daily menu » rate the banner | guess the city | one on oneforums map | privacy policy (aug.2, 2013) | DMCA policy | flipboard magazine

Go Back   SkyscraperCity > European Forums > Forum Italiano > Altre discussioni > Progettare e costruire



Reply

 
Thread Tools Rate Thread
Old November 19th, 2011, 12:02 PM   #1
Picard66
Registered User
 
Picard66's Avatar
 
Join Date: Jun 2009
Location: Barletta & Trani (BT)
Posts: 3,390

Costi di costruzione

Mi servirebbe recuperare da pubblicazioni attendibili i costi di costruzione per edifici civili in Puglia relativi agli anni 2005 e seguenti.

Ho provato a cercare in rete, ma a parte gli indici Istat sul costo di costruzione, non ho trovato altro.

Qualcuno può aiutarmi?

Grazie mille.
__________________
c'è chi legge la storia... e chi la scrive...
Picard66 no está en línea   Reply With Quote

Sponsored Links
 
Old November 19th, 2011, 12:45 PM   #2
Alphacentauri
BANNED
 
Join Date: Nov 2009
Posts: 529
Likes (Received): 2

Quote:
Originally Posted by Picard66 View Post
Mi servirebbe recuperare da pubblicazioni attendibili i costi di costruzione per edifici civili in Puglia relativi agli anni 2005 e seguenti.

Ho provato a cercare in rete, ma a parte gli indici Istat sul costo di costruzione, non ho trovato altro.

Qualcuno può aiutarmi?

Grazie mille.
Vai in Camera di Commercio, lì troverai sicuramente le tabelle o notizie relative agli anni che ti interessano, oppure puoi provare presso l'Associazione Industriali che sicuramente a Bari c'è, oppure prova a informarti all'ANCE ( Associazione Nazionale Costruttori Edili ).
Alphacentauri no está en línea   Reply With Quote
Old November 22nd, 2011, 10:41 PM   #3
Ingegné
Ingenere attempatello
 
Ingegné's Avatar
 
Join Date: Feb 2010
Posts: 1,826
Likes (Received): 42

Penso che la variabile non sia tanto l'anno (visto che parliamo di 6 anni fa al massimo) o la Regione (anche se i costi sono forse un po' più bassi che, ad esempio, a Roma) quanto il tipo di edificio e le condizioni al contorno:

- Lavori condotti in proprio? Appaltati in blocco? La differenza può essere anche del 30%
- Ubicazione centrale o periferica? (impianto cantiere, costi di trasporto ...)
- Cubatura totale e numero di piani: un villino costa in proporzione molto di più di un palazzo di 8 piani con 32 appartamenti
- Sono previsti scavi e piani interrati? In presenza di falda?
- Il costo delle fondazioni è estremamente variabile (dirette, indirette) e incide in modo diverso in relazione al numero dei piani;
- La struttura ha costi diversi: muratura, calcestruzzo armato, legno, acciaio?
- La copertura idem: terrazzo, tetto a falde, tegole?
- La qualità dell'edificio incide molto: rivestimento delle facciate, finestre ..
- La dotazione impiantistica può costare da 1 a 5 a seconda delle scelte
- Le finiture possono incidere molto o poco ....

Insomma se non si definiscono alcuni parametri basilari, qualunque costo parametrico va bene, ma anche male.
__________________
Nihil difficile volenti
Ingegné no está en línea   Reply With Quote
Old November 22nd, 2011, 10:51 PM   #4
Picard66
Registered User
 
Picard66's Avatar
 
Join Date: Jun 2009
Location: Barletta & Trani (BT)
Posts: 3,390

Edificio per civile abitazione di 5 piani Fuori terra + un interrato.
Zona sismica, ma niente falda tra i piedi.
Struttura intelaiata, lastrici solari.
Finiture di buon livello.

Zona semicentrale di un comune di 55.000 abitanti in Puglia (Trani).

Mi serve recuperare valori medi ragionevoli, per contestare una perizia che, a mio avviso ha sottostimato i costi, portando ad una sovrastima del valore del terreno.
__________________
c'è chi legge la storia... e chi la scrive...
Picard66 no está en línea   Reply With Quote
Old November 23rd, 2011, 12:41 AM   #5
tonodb
Registered User
 
tonodb's Avatar
 
Join Date: Aug 2009
Posts: 1,383
Likes (Received): 158

1000 €/mq costruito.
troppo semplice? Troppo tondo?
Secondo me non sbagli di molto
tonodb no está en línea   Reply With Quote
Old November 23rd, 2011, 01:12 AM   #6
Ingegné
Ingenere attempatello
 
Ingegné's Avatar
 
Join Date: Feb 2010
Posts: 1,826
Likes (Received): 42

(oops! sono stato preceduto)

Devo dedurre che si tratta di una perizia che mette a confronto il valore di mercato e il valore di produzione.
Per quanto riguarda il costo di costruzione (escluso quindi il terreno e gli oneri di urbanizzazione) direi che a Roma, per un edificio come il tuo, ci si potrebbe aggirare tra i 275 e i 325 Euro/metro cubo e quindi 1.100 - 1.300 euro a metro quadro vendibile.
Per quanto riguarda il valore del terreno, sempre a Roma dove i valori di vendita degli appartamenti in edifici di nuova costruzione remunerano abbondantemente sia il costruttore, sia il proprietario del suolo, lo si considera pari a circa 1/3 del valore di mercato dell'immobile costruito o da costruire.

Per cui, supponendo che il tuo edificio:
- ospiti 10 appartamenti da 100 mq commerciali con relativa autorimessa
- abbia un volume di circa 4.000 metri cubi
- a Trani si vendano a 2.500 Euro/mq gli appartamenti e a 25.000 Euro/cad i box
Avremmo:
- costo di costruzione € 1.200.000
- costi di urbanizzazione, progettazione ecc. a occhio € 200.000
- oneri finanziari diciamo € 50.000
- ricavo dalla vendita € 2.750.000
- valore del terreno € 900.000 circa
- utile del costruttore € 400.000

Come vedi, il costruttore può guadagnare molto (ma se il valore di mercato è sui 2.000 Euro, come capita in molti posti, il margine si riduce) mentre la rendita fondiaria del proprietario del suolo, che non fa nulla e non investe un euro, è comunque assicurata e ricca.

Molti Comuni rendono disponibile on-line il modello per il calcolo del costo di costruzione e degli oneri di urbanizzazione ai sensi della Legge 28 Gennaio 1977 n. 10 ma credo che si tratti di valori convenzionali (su questo non so dirti, perché non mi occupo della materia)
__________________
Nihil difficile volenti

Last edited by Ingegné; November 23rd, 2011 at 01:18 AM.
Ingegné no está en línea   Reply With Quote
Old November 23rd, 2011, 10:21 AM   #7
Picard66
Registered User
 
Picard66's Avatar
 
Join Date: Jun 2009
Location: Barletta & Trani (BT)
Posts: 3,390

I valori alla base del calcolo del contributo del costo di costruzione sono convenzionali, in quanto sono agganciati al costo di costruzione per Edilizia residenziale pubblica (che sono ben diversi da quelli per l'edilizia "libera").

Per la natura del lavoro, non posso dare numeri "a caso" senza che provengano da pubblicazioni ufficiali.

Come forse ho già detto, ho trovato solo indici (cioè variazioni nel tempo), ma non valori di riferimento.

Purtoppo nemmeno sui siti degli ordini professionali di qui (Bari/Bat) ho trovato i valori che vemgono impiegati per stabilire la congruità delle parcelle (che a loro volta dipendono dal costo delle opere).
__________________
c'è chi legge la storia... e chi la scrive...
Picard66 no está en línea   Reply With Quote
Old November 23rd, 2011, 02:29 PM   #8
Ingegné
Ingenere attempatello
 
Ingegné's Avatar
 
Join Date: Feb 2010
Posts: 1,826
Likes (Received): 42


Se sei il Consulente Tecnico di Parte, puoi basarti su valori "dettati dalla tua esperienza" così come per il valore commerciale ci si riferisce al prezzo di mercato determinato in base alle vendite per immobili simili.

Del resto, l'altro consulente non ha mica tabelle ufficiali sul valore del terreno, altrimenti il problema non sussisterebbe, no? E mi sembra di capire che ha fatto il calcolo: valore del terreno = valore di vendita di mercato - costo di costruzione.
E per l'ultimo dato lui evidentemente non si è basato su tabelle e dati ufficiali, sennò tu non lo contesteresti.

Per cui, secondo me, puoi tranquillamente riferirti al costo di costruzione odierno, aquisito magari interpellando anche qualche costruttore della zona, e riportarlo ai valori degli anni precedenti applicando gli indici ISTAT.

Certo, un dato ufficiale è meglio, ma secondo me, non essenziale ai fini della decisione del Giudice.

Naturalmente dipende soprattutto dalla disponibilità del CTU a valutare in modo equanime le considerazioni dei due CTP e deciderne la fondatezza.

Edit - forse ho trovato il libro che fa al caso tuo:

Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano
Prezzi Tipologie Edilizia - 2007
DEI Tipografia del Genio Civile

Riporta le schede tecniche di costruzioni effettivamente costruite, il costo totale, il costo a mq e l'incidenza delle varie lavorazioni, complete di descrizione e disegni-

I capitoli che potrebbero interessarti sono:
A. EDILIZIA RESIDENZIALE DI TIPO MEDIO
A.1. Edificio a torre
A.2. Edificio unifamiliare
A.3. Edificio residenziale multipiano
A.4. Villa tipo «A»
A.5. Villa singola di pregio
A.6. Villa singola di pregio
A.7. Edificio residenziale pluripiano
B. EDILIZIA RESIDENZIALE DI TIPO ECONOMICO
B.1. Edificio di civile abitazione
B.2. Edificio di civile abitazione industrializzato
B.3. Ville a schiera industrializzate
B.4. Edificio residenziale pluripiano
B.5. Edificio in edilizia convenzionata
Se ti interessa, dammi una tua mail via PM e ti mando i files che ritieni più adatti
__________________
Nihil difficile volenti

Last edited by Ingegné; November 23rd, 2011 at 02:46 PM.
Ingegné no está en línea   Reply With Quote
Old November 24th, 2011, 12:59 AM   #9
tonodb
Registered User
 
tonodb's Avatar
 
Join Date: Aug 2009
Posts: 1,383
Likes (Received): 158

volevo suggerirlo io. Volume sempre utile ed usatissimo.
mi sono fermato in quanto non penso (o non ricordo) che gli importi tengano in qualche modo conto del luogo di costruzione
e un po' questo incide

@ingegnè
4.000 mc/3m=1.333 mq -> costo di costruzione al mq = 900 €
sei stato un po' più ottimista di me
tonodb no está en línea   Reply With Quote
Old November 24th, 2011, 11:30 PM   #10
Ingegné
Ingenere attempatello
 
Ingegné's Avatar
 
Join Date: Feb 2010
Posts: 1,826
Likes (Received): 42


Ho calcolato i mq commerciali vendibili (a 2.500 €/mq) e i mc costruiti (a 300 €/mc), compresi spazi comuni e autorimesse. Per cui ho calcolato 4 mc/mq --> 1.200 €/mq.
__________________
Nihil difficile volenti
Ingegné no está en línea   Reply With Quote
Old December 5th, 2011, 12:14 PM   #11
legolego
Used
 
legolego's Avatar
 
Join Date: Feb 2009
Location: TORINO
Posts: 2,150
Likes (Received): 201

...Buongiono a tutti di nuovo...
Avrei un'altra domanda per voi: "indicativamente", quanto può costare RISTRUTTURARE un alloggio con materiali diciamo "medi" ?...500 e/mq è un buon "prezzo"? ...
__________________
Fate quello che volete...ma fatelo BENE
legolego no está en línea   Reply With Quote
Old December 5th, 2011, 12:59 PM   #12
Picard66
Registered User
 
Picard66's Avatar
 
Join Date: Jun 2009
Location: Barletta & Trani (BT)
Posts: 3,390

Dipende da cosa intendi per ristrutturare.

Un conto se devi rifare tutto (intonaci/rivestimenti/pavimenti/impianti/serramenti/porte), un conto se devi fare solo alcune delle voci che ho elencato.
__________________
c'è chi legge la storia... e chi la scrive...
Picard66 no está en línea   Reply With Quote
Old December 5th, 2011, 01:09 PM   #13
legolego
Used
 
legolego's Avatar
 
Join Date: Feb 2009
Location: TORINO
Posts: 2,150
Likes (Received): 201

Quote:
Originally Posted by Picard66 View Post
Dipende da cosa intendi per ristrutturare.

Un conto se devi rifare tutto (intonaci/rivestimenti/pavimenti/impianti/serramenti/porte), un conto se devi fare solo alcune delle voci che ho elencato.
...intendo esattamente TUTTO quello che hai elencato, per un alloggio a Torino
__________________
Fate quello che volete...ma fatelo BENE
legolego no está en línea   Reply With Quote
Old December 7th, 2011, 07:21 PM   #14
Alphacentauri
BANNED
 
Join Date: Nov 2009
Posts: 529
Likes (Received): 2

Quote:
Originally Posted by legolego View Post
...intendo esattamente TUTTO quello che hai elencato, per un alloggio a Torino
A volte la ristrutturazione viene a costare qualcosa in più :

Se devi ristrutturare in centro, semiperiferia o periferia.

Se sei assoggettato alla Sovrintendenza BB.AA.CC.

Se devi riprendere strutture di particolare pregio o ristrutturare antichi immobili

Se durante la ristrutturazione devi eseguire opere di consolidamento delle murature in genere ( fondazioni ed elevazioni)

Se vuoi lasciare lo stile esterno come si presenta, ovviamente ricondizionato, ma con ammodernamenti interni, con marmi e pietra in stile, travi a vista e pareti perfettamente verticali e lisce, porte in stile arte povera o porte moderne, maniglie in ottone pesante o medio, bagni in stile , con o senza sauna Jacuzzi, ecc., ecc.
Si può arrivare anche a € 1000/ 1400 mq.

Diciamo che occorre un buon tecnico che - sentito cosa desidera realizzare il committente e visto lo stato dei luoghi ed effettuati gli opportuni riscontri - sia in grado di redigere una buona perizia estimativa dei lavori da effettuare. Giusto per sapere di che... morte muori ! E poi ... affidati ad una buona impresa !
Alphacentauri no está en línea   Reply With Quote


Reply

Thread Tools
Rate This Thread
Rate This Thread:

Posting Rules
You may not post new threads
You may not post replies
You may not post attachments
You may not edit your posts

BB code is On
Smilies are On
[IMG] code is On
HTML code is Off



All times are GMT +2. The time now is 01:19 AM.


Powered by vBulletin® Version 3.8.8 Beta 1
Copyright ©2000 - 2014, vBulletin Solutions, Inc.
Feedback Buttons provided by Advanced Post Thanks / Like v3.2.5 (Pro) - vBulletin Mods & Addons Copyright © 2014 DragonByte Technologies Ltd.

vBulletin Optimisation provided by vB Optimise (Pro) - vBulletin Mods & Addons Copyright © 2014 DragonByte Technologies Ltd.

SkyscraperCity ☆ In Urbanity We trust ☆ about us | privacy policy | DMCA policy

Hosted by Blacksun, dedicated to this site too!
Forum server management by DaiTengu