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Old March 15th, 2012, 08:02 PM   #3341
carlosgyn
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[QUOTE=Fullgencio;89469008]O mercado está "travado, não vende" mas o crédito imobiliário cresce 29,6% em 2012. Se não tá vendendo, o crédito imobiliário está financiando o quê exatamente?


Já aventou a possibilidade de serem imóveis vendidos há muito tempo, mas só entregues agora, e por isso agora está tendo o saldo devedor financiado?

E se for pensar por esse lado tudo aqui é "achismo". Só que eu prefiro ficar com meu "achismo" do que me basear em opiniões altamente suspeitas de gente interessada em manter o status quo.

Mas continuando com o achismo: até a Globo já deu que os preços chegaram no topo. Então, eu pergunto: sabendo que os preços chegaram no topo, e que agora, no máximo, vão ser corrigidos pela inflação (isso se não caírem), quem vai comprar imóveis pra investir? E qual investidor que, tendo um imóvel, vai mantê-lo, tendo que pagar IPTU, condomínio, etc, para mantê-lo fechado, ou mesmo alugá-lo por 0,3 % do que ele "vale"? E não podemos esquecer que apartamentos DEPRECIAM com o tempo.

Se quiser chamar de "achismo", fique à vontade. Eu chamo de observar, raciocinar e concluir.
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Old March 15th, 2012, 11:52 PM   #3342
CesarPR
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Originally Posted by sefazpiauidf View Post
RECADO AOS AGIONÁRIOS!

Ao invés de anunciarem seus apartamentos bolhudos no wimoveis, devem ir atrás destas pessoas aqui...são quem realmente tem dinheiro disponível para comprar nos preços de hoje.

------------------------------------
Presidente da Previ pagou casa com dinheiro vivo

O presidente da Previ, Ricardo Flores, usou R$ 190 mil em dinheiro vivo para comprar uma casa em Brasília em 2010. Flores afirma que tomou o dinheiro emprestado de um empresário conhecido, que negou a informação. Ele afirma ainda que a origem do dinheiro é legal e que consta de sua declaração de Imposto de Renda.

Funcionário de carreira que chegou à vice-presidência do Banco do Brasil, Flores assumiu em junho de 2010 a Previ, fundo de pensão dos funcionários do banco, que tem ativos de R$ 150 bilhões.

A dentista Angela Françolin disse que parte do pagamento foi feito em espécie. "Fui um dia, à tarde, buscar na imobiliária. O dinheiro estava num envelope pardo."

Questionado sobre isso, o presidente da Previ disse que, para completar sua parte, tomou R$ 190 mil emprestados de um empresário e repassou os recursos em espécie a pedido da dona da imobiliária que intermediou a transação.

Segundo documentos que Flores exibiu à Folha, o empresário é Jorge Ferreira, dono de restaurantes em Brasília e amigo de políticos do PT.

Ferreira disse conhecer Flores, mas afirmou que nunca emprestou dinheiro a ele. "Nunca. Para o presidente da Previ? Me tira disso." Procurado novamente ontem, Ferreira não quis dar entrevista.

O presidente do BB, Aldemir Bendine, também usou dinheiro vivo num negócio em 2010, quando pagou R$ 150 mil em espécie por um apartamento em São Paulo.

Flores e Bendine são protagonistas de uma disputa política que tem alimentado trocas de acusações.

Fonte
Essa é uma das coisas que é muito difícil de medir no mercado de BSB. Todo mundo sabe que ele é influenciado pela lavagem de dinheiro, mas até que ponto isso impacta os preços ? Por outro lado, mesmo se eu fosse um corrupto "lavador" de dinheiro, por que eu continuaria investindo em um mercado que parece ter chegado à estabilização ?

O fato é que há coisas suspeitas mesmo - eu vi um apartamento (grande, de 4 quartos, eu acho) sendo vendido na minha quadra, que apesar de do prédio já ter 8 anos de idade nunca havia sido ocupado antes. Por que alguém compraria um apartamento assim e nem se daria ao trabalho de colocá-lo para aluguel ? Suspeito ...
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Old March 16th, 2012, 02:29 AM   #3343
Juniorbrasilia
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Originally Posted by norolama View Post
Portanto não há justificativa plausível para tamanha diferença no valor = 65% (R$ 850.000 x R$ 1.400.000).

Coloquei estes anúncios de propósito para mostrar que há pessoas tentando inflar o mercado, com preços irreais, no caso, o anúncio de R$ 14.000,00 o metro quadrado (vou esclarecer mais abaixo).

Relembrando os valores anunciados na internet, para quem quiser conferir:

R$ 14.089,00 - 100m2 - Residencial Pigot
http://www.wimoveis.com.br/imovel/ve...os-sqnw-480052
R$ 11.000,00 - 100m2 - Residencial Pigot
http://www.wimoveis.com.br/imovel/ve...os-sqnw-369333
R$ 10.317,00 - 100m2 - Residencial Pigot
http://www.wimoveis.com.br/imovel/ve...os-sqnw-456742
R$ 10.269,00 - 100m2 - Residencial Regent (é outro prédio, mas a planta e fachada são exatamente iguais)
http://www.wimoveis.com.br/imovel/ve...os-sqnw-480040
R$ 8.500,00 - 100m2 - Residencial Pigot
http://www.wimoveis.com.br/imovel/ve...os-sqnw-477605
Quando eu digo aqui ESQUEÇAM O WIMÓVEIS eu falo sério, aquilo ali é um samba do crioulo doido..
Caro Norolama, o anúncio onde consta o m² a 14 mil reais está errado pois a planta da unidade anunciada não é de 100m² mas sim de 127,24m² privativos com 2 vagas. Tenho a tabela do Pigot aqui atualizada e os valores que estão no anúncio hoje estão corretíssimos, idênticos à tabela. O que acontece é que a corretora está anunciando a unidade como se fosse de 100m² e na verdade é de 127m² (unidade 512). Portanto essa unidade está com o m² no valor exato de R$ 11.072,63 (bem salgado ainda..).
Isso é mais uma prova do quanto há de engano nesses sites de anúncios imobiliários, infelizmente a maioria dos corretores e imobiliárias não estão muito preocupados com a qualidade de seus anúncios.
Ah sim, a corretora que anunciou é minha amiga e já a avisei do erro, se vai corrigir não sei..
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Old March 16th, 2012, 03:01 AM   #3344
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Originally Posted by Bisna View Post
Além disso, ele conhece toda a legislação ligada ao mercado de imóveis, coisa rara nesses novos "corretores".
Abraço e sucesso na sua profissão!
Coisa rara não, raríííííííííssiiima...
Como costumo afirmar, o mercado de lançamentos é diferente do mercado de usados e nada mais normal (até certo ponto é claro) que as pessoas que atuam neles sejam diferentes também. Nos usados e/ou terceiros, você precisa de um alto grau de conhecimento do mercado e deve ser também orientador, sempre propondo o melhor negócio para ambas as partes (vendedor x comprador), além de possuir um mínimo conhecimento jurídico. Nos lançamentos o perfil predominante são de vendedores, pessoas que atuam única e exclusivamente com o intuito de vender custe o que custar (salvo algumas exceções).
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Old March 16th, 2012, 03:10 AM   #3345
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Originally Posted by sefazpiauidf View Post
E no anúncio diz "Aceita Financiar: NÃO"

Quero ver quem tem bala na agulha e coragem pra pagar "só" isso.
Mais um caso de anúncio levado ao pé da letra. Não aceita financiar agora pois ainda está em obras e naturalmente o apto não tem nem matrícula ainda, quem dirá o habite-se..
Quando estiver pronto, averbado e com habite-se nada impedirá que seja financiado, aí se vai ter alguém com bala na agulha será outra história..
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Old March 16th, 2012, 01:06 PM   #3346
norolama
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Originally Posted by Juniorbrasilia View Post
Quando eu digo aqui ESQUEÇAM O WIMÓVEIS eu falo sério, aquilo ali é um samba do crioulo doido..
Caro Norolama, o anúncio onde consta o m² a 14 mil reais está errado pois a planta da unidade anunciada não é de 100m² mas sim de 127,24m² privativos com 2 vagas. Tenho a tabela do Pigot aqui atualizada e os valores que estão no anúncio hoje estão corretíssimos, idênticos à tabela. O que acontece é que a corretora está anunciando a unidade como se fosse de 100m² e na verdade é de 127m² (unidade 512). Portanto essa unidade está com o m² no valor exato de R$ 11.072,63 (bem salgado ainda..).
Isso é mais uma prova do quanto há de engano nesses sites de anúncios imobiliários, infelizmente a maioria dos corretores e imobiliárias não estão muito preocupados com a qualidade de seus anúncios.
Ah sim, a corretora que anunciou é minha amiga e já a avisei do erro, se vai corrigir não sei..
Junior Brasilia, esta sua amiga corretora deveria ter um pouco mais de cuidado antes de anunciar! De qualquer forma, obrigado pela observação.



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Originally Posted by CesarPR View Post
Essa é uma das coisas que é muito difícil de medir no mercado de BSB. Todo mundo sabe que ele é influenciado pela lavagem de dinheiro, mas até que ponto isso impacta os preços ? Por outro lado, mesmo se eu fosse um corrupto "lavador" de dinheiro, por que eu continuaria investindo em um mercado que parece ter chegado à estabilização ?

O fato é que há coisas suspeitas mesmo - eu vi um apartamento (grande, de 4 quartos, eu acho) sendo vendido na minha quadra, que apesar de do prédio já ter 8 anos de idade nunca havia sido ocupado antes. Por que alguém compraria um apartamento assim e nem se daria ao trabalho de colocá-lo para aluguel ? Suspeito
Realmente é muito suspeito.
Pode ser algum problema de separação, inventário, mudança de planos, mas...
Eu já vi este tipo de situação em Águas Claras, apartamento para vender em prédio já pronto há 4 anos e ainda sem armários, nunca ocupado.
Mas tem gente que prefere não alugar para não correr os riscos inerentes ao aluguel, depredação do imóvel ou inquilino birrento que não quer sair.
De qualquer modo, é um bom gasto segurar um imóvel fechado por 4 anos, pagar condomínio, taxas extras, IPTU...

Last edited by norolama; March 16th, 2012 at 01:15 PM.
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Old March 16th, 2012, 06:21 PM   #3347
darkshi
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[QUOTE=carlosgyn;89488305]
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Originally Posted by Fullgencio View Post
O mercado está "travado, não vende" mas o crédito imobiliário cresce 29,6% em 2012. Se não tá vendendo, o crédito imobiliário está financiando o quê exatamente?


Já aventou a possibilidade de serem imóveis vendidos há muito tempo, mas só entregues agora, e por isso agora está tendo o saldo devedor financiado?

E se for pensar por esse lado tudo aqui é "achismo". Só que eu prefiro ficar com meu "achismo" do que me basear em opiniões altamente suspeitas de gente interessada em manter o status quo.

Mas continuando com o achismo: até a Globo já deu que os preços chegaram no topo. Então, eu pergunto: sabendo que os preços chegaram no topo, e que agora, no máximo, vão ser corrigidos pela inflação (isso se não caírem), quem vai comprar imóveis pra investir? E qual investidor que, tendo um imóvel, vai mantê-lo, tendo que pagar IPTU, condomínio, etc, para mantê-lo fechado, ou mesmo alugá-lo por 0,3 % do que ele "vale"? E não podemos esquecer que apartamentos DEPRECIAM com o tempo.

Se quiser chamar de "achismo", fique à vontade. Eu chamo de observar, raciocinar e concluir.
Resumo da historia. Passamos da fase do "novo paradigma" e agora estamos na fase da negação.
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Old March 17th, 2012, 03:07 AM   #3348
Fullgencio
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http://cbn.globoradio.globo.com/come...RO-HALFELD.htm

Mauro Halfeld disse na sua coluna de hoje que "a redução dos juros favorece o mercado imobiliário, e que por isso os imóveis devem apresentar elevação de preços este ano. Desde que não haja uma grande crise internacional, o mais provável é um aumento moderado de preços dos imóveis este ano, o que já está acontecendo".


Acho que ele anda lendo este fórum
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Old March 17th, 2012, 03:25 AM   #3349
carlosgyn
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Originally Posted by Fullgencio View Post
http://cbn.globoradio.globo.com/come...RO-HALFELD.htm

Mauro Halfeld disse na sua coluna de hoje que "a redução dos juros favorece o mercado imobiliário, e que por isso os imóveis devem apresentar elevação de preços este ano. Desde que não haja uma grande crise internacional, o mais provável é um aumento moderado de preços dos imóveis este ano, o que já está acontecendo".


Acho que ele anda lendo este fórum
Minha cunhada é gerente de banco, e eu perguntei a ela se a redução da Selic causaria uma redução nos juros. Resposta: não. Por um motivo óbvio: hoje a Selic está 9,5%, daqui seis meses pode estar 15%. Que banco, em sã consciência, vai definir uma taxa de juros por 30 anos com base numa taxa que varia tanto? Agora, se estivermos falando de crédito de curto prazo, aí sim. O problema é que crédito imobiliário, via de regra, é de longuíssimo prazo.

E outra coisa, os preços estão em queda e o mercado travado. SUPONDO que de fato os juros do financiamento baixem, isto no máximo voltaria a fazer o mercado se movimentar com os preços atuais. Porque se os preços subirem, isto anularia o efeito da queda dos juros, uma vez que o valor da prestação continuaria tão proibitivo quanto antes.
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Old March 17th, 2012, 03:35 AM   #3350
Fullgencio
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Originally Posted by carlosgyn View Post
Minha cunhada é gerente de banco, e eu perguntei a ela se a redução da Selic causaria uma redução nos juros. Resposta: não. Por um motivo óbvio: hoje a Selic está 9,5%, daqui seis meses pode estar 15%. Que banco, em sã consciência, vai definir uma taxa de juros por 30 anos com base numa taxa que varia tanto?
A Caixa Econômica Federal, que não tem ações negociadas em Bolsa, responde por quase 100% do crédito imobiliário do país, e está pouco se lixando para o que vai acontecer daqui a 30 anos. O que a CEF está preocupada é com o que vai acontecer em outubro de 2012, mas, principalmente, o que vai acontecer em outubro de 2014 (eleições).

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Originally Posted by carlosgyn View Post
E outra coisa, os preços estão em queda e o mercado travado. SUPONDO que de fato os juros do financiamento baixem, isto no máximo voltaria a fazer o mercado se movimentar com os preços atuais. Porque se os preços subirem, isto anularia o efeito da queda dos juros, uma vez que o valor da prestação continuaria tão proibitivo quanto antes.
O mercado não está travado (pois o crédito imobiliário está crescendo 30% em 2012 frente a 2011), e os preços não estão em queda, tendo em vista que o FIPE-ZAP (sim, eu sei, tem gente que não acredita no FIPE-ZAP...só acredita no Profeta Jacó de Santa Bolha Imobiliária de Banâmia) - indicou valorização média de 1.5% em fevereiro de 2012 frente a janeiro de 2012.

Last edited by Fullgencio; March 17th, 2012 at 03:41 AM.
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Old March 17th, 2012, 04:10 AM   #3351
carlosgyn
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Originally Posted by Fullgencio View Post
A Caixa Econômica Federal, que não tem ações negociadas em Bolsa, responde por quase 100% do crédito imobiliário do país, e está pouco se lixando para o que vai acontecer daqui a 30 anos. O que a CEF está preocupada é com o que vai acontecer em outubro de 2012, mas, principalmente, o que vai acontecer em outubro de 2014 (eleições).
Primeiro, que está muito longe de 100% a participação da CEF no crédito imobiliário. Informe-se. Em todo caso, o que a queda da Selic tem a ver com isso? Se a coisa é assim, a CEF já poderia ter abaixado os juros mesmo com a Selic acima de 10%.



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Originally Posted by Fullgencio View Post
O mercado não está travado (pois o crédito imobiliário está crescendo 30% em 2012 frente a 2011), e os preços não estão em queda, tendo em vista que o FIPE-ZAP (sim, eu sei, tem gente que não acredita no FIPE-ZAP...só acredita no Profeta Jacó de Santa Bolha Imobiliária de Banâmia) - indicou valorização média de 1.5% em fevereiro de 2012 frente a janeiro de 2012.
Já respondi, e ficou por isso mesmo, que o crédito imobiliário está crescendo devido, evidentemente, ao grande número de ENTREGAS de imóveis, que foram comprados na planta em 2009, 2010... porque novas vendas, mesmo....

E quanto a "valorização", eu tenho acompanhado alguns apartamentos... ano passado, camarada tava pedindo 410 mil. Aí não vendeu. O que ele fez? SUBIU para 420. De vez em quando eu ainda vejo o anúncio dele no jornal... "4 quartos transformados em 3 suites, uma delas com hidro"... aí daqui um tempo ele vende por 350, mas pro Fipe-zap valorizou...
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Old March 17th, 2012, 04:40 AM   #3352
Fullgencio
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Originally Posted by carlosgyn View Post
Primeiro, que está muito longe de 100% a participação da CEF no crédito imobiliário. Informe-se. Em todo caso, o que a queda da Selic tem a ver com isso? Se a coisa é assim, a CEF já poderia ter abaixado os juros mesmo com a Selic acima de 10%.
A redução da SELIC causa uma série de efeitos no mercado. Primeiro que reduz e muito a atratividade dos títulos públicos, logo os bancos precisam buscar alternativas mais rentáveis.
Segundo que com menos dinheiro indo financiar a dívida pública, sobra mais dinheiro para financiar a dívida privada.
E como tem mais dinheiro em circulação (oferta monetária), o preço do dinheiro (juro) cai.
Ao mesmo tempo, como tem mais oferta de dinheiro, os bancos ficam menos seletivos na hora de emprestar, pois a competição pelo tomador de empréstimo aumenta.
Além disso, com juros menores, aumenta a velocidade de crescimento do PIB, e, portanto, cai o desemprego. Os dois fatores somandos fazem a renda subir muito. Uma parte desse aumento de renda será direcionado aos imóveis.
Como tem maior demanda de imóveis, as construtoras vão construir mais, contratar mais, gerar mais emprego e mais renda.
A sua cunhada pode até dizer que não vai cair, mas o fato é que o juro cai sim, e aumenta disponibilidade de crédito, a renda tudo. E, no curto/médio prazo, o preço sobe bastante.

Mas, enfim, o modelo do BIS sobre mercado imobiliário também fala isso (e outras coisas): a de que quando o juro desce, o preço dos imóveis aumenta. E, entre a opinião do BIS e a da sua cunhada, eu, particularmente, fico com o BIS.
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Old March 17th, 2012, 04:53 AM   #3353
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Banco do Brasil espera quintuplicar carteira imobiliária até 2014

Rio - O Banco do Brasil espera quintuplicar sua carteira de financiamentos imobiliários até 2014, chegando à marca de R$ 40 bilhões, revelou à Reuters o diretor de crédito do banco, Gueitiro Matsuo Genso. Para atingir a meta, o banco adotou a estratégia de ofertar empréstimos para famílias com renda mensal inferior a 5 mil reais. em 2008, quando iniciou a atuação no setor, o BB oferecia empréstimos imobiliários apenas a clientes das chamadas classes A e B.

O BB busca ganhar espaço em um mercado amplamente dominado por outro grande banco público brasileiro, a Caixa Econômica Federal, que atualmente responde por 75% do market share. Há pouco mais de um mês, o BB anunciou sua entrada nos financiamentos do "Minha Casa, Minha Vida", encerrando a exclusividade da Caixa no programa do governo federal.

A meta de financiamentos do banco nas três faixas do programa habitacional é de 137 mil financiamentos este ano, e 412 mil unidades até o fim de 2014.

Fonte

Isso porque o mercado está "travado" ...imagina quando melhorar...
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Old March 17th, 2012, 04:59 AM   #3354
carlosgyn
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A redução da SELIC causa uma série de efeitos no mercado. Primeiro que reduz e muito a atratividade dos títulos públicos, logo os bancos precisam buscar alternativas mais rentáveis.
Segundo que com menos dinheiro indo financiar a dívida pública, sobra mais dinheiro para financiar a dívida privada.
E como tem mais dinheiro em circulação (oferta monetária), o preço do dinheiro (juro) cai.
Ao mesmo tempo, como tem mais oferta de dinheiro, os bancos ficam menos seletivos na hora de emprestar, pois a competição pelo tomador de empréstimo aumenta.
Além disso, com juros menores, aumenta a velocidade de crescimento do PIB, e, portanto, cai o desemprego. Os dois fatores somandos fazem a renda subir muito. Uma parte desse aumento de renda será direcionado aos imóveis.
Como tem maior demanda de imóveis, as construtoras vão construir mais, contratar mais, gerar mais emprego e mais renda.
A sua cunhada pode até dizer que não vai cair, mas o fato é que o juro cai sim, e aumenta disponibilidade de crédito, a renda tudo. E, no curto/médio prazo, o preço sobe bastante.

Mas, enfim, o modelo do BIS sobre mercado imobiliário também fala isso (e outras coisas): a de que quando o juro desce, o preço dos imóveis aumenta. E, entre a opinião do BIS e a da sua cunhada, eu, particularmente, fico com o BIS.

Volto a dizer: mesmo supondo que os juros de fato caiam (mas caiam mesmo, não é meio por cento não), se os preços subirem, isto anulará o efeito positivo de sua queda para as vendas, uma vez que a prestação continuará muito alta para a maioria dos compradores.

E volto a dizer também: mesmo caindo os juros, duvido que alguém compre imóveis PRA INVESTIR a este preço. Até porque quem compra pra investir normalmente não financia a longo prazo. E a equação imóvel vazio na mão de agionário mais preços na estratosfera só pode redundar em queda de preços, mesmo que os compradores PRA MORAR (e não especuladores) tenham juros menores pra financiar o imóvel.
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Old March 17th, 2012, 05:07 AM   #3355
CesarPR
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Originally Posted by carlosgyn View Post
E quanto a "valorização", eu tenho acompanhado alguns apartamentos... ano passado, camarada tava pedindo 410 mil. Aí não vendeu. O que ele fez? SUBIU para 420. De vez em quando eu ainda vejo o anúncio dele no jornal... "4 quartos transformados em 3 suites, uma delas com hidro"... aí daqui um tempo ele vende por 350, mas pro Fipe-zap valorizou...
Apesar das distorções, eu acho que o Fipe-zap tem algum valor. De qualquer forma, como eu tenho um interesse em uma região e um tipo de apartamento muito específicos em Brasília, eu criei um "crawler" que salva os anúncios do Wimoveis semanalmente em um banco de dados. Eu não consigo eliminar anúncios repetidos, mas tirando alguns com dados incompletos, posso dizer o seguinte, comparando os números de 6 meses atrás (quando eu comecei a rodar o programa) e hoje:

- as únicas quadras que se valorizaram acima da inflação foram as 400, e na verdade esse número é distorcido porque nesse meio-tempo várias unidades na 402 foram colocadas à venda, com valor do m2 bem acima das usuais desse tipo de quadra (por serem apartamentos novos, com garagem, do lado da esplanada, etc.).
- as quadras 200 e 300 estão com praticamente o mesmo valor do m2 que há 6 meses atrás.
- as quadras 100 apresentaram um leve aumento, mas compatível com os índices de inflação.
- a quantidade de anúncios ficou relativamente estável nesse período (500 anúncios para o universo que estou avaliando).

Portanto, permanece o marasmo - se não há estouro de bolha, tampouco prevalece a pujança que dominou o mercado nos anos anteriores. Só sei que não teria sido um bom negócio eu comprar um apartamento há seis meses atrás para uso pessoal ...
CesarPR no está en línea   Reply With Quote
Old March 17th, 2012, 06:58 AM   #3356
Juniorbrasilia
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Originally Posted by norolama View Post
Junior Brasilia, esta sua amiga corretora deveria ter um pouco mais de cuidado antes de anunciar! De qualquer forma, obrigado pela observação.
Acabei de conferir, ela corrigiu o anúncio veja aqui
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Old March 17th, 2012, 07:17 AM   #3357
FriedrichHayek
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Começa a ficar mais óbvia a fase do "bear trap".
Valor Econômico: "É hora de descontos na compra de imóveis"


Por Chiara Quintão | De São Paulo
Dany Muszkat, da Even, vai oferecer descontos na venda das 120 primeiras unidades incluídas na promoção

A Even anunciou que vai oferecer, no domingo, até 36% de desconto em mais de mil apartamentos e salas comerciais, na Grande São Paulo, no chamado Even Day. A iniciativa não é isolada. Num momento em que boa parte dos lançamentos de 2007 e 2008 fica pronta, incorporadoras lançam mão de descontos, principalmente em imóveis prontos ou em conclusão até o fim de 2012, para acelerar as vendas no primeiro trimestre, geralmente, o mais fraco.

As incorporadoras têm estoques prontos que variam de 2% a 10% do total estocado em valor, conforme o analista do setor imobiliário do Banif, Flávio Conde. Não é vantajoso, para as empresas, manter unidades concluídas, devido a despesas de manutenção, como o pagamento de condomínio, e à possibilidade de depreciação.

No setor, a receita é contabilizada conforme o avanço das obras, o que faz com que a venda de unidades prontas resulte em entrada rápida de recursos no caixa das empresas. Assim, a venda das unidades remanescentes contribui para as companhia se tornarem geradoras de caixa, condição não obtida pela maioria e foco das atenções do mercado no momento.

Não se espera que os descontos oferecidos reduzam a média de preços dos imóveis no mercado, por se tratarem de ofertas pontuais e porque condições como demanda por imóveis e oferta de crédito continuam existindo. Há quem diga que, em bairros com mais entregas de unidades prontas ainda não vendidas, os abatimentos poderão provocar algum movimento de queda de preços.

Se, por um lado, as promoções aumentam o giro, as margens das empresas podem sofrer um efeito negativo dos descontos. “Mas esse impacto será muito pequeno, de até 0,5 ponto porcentual. O caixa que entra tem peso mais positivo”, diz Conde, do Banif.

A campanha de descontos da Trisul não terá impacto nas margens da companhia, segundo o diretor comercial e de marketing, Ricardo Stella. São oferecidos descontos de 3% a 15% em compras à vista em 270 unidades prontas de 34 empreendimentos no Estado de São Paulo. “Em três anos, vários imóveis tiveram valorização de 80% a 100%. Não é um desconto como o atual que vai prejudicar a margem”, diz o executivo.

Cerca de 30% das 270 unidades foram vendidas no primeiro mês da campanha que começou em 8 de fevereiro. O objetivo da Trisul é acelerar a venda dos estoques para não arcar com as despesas de mantê-los prontos. Stella destaca que as vendas fora da promoção também são estimuladas pela campanha, à medida que parte dos clientes que se interessaram por imóveis a partir da iniciativa não podem fazer a aquisição à vista.

A campanha da Even também visa a atrair potenciais consumidores para os imóveis em promoção – prontos ou quase prontos – e para os demais. Embora a oferta de descontos seja para mais de mil unidades, os abatimentos vão incidir, na prática, na venda das 120 primeiras unidades incluídas na campanha, o correspondente a 4% do estoque total. Segundo o diretor financeiro e de relações com investidores da Even, Dany Muszkat, o impacto dessa promoção na margem bruta da companhia será “pequeno”. Do estoque total da Even, quase 85% se refere a unidades lançadas em 2010 e 2011. “Apenas 6% é estoque pronto.”

Outra empresa com campanha em curso, a EZTec está oferece redução média de 8% sobre valor dos imóveis incluídos. Em uma das unidades, o abatimento chega a R$ 170 mil. A campanha abrange, principalmente, imóveis em construção. Dos 16 empreendimentos prontos com unidades em estoques, só um deles faz parte da iniciativa. Segundo o diretor financeiro e de relações com investidores da EZTec, Emilio Fugazza, em regiões com demanda maior que oferta e onde é difícil lançar, os abatimentos nos imóveis prontos não são necessários. Em valor, os estoques prontos correspondem a menos de 10% do total estocado.

A MRV Engenharia faz promoção em todos os seus imóveis durante um mês de cada trimestre. A campanha atual prevê desconto de R$ 3 mil no preço total de cada um dos imóveis vendidos. Se o comprador elevar a entrada, uma quantia correspondente, até o limite de R$ 2 mil, também será abatida do preço total. Os descontos correspondem à parcela de 3% a 4% do valor do imóvel. Como há previsão de promoção em um mês por trimestre, as margens não são impactadas, segundo o presidente da MRV, Rubens Menin.

A Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário (CCDI) faz promoções, amanhã, de até R$ 150 mil. A Rossi Residencial também está concedendo descontos em imóveis.

No domingo, termina a campanha da PDG Realty, iniciada em 3 de março. Não se trata de descontos, mas de parceria com o portal ZAP Imóveis para fomentar visitas ao canal de vendas online da empresa. A campanha abrange 2,2 mil imóveis, de unidades de condomínios-clubes a salas comerciais, a maior parte em construção. Por meio da campanha, o atendimento online da PDG aumentou 33% e ganhou um ponto porcentual de participação na venda total, segundo o diretor-executivo da incorporadora, João Nery.

A Cyrela Brazil Realty entregou ontem a primeira fase do Le Parc, em Salvador, com 25% das unidades ainda não vendidas. Conforme fonte, não há desconto, mas a parcela mínima a ser paga com recursos próprios do cliente cairá de 30% para 20%, e o máximo financiado passará para 80%. A Cyrela não confirmou a informação e disse, por sua assessoria de imprensa, que avalia “condições de pagamento compatíveis com a realidade de mercado e amparadas em uma forte análise de crédito”.
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Old March 17th, 2012, 07:22 AM   #3358
FriedrichHayek
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Em tempo, George Soros foi um dos que percebeu a bolha imobiliária americana no período anterior ao estouro:

"I believe we are currently in the midst of a gigantic real estate bubble. It was caused by the determination of the Federal Reserve Bank not to allow a stock market decline in 2001 to turn into a self-reinforcing rout. The federal funds rate was lowered to 1 percent. Mortgage institutions encouraged mortgage holders to refinance their mortgages and withdraw the excess equity. They lowered their lending standards and introduced new products such as adjustable rate mortgages (ARMs), “interest only” mortgages, and promotional “teaser rates.” All this encouraged speculation in residential housing units. House prices started to rise at double-digit rates. This served to reinforce speculation, and the rise in house prices made the owners feel rich; the result was a consumption boom that has sustained the economy in recent years. Again, the bubble can be attributed to a short-circuit between the value of assets and the act of valuation. This short-circuit is called the wealth effect."

(citação de 2006)

Vergonha alheia é pouco...
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Old March 17th, 2012, 07:35 AM   #3359
FriedrichHayek
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Originally Posted by carlosgyn View Post
Volto a dizer: mesmo supondo que os juros de fato caiam (mas caiam mesmo, não é meio por cento não), se os preços subirem, isto anulará o efeito positivo de sua queda para as vendas, uma vez que a prestação continuará muito alta para a maioria dos compradores.

E volto a dizer também: mesmo caindo os juros, duvido que alguém compre imóveis PRA INVESTIR a este preço. Até porque quem compra pra investir normalmente não financia a longo prazo. E a equação imóvel vazio na mão de agionário mais preços na estratosfera só pode redundar em queda de preços, mesmo que os compradores PRA MORAR (e não especuladores) tenham juros menores pra financiar o imóvel.
A queda dos juros pode estimular o crédito e o consumo, mas tem seus limitantes, também. Não tivesse, os EUA, o Japão e outros com taxas de juros baixas (negativas, no caso do Japão) não estariam em tantas dificuldades (os japoneses, há décadas)... Vejam o tanto que já foi feito nos EUA para estimular a recuperação do mercado imobiliário...

Não há mais espaço para aumento de preços, simplesmente porque aparentemente está diminuindo a disposição dos compradores de comprometerem trinta anos de sua renda em imóveis muito acima do preço "justo".
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Old March 17th, 2012, 07:41 AM   #3360
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O processo é tão similar que só não vê quem não quer...

Jornal dos Negócios (Portugal): "A bolha? Ninguém a viu"

28 Fevereiro 2012 | 23:30
João Cândido da Silva - joaosilva@negocios.pt


O mercado da construção e imobiliário português faz lembrar a velha história das bruxas. Pode não se acreditar nelas, mas lá que existem, existem. Na discussão sobre a existência de uma "bolha" no sector, ninguém admite o fenómeno. Mas o que não falta são manifestações de que ele anda por aí. E bem vivo.

O pudor com que os peritos falam no tema chega a ser caricato, fundado numa espécie de prudência supersticiosa. Tal como falar numa recessão é tido como meio caminho andado para provocar uma, parece que, caso se fale na "bolha" imobiliária portuguesa, se correrá o risco de a fazer rebentar com um pouco mais de estrondo do que aquele com que se tem esvaziado, com alguma discrição, desde 2008. Há, ainda, a hipótese clássica. Um problema de que não se fala, não é um problema.

Tudo seria fácil e simples se a observação da realidade e a crua frieza dos números não fossem mais fortes do que as ilusões que se tentam criar em seu redor. Há centenas de milhares de casas para vender em Portugal, fruto de anos a fio de furiosa aposta na construção nova e que alimentou os bolsos dos empreiteiros e os cofres das autarquias. O fácil acesso ao crédito a baixo preço alimentou o aparecimento de mais oferta, atraída pela valorização dos imóveis, e os bancos colocaram o pé no acelerador. O processo de crescimento da "bolha" colocou-se em marcha, mas ninguém o quis ver enquanto foi inconveniente para o negócio.

A espiral teria de ser interrompida e seria apenas uma questão de tempo até se desfazer o mito, vulgar em Portugal, de que investir no imobiliário não tem risco. Ou o outro mito que garantia que uma casa se valoriza sempre, verdade assente em alicerces de geleia como muitas famílias já terão descoberto, mas que também não será estranha às empresas. Entre as imobiliárias, prevê-se que a falência bata à porta de mais de oitocentas nos próximos tempos. Entre as construtoras, a quebra de actividade foi tão radical que está abaixo daquela que o sector registou em meados dos anos 90.


Na periferia das grandes cidades, onde a euforia do cimento deixou as marcas mais intensas, o valor de mercado das casas já registou quedas que chegam a 40%. Na área do financiamento à habitação e à construção estão dois dos focos de tensão mais graves sobre a saúde financeira dos bancos. Ao crédito mal parado, as instituições financeiras vão somando uma carteira de casas para leiloar, num mercado em que escasseiam os compradores e o dinheiro para os financiar.

Há boas oportunidades de investimento, actualmente? Há. Seria possível comprar, hoje, uma casa a metade do preço que o mercado exigia há cinco anos? Depende das zonas, mas é bastante provável. Se as construtoras estão penduradas, as famílias estão mais apertadas para conseguirem honrar compromissos financeiros, os bancos apanham dos dois lados, os preços caem de forma substancial, parece claro que Portugal tem uma "bolha imobiliária", só que parece ter vergonha em admiti-lo.

A euforia e o lento "crash" que se lhe seguiu teriam acontecido se o País tivesse legislação do arrendamento que não tratasse os senhorios como instituições de beneficência? Não se sabe. Mas um mercado com rendas formadas através do encontro entre a oferta e a procura teria evitado uma parte daquelas dores e a deterioração de zonas antigas das cidades. Se a nova legislação conseguir corrigir este flagelo, a aposta estará ganha.
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