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Old October 6th, 2006, 12:06 PM   #1
Cyril
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Immobilier - Aux tours des Russes

Les étrangers investissent dans de nombreux projets immobiliers en Russie, de Moscou à Novossibirsk.

Jason Bush - Business Week

Il n'y a pas si longtemps, sur la ligne d'horizon de Moscou, ne se dégageaient que les dômes en forme de bulbe du Kremlin et les flèches gothiques des « Sept Soeurs », cet ensemble de tours construites sous Staline. Aujourd'hui, pourtant, une forêt de grues domine une étendue d'une centaine d'hectares le long de la Moskova : la tour de la Fédération, de 93 étages, bientôt la plus haute d'Europe, s'élève peu à peu du sol. A quelques encablures de là, le European Trade Center, avec ses 160 magasins, ses 9 salles de cinéma et sa piscine, est sur le point d'être achevé. Enfin, à l'extérieur de la ville, le palais du Triomphe, 54 étages, propose, depuis l'année dernière, des résidences de luxe aux Russes les plus nantis. Bref, dans toute la capitale, de nouveaux immeubles de bureaux et des appartements transforment le paysage.

Si cet essor s'explique essentiellement par de mirobolantes recettes pétrolières, les investisseurs étrangers y sont aussi pour quelque chose. Cette année, les investissements étrangers dans des projets immobiliers russes devraient s'élever à 1,5 milliard de dollars, soit pratiquement le double de l'année dernière, selon le cabinet CB Richard Ellis Noble Gibbons. « La Russie est un débouché très important pour nous », affirme John Carrafiell, codirecteur général de Morgan Stanley Real Estate. En juillet, le groupe faisait l'acquisition de 10 % du promoteur RosEuroDevelopment. Ces cinq prochaines années, le groupe russe prévoit de consacrer 3 milliards de dollars à la construction de tours de bureaux et de centres commerciaux dans de grandes capitales régionales ; par ailleurs, 500 millions de dollars seront consacrés à un campus de sociétés spécialisées dans les technologies de pointe, dans la ville de Novossibirsk, en Sibérie.

Quel est l'intérêt de ces opérations ? L'essor de l'activité économique et l'effet de richesse qui en découle pour les particuliers a fait grimper la demande de tous types de propriétés immobilières. A Moscou, le prix de la location de bureaux de prestige dépasse 1 000 dollars le mètre carré, soit deux fois de plus qu'en plein coeur de Manhattan. Si cela ne fait pas plaisir aux entreprises locataires, c'est une véritable aubaine pour les investisseurs dans l'immobilier, qui voient ainsi le rendement de leur investissement dépasser 10 %, contre 4 à 5 % en Europe de l'Ouest et aux Etats-Unis.

Morgan Stanley n'est d'ailleurs pas le seul à l'avoir compris. En mars, l'autrichien Meinl European Land déboursait 508 millions de dollars pour quatre hypermarchés moscovites. Raven Russia, un fonds britannique, a investi 266 millions de dollars dans divers projets immobiliers russes, l'année dernière. Enfin, il y a trois ans, la société Fleming Family & Partners, basée à Londres, créait un fonds d'investissement spécialisé dans l'immobilier russe d'un montant de 60 millions de dollars, auquel a participé notamment le fonds de pension de General Electric. Le groupe britannique crée un second fonds, pour un montant, cette fois, d'au moins 150 millions de dollars, et espère investir 1 milliard de dollars en Russie ces deux prochaines années. Ce pays « offre des perspectives bien plus intéressantes que l'Europe occidentale », soutient Nikolai Karetnikov, gestionnaire de fonds de Fleming à Moscou.

L'un des problèmes consiste toutefois à trouver des projets qui répondent aux normes occidentales. Les investisseurs demeurent inquiets quant à la qualité des constructions russes et à la fiabilité des partenaires. Jusqu'à une période récente, les investisseurs se limitaient aux opérations pour les édifices achevés et évitaient de prendre des risques dans la construction, un secteur un peu trouble en Russie. Il faut savoir qu'un projet immobilier peut nécessiter jusqu'à 300 permis et autorisations. Ces obstacles administratifs sont la porte ouverte à la corruption.

Les régions russes plus intéressantes que Moscou

Mais, à mesure que le prix de l'immobilier grimpe et que les bonnes affaires se font rares, les investisseurs sont aussi disposés à prendre davantage de risques, en échange de dividendes plus juteux. Ils sont notamment très demandeurs en matière de financement de la construction elle-même, dont la rentabilité n'est pratiquement jamais inférieure à 20 %. Ils s'intéressent aussi à des villes plus petites, comme Novossibirsk, Iekaterinbourg et Krasnoïarsk, restées jusqu'à présent largement à l'écart du boom de l'immobilier.

« Les régions russes sont maintenantbeaucoup plus intéressantes que Moscou, déclare Natalia Korotayeva, directrice commerciale de RosEuroDevelopment. On y trouve encore de très beaux sites à des prix abordables et on peut y construire de magnifiques projets immobiliers à des prix modiques. »

En fait, à mesure que les prix continuent à grimper à Moscou, des craintes se font jour quant à une éventuelle surchauffe du marché. En effet, la dépendance de la Russie vis-à-vis de l'extrême volatilité des cours du pétrole augmente la probabilité de chocs inattendus. Toutefois, la demande continue de dépasser largement l'offre, estime Irina Florova, directrice de la recherche chez CBRE à Moscou. Alors que Paris et Londres comptent entre 27 et 37 millions de mètres carrés d'espaces de bureaux modernes, la ville de Moscou, plus peuplée, en compte à peine plus de 4 millions : une grande partie de ces bureaux datent de l'époque soviétique et sont donc dépourvus de climatisation, de réseaux modernes de communication et de places de parking en nombre suffisant. Comme le dit Irina Florova : « Je ne pense pas que la crise [de l'immobilier] soit pour bientôt. »
Russie : les constructeurs français sont à la fête

C'était il y a quelques jours à Iekaterinbourg, cette ville installée au pied de l'Oural, là où finit le continent européen et commence la Sibérie. Christine Lagarde, le ministre du Commerce extérieur, venait célébrer en fanfare les beaux succès du groupe Bouygues dans cette ville qui profite à plein du boom économique russe. Le constructeur français est en train d'y construire un magnifique et luxueux hôtel (futur Hyatt), qu'il doit livrer mi-2008. Pour Bouygues, qui compte 400 salariés en Russie à travers sa filiale Bouyguestroi, ce chantier n'est pourtant pas un coup d'essai. Dès 1988, et alors que l'URSS n'avait pas encore implosé, le groupe français de BTP a pris pied dans le pays. Première belle opération : la construction d'une clinique prestigieuse à Moscou (« l'hôtel Iris »), celle de l'inventeur de la chirurgie corrective pour les myopes.

Fort de ce succès, les grands projets se sont ensuite multipliés. Parmi les fiertés du groupe : la construction pour plusieurs dizaines de millions de dollars de plusieurs gigantesques entrepôts industriels dans la banlieue de Moscou. Ou encore la construction de deux tours de bureaux dans la capitale russe (13 et 15 étages), accolées à un ensemble commercial (100 000 mètres carrés), qui doivent être achevées mi-2007.

Mais Bouygues n'est pas le seul constructeur français à célébrer de belles réalisations au pays de Pouchkine. Fin septembre, en présence de Jacques Chirac et de Vladimir Poutine, le groupe de BTP français Vinci a signé un accord de coopération avec le ministère des Transports russe pour la construction et l'exploitation de l'autoroute Moscou-Saint-Pétersbourg, un gigantesque projet qui pourrait ouvrir la porte ensuite à d'innombrables autres contrats de construction de ces infrastructures dont le pays a tant besoin et qui font saliver tous les grands du secteur.

Romain Gubert -

Source : Le Point
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