Bolha Imobiliária de Brasília

[CesarPR]

Originally Posted by trichesjr

Pela primeira vez concordo com você: o grande motor que inflou e impulsionou a bolha imobiliária brasileira foi o excesso de crédito direcionado para o setor imobiliário, combinado com o aumento do prazo do financiamento imobiliário e consequente diminuição das parcelas.
Isto tudo fez com que a demanda por imóveis explodisse sendo que a oferta era a mesma dos períodos de crédito restrito e de prazos de financiamentos curtos.
Agora com o superendivimento da população a bolha tende a estourar.
O governo está desesperado tentando dar ainda mais crédito a população só que o limite de endividamento da população está chegando ao máximo suportável e a injeção de crédito não está surtindo efeito.

Eu acho que é preciso separar as coisas, uma vez que a queda na taxa de juros e o aumento nas facilidades para o crédito imobiliário não são uma coisa ruim per se. Na verdade a narrativa do que aconteceu/está acontecendo no Brasil parece ser a seguinte:

- governo reduz as taxas de juros e aperfeiçoa as regras do financiamento imobiliário
- em paralelo a isso, o país passa por longo período de crescimento (moderado, mas não deixa de ser melhor que os anos noventa)
- preços sobem graças à nova demanda decorrente dos dois fatores acima

Aqui é que eu vejo duas trajetórias possíveis. A trajetória "saudável" (que talvez seja a que os que dizem que não há bolha defendem) e a trajetória "bolhística":

Cenário 1:

- graças ao aumento de preços e a queda na taxa de juros (que estimula os investimentos), grande quantidade de novos empreendimentos é lançada
- conforme esse empreendimentos são entregues, a demanda reprimida é atendida
- com o tempo, a situação entre oferta e demanda é reequilibrada e os preços voltam a crescer de acordo com a inflação / PIB.

Cenário 2:

- o aumento de preços estimula a entrada no mercado de investidores, que criam uma demanda artificial e inflam os preços além do que o mercado está disposto a aceitar no longo prazo
- no momento em que fica clara a sobreoferta de unidades, o mercado "trava", com poucos negócios sendo efetuados, e a maioria deles se baseando em trocas (uma vez que os valores monetários saíram da realidade)
- o mercado continua assim por muitos anos até o equilíbrio entre oferta e procura se reestabelecer - ou algum fato extraordinário (por exemplo, a quebra de uma construtora) cria uma situação de pânico que leva a um "estouro" na bolha.

Eu não acho que era possível o governo esperar as construtoras aumentarem a oferta para depois reduzir a taxa de juros, por isso não vejo como poderia ter sido diferente. Também acho difícil criar medidas para conter a ousadia dos "agionários" sem interferir demais nas leis de mercado. A única coisa que, ao meu ver, merece uma análise mais aguçada é o MCMV. Mas dá para escrever uma tese de mestrado sobre isso, além de que existe um componente ideológico muito forte no programa, que torna difícil alguém fazer uma análise isenta dos resultados.