Para hacerlo un poco más fácil de entender paso a explicar como es todo el proceso.
Para empezar, toda la ciudad se encuentra divididas en diferentes tipos de zonificación (Residencial, área central, equipamiento, etc) dónde, de acuerdo a las densidades y usos pretendidos para la zona, se establecen una serie de coeficientes y limites para las construcciones.
Mapa de zonificaciones-Fuente:GCBA
Todas las manzanas se encuentran divididas imaginariamente en varias secciones. Las medianas, que parten la manzana en 4 áreas iguales, las Líneas de basamento interno, que demarcan el área no edificable común a todos los terrenos (el famoso pulmón de manzana), y en tercios, demarcando las líneas de frente interno. Todas construcción está delimitada en principio por la línea oficial al frente y por la línea de frente interno.
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DIRECCION Y LEGISLACION DE OBRA
Una vez obtenida esta demarcación, se procede a calcular el FOS, el factor de ocupación de suelo. Este consiste en un porcentaje determinado en el código de acuerdo a cada zonificación, y nos dice que porcentaje del terreno entre la LO y LFI es edificable.
Luego pasamos a aplicar el FOT,el Factor de Ocupación total. Es un coeficiente establecido en el código de planeamiento urbano que al multiplicarlo por la superficie resultante del FOS permite obtener la cantidad de metros cuadrados construibles para un terreno.
Después se procede a analizar el perfil edificable. Este está determinado por una serie de tangentes y alturas máximas que están establecidas de acuerdo a cada zonificación pero que varían de acuerdo a la tipología constructiva que se esté estudiando (entre medianeras, la torre de perímetro libre y el semi libre).
En este ejemplo vemos una tipología entre medianeras. La altura máxima que ahí menciona es parte de los datos que otorga el código. La diagonal que surge desde la derecha es el gálibo frontal, y siempre surge del punto medio entre dos líneas oficiales, la mitad de la calle.
La otra es el gálibo trasero y establece la altura máxima a la cuál podría llegar desde la línea de frente interno y surge de una fórmula dónde la altura se despeja de un coeficiente que da el código. Como bien dice, ésta surge desde la línea de frente interno opuesta a la de nuestro terreno, pero la distancia entre ambas LFI debe ser la menor en toda la manzana. Esto significa que si la manzana no es un cuadrado perfecto, debemos tomar la distancia más desfavorable siempre.
Lo que ahí menciona como plano límite es la altura máxima posible de edificación, y solo puede ser superada por el tanque de agua o una eventual sala de máquinas para los ascensores.
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Esto es una generalización rápida. No mencioné que es lo que sucede en las esquinas o como varían de acuerdo a cada tipología, ni otro millón de cosas.
Las disparidades se dan porque varios de todos estos coeficientes y restricciones tienen su grado de variabilidad de acuerdo a las medidas de cada terreno. A eso hay que sumarle que en varios barrios (Palermo por poner el peor ejemplo) las restricciones en altura son excasas. Si esto lo complementas con que existe una serie de premios en altura de acuerdo a retiros, liberación de la planta baja y varias otras, tenes un potencial infinito, ya que podrías tener uno diferente en cada terreno.
En teoría el código establece que siempre se aplica la medida más restrictiva a cada caso en particular, pero si tomas en cuenta que la posibilidad de hacer una torre prácticamente con cualquier altura es tener 6 metros disponibles a cada lado, tenes como resultado nuestra hermosa ciudad, liberada a la suerte y a lo que los desarrolladores inmobiliarios elijan hacer con ella.