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Tablero de dibujo Debates de arquitectura y urbanismo argentino



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Old January 9th, 2008, 05:35 PM   #1
NachoGB
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BUENOS AIRES - La falta de oficinas ya es un serio problema







Por Carlos Boyadjián | ESPECIAL PARA CLARIN

Cada vez es más difícil conseguir oficinas "premium" o "AAA" en Buenos Aires. Frente a una demanda creciente de las empresas, en el marco de una economía que crece a ritmo sostenido desde hace cinco años, en la ciudad casi no hay edificios disponibles, al menos con las características y la superficie que buscan los clientes corporativos.

Y esta situación, que para la demanda es una crisis, se convierte, para otros, en una salida para la industria de la construcción.

Tras la crisis de 2002, quedó mucha capacidad ociosa de oficinas. Con l a recuperación económica de los años siguientes muchos inversores apuntaron al desarrollo de viviendas, que son proyectos de menor envergadura y tiempos de maduración más cortos. A partir de 2006, el mercado de oficinas entró en un cuello de botella, que impulsa la suba de precios de venta y alquiler.

"Las oficinas, como bienes raíces, se mueven en forma proporcional a la actividad económica: a más actividad, mayor demanda de oficinas. A partir de 1999, con el comienzo de la recesión, y hasta 2004, las oficinas se desocupaban, pero en la medida en que hay crecimiento, la demanda de oficinas pega el salto", asegura José Rozadas, director de Reporte Inmobiliario.

El analista explica que la fuerte demanda de edificios "A" y "AAA" se combina con la escasa construcción de oficinas. Esto lleva a que la tasa de vacancia (porcentaje de espacio disponible en relación con lo construido) en zonas como Catalinas, Plaza Roma o Puerto Madero "sea prácticamente nula". Según datos de mercado, la vacancia de edificios AAA en Buenos Aires se ubica por debajo del 2%, "es lo que queda de rezago –dice Rozadas– unos metros por acá y otros por allá, pero no aprovechables por las empresas".

Hoy, alquilar una oficina premium en la capital argentina cuesta hasta un 35% más que el año anterior. Un informe de la consultora Colliers International señala que el precio promedio de alquiler de oficinas en edificios A+ (equivalente a AAA) es de 37,2 dólares por metro cuadrado (US$/m2), frente a los 27,6 dólares que costaban hace un año.

Desde 2002, los alquileres corporativos promedio subieron un 260%, y hoy son similares a los que se pagaban en el 1 a 1. Y en algunas zonas o edificios puntuales, lo supera. Respecto de otras ciudades de América Latina, Buenos Aires está entre las más caras. Salvo en San Pablo (48,3 US$/m2) y en Río de Janeiro (41 US$/m2), el alquiler de oficinas de lujo es en todos los casos más económico que en Buenos Aires.

En cuanto a los precios de venta de oficinas, según L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios, Buenos Aires está entre las 15 ciudades más caras del mundo, sólo superada en Latinoamérica por San Pablo (3.800 US$/m2) y por México DF (3.300 US$/m2).

Para un edificio AAA en la Capital el precio promedio es de 3.100 dólares el metro, mientras que en la zona norte del GBA pueden conseguirse oficinas de nivel similar por 2.150 dólares.



Oferta y demanda

El documento de Colliers destaca que "durante 2007 se incorporaron 43.000 m2 nuevos de oficinas (de lujo), correspondientes a cinco edificios", pero sólo queda disponible el 10% de éstos. Esta oferta, sin embargo, es insuficiente. Carlos Avellaneda, gerente del área de Investigación y Desarrollo de Colliers, señaló a iEco que "la demanda está insatisfecha. Hace dos años la absorción neta de oficinas A+ fue de unos 100.000 m2. Después bajó, pero por falta de vacancia".

Entre edificios de oficinas clases A y A+ en la ciudad hay 1,5 millones de m2 pero la disponibilidad es inferior a los 39.000 m2. "La falta de oferta de oficinas de categoría complica los planes de expansión de muchas compañías", asegura Avellaneda, y destaca que muchas firmas no están dispuestas a reciclar edificios de baja categoría o a desarrollar sus propias oficinas.

Un estudio de L.J.Ramos sostiene que para el trienio 2008-2010 se espera el ingreso de "240.00 metros cuadrados nuevos en las categorías superiores (A y AAA)". No obstante, el mismo documento advierte que, pese a este volumen, la oferta es débil. "Hasta la llegada de la crisis, el mercado venía absorbiendo 80.000 m2 anuales de oficinas A y AAA, lo que indica que se estarían cubriendo las necesidades para los próximos tres años".

Los principales demandantes de nuevos espacios son, en particular, compañías multinacionales de tecnología, telefonía y servicios. La falta de disponibilidad llevó a muchas firmas a instalar sus sedes corporativas en los partidos de Vicente López y San Isidro, especialmente en los corredores de Avenida Del Libertador y Autopista Panamericana.

Según L.J.Ramos, mientras el precio promedio de alquiler de oficinas AAA en la Ciudad de Buenos Aires ronda los 28 a 32 US$/m2, en la zona norte está entre 20 y 25 US$/m2.

Así, el norte del GBA concentra las sedes de 92 empresas medianas y grandes. De éstas, el 10% se ubica entre las 100 con mayor facturación del país.



Oportunidad

Salvo en el caso de las corporaciones que requieren ampliar su espacio y construyen sus propios edificios, el segmento de oficinas es básicamente un negocio de renta o de desarrollo inmobiliario para vender a inversionistas. En este sentido, las perspectivas son favorables. "Este sector tiene hoy una rentabilidad superior al 12% anual en dólares, el doble que la rentabilidad del negocio de oficinas en Madrid", destaca José Rozadas.

Desde la Cámara Argentina de la Construcción (CAC), Fernando Lagos, coordinador del área de Estrategia, consigna que en 2007 no hubo generación de grandes proyectos de construcción de oficinas, y esto tiene que ver con la incidencia del valor de la tierra, que llega hasta el 50% de la inversión total. "Desde 2003 la incidencia de la tierra en la construcción en Buenos Aires se ha duplicado y, en algunos casos, hasta triplicado", señala.

Además, en el caso de las oficinas, son proyectos de mediano plazo, ya que entre la compra del terreno y el fin de obra puede insumir de 24 a 36 meses. Pero Lagos es optimista y dice que "en los próximos 3 a 5 años la actividad de la construcción de oficinas debería desarrollarse en forma muy sólida". Al respecto, apunta que la ciudad podría crecer hacia el sur, dado que "hay buenas y rápidas vías de comunicación e infraestructura".



Columna de Oscar Martínez:

Opción para la construcción



http://www.ieco.clarin.com/notas/200.../01580581.html
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Old January 9th, 2008, 05:39 PM   #2
NachoGB
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espero que con estos datos pasemos del boom de los residenciales al de oficinas
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Old January 9th, 2008, 05:58 PM   #3
absolutbuenosaires
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si, por favor, pero con buenos diseños, no engendros como este
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-No cree en una ciudad tranquila.
-Solsona: (Tajante) No. Yo creo en una ciudad absolutamente cosmopolita, con la droga, el ruido, el crimen, todo adentro. Eso es la ciudad. Y es un estándar de vida interesante. Si no, hay que irse al campo.

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Old January 9th, 2008, 06:13 PM   #4
eribourb
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tres años ? Demasiado optimismo para los parámetros de la economía global de los que depende Argentina....Me parece que Lagos es un pibe un tanto voluntarista....No es real... No hay ningun boom, no hay base material para semejante movida....
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Old January 9th, 2008, 06:29 PM   #5
argentino100%
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Porque no se hacen las oficinitas en zona sur que les sale 2 patacones el terreno....y hay espacio de sobra y nosotros que vivimos ahi nos beneficiamos a full....tendriamos nuestra propia Catalina conurbanezca....
Fuera de joda, no se si es tan descabellada la idea, en Mexico el barrio Santa Fé está en una zona donde muy cerca se mezclan lugares muy feos y sin embargo están todas las multinacionales...en fin, ya todo el conurbano será una gran modernidad....lastima que yo no lo voy a ver.....!!!
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Old January 9th, 2008, 09:27 PM   #6
pablozar
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Una inversión en oficinas tiene una maduración larga, porque los potenciales clientes prefieren no inmovilizar capital, entonces alquilan y lo deducen de los impuestos como costo operativo, por lo cual el precio del metro es efectivamente menor. En la compra no se deduce nada y se restan recursos al proceso inversor. Esto vale para la PYME más chica y para la multinacional.

Amortizar una inversión en oficinas AAA para alquilar requiere como mínimo 6 años. La Argentina es famosa en el mundo por sus crisis cíclicas cada más o menos diez años. Si a esto agregamos que no somos particularmente atractivos para las inversiones de riesgo, el mercado para oficinas en lo inmediato está, pero la perspectiva de sostenibilidad no.

La escacez seguirá acompañando.
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Old January 9th, 2008, 09:32 PM   #7
AAF76
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gracias por aclarar un poco Pablo.. uno siempre toca de oido en estas cosas.
Aunque descomprimir Bs As parece un tema central. Ojala algún día se concrete una buena conexión ferroviaria (tren rápido sería lo ideal) con rosario y Córdoba y esta descompresión podría ser un hecho.
Pero los tiempos que demandan concretar esto, ante lo expuesto por Pablo... no me deja muchas esperanzas de concreción
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Solo un grupo de locos que nos gusta diseñar ... http://abs-zero.blogspot.com/
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Old January 12th, 2008, 09:00 PM   #8
MAXNYC
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Originally Posted by pablozar View Post
Una inversión en oficinas tiene una maduración larga, porque los potenciales clientes prefieren no inmovilizar capital, entonces alquilan y lo deducen de los impuestos como costo operativo, por lo cual el precio del metro es efectivamente menor. En la compra no se deduce nada y se restan recursos al proceso inversor. Esto vale para la PYME más chica y para la multinacional.

Amortizar una inversión en oficinas AAA para alquilar requiere como mínimo 6 años. La Argentina es famosa en el mundo por sus crisis cíclicas cada más o menos diez años. Si a esto agregamos que no somos particularmente atractivos para las inversiones de riesgo, el mercado para oficinas en lo inmediato está, pero la perspectiva de sostenibilidad no.

La escacez seguirá acompañando.
En realidad el tema es un poco mas amplio. Si bien es cierto que en principio la compra inmobiliza capital de inversion, esto pasa porque Argentina tiene un mercado de credito muy subdesarrollado.

Si la compra se hiciera con leasing (alquiler con opcion a compra), el pago del canon se puede deducir completamente de impuestos. Por lo que no estas inmobilizando capital y maximizando las ventajas fiscales.

Si se pudiera hacer un sale & leaseback, lo mismo. Recuperas inmediatamente toda la inversion y quedas pagando el canon, con los mismos beneficios que en el caso anterior.

No conozco exactamente la ultima version de la ley de impuesto a las ganancias. Pero al menos aqui, el componente de interes de la cuota de la hipoteca es 100% deducible de impuestos. Por lo que una parte efectivamente se esta deduciendo.

Por otra parte en el caso de la compra el propietario esta construyendo equity. Los bienes raices pueden tener ciclos pero a la larga es altamente probable que se revaloricen. y esta beneficio claramente se le devenga al dueno. Mientras que si solo estas alquilando estas manteniendo un gasto fijo pero no los beneficios de haber hecho la inversion.

En definitiva en un mercado maduro en que la tasa de financiacion es equivalente a la renta obtenida por el inversor inmobiliario, lo que hace la diferencia suele ser la evolucion de los precios a futuro y quien tiene a cargo los gastos de mantenimiento.
MAXNYC no está en línea   Reply With Quote
Old January 12th, 2008, 10:30 PM   #9
pablozar
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Existe el leasing inmobiliario en la Argentina, y también el de automotores, Max. El problema es que las tasas son confiscatorias y al final el beneficio fiscal es nulo porque no se pueden descargar los intereses pasivos.
pablozar no está en línea   Reply With Quote
Old January 12th, 2008, 10:59 PM   #10
MAXNYC
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Si Pablo, ya se que existe. Yo trabajaba en banca corporativa en Buenos Aires y he gestionado leasings inmobiliarios. Pero existen huecos legales que hacen que la operacion sea riesgosa para el banco.

Por lo cual el mercado de leasings es minimo. Que es lo que decia en un principio. No hay un mercado desarrollado de opciones de financiacion.

Por otra parte no se exactamente a que te referis con intereses pasivos. En el caso del leasing se puede descontar de impuestos la cuota completa, que obviamente tiene un componente de interes.
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Old January 14th, 2008, 03:29 PM   #11
eribourb
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Argentina no es "particularmente atractiva" para ningun tipo de inversión.

Ni "de riesgo", ni sin riesgo....

Simplemente es un país que no figura en la agenda del capitalismo global.
Y tampoco está en sus manos volver a figurar, pues es algo que no depende de ella....

Dicho sea de paso, hablando de ese capitalismo que no produce puestos de trabajo :

la especulación electrónico-financiera no tiene localización física, los capitales virtuales suben o bajan al virtual parquet desde cualquier rincón del planeta, y si se sabe jugar....(y los que allí lo hacen saben jugar muy bien), se gana muchísmo mas dinero que fabricando cualquier cosa....

Hoy en día estos flujos de capital especulativo electrónico mueven al año tres veces el volumen dedicado a inversiones productivas en cualquier lugar del globo.

Así estan las cosas, fantasías aparte.....
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