SkyscraperCity Forum banner

Rotterdam | Westewagenstraat 66/74 | opgeleverd

561K views 3K replies 213 participants last post by  RottaRoffa 
#1 · (Edited)
Een overzicht van afbeeldingen en nieuws van BlueCity is te vinden op http://urbie.city/rotterdam/westewagenstraat

-----

Aan de Westewagenstraat worden twee wederopbouw panden afgebroken om te worden vervangen door 231 studentenwoningen. Het ontwerp is van Klunder Architecten.: :)
Verwachte start van de bouw: najaar 2016

edit: renders toegevoegd.

edit 2: nieuwe renders (bron: https://www.flickr.com/photos/janvanhelleman/23961499572/in/datetaken/ )



Sjoerd Berghuis heeft weer nieuwe impressies op Instagram geplaatst








situatie per 23 april 2016:



 
See less See more
3
#761 ·
^ diezelfde ontwikkelaar zegt bezig te zijn met het uitplaatsen van de bestaande huurders van de begane grond omdat die in 2014 wil beginnen, terwijl die tegelijkertijd net een leegstaande ruimte verhuurd heeft aan iemand die daar een theehuis van wil maken.

Ik zou nog even wachten met het beoordelen van de motieven van de ontwikkelaar. Zou niet de eerste zijn die na het verkrijgen van de vergunning het pand met gewijzigde bestemming en al verkoopt aan de hoogste bieder voordat er iets gebeurd is.
 
#762 ·
SSC, kijk eens naar de MLB en een aantal andere leagues in de USA waar een salary cap goed heeft gewerkt om de investeringen in de breedte te stimuleren en vergelijk deze met het voetbal in Europa dat voor de komende decennia verziekt is door ongebreidelde vrijheden.
Juist een max aantal vierkante meters vergroot de vraag (immers het aantal toetreders neemt toe door de instroom van zelfstandige winkeliers, naast de basisvraag van de ketens).

Een markt wordt niet door het instellen van maxima/minima, maar door verstoring dmv subsidies, door marktdominant gedrag van marktleiders en door roekeloos gedrag van investeerders ( hier: vastgoedontwikkelaars).

Je geeft overigens alleen maar aan dat je tegen bent, maar ik zie geen enkel valide argument.

Jouw vergelijking van de "leuke steden" in de Verenigde staten vind ik een niet-standhoudend gelegenheidsargument, in een ander topic zal je waarschijnlijk vurig voorstander zijn van het feit dat de gemiddelde stad in Europa meer sfeer heeft dan in de USA.. en laat er in Europa meer regelgeving en meer beperking zijn dan in de USA.
 
#767 ·
Over valide argumenten gesproken... Jij gaat de MLB erbij halen om te onderbouwen dat je een huurmaximum moet instellen bij nieuwbouw van studentenwoningen met een paar cafe's eronder aan de Westewagenstraat... :nuts:

Vervolgens begin je over een max aantal vierkante meters. Daar heb ik niets over gezegd. Zoiets kan inderdaad slim zijn dat je kleinere ruimtes aanbiedt. Op deze locatie zullen de ruimtes echter toch al niet erg groot zijn omdat het sowieso kleine locaties zijn waar beide torentjes komen.

Het ging erom dat je niet moet willen dat de overheid gaat bepalen hoeveel huur er maximaal gevraagd kan worden. Daarmee verziek je het systeem van marktwerking. Daar heb ik meerdere valide argumenten voor gegeven. In de rest van het Laurenskwartier kunnen vele leuke ondernemingen blijkbaar de markthuur gewoon betalen en daarbinnen succesvol ondernemen, ook bij de nieuwbouw van de Hofdame een steenworp verderop. Ik zie dus werkelijk niet in waarom je hier als overheid ineens kunstmatig een lage huur moet gaan zitten afdwingen.

Vervolgens probeer je me woorden in de mond te leggen voor andere topics. Volgens mij kun je je beter bij je eigen mening houden ipv te proberen mij een mening aan te meten want je betoog wordt er bepaald niet sterker van...

@ Skybridge

De huur verlagen bij een noodlijdend stukje stad is wel wat anders dan bij nieuwbouw in een redelijk succesvol straatje.
 
#763 ·
Hier hebben ze dat met de noodlijdende Sint Katalijnevest gedaan, of iets in die zin. Daar kwamen inderdaad hele leuke winkels uit voort! Een jaar later werd het experiment opgeheven, huurprijzen teruggedraaid en nu staat de hele straat weer leeg...
 
#769 ·
^ Ik zal dat eens zoeken. Dat hele verhaal is echt bizar en toont wmb aan dat huren in veel belangrijke (!!) straten gewoon te hoog zijn, zeker in deze tijd. Marktconform my ass.
Je mag zeggen dat dit ooit een hifi-straat was, maar het is nu de belangrijkste as richting MAS. Vreemd dat daar dan ineens astronomische huren gevraagd moeten worden met leegstand tot gevolg.

Hier was dit overigens een soort van vrijwillige medewerking van groot-vastgoedeigenaar Walls & Hearts. Zij deden meer van dit soort leuke initiatieven (het Hearts gedeelte van de naam). Nu heten ze WALLS...
 
#770 ·
^^ OK een particuliere vastgoed eigenaar dus. Ik stel me zo voor dat in de hoogtij dagen van de straat een bepaalde huurprijs mogelijk was. Nu de economische situatie veranderd is, is het moeilijker om daar tegen die prijs nog winkelruimte te verhuren. Ik vermoed dat de eigenaar nog niet bereid is om een verlies te nemen op zijn eigendom. Voor de huren die hij zou willen vragen om beoogd rendement te krijgen zijn er gewoon geen huurders te vinden. Misschien is er geprobeerd om tijdelijk de huren te verlagen in de hoop dat de economie in de tussentijd aantrekt, waarna weer hogere huren mogelijk zijn. Een eigenaar die daarop rekent zal dat niet te lang willen doen, want als de economie inderdaad aantrekt derf je huurinkomsten van een hogere huur die je had kunnen vragen. Misschien rekent de eigenaar erop dat het binnenkort wel lukt om het voor een betere prijs vol te krijgen. Zo niet, dan zal hij toch echt definitief moeten zakken, of langduriger experimenten doen. Ik ben in elk geval blij dat de overheid hier geen subsidie op heeft gegeven, want ik ben geen voorstander van particuliere winsten als het goed gaat en publieke risico's als het minder goed gaat.
 
#771 ·
Je hebt hier verschillende overheidsinstanties die niet zozeer subsidies geven maar zich actief mengen in de vastgoedmarkt. Zij kopen strategische plots, panden en winkelruimtes op om deze te transformeren met als doel niet winst te maken, maar budgetneutraal of met kleine verliezen een langdurige stedelijke transformatie in gang te zetten. Een inmiddels zeer succesvol (al 200 projecten geloof ik!) vehicel dat zelfs al winst begint te maken meen ik.
Ook wordt dus inderdaad actief met particulieren samengewerkt. Dat is ook een plafond, zij het niet opgelegd. Ik begon hierover omdat de gemeente voor dit plan allerlei toegevingen doet (oorspronkelijk mocht alleen behoud en renovatie) ten gunste van de ontwikkelaar, die zijn projectwinst ziet ver-X-voudigen. Ik snap niet dat in zo'n situatie niet samen wordt afgesproken wat men wil met de plintruimtes. Dat is notabene prioriteit voor de gemeente! Zijn bomen voor gesneuveld om die beleidswensen vast te leggen, jaar na jaar, en nu was er de kans.
Natuurlijk is een huurplafond OPLEGGEN voor een hele STRAAT onzin. Maar bij een project waarbij de gemeente nogal wat eisen inwilligt van de ontwikkelaar vind ik een 'voor wat hoort wat' echt niet zo vreemd. Maar nu zal het al te laat zijn, as usual, en moeten we hopen op goede wil.
 
#773 ·
Dat de overheid ook een soort vastgoedondernemer is (zonder winstoogmerk) en samenwerkt met particulieren juich ik toe. In sommige gevallen is de situatie in een straat dusdanig slecht, dat het particuliere risico om er wat van te maken te groot is, zodat 'de markt' er nooit aan zal beginnen. Als overheid kun je verbeteringen dan wel aanjagen. Ik weet het niet precies, maar volgens mij is dat op de Witte de With ook zo gegaan en probeert men dat ook op de Nieuwe Binnenweg en de West-Kruiskade. Bij de Westewagenstraat weet ik niet of de gemeente al een rol zou moeten spelen. Hier is het een marktpartij die wat wil en die hoeft hier dus niet aangejaagd te worden. Daarmee bedoel ik niet dat alles mogelijk moet zijn op die plek, maar wel dat je ondernemers de ruimte moet laten om er zelf wat van te maken, tenzij dit heer erg indruist tegen andere belangen op die plek.
 
#772 · (Edited)
Die angst om arme, zielige ontwikkelaars weg te jagen moet Rotterdam trouwens eens vanaf. Je kunt ook ANDERS ontwikkelen, niet per se duurder. Door bijvoorbeeld overeen te komen kleinere ruimtes te maken of 10 jaar zorg te dragen voor een bepaalde ambitie mbt de plint. Hoeft geen cent te kosten.
Het komt op mij een beetje over als klanten die bij mij in de winkel komen en met een bepaalde attitude verwachten dat ik ze korting moet geven omdat ik blij moet zijn dat ze in deze tijd iets WILLEN kopen bij me. Not gonna happen.
 
#774 ·
Die angst om arme, zielige ontwikkelaars weg te jagen moet Rotterdam trouwens eens vanaf. Je kunt ook ANDERS ontwikkelen, niet per se duurder. Door bijvoorbeeld overeen te komen kleinere ruimtes te maken of 10 jaar zorg te dragen voor een bepaalde ambitie mbt de plint. Hoeft geen cent te kosten.
Ja daar kan ik me ook iets bij voorstellen. Maar de overheid moet m.i. wel uitkijken met teveel algemeen beleid en sturing. Zoals bij de plinten nu is gebeurd. Overal plinten willen (in plaats van grondgebonden woningen bijv.) leidt ook tot een teveel aan commerciele ruimtes en die worden dan niet gevuld of er komen zaken die de boel helemaal afplakken omdat zo'n grote etalage niet past bij hun invulling.
 
#776 ·
Je zou deze discussie ook omgekeerd kunnen voeren. In hoeverre zet de (semi)overheid de 'marktprijzen' niet te hoog door zelf onrealistische huren te betalen? Er werd hier al gewezen op de vele overheids- en semi-overheidsorganisaties die op nieuwgebouwde A-locaties huren. De Rotterdam is er een recent voorbeeld van. Je kan je afvragen of de overheid niet veel te veel huur betaald, en daardoor een 'marktprijs' genereert die een totaal verkeerd beeld van de waarde per vierkante meter geeft. Een marktprijs zou wat mij betreft een prijs moeten zijn die twee zakelijk ingestelde, goed geïnformeerde en naar winst strevende partijen onderling overeenkomen. De overheid voldoet niet aan deze definitie, omdat de overheid collectief geld uitgeeft, en daarbij alles behalve zakelijk is ingesteld. Ik vraag me af in hoeverre de overheid de marktprijzen niet al beïnvloed door op grote schaal leegstaande A-locaties in te vullen tegen wellicht veel te hoge prijzen.

Ik ben overigens geen voorstander van huurplafonds, als een zaak zich niet kan bedruipen dan is er wat mij betreft onvoldoende vraag voor een dergelijke zaak. Ik geloof niet in een winkelstraat vol 'couveusekindjes' die wegkwijnen zodra het huurplafond verdwijnt. Waar de overheid wat mij betreft zijn invloed mag aanwenden is het aanbod van panden (lokaties, grootte van de zaken, etcetera), het parkeerbeleid en haar eigen huurgedrag.
 
#777 ·
Ik ben overigens geen voorstander van huurplafonds, als een zaak zich niet kan bedruipen dan is er wat mij betreft onvoldoende vraag voor een dergelijke zaak. .
Sorry maar dat is simpelweg onzin. Huren zijn in Nederland kunstmatig hoog gehouden / laten stijgen, maar de marges van winkeliers zijn niet veranderd. Als ik hier een zaak kan laten floreren (en eerlijk waar dagelijks Nederlandse klanten over de vloer heb) maar in Rotterdam niet eens in een buitenwijk hetzelfde kan doen, zegt dat eerder wat over de prijzen aldaar. Want de passage is er echt niet beter (dat is een argument dat je voor Amsterdam wel kunt opperen).
 
#780 ·
@ Skybridge

Een overheid die zich in vastgoed gaat mengen lijkt me geen goede ontwikkeling. De overheid wordt dan een valse concurrent van de markt waardoor de prijzen juist weer kunstmatig omlaag gehaald worden.

Of de huurprijzen hier veel hoger zijn dan in Belgie weet ik niet. Als dat zo is komt dat in ieder geval niet door de marktwerking maar juist doordat onze markt kunstmatig in stad wordt gehouden. Daar kunstmatige plafonds aan toevoegen lijkt me dan ook niet de oplossing maar maakt het probleem van de Nederlandse vastgoedmarkt alleen maar groter.

Als de huren kunstmatig te hoog zijn moet je het systeem wat daar voor zorgt afbreken, niet verder optuigen met extra regeltjes.
 
#787 ·
@ Skybridge

Een overheid die zich in vastgoed gaat mengen lijkt me geen goede ontwikkeling. De overheid wordt dan een valse concurrent van de markt waardoor de prijzen juist weer kunstmatig omlaag gehaald worden.
Toegegeven het is geen betwisten maar blijkbaar heeft een concept dat uitermate effectief en succesvol is gebleken niet jouw voorkeur...
 
#782 ·
SSC
Ik heb nooit beweerd dat je voor hele straten een huurplafond moet instellen. Ik heb me alleen openlijk afgevraagd waarom de gemeente, nu ze EINDELIJK een machtspositie hebben tov de ontwikkelaar op wat mij betreft een hele belangrijke locatie in het belangrijkste binnenstadskwartier, niet 'voor-wat-hoort-wat' hanteert. De ontwikkelaar wordt via een enorme omweg (die veel heeft gekost voor de gemeente!) mogelijk gemaakt duizenden euro's meer te verdienen aan de grond. Gratis geld. Waarom mag daar niet voor een deel gevraagd worden het aan de stad terug te geven? Een huurplafond, een functie-eis, een ambitie-verklaring... het is me om het even. De gemeente geeft strategische plekken weg en verwachts er niets voor terug behalve "BOUWUHHH!"
Wat er dan gebouwd wordt? Doet u maar wat.

En inderdaad een beetje vreemd om zo'n mega succesvol concept als AG Vespa te betwisten. De spinoff is hier berekend door economen en is ENORM. Hele wijken krabbelen ervan op, van slechts kleine investeringen. Is nog altijd beter dan de bodemloze putten waar in Rotterdam in gestort wordt zonder meetbare resultaten.
Er wordt ook niet geconcurreerd want het gaat juist om plekken die anders zouden blijven vervallen.
 
#786 ·
@ Skybridge

"niet 'voor-wat-hoort-wat' hanteert."

Heb jij aan tafel gezeten? Ik niet maar van wat ik in de plannen lees heeft de gemeente zware eisen gesteld waardoor het gehele ontwerp is aangepast. Het is altijd geven en nemen en jij suggereert hier dat de gemeente alleen geeft en de ontwikkelaar alleen neemt. Dat is dus gewoon niet waar.

Verder betwist ik geen succesvol concept.
 
#788 ·
Nogmaals; het gaat niet over de hele binnenstad. We hebben het over dit project. Misschien nog eens goed nalezen wat ik nu bedoel?

Dat een zelfstandig ondernemer geen nieuwbouw kan betalen betekent niet per se dat dit een onrendabele zaak is. Veel zaken gaan in het eerste jaar failliet omdat ze bijvoorbeeld nog niet voldoende naamsbekendheid hebben. Geef ze twee jaar de tijd en ze floreren.
In oudbouw op exact dezelfde locatie had het probleem ws niet eens bestaan. Probleem van een stad met veel nieuwbouw is dat veel te veel gebouwen hun investering nog moeten terugverdienen en daar zijn ondernemers en de stad de dupe van. Tel daarbij op de overdimensionering van veel BG-ontwerpen en voila, een stad vol ketens en uitzendbureaus (overdreven).
 
#790 ·
@jb
Vandaar dat we nu al bijna 10 jaar steeds meer straten zien doodbloeden zeker? Mooi wensbeeld maar niet de realiteit. Door de prachtiger huurdersbescherming is het vaak interessanter een pand 3 jaar leeg te laten staan dan de prijs te laten zakken en hieraan vast te zitten voor 10 jaar bijvoorbeeld. Je hoeft alleen maar rond te lopen in stad X om het resultaat te zien. Zodra je de landsgrens over bent is er weinig meer aan de hand...
 
#793 ·
Elke vorm van overheidsingrijpen heeft helaas ook zijn ongewenste neveneffecten. Wat jij noemt is er inderdaad een van de huurbescherming. Maar die bescherming heeft ook positieve kanten. Stel dat ergens een leuk kledingzaakje zit en na drie jaar denkt de verhuurder dat hij met een andere huurder, bijvoorbeeld een uitzendbureu of tandartsenpraktijk, een betere prijs kan krijgen. Weg leuk zaakje... In dat geval zou jij blij zijn met de huurbescherming. Het werkt dus twee kanten op, maar beide kanten op in elk geval vertragend.
 
#791 ·
@SkyBridge: ik snap je bedoelingen wel, maar alleen al omdat iedereen een heel andere definitie heeft van een 'leuke winkel' or een 'leuk barretje' is zoiets van overheidswege willen afdwingen al vrij onmogelijk. Ik heb het vermoeden dat wat jij een hele leuke kledingwinkel noemt er een is waar ik met een grote boog omheen loop.

Je hebt daarnaast een paar keer gesuggereerd dat een huurplafond hier een rol bij zou kunnen spelen, maar wat weerhoudt een uitzendbureau ervan om dan zich als eerste voor zo'n ruimte te melden?

De enige manier om voor elkaar te krijgen wat jij wilt is een ondernemer met veel eigendom en een groeimodel waarin dit een onderdeel van uitmaakt, of een vereniging van winkeleigenaren met een gezamenlijk kwaliteitsvisie. Met andere woorden, de markt zelf moet dat vormgeven, niet de overheid.
 
#799 ·
Je hebt daarnaast een paar keer gesuggereerd dat een huurplafond hier een rol bij zou kunnen spelen...
Over plafonds gesproken, ik ben in ieder geval erg blij dat hier een gebouw komt, waarbij de hoogte van de beganegrond op zes meter komt te liggen (hoogte Dudok was maatgevend). Dat maakt dat het al een stuk interessanter wordt om iets goeds met de plint te kunnen doen.
 
#792 ·
In de Oldebarneveltstraat is zoiets trouwens ook al eens gedaan. Daar is de huur kunstmatig laag gehouden voor terugkerende huurders na de renovatie; dat gaat jaarlijks met zoveel procent omhoog richting de 'marktconforme prijs'. Want die lag na renovatie 4x hoger dan de oude huurprijs voor dezelfde panden met dezelfde m2...
 
#794 ·
Je kunt als verhuurder ook streven naar een invulling met kortlopende contracten, dan zit je niet meteen voor 10 jaar vast aan je huurder.

Dat in de Oldenbarneveldstraat is natuurlijk ook een oplossing. Partijen kunnen dit volgens mij zonder tussenkomst van de overheid onderling overeenkomen. Kan me voorstellen dat je als verhuurder in sommige situaties graag zekerheid hebt over terugkeer van huurders na een renovatie, dan dat je maar moet afwachten of die renovatie terug verdiend kan worden. Dat blijft sowieso een risico natuurlijk. Ook met een ingroeimodel kan het op een gegeven moment toch teveel worden, waardoor een zittende huurder na afloop van het contract vertrekt (of eerder bij faillissement). Ondernemen is risico's nemen...
 
#802 ·
Dat eerste. Er is geen enkele aanleiding een plint hoger te maken dan bijvoorbeeld de panden aan de overzijde waar M+B in zit. Die plint is gewoon 4 meter hoog ongeveer. En dat zijn eigenlijk alle plinten in het Laurenskwartier. De enige die hoger is is die van de bank van Dudok en dat is iets wat direct te herleiden is tot de functie die het gebouw oorspronkelijk had, namelijk een bank.
 
#804 ·
^^

Jij hebt vast ook wel wat dingen in je huis staan die je helemaal niet nodig hebt.



Ja stel je voor dat je een kwaliteit maakt die andere panden niet bieden in de wijk. Dat kan natuurlijk echt niet... :nuts:

Maar goed blijkbaar kan er in jouw ogen niets goed zijn aan dit project. Goed om te weten dat maakt je mening gelijk een stuk minder interessant.
 
Top