GENT | Het Woningenbestand

[Benonie]

De woningprijzen zijn in Gent sowieso al relatief hoog, zeker gezien de soms erbarmelijke staat van tienduizenden rijtjeshuizen in de 19de eeuwse gordel. Sla er maar eens een advertentieblaadje of immo-site op na
Gent is een dynamische stad met een schitterend historisch centrum. Dat zet eigenaars aan om voor hun opgekalefaterde krotten in rommelige straatjes veel te hoge huur- en verkoopprijzen te vragen.

[snot]

Haha, dat is in mijn straat, ik heb daar ook 4 huizen verder gewoond. Heel die huizenrij is in slechte staat, de eigenaar is te gierig om het dak te herstellen.
Het huis staat dan ook al een paar maanden te huur.
Net rechts van die foto heb je een klapdeur, daarachter zit een hele beluik verscholen, uitgezonderd één huis heeft er geen enkel stromend water! Het toilet en de douches zijn buiten en gemeenschappelijk.
De huur is er wel laag 200€ of minder geloof ik.
Het andere citéhuisje waar ik het over had ligt aan de Visserij, wel stromend water maar nog viezer en afstandser dan deze in de Voetweg. 350€, ik kan het bijna niet geloven.

[Benonie]

deredactie.be 03/10/08

Gent belast leegstand en verkrotting

Vanaf januari 2009 gaat de stad Gent woningen en gebouwen belasten indien ze leegstaan, verwaarloosd zijn of onbewoonbaar zijn verklaard.
Met de belasting wil de stad verkrotting en leegstand tegengaan. De belasting komt bovenop de gewestelijke heffing. Het reglement werd gisteren goedgekeurd en zal deze maand voorgelegd worden aan de gemeenteraad.

"De gewestelijke heffing heeft weinig slagkracht wegens de lange proceduretermijnen, dus nu we de mogelijkheid hebben om hier opnieuw zelf belastingen op te heffen, doen we dat graag", zegt Schepen van Financiën Christophe Peeters (Open VLD).

Concreet zal er in eerste instantie 1.500 euro belasting geheven worden per woning of gebouw, maar daar kan nog een som bovenop komen naargelang een aantal factoren. Wanneer een woning zowel leegstaat als onbewoonbaar is verklaard, wordt een dubbele taks geheven.

De inkomsten van de taks zullen deels naar premies gaan om woningen te renoveren.

[Puinkabouter]

Het werpt al meteen zijn vruchten af. Alhoewel...

Borreputsteeg gaat tegen de vlakte

GENT - De verwaarloosde huizen in de Borreputsteeg worden waarschijnlijk begin volgend jaar afgebroken. De provincie, die eigenaar is van de huizen, heeft daarvoor een sloopvergunning aangevraagd. Dat antwoordde gedeputeerde Peter Hertog (SP.A) op een vraag van provincieraadslid Tanguy Veys (Vlaams Belang).


In 2007 betaalde de provincie een leegstandsheffing van maar liefst 26.730euro voor zijn zes verwaarloosde panden in de Borreputsteeg. De provincie kocht de huizen al aan in 1972 met het oog op een mogelijke uitbreiding van zijn administratieve gebouwen in de Gouvernementstraat, maar deed er al die tijd niets mee. Voor volgend jaar riskeert de provincie een nog veel hogere boete te moeten betalen.

De stad Gent voert in 2009 een nieuwe belasting in op leegstand en verkrotting. Per pand zal de eigenaar een flinke som moeten betalen en dat bedrag wordt elk jaar hoger. Zover wil de provincie het echter niet laten komen. 'We hebben een sloopvergunning aangevraagd voor de huizen in de Borreputsteeg', zegt Peter Hertog. 'Als we voor februari met de afbraak beginnen, ontsnappen we aan de heffing.' (dih)

De Gentenaar, 18-10-2008

De provincie gaat dus zijn verkrotte eigendom afbreken om aan die leegstadsbelasting te ontsnappen... Maar op dit moment voeren ze ook een studie om hun kantoren, incl. het administratief centrum van de Gouvernementstraat, te verhuizen naar het Sint-Pietersstation, dus het lijkt me weinig waarschijnlijk dat ze nu op hun huidige locatie snel nog gaan uitbreiden. Leegstad wordt omgezet in kaalslag...

[tinque]

Originally Posted by snot

Haha, dat is in mijn straat, ik heb daar ook 4 huizen verder gewoond. Heel die huizenrij is in slechte staat, de eigenaar is te gierig om het dak te herstellen.
Het huis staat dan ook al een paar maanden te huur.
Net rechts van die foto heb je een klapdeur, daarachter zit een hele beluik verscholen, uitgezonderd één huis heeft er geen enkel stromend water! Het toilet en de douches zijn buiten en gemeenschappelijk.
De huur is er wel laag 200€ of minder geloof ik.
Het andere citéhuisje waar ik het over had ligt aan de Visserij, wel stromend water maar nog viezer en afstandser dan deze in de Voetweg. 350€, ik kan het bijna niet geloven.

Kunnen hier echt nog mensen in wonen?
De varkensstallen van tegenwoordig zijn zelfs beter ingericht

[De Klauw]

Ik hoop dat de leegstandsheffing niet zal resulteren in meer zielloze appartementsblokken. Dat risico loopt men namelijk met zoveel vrijgekomen ruimte.

[snot]

Originally Posted by tinque

Kunnen hier echt nog mensen in wonen?
De varkensstallen van tegenwoordig zijn zelfs beter ingericht

zó erg is het nu ook weer niet, heb gisteren nog een bewoonster gesproken en zij betaald 250€ voor haar citéhuisje. De gemeenschappelijke douche buiten is al een hele tijd stuk, er is geen warm water,...

Het citéhuisje aan de Visserij van die kennis is dus wel van de hand gegaan voor 350€!! Zonder enige opknapwerkjes, behalve,.... het toilet, die kan nu wel doorgespoeld worden

Het andere huis aan 480€ dat de Klauw postte staat nog altijd te huur. 480€, ... te duur.

Krottige citéhuisjes kunnen wel nog makkelijk verhuurd worden aan jongeren, omdat de prijs laag is en omdat citees populair zijn.

[Secondminister]

Enkel 3 leegstaande huizen in een godverlaten steegje ? Dit is te vergeten.

[Puinkabouter]

In het stadsmagazine van januari 2009 staat een stukje over het beleid dat vanaf dit jaar gevoerd wordt op verkrotting te bestrijden:

Verkrotting tegengaan


eigenaars aanporren

Vanaf Nieuwjaar heft de Stad Gent een eigen belasting op gebouwen die leegstaan, verwaarloosd zijn, ongeschikt of onbewoonbaar worden verklaard. Die maatregel wil de eigenaars aanporren om de verkrotting van hun huizen tegen te gaan.

Het ziet er niet uit en bovendien is elk verkrot huis een gemiste kans voor de gezinnen die in Gent op zoek zijn naar een woning. “Er is nood aan woningen, dus sporen we eigenaars aan om hun leegstaande panden te verhuren of te verkopen en om verwaarloosde woningen te renoveren,” zegt Martine De Decker (Dienst Belastingen). “We doen dit op een positieve manier met renovatiepremies, maar dit blijkt niet voldoende.”


Eigen belasting

Tot op vandaag heft de Stad Gent een belasting die gekoppeld is aan de Vlaamse heffing op leegstand en verkrotting. Vanaf 1 januari verdwijnt deze koppeling en komt een eigen stedelijke belasting tegen verkrotting en leegstand in de plaats.

Martine De Decker: “De Vlaamse heffing blijft bestaan tot zolang de Vlaamse Regering dit wil. Vanaf 1 januari opteert het Stadsbestuur voor een eigen belasting op leegstaande, verwaarloosde en onbewoonbaarverklaarde woningen en gebouwen. Ook bedrijfsgebouwen vallen onder deze nieuwe regeling als ze op een grondoppervlakte staan van minder dan 500 m².”


Drie inventarisssen

De procedure start telkens met een buurtonderzoek. Hierbij gaan mensen van de Dienst Wonen op pad om de panden te inspecteren. Hilde Reynvoet (Dienst Wonen): “Verwaarloosde woningen herken je meteen van buitenaf: doorbuigende daken, kapotte ruiten, verweerd of rot schrijnwerk. Een leegstaand huis moet minstens twaalf maanden leegstaan.”

Daarnaast zijn er nog de gebouwen waarin men maar beter niet meer woont. Een woning die gevaarlijk is door bijvoorbeeld CO- of brandgevaar kan onbewoonbaar of (bij lichtere inbreuken) ongeschikt verklaard worden.

Al deze panden komen op een inventaris. Er zijn in totaal drie inventarislijsten: een van leegstand, een van verwaarlozing en een van onbewoonbaar verklaarde woningen. Als een pand op zo’n lijst terecht komt, kan dat leiden tot deze nieuwe belasting.

Hilde Reynvoet: “De eigenaar kan een definitieve inventarisatie ontlopen als hij binnen drie maanden de woning verhuurt of verkoopt, of een renovatieschema voorlegt of een bouwaanvraag aanvraagt. Bij woningen die onbewoonbaar of ongeschikt verklaard werden krijgt de eigenaar twaalf maanden tijd om de woning veilig te maken en aan te passen aan de Vlaamse Wooncode. Maar beter nog: de eigenaar kan eigenlijk er maar beter voor zorgen dat zijn huis in goede staat verkeert. Dat is de beste oplossing ook voor de bewoners en de hele buurt. Die preventieve idee is de achterliggende filosofie van de inventarissen en de belasting die eruit kan voortkomen.”

Website Stad Gent, geraadpleegd 27-01-2009

Voor mensen die niet graag artikels lezen:

• De stad maakt buurtonderzoeken - maw. gaat zowat alle huizen gaan controleren
• Er worden 3 inventarissen gemaakt:
  1. Verwaarloosde panden
  2. Leegstaande panden
  3. Onbewoonbare panden
• Als een huis in een van die inventarissen terecht komt, kan dat leiden tot een leegstandsbelasting, die sinds dit jaar van de Stad uitgaat, niet van het Gewest
• Men kan deze belasting ontlopen door binnen de 3 maanden een renovatieplan voor te leggen, of door het pand te verkopen/verhuren

Hopelijk is dat efficiënt. Tegelijk hoop ik dat men ook werk maakt van een ruimere aanpak. Verwaarlozing is in een deel van de gevallen waarschijnlijk ook gekoppeld aan armoede, en die moet dus verholpen worden. Volgens wat ik laatst hoorde is Gent de tweede armste stad van Vlaanderen, en ligt de armste stadswijk van Vlaanderen ook hier, dus daar moet een mouw aan gepast worden.

[Puinkabouter]

Aangezien dit topic, als je abstractie maakt van het heel specifieke probleem 'verkrotting', ook een beetje gaat over woningaanbod, is dit artikel uit de Gentenaar wel een interessante bijdrage:

Driekwart stadsverlaters wil liever in Gent blijven

GENT - Driekwart van de Gentse stadsverlaters zou eigenlijk liever in de stad willen blijven, maar moet uitwijken om een betaalbare woning te vinden.

Dat is het opmerkelijk resultaat van de Woonstudie van het stadsbestuur, waaruit ook blijkt dat Gent jaarlijks 850 bijkomende woningen nodig heeft.

Zoals bekend trekken vooral dertigers met kleine kinderen nog altijd weg uit Gent, om een betaalbare woning te vinden. 'Dat is dan ook een van de twee doelgroepen waar we in ons woonbeleid extra aandacht moeten voor hebben', zegt schepen van Stadsontwikkeling Karin Temmerman. 'Daarnaast hebben vooral mensen met een lager inkomen problemen om een huis te vinden.'

De schepen heeft berekend dat er in Gent de komende jaren ieder jaar 850 'gezinsvriendelijke' woningen bij moeten komen, om de nood op te vangen. 'Met de geplande ontwikkelingen aan onder meer The Loop, de Oude Dokken en de Fabiolalaan komen we echter de komende tien jaar aan 9.000 bijkomende woningen voor Gent', zegt de schepen. 'Op dat vlak zitten we eigenlijk dus nog niet zo slecht. We zijn zelfs een van de weinige steden waar er echt nog voldoende ruimte is om aan alle woonbehoeften te voldoen. Alleen moeten we erover waken dat al die geplande projecten daadwerkelijk uitgevoerd worden zonder te veel vertragingen.'

Er zijn in Gent meer huurders dan gemiddeld in Vlaanderen, en er zijn ook iets meer sociale woningen dan gemiddeld: 11 procent. 'Om dat aandeel op peil te houden, zouden we zeker 90 bijkomende sociale woningen per jaar nodig hebben. Maar eigenlijk zijn er nu sociale woningen te kort. Daarom moeten we het tempo, volgens de studie, opdrijven tot 180 bijkomende sociale woningen per jaar.'

Opmerkelijk in Gent is ook dat zo'n 30.000 huizen - 1 op de 5 - bewoond worden door mensen die niet in Gent zijn gedomicilieerd. Voor een groot deel zijn dat uiteraard studenten. Die grote studentenbevolking brengt ook problemen met zich mee. Doordat gezinswoningen omgebouwd worden tot studentenkoten, blijven er minder huizen over voor de Gentse gezinnen.

Tenslotte wil Temmerman ook meer rotatie. 'Mensen bij wie de kinderen het huis uit zijn, blijven in hun grote huizen wonen terwijl gezinnen met kinderen geen geschikte woning vinden. We moeten zoeken naar stimulansen om mensen die dat kunnen naar een kleinere woning te doen verhuizen', zegt de schepen - die wel toegeeft dat dat niet zo makkelijk zal zijn.

De Gentenaar, 21-03-2009

Amai zeg, 1 op 5 huizen bewoond door niet-gedomicilieerden. 30.000 stuks. Dat scheelt 50.000 à 70.000 eenheden op het inwonertal ofzo. Ik vind het toch hoog tijd dat er een meer afgezonderd woonbeleid voor studenten wordt uitgewerkt, met meer studentenflats, zoals in bvb. Utrecht. Die hoeven niet eens door de Unief gemaakt te worden. Volgens mij kan dat net zo goed een profijtige markt zijn voor investeerders in nieuwbouw...

[Puinkabouter]

Nog eens een originele manier om een leegstand, al is het maar in afwachting van sloop, toch nuttig te gebruiken:

Nucleo opent kunstatelier in leegstaand huis
Organisatie heeft nu al ateliers voor 45 kunstenaars over heel Gent


Gent - Nucleo, de organisatie die zoekt naar betaalbare ateliers voor Gentse kunstenaars, heeft er een nieuwe stek bij. Aan de Hundelgemsesteenweg is een leegstaand huis omgevormd tot een ruimte waarin vier kunstenaars aan de slag kunnen. Voor het eerst gebruikt Nucleo een pand dat tijdelijk leeg staat, in afwachting van plannen die de stad Gent ermee heeft.



Nucleo had al ruimtes in het noorden van Gent, in de Gustaf Callierschool, in het oosten zijn er de twee gebouwen in het Begijnhof Onze-Lieve-Vrouw Ter Hoyen en de Leopoldskazerne zorgt voor dekking op de westelijke kant. 'Nu komt daar dus een pand bij in het zuiden van de stad, aan de Hundelgemsesteenweg.'

Het pand in kwestie staat leeg. Volgend jaar wordt het gesloopt, in het project Ledeberg Leeft. Maar in de tussentijd kan Nucleo de ruimte dus inrichten als kunstenaarsatelier. 'Da's een precedent', klinkt het bij Nucleo. De organisatie is daar bijzonder blij mee, maar hoopt wel dat er vlottere procedures komen waardoor de ingebruikname van dergeljike leegstaande ruimtes vlotter kan verlopen.

Met de ingebruikname van het gebouw aan de Hundelgemsesteenweg heeft Nucleo, dat werd opgericht in 2001, nu al 45 ateliers dat het ter beschikking kan stellen van kunstenaars.

De Gentenaar, 15-05-2009

[Puinkabouter]

- edit

[poller1]

Originally Posted by Puinkabouter

Ikzelf heb afgelopen winter wat aan huizenjacht gedaan, in Gent en Antwerpen. Het verschil in aanbod van degelijke, betaalbare woningen is behoorlijk treffend.

Dit interesseert me wel.
Kun je daar wat meer uitleg over geven (mag ook via pm)

[Quimb]

Originally Posted by poller1

Dit interesseert me wel.
Kun je daar wat meer uitleg over geven (mag ook via pm)

idem, meer info aub

[Bazar]

Uit de nieuwsbrief van Euobserver. De titel heeft het over Belgische steden in het algemeen, maar eigenlijk gaat het vooral over Gent:

Belgian cities turn to EU funds for urban revamp
EUOBSERVER / BRUSSELS – Towns in the Belgian region of Flanders mostly rely on regional aid but are increasingly using EU money for urban renewal projects aimed at attracting more inhabitants to depopulated inner cities.

Although highly urbanised, the Flemish region only in recent years started to grant funding to spruce up its cities and promote a community spirit in its inhabitants. EU regional aid is also helping, but town halls in the region find it hard to meet all the criteria requested by Brussels.

"EU funds are much more difficult to gain. You need a lot more input than when you apply for grants from the Flemish region. But the sums are also bigger. When Europe says ok, then you really have an amount that you can do something with," Iris van den Abbeel, a programme director for urban development with the city of Ghent, told this website on the margins of a conference organised last Thursday by the Flemish regional government.

Ghent, with a population of 240,000 and outer commuter zone of 1.2 kilometres, is typical for a city in Flanders, where for decades the tendency was to work in town but live in the greener and more spacious outskirts.

The city decided to reshape the face of the inner city by airing up old quarters such as Brugse Poort, with small, crammed houses and no green spaces.

Several parts were demolished and new parks were created in a bid to make the area more attractive to the middle class. A community centre and playgrounds were also built in a bid to involve the community in the making of the project.

If the local community does not feel that the project belongs to them, said Ms van den Abbeel put it, getting it realised can drag on forever. The social dimension is therefore especially high on the agenda of all these urban renewal projects funded by the Flemish region.

The "Oxygen for Brugse Port" project was co-funded by the city of Ghent (€ 9.9 million), the Flemish region (€ 7 million), the Belgian federal government (€ 4.8 million) and EU structural funds (€ 2.2 million).

The town hall set up a special department for the "strategic management of funds," responsible for following different Belgian and EU funding opportunities.

But apart from the problem of applying for the right funds, smaller towns like the 30,000 strong Deinze had difficulties in drafting eligible projects.

The Flemish region has also developed a funding scheme allowing smaller municipalities to hire experts who can help them refine their initial concepts.

These initiatives are in line with the EU commission's view that the way forward is to develop more flexible aid schemes, adapted to the needs of the municipalities.

"We have to look more at financial engineering, not the classical grant schemes", Johan Magnusson from the commission's regional policy department said at the conference.

Some €10 billion were earmarked in 2007-2013 for urban development, out of the €340 billion envelope for regional and infrastructure aid.

[Peter Dedecker]

Originally Posted by Puinkabouter

Zijn er toevallig mensen die recente ervaringen hebben met het zoeken naar een woning in Gent? Of zelfs gewoon om 't even waar in België?

Zelf heb ik 165.000 € betaald voor een instapklare woning in Ledeberg. Niets van verbouwingen nodig (enkel de badkamer hebben we gedaan omdat we een bad wilden), nieuw dak en dubbel glas waren overal aanwezig, ramen en deuren OK, mooie trap,... Wel waren de muren nogal cosmetisch gerenoveerd, met gyproc, en is de elektriciteit OK maar niet ruim bemeten. Gelijkvloers (salon + eettafel + keuken + WC + koerke van 25 m²), bovenverdiep (badkamer en grote slaapkamer) en zolder/kinderkamer/rommelkamer. Allesbehalve een krot, maar toch niet zo zot boven de 150.000 €.

Trouwens, voor de geïnteresseerden: vorige maand werd de grote Gentse woonstudie voorgesteld, zie http://www.o2consult.be/gent/ Ik heb de papiereren versie hier liggen, een lijvig en uiterst interessant document. Ik wil het gerust eens uitlenen.

Verder was ik vorige week ook op het congres '6 jaar stadsvernieuwingsprojecten'. Ik vermoed dat het citaat van EUobserver gebaseerd is op de Europese versie van dat congres, zie http://www.thuisindestad.be/fb111lww...c0ynob134.aspx

Voor de geïnteresseerden kunnen ook alle presentaties van op de Vlaamse versie hier gedownloaded worden: http://www.thuisindestad.be/fb111oww...ahc0ynob8.aspx

Ook andere documenten zoals de stadsmonitor zijn er te vinden. Bijzonder interessant allemaal.

[Quimb]

Ik zou graag tegen 't eind van 't jaar (als niet-student) weer op 'kot' gaan in Gent. Wat ik wil zijn gewoon dezelfde faciliteiten en accomodatie van een (ietwat ruim) kot, maar wel met eigen WC/douche en liefst bed in aparte ruimte. Hoeveel euro zou ik hier moeten voor neertellen maandelijks? (Huren he natuurlijk)

[Puinkabouter]

Eigenlijk zoek je dus al een beetje naar een studio. Die kosten doorgaans tussen de 300 en 400 euro per maand, al dan niet met kosten inbegrepen - dat hangt wat van de huisbaas af. Als je een aparte slaapkamer wil, zit je eigenlijk al met een klein appartementje, en dat zal dan al rap tussen de 400 en de 600 euro liggen. Je kan best eens rondkijken op Immowebsites. Je kan je wel best haasten, want rond deze tijd van het jaar gaan de studios en studentenkamers heel vlot van de hand.



En om even terug te komen op de huizenjacht van afgelopen winter: wij waren specifiek op zoek om een nieuwbouwappartement te kopen. Eentje waar ik en mijn broer en mijn lief zelf een paar jaar kunnen wonen, en dat dan binnen een jaar of 5 terug doorverkocht kan worden. We zochten specifiek nieuwbouw omdat de BTW op nieuwbouw tijdelijk verlaagd is naar 6% op de eerste schijf van €50.000. Het is dus het goeie moment.

Waar nu het verschil tussen Gent en Antwerpen voelbaar was, is het aanbod in betaalbare nieuwbouwappartementen. In Gent betaal je momenteel een stuk meer om hetzelfde te krijgen. De nieuwbouw in Gent die wel iets extra's biedt (bijzondere ligging, grote buitenruimte, dat soort dingen), is meteen bedoeld voor de grotere budgetten. Je zit al rap boven de 250 à 300.000 euro. Terwijl we in Antwerpen, vlakbij het CS, ruime appartementen (3 slpk.) met grote buitenruimtes (tuinen van een paar tiental m² of ruime terrassen) hebben gevonden voor 175 tot 250.000 euro...

Nu, in Antwerpen waren we vrij specifiek op zoek in Antwerpen-Noord en Borgerhout. Niet meteen de duurste kanten van 't Stad, neem ik aan. Daar viel het ook op dat er echt onvoorstelbaar veel panden te koop stonden. Daar zaten ook wel een goed aantal krotten tussen, maar toch vooral veel pas gerenoveerde panden met zeer aannemelijke oppervlaktes. Ga je op zoek naar panden in een vergelijkbare buurt in Gent (Brugse Poort, Ledeberg,...), is de verhouding krot vs. gerenoveerd pand een stuk minder positief, terwijl de prijzen niet gek ver uiteen liggen.

De oorzaak van het relatief ruime aanbod aan betaalbare maar zeer degelijke nieuwbouw in Antwerpen vs. de grote schaarste op dat vlak in Gent, ligt vooral in de aanwezigheid van een paar bouwpromotoren voor goedkope appartementen (Immpact bvb.) in Antwerpen, terwijl de gelijkaardige bedrijven in Gent zich vooral op de luxemarkt richten, en vooral ook het verschil in werkwijze tussen de stadsontwikkelingsbedrijven - VESPA & AGSOB.

VESPA bouwt vaak zelf appartementen, het is eigenlijk een beetje de kerntaak ervan. Het AGSOB, daarentegen, heeft nog nooit één appartement gebouwd. Het enige wat het AGSOB zelf ooit gebouwd heeft, is de parking van het nieuwe stadsarchief in Gentbrugge. Wat zij doen, is verkrotte en onbewoonbare panden opkopen, slopen, en de bouwgrond voor weinig geld terug op de markt brengen, of verkrotte panden renoveren. In het beste geval betalen ze een beetje mee voor uw architect, om beginnende architecten een duwtje in de rug te geven. Maar zelf nieuwbouw plegen...

[poller1]

Originally Posted by Puinkabouter

Eigenlijk zoek je dus al een beetje naar een studio. Die kosten doorgaans tussen de 300 en 400 euro per maand, al dan niet met kosten inbegrepen - dat hangt wat van de huisbaas af. Als je een aparte slaapkamer wil, zit je eigenlijk al met een klein appartementje, en dat zal dan al rap tussen de 400 en de 600 euro liggen. Je kan best eens rondkijken op Immowebsites. Je kan je wel best haasten, want rond deze tijd van het jaar gaan de studios en studentenkamers heel vlot van de hand.



En om even terug te komen op de huizenjacht van afgelopen winter: wij waren specifiek op zoek om een nieuwbouwappartement te kopen. Eentje waar ik en mijn broer en mijn lief zelf een paar jaar kunnen wonen, en dat dan binnen een jaar of 5 terug doorverkocht kan worden. We zochten specifiek nieuwbouw omdat de BTW op nieuwbouw tijdelijk verlaagd is naar 6% op de eerste schijf van €50.000. Het is dus het goeie moment.

Waar nu het verschil tussen Gent en Antwerpen voelbaar was, is het aanbod in betaalbare nieuwbouwappartementen. In Gent betaal je momenteel een stuk meer om hetzelfde te krijgen. De nieuwbouw in Gent die wel iets extra's biedt (bijzondere ligging, grote buitenruimte, dat soort dingen), is meteen bedoeld voor de grotere budgetten. Je zit al rap boven de 250 à 300.000 euro. Terwijl we in Antwerpen, vlakbij het CS, ruime appartementen (3 slpk.) met grote buitenruimtes (tuinen van een paar tiental m² of ruime terrassen) hebben gevonden voor 175 tot 250.000 euro...

Nu, in Antwerpen waren we vrij specifiek op zoek in Antwerpen-Noord en Borgerhout. Niet meteen de duurste kanten van 't Stad, neem ik aan. Daar viel het ook op dat er echt onvoorstelbaar veel panden te koop stonden. Daar zaten ook wel een goed aantal krotten tussen, maar toch vooral veel pas gerenoveerde panden met zeer aannemelijke oppervlaktes. Ga je op zoek naar panden in een vergelijkbare buurt in Gent (Brugse Poort, Ledeberg,...), is de verhouding krot vs. gerenoveerd pand een stuk minder positief, terwijl de prijzen niet gek ver uiteen liggen.

De oorzaak van het relatief ruime aanbod aan betaalbare maar zeer degelijke nieuwbouw in Antwerpen vs. de grote schaarste op dat vlak in Gent, ligt vooral in de aanwezigheid van een paar bouwpromotoren voor goedkope appartementen (Immpact bvb.) in Antwerpen, terwijl de gelijkaardige bedrijven in Gent zich vooral op de luxemarkt richten, en vooral ook het verschil in werkwijze tussen de stadsontwikkelingsbedrijven - VESPA & AGSOB.

VESPA bouwt vaak zelf appartementen, het is eigenlijk een beetje de kerntaak ervan. Het AGSOB, daarentegen, heeft nog nooit één appartement gebouwd. Het enige wat het AGSOB zelf ooit gebouwd heeft, is de parking van het nieuwe stadsarchief in Gentbrugge. Wat zij doen, is verkrotte en onbewoonbare panden opkopen, slopen, en de bouwgrond voor weinig geld terug op de markt brengen, of verkrotte panden renoveren. In het beste geval betalen ze een beetje mee voor uw architect, om beginnende architecten een duwtje in de rug te geven. Maar zelf nieuwbouw plegen...

verhelderend.

En zie jij evoluties of trends de komende jaren?
(wordt dit verschil groter of juist kleiner)
(ik weet wel dat je geen glazen bol hebt, maar het interesseert me wel).

[Puinkabouter]

Ik heb inderdaad geen glazen bol, en net zo min ben ik een vastgoedexpert

Al vermoed ik wel dat het verschil in de komende jaren wel enigszins zal afnemen. Er zijn namelijk die paar stadsvernieuwingsprojecten die Gent in de komende jaren een hele hoop nieuwe woningen zullen opleveren, en ook onrechtstreeks in de buurt waarschijnlijk wel een aanzet zullen geven voor privé-ontwikkelaars om er te bouwen. Tegen dan is de luxe-markt alweer minder aantrekkelijk, vermoed ik, want ze is niet onverzadigbaar.

Ik heb het dan over de Oude Dokken en het Project Gent-Sint-Pieters, en in mindere mate over The Loop. En daarnaast lopen er in verschillende 19e-eeuwse gordelwijken/-deelgemeentes vernieuwingsoperaties. In de Brugse Poort ("Zuurstof voor de Brugse Poort, cf. supra) loopt dat op z'n einde, met effect. Ondertussen loopt er ook op het Rabot en in Ledeberg een gelijkaardig programma, al staan ze daar nog niet ver genoeg voor het grote effect, en ook in Oud-Sint-Amandsberg zal volgende legislatuur zo'n project opgestart worden. Zo'n dingen trekken investeerders aan, wat dus hopelijk leidt tot een ruimer betaalbaar aanbod aan nieuwbouw en renovaties, en dus liefst ook tot minder verkrotting.

Waar ik alvast géén verandering in zie aankomen, is de werkwijze van het AGSOB. Mijn wens zou zijn dat die zich qua doelstellingen en werkwijze meer zouden spiegelen aan bvb. VESPA of het SOK.