search the site
 daily menu » rate the banner | guess the city | one on oneforums map | privacy policy | DMCA | news magazine | posting guidelines

Go Back   SkyscraperCity > European Forums > Российский форум > Региональные порталы > Северо-Запад > Санкт-Петербург > Комплексное развитие территорий

Комплексное развитие территорий Квартальная застройка



Global Announcement

As a general reminder, please respect others and respect copyrights. Go here to familiarize yourself with our posting policy.


Reply

 
Thread Tools Rating: Thread Rating: 5 votes, 5.00 average.
Old June 8th, 2017, 09:07 AM   #81
AvgustinBetankur
Registered User
 
Join Date: Nov 2016
Posts: 22
Likes (Received): 33

Quote:
Originally Posted by estragon View Post
На офсайте появился новый рендер.
Получается, что будет панель?

Панель и была, только ее облицовывать собирались кирпичом, теперь видимо не будут. Не удивлюсь, если через пол года, кусочек дома слева, тоже станет голеньким, с кирпичом до второго этажа. Мало того, что сделали муравейник в первой очереди, теперь вот максимально упростили фасад(
__________________

giper liked this post
AvgustinBetankur no está en línea   Reply With Quote

Sponsored Links
Old June 8th, 2017, 01:21 PM   #82
touring
Registered User
 
Join Date: Mar 2017
Posts: 35
Likes (Received): 57

А что плохого в сборно-монолитной технологии? Если она применена с умом, так только лучше, качество сборных конструкций высокое.

Поважнее (декора фасадов) то, какое наполнение будет. Вентиляция, места общего пользования. Пока NCC выдерживал в этом плане планку.

Интенсивность застройки у проекта не запредельно высокая, 140,000 м2 / 110,000 м2 земли = 1,27 (в Skandi Klubb у них же 78,000 м2 / 38,300 м2 земли = 2,04). Плохо то, что застройка с разделением на т. н. "бизнес" и "комфорт". На более интенсивную, и менее.

И площадь квартир в среднем не так высока, 60 м2, налицо ориентация на 1/2-спаленные.

Лучше было бы, если бы проект был однороднее, без этой сегрегации. В идеале, с однородной интенсивностью застройки, с её значением ближе к 1,0, с большей вариативностью по высоте, без домов-стен. И с большим количеством семейных, 2/3-спаленных квартир. Но это вопрос к городу, к умному регулированию интенсивности, качества проектов, вернее, его отсутствию. И к состоянию рынка (не самые высокие доходы/высокий % по ипотеке, в итоге покупают меньшую комнатность, чем необходимо).

Ну и перепашут промку в этом квартале в целом не так и скоро, это минус.

Last edited by touring; June 8th, 2017 at 01:57 PM.
touring no está en línea   Reply With Quote
Old June 8th, 2017, 02:01 PM   #83
AvgustinBetankur
Registered User
 
Join Date: Nov 2016
Posts: 22
Likes (Received): 33

Quote:
Originally Posted by touring View Post
А что плохого в сборно-монолитной технологии? Если она применена с умом, так только лучше, качество сборных конструкций высокое.
......

Ну и перепашут промку в этом квартале в целом не так и скоро, это минус.
По мне так выглядеть стало хуже, ИМХО конечно. А цена у них для на этой пром. территории не маленькая. А так вы много красивых и умных слов написали, наверно по делу.
AvgustinBetankur no está en línea   Reply With Quote
Old June 8th, 2017, 03:22 PM   #84
touring
Registered User
 
Join Date: Mar 2017
Posts: 35
Likes (Received): 57

Я думаю, нужно дождаться реализации, чтобы судить о внешнем виде. Есть проекты, лучше выглядящие на рендерах, чем в жизни, а есть — наоборот.

Про справедливость цены вопрос такой...

Если судить по доступным источникам, покупали они участок в конце 2013-го за сумму в 50...60 млн. евро (2,4...2,8 млрд. рублей при курсе евро/рубль ~45). Его площадь — 11 га, или 110,000 м2. Простой расчёт даёт 450...550 евро за м2 участка. Пусть будет ~500. Учитывая интенсивность застройки, равную 1,27: 500/1,27 = ~400 евро на продаваемый метр жилья.

Выход на площадку — 2016-й, через три года после покупки земли. За какой срок они полностью построят и реализуют этот проект, выйдут в деньги, считая от выхода на площадку? Думаю, лет шесть для этого понадобится.

Как итог, если принять стоимость для них заёмных денег в 5%, то земля с учётом сроков строительства и реализации проекта обойдётся им в ~550 евро за м2.

Вдобавок, существует плата городу в виде взносов на сады/школы, и взнос монополистам за сети. Пусть на момент внесения это был эквивалент 100 евро за м2.

Наполнение у NCC не самое дешёвое — механическая вентиляция, неплохая отделка мест общего пользования, белая отделка по умолчанию. Пусть подобная стройка обходится им в эквивалент 800 евро за метр (50,000 рублей). При реализации проекта стадиями и среднем сроке возврата средств на строительство 1,5 года (2 года стройка стадии + 1 год до полной реализации после её окончания), и стоимости денег в 5%, издержки на строительство составят эквивалент 850 евро.

Проектирование, маркетинг и продажи в сумме — пускай ещё 50 евро за метр.

Итого, их расходы ~1,500 евро за метр. "Грязная" рентабельность — 25% до вычета налогов (~450 евро). Итого метр ~1,900 евро.

Что равно ~120 тысяч рублей на данный момент. Но только на данный, а им нужно закладываться на неизвестный для них средний курс евро/рубль на полный цикл продаж, 2017...2023.

Сейчас они продают в среднем за 130 тысяч/метр.
__________________

gm-max liked this post

Last edited by touring; June 8th, 2017 at 10:50 PM.
touring no está en línea   Reply With Quote
Old June 9th, 2017, 07:26 AM   #85
Evgeniy83
Registered User
 
Evgeniy83's Avatar
 
Join Date: Mar 2012
Location: SPb ⚓️
Posts: 1,801
Likes (Received): 5831

Quote:
Originally Posted by touring View Post
Про справедливость цены вопрос такой...
В отделе себестоимости у них работаете шо ли?
__________________

Sechou liked this post
Evgeniy83 no está en línea   Reply With Quote
Old June 9th, 2017, 10:39 AM   #86
giper
Registered User
 
giper's Avatar
 
Join Date: Apr 2010
Location: Saint Petersburg
Posts: 5,622
Likes (Received): 9924

Quote:
Originally Posted by touring View Post
...
Вдобавок, существует плата городу в виде взносов на сады/школы, и взнос монополистам за сети. Пусть на момент внесения это был эквивалент 100 евро за м2.
...
это что такое?
__________________
http://giper.livejournal.com/
giper está en línea ahora   Reply With Quote
Old June 9th, 2017, 10:41 AM   #87
Бэндэр
Registered User
 
Join Date: Oct 2013
Posts: 57
Likes (Received): 26

Покупателям совершенно не интересна себестоимость проекта. Их интересуют совершенно другие вещи - такие, как расположение комплекса, метраж, планировки и т.д.
Бэндэр no está en línea   Reply With Quote
Old July 12th, 2017, 07:47 PM   #88
andcherny
Registered User
 
Join Date: Jul 2017
Posts: 8
Likes (Received): 53

Поделюсь фотографиями от официальной рассылки Бонавы:
Складирование материалов. Опалубка

Сваи секции Р1А—1/2. Произведена откопка свай

Бетонное основание. Устройство нижнего армирования фундаментной плиты секций паркинга D1, D2

Вид на фундаментную плиту паркинга Р1А—1/1

Нижнее армирование фундаментной плиты секции паркинга D2

Арматурные выпуски для стен подвала секции D1

Отверстия в стене подвала секции D1. Опалубка

Шпунтовая распорная система. Арматурные выпуски для стен подвала секции паркинга Р1А-1/1

Граница между жилой секцией D1 и секцией паркинга Р1А-1/1. Арматурные выпуски для стен подвала секции паркинга Р1А-1/1

Армирование стен паркинга секции Р1А-1/1

Размещение выпусков под колонны паркинга. Фундаментная плита паркинга Р1А-1/1

Лифтовые приямки секции D1

Арматурные выпуски для стен подвала секции D2

Арматурные выпуски свай на секции А1

Откопка свай секции А1, Р1А-1/2

Устройство щебеночного и бетонного основания под фундаментную плиту
__________________
andcherny no está en línea   Reply With Quote
Old July 13th, 2017, 03:58 PM   #89
andcherny
Registered User
 
Join Date: Jul 2017
Posts: 8
Likes (Received): 53

Ну и еще поделюсь, возможно, инсайдом - в отделе продаж удалось выпросить их концепцию благоустройства территории (не знаю, насколько это ложится в тематику этого форума, надеюсь, админ, если что поправит).
Как я понимаю, именно за нее Магнифика взяла в этом году Urban Awards.
Всего в документе больше 70-ти страниц, так что выкладываю самые интересные.




























__________________

Last edited by andcherny; July 13th, 2017 at 04:20 PM.
andcherny no está en línea   Reply With Quote
Old July 26th, 2017, 10:21 PM   #90
Dmitriy
Registered User
 
Dmitriy's Avatar
 
Join Date: Aug 2007
Location: St.-Petersburg
Posts: 684
Likes (Received): 1305

на площадке где-то с неделю крутится башенный кран, строение уже виднеется с Шаумяна (возвышается над забором)
__________________

xerx, Nezoist liked this post
Dmitriy no está en línea   Reply With Quote
Old August 11th, 2017, 02:17 PM   #91
andcherny
Registered User
 
Join Date: Jul 2017
Posts: 8
Likes (Received): 53

В группе дома в ВК выложили свежее фото:
__________________

Ritmo-F, Fasterovich, petersgriff, Almak, xerx and 8 others liked this post
andcherny no está en línea   Reply With Quote
Old August 15th, 2017, 10:08 AM   #92
Lightray
Registered User
 
Lightray's Avatar
 
Join Date: Jun 2008
Location: Петербург
Posts: 5,396
Likes (Received): 1494

Quote:
Originally Posted by touring View Post
Я думаю, нужно дождаться реализации, чтобы судить о внешнем виде. Есть проекты, лучше выглядящие на рендерах, чем в жизни, а есть — наоборот.

Про справедливость цены вопрос такой...

Если судить по доступным источникам, покупали они участок в конце 2013-го за сумму в 50...60 млн. евро (2,4...2,8 млрд. рублей при курсе евро/рубль ~45). Его площадь — 11 га, или 110,000 м2. Простой расчёт даёт 450...550 евро за м2 участка. Пусть будет ~500. Учитывая интенсивность застройки, равную 1,27: 500/1,27 = ~400 евро на продаваемый метр жилья.

Выход на площадку — 2016-й, через три года после покупки земли. За какой срок они полностью построят и реализуют этот проект, выйдут в деньги, считая от выхода на площадку? Думаю, лет шесть для этого понадобится.

Как итог, если принять стоимость для них заёмных денег в 5%, то земля с учётом сроков строительства и реализации проекта обойдётся им в ~550 евро за м2.

Вдобавок, существует плата городу в виде взносов на сады/школы, и взнос монополистам за сети. Пусть на момент внесения это был эквивалент 100 евро за м2.

Наполнение у NCC не самое дешёвое — механическая вентиляция, неплохая отделка мест общего пользования, белая отделка по умолчанию. Пусть подобная стройка обходится им в эквивалент 800 евро за метр (50,000 рублей). При реализации проекта стадиями и среднем сроке возврата средств на строительство 1,5 года (2 года стройка стадии + 1 год до полной реализации после её окончания), и стоимости денег в 5%, издержки на строительство составят эквивалент 850 евро.

Проектирование, маркетинг и продажи в сумме — пускай ещё 50 евро за метр.

Итого, их расходы ~1,500 евро за метр. "Грязная" рентабельность — 25% до вычета налогов (~450 евро). Итого метр ~1,900 евро.

Что равно ~120 тысяч рублей на данный момент. Но только на данный, а им нужно закладываться на неизвестный для них средний курс евро/рубль на полный цикл продаж, 2017...2023.

Сейчас они продают в среднем за 130 тысяч/метр.
Очень все грамотно, прям классика. На деле себестоимость складывается не совсем так.
Lightray no está en línea   Reply With Quote
Old August 31st, 2017, 05:21 PM   #93
andcherny
Registered User
 
Join Date: Jul 2017
Posts: 8
Likes (Received): 53

Получили разрешение на еще два дома
Quote:
В состав второй очереди входят три жилых дома высотой от 11 до 15 этажей и суммарной общей площадью 19,9 тыс. кв. м. В домах, которые будут строиться по шведским технологиям экологичного строительства, спроектировано 199 квартир. Также предусмотрено создание подземного паркинга на 287 машиномест и 13 вело- и мотомест.

Третья очередь проекта Magnifika включает в себя три односекционных дома высотой от 13 до 16 этажей, рассчитанных на 233 квартиры. Общая площадь построек также составит 19,9 тыс. кв. м.

В целом на территории ЖК Magnifika, площадь которого - 10 га, будет построено 140 тыс. кв. м жилья. Высота домов - от 2 до 15 этажей. Инфраструктура квартала включает два детских сада, каждый на 80 мест, а также совмещенные под одной крышей детский сад на 100 мест и начальную школу на 209 учеников.
http://www.gazeta.bn.ru/news/2017/08/31/241160.html
__________________

xerx, Nezoist liked this post
andcherny no está en línea   Reply With Quote
Old September 8th, 2017, 08:02 PM   #94
andcherny
Registered User
 
Join Date: Jul 2017
Posts: 8
Likes (Received): 53

Выложили новый отчет за Август - по мне так выкладывают с большим опозданием. Вечером специально сделал крюк до Шаумяна - внешне кажется, что второй этаж уже залит, при этом в отчете только армируют перекрытия между 1-м и 2-м.

Выполнены работы по устройству фундаментной плиты секции паркинга Р1А-1/2.


Ведутся работы по гидроизоляции стен паркинга секции Р1А-1/2.


Выполняются работы по обратной засыпке пазух котлована сеции Р1А-1/1.


Дренажный колодец возле секции паркинга Р1А-1/1.


Устройство опалубки стен второго этажа секции D2.


Армирование стен лифтовой шахты секции D2 на 2м этаже.


Начаты работы по устройству армирования и опалубки стен второго этажа секции D2.


Выполнены работы по армированию плиты перекрытия над 1м этажом сеции D1.


Опалубка секции D1 для устройства армирования плиты перекрытия над 1м этажом.


Устройство опалубки плиты перекрытия секции А1 над 1м этажом.


Армирование и опалубка стен 1го этажа жилой секции А1.


Завершающий этап армирования фундаментной плиты паркинга Р1А-2.


Лифтовая шахта.


Устройство опалубки плиты перекрытия над 1м этажом жилой секции А1.


Ссылка на отчет


P.S. Интересно мнение сокнижников, полезен/интересен ли такой подробный отчет каждый месяц?
__________________
andcherny no está en línea   Reply With Quote
Old September 8th, 2017, 08:47 PM   #95
xerx
Moderator
 
xerx's Avatar
 
Join Date: Jul 2007
Location: СПб
Posts: 14,741

Разумеется. Мы тут как раз этим и интересуемся.
__________________

andcherny, ndv16569 liked this post
xerx está en línea ahora   Reply With Quote
Old September 20th, 2017, 03:42 PM   #96
AvgustinBetankur
Registered User
 
Join Date: Nov 2016
Posts: 22
Likes (Received): 33

Несколько интересных фотографий со стройки






Первая панель, облицованная кирпичной плиткой




__________________

Dmitriy, andcherny, Svenald, Dragon18, xerx and 2 others liked this post
AvgustinBetankur no está en línea   Reply With Quote
Old September 20th, 2017, 03:46 PM   #97
AvgustinBetankur
Registered User
 
Join Date: Nov 2016
Posts: 22
Likes (Received): 33

Панели кстати Betset
https://www.dp.ru/a/2016/10/31/Panelnij_jeksport
__________________

andcherny liked this post
AvgustinBetankur no está en línea   Reply With Quote
Old September 20th, 2017, 05:40 PM   #98
touring
Registered User
 
Join Date: Mar 2017
Posts: 35
Likes (Received): 57

Как я понимаю, NCC использует продукцию Betset во всех своих сборно-монолитных проектах — и в Skandi Klubb, и в Grona Lund, теперь и в Magnifika. Интересно, чья конкретно плитка использована в этом проекте?

Была надежда на частично кирпичный фасад, как это делают эстонцы в новых сборных домах, строящихся около исторического центра. Рядом с краснокирпичной фабрикой Лангензипена подобный кирпичный фасад смотрелся бы наиболее гармонично. Да и переменная этажность в случае проекта в Таллине выполнена приятно — здания не объёмные, они не давят. Но NCC, увы, экономит. Поэтому на Шаумяна будет плитка и протяжённые монотонные фасады с балконами-градусниками. А ведь первоначальный рендер Magnifika был не менее выразительным, чем эстонский проект.

Если картинки не в тему, скажите, снесу их.







__________________

Last edited by touring; September 22nd, 2017 at 01:21 PM.
touring no está en línea   Reply With Quote
Old October 10th, 2017, 05:43 PM   #99
andcherny
Registered User
 
Join Date: Jul 2017
Posts: 8
Likes (Received): 53

Подоспело свежее письмо от Бонавы с прогрессом, так что есть, чем поделиться и с вами.

Общий вид. Возведение стен 3 этажа секции D2. Установлен 3й башенный кран.



Спуск в подвал секции паркинга Р1А-1/1.



Секция подвала Р1А-1/1. Выполнены монолитные работы и работы по установке колонн.



Устройство пандуса секции Р1А-1/1.



Армирование, опалубка, подготовка к бетонированию стен пандуса секции Р1А-1/1.



Выполнена обратная засыпка пазух котлована песком вдоль секций D1, D2.



Устройство опалубки плиты перекрытия секции А1 над 2м этажом.



Армирование стен 2го этажа секции А1.



Выполнено бетонирование плиты перекрытия над 2м этажом секции D1.



Устройство опалубки плиты перекрытия секции А1 над 2м этажом.



Армирование, опалубка, устройство инженерных сетей плиты перекрытия над 3м этажом секции D2.



Внутренние несущие стеновые панели секции D2 на 3м этаже.



Выполнены работы по бетонированию плиты покрытия паркинга секции Р1А-2.



Ведутся работы по устройству стен паркинга секции Р1А-1/2.



Выполнен монтаж 3го башенного крана.



Вид на секцию D2 (подвал-3 этаж).



Вид на секции D1 и A1 и на фундамент секции паркинга Р1А-1/2. Башенные краны.

__________________

Dmitriy, xerx liked this post
andcherny no está en línea   Reply With Quote
Old October 10th, 2017, 06:22 PM   #100
snz
Registered User
 
Join Date: Jun 2011
Posts: 168
Likes (Received): 304

Шикарный такой комфорт-класс - окна в окна

__________________
«Законы природы являются оправданием для ограничения достижений» © StarTrek

Dmitriy liked this post

Last edited by snz; October 10th, 2017 at 07:09 PM.
snz no está en línea   Reply With Quote


Reply

Thread Tools
Rate This Thread
Rate This Thread:

Posting Rules
You may not post new threads
You may not post replies
You may not post attachments
You may not edit your posts

BB code is On
Smilies are On
[IMG] code is On
HTML code is Off

Related topics on SkyscraperCity


All times are GMT +2. The time now is 08:36 AM.


Powered by vBulletin® Version 3.8.11 Beta 4
Copyright ©2000 - 2017, vBulletin Solutions Inc.
Feedback Buttons provided by Advanced Post Thanks / Like (Pro) - vBulletin Mods & Addons Copyright © 2017 DragonByte Technologies Ltd.

vBulletin Optimisation provided by vB Optimise (Pro) - vBulletin Mods & Addons Copyright © 2017 DragonByte Technologies Ltd.

SkyscraperCity ☆ In Urbanity We trust ☆ about us | privacy policy | DMCA policy

Hosted by Blacksun, dedicated to this site too!
Forum server management by DaiTengu