Bolha Imobiliária de Brasília

[andredan]

Preço do imóvel novo em SP recua pela 1ª vez em 4 anos

Houve uma freada generalizada nos preços dos imóveis residenciais novos colocados à venda na capital paulista, segundo pesquisa da Embraesp

Agência Estado
05/05/2013 10:33:06

Embraesp projeta para este ano uma queda de 10% no valor do metro quadrado de imóveis em São Paulo
Pela primeira vez em quatro anos, houve uma freada generalizada nos preços dos imóveis residenciais novos colocados à venda na cidade de São Paulo. No primeiro trimestre, o valor do metro quadrado dos lançamentos com um e dois dormitórios, os imóveis mais procurados, caiu 7,8% em relação a dezembro de 2012, revela pesquisa da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp).
Isso significa que o metro quadrado de área útil de um imóvel de dois dormitórios, cotado em média a R$ 6,4 mil em dezembro, tinha recuado para R$ 5,9 mil em março. Nos imóveis de três e quatro quartos, a retração no primeiro trimestre foi de 5% e de 1%, respectivamente. "Provavelmente, a queda de preço reflete a dificuldade de venda, a falta de liquidez", diz Luiz Paulo Pompéia, diretor da Embraesp.

Promoções
O que se viu desde o fim de 2012 foi uma enxurrada de promoções inusitadas no mercado para impulsionar vendas e enxugar estoques. Em meados de março, a Cyrela, por exemplo, anunciou a venda de apartamentos de dois e três dormitórios em Santos (SP), com preço de 2010. "Foi a primeira vez que isso ocorreu", diz Carlos Valadão, presidente da Eugênio Marketing Imobiliário. A Cyrela diz que conseguiu fazer essa oferta porque se baseou no preço do terreno comprado naquele ano.

No mês passado, a Even cortou os preços de imóveis residenciais e comerciais, numa promoção, prorrogada até hoje, com descontos de até 30%. Já a construtora Trisul, além de reduzir preços em até 25% de 800 imóveis desde 1º de março, decidiu pagar as despesas com escritura e a mudança dos compradores. Segundo o diretor Ricardo Stella, não há desaceleração nas vendas. O que ocorreu foi um acúmulo pequeno de estoques provocado pelo aumento da oferta e pelo cancelamento de negócios. É que houve comprador que não conseguiu assumir o financiamento.

Ciclo
Após a explosão de preços e do boom de lançamentos em 2010 e 2011, Pompéia acredita que o mercado imobiliário esteja iniciando um ciclo de baixa. Segundo ele, as empresas calcularam mal o tamanho da procura e a participação dos investidores. Nos últimos tempos, parte importante das vendas foi para investidores. Agora, uma parcela desses compradores está pondo à venda os imóveis para reaver o dinheiro. Isso pressiona ainda mais os preços.
"Primeiro, houve uma redução da produção, que vimos em 2012. Agora, as empresas começam a baixar os preços, que estão voltando para um patamar mais real", diz Pompéia. Para este ano, ele projeta queda de 10% no valor do metro quadrado. "Se considerarmos a inflação, a perda real com imóveis novos deve ficar entre 3% e 4%."
Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP, que reúne as empresas do setor imobiliário, é enfático: "O mercado vai indo muito bem, obrigado". Segundo ele, não há redução de preços e o mercado imobiliário está "bastante" ajustado.

Os dados, porém, trazem incertezas. Pesquisa do próprio Secovi aponta que, no primeiro bimestre, o último dado disponível, o número de unidades vendidas na capital paulista caiu 12,7% em relação a igual período de 2012 e o total de lançamentos cresceu 16,8%. Petrucci diz que houve neste ano uma migração de vendas de fevereiro para março. Ele acredita que o desempenho do trimestre será melhor do que o do bimestre.

http://economia.ig.com.br/2013-05-05...em-4-anos.html

[Jota Ferro]

[PDA]

No site americano zillow ( http://www.zillow.com/ ), pai do nosso wimoveis, todos os imóveis possuem uma pequena tabela onde constam a data em que o imóvel começou a ser anunciado, e sua variação de preço no período. Transparência total, mesmo durante a bolha imobiliária norte americana.

[PDA]

Consumidores buscam a Justiça para defender seus direitos na compra de imóveis


O artigo 54 do Código de Defesa do Consumidor (CDC) permite que, no contrato de adesão, as cláusulas sejam estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente o seu conteúdo.

A regra vale para o contrato de compra e venda feito com construtora para aquisição de imóvel. Isso pode ser um problema para o consumidor – se este não conhecer seus direitos e, consequentemente, não souber identificar possíveis abusos por parte daquela.

Em razão de problemas de natureza contratual ou do produto, a cada dia aumenta o número de demandas judiciais envolvendo construtoras. Confira a jurisprudência do STJ sobre o tema.

Propaganda enganosa

De acordo com o consultor jurídico do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), Rodrigo Daniel dos Santos, muitos não sabem que existe um documento – memorial de incorporação – que descreve todas as características do imóvel; inclusive detalhes como marca, tipo e modelo do piso, além da cor da tinta das paredes.

Esse documento deve ser registrado no cartório antes da venda do imóvel. Com isso, aquele que estiver interessado em comprá-lo poderá verificar, antes de fazer o negócio, se todos os itens conferem com o constante no memorial.

O consultor jurídico mencionou outro aspecto importante: a publicidade veiculada pelas construtoras faz parte do contrato. “Inclusive, se não houver ressalvas quanto a projeções artísticas com paisagismo e móveis em áreas comuns, estas são promessas que integram o contrato de venda.”

Sobre esse ponto, a Quarta Turma do STJ julgou um caso em que unidades residenciais do empreendimento denominado Meliá Barra Confort First Class, no Rio de Janeiro, de mais de R$ 2 milhões cada, foram vendidas como apart hotéis com serviços (REsp 1.188.442).

Segundo o relator do recurso especial, ministro Luis Felipe Salomão, “o princípio da vinculação da publicidade reflete a imposição da transparência e da boa-fé nos métodos comerciais, na publicidade e nos contratos, de modo que o fornecedor de produtos ou serviços obriga-se nos exatos termos da publicidade veiculada”.

Atraso

Uma das queixas mais comuns enfrentadas pelo Judiciário é o atraso na entrega dos imóveis vendidos na planta. Vários casos já chegaram ao STJ. De acordo com dados do Ibedec, 95% das obras no Brasil são entregues com atraso. “Todos os contratos preveem uma cláusula, que reputamos ilegal, de tolerância de 180 dias na entrega do imóvel”, afirmou Rodrigo Daniel dos Santos.

Em setembro de 2011, a Terceira Turma do STJ decidiu que o atraso de três anos na entrega de um imóvel adquirido na planta não configurou dano moral. “A devolução integral das parcelas pagas, devidamente corrigidas, é suficiente para indenizar os prejuízos. Não há falar em indenização por dano moral na espécie”, afirmou o ministro Massami Uyeda, relator do REsp 1.129.881.

O contrato de compra e venda com a construtora, cujo objeto era um imóvel situado no Rio de Janeiro, foi celebrado em novembro de 1994, com entrega prevista para novembro de 1997. A cliente chegou a pagar mais de R$ 114 mil em prestações durante o tempo em que esperava pela entrega (que nem chegou a acontecer).

Diante disso, moveu ação de rescisão contratual, cumulada com pedido de devolução integral das parcelas pagas, bem como indenização por danos moral e material. O juízo de primeiro grau julgou o pedido procedente, tanto em relação à rescisão, quanto à devolução das parcelas e ao dano moral – fixado em R$ 24 mil. O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro reformou a sentença, apenas para afastar a condenação em lucros cessantes.

Dano moral

No STJ, o ministro Massami Uyeda explicou que o consumidor está autorizado pelo ordenamento jurídico a buscar a rescisão contratual, bem como a devolução imediata dos valores pagos. Contudo, o ministro não concordou com as instâncias ordinárias em relação aos danos morais.

Para ele, “salvo circunstância excepcional que coloque o contratante em situação de extraordinária angústia ou humilhação, não há dano moral. Isso porque, o dissabor inerente à expectativa frustrada decorrente de inadimplemento contratual se insere no cotidiano das relações comerciais e não implica lesão à honra ou violação da dignidade humana”.

Prazo para reclamar

De acordo com Antônio Luiz da Câmara Leal, o prazo de prescrição somente se inicia com a ciência da violação do direito, não sendo admissível, portanto, que se tenha como extinta a pretensão antes mesmo desta ciência (Da Prescrição e da Decadência: Teoria Geral do Direito Civil).

No julgamento do REsp 903.771, a Terceira Turma proferiu decisão nesse sentido. Para os ministros, o prazo que o dono do imóvel tem para ingressar em juízo contra a construtora, por danos relacionados à segurança e solidez da obra, começa a contar a partir da ciência das falhas construtivas.

O imóvel adquirido em agosto de 1982 começou a apresentar problemas 17 anos depois. Em novembro de 2002 (mais de 20 anos após a aquisição), o morador moveu ação contra a construtora, na qual pediu indenização de danos materiais – visto que deixara de receber o valor correspondente aos aluguéis durante a reforma do prédio –, além de danos morais.

O magistrado de primeiro grau reconheceu a prescrição vintenária da pretensão indenizatória. O Tribunal de Justiça de Sergipe desconstituiu a sentença, pois considerou que o prazo só começaria a contar a partir do conhecimento, pelo dono do imóvel, da fragilidade da obra.

No recurso especial direcionado ao STJ, a construtora Celi alegou violação ao artigo 1.245 do Código Civil (CC) de 1916, segundo o qual, “nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo, exceto, quanto a este, se, não achando firme, preveniu em tempo o dono da obra”.

Garantia

De acordo com o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, relator do recurso especial, o prazo de cinco anos do artigo mencionado é de garantia e não de prescrição ou decadência. Isso quer dizer que, “desde que a fragilidade da obra seja conhecida nos cinco anos seguintes à sua entrega, possui ele [dono do imóvel], nos termos da Súmula 194 deste Tribunal, 20 anos para demandar o construtor”.

Entretanto, o ministro lembrou que existe alternativa à disposição do dono da obra, que independe de o conhecimento dos problemas de solidez e segurança ter-se dado nos cinco anos após a entrega: a comprovação da prática de um ilícito contratual, ou seja, da má execução da obra (artigo 1.056 do CC/16).

“É inviável aceitar que o dono da obra, diante e no exato momento do conhecimento da fragilidade desta, seja impedido de veicular pretensão indenizatória em face de quem, culposamente, tenha ocasionado esta fragilidade”, afirmou Sanseverino.

Juros no pé

Um assunto que já gerou muita divergência de entendimento entre os membros das Turmas de direito privado do STJ é a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel – os chamados “juros no pé”.

Em setembro de 2010, a Quarta Turma, em decisão unânime, negou provimento ao recurso especial interposto pela Queiroz Galvão Empreendimentos, por considerar que, “em contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, descabe a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel, porquanto, nesse período, não há capital da construtora mutuado ao promitente comprador, tampouco utilização do imóvel prometido” (REsp 670.117).

Em junho de 2012, esse entendimento foi alterado pela Segunda Seção no julgamento dos embargos de divergência (EREsp 670.117) interpostos pela mesma empresa. Nas razões do recurso, a construtora alegou que havia decisão da Terceira Turma em sentido contrário: “Não é abusiva a cláusula do contrato de compra e venda de imóvel que considera acréscimo no valor das prestações, desde a data da celebração, como condição para o pagamento parcelado” (REsp 379.941).

O ministro Antonio Carlos Ferreira, que proferiu o voto vencedor na Segunda Seção, citou vários precedentes do Tribunal que concluíram pela legalidade de cláusulas de contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção que previam a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves.

Ele explicou que, em regra, o pagamento pela compra de um imóvel em fase de produção deve ser feito à vista. Contudo, o incorporador pode oferecer certo prazo ao cliente para o pagamento, por meio do parcelamento do valor total, que pode se estender além do tempo previsto para o término da obra. Para ele, isso representa um favorecimento financeiro ao comprador.

“Em tal hipótese, em decorrência dessa convergência de interesses, o incorporador estará antecipando os recursos que são de responsabilidade do adquirente, destinados a assegurar o regular andamento do empreendimento”, disse.

Pagamento de aluguéis

Ainda que a rescisão contratual tenha ocorrido por culpa da construtora (fornecedor), é devido o pagamento de aluguéis, pelo adquirente (consumidor), em razão do tempo em que este ocupou o imóvel. Esse foi o entendimento da Quarta Turma no julgamento do REsp 955.134.

A dona de uma casa construída pela Só Casas Empreendimentos Imobiliários ajuizou ação contra a construtora, na qual sustentou que o imóvel teria sido entregue com atraso de mais de dois anos e com diversos defeitos que o tornaram impróprio para o uso. A empresa contestou os pedidos da autora e pediu que, em caso de rescisão contratual, ela fosse condenada a pagar aluguéis relativos ao período em que ocupou o imóvel.

Em primeira instância, o contrato foi rescindido e a construtora foi condenada a restituir os valores recebidos, com correção monetária e juros. Contudo, o pedido da construtora (quanto aos aluguéis) também foi julgado procedente. Ambas apelaram e o Tribunal de Justiça de Santa Catarina reformou em parte a sentença. Para esse tribunal, somente seriam devidos aluguéis pela adquirente à vendedora se tivesse partido daquela o descumprimento contratual.

Para o ministro Luis Felipe Salomão, relator do recurso especial no STJ, independentemente de quem provocou a rescisão do contrato, é vedado o enriquecimento sem causa. “O pagamento da verba consubstancia simples retribuição pelo usufruto do imóvel durante determinado interregno temporal, rubrica que não se relaciona diretamente com danos decorrentes do rompimento da avença, mas com a utilização do bem alheio”, afirmou.

Cláusula abusiva

A Turma adotou outro entendimento importante nesse julgamento. Para os ministros, é abusiva a cláusula que estipula penalidade ao consumidor no caso de mora ou inadimplemento contratual, mas isenta o fornecedor em situações de análogo descumprimento contratual.

O contrato de compra e venda previa, na hipótese de inadimplemento do consumidor, imposição de multa moratória, retenção de 5% a título de comissão de corretagem e de 2% a título de taxa de serviço. Segundo Salomão, “prevendo o contrato a incidência de multa moratória para o caso de descumprimento contratual por parte do consumidor, a mesma multa deverá incidir, em reprimenda ao fornecedor, caso seja deste a mora ou o inadimplemento”.

Ele mencionou que o artigo 4º do CDC estabelece os objetivos da Política Nacional das Relações de Consumo, além de princípios que devem ser respeitados, como a harmonia e o equilíbrio nas relações entre consumidores e fornecedores. “A par da exigência de que as relações entre consumidores e fornecedores sejam equilibradas, tem-se também como um direito básico do consumidor a igualdade nas contratações”.

Tamanho do imóvel

De acordo com a cartilha do consumidor produzida pelo Ibedec, “embora o apartamento seja vendido como unidade, o cálculo de seu preço é feito em metros quadrados, portanto qualquer diferença caracteriza vício e pode ser objeto de indenização”.

Em outubro de 2011, a Quarta Turma julgou recurso especial da empresa Paulo Octávio Investimentos contra acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, que a condenou ao pagamento de indenização a um casal de clientes pela diferença de 1,45% na área do apartamento adquirido por eles (REsp 326.125).

Segundo a ministra Isabel Gallotti, relatora, no caso de venda ad mensuram (quando o preço é estipulado por medida de extensão), “se as dimensões do imóvel vendido não correspondem às constantes da escritura de compra e venda, o comprador tem o direito de exigir a complementação da área, a resolução do contrato ou ainda o abatimento proporcional do preço”.

Contudo, ela explicou que existe uma ressalva no Código Civil. “Se a desproporção não exceder de um vigésimo da área total enunciada, presume-se que a referência às medidas foi meramente enunciativa, devendo ser tolerada a diferença.” Quanto ao caso específico, a relatora observou que a diferença entre a área real do apartamento e a constante dos documentos apresentados pela construtora, de 5%, estava dentro da variação considerada tolerável pela legislação.

Devolução

“Revela-se abusiva, por ofensa ao artigo 51, incisos II e IV, do CDC, a cláusula contratual que determina, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, a restituição das parcelas pagas somente ao término da obra”, disse o ministro Luis Felipe Salomão, no julgamento do REsp 997.956.

APL Incorporações e Construções recorreu ao STJ contra decisão do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC), o qual considerou ser nula a cláusula contratual que determinou a devolução das prestações pagas pelo comprador somente após a conclusão das obras. Além disso, o TJSC aplicou ao caso o artigo 1.096 do CC/16, segundo o qual, "salvo estipulação em contrário, as arras em dinheiro consideram-se princípio de pagamento. Fora esse caso, devem ser restituídas, quando o contrato for concluído, ou ficar desfeito".

Segundo Salomão, relator do recurso especial, o STJ já tem jurisprudência pacífica sobre o assunto, que é contrária à pretensão da construtora. No julgamento do REsp 877.980, a Quarta Turma entendeu que a aplicação da cláusula configura enriquecimento ilícito por parte da incorporadora, visto que ela tem a possibilidade de revender o imóvel a terceiros e, ao mesmo tempo, obter vantagem com os valores retidos.

Quanto à devolução da quantia paga a título de sinal, Salomão afirmou que é direito do comprador obter sua restituição, se ele não tiver dado causa à rescisão do contrato.

http://www.stj.jus.br/portal_stj/pub...p.texto=109687

[PDA]

Imóvel de até R$ 500 mil está mais raro em São Paulo

Imóveis novos de até R$ 500 mil estão cada vez mais raros em São Paulo, segundo dados do Geoimovel, empresa de informações imobiliárias.

O valor é o teto para o uso do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) na aquisição.

Em 2009, quando esse valor foi instituído, os imóveis novos se enquadravam no limite em 81% dos bairros com lançamentos. Em 2012, o número caiu para 64%, e as moradias mais baratas foram empurradas para pontos mais distantes do centro.

Bairros como Lapa, Jabaquara, Saúde, Santo Amaro, Vila Maria e Carrão saíram da lista com lançamentos de até R$ 500 mil.

No período, houve uma redução de 46% no número de imóveis de até R$ 500 mil lançados e aumento de 237% dos imóveis acima desse preço.

"A população que era atendida pelos imóveis de até R$ 500 mil em 2009 precisa de unidades de maior valor hoje", afirma Celso Amaral, diretor corporativo do Geoimovel.

Esse é um dos argumentos de quem defende que o teto suba para R$ 750 mil.

João da Rocha Lima Júnior, professor de mercado imobiliário da Poli (Escola Politécnica da USP), afirma que a reforma da lei de uso e ocupação do solo, que deve ocorrer neste ano, pode equilibrar os preços na cidade.

Isso acontecerá, afirma, se houver uma preocupação maior em aproximar os novos centros comerciais das casas. "No sul da cidade, que vive um crescimento comercial agressivo, há muito terreno disponível. Mas tem que disciplinar, não adianta fazer prédio de escritório, tem que fazer residência", diz.

http://www1.folha.uol.com.br/mercado...ao-paulo.shtml

[PDA]

Está nas bancas uma edição especial da revista exame sobre imóveis. A parte que interessa aqui, Brasília, mostra os bairros do sudoeste e noroeste como o M2 mais caro da cidade, entre 9500 a 11000 reais. Valores considerados para usados, com um pequeno aumento para imóveis novos. Não achei online para postar o texto e os gráficos.

Asa Sul e Asa Norte 8500 a 9000;
Lago norte, octogonal e guará II 8000 a 8300;
Águas Claras, Lago Sul e Samambaia 3200 a 5000.

[Archover]

http://blogs.estadao.com.br/celso-ming/2013/05/23/5892/

Desaceleração
23 de maio de 2013 | 20h00
Celso Ming

Dois indicadores divulgados nesta quinta-feira sinalizam desaceleração do setor da construção civil, principalmente em São Paulo. O primeiro deles veio com os dados da Pesquisa Mensal de Emprego, do IBGE. O outro, com a Sondagem Indústria da Construção, da Confederação Nacional da Indústria (CNI).

O balanço da taxa de desocupação no País, tomado como um todo, não mostra nenhuma alteração relevante. O desemprego aumentou de 5,7% da força de trabalho, em março, para 5,8%, em abril. Pontinho acima ou pontinho abaixo é variação normal em qualquer curva desse tipo. A economia vive momento sem precedentes de pleno emprego ou algo perto disso.

A indicação preocupante se concentra na indústria da construção civil, que registrou redução do emprego de 3,2% no primeiro quadrimestre de 2013 em relação a igual período do ano passado. O coordenador da área de Trabalho e Rendimento do IBGE, economista Cimar Azeredo, assinala que se trata de “uma queda surpreendente na população ocupada na construção civil”, especialmente quando comparada com a alta de 2,5% observada no primeiro quadrimestre de 2012.

Quando o foco se dirige para a região metropolitana de São Paulo, observa Azeredo, o declínio é ainda mais surpreendente. A ampliação do emprego de 8,7% no primeiro quadrimestre do ano passado agora se transformou em contração de 1,4%.

Os números da CNI têm outro critério de mensuração, mas apontam para a mesma direção. Em abril, a atividade do setor da construção civil ficou nos 45,5 pontos, abaixo da linha dos 50 pontos que indica desempenho “normal”.

Outros termômetros já vinham acusando retração de atividade no segmento: queda de preços, desova de estoques e redução de lançamentos de edifícios. A Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp) já tinha mostrado que, no primeiro trimestre deste ano, o valor do metro quadrado dos imóveis com um ou dois dormitórios (de maior procura) havia caído 7,8% em relação a dezembro de 2012. (Não custa repretir: queda de preços de 7,8% em um trimestre!)

Como a indústria da construção civil é grande empregadora de mão de obra, um recuo dessa grandeza acende uma fileira de luzes amarelas, sobretudo quando se leva em conta que o governo Dilma pôs muita energia no programa “Minha Casa, Minha Vida”.

Fator relevante que deve ter contribuído para isso foi a disparada de preços dos imóveis nos três últimos anos, especialmente em São Paulo, numa conjuntura em que o poder aquisitivo do comprador ficou para trás a partir de 2012, pelo aumento da inflação que corroeu a renda e pela desaceleração da atividade econômica.

Pode-se contra-argumentar que o crédito para aquisição de imóveis continua farto e relativamente mais barato. No entanto, a evolução dos financiamentos esbarra em um problema técnico importante: insuficiência de renda familiar do candidato a mutuário em relação aos preços ainda praticados no mercado e em relação aos custos crescentes da construção.

É a renda estupído!

[Archover]

http://carodinheiro.blogfolha.uol.com.br

A falácia do financiamento imobiliário

27/05/13 - 07:10
POR SAMY

Existe um grande discurso no mercado imobiliário quanto aos malefícios proporcionados por aluguéis. Uma crença bastante comum é de que alugar uma casa ou apartamento em vez de comprá-lo financiado é sinônimo de rasgar dinheiro. Contudo, essa ideia está longe de ser uma verdade absoluta, e alugar pode ser uma boa opção.

Na cidade de São Paulo, por exemplo, o aluguel de um imóvel representa, em média, 0,4% de seu valor total, enquanto que a taxa de juros média cobrada em financiamentos é de 0,76% ao mês. Ou seja, do ponto de vista financeiro é impossível que o aluguel tenha o mesmo valor da parcela. Se os valores fossem iguais, os bancos jamais ofereceriam crédito, pois estariam perdendo dinheiro.

Aqueles que pensam em financiar devem sempre analisar o que acontecerá com seu patrimônio caso optem por investir o valor da entrada e das parcelas descontando o aluguel. Ao término do financiamento, o que vale mais: um imóvel ou uma boa quantia em dinheiro no banco?

Para desvendar o mistério, vamos supor um apartamento no valor de R$500.000,00 pago com 20% de entrada e o restante parcelado em 360 meses. Com as taxa citadas acima, encontramos uma parcela mensal fixa de R$3.266,10 e um aluguel de R$2.000,00. Após 30 anos, o valor das parcelas somado aos R$100.000,00 de entrada totaliza R$1.275.797,21. (compre algo que "vale" 500 mil e pague 1.275 milhão!)

Se, em vez de financiar, o indivíduo optar por investir em um modalidade de baixo risco os R$100.000,00 de entrada e a diferença mensal entre o valor das parcelas e do aluguel, R$1.266,10, obterá, ao final do período de 30 anos, aproximadamente R$1.874.077,00.

Diante disso cabe a decisão: em 30 anos, o que é preferível? Estar com um imóvel de 30 anos de uso ou ter um patrimônio em dinheiro de R$ 1.874.077,00? Não esqueça que todas as reformas de manutenção, de estrutura e benfeitorias são de responsabilidade do proprietário.

As taxas e promoções seduzem o consumidor, e comprar um imóvel pode ser a realização de um sonho para muitos. No entanto, a quem pensa em investir e sofrer menos com cobranças mensais que sufocam o orçamento , nos dias atuais, alugar pode ser bem mais interessante.

[andredan]

Vale a pena ler o blog abaixo. Conta a história de um comprador de apartamento em Águas Claras que se sentiu prejudicado pela construtora, mas mesmo assim não deixou para lá, buscou seus direitos na justiça e ganhou.

2ª Vitória na Justiça: Brookfield é condenada a pagar ao autor deste Blog 20 mil reais pelo atraso na entrega do apartamento

Publicado por Enganado pela Brookfield

Um dos motivos que me levaram a fazer este Blog foi a grande insatisfação e tristeza com a construtora que escolhi para comprar meu primeiro apartamento. Mas essa semana a história mudou e tive uma grande surpresa. Mais uma vez posso gritar: JUSTIÇA!!!!!!!!



Todas as ações que eu protocolei na justiça foram consideradas favoráveis!

Quem acompanha o Blog a mais tempo sabe a péssima condição em que minha unidade se encontrava quando me chamaram para fazer a primeira vistoria, que o prédio foi construido com todos os vidros da fachada errados, que o projeto foi alterado prejudicando os proprietários, e que a Brookfield foi condenada a me restituir a quantia de R$ 11.165,35 pela cobrança ilegal da taxa de corretagem. Enfim, foram muitos outros problemas que nem é possível lembrar de todos só neste artigo.

Mas o meu objetivo agora é outro. É com grande alegria que falo da minha 2ª vitória na justiça: a Brookfield foi condenada a me pagar R$ 20.800,00 a título de indenização pelo atraso de 18 meses na obra do residencial Lumini Play Life.
A sentença foi proferida pela juiza titular do Segundo Juizado Especial Cível de Taguatinga.
Em minha ação, demonstrei que tinha o direito de ser ressarcido pelos lucros cessantes em razão de quantia que deixei de lucrar em razão do atraso na entrega do apartamento no residencial Lumini Play Life.
A juiza entendeu que, a partir das provas nos autos, o atraso na entrega da unidade habitacional era incontroverso, estando devidamente comprovada e confessada a falha na prestação de serviços por parte da Brookfield Incorporações.
Ainda segundo ela, não havia prova de que a culpa pelo atraso na entrega do imóvel foi decorrente exclusivamente de terceiro ou caso fortuito e/ou força maior e, por isso, condenou MB ENGENHARIA SPE 002 S.A. ao pagamento da quantia de R$ 20.800,00 a título de indenização por lucros cessantes, devidamente corrigida desde o ajuizamento da ação e acrescida de juros desde a citação.

De tão brilhante que foi, reproduzo, abaixo, a integra da sentença:

Dispensado o relatório, nos temos do artigo 38, a Lei 9099-95, passo a decidir.
Cuidam os autos de ação ordinária, sob o rito da Lei 90999/95, ajuizada por GUSTAVO FERREIRA SOUZA em desfavor de MB ENGENHARIA SPE002S.A.
Inicialmente, rejeito a preliminar de incompetência do juizado especial, tendo em vista que a causa não comporta realização de perícia técnica e portanto não é considerada de maior complexidade. Para se calcular o valor de aluguel do imóvel descrito na inicial, suficiente a apresentação de laudos, por ambas as partes. Havendo discrepância, poder-se-ia cogitar de eventual perícia. No entanto, apenas o autor os apresentou e entendo suficientemente demonstrada e válida as avaliações juntadas.
No mérito, o Reclamante pretende ser ressarcido de despesa decorrente de lucros cessantes em razão de quantia que deixou de lucrar em razão do atraso na entrega de unidade habitacional.
Importa registrar que a relação jurídica entre as partes é de consumo e, portanto, necessário, no caso a inversão do ônus da prova, tendo em vista a hipossuficiencia do autor, frente ás requeridas, principalmente em relação à matéria discutida, eis que depende de prova a ser produzida pelas rés.
Nesse contexto, o atraso na entrega da unidade habitacional é incontroverso. Resta, portanto, analisar se a ré tem responsabilidade no fato.
No tocante à responsabilidade pela prestação do serviço ou entrega de mercadoria, necessário se faz citar o art. 14, do CDC, que assim dispõe: “o fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos”. A lei consumerista explica, em seu parágrafo §1º, o que seja serviço defeituoso, dispondo que “o serviço é defeituoso quando não fornece a segurança que o consumidor dele pode esperar, levando-se em consideração as circunstâncias relevantes, entre as quais: I – o modo de seu fornecimento; II – o resultado e os riscos que razoavelmente dele se esperam; III – a época em que fornecido”.
Nesse contexto, a responsabilidade do prestador de serviços e do fornecedor de mercadoria é objetiva, bastando a demonstração, pelo consumidor, da existência do fato, do dano, e do nexo causal entre um e outro. Por sua vez, o fornecedor somente se eximirá do dever de indenizar se demonstrar, nos termos do § 3º do dispositivo supramencionado, que, embora tenha prestado o serviço, o defeito não existe, ou que a culpa é exclusivamente do consumidor ou de terceiro.
No caso dos autos, restou devidamente comprovada e confessada a falha na prestação de serviços por parte da ré, consubstanciada no atraso da entrega do imóvel.
Também não há prova de que a culpa pelo atraso na entrega do imóvel foi decorrente exclusivamente de terceiro ou caso fortuito e/ou força maior. Nesse ponto, lembremos da inversão do ônus da prova.
Nesse sentido é a orientação jurisprudencial do e. TJDFT. Vejamos:
Classe do Processo : 2012 07 1 009796-2 ACJ – 0009796-08.2012.807.0007 (Res.65 – CNJ) DF; Registro do Acórdão Número : 634108; Data de Julgamento : 13/11/2012; Órgão Julgador : 3ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal; Relator : HECTOR VALVERDE SANTANA; Disponibilização no DJ-e: 16/11/2012 Pág. : 251; Ementa – DIREITO CONSUMIDOR. CONSTRUTORA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE CULPA EXCLUSIVA DE TERCEIRO. IMPROCEDÊNCIA. MULTA CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. POSSIBILIDADE. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO. A CONTROVÉRSIA DEVE SER SOLUCIONADA SOB O PRISMA DO SISTEMA JURÍDICO AUTÔNOMO INSTITUÍDO PELO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR (LEI Nº 8.078/1990), QUE POR SUA VEZ REGULAMENTA O DIREITO FUNDAMENTAL DE PROTEÇÃO DO CONSUMIDOR (ART. 5º, XXXII, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL). O RECORRIDO, EM SÍNTESE, ALEGA QUE ADQUIRIU UM IMÓVEL DA CONSTRUTORA/RECORRENTE CUJA PREVISÃO DE ENTREGA ERA PARA O MÊS DE JANEIRO DE 2011, COM POSSIBILIDADE DE PRORROGAÇÃO DE 120 (CENTO E VINTE) DIAS, MAS QUE FOI ENTREGUE APENAS EM SETEMBRO DE 2011, O QUE LHE CAUSOU PREJUÍZOS MATERIAIS. O D. JUÍZO DE PRIMEIRO GRAU JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS E CONDENOU A RECORRENTE A PAGAR AO RECORRIDO R$ 7.500 (SETE MIL E QUINHENTOS REAIS), A TÍTULO DE REPARAÇÃO POR LUCROS CESSANTES, E R$ 3.818,15 (TRÊS MIL OITOCENTOS E DEZOITO REAIS E QUINZE CENTAVOS), A TÍTULO DE MULTA CONTRATUAL. A RECORRENTE ADUZ QUE O ATRASO NA ENTREGA É CULPA EXCLUSIVA DE TERCEIRO, EIS QUE A COMPANHIA ENERGÉTICA DE BRASÍLIA NÃO EFETUOU A LIGAÇÃO DE ENERGIA NECESSÁRIA PARA A ENTREGA DO IMÓVEL. AFIRMA, AINDA, QUE A MULTA CONTRATUAL JÁ TEM O PROPÓSITO DE INDENIZAR O RECORRIDO/COMPRADOR PELA NÃO ENTREGA NO PRAZO CONTRATUAL. DEFENDE, PORTANTO, NÃO SER POSSÍVEL A CUMULAÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL COM A MULTA PREVISTA NO CONTRATO.
NOS TERMOS DO ART. 14, § 3º, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, O ÔNUS DA PROVA, EM CASO DE CAUSA EXCLUDENTE DE ILICITUDE, É DO FORNECEDOR/RECORRENTE, QUE NÃO DEMONSTROU HAVER QUALQUER CAUSA EXCLUDENTE DA RESPONSABILIZAÇÃO, QUE ROMPERIA COM O NEXO DE CAUSALIDADE ENTRE SUA CONDUTA E O DANO EXPERIMENTADO PELO CONSUMIDOR/RECORRIDO.
O FATO DE A COMPANHIA ENERGÉTICA DE BRASÍLIA NÃO TER EFETIVADO A LIGAÇÃO DE ENERGIA E, ASSIM, TER ATRASADO TODO O PROCEDIMENTO DE ENTREGA E EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE, NÃO EXCLUI A RESPONSABILIDADE DA RECORRENTE, UMA VEZ QUE, É DE RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA O TRÂMITE ADMINISTRATIVO PARA A ENTREGA DO IMÓVEL. A CONSTRUTORA QUE, AO ASSUMIR O EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO, ATRASA NA CONCLUSÃO DAS OBRAS PARA ENTREGA DO IMÓVEL RESPONDE PELOS PREJUÍZOS SOFRIDOS PELO COMPRADOR. A CLÁUSULA PENAL CONTRATUAL TEM NATUREZA MORATÓRIA, DIVERSA DA REPARAÇÃO POR LUCROS CESSANTES, QUE TEM CARÁTER INDENIZATÓRIO. QUANDO HÁ ATRASO NA ENTREGA DA OBRA, DEVE O COMPRADOR SER INDENIZADO PELOS DANOS MATERIAIS SOFRIDOS, A TÍTULO DE LUCROS CESSANTES, RELATIVOS AO PERÍODO EM QUE, POR CULPA DA CONSTRUTORA, ESTEVE IMPOSSIBILITADO DE ALUGAR O IMÓVEL E AUFERIR RENDA. ALÉM DISSO, A CONSTRUTORA RESPONDE PELA MULTA CONTRATUAL, DE CARÁTER PUNITIVO, EM RAZÃO DO DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO. PORTANTO, O ATRASO NA ENTREGA DA OBRA, OBRIGA A RECORRENTE A INDENIZAR O RECORRIDO EM LUCROS CESSANTES, SEM PREJUÍZO DA APLICAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL CONTRATUALMENTE ESTABELECIDA, HAJA VISTA QUE ESSES INSTITUTOS TÊM CAMPOS DE INCIDÊNCIA DIVERSOS. OS LUCROS CESSANTES TÊM NATUREZA DE RECOMPOSIÇÃO PATRIMONIAL, ENQUANTO A MULTA POSSUI NATUREZA PUNITIVA. ANTE O EXPOSTO, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO E MANTENHO A R. SENTENÇA RECORRIDA. VENCIDA A PARTE RECORRENTE, DEVERÁ ARCAR COM CUSTAS PROCESSUAIS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS, OS QUAIS FIXO EM 20% (VINTE POR CENTO) SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO, A TEOR DO ART. 55 DA LEI Nº 9.099, DE 26 DE SETEMBRO DE 1995. ACÓRDÃO LAVRADO CONFORME O ART. 46 DA LEI Nº 9.099, DE 26 DE SETEMBRO DE 1995.
Quanto ao valor dos aluguéis, as avaliações juntadas pelo autor são suficientes para demonstrar que o valor de mercado da locação é aquele afirmado na inicial (fls. 38/40).
Ainda, a demora na entrega do imóvel chegou a 13 meses, devendo este ser o período compreendido pelos lucros cessantes.
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO inicial e condeno MB ENGENHARIA SPE002S.A. ao pagamento em favor da parte autora GUSTAVO FERREIRA SOUZA da quantia de R$ 20.800,00 a título de indenização por lucros cessantes, devidamente corrigida desde o ajuizamento da ação e acrescida de juros desde a citação.
Fica o requerido advertido da necessidade de cumprir a sentença, independentemente de nova intimação (Lei 9.099/95, art. 52, III), atentando para o fato de que, não efetuado o pagamento no prazo de quinze dias, o montante da condenação será acrescido de multa de 10% (dez por cento), a teor do disposto no art. 475-J do CPC, acrescentado pela Lei 11.232/2005, cabendo ainda, ao credor, o direito de requerer a execução de sentença após exaurido o referido prazo.
Declaro EXTINTO o processo, com julgamento do mérito, o que faço com fundamento no art. 269, I, do Código de Processo Civil.
Sem custas e sem honorários de advogado a teor do disposto no art. 55 da Lei nº 9.099/95.
Publique-se, Registre-se e Intime-se.
Taguatinga – DF, quinta-feira, 31/01/2013 às 15h31.

Considero essa uma grande vitória para todos os consumidores brasileiros que se encontram em uma situação de desvantagem perante as grandes construtoras deste país.
Muitos compram o seu imóvel próprio na expectativa de realizar um sonho, que acabam vendo frustado com a falta de respeito e má fé de grandes empresas que tentam tirar proveito do consumidor a preço de tudo.
Incentivo a todos que se encontram na mesma situação, se sentido enganados pelo pagamento ilegal da taxa de corretagem ou com o atraso irresponsável na obra de seus imóveis, a procurarem na justiça os seus direitos.
A tramitação dessa ação no Juizado Especial costuma ser bem rápida, no meu caso durou cerca de 2 meses e meio (ainda cabe recurso).
Parabenizo meu advogado pelo excelente trabalho na condução dessa ação.
Se quiserem alguma informação adicional sobre a ação ou a indicação de um um bom profissional, deixe seu comentário abaixo.


http://enganadopelabrookfield.com/20...o-apartamento/

[andredan]

Atrasos constantes na entrega de apartamentos e vícios de qualidade e quantidade motivam a atuação ministerial

A 1ª Promotoria de Justiça de Defesa do Consumidor (Prodecon) ajuizou, em dezembro de 2012, ação civil pública (ACP) contra a MRV Engenharia e Participações S/A. A ação, distribuída à 17ª Vara Cível de Brasília, aponta uma série de irregularidades na construtora, dentre elas, o atraso constante e injustificado na entrega dos apartamentos vendidos na planta; não pagamento de indenização aos consumidores pelos prejuízos decorrentes desses atrasos e prédios com vícios de qualidade.

Vários são os exemplos de irregularidades. A previsão de entrega do empreendimento Top Life, localizado em Águas Claras, era abril de 2010, porém os consumidores tiveram de esperar mais dois anos pelo imóvel. Apesar do atraso, a construtora não efetuou, de modo espontâneo, as devidas indenizações. Quem comprou apartamento no residencial Green Towers, também em Águas Claras, teve de aguardar mais de um ano além do previsto.

“A MRV é contumaz no atraso de entrega de suas obras, descumprindo os prazos que fixa para conclusão de seus empreendimentos. A conclusão lógica é de que a empresa atua no mercado imobiliário do DF com a perspectiva de que vai atrasar o cumprimento dos prazos contratuais, tanto que apõe redação contratual com vistas a impedir o consumidor de ser indenizado pelo atraso na entrega”, afirma na ação o promotor de Justiça Paulo Roberto Binicheski.

Segundo a Prodecon, os contratos da construtora são redigidos de forma ambígua. A empresa também cobra taxas indevidas e retém valores abusivos na desistência dos contratos. Outra irregularidade é a transferência do ônus da comissão de corretagem pelas vendas ao consumidor.

A Prodecon pede a condenação da MRV para adequar seus instrumentos contratuais à legislação vigente, com a retirada de todas as cláusulas questionadas pelo órgão. Inclusive, no sentido de inserir nos próximos acordos a previsão de atrasos nas obras e os devidos direitos indenizatórios do consumidor. A ação propõe, ainda, que valores cobrados de forma indevida sejam devolvidos em dobro e que as obras em desconformidade com o padrão apresentado no contrato ou em material publicitário sejam consideradas dano material.

Processo 2012.01.1.199437-9

http://www.mpdft.mp.br/portal/pdf/co...ao/ACP_MRV.pdf

[Archover]

http://opequenoinvestidor.com.br/201...+investidor%29


Como o leitor já está sabendo a essa altura, os juros básicos da economia voltaram a subir. Pressionado pela inflação e pela desconfiança do mercado, não sobrou outra alternativa ao COPOM além de aumentar a taxa Selic. Esse movimento tem grandes implicações para o mundo dos investimentos. Se por um lado a renda fixa pode vir a se tornar mais atraente para investimentos futuros se os aumentos na Selic continuarem, outros mercados podem sentir impacto negativo: o investidor em ações, por exemplo, passa a ter um custo de oportunidade maior de investir em ações com relação a investir em renda fixa, o que pode levar a novas quedas nesse mercado. E o mercado imobiliário, que cresceu muito no cenário de queda de juros dos últimos anos, pode sofrer bastante com esse aumento. Entenda o porquê.

Renda do consumidor é o limite para o crescimento do mercado imobiliário

O grande ponto a ser considerado é meio óbvio: pagar juros mais altos é sempre ruim. Com a elevação da Selic, logo logo as instituições financeiras deverão começar a repassar esse aumento para os juros do mercado imobiliário. Com isso, o valor das prestações dos novos contratos deve começar a aumentar bastante, o que deve frear ainda mais o crescimento desse setor, que já vem enfrentando problemas nos últimos meses. Afinal, a renda dos consumidores não aumenta conforme aumenta o valor dessas prestações; ela tem um limite a partir do qual não pode sustentar as despesas decorrentes da aquisição do imóvel.

E isso não sou eu quem diz. Como o leitor sabe, gosto bastante do site The Motley Fool. Veja o que eles têm a dizer sobre a relação entre renda e preço de imóveis:

˜Uma variável que “realmente conta” no mercado imobiliário é o preço dos imóveis em relação à rend média. As pessoas têm que pagar por suas casas ao longo do tempo, e esse dinheiro precisa vir de suas rendas. Enquanto o curto prazo é dominado por mudanças na taxa de juros e na oferta, há poucos precedentes históricos para o crescimento de preços superior à taxa de crescimento da renda ao longo do tempo.

Verifique o preço médio de imóveis em relação à renda média da população, e você terá os seguintes dados:




Durante a bola imobiliária americana, tínhamos todos os tipos de desculpa para preços que estavam crescendo mais que a renda. Dizíamos que o mercado imobiliário era especial. Dizíamos que o custo dos financiamentos permaneceria baixo. Dizíamos que sempre poderíamos vender nossas casas para outra pessoa. E estávamos errados sobre todas as três desculpas. Em 2010 a relação preço-por-renda dos lares americanas despencou para a média histórica, onde as humildes leis da aritmética financeira diziam que elas deveriam ficar.”

O texto pretende comparar a situação americana com a canadense, para sustentar a tese de que provavelmente o Canadá está passando por uma bolha imobiliária “atrasada” em relação à americana. E eu acredito que algo parecido esteve acontecendo no Brasil ao longo dos últimos tempos, e só agora talvez estejamos começando a ver o processo de desaceleração, começando por algumas cidades. O ponto é que o preço dos imóveis aqui começou a subir de maneira muito mais acelerada que a renda da população (ou alguém recebeu aumento de salário superior a 400% nos últimos 6 ou 7 anos? Mas há imóveis cujos preços subiram a essa taxa nesse período).

Estudo de caso mostra como aumento de juros afeta o preço dos imóveis e pode levar à diminuição de preços

Vejamos como ocorre isso na prática. Imagine que uma família tem um salário de R$ 10.000,00 e deseja adquirir um apartamento. Como as regras de financiamento impedem que o valor da prestação seja superior a 30% da renda bruta, é possível pagar um teto de R$ 3.000,00 de prestação. Observe como o valor que pode ser financiado com essa prestação varia conforme as taxas de juros sejam mais altas ou não.

Com juros de 8% ao ano, os juros mensais são de 0,643%, essa renda seria suficiente para financiar um apartamento de R$ 407.000,00 em 30 anos, dando uma entrada de R$ 81.400,00 (20% do valor do imóvel), com os restantes R$ 325.600,00 sendo financiados pela tabela SAC. A prestação inicial seria de R$ 2.998,05. Na verdade, o valor financiado seria um pouco menor, porque não levei em conta nos cálculos os seguros e taxas de administração do contrato. Nessas condições, o valor total pago ao longo dos 30 anos seria de R$ 703.496,24, ou 2,16 vezes o valor do financiamento.

Se os juros subissem um pouquinho, para 10% ao ano, os juros mensais seriam de 0,797%. A prestação inicial do apartamento do exemplo anterior já subiria para R$ 3.499,48. Isso significa que duas coisas poderiam acontecer: (1) a família teria que escolher outro apartamento, em piores condições, para financiar, a fim de que a prestação caiba no bolso; ou (2) o preço do apartamento teria que cair um pouco. No caso do exemplo, para que a prestação voltasse a caber no bolso da família, o preço teria que cair de R$ 407.000,00 para pouco menos de R$ 350.000,00 – uma queda de 14% no preço do imóvel apenas porque os juros subiram 2%. Por outro lado, o o valor total pago das prestações ao longo dos 30 anos, caso alguém financiasse o valor de R$ 407.000,00, já iria para R$ 794.003,38 – um aumento de R$ 90.507,14 por causa de um pequenino aumento na taxa de juros.

Com juros a 12%, como era comum há menos de 3 anos no financiamento imobiliário, os juros mensais seriam de 0,948% e a prestação inicial de um apartamento que custasse R$ 407.000,00 já iria para R$ 3.991,00. Apenas uma família que tivesse uma renda bruta de mais de R$ 12.000,00 teria condições de financiá-lo. Para que a família do nosso exemplo inicial pudesse pagar as prestações, seu preço já deveria cair para R$ 306.000,00. Ou seja, uma variação de apenas 4% nos juros do financiamento seria responsável por uma queda de aproximadamente 25% no preço do imóvel. E nesse caso, quem financiasse o mesmo valor do exemplo inicial, teria um custo efetivo total de R$ 882.747,18, ou R$ 179.250,94 a mais que no primeiro exemplo. Veja o gráfico que mostra o quanto o custo efetivo do financiamento aumentaria drasticamente nos 3 exemplos:



Observe que, no primeiro caso, o valor pago pelo apartamento era de 2,16 vezes o valor do financiamento. No segundo caso, 2,43 vezes; e, no terceiro caso, 2,71 vezes. Ou seja, para pegar o mesmo valor financiado, é preciso pagar cada vez mais juros. Isso é óbvio. Mas insisto: a diferença é gritante. No primeiro caso, com juros de 8% ao ano, você paga R$ 377.896,24 de juros. No último caso, com juros a 12% ao ano, paga R$ 557.147,18 – para pegar exatamente o mesmo valor emprestado, R$ 325.600,00. Em qualquer dos casos, paga-se mais que o dobro do valor financiado. E, repito, sem contar o seguro e a taxa de administração pagos.

O que isso tudo quer dizer? Que, acredito, acabou o último bastião que segurava o preço dos imóveis em patamares mais elevados. Juros mais baixos possibilitavam financiamento de imóveis com rendas menores no sistema financeiro de habitação. Com juros mais altos (e o aumento da Selic de 7,25% para 8,00% significa um aumento de 10,34% na taxa de juros), os financiamentos exigirão rendas cada vez maiores para apartamentos que custam o mesmo preço de antes. Restam duas alternativas: ou as pessoas comprometem mais de sua renda (o que, em determinado ponto, é impossível, porque há outros compromissos), ou os preços começam a cair de modo que a renda das pessoas continue poder a sustentar o financiamento. Para que nada disso aconteça, é necessário que as pessoas comecem a pagar os imóveis sem financiamento. Mas você conhece muitas pessoas que compraram seu primeiro imóvel à vista? Eu não. E, veja bem, usei como exemplo um preço de imóvel que, em algumas cidades do país, é irrisório. Com R$ 407.000,00, você compra no máximo um apartamento de 2 quartos em Brasília, com sorte. Para comprar um 3 quartos com elevador e garagem, só com algo em torno de R$ 900.000,00 – o que demandaria, com juros de 8%, uma entrada salgada de R$ 180.000,00 e uma prestação mínima de R$ 6.629,00. Com juros de 12% e mantido o mesmo preço, a prestação já subiria para R$ 8.825,00 e, ao final do financiamento, o comprador teria pago R$ 1.952.020,80.

A propósito, mais um presentinho do blog pra você: uma planilha que calcula o financiamento da tabela SAC (desconsiderando preço de seguro e outras taxas usualmente compradas).

[Archover]

https://conteudoclippingmp.planejame...-de-investidor

Demanda esfria com recuo de investidor
Autor(es): Por Mariana Segalla | Para o Valor, de São Paulo
Valor Econômico - 29/05/2013

A escalada dos preços em meio à euforia que dominou o mercado imobiliário brasileiro nos últimos anos fez ressurgir - e com força total - um perfil muito especial de comprador: o investidor. Até fins de 2008, apenas 27% das pessoas que tinham a intenção de comprar um imóvel nos dois anos seguintes em São Paulo afirmavam que o objetivo era investir. Todo o restante era gente interessada em comprar para morar. Entre fins de 2009 e início de 2010, a situação já era outra. Metade dos potenciais compradores adquiriram imóveis como investimento, para vendê-los mais tarde por um preço mais alto ou obter renda de aluguel.

"Compradores investidores reconhecem as oportunidades mais rapidamente. Foram eles que ajudaram a dar velocidade de venda aos lançamentos", explica Marcus Araújo, presidente da empresa de pesquisa Datastore, que chegou aos números com base nas 72 mil entrevistas que faz anualmente. Agora, o mesmo levantamento indica que a poeira começou a baixar - e, para quem pensa em investir em imóveis neste ano, talvez o melhor seja analisar o mercado friamente. Em março de 2013, a fatia dos investidores entre os potenciais compradores de imóveis já havia recuado para apenas 36%, o menor índice desde 2009.

Quem comprou apartamento há 10 anos teve motivo para comemorar. Na média, os preços dos imóveis residenciais mais do que triplicaram desde o início de 2006, segundo o Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados (IVG-R) calculado pelo Banco Central. Só em 2009, a alta chegou a quase 25% - em termos reais foi de 19,4%. "Vi muita gente comprando apartamento no lançamento e vendendo antes mesmo de concluída a obra. As pessoas ficavam menos de um ano com o imóvel", diz Eduardo Muszkat, diretor-executivo da incorporadora You, Inc. Nos últimos dois anos, o mercado deu sinais claros de que a bonança não duraria para sempre.

No ano passado, a valorização dos imóveis residenciais não passou de 4,1% em termos reais. Não se trata de retorno desprezível, já que o CDI, principal referência para aplicações de renda fixa, rendeu menos ainda e o Ibovespa avançou apenas 7,4%. "O que vemos hoje é um mercado residencial seguindo na tendência da estabilização. Não enxergo elementos que justifiquem comprar um imóvel apenas com a expectativa de apreciação", diz Mauro Miranda, coordenador do curso de Investimentos Imobiliários do Programa de Educação Continuada da FGV.

Para os interessados em investir em imóveis para alugar, também há sinais de alerta. Em geral, os especialistas do mercado imobiliário calculam que seja possível alugar um imóvel por um valor equivalentes a 0,5% até 0,8% do seu preço de venda por mês. Como, via de regra, o valor dos imóveis pelo menos corrige a variação da inflação todos os anos, essa renda de aluguel costuma ser considerada real. "Retornos dessa dimensão chamam atenção diante política de redução da taxa básica de juros, que reduz o retorno das aplicações financeiras", avalia Maurício Eugenio, presidente da consultoria imobiliária Elite Brasil.

Mas cálculos do Banco Central feitos a partir da base de dados da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) e do site de classificados Zap Imóveis sugerem que o mais provável é conseguir um retorno mais para baixo. Em São Paulo, por exemplo, o ganho com alugueis residenciais caiu de 0,72% do preço do imóvel em 2009 para 0,49% no fim do ano passado. No Rio de Janeiro, nesse período, a taxa foi de 0,54% para 0,39%. O mesmo ocorre com os imóveis comerciais, como escritórios. "Havia uma falta tremenda de escritórios até 2005, época em que vimos serem alugados por até 1,7% do valor de venda. Agora, quem compra um imóvel no pico dos preços esperando ganhar 1% ao mês vai se decepcionar", diz Marcelo da Costa Santos, vice-presidente para América do Sul da consultoria Cushman & Wakefield.

Um levantamento conduzido pela empresa mostra que os preços de aluguel de escritórios de alto padrão na cidade de São Paulo ficaram estáveis no primeiro trimestre de 2013, em relação ao último de 2012, fechando em R$ 146,90 por metro quadrado ao mês. No Rio de Janeiro, chegaram a recuar, encerrando março na média de R$ 127,50 por metro quadrado ao mês. Segundo Santos, a tendência para o restante do ano é de preços estáveis. Outros especialistas, no entanto, já veem chance de queda no valor dos aluguéis. "Como faltavam imóveis comerciais, houve uma enxurrada de lançamentos que estão entrando no mercado agora. Só que a demanda não é mais compatível com toda essa oferta, porque a economia já não cresce como antigamente", diz João da Rocha Lima Júnior, coordenador do Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (USP). [U]Para ele, não vale mais a pena comprar imóveis comerciais para alugar - a menos que o investidor consiga uma negociação muito favorável.[U]

Quem vive do mercado imobiliário pensa diferente. "Investidores tradicionais do mercado imobiliário gostam da segurança de ter um imóvel e, por isso, compram independentemente do momento econômico ou da rentabilidade esperada", diz Eugenio, da Elite Brasil. Para quem quiser comprar imóveis nos próximos meses, o executivo recomenda prestar atenção em alguns itens: se as regiões nobres das grandes cidades já apresentam preços altos consolidados, vale a pena se voltar para outras áreas com preços médios mais baixos, mas alvo de melhorias urbanas. Em São Paulo, o melhor exemplo, na visão de Eugenio, é o bairro Morumbi, que em breve deve receber uma estação do metrô. Lá, ainda é possível comprar imóveis residenciais por R$ 7 mil o metro quadrado.




http://classificados.folha.uol.com.b...de-de-sp.shtml

Preço de imóvel usado de um dormitório cai 23% na cidade de SP

28/05/2013-11h56
|
DE SÃO PAULO
O preço dos apartamentos usados de um dormitório caiu 23,4% na cidade de São Paulo, segundo levantamento do Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo).

Com o resultado, o preço médio no primeiro trimestre deste ano ficou em R$ 178 mil --ante R$ 232 mil no mesmo período do ano passado.
Apartamentos de dois dormitórios ficaram 6,21% mais baratos e os de três dormitórios, 3,91% (para R$ 630 mil). Já o preço médio de um apartamento usado de quatro dormitórios apresentou alta de 17,4% comparando o primeiro trimestre deste ano com igual período de 2012.

A pesquisa foi feita pela entidade com 427 imobiliárias da capital paulista e se refere a negócios efetivamente fechados, incluindo possíveis descontos dados pelos vendedores.

[andredan]

Originally Posted by Archover

https://conteudoclippingmp.planejame...-de-investidor

Demanda esfria com recuo de investidor
Autor(es): Por Mariana Segalla | Para o Valor, de São Paulo
Valor Econômico - 29/05/2013

A escalada dos preços em meio à euforia que dominou o mercado imobiliário brasileiro nos últimos anos fez ressurgir - e com força total - um perfil muito especial de comprador: o investidor. Até fins de 2008, apenas 27% das pessoas que tinham a intenção de comprar um imóvel nos dois anos seguintes em São Paulo afirmavam que o objetivo era investir. Todo o restante era gente interessada em comprar para morar. Entre fins de 2009 e início de 2010, a situação já era outra. Metade dos potenciais compradores adquiriram imóveis como investimento, para vendê-los mais tarde por um preço mais alto ou obter renda de aluguel.

"Compradores investidores reconhecem as oportunidades mais rapidamente. Foram eles que ajudaram a dar velocidade de venda aos lançamentos", explica Marcus Araújo, presidente da empresa de pesquisa Datastore, que chegou aos números com base nas 72 mil entrevistas que faz anualmente. Agora, o mesmo levantamento indica que a poeira começou a baixar - e, para quem pensa em investir em imóveis neste ano, talvez o melhor seja analisar o mercado friamente. Em março de 2013, a fatia dos investidores entre os potenciais compradores de imóveis já havia recuado para apenas 36%, o menor índice desde 2009.

Quem comprou apartamento há 10 anos teve motivo para comemorar. Na média, os preços dos imóveis residenciais mais do que triplicaram desde o início de 2006, segundo o Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados (IVG-R) calculado pelo Banco Central. Só em 2009, a alta chegou a quase 25% - em termos reais foi de 19,4%. "Vi muita gente comprando apartamento no lançamento e vendendo antes mesmo de concluída a obra. As pessoas ficavam menos de um ano com o imóvel", diz Eduardo Muszkat, diretor-executivo da incorporadora You, Inc. Nos últimos dois anos, o mercado deu sinais claros de que a bonança não duraria para sempre.

No ano passado, a valorização dos imóveis residenciais não passou de 4,1% em termos reais. Não se trata de retorno desprezível, já que o CDI, principal referência para aplicações de renda fixa, rendeu menos ainda e o Ibovespa avançou apenas 7,4%. "O que vemos hoje é um mercado residencial seguindo na tendência da estabilização. Não enxergo elementos que justifiquem comprar um imóvel apenas com a expectativa de apreciação", diz Mauro Miranda, coordenador do curso de Investimentos Imobiliários do Programa de Educação Continuada da FGV.

Para os interessados em investir em imóveis para alugar, também há sinais de alerta. Em geral, os especialistas do mercado imobiliário calculam que seja possível alugar um imóvel por um valor equivalentes a 0,5% até 0,8% do seu preço de venda por mês. Como, via de regra, o valor dos imóveis pelo menos corrige a variação da inflação todos os anos, essa renda de aluguel costuma ser considerada real. "Retornos dessa dimensão chamam atenção diante política de redução da taxa básica de juros, que reduz o retorno das aplicações financeiras", avalia Maurício Eugenio, presidente da consultoria imobiliária Elite Brasil.

Mas cálculos do Banco Central feitos a partir da base de dados da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) e do site de classificados Zap Imóveis sugerem que o mais provável é conseguir um retorno mais para baixo. Em São Paulo, por exemplo, o ganho com alugueis residenciais caiu de 0,72% do preço do imóvel em 2009 para 0,49% no fim do ano passado. No Rio de Janeiro, nesse período, a taxa foi de 0,54% para 0,39%. O mesmo ocorre com os imóveis comerciais, como escritórios. "Havia uma falta tremenda de escritórios até 2005, época em que vimos serem alugados por até 1,7% do valor de venda. Agora, quem compra um imóvel no pico dos preços esperando ganhar 1% ao mês vai se decepcionar", diz Marcelo da Costa Santos, vice-presidente para América do Sul da consultoria Cushman & Wakefield.

Um levantamento conduzido pela empresa mostra que os preços de aluguel de escritórios de alto padrão na cidade de São Paulo ficaram estáveis no primeiro trimestre de 2013, em relação ao último de 2012, fechando em R$ 146,90 por metro quadrado ao mês. No Rio de Janeiro, chegaram a recuar, encerrando março na média de R$ 127,50 por metro quadrado ao mês. Segundo Santos, a tendência para o restante do ano é de preços estáveis. Outros especialistas, no entanto, já veem chance de queda no valor dos aluguéis. "Como faltavam imóveis comerciais, houve uma enxurrada de lançamentos que estão entrando no mercado agora. Só que a demanda não é mais compatível com toda essa oferta, porque a economia já não cresce como antigamente", diz João da Rocha Lima Júnior, coordenador do Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (USP). [U]Para ele, não vale mais a pena comprar imóveis comerciais para alugar - a menos que o investidor consiga uma negociação muito favorável.[U]

Quem vive do mercado imobiliário pensa diferente. "Investidores tradicionais do mercado imobiliário gostam da segurança de ter um imóvel e, por isso, compram independentemente do momento econômico ou da rentabilidade esperada", diz Eugenio, da Elite Brasil. Para quem quiser comprar imóveis nos próximos meses, o executivo recomenda prestar atenção em alguns itens: se as regiões nobres das grandes cidades já apresentam preços altos consolidados, vale a pena se voltar para outras áreas com preços médios mais baixos, mas alvo de melhorias urbanas. Em São Paulo, o melhor exemplo, na visão de Eugenio, é o bairro Morumbi, que em breve deve receber uma estação do metrô. Lá, ainda é possível comprar imóveis residenciais por R$ 7 mil o metro quadrado.




http://classificados.folha.uol.com.b...de-de-sp.shtml

Preço de imóvel usado de um dormitório cai 23% na cidade de SP

28/05/2013-11h56
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DE SÃO PAULO
O preço dos apartamentos usados de um dormitório caiu 23,4% na cidade de São Paulo, segundo levantamento do Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo).

Com o resultado, o preço médio no primeiro trimestre deste ano ficou em R$ 178 mil --ante R$ 232 mil no mesmo período do ano passado.
Apartamentos de dois dormitórios ficaram 6,21% mais baratos e os de três dormitórios, 3,91% (para R$ 630 mil). Já o preço médio de um apartamento usado de quatro dormitórios apresentou alta de 17,4% comparando o primeiro trimestre deste ano com igual período de 2012.

A pesquisa foi feita pela entidade com 427 imobiliárias da capital paulista e se refere a negócios efetivamente fechados, incluindo possíveis descontos dados pelos vendedores.

Quem comprou apartamento na planta em Águas Claras por R$ 6.500 o metro quadrado recentemente e tem seu saldo devedor reajustado pelo INCC de 2,25% neste mês (INCC-DI da Fundação Getúlio Vargas), entrou num grande barco furado.