daily menu » rate the banner | guess the city | one on oneforums map | privacy policy (aug.2, 2013) | DMCA policy | flipboard magazine
Old September 30th, 2004, 02:57 AM   #1
Alvin
Registered User
 
Alvin's Avatar
 
Join Date: Jun 2003
Location: London - Sydney - Jakarta
Posts: 6,024
Likes (Received): 26

[Indonesia] Property Market Updates

Hey guys

Since we don't have a special thread for news from the property sector...I usually post news like this in the U/C section, but I don't think its 100% appropriate now that the forums have been nicely sub-divided =)


Properti Kelas Atas Perlu Direm


Jakarta, Kompas - Untuk mencegah terjadinya kejatuhan sektor properti, seperti yang terjadi pada tahun 1998, maka pengembangan properti kelas menengah ke atas untuk sementara perlu direm hingga tercapai keseimbangan antara properti kelas atas dan kelas menengah ke bawah. Oleh karena itu, tahun 2005 merupakan momentum yang tepat bagi pemerintah untuk mendorong pembangunan 50.000 unit apartemen murah dan melanjutkan proyek sejuta rumah sederhana sehat.

Hal tersebut terungkap dalam diskusi terbatas bertajuk "Rekomendasi Sektor Perumahan dan Bisnis Properti Era Pemerintahan Baru 2004-2009" serta peluncuran buku Bisnis Properti Menuju Crash? yang ditulis oleh Direktur Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI) Panangian Simanungkalit di Jakarta, Rabu (29/9).

Panangian menegaskan bahwa sektor properti Indonesia dapat menghindar dari potensi kejatuhan (crash), seperti yang terjadi pada tahun 1998, dengan memulai kebijakan untuk menghentikan sementara ekspansi pada properti kelas menengah atas. Peringatan tersebut diperlukan karena saat ini kredit perbankan yang dikucurkan kepada para pengembang sudah memasuki kondisi yang merisaukan, yakni 34 persen dari total kredit yang dikucurkan pada seluruh sektor.

"Dengan kondisi itu, maka sudah sewajarnya apabila Bank Indonesia memberikan peringatan kepada perbankan yang membiayai sektor properti untuk berhati-hati dalam memberikan kredit properti kepada para pengembang, sehingga krisis yang terjadi akibat kredit macet tahun 1998 tidak terulang lagi," kata Panangian.

Pengembangan properti kelas atas tersebut, menurut Panangian, perlu direm untuk sementara waktu karena pembangunan bisnis properti yang terjadi pada lima tahun terakhir ini tidak ditujukan untuk kalangan masyarakat kelas bawah (berpenghasilan Rp 350.000-Rp 1,5 juta per bulan) dan kelas menengah (berpenghasilan Rp 1,5 juta-Rp 3 juta per bulan).

"Pemerintah harus mengarahkan energi permodalan dan akumulasi keuntungan yang diperoleh dari bisnis properti kelas atas tadi ke arah pembangunan perumahan dan apartemen yang lebih murah, yakni apartemen yang bernilai jual Rp 100 juta per unit atau perumahan sederhana dan sehat senilai Rp 50 juta ke bawah. Saat ini, yang berkembang adalah apartemen seharga Rp 350 juta ke atas, sementara perumahan mencapai Rp 200 juta ke atas per unitnya," kata Panangian.

Turunkan suku bunga

Menurut Panangian, untuk mendukung pengembangan perumahan dan apartemen murah tersebut, diperlukan terobosan pemerintah di sektor properti. Terobosan tersebut dapat dilakukan dengan menurunkan suku bunga kredit pemilikan rumah (KPR) dari 12 hingga 13 persen per tahun menjadi 6 persen hingga 8 persen per tahun.

Menurut dia, dengan penurunan suku bunga KPR itu, maka kelompok masyarakat menengah ke bawah tersebut diharapkan akan mampu membeli rumah tipe 21 dengan luas tanah 60 meter persegi seharga Rp 25 jutaan, atau membeli rumah tipe 36 dengan luas tanah 90 meter persegi seharga Rp 36 jutaan.

"Sudah saatnya, pada tahun 2005, kita mulai membangun 50.000 apartemen murah untuk para profesional kelas menengah dan 500.000 RSH (rumah sederhana sehat) untuk lima tahun ke depan," kata Panangian.

Minta stimulus

Sementara itu, Wakil Ketua Dewan Pimpinan Pusat Real Estate Indonesia (REI) Lukman Purnomosidi mengatakan, para pengembang memerlukan stimulus yang dapat mendorong mereka untuk membangun RSH. Stimulus tersebut diberikan dalam bentuk penambahan plafon kredit konstruksi hingga Rp 5 miliar untuk setiap pengembang yang ada dalam satu provinsi.

"Stimulus tersebut perlu diberikan karena kondisi yang ada saat ini menunjukkan bahwa pasar properti kelas menengah ke atas merupakan satu- satunya pangsa pasar yang menjanjikan dibandingkan dengan pasar menengah ke bawah," kata Lukman.

Bergeser

Lebih lanjut, Panangian mengatakan, pada tahun 2005 diperkirakan terjadi pergeseran fokus pengembangan properti di daerah perkotaan. Pergeseran tersebut terjadi akibat kelebihan pasokan (oversupply) pada pusat-pusat perbelanjaan dan apartemen.

"Akibat oversupply itu, maka pada tahun 2005 ekspansi bisnis perumahan sederhana, menengah, dan kelas atas masih akan tumbuh 10-15 persen. Pada saat yang sama, kredit perbankan ke sektor properti pun akan tumbuh 20-30 persen, sementara harga tanah di kawasan perumahan dan harga rumah menengah mulai naik 15-20 persen," kata Panangian.

Secara terpisah, Asisten Wakil Presiden Bank BNI Ryan Kiryanto mengatakan, jangan sampai peringatan agar mulai mengurangi kredit pembangunan properti kelas atas tersebut menjadi kontraproduktif terhadap upaya bank mempercepat pemberian kredit ke sektor riil.

Menurut dia, kredit properti belum sampai pada taraf yang membahayakan karena bank juga menerapkan prinsip kehati-hatian secara ketat agar tidak terjerumus kedua kalinya ke dalam lubang krisis.

Salah satu kiat perbankan menurunkan risiko kredit properti adalah dengan memprioritaskan pembiayaan untuk pembangunan properti terpadu. "Artinya, perbankan lebih senang membiayai proyek properti di suatu lokasi yang terdiri atas perumahan, gedung perkantoran, dan pusat perbelanjaan," katanya. (OIN/FAJ)
Alvin no está en línea   Reply With Quote

Sponsored Links
 
Old September 30th, 2004, 03:09 AM   #2
Alvin
Registered User
 
Alvin's Avatar
 
Join Date: Jun 2003
Location: London - Sydney - Jakarta
Posts: 6,024
Likes (Received): 26

New govt urged to build cheap houses
Zakki P. Hakim, The Jakarta Post, Jakarta

The new government should make the property sector an engine for economic growth, especially by encouraging developers to build low-cost houses and apartments for low to middle-income people, a leading property consultant said on Wednesday.

Director of the Center for Indonesian Property Studies (CIPS), Panangian Simanungkalit, said that economic growth can be accelerated by developing 500,000 units of low-cost houses and 50,000 middle-class apartments in big cities across the country within the next five years.

"The projects could become an instrument to absorb unemployment," he said during the launching of his book entitled, "Is property business moving toward another crash?"

According to CIPS research, the property sector contributed up to 51 percent to economic growth last year.

Panangian also said that developing low-cost housing would make political sense for the new government.

Without sufficient supply of affordable housing facilities, the government could potentially face social unrest, as currently there was a growing trend that only "the haves" could purchase houses, he said.

During the past five years, the government could only provide around 200,000 units of low-cost houses, or an average of 40,000 units each year. In comparison, previous authoritarian president Soeharto, built an average of 138,000 units each year from 1993 to 1998.

Panangian suggested the government provide fiscal incentives, such as housing subsidy for the lower income people, and also relax banking regulation to encourage banks to lend more money to the property sector.

Elsewhere, Panangian said that building middle-class apartments for young professionals in big cities, such as Jakarta, could actually bring in a handsome profit as in developing premium apartments.

According to CIPS research, the annual demand for apartments in Jakarta alone is around 10,000 units priced between Rp 100 million (US$11,000) and Rp 200 million ($22,000) each.

"The figure excludes potential markets from other areas near Jakarta, such as Bekasi, Depok and Tangerang," he said.

He said the return on investment (ROI) for the development of middle-class apartments could reach as high as 35 percent, but on the conditions that the government provides tax incentives for developers, speed up licensing procedures, and a low interest rate environment. But even without these conditions, developers can still enjoy a healthy ROI of around 18 percent.
Alvin no está en línea   Reply With Quote
Old September 30th, 2004, 04:13 PM   #3
Alvin
Registered User
 
Alvin's Avatar
 
Join Date: Jun 2003
Location: London - Sydney - Jakarta
Posts: 6,024
Likes (Received): 26

Panangian: Puncak Kebangkitan Sektor Properti Tahun 2007

Laporan -

JAKARTA, investorindonesia.com

Pengamat properti, Panangian Simanungkalit memprediksi puncak kebangkitan sektor properti setelah terpuruk akibat krisis ekonomi tahun 1997 akan tercapai pada tahun 2007.

"Prediksi itu didasarkan pada pembangunan pusat perbelanjaan, apartemen, perkantoran, dan hotel baru yang tumbuh begitu pesat sejak tahun 2001, akan mulai menurun tahun 2005," kata Panangian pada acara peluncuran buku hasil karyanya yang berjudul "Bisnis Properti Menuju Crash Lagi?", di Jakarta, Rabu.

Pada tahun 2005, Panangian memperkirakan, pertumbuhan sektor properti diambil alih oleh pembangunan perumahan yang akan terus meningkat pada tahun-tahun berikutnya, dipacu berlanjutnya pemulihan ekonomi di bawah kepemimpinan Presiden Susilo Bambang Yudhoyono.

Menurutnya, sebenarnya pertumbuhan bisnis properti dapat berlanjut pada tahun 2009, namun pemerintah mendatang perlu melakukan terobosan lewat sebuah kebijakan insentif dan disinsentif untuk mengalihkan modal dan akumulasi keuntungan dari pengembang untuk membangun apartemen dan rumah dengan harga terjangkau.

Hal ini karena dalam lima tahun terakhir, pembangunan properti bukan ditujukan untuk kalangan menengah yang berpendapatan per bulan Rp1,5-3 juta dan bawah Rp350 ribu-Rp1,5 juta. Selama ini kemampuan membeli rumah kelompok masyarakat ini terpangkas akibat krisis ekonomi.

Laju inflasi tahun 1998 mencapai 77,6 persen, sehingga daya beli masyarakat terkikis habis, meskipun saat ini tingkat bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR) sangat rendah 12-13 persen per tahun namun kemampuan untuk membeli rumah masih terbatas.

Hal ini menurut Panangian, disebabkan harga rumah yang mengalami kenaikan sehingga melampaui rata-rata tingkat kenaikan daya beli. Dicontohkan harga Rumah Sederhana tipe 36 yang sebelum krisis harganya Rp24 juta, maka kini harganya melonjak 50 persen menjadi Rp36 juta.

Pemerintah baru diharap mampu menciptakan stimulus fiskal dan moneter melalui kebijakan khusus dalam rangka meningkatkan pertumbuhan ekonomi dari 4,8 persen tahun 2004 menjadi 5,3 persen tahun 2005 serta tahun 2007 menjadi 7,6 persen.

Dengan demikian banyak upaya yang dapat dilakukan untuk memperpanjang masa "booming" bisnis properti, setidaknya sampai tahun 2009 sehingga tidak berhenti pada tahun 2007.

Berkaitan hal itu, Panangian menyarankan kepada pemerintah baru mendatang untuk membangun 500 ribu unit RSH pada periode 2005-2009 terutama di daerah-daerah melalui sebuah komitmen politik, kebijakan insentif fiskal, deregulasi perijinan, debirokratisasi, dan kebijakan moneter.

Disamping itu, dalam periode tersebut juga perlu dibangun 50.000 unit apartemen murah di kota-kota besar, melalui kebijakan insentif dan disinsentif fiskal dan moneter yang tidak membebani anggaran.

Panangian juga sangat berharap rencana pemerintah untuk memiliki lembaga pendanaan jangka panjang di bidang perumahan melalui pola "Secondary Mortgage Facilities (SMF)" dapat segera diwujudkan melalui kebijakan moneter.

Selain itu, sudah saatnya bagi pemerintah untuk membuka akses kepemilikan properti bagi orang asing khususnya properti komersial seperti apartemen, pusat perbelanjaan, perkantoran, hotel melalui perangkat kebijakan khusus. Diperkirakan potensi pasar komersial di Jabotabek yang layak ditawarkan kepada asing sekitar 100 miliar dolar AS. (ant)
Alvin no está en línea   Reply With Quote
Old September 30th, 2004, 05:29 PM   #4
David-80
Le Nozze di Figaro...
 
David-80's Avatar
 
Join Date: Oct 2003
Location: Planet Earth
Posts: 6,935

Good thread alvin !

Anyway if some of you have property showroom/news or pictures. you can post it here

cheers
__________________
Intel Inside, Idiot outside
David-80 no está en línea   Reply With Quote
Old October 6th, 2004, 04:22 AM   #5
Alvin
Registered User
 
Alvin's Avatar
 
Join Date: Jun 2003
Location: London - Sydney - Jakarta
Posts: 6,024
Likes (Received): 26

Porsi Properti Hanya 5 Persen dari Total NPL


Jakarta, Kompas - Bank Indonesia mencatat kredit bermasalah di sektor properti hanya sekitar lima persen dari seluruh kredit bermasalah perbankan yang disalurkan ke seluruh sektor usaha yang ada di Indonesia saat ini. Porsi itu hampir sama dengan kredit konsumsi.

Tingkat kredit bermasalah tersebut dinilai belum mencapai tingkat mengkhawatirkan sehingga BI menegaskan untuk tidak mengeluarkan kebijakan yang menghambat pengucuran kredit ke sektor properti dari perbankan nasional.

Direktur Penelitian dan Pengaturan Perbankan BI Nelson Tampubolon mengungkapkan itu dalam jumpa pers di Jakarta, Selasa (5/10).

Nelson menyebutkan, kredit bermasalah (non performing loan/NPL) perbankan nasional yang disalurkan ke sektor properti saat ini sudah mendekati angka lima persen dari seluruh kredit macet perbankan yang disalurkan pada seluruh sektor usaha di Indonesia. Kredit bermasalah tersebut dinilai belum mencapai tingkat yang mengkhawatirkan, terutama jika dihubungkan dengan kejatuhan sektor properti tahun 1997.

"Dengan tingkat NPL tersebut, maka Bank Indonesia tidak mengategorikannya ke dalam tingkat yang mengkhawatirkan. Sehingga, kekhawatiran akan terjadinya kejatuhan sektor properti seperti tahun 1997 dulu itu tidak beralasan," katanya.

Menurut Nelson, kemungkinan terjadinya kembali krisis di bidang properti dinilai sangat kecil. Itu karena saat ini perbankan nasional yang mengucurkan kredit properti sudah memiliki manajemen risiko yang lengkap dibandingkan dengan kondisi perbankan nasional sebelum krisis tahun 1997.

"Kondisinya berbeda dibandingkan dengan perbankan nasional sebelum 1997. Sekarang mereka jauh lebih berhati-hati. Setiap bank sudah memiliki komite manajemen risiko sendiri. Lebih dari itu, mereka terikat aturan batas maksimum pemberian kredit (BMPK), yakni hanya boleh mengucurkan dana maksimal sepuluh persen pada kelompok usaha mereka sendiri," kata Nelson.

Dalam sebuah laporannya tentang Indikator Perbankan Nasional, BI mencatat bahwa nilai kredit macet hingga Juli 2004 mencapai Rp 38,4 triliun atau 7,7 persen dari total kredit perbankan nasional. Total kredit perbankan sendiri mencapai Rp 496,10 triliun.

Tidak dihambat

Sementara itu, Deputi Bank Indonesia Maman H Somantri menegaskan bahwa pihaknya tidak akan mengeluarkan kebijakan yang menghambat pengucuran kredit di sektor properti. Hal itu ditegaskan karena hingga saat ini seluruh kredit macet properti belum termasuk ke dalam kategori kredit yang harus diwaspadai.

"Batas kredit dan kredit macet di sektor properti hingga saat ini masih bisa ditoleransi. Bank Indonesia sendiri belum memiliki batasan yang jelas tentang tingkat kekhawatiran terhadap kredit-kredit macet perbankan nasional. Jadi kami tidak akan mengeluarkan kebijakan yang dapat menghambat pengucuran kredit ke properti," kata Maman. (OIN/FAJ)
Alvin no está en línea   Reply With Quote
Old October 25th, 2004, 05:54 PM   #6
Alvin
Registered User
 
Alvin's Avatar
 
Join Date: Jun 2003
Location: London - Sydney - Jakarta
Posts: 6,024
Likes (Received): 26

INTERVIEW:Indonesia Lippo Karawaci Aims Growth Over 5 Yrs
JAKARTA (Dow Jones)--Indonesian property company PT Lippo Karawaci (LPKR.JK) expects to grow further over the next five years after recently restructuring its business.

"Over the next five years, we will be able to generate sustainable revenue from our businesses," said Lippo Karawaci President Director Viven Sitiabudi in an interview with Dow Jones Newswires.

ADVERTISEMENT


Lippo Karawaci, a unit of conglomerate Lippo Group, has merged seven smaller property companies into the main body of the company. It has also merged three previously separate business lines - property, hospitality and healthcare - into one in an effort to streamline businesses and improve efficiency.

After the business restructuring, Lippo Karawaci has a combined market capitalization of 3.5 trillion rupiah ($385 million) from around IDR750 billion previously. This represents 24% of the total capitalization of the property sector on the Jakarta bourse, or around 0.7% of total market capitalization.

By increasing its market value, Viven expects Lippo Karawaci will return to investors' radar screens.

"Higher market capitalization is one factor that could attract investors," she said.

Lippo Karawaci's share price has more than doubled since it announced the business restructuring in June, and currently trades around IDR1,725.

The restructuring has also resulted in expectations that the company's revenue will grow steadily over the next five years, she added.

This year, the company expects revenue to rise 21% to about IDR1.7 trillion, but that will be offset by the cost of business restructuring, which will likely keep its net profit steady at IDR290 billion for 2004.

The company targets its revenue to rise between 20% and 30% annually over the next five years, with revenue from hospitality and healthcare services likely to continue growing.

Lippo Karawaci runs four hospitals in greater Jakarta and Surabaya in East Java, as well as three hotels in Jakarta and on Sumatra. It hopes to have another hospital in Jakarta next year.

The company has four mall projects under construction, and is eyeing the smaller cities in Indonesia on expectations that consumer purchasing power outside the main urban centers will continue to grow in coming years.

As part of the restructuring, Lippo Karawaci also plans to issue up to 1 billion new shares by the end of the year to raise around IDR1 trillion to help finance its business expansion, which includes plans to build hypermarkets and townships in some of the smaller cities in Java and Sumatra.

Analysts expect Indonesia's property sector to grow by more than 15% annually over the next five years, as the economy looks set to improve following the peaceful outcome to the presidential elections this year.
Alvin no está en línea   Reply With Quote
Old October 27th, 2004, 10:56 AM   #7
Alvin
Registered User
 
Alvin's Avatar
 
Join Date: Jun 2003
Location: London - Sydney - Jakarta
Posts: 6,024
Likes (Received): 26

Penyerapan diduga menurun
'Mal & kondominium dominasi pasar properti'

JAKARTA (Bisnis): Tren pengembangan pusat perbelanjaan strata title (jual putus) dan proyek pre sales (bayar di depan) di sektor kondominium akan terus mendominasi pasar properti nasional dalam beberapa waktu ke depan, walau penyerapan pasarnya diperkirakan cenderung menurun, kata satu konsultan properti.
Menurut Lini Djafar, Direktur Risat PT Procon Indah, kondisi itu diikuti dengan tingkat persaingan yang kian ketat karena banyaknya pasokan yang masuk ke pasar.

Dengan peta suplai seperti itu, katanya, maka pasar sangat sensitif sekali dengan pergerakan harga yang ditawarkan oleh pengembang.

"Setiap kenaikan harga akan direspons oleh pasar dengan cara menghindar membeli dan beralih pada produk lain. Pasar kan dipenuhi oleh suplai yang cukup besar, sehingga pasar menjadi kuat bargaining-nya terhadap pemasok," katanya dalam ulasan pasar properti yang dilakukan oleh perusahaan itu di Jakarta kemarin.

Karena tingginya tingkat sensitivitas pasar terhadap kenaikan harga produk properti, lanjutnya, maka akan memberikan pengaruhi terhadap harga properti menjadi lebih stabil.

Dia menegaskan soal harga juga akan menjadi kunci dari pemasaraan properti karena pertimbangan pasar sangat dipengaruhi oleh masalah itu.

Sementara kegiatan investor di sektor pasar kondominium pre sales, menurut Lini, cenderung pula memilih melihat dan menunggu (wait and see) yang disebabkan oleh dua hal yaitu pilihan produk properti yang begitu banyak di pasar, sehingga selektif memilih dan adanya opsi peluang investasi baru, di antaranya terjun ke reksadana.

Keadaan ini, dia menambahkan sangat penting dipahami karena sebagian besar pembeli produk properti saat ini adalah para investor yang berharap keuntungan dari investasi yang mereka lakukan.

Untuk proyek pusat perbelanjaan strata title sendiri, tuturnya, terlihat kalah bersaing dengan produk sejenis yang bersifat sewa.

Hal itu, ditunjukkan oleh tingkat pengisian pusat perbelanjaan yang sistem sewa yang lebih tinggi ketimbang strata title, di mana untuk sistem sewa 91,33%, sementara untuk strata title 71,65%.

Sentimen positif

Lini menambahkan hal positif yang tengah terjadi di sekitar properti, adalah antisipasi sentimen investor asing yang positif atas Presiden dan pemerintahan baru sehinga diharapkan akan memberikan dampak positif terhadap sektor terkait dengan investasi asing, seperti perkantoran, apartemen sewa, dan industri

Tingkat permintaan dari sektor ini, katanya, akan membaik dalam jangka waktu pendek sebagai akibat dari sentimen positif tersebut.

Data perkembangan pasar properti kuartal III 2004, kata Lini, menunjukan penyerapan yang signifikan terjadi di sektor ritel, apartemen sewa, dan industri.

Dia memberi contoh pada sektor pasar kawasan industrial yang berhasil meraih meraih toal transaksi sewa dan penjualan di kuartal III lalu 59,26 ha atau jadi rekor penjualan terbesar sejak 2000.

Hal itu, katanya, dipicu oleh fenomena mulai masuknya penyewa lahan industri ukuran besar dengan luas mencapai 15 hektare.

"Penyewa untuk ukuran lahan 15 hektare ini sudah lama tidak terjadi karena pada umumnya selama ini berkisar satu sampai lima hektar saja," katanya. (irs)
Alvin no está en línea   Reply With Quote
Old November 8th, 2004, 04:23 PM   #8
Alvin
Registered User
 
Alvin's Avatar
 
Join Date: Jun 2003
Location: London - Sydney - Jakarta
Posts: 6,024
Likes (Received): 26

Market Capitalisation of apartment projects in Indonesia predicted to reach Rp 10 trillion next year (US$1.1 billion)


Kapitalisasi Apartemen Tahun 2004 Sekitar Rp 7,9 triliun
JAKARTA-Hingga tahun 2007, ribuan unit apartemen akan menambah pasok jumlah unit yang telah ada. Ini mencerminkan pola dan gaya hidup masyarakat Indonesia sudah mulai berubah.

Dalam rentang waktu antara 1981 hingga 1999 lalu, pasokan apartemen belum begitu banyak. Dibandingkan saat ini, pasokan apartemen meningkat hampir mencapai 50 % dari periode tersebut. Kapitalisasinya pun terus meningkat dari tahun ke tahun. Perkembangan bisnis properti secara umum terlihat dari pertumbuhan pembangunan apartemen dan juga pusat belanja.

Dari data Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI), pada periode tahun 1981-1999, pasokan apartemen hanyan mencapai 25.000 unit. Namun, selama 10 tahun terakhir, pasokan apartemen meningkat dengan tajam. Diperkirakan pada tahun 2007, pasokan apartemen khususnya Jabotabek terus bertambah mencapai 40.000 unit.

Pasokan ini memang cukup besar. Pengembang atau developer seakan ingin memberikan pilihan kepada masyarakat yang kembali tumbuh keinginannya untuk berdomisili di kota. Dengan demikian, jarak antara tempat tinggal menuju kantor atau tempat kerja dapat ditempuh dengan waktu yang tidak begitu lama.

Sedangkan kapitalisasi yang tercatat dari maraknya pembangunan apartemen terus meningkat. Pada tahun 2003, kapitalisasi yang pada pertumbuhan apartemen adalah sebesar Rp 4,38 triliun. Tahun 2004 dan 2005 diperkirakan meningkat menjadi Rp 7,9 triliun dan Rp 9,95 triliun merupakan puncaknya.
Alvin no está en línea   Reply With Quote
Old November 30th, 2004, 02:43 AM   #9
Alvin
Registered User
 
Alvin's Avatar
 
Join Date: Jun 2003
Location: London - Sydney - Jakarta
Posts: 6,024
Likes (Received): 26

Goldhill Properties may expand to property business to Indonesia

'Prospek bisnis realestat di RI dan Malaysia cerah'

JAKARTA (Bisnis): Chairperson Goldhill Properties PTE LTD William Goei menilai prospek bisnis properti atau realestat di Indonesia dan Malaysia paling baik saat ini untuk Asean, sehingga banyak yang berminat berinvestasi di bidang itu.
"Di sini [Indonesia] pasarnya besar dan harga tanahnya masih murah. Ini menarik untuk bisnis properti. Hal yang relatif sama terjadi di Malaysia," katanya di Jakarta pekan lalu.

Menurut dia, Indonesia dan Malaysia adalah dua negara yang relatif masih belum jenuh bisnis propertinya, sehingga bisa menjadi daerah berbisnis properti yang menjanjikan.

Dia memberikan contoh di Jakarta masih bisa di dapatkan landbank (cadangan tanah) dengan harga Rp1 juta per m2, sementara hal itu tidak akan pernah lagi didapatkan oleh pengembang di Singapura.

Dengan perbandingan semacam itu, lanjutnya, maka pengembang kalau mau mengembangkan proyek properti di Indonesia tidak perlu mengeluarkan investasi dalam jumlah yang besar.

Menurut dia lagi, dengan input yang sedemikian murah, maka akan memberikan pengaruh positif bagi produk realestat untuk menjadi properti yang murah dan terjangkau oleh konsumen.

Goldhill Properties adalah perusahaan pengembang properti terkemuka yang berbasis di Singapura dengan proyek propertinya sudah tersebar di Singapura, Australia, dan Malaysia.

Beberapa proyek yang telah dikembangkan perusahaan itu a.l. Goldhill Plaza di Singapura, Wisam Goldhill, Wisma Technip di Malaysia, dan Marriot Brisbane di Australia.

William mengatakan perusahaannya melihat peluang bisnis realestat di Malaysia dan Indonesia sangat baik, sehingga berminat untuk masuk ke Indonesia dan memperluas usaha di Malaysia.

Di Malaysia, lanjutnya, ada dua landbank yang dimiliki, dimana salah satunya tengah dikembangkan untuk proyek Menara Bintang Goldhill yang berada di dekat menara kembar Petronas.

Dia menuturkan pihaknya kemungkinan akan mencari mitra untuk masuk ke Indonesia dalam penggarap proyek properti.

Saat ini, katanya, proyek di Singapura dan Australia sudah mulai agak jenuh, sehingga Malaysia menjadi wilayah bisnis alternatifnya.

Dia mengakui dalam pengembangan bisnisnya selama ini banyak mendapatkan dukungan dari pihak perbankan terkemuka di Singapura, sehingga memberikan andil kesuksesan bagi setiap proyek yang digarap.

Dia mengungkapkan di Singapura bisa mendapatkan pinjaman perbankan hingga 90% dari nilai proyek, sementara di Malaysia hingga 80%.

Menurut dia, salah satu kunci sukses berbisnis adalah menjalin hubungan yang baik dengan lembaga pembiayaan atau perbankan karena lembaga itu sangat berperan untuk mendukung suatu proyek. (irs)
Alvin no está en línea   Reply With Quote
Old December 3rd, 2004, 08:06 AM   #10
Alvin
Registered User
 
Alvin's Avatar
 
Join Date: Jun 2003
Location: London - Sydney - Jakarta
Posts: 6,024
Likes (Received): 26

view the latest Jakarta property report here

http://www.pwcglobal.com/extweb/pwcpublications.nsf/4bd5f76b48e282738525662b00739e22/7e69661d2348e18b852569ff00190538/$FILE/JPT3Q2004.pdf
Alvin no está en línea   Reply With Quote
Old December 7th, 2004, 04:14 PM   #11
Alvin
Registered User
 
Alvin's Avatar
 
Join Date: Jun 2003
Location: London - Sydney - Jakarta
Posts: 6,024
Likes (Received): 26

Prospek Perkantoran dan Kawasan Industri Bakal Menggeliat
06 Desember 2004

JAKARTA - Dua subsektor properti, yakni kawasan industri dan perkantoran, bakal menggeliat, bahkan di tahun 2005 akan kembali menguat. Itulah prediksi dari dua perusahaan konsultan properti terkemuka di Tanah Air, yaitu PT Procon Indah dan PT Colliers International Indonesia. Fakta yang terjadi di salah satu kawasan industri, yakni Jababeka, geliat pemulihan sangat terlihat jelas.

Procon menyebutkan bahwa permintaan terhadap kawasan industri pada akhir tahun mengalami peningkatan yang signifikan, terutama bersumber dari industri skala kecil dan menengah. Namun, tidak demikian halnya dengan industri skala besar.

Lini Djafar, Local Director Strategic Advisory Group PT Procon Indah, beberapa waktu lalu menyatakan permintaan tersebut mulai terlihat meningkat di wilayah Jabotabek (Jakarta, Bogor, Tangerang, Bekasi). “Tingkat permintaan mulai meningkat tidak hanya untuk industri kecil hingga sedang, tetapi untuk industri berskala besar juga mengalami hal yang sama. Dan kita perkirakan, harga tanah akan meningkat dalam waktu dekat ini,” ujar Lini.

PT Procon Indah mencatat harga rata-rata tanah di kawasan industri, dalam denominasi rupiah, mengalami penurunan. Besarnya penurunan kurang lebih 1,16 persen menjadi Rp 310,918 per meter persegi. Namun, harga dalam mata uang US$ justru menunjukkan kenaikan sebesar 1,5 persen menjadi US$ 33,9 per meter persegi.

Lini berpendapat, penurunan harga itu disebabkan permintaan yang rendah di beberapa lokasi. Oleh karenanya pemilik (owner) terpaksa menurunkan harga, namun di beberapa lokasi yang permintaan tinggi harga tanah justru dinaikkan. Survei dari PT Procon Indah juga menyebut, pada kuartal keempat tahun ini bakal masuk pasokan baru seluas kurang lebih 205 hektare, lebih tinggi dibandingkan kuartal sebelumnya yang bertambah sebanyak 105 hektare.

Jababeka

Kondisi membaik ini juga dirasakan langsung oleh kawasan industri Jababeka. Presiden Direktur PT Jababeka Tbk Setyono Djuandi Darmono menyatakan tahun depan pihaknya bahkan mematok pertumbuhan sebesar 30 persen. Pertumbuhan sebesar itu, katanya, bersumber dari penjualan tanah, baik dari perumahan, industri, maupun komersial.

“Pertumbuhan 30 persen itu dari penjualan di Cikarang. Tetapi kita kan juga mengembangkan Cilegon dan Jakarta (Menara Batavia), sehingga bukan tidak mungkin tahun depan penjualan besarnya dua kali lipat dari saat ini,” katanya ketika menerima delegasi investasi Jepang di kawasan industri Cikarang Jababeka, Jakarta, beberapa waktu lalu. Tahun ini, Jababeka menargetkan laba bersih Rp 175-200 miliar, lebih tinggi daripada tahun lalu yang sebesar Rp 125 miliar.

Sementara itu, Hyanto Wihadhi, General Manager Industrial Division PT Jababeka Tbk, kepada SH menambahkan seiring dengan perkembangan industri ke arah Timur Jakarta, pihaknya akan mengefektifkan stok lahan yang ada. Jababeka memiliki lahan yang cukup luas.

Total keseluruhan lahan yang dimiliki mencapai 1.740 hektare, sementara yang sudah digarap adalah 790 hektare untuk Tahap I dan 230 hektare lagi pada Tahap II. Sekarang pihaknya tengah mengembangkan Tahap III seluas 350 hektare.

Dirinya berharap kedatangan delegasi investasi Jepang akan diikuti dengan kerjasama dan investasi riil dari pihak asing baik dari Jepang, Korea atau negara-negara lain.

“Kelihatannya ada angin segar. Cuma memang investor asing masih menunggu kepastian. Kira-kira pertengahan tahun depan bisa dilihat apakah mereka benar-benar akan berinvestasi,” paparnya.

Hyanto mengaku optimistis kawasan industri Jababeka akan kembali menggeliat seperti kondisi sebelum krisis. Pasalnya, investor Honda asal Jepang sebelumnya sudah menanamkan investasi yang besar di kawasan industri Cibitung. Ia yakin kawasan industri Jababeka dengan fasilitas yang dimiliki, juga akan turut bergerak.

Ekspansi

Bagaimana dengan perkantoran? Karakteristik subsektor perkantoran hampir sama dengan kawasan industri karena sangat dipengaruhi oleh investasi yang masuk ke Indonesia. PT Colliers International Indonesia dalam survei terbarunya bulan November 2004 memperkirakan, tahun 2005 pasar properti perkantoran bakal menguat.

“Pasar diharapkan menguat yang dipicu oleh tingkat hunian yang meningkat seiring dengan sentimen investor yang terus membaik,” demikian hasil survei tersebut.

Colliers mencatat, untuk tahun 2004 nyaris tidak ada penambahan atau ekspansi gedung perkantoran yang berarti bahwa pasokan tetap di angka 3,16 juta meter persegi. Untuk kawasan di luar CBD (Central Business District) Sudirman, areal di sekitar Jl. TB Simatupang, Jakarta Selatan, dinilai paling atraktif.

Take Up

Untuk tahun 2005 hingga 2007, sejumlah gedung perkantoran siap memasuki pasaran. Tercatat, Sudirman Plaza 1 dan 2 dengan total space 47.150 meter persegi akan masuk ke pasar di tahun 2006. Di tahun 2005, tiga gedung akan menambah pasokan, yakni Plaza Asia Sudirman, Menara Nusa Rasuna Said, dan Menara Kuningan Rasuna Said. Demikian pula dengan Grand Indonesia Hotel Indonesia seluas 80.000 meter persegi juga akan menambah pasokan di tahun 2006 seiring dengan Senayan City Forum. Dan di tahun 2007 tercatat Jakarta City Center (30.000 meter persegi) dan Westin Boutique Office di kawasan Sudirman juga akan masuk ke pasar di tahun 2007.

“Sekitar 46 persen dari proyek perkantoran di atas dijual dengan skema strata-title. Dan tren strata-title untuk perkantoran ini kita perkirakan akan terus meningkat sekalipun penjualan (take-up) untuk stok yang ada masih tergolong rendah,” jelas Colliers dalam laporannya.

Sejumlah gedung perkantoran yang diserap pasar secara signifikan di antaranya Graha Surya Internusa yang dipakai oleh Bank Danamon, Wisma Metropolitan I (HSBC), Plaza BII 2 oleh sebuah perusahaan telekomunikasi, Atrium Setiabudi Kuningan, Menara BCD dan JSEX II (oleh Microsoft Indonesia). Permintaan yang besar itu mayoritas datang dari perusahaan periklanan, perbankan dan asuransi.

“Industri perbankan masih menjadi penyewa utama di kawasan CBD (Central Business District). Ke depan kita perkirakan bank asing dan non-BUMN akan berekspansi kesana. Tren ini masih akan terus berlanjut di tahun 2005 dan tahun-tahun mendatang,” jelas laporan Colliers. (SH/rudy victor sinaga)

Sumber : sinarharapan.co.id

view the Office Market report here: http://www.colliers.com/Content/Repo...KTOff_3Q04.PDF
Alvin no está en línea   Reply With Quote
Old January 19th, 2005, 05:51 PM   #12
Alvin
Registered User
 
Alvin's Avatar
 
Join Date: Jun 2003
Location: London - Sydney - Jakarta
Posts: 6,024
Likes (Received): 26

CB Richard Ellis Property market updates: Office and Retail

http://www.cbre.com.sg/marketwatch/APOMR_3Q04.pdf

http://www.cbre.com.sg/marketwatch/arpr_3Q04.pdf
Alvin no está en línea   Reply With Quote
Old February 2nd, 2005, 04:18 AM   #13
Alvin
Registered User
 
Alvin's Avatar
 
Join Date: Jun 2003
Location: London - Sydney - Jakarta
Posts: 6,024
Likes (Received): 26

Apartments flourishing in Jakarta's fringes

Apartemen di pinggiran mulai melingkari Jakarta

Menggeser bisnis apartemen ke ring luar Jakarta, kini, sudah menjadi ajang mainan baru bagi sejumlah pengembang untuk menggerakkan bisnis propertinya.
Sehingga tidak mengherankan jika beberapa proyek apartemen kelihatan mulai dikerjakan di beberapa wilayah di pinggiran Jakarta. Sebut saja, proyek Serpong Town Square di Serpong, Tangerang, Holiday Inn Apartemen di Bekasi, The Times Square Residence di Cibubur, Margonda Residence dan Sahid Srigading di Depok.

Kalau jalan tol punya istilah Jakarta Outer Ring Road (JORR) atau jalan lingkar luar Jakarta, maka bisnis properti apartemen mulai pula memperkenalkan Jakarta Outer Ring Residences.

Tidak lama lagi, sekitar dua tahun ke depan, kita akan menyaksikan te-gaknya gedung tinggi hingga 28 lan-tai di pinggiran Kota Jakarta.

Saat ini, beberapa di antaranya tengah dalam pengerjaan konstruksi sehingga diperkirakan pada akhir 2007 sudah banyak yang selesai dibangun.

Yang jelas, dengan adanya proses pembangunan proyek properti ini telah pula ikut andil menciptakan peluang kerja bagi ribuan tenaga kerja.

Mulai dari tenaga kuli kasar sam-pai kepada tenaga ahli. Inilah salah satu dampak positif dari maraknya pekerjaan konstruksi properti.

Beragam alasan

Balik ke masalah fenomena apartemen di pinggir Jakarta, membangun hotel di pinggir kota Jakarta mungkin sudah cukup lama dirintis pengembang. Tapi, kalau apartemen bisa dikatakan baru sekaranglah proyek itu mulai dirintis.

Pengecualian terhadap Lippo Karawaci yang memang sudah punya beberapa gedung tinggi hunian dan perkantoran terlebih dahulu di kawasannya di Karawaci.

Mulai dari gedung megah Amartapura, Kondominium Golf, dan Menara Matahari.

Mulai bermainnya pengembang untuk proyek apartemen di ring luar Jakarta dilatarbelakangi oleh beragam motivasi.

PT Cipta Properti Indonesia, sang pengembang The Times Square Residence, misalnya, beralasan bahwa eksekutif Jakarta membutuhkan hunian alternatif sebagai pelengkap rumah berdiam mereka.

Berdasarkan hasil survai yang mereka dapatkan, apartemen adalah produk papan yang baru menjadi sebatas tempat berdiam alternatif bagi masyarakat Indonesia.

Dengan alasan itu maka tidak sepenuh apartemen perlu ditawarkan di area Jakarta inti, tapi bisa saja di daerah penyangga seperti Cibubur yang relatif dekat aksesnya ke Jakarta.

Lain lagi, PT Dinamika Karya Utama, pengembang Serpong Town Square. Manajemen perusahaan ini justru ingin membentuk sentra aktivitas ekonomi baru di wilayah yang mereka anggap sudah mulai berkembang seperti Serpong. Tapi lagi-lagi dengan embel-embel ada kedekatan akses dengan Jakarta.

Serpong Town Square dianggap sebagai produk yang bisa menarik terbentuknya sebuah komunitas bisnis baru karena adanya perpaduan pusat perdagangan (trade center) dengan kondominium.

Perpaduan itu setidaknya punya maksud saling memancing, yaitu apartemen memancing pelanggan pusat perdagangan (untuk membeli unit apartemen) dan pusat perdagangan memancing penghuni apartemen untuk berbelanja di situ.

Pengembang lainnya juga punya alasan kuat dengan pilihan mengembangkan apartemen di Bekasi dan Depok.

Dari semua alasan yang dikemukakan para pengembang kreatif itu mencerminkan adanya dua alasan utama.

Pertama, sudah adanya pasar di wilayah yang menjadi daerah pengembangan apartemen mereka. Seperti Depok dianggap sudah punya pasar kalangan kampus yang dianggap punya potensi terhadap pasar properti.

Dalam hal ini mereka akan memilah pasar terhadap kalangan kampus yang punya kemampuan ekonomi tinggi yang jumlahnya cukup memadai untuk me-launching satu atau dua proyek apartemen.

Atau juga Bekasi yang menjadi kawasan industri. Potensi pasar dari kalangan ekspatriat yang bekerja di industri sepanjang Bekasi dan sekitarnya menjadi harapan besar bagi pasar properti.

Kedua, menarik pasar di Jakarta ke daerah pinggiran. Apartemen di pinggiran diharapkan bisa menarik orang berduit yang bekerja di Jakarta untuk membeli apartemen di pinggiran itu. Hal ini untuk properti perumahan sudah terbukti berhasil.

Sehingga sekarang banyak proyek rumah yang berkembang di daerah pinggiran, mulai dari kelas standar hingga mewah.

Dari berbagai proyek yang telah dirilis terdapat gambaran harga yang lumayan miring. Hal ini tentu saja kalau dibandingkan dengan proyek serupa di wilayah inti Jakarta.

Apartemen di pinggiran berkisar pada harga Rp60 juta hingga Rp500 juta, sementara kalau di Jakarta berkisar Rp170 juta hingga Rp3 miliar. Kalau yang untuk disewakan sudah pasti harga sewa juga akan berbeda jauh antara ke-duanya.

Jakarta pusat kekuatan

Tidak dapat dipungkiri bahwa Jakarta adalah magnet utama dari segala gerak bisnis. Kalau ada investor yang tidak punya kantor atau aktivitas di Jakarta maka belumlah yang bersangkutan disebut pengusaha besar.

Ilustrasi itu menggambarkan betapa kekuatan ekonomi nasional bertumpu di Jakarta. Sebagian besar dari kaum kaya raya di republik ini adalah orang-orang yang berada di Jakarta.

Di kantong dan brankas merekalah tersimpannya hampir 85% dari dana yang beredar di Indonesia. Fakta ini secara bisnis menjadi mutiara pasar bertahta berlian bagi kegiatan bisnis dan produk apapun.

Pengembang tentu menyadari betul dengan kondisi ini, sehingga apapun yang dibuat untuk berdagang properti maka pasar di Jakarta tetap harus diperhitungkan menjadi variabelnya.

Namun, karena kini ada kekhawatiran munculnya kejenuhan pasar Jakarta, maka gerakan memilih beralih ke pinggiran menjadi salah satu kreativitas untuk tetap memperkuat pasar di Jakarta. Jadi, ada kiat untuk melebarkan area tanggapan pasar dan unsur memperkuat pasar Jakarta yang diramal turun.

Berbagai motivasi yang mendorong dilakukannya pengembangan suatu proyek apartemen di pinggiran Jakarta menjadi suatu bukti bahwa kreativitas dan inovasi tidak pernah padam dalam bisnis properti.

Berlaku prinsip, dimana ada peluang di sana akan ditancapkan tiang bendera bisnis. Walau mungkin harus membiasakan yang tidak biasa.

Bukankah pula dalam sejarah panjang hidup anak Adam terbukti bahwa yang tidak biasa itu justru biasanya yang menjadi pemenang.

Oleh Irsad
Wartawan Bisnis Indonesia
Alvin no está en línea   Reply With Quote
Old April 5th, 2005, 08:49 AM   #14
Alvin
Registered User
 
Alvin's Avatar
 
Join Date: Jun 2003
Location: London - Sydney - Jakarta
Posts: 6,024
Likes (Received): 26

I've also posted this in the Pacific Place thread, Projects section

In Jakarta, real estate gets a new lease of life

Donald Greenlees International Herald Tribune
Monday, April 4, 2005

JAKARTA Lately the Indonesian property magnate Tan Kian has been selling, on average, almost one apartment a day. That is good business, considering that each of his luxury apartments in central Jakarta sells for $1 million to $2 million. ‘‘We have no ads,’’ Tan said of the 80 units in his Pacific Place development, due to open in 2006. ‘‘We are selling by invitation only. In the past two months, I think we have sold about 58 percent.’’ The rapid sales and high prices of Tan’s apartments in a string of developments altering the Jakarta skyline are evidence of a new business confidence after years of economic stagnation and political uncertainty.

In the midst of an economic upswing, developers are rushing to complete shopping malls, hotels, office towers and apartment buildings. In Jakarta alone, 72 apartment buildings are due to be completed by the end of 2007, according to Colliers International, a property analyst. Developers are also currently planning or building 19 major retail centers. The cranes dotting the city feed the ebullient mood in business, in contrast to the deserted construction sites that were the most visible signs of economic wreckage after the 1997 financial crisis. More than $2 billion is estimated to have been invested in construction projects in central Jakarta. The scale of construction investment is reminiscent of the pre-crisis days of former President Suharto, as are the projected economic growth rates. In this year’s budget, the Indonesian government forecast growth of 5.5 percent, while the International Monetary Fund says that with continued economic changes, ‘‘over the medium term, Indonesia’s economy could grow in the 6 percent to 7 percent range.’’ The growth is coming mainly from consumer demand and some increase in private investment. The banks appear to share the enthusiasm for the construction sector. From the start of 2004, lending for construction has risen 60 percent, to 19.6 trillion rupiah, or $2.1 billion, according to figures from Bank Indonesia, the central bank.

Still, there are a few voices of caution, including Bank Indonesia, which has warned against excessive growth in real estate lending. Michael Broomell, managing director of Colliers International Indonesia, says that some property developers overstate the extent and speed of sales. With the apartment supply expected to double over the next three years, he said, the risk of an oversupply is great. ‘‘How is it going to get absorbed?’’ Broomell asked. ‘‘Even if the developers can sell it, who is going to live in it?’’ As for the rapid growth of retail space, he adds: ‘‘I wonder whether there will be lights on.’’ Still, developers say that buyers are plentiful. Large numbers of people purchase apartments even before they are built in anticipation of a quick capital gain. Developers say some projects are sold out by the time of completion, including those with million-dollar price tags. Tan’s 60-unit luxury Airlangga Apartment, attached to a Ritz Carlton Hotel that he is also building, is sold out ahead of its planned opening on May 1. Tan says his privately held Dua Mutiara Group will own 21 completed buildings by the end of 2006. He has $1 billion in projects under construction. Tan, who inherited from his father a company with interests in chemical dyes and seafood supply, said he survived the economic crisis by being cautious. ‘‘We kept our debt very low,’’ he said. ‘‘We are a conservative family; we grow our business conservatively.’’

Funding for his projects, including the sprawling Pacific Plaza with its 1.6-kilometer, or one-mile, pedestrian walk, retail arcade, hotel and apartments, comes ‘‘mostly from advance sales of the apartments and current income,’’ he says. But Tan is familiar with both business and political risks in Indonesia. His JW Marriott Hotel was the target of a terrorist bomb in 2003 that killed 12 people, closed the hotel for several weeks and cost $8 million in repairs and lost sales. The Marriott, directly opposite Tan’s Airlangga Apartment and Ritz Carlton, is now heavily fortified. Even so, another bombing outside the Australian Embassy last year cut hotel occupancy rates in half, although they recovered to almost 70 percent in March. The dangers posed by the security situation are underscored by the origins of the money feeding the property boom. Analysts and business people say that Indonesians, particularly those of Chinese origin, who deposited money in offshore safe havens during the economic crisis and political instability after 1997 are bringing it back. ‘‘If you talk to business people they say that the money that has come into Indonesia is mostly money that was parked by Indonesians in Singapore and Hong Kong,’’ says Muhammad Chatib Basrie, research director of the Institute of Economic and Social Research at the University of Indonesia. He says that this capital inflow, which rose strongly in the final months of 2004, has fueled the growth in property prices and the stock market. Investors have been looking for, and getting, quick returns. The Jakarta Stock Exchange composite index was up 45 percent last year and is up 7 percent so far this year. Tan says apartments that sold off-the-plan for $1.6 million last year fetched $2 million by the time construction was finished. But he knows the good times can go as quickly as they come. ‘‘You have to show it is safe to invest,’’ he says. International Herald Tribune
Alvin no está en línea   Reply With Quote
Old April 27th, 2005, 11:54 AM   #15
Alvin
Registered User
 
Alvin's Avatar
 
Join Date: Jun 2003
Location: London - Sydney - Jakarta
Posts: 6,024
Likes (Received): 26

Condo, apartment supply stagnant, prices slightly rise
Abdul Khalik, The Jakarta Post, Jakarta

Delays in completion of several condominium and apartment projects have caused the supply for both sectors to stagnate in this year's first quarter, according to recent data.

Coldwell Banker Commercial Indonesia said in its quarterly overview on the Greater Jakarta property market that the total stock of condominiums at the end of the first quarter of 2005 stood at 35,001 units, with 7,977 units in prime locations and the remaining 27,024 units in secondary areas.

The property brokerage company also reported that total stock of apartments remained at 10,549 units, similar to last year.

Positive market sentiment and speculative influence due to the March 1 fuel price hike have driven up the average selling price of condos to Rp 8.31 million (US$852) per square meter, a 5.19 percent increase from December 2004.

Meanwhile, ongoing condominium construction projects -- including the Sudirman Mansion, SCBD Suites, Senayan Residence, Mediterania Lagoon Residence and Mediterania Boulevard Residence -- have achieved between 90 percent and 100 percent absorption rates.

Coldwell has forecast that the condominium market would remain buoyant in the short term as developers continue to flood the market with plenty of supply.

It added that there were 68 condominium blocks under construction, and that would bring it to a total of 45,000 units over the next three years and would also create tougher competition, falling occupancy levels and declining sales prices.

While rental fees for apartments remain relatively stable, according to Coldwell, ranging between US$2.84 and $27.06 per square meter per month, an increase of 0.72 percent from December.

About 85 apartment units were leased in this year's first quarter, totaling 7,776 units that have been leased since 1999.

Coldwell said two apartment projects were expected to finish by mid 2005, namely the Aston Rasuna with 96 units and the Marriott Executive Apartment with 72 units, both of which are in South Jakarta.

For leasable retail properties, Coldwell said overall occupancy in this year's first quarter increased by 0.59 percent, compared to the first quarter in 2004 although no new retail center was completed during the quarter.

The vibrant condition forced rental prices to increase by 6.88 percent to Rp 260,373 per square meter monthly for secondary locations and to Rp 570,938 per square meter for primary locations.

For strata-titled properties, the stock remains at 1.03 million square meters as no new supply was added due to delayed construction.

The selling price for strata-titled retail property remains stable in the range of Rp 50 million to Rp 283 million per square meter, while projects under construction are offered at Rp 30 million to Rp 98.5 million per square meter, an increase of 6.63 percent over the fourth quarter 2004.

For office buildings, a 96,000-square-meter leasable property is ready to come onto the market as well as a 26,000 mý strata-titled property.

Rents have remained stable since the end of 2004, with slight adjustment of less than 1 percent in both U.S. dollar and rupiah currencies. Rental prices for prime office space, on average is at US$6.99 per sqm monthly or Rp 66,105 per sqm a month.

The selling price of strata-titled space in prime markets range between Rp 6.8 million and Rp 19.4 million. On average, prices have gone up by 7.88 percent compared to the same period last year.
Alvin no está en línea   Reply With Quote
Old May 10th, 2005, 04:30 PM   #16
Alvin
Registered User
 
Alvin's Avatar
 
Join Date: Jun 2003
Location: London - Sydney - Jakarta
Posts: 6,024
Likes (Received): 26

2 May 2005:

Bisnis Properti 2005: Booming Atau Over-Supply?

Para pengembang papan atas seakan-akan tak pernah kehabisan energi untuk melakukan ekspansi. Meski gerak ekspansi sudah dilakukan sejak tahun 2000 silam, tahun 2005 ini pun para pengembang itu tetap saja berusaha mengembangkan sayap bisnis propertinya. Mereka sepertinya belum berniat untuk berhenti membangun berbagai proyek properti, seperti perumahan, apartemen, pusat perbelanjaan (mal dan trade center), dan yang lainnya. Walaupun mulai muncul suara-suara yang mulai mengkhawatirkan akan terjadinya over-supply di pasar properti, namun tak sedikitpun mengurangi gairah optimisme para pengembang di tahun ayam ini.

Para pengembang besar yang tetap sibuk melakukan ekspansi di bisnis properti pada tahun 2005 ini, antara lain, Grup Agung Podomoro, Grup Agung Sedayu, Grup Djarum, Grup Lippo, Grup Gapura Prima, Grup Summarecon Agung, Grup Mutiara (yang dipimpin taipan Tan Kian), Grup Duta Pertiwi, Grup Jakarta Setiabudi Internasional (Yan Darmadi), Grup Djayakarta (Pudjiadi), Grup Ciputra, Grup Artha Graha, Grup Wings, Grup Salim, Grup Bakrie, Grup Duta Putera, Grup Jababeka, Grup Modern, PT Fajar Surya Perkasa (dengan proyeknya Daan Mogot Baru), Grup Berca, PT Rekapastika Asri (megaproyek The Blue Oasis City), PT Jakarta Kemayoran (proyek Mega Glodok), Grup Brasali, Grup Wisma Mas, Grup Melati Mas, Grup Suryamas Duta Makmur, Grup Jaringan Selera Asia, Grup Pelita, dan Grup Pakuwon (Surabaya).

Bahkan pemain properti yang sudah lama tidur panjang sejak diterpa krisis moneter pada tahun 1998, seperti Grup Duta Anggada dan Grup Dharmala, mulai bersiap-siap kembali mengayunkan langkah ekspansinya. Para pengembang papan atas itulah yang akan meluncurkan proyek baru pada tahun 2005 ini, atau melanjutkan proyek lama yang sudah digarap sebelumnya.

Memang, pertumbuhan bisnis properti pada tahun 2005 (khususnya sub-sektor komersial) lebih diwarnai oleh kesibukan pembangunan berbagai proyek properti -- dan memasarkan sisa-sisa unit yang belum terjual, sebagaimana telah dimulai sejak lima tahun belakangan ketimbang meluncurkan proyek-proyek baru. Itu pula sebabnya banyak kalangan yang memperkirakan, bahwa booming bisnis properti akan terjadi pada tahun 2005 ini. Selanjutnya, bisnis properti akan mulai berbalik arah pada tahun berikutnya. Dengan perkataan lain, pertumbuhan bisnis properti semakin menurun, atau negatif, bahkan di tahun berikutnya kemungkinan pasar properti bisa mengalami crash (jatuhnya harga-harga properti) akibat oversupply sebagaimana pernah terjadi pada tahun 1998 silam. Pandangan seperti itu dapat dimaklumi mengingat pertumbuhan bisnis properti selama 5 tahun terakhir pasca krisis yang cukup tinggi, rata-rata antara 10 - 50 persen per tahun. Pertumbuhan bisnis properti bahkan bergerak secara konsisten, dan itupun diluar perkiraan banyak kalangan bisnis.


Nilai Kapitalisasi Bisnis Properti 2005

Berdasarkan riset dan analisis pasar yang dilakukan oleh Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI), pertumbuhan nilai kapitalisasi bisnis properti, yang mencakup perumahan, apartemen, pusat perbelanjaan (mal dan trade center), hotel, perkantoran, dan rumah toko (ruko) pada tahun 2005 ini mencapai 11%, dari Rp 63 triliun pada tahun 2004 menjadi sekitar Rp 70 triliun.

Dilihat dari nilai kapitalisasinya, pusat perbelanjaan (mal dan trade center) di kawasan Jabotabek dan di luar Jabotabek memberikan kontribusi yang paling besar terhadap seluruh nilai kapitalisasi bisnis properti tahun 2005, sekitar 47 persen atau Rp 33 triliun. Angka ini memang menurun sekitar 10 persen dibandingkan tahun lalu, yakni sebesar Rp 37 triliun. Penurunan angka nilai kapitalisasi ini, sepintas menunjukkan penurunan aktivitas pembangunan proyek-proyek pusat perbelanjaan mal dan trade center yang baru. Sebaliknya, nilai kapitalisasi pasar perumahan justru meningkat cukup pesat, yakni tumbuh sekitar 20 persen dari Rp 12,5 triliun menjadi Rp 15 triliun. Meskipun demikian, kontribusinya terhadap total nilai kapitalisasi bisnis properti th 2005, kurang dari separuh nilai kapitalisasi pusat perbelanjaan yaitu sekitar 21 persen.

Selanjutnya, proyek apartemen, baik di Jabotabek maupun di luar Jabotabek, meskipun nilai kapitalisasi bisnisnya Rp 12 triliun atau hanya memberikan kontribusi sekitar 17 persen terhadap total kapitalisasi bisnis properti tahun 2005. Namun nilai kapitalisasi bisnis apartemen ini justru meningkat sekitar 50 persen yakni dari Rp 8 triliun pada tahun 2004. Kenaikan angka nilai kapitalisasi bisnis Apartemen sekaligus menggambarkan bahwa gairah ekspansi bisnis Apartemen di Jabotabek dan di luar Jabotabek masih berlanjut di tahun-tahun mendatang. Sedangkan bisnis ruko walaupun pasarnya mulai "digerogoti" oleh penjualan kios-kios di trade center, nilai kapitalisasinya masih tetap tumbuh 17 persen, dari Rp 6,8 triliun menjadi Rp 8 triliun, atau memberikan konstribusi 11 persen terhadap total kapitalisasi bisnis properti th 2005. Sedangkan sisanya, sekitar 4 persen lagi, atau Rp 2 triliun lebih, merupakan kontribusi dari proyek hotel dan perkantoran di luar Jabotabek. Nilai kapitalisasi proyek perhotelan dan perkantoran diperkirakan hampir stagnan pada tahun 2005 ini.

Mengapa pasar hotel dan bisnis perkantoran relatif stagnan, tidak tumbuh secara signifikan? Penyebabnya, belum pulihnya sektor pariwisata, dan masih tersendatnya arus investasi asing yang masuk ke Indonesia. Bahkan pada tahun 2004, berdasarkan data Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM), angka persetujuan penanaman modal asing (PMA) turun 27 persen, dari US$ 13,05 miliar pada tahun 2003 menjadi US$ 10,28 miliar. Dengan kata lain, perkembangan pasar perkantoran dan perhotelan tergantung dari kemampuan pemerintah menarik arus modal masuk dari investor asing ke Indonesia.

Dari nilai kapitalisasi bisnis properti tahun 2005 itu, tampak bahwa hanya dua sub-sektor properti yang masih mencetak pertumbuhan cukup pesat, yaitu perumahan, ruko dan apartemen yang masing-masing tumbuh 17, 20, dan 50 persen. Sedangkan pusat perbelanjaan (mal dan trade center), meski tingkat pertumbuhannya tidak lagi sepesat tahun 2004, namun nilai kapitalisasinya hampir separo dari total nilai kapitalisasi bisnis properti tahun 2005.

Kenapa demikian? Sebab, jumlah pusat perbelanjaan (mal dan trade center) yang dibangun oleh para pengembang sejak tahun 2000 hingga saat ini tetap tumbuh. Hal ini selain dipicu oleh kegairahan sektor konsumsi yang menjadi motor penggerak pertumbuhan ekonomi selama lima tahun terakhir, juga disebabkan masih tingginya kepercayaan para pengembang terhadap prospek bisnis retail di Indonesia.

Namun demikian, kekhawatiran berbagai kalangan mengenai kemungkinan terjadinya oversupply di pusat-pusat perbelanjaan (terutama trade center), di lokasi tertentu yang kemungkinan tidak terlalu sesuai dengan kebutuhan pasar setempat, bukanlah sesuatu yang berlebihan. Apalagi belakangan ini, pasokan unit-unit kios di trade center jumlahnya bisa mencapai 7.000 hingga 10.000 unit di setiap proyek.

Berbeda dengan pasar properti lainnya, bisnis apartemen yang juga tumbuh begitu pesat dalam lima tahun terakhir, diperkirakan masih tetap bergairah pada tahun 2005 ini, khususnya pasar apartemen yang harganya di bawah Rp 500 juta per unit. Peluang pasar pada segmen ini diperkirakan masih cukup besar, asalkan pengembang membangun proyek apartemennya di lokasi yang tepat, seperti dekat dengan pusat perkantoran, kawasan industri, dan pusat perdagangan. Begitu pula halnya dengan bisnis perumahan. Sepanjang perekonomian nasional menunjukkan pertumbuhan yang positif, inflasi dan suku bunga relatif rendah dan stabil, maka pemulihan tingkat daya beli masyarakat untuk membeli rumah akan terus berlangsung. Ini akan memicu kegairahan sektor perumahan ditahun-tahun mendatang.

Prospek Pendanaan tahun 2005

Bergairahnya bisnis properti pada tahun 2005, tidak lepas dari dukungan pihak perbankan dalam mendanai sektor properti. Beberapa bank besar diperkirakan tetap konsisten menyalurkan kreditnya ke sektor properti, terutama kepada konsumen lewat kredit pemilikan rumah (KPR) yang suku bunganya cukup rendah, berkisar 11 - 13 persen per tahun. Pada tahun 2005 ini pula sektor perbankan lewat kredit konstruksi dan kredit real estat mulai bersiap untuk mendanai proyek-proyek yang dibangun oleh para pengembang yang dinilai prospektif.

Bila pada tahun-tahun sebelumnya untuk membangun proyek-proyek propertinya para pengembang lebih mengandalkan modal sendiri ditambah dengan uang muka yang diterima dari para konsumen, maka pada tahun ini pengembang akan lebih berani meminjam dana dari bank. Terutama bagi pengembang yang telah berhasil menjual sebagian besar unit-unit propertinya. Di sisi lain, pihak perbankan menyadari pula bahwa risiko pembiayaan proyek properti saat ini telah menurun dibandingkan dengan beberapa tahun sebelumnya. Dengan demikian, berdasarkan riset PSPI, pertumbuhan kredit properti pada tahun 2005 diperkirakan akan meningkat signifikan, yakni rata-rata mencapai 23 persen, dari Rp 64 triliun pada tahun 2004 menjadi sekitar Rp 78,5 triliun.

Laju pertumbuhan kredit yang terbesar akan terjadi pada subsektor KPR, yaitu tumbuh sebesar 26%, dari Rp 38 triliun menjadi Rp 48 triliun. Peringkat kedua laju pertumbuhan kredit properti ditempati oleh subsektor konstruksi, yang meningkat sebesar 19 persen, dari Rp 16 triliun menjadi Rp 19 triliun. Kemudian diikuti oleh subsektor kredit real estat yang tumbuh 15 persen, dari Rp 10 triliun menjadi Rp 11,5 triliun.

Dengan dukungan pendanaan dari perbankan itu, maka bisnis properti pun diperkirakan akan tetap melaju dengan cepat pada tahun 2005 ini. Meski demikian, banyak pula kalangan yang khawatir (terutama para pengembang), atas dampak kenaikan harga bahan bakar minyak (yang akan dilakukan pemerintah pada tahun ini) terhadap pergerakan bisnis properti. Jika harga BBM naik, maka otomatis harga bahan-bahan bangunan pun akan ikut terkerek. Selain itu, kenaikan harga BBM juga kemungkinan akan mendorong naiknya laju inflasi yang selanjutnya akan memicu kenaikan tingkat suku bunga Sertifikat Bank Indonesia (SBI), dan kredit KPR/konstruksi. Perkiraan, antisipasi dan spekulasi semacam itu memang sah-sah saja, apalagi jika dikaitkan dengan kejadian-kejadian yang sama (gejolak perekonomian) di masa sebelum krisis, sebelum terjadinya decoupling (pemisahan fenomena politik dan ekonomi).

Namun, berdasarkan riset PSPI, bila Bank Indonesia (BI) tetap konsisten menjaga laju inflasi lewat kebijakan moneter yang "lebih ketat", sepanjang depresiasi nilai rupiah terhadap US$ tetap terjaga, dan jumlah uang yang beredar tak melampaui batas yang ditargetkan oleh BI, maka kemungkinan lonjakan tingkat inflasi dan suku bunga SBI diperkirakan tidak akan mengganggu perputaran roda bisnis properti tahun 2005. Dengan kata lain, pergerakan variabel ekonomi makro pada tahun 2005 gambarannya tidaklah sekelam yang diduga banyak kalangan. PSPI berkeyakinan, SBI akan bergerak antara 7,5 - 8,0 persen, sedangkan laju inflasi tidak akan lari jauh dari level 7 persen, sementara kurs rupiah akan stabil pada kisaran Rp 9.000 - 9.200/US$.

Jika kondisi ini yang terjadi, maka bisnis properti akan bergerak cukup pesat pada tahun 2005 ini, sebagaimana yang diuraikan sebelumnya.. Sementara itu berdasarkan riset PSPI, kenaikan harga properti akibat naiknya harga bahan-bahan bangunan tidak akan lebih dari 10 - 15 persen. Kenaikan harga properti pada kisaran itu bukan merupakan hal yang luar biasa. Kenaikan harga sebesar itu boleh dikatakan "normal" apalagi bila terjadi pada saat permintaan properti dalam kondisi pasar yang relatif stabil alias tidak bergejolak.


Penjualan Rumah Baru dan Rumah Seken

Penjualan rumah yang pada tahun 2004 mencapai 159.000 unit diperkirakan akan tumbuh 30 persen hingga mencapai 193.000 unit. Peningkatan angka penjualan rumah itu terjadi karena dipicu naiknya penjualan rumah kategori rumah sederhana sehat (RSH) seharga di bawah Rp 50 juta/unit dari 55.000 unit pada tahun 2004 menjadi sekitar 83.000 unit pada tahun 2005. Sedangkan kenaikan penjualan rumah segmen lainnya, baik rumah sederhana (RS), rumah menengah, maupun rumah mewah, tidak menunjukkan kenaikan yang drastis. RS Non-Subsidi dari Bank BTN dengan harga rata-rata antara Rp 50 - Rp 100 juta/unit cuma beringsut dari 41.500 unit ke 43.900 unit. RS Non-Subsidi dari bank swasta dengan harga rata-rata Rp 100 - 150 juta/unit meningkat dari 46.790 ke 48.450 unit. Rumah menengah seharga rata-rata Rp 150 - Rp 500 juta/unit naik dari 12.4540 menjadi 14.800 unit, dan rumah tipe mewah seharga Rp 500 juta/unit hanya meningkat sedikit, dari 3.200 ke 3.500 unit.

Pertumbuhan penjualan rumah segmen menengah seharga Rp 200 - 500 juta/unit dan rumah mewah dengan harga di atas Rp 500 juta/unit pada tahun 2005 yang tidak begitu signifikan, disebabkan oleh ekspansi bisnis apartemen menengah beberapa tahun belakangan ini, yang sedikit banyak telah "menggerogoti" pasar perumahan segmen menengah. Sebaliknya, melonjaknya penjualan RSH tak lepas dari pembentukan institusi baru, yakni Kantor Menteri Negara Perumahan Rakyat pada Kabinet Indonesia Bersatu, sehingga kebijakan pembangunan rumah akan jauh lebih fokus ketimbang tahun-tahun sebelumnya. Sedangkan peningkatan angka penjualan rumah sederhana non subsidi dan menengah hanya bergerak antara 5 - 10 persen dibandingkan tahun 2004.

Hal ini sekaligus menggambarkan pemulihan tingkat daya beli kelompok konsumen menengah-bawah pasca krisis, lebih lambat dari kelompok konsumen menengah-atas. Disinilah perlunya peranan pemerintah untuk mengintervensi pasar lewat kebijakan penyediaan subsidi KPR bagi kalangan berpenghasilan rendah.

Pertumbuhan pasar perumahan akan tersebar di kota-kota besar di berbagai daerah, seperti Jawa Barat, Banten, Jawa Tengah, Jawa Timur, Sulawesi Selatan, Sumatera Utara, Kepulauan Riau (khususnya Batam), Kalimantan Timur, dan Bali. Khusus di Jabotabek, pasar perumahan yang akan tetap semarak adalah di kawasan Bekasi, Tangerang (terutama Serpong), Depok dan Cibubur.

Nilai transaksi penjualan rumah primer secara nasional diperkirakan akan mencapai lebih dari Rp 15 triliun. Angka penjualan itu naik 30 persen dibandingkan penjualan tahun 2004 yang mencapai Rp 11,5 triliun. Sementara di pasar sekunder, angka penjualan rumah di kota-kota besar terutama di Jabotabek, diperkirakan akan meningkat 20 persen. Peningkatan penjualan rumah seken ini tampak dari transaksi pasar sekunder yang dilakukan oleh para broker profesional yang sebagian besar dikuasi oleh franchise asing, seperti Ray White, Era Indonesia, Century 21, Raine & Horne, LJ Hooker, Roy Weston Indonesia, dan Coldwell Banker. Total nilai transaksi rumah seken itu pada tahun 2005 diperkirakan akan mencapai Rp 14 triliun, atau meningkat 18 persen jika dibandingkan dengan angka penjualan pada tahun 2004 yang mencapai Rp 12 triliun.

Khusus di Jabotabek, pusat-pusat transaksi pasar sekunder akan terkonsentrasi di kawasan Segi Tiga Emas Jakarta, Kelapa Gading, Pondok Indah, Pluit, Pantai Indah Kapuk, Pantai Mutiara, Tangerang, Serpong, dan Cibubur.

Pasar Pusat Perbelanjaan

Perkiraan berbagai kalangan mengenai kemungkinan oversupply pusat perbelanjaan khususnya unit-unit kios baru di trade center, sedikit banyak akan mempengaruhi perilaku para end-user (pedagang) dan investor dalam menetapkan pilihannya membeli unit kios di trade center. Dengan kata lain persaingan diantara para pengembang untuk menjual sisa unit-unit trade centre-nya akan lebih sengit dibandingkan dengan tahun-tahun sebelumnya. Meski demikian, perkembangan pasar trade center akan lebih ditentukan oleh perilaku para para pedagang yang memiliki rencana ekspansi usaha di kawasan-kawasan tempat lokasi proyek trade center yang baru dibangun oleh para pengembang.

Jika para pedagang tetap berkeyakinan bahwa prospek kawasan pembangunan trade center baru itu masih menjanjikan, mereka tetap akan membelinya meskipun mereka sadar bahwa untuk menciptakan keramaian di trade center itu biasanya memerlukan waktu paling tidak 2 - 3 tahun, sebagaimana terjadi di ITC Roxy Mas dan ITC Cempaka Mas. Sedangkan para investor yang membeli unit-unit trade centre dengan motif untuk disewakan kembali kepada para pedagang, tidak punya pilihan lain kecuali melepas unit-unit trade centre-nya atau menunggu hingga dua atau tiga tahun sampai trade center itu ramai. Hal ini sangat tergantung dari holding power dan ekspektasi dari para investor tersebut terhadap perekonomian. Dan selama suku bunga deposito masih rendah, inflasi terkendali maka prospek properti sebagai alat investasi bagi mereka, tetap dipandang menjanjikan.

Di sisi lain, pergerakan pasar trade center juga akan ditentukan oleh perilaku pengembangnya. Apakah mereka lebih berorientasi pada upaya mengerek harga unit-unit kiosnya untuk memancing para spekulan lebih banyak lagi yang masuk ke pasar, atau berusaha menciptakan keramaian di trade center-nya?

Para pengembang trade center perlu mengembangkan kiat dan strategi promosi agar kawasan trade center yang telah selesai dibangun segera menjadi pusat keramaian. Caranya dengan merangkul para retailer raksasa, seperti Giant dan Carrefour sebagai anchor tenant. Selain itu, para pedagang ritel yang telah sukses berdagang di kawasan Mangga Dua dan Tanah Abang perlu ditarik untuk masuk ke trade center-nya..


Pasar Apartemen

Proyek-proyek apartemen yang sebagian besar telah diluncurkan pada periode 2002 - 2004 di Jabotabek, terkonsentrasi di Segi Tiga Emas Jakarta, Pluit, Pantai Indah Kapuk, Kemayoran, Kembangan, Cilandak, Lebak Bulus, Permata Hijau, Pondok Indah dan belakangan mulai merasuk ke Bekasi, Depok dan Serpong.

Di sisi lain, munculnya anggapan dari berbagai kalangan mengenai kemungkinan terjadinya oversupply di pasar apartemen, bukan sesuatu yang berlebihan, terutama bila dilihat dari sisi pasokan yang terus bertambah sejak masa pasca krisis hingga tahun 2005. Pada periode itu, pasar apartemen dibanjiri oleh pasokan sekitar 45.000 unit apartemen. Pasokan apartemen itu sangat luar biasa, karena selama selama tujuh tahun terakhir (1999 - 2005) setiap tahun dibangun sekitar 6.500 unit apartemen baru. Bandingkan dengan pasokan apartemen pada periode 1980 - 1998, yang "hanya" 25.000 unit, atau hanya sekitar 1.300 unit apartemen per tahun.

Meski demikian, kekhawatiran mengenai kemungkinan oversupply di pasar apartemen itu tidak akan mempengaruhi gairah pasar apartemen pada tahun 2005 ini, mengingat suku bunga deposito berjangka masih tetap rendah dan suku bunga SBI cukup stabil. Di samping itu, ekspansi sektor perbankan dalam menyalurkan KPR dengan suku bunga yang relatif rendah, diperkirakan akan membuat pasar apartemen tetap bergairah, terutama untuk unit-unit apartemen yang harganya berkisar antara Rp 200 - Rp 400 juta/unit..

Berbeda dengan pasar Apartemen premium (harga di atas Rp 1 Miliar). Dengan pasokan yang makin besar, maka para pengembang akan menemukan kondisi pasar apartemen yang semakin ketat. Peta persaingan yang kian sengit untuk memperebutkan pembeli, akan mewarnai pasar apartemen sepanjang tahun 2005, terutama di suatu kawasan yang pasar apartemennya kebanjiran supply. Karena itu, para pengembang akan berupaya untuk menciptakan gimmick marketing agar unit-unit apartemennya tetap terjual. Sedangkan para konsumen akan semakin jeli memilih dan lebih hati-hati dalam membeli atau berinvestasi di apartemen.

Dalam kaitan ini, para pengembang hendaknya tidak semata-mata berperan sebagai pembangun dan penjual apartemennya saja, melainkan juga perlu mensosialisasikan kepada publik untuk terbiasa hidup di apartemen. Hal ini dimaksudkan untuk mendongkrak tingkat hunian apartemen yang ada saat ini. Maklum, meski unit-unit apartemen banyak yang laris manis, bahkan terjual ludes, toh masih banyak apartemen yang kosong melompong.

Strategi Pengembang Menghadapi Tahun 2005
Bagi para pengembang yang optimistis memandang perekonomian Indonesia tahun 2005, perlu memperhatikan empat hal dalam menjalankan bisnisnya. Pertumbuhan ekonomi yang pada tahun 2004 mencapai sekitar 4,8%, tahun 2005 diperkirakan akan meningkat menjadi sekitar 5,5%. Sektor perbankan akan tetap konsisten melakukan ekspansi dalam penyaluran fasilitas KPR seperti tahun-tahun sebelumnya. Kredit konstruksi dan kredit real estat yang tumbuh rata-rata 18% hingga 25% pada tahun 2004 akan terus bergerak dengan pertumbuhan yang konsisten pada tahun 2005. Dengan begitu, ancang-ancang ekspansi terutama untuk bisnis perumahan dan apartemen untuk kelas menengah, harus dipersiapkan secara matang untuk menangkap peluang bisnis properti tahun 2005.

Pertama, pengembang harus memanfaatkan momentum booming bisnis properti tahun 2005. Mumpung tingkat inflasi dan suku bunga perbankan lagi rendah. Kurs rupiah pun diperkirakan akan stabil di bawah Rp 9.500/US$.

Kedua, para pengembang perumahan dan apartemen harus "memoles diri" dengan cara mempercantik cash flow-nya. Artinya, pengembang harus membuktikan kepada pihak perbankan, bahwa proyek-proyek yang dikembangkan itu memiliki sasaran pasar yang jelas. Singkatnya, para pengembang pada tahun 2005 sebaiknya hanya membangun proyek-proyek yang marketable, agar bank-bank tertarik membiayai proyeknya.

Ketiga, pengembang hendaknya tidak tergoda untuk menaikkan harga jual unit-unit proyeknya pada setiap periode 3 bulan seperti di masa sebelum krisis yang lalu. Apalagi dengan alasan akibat kenaikan harga BBM pada tahun 2005. Karena hal ini akan berdampak negatif terhadap tingkat penjualan unit-unit propertinya. Sebaliknya, para pengembang mesti pintar mengemas produknya dengan diskon-diskon yang menarik, menetapkan uang muka dan cicilan yang terjangkau, agar perhatian konsumen tetap terjaga dan semakin banyak lagi pembeli potensial yang masuk ke pasar.

Keempat, pengembang harus tetap gencar dan konsisten melakukan aktivitas promosi dan komunikasi kepada potential buyers untuk menonjolkan "keunggulan" produknya. Karena dalam kondisi persaingan yang kian ketat, perhatian konsumen akan lebih terfokus pada proyek-proyek yang memiliki keunggulan. Khusus bagi pengembang apartemen, mereka harus serius mengedukasi agar pembeli dan para investor melihat apartemen bukan sekedar alternatif investasi, namun juga sebagai tempat hunian warga kota Jakarta dengan gaya hidup kosmopolitan yang aman, nyaman, dan tenteram.

Bila hal ini berhasil dilakukan lewat edukasi, para pengembang apartemen itu akan dapat mempertahankan tingkat penjualannya dan meningkatkan citra produknya dalam menghadapi persaingan di pasar apartemen yang akan makin ketat pada tahun ini 2005.
Alvin no está en línea   Reply With Quote
Old May 26th, 2005, 09:53 AM   #17
Alvin
Registered User
 
Alvin's Avatar
 
Join Date: Jun 2003
Location: London - Sydney - Jakarta
Posts: 6,024
Likes (Received): 26

Economic growth triggers demand for office space


Primastuti Handayani, The Jakarta Post, Jakarta

Expansion by existing multinational and local firms and a growing list of new ones have boosted demand for office space in Jakarta, particularly in the central business district (CBD), according to a quarterly report by property consultant Jones Lang LaSalle.

The company pointed to the country's improving economy, which expanded by 6.35 percent in the first quarter due in part to increasing foreign investment, as the main trigger for the higher demand.

"Currently, there are 3.11 million square meters (sqm) of office space in the CBD with some 707,000 sqm vacant in different office buildings," Jones Lang LaSalle Indonesia national director Lucy Rumantir said.

"By 2008, office space supply will increase by some 350,000 sqm to make a total of 3.4 million sqm," she added.

Overall, demand between January and March totaled approximately 16,200 sqm, which represented a 14 percent decline compared to the previous quarter. However, it represented a 58 percent increase compared to the same quarter of last year.

The company said that vacant space slightly increased from 22.6 percent in 2004's last quarter to 22.8 percent in this year's first quarter, due to the completion of Plaza ABDA on Jl. Jendral Sudirman.

With regard to rents, Lucy estimated these would increase from the current range of between US$11 and $15 per sqm per month to about $19 to $20 per sqm per month by 2007.

"Rents are nearing their pre-1997 financial crisis levels in new office buildings with improved security facilities, such as separate entrances and exits, as well as security check points."

Jones Lang LaSalle said in its report that by location, 61 percent of total CBD supply was located along Jl. Jendral Sudirman and Jl. MH Thamrin, with Jl. HR Rasuna Said and Jl. Gatot Subroto accounting for 23 percent and 16 percent respectively.

At present, there are 10 office building projects in those areas slated for completion over the next three years.

Although the CBD remains attractive for many companies, many others have sought to relocate -- with Jl. TB Simatupang in South Jakarta being the most popular choice -- due to continuing traffic jams in the CBD and the extending of the three-in-one traffic restriction policy by the Jakarta administration.

This policy obliges private cars to have at least three passengers when passing through the restricted zones from Jl. Sisingamangaraja to downtown Kota and from the Senayan overpass to the Kuningan intersection between 7 a.m. and 10 a.m. and from 4:30 p.m. to 7 p.m.

An earlier study revealed that Jakarta's economic losses from traffic congestion reach Rp 41.05 billion (US$4.33 million) every day.

All in all, Jakarta is among the major cities in Asia Pacific, such as Tokyo, Hong Kong, Singapore, Shanghai and Sydney, that are experiencing growing office space demand.

"The demand for office space (in Asia Pacific) is the highest since 2000," Jane Murray, Jones Lang LaSalle Asia Pacific head of research, said in a statement.

Economic growth, however, has yet to successfully trigger apartment demand as this year's first quarter demand figures showed.

By the end of March, total condominium supply stood at approximately 33,300 units with some 82 percent having been sold. This figure represented an increase over 2004's last quarter supply of 31,376 units, of which some 81.36 percent had been sold.

With a supply of 15,095 units available in the first quarter and some 32.2 percent remaining vacant, landlords were forced to lower rents by 1 percent to $11.2 per sqm per month.

"Therefore, we would urge (condominium) developers to be careful in aiming for the right market segment. Otherwise, (if the condominium buyers are investors), we'll see more units with lights off during the night," Lucy said.
Alvin no está en línea   Reply With Quote
Old May 27th, 2005, 05:09 PM   #18
joko
Hendarto
 
Join Date: Jul 2004
Location: jakarta
Posts: 740
Likes (Received): 0

Mahaka Group Bangun Apartemen Mewah

JAKARTA – Tren tinggal di apartemen di Jakarta semakin tinggi, terutama karena lokasinya sangat sangat strategis. Proyek apartemen The Capital Residence yang dibangun Mahaka Group di kawasan Sudirman Central Business Dictrick (SCBD), misalnya, sangat diminati konsumen.
Direktur dari The Capital Residence Djoni Suyanto saat peluncuran apartemen tersebut di Jakarta, pekan lalu, mengatakan sangat optimistis bahwa proyek apartemen mewah yang mereka bangun tersebut bakal terjual habis dalam tempo singkat.
Keyakinan itu tercermin dari cepatnya pasar menyerap pasokan hunian sejenis. “Hingga saat ini, sekitar 30 persen dari 258 unit apartemen The Capital Residence yang ditawarkan telah terjual, termasuk keenam penthouse yang tersedia,” katanya.
Permintaan akan apartemen, kata Djoni, sangat tinggi seiring dengan kian dinamisnya ritme kehidupan metropolitan. Di samping itu, juga sangat menarik untuk investasi, karena harga tidak pernah turun. Dengan demikian, nilai investasi akan terus meningkat secara signifikan.
Menurut Djoni, sesuai target pembangunan apartemen The Capital Residence tersebut selesai dan sudah serah terima pada tahun 2006. Dengan kenaikan permintaan pasar, didukung oleh iklim investasi yang kondusif, kami yakin bahwa The Capital Residence akan dengan cepat diserap oleh pasar,” katanya. (kbn)

MegaGlodok Kemayoran Gandeng Tiga Perusahaan Telekomunikasi

JAKARTA – MegaGlodok Kemayoran, pusat belanja produk elektronik, listrik, yang kini tengah dibangun di kawasan Kemayoran, Jakarta Pusat, menggandeng tiga perusahaan telekomunikasi. Ketiga perusahaan itu adalah PT Telkom, Lucent Technologies, dan PT Delta Comindo untuk menyiapkan teknologi telekomunikasi tercanggih dan pertama di Indonesia.
Menurut Sasmita Winata, Presdir PT Jakarta Kemayoran Properti, pengembang dari MegaGlodok Kemayoran, keunggulan teknologi telekomunikasi ini adalah dapat mengoperasikan sistem telekomunikasi dan komunikasi suara, data dan gambar dala satu jaringan yang sama.
“Ini memungkinkan para tenant atau pemilik kios, kanto (kantor toko), office maupun apartemen di MegaGlodok yang membutuhkan saluran telepon atau telekomunikasi dalam jumlah besar, tidak perlu khawatir kehabisan jaringan atau menunggu lama,” katanya.
Ditambahkannya, keunggulan lainnya adalah dimungkinkannya menggunakan kamera CCTV dan untuk sistem keamanan lain yang tidak kalah canggih. Kawasan Kota Baru Bandar Kemayoran yang sudah memiliki jaringan serat optic akan semakin berkualitas dengan hadirnya teknologi komunikasi yang digunakan di MegaGlodok ini.
Suhandi, Marketing Division Head MegaGlodok Kemayoran menyatakan, hingga kini penjualan kios di MegaGlodok Kemayoran mencapai 65 persen. Bahkan untuk kanto telah terjual habis sejak September 2004. Sementara Apartemen The View Executive Residences yang baru diluncurkan, telah terjual sebanyak 30 persen.
Dikatakannya, MegaGlodok Kemayoran adalah proyek pusat perdagangan terbesar dan terlengkap di Indonesia yang khusus menjual alat-alat teknik industri, listrik, elektronik, komputer dan handphone, serta onderdil dan aksesoris mobil. Pusat belanja ini dibangun di atas lahan seluas kurang lebih 6 hektare.
“Dengan harga jual kios per meter persegi mulai dari Rp 20 jutaan hingga Rp 60 juta, kami yakin sebelum mal ini beroperasi pertengahan 2005, semua kios akan terjual habis,“ ungkap Suhandi optimistis. Dan katanya lagi, saat ini tengah dilakukan penyelesaian, dan mulai Februari 2005 akan dilakukan penyerahan secara bertahap kepada para pembeli hingga di pertengahan tahun ini MegaGlodok Kemayoran bisa beroperasi secara penuh. (rvs)
http://www.sinarharapan.co.id/ekonom...204/prop2.html

-------------------------------------------------------------

Jakarta Telah Menjadi “Supermarket” Apartemen


JAKARTA – Untuk soal validitas data, hasil riset yang dilakukan perusahaan konsultan properti PT Procon Indah dan Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI) bisa dijadikan pegangan.

Procon memprediksi, akumulasi pasokan apartemen (termasuk apartemen sewa) di Jabotabek (Jakarta, Bogor, Tangerang, Bekasi) berjumlah lebih dari 49.500 unit. Sementara itu, PSPI mencatat, selama kurun waktu 1999-2005, tidak kurang dari 45.000 unit apartemen membanjiri Jabotabek.
Bila ditambah dengan periode 1980-1998, jumlahnya mencapai 70.000 unit. Luar biasa! Bila angka itu mendekati kebenaran, tepatlah pula bila disebut-sebut Jakarta kini telah menjadi supermarket apartemen.
Simak pula laporan Jakarta Quarterly Properti Market Review untuk kuartal ke-4 tahun 2004 yang dirilis oleh PT Procon Indah, baru-baru ini di Jakarta. Sejumlah developer secara gencar menjual proyek apartemen dijual secara pre-sales di antaranya Puri Jimbaran, Lotus Palace, keduanya di Jakarta Utara dengan total pasokan 125 unit dengan jadwal penyelesaian pembangunan tahun 2005.
Untuk tahun 2006, beberapa proyek apartemen siap mengisi pasar, antara lain Mediterania Garden Residence 2 di Jakarta Barat (dibangun oleh Agung Podomoro Group) sebanyak 3.000 unit, lalu ada lagi Hollywood Residence Tower 2 di Jakarta Selatan sebanyak 311 unit dan The Thamrin Nine Residence di Jakarta Pusat dengan 133 unit.
Itu belum termasuk The Times Square Residence di wilayah yang kian padat, yakni Cibubur, dengan pasokan 600 unit bakal masuk ke pasar di tahun 2007. Tercatat proyek-proyek apartemen lainnya gencar dipasarkan seperti Graha Cempaka Mas, Kondominium Rajawali, Apartemen Laguna dan Apartemen Riverside. Jadi, singkat kata, Jakarta kini semakin diramaikan oleh apartemen.

“Service Charge”
Rumah jangkung, demikian orang biasa menyebut apartemen, bagi sebagian masyarakat Jakarta masih menjadi polemik. Ada yang setuju tinggal di apartemen, namun tidak sedikit pula yang masih enggan. Seperti yang dikemukakan oleh Maria, 32 tahun, seorang konsultan manajemen.
“Kalau harganya masih seperti sekarang mahalnya, lebih baik beli satu unit rumah. Bukan apa-apa sih, tinggal di apartemen kan perlu menyiapkan dana yang tidak sedikit untuk service charge, transportasi mobil dan biaya-biaya lain. Berat banget,” katanya.
Meski ada keinginan tinggal di apartemen, namun faktor mahalnya unit yang dipasarkan menjadi kendala serius. Hal yang sama juga dialami oleh anggota masyarakat lainnya.
Masih berdasarkan laporan PT Procon Indah, untuk waktu dekat ini diperkirakan harga apartemen tidak akan berubah. Hal itu disebabkan pengembang mungkin akan menaikkan biaya service charge bulanan tetapi tidak untuk harga unit apartemen, sebagai antisipasi kenaikan harga bahan bakar minyak (BBM).
“Banyak pula proyek apartemen yang menawarkan potongan harga, tetapi bukan menaikkan harga agar lebih kompetitif dengan pasar sekunder atau secondary market,” kata Lini Djafar dari PT Procon Indah.
Bagaimana dengan prospek penjualan apartemen untuk tahun 2005? Lini Djafar memprediksi, untuk apartemen di lokasi strategis seperti sentra bisnis distrik atau CBD (Central Business District), bila harganya juga bersaing, pastinya akan menikmati tingkat penjualan yang tinggi. Dan pasar yang responsnya kuat saat ini, menurutnya adalah kelas menengah atau menengah-bawah.

”Privasi”
Panangian Simanungkalit, Direktur Eksekutif PSPI, mengungkapkan yang termasuk dalam kelas menengah atau menengah-bawah adalah mereka yang memiliki daya beli apartemen seharga Rp 200-300 juta. Dan ia mengakui, selama 2-3 tahun terakhir, pasar apartemen yang paling hot adalah apartemen yang harganya berkisar antara Rp 200 juta hingga Rp 400 juta.
Ia mencontohkan apartemen Gading Mediterania Residence, Mediterania Garden Residence 1, dan kini Mediterania Garden Residence 2 yang jumlahnya ribuan unit, namun laris terjual, sebagai ilustrasi besarnya minat konsumen untuk apartemen kelas menengah.
“Minat tinggal di apartemen mulai muncul di kalangan warga masyarakat perkotaan karena apartemen menawarkan solusi untuk terhindar dari kemacetan serta menjanjikan kehidupan yang aman, nyaman dan dengan privasi yang terjaga,” paparnya.
Yang penting sekarang, tambahnya, para pengembang perlu mendidik masyarakat untuk tinggal di apartemen. Jadi, tidak semata-mata asal jual putus unit apartemen. Jika itu dilakukan, ia percaya bisnis apartemen di tahun 2005 akan tetap menjanjikan.
“Memang ada isu over supply atau kelebihan pasokan. Tetapi tidak seperti trade center yang memang sudah berlebih, apartemen kondisinya masih lebih baik. Pada dasarnya, orang itu butuh tempat tinggal. Tinggal sekarang pintar-pintarnya menjaring pembeli,” papar Panangian.

Potensial
Segmen konsumen kelas menengah itu pula yang kini dilirik oleh Apartemen Salemba Residence (ASR). Adalah PT Adhi Realty bersama-sama dengan Eden Capital Sdn Bhd, pengembang asal Malaysia, yang membangun apartemen dengan 715 unit itu di bilangan Salemba yang sangat strategis.
Dengan investasi senilai Rp 250 miliar, Adhi Realty membidik pasangan muda, kalangan profesional, dosen, mahasiswa paska sarjana, dengan menawarkan harga unit apartemen mulai dari Rp 165 juta (diluar PPN dan biaya surat-surat) hingga Rp 500 juta.
Bambang Budi Raharjo, Direktur Utama PT Adhi Realty, menyatakan ASR ditargetkan untuk pasar menengah mengingat segmen inilah yang merupakan segmen terbesar dan paling potensial.
“Lokasi kita memang di Salemba yang strategis karena dekat dengan pusat kota. Tetapi daerah ini juga kita tahu belum terlalu berkembang pesat. Karena itu yang paling tepat adalah apartemen untuk kelas menengah,” katanya.
Dengan lokasi yang dekat dengan rumah sakit, universitas, fasilitas belanja berupa mal, Apartemen Salemba Residence, kata Bambang, merupakan alternatif solusi atas kebutuhan tempat tinggal yang representatif dan dekat dengan tempat bekerja.
Hebatnya, tidak seperti apartemen lain yang dijual dengan pola pre-sales, artinya apartemen baru akan dibangun dari uang hasil penjualan dari konsumen, tidak demikian dengan ASR.
Pihak Adhi Realty dan Eden Capital, jelas Bambang, sudah menyiapkan dana untuk pembangunan sehingga apartemen pasti dibangun dan diserahterimakan kepada pembeli pada pertengahan 2006.
“Kalau ada pemasukan dari penjualan apartemen, kita berterima kasih. Tetapi tanpa itu pun, kita sudah punya uang untuk membangun. Jadi konsumen tidak perlu ragu,” katanya.
Kalau sudah begini tentunya konsumen semakin diuntungkan. Lokasi yang strategis, harga yang kompetitif, ditambah keuangan dari developer yang solid. Itu yang dibutuhkan oleh bisnis apartemen di Jakarta.
http://www.sinarharapan.co.id/ekonom...204/prop1.html

-------------------------------------------------------------------

SOUTH ASIA / SOUTH EAST ASIA
Indonesia
Apartment and shopping centre development
Middle and upper class apartment units have been selling like hot cakes in the last three months. The Capital Residence which opened in February has sold 40% of its 258 exclusive apartments including its six penthouses. The Peak which is currently under construction has sold 75% of its 351 luxury apartment units. The selling price for the Capital Residence of a 150 square meter apartment to a 320 square mater apartment are ranging from IDR 2 billion (US$210,000) to IDR 3 billion (US$315,000) per unit.

The Jakarta City government plans to build 40,000 unit flats (apartments) for middle and low income groups of the Jakarta population. The City Housing Authority will handle the development which is scheduled to be completed by the year 2010. According to Hari Susongko, the Head of the City Housing Authority, priority will be given to those who are living in the slump areas in the city and those who have no place to stay.

The Jakarta City Authority plans to issue permits to 39 additional shopping areas in Jakarta. According to PT Procon Indah, a property research company, in 2004 around 1.8 million square meters of additional retail space was available for sale in Jakarta and the occupancy rate was 85.56 %. Around 256 thousand square meters of space was un-occupied.
http://www.marketnewzealand.com/mnz/...572/12333.aspx

---------------------------------------------------------------------
joko no está en línea   Reply With Quote
Old July 19th, 2005, 05:58 AM   #19
Alvin
Registered User
 
Alvin's Avatar
 
Join Date: Jun 2003
Location: London - Sydney - Jakarta
Posts: 6,024
Likes (Received): 26

Jakarta Post, 18 July 2005

Jakarta apartment outlook bright despite threat of oversupply
Rudijanto, Contributor, Jakarta

The Indonesian apartment market is expected to remain strong as apartments are still seen as more profitable investments given the currently low deposit interest rates. But the threat of oversupply persists.

Data from property consultants and analysts show a jump in the annual supply of apartments on the market. Not only is the number of units due to be completed this year on the rise, but also that of those scheduled to be finished in the coming years.

Collier International Indonesia (CII) predicts Jakarta apartment supply will experience significant growth of 56.3 percent in 2006. This will bring an additional 21,385 units onto the market and result in a massive increase in cumulative supply to more than 59,300 units.

Property analyst Panangian Simanungkalit was quoted by Kompas as saying that around 6,500 new apartments have been constructed each year between 1998 and 2005, compared to 1,300 each year between 1980 and 1998.

With 2006's annual supply going to be the highest annual supply ever in the market's history, the threat of oversupply has started to cause concern among some market players. However, others remain optimistic about market prospects.

"Yes, there is already oversupply in certain areas but not in prime areas such as the Mega Kuningan area, which is a very good area because of such factors as good access to important roads like Rasuna Said, Casablanca and Sudirman," said Bellagio's executive director Sebastian Gunadi.

CII's latest report mentions the CBD and South Jakarta as the major development areas for apartments. According to the report, this trend will likely continue until 2007. The question is, can the apartments that are going to be built in these areas still find buyers?

This year alone, South Jakarta has witnessed the construction of the Bellezza de Case Tower 1 in Permata Hijau, the Pakubuwono Residence in Kebayoran Baru and Pondok Indah Square in Lebak Bulus.

Some other apartment complexes in South Jakarta include the Somerset Berlian Residence in Permata Hijau and the Bellezza de Case Tower 2, also in Permata Hijau. Meanwhile, the Kemang City Tower A-B-C in Kemang will commence construction in 2006.

The Somerset Berlian Residence itself consist of two towers -- the north tower with 210 units and the south tower with 186 units. Each tower has 8 penthouses. This apartment complex is being developed by the Pakuwon Group, known for pioneering the development and operation of commercial centers and large-scale cluster housing projects.

While these apartments are aimed upper income bracket Indonesians and expatriates, other apartments are aiming for the lower to middle income segment, with such units being priced at between Rp 60 million to Rp 300 million. But most of these apartment complexes are located outside the CBD area, for instance, the Salemba Residence.

Developed by Adhi Realty in partnership with Malaysia-based Eden Capital Sdn. Bhd., this apartment complex in the Salemba area offers small single and double units priced at between Rp 165 million and Rp 190 million. It also has larger units priced at around Rp 700 million.

While some of these mid-range apartments have an obvious market due to their proximity to universities, other such apartment developments simply rely on their affordability. Given their low prices, they can only be constructed in the suburbs of Jakarta or in city's satellite towns.

The Taman Semanan Indah complex on West Jakarta's Outer Ring Road near Tangerang is one such affordable development. Taman Semanan Indah offers small one or two room units for between Rp 60 million and around Rp 200 million.

Commenting on apartment complexes outside Jakarta's city center, Sebastian questioned the rationale behind such apartments. For him, the basic reason why people want to live in apartments is so as to be near their offices.

"Commuting more than an hour just to go to the office does not make sense to an increasing number of overseas educated graduates. They want to live near their workplaces. If that requirement is not fulfilled, then what is the use of living in an apartment?" said Sebastian.

Jakarta's traffic congestion has persuaded many people to move to apartments that are near their offices. For these sort of people, apartment living is more than just a lifestyle, it is a necessity.

Aside from targeting people like these, CBD apartments in Jakarta are also aimed at investors. Rather than putting their money in low-return bank deposits, wealthy Indonesians hope to gain more by purchasing apartments in and around the CBD and prestigious areas in South Jakarta, such as Kemang and Pondok Indah.

The Bellagio's developer, PT Centra Lingga Perkasa, is clearly aiming at such moneyed people with its Bellagio Mansion and Bellagio Residence projects. Both complexes are located in the Mega Kuningan area.

"The demand is strong here due to our location. We will hand over 600 units soon out of a total of 800 units in the Bellagio Residence, while in the Bellagio Mansion, we will hand over 135 units in October," Sebastian said.

The Somerset Berlian complex in South Jakarta's prestigious Permata Hijau area has also recorded strong demand with 70 percent of its units in the south tower sold. The Pakuwon Group expects that by the end of this year, 90 percent of the units in the south tower and 60 percent in the north tower will have been sold.

"The demand is still good as we are offering a new kind of smart investment in the form of serviced apartments. These are in high demand. We are optimistic about market prospects as investment is growing and more expatriates are coming here," said Yayuk Rahayu of the Pakuwon Group.

She also said that she was optimistic because of Somerset Berlian's prime location. The complex is near the well-established Pondok Indah neighborhood with its shopping mall, international schools and other public amenities. It also has well-developed access to Kebon Jeruk and the CBD's main thoroughfare, Jl. Sudirman.

"Our security system is supported by a CCTV system and panic buttons. These are conveniently located within every unit for urgent assistance. We also have water features, a reflexology pool, children's fun pool, outdoor jacuzzi, jogging track and pedestrian walkway," said Yayuk.

With a large number of new developments due to come on the market this year and in coming years, Jakarta will remain a hot market for apartments. But outside Jakarta, particularly in Singapore and Australia, developers are also boosting their efforts to persuade wealthy Indonesians to invest in the apartment markets in those countries.

The effort to attract Indonesian buyers has paid off, with Kompas daily reporting that Indonesians constitute the biggest overseas buyers of Singapore property, followed by people from Malaysia, Brunei Darussalam, Hong Kong and Shanghai.

However, optimism is still high among Indonesian developers that they will not lack buyers. They says that investors have suffered losses in the Singapore apartment market due to a drop in property prices of between 35 percent and 45 percent, and low rental income.

"Singapore apartments are oversupplied. The yield return is less than on an apartment here. Beside, it is hard to maintain an apartment abroad as it is far away from home," said Yayuk.

Whether for living in or simply as an investment, Jakarta offers a wide range of apartments to suit all comers. In spite of this, however, many Indonesians still prefer to invest in overseas apartments. This is something that will needed to be pondered by domestic apartment developers, operators and policy makers.
Alvin no está en línea   Reply With Quote
Old July 19th, 2005, 06:10 AM   #20
Alvin
Registered User
 
Alvin's Avatar
 
Join Date: Jun 2003
Location: London - Sydney - Jakarta
Posts: 6,024
Likes (Received): 26

Selasa, 19 Juli 2005 02:20 WIB
Hunian Vertikal di Debotabek Belum Tergarap

JAKARTA, Investor Daily Online

Pembangunan kondominium maupun apartemen di kawasan Depok, Bogor, Tangerang, dan Bekasi (Debotabek) hingga kini masih belum mendapat perhatian para pengembang. Mereka lebih tertarik untuk mengembangkan bangunan hunian vertikal di Jakarta.


Data yang dikeluarkan PT BCI Asia Juli 2005 menunjukkan, di Jakarta kini terdapat 61 proyek apartemen baru yang terdiri atas 35.000 unit apartemen dalam tahap desain, launching, konstruksi, maupun penyelesaian finishing.


Beberapa proyek apartemen Jakarta baru yang segera memasuki tahap konstruksi adalah Patria Park, Cityloft, Essence Dharmawangsa, Salemba Residance, Kemang City, Taman Rasuna Blok 18 dan 19, Pacifik Pallace, Grand Champa Residance, Hollywood Residance, dan The Icon.


Di Ibukota, pembangunan hunian vertikal masih didominasi beberapa kawasan terkemuka seperti Mega Kuningan, Sudirman, Kelapa Gading, Casablanca, Kemayoran, Gatot Subroto, Pluit, maupun Mas Mansyur (Tanah Abang). Sedangkan untuk Debotabek, hingga kini masih didominasi hunian horisontal (landed houses).


Konsultan Riset PT BCI Asia Cahyono Siswanto kepada Investor Daily di Jakarta, belum lama ini, mengatakan, maraknya pengembangan apartemen/kondominium di Jakarta bertolakbelakang dengan kawasan Debotabek. Ia menyebutkan, jumlah hunian vertikal di kawasan penyangga Jakarta itu bisa dihitung dengan jari.


Saat ini, di Debotabek baru ada enam proyek pembangunan apartemen didaerah tersebut. Proyek yang ada di daerah kawasan tersebut adalah Serpong Town Square di Tangerang, Holiday Inn Serviced Apartment dan Apartemen Metropolitan di Bekasi, The Times Square Residance di Cibubur, Margonda Residence dan Puri Sahid Srigading Apartment di Depok.


Lippo Karawaci


Cahyono menyebutkan, Lippo Karawaci, yang dikembangkan Grup Lippo, merupakan pelopor bangunan tinggi (high-rise building) di luar Jakarta, khususnya Tangerang. Menurut dia, berbagai bangunan seperti Amartapura, Kondominium Golf dan Menara Matahari berdiri megah di kota Tangerang, merupakan buah karya pengembang Grup Lippo. (c82)
Alvin no está en línea   Reply With Quote
Reply

Thread Tools

Posting Rules
You may not post new threads
You may not post replies
You may not post attachments
You may not edit your posts

BB code is On
Smilies are On
[IMG] code is On
HTML code is Off



All times are GMT +2. The time now is 05:40 PM.


Powered by vBulletin® Version 3.8.8 Beta 1
Copyright ©2000 - 2014, vBulletin Solutions, Inc.
Feedback Buttons provided by Advanced Post Thanks / Like v3.2.5 (Pro) - vBulletin Mods & Addons Copyright © 2014 DragonByte Technologies Ltd.

vBulletin Optimisation provided by vB Optimise (Pro) - vBulletin Mods & Addons Copyright © 2014 DragonByte Technologies Ltd.

SkyscraperCity ☆ In Urbanity We trust ☆ about us | privacy policy | DMCA policy

Hosted by Blacksun, dedicated to this site too!
Forum server management by DaiTengu