief. Maar nu ook enkele van de, nochtans voorspelbare, lasten de kop opsteken, staan ze op hun achterpoten. Dat klopt niet.

Dat Gent gerust wat kalme middenstandswijken in stand mag houden klopt ook, vind ik, maar die zijn er verder van station en hoger onderwijs ook massaal te vinden: heel Mariakerke, Wondelgem, Sint-Amandsberg, Oostakker, Zwijnaarde en een hele hap van Gentbrugge zijn van die aard. Wijken vlak aan uiterst strategische vervoersknooppunten en grote onderwijscampussen, daarentegen, zijn een stuk schaarser.

[De Klauw]

Originally Posted by Puinkabouter

Er is al een groot studentencomplex in hun achtertuin: de helft van de Hogeschool Gent zit op de Campus Schoonmeersen, en UGent heeft met het UZ en de Sterre 2 enorme campussen om de hoek. Studenten hebben ze er dus sowieso massaal, en ze zitten er ook al massaal op kot: de rijhuisjes op de Voskenslaan en zijstraten zitten nu ook al vol met studentenkoten. Ik denk niet dat een privé-peda echt een wezenlijk verschil gaat maken. Ik vind het toch een beetje neuten om te kunnen neuten.

Maar nu gaat het om een complex dat letterlijk in hun achtertuin gebouwd wordt en zelfs inkijk geeft in de woningen. Ik denk dat weinigen in die woonwijk er een probleem mee zouden hebben mochten er grote studentencomplexen gebouwd worden in de Voskenslaan. Dat is nog altijd iets anders dan in het midden van een bouwblok net achter een residentiële wijk. Het is niet omdat ze in de buurt van een station wonen dat de buurtbewoners maar alles moeten slikken.