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Old February 24th, 2012, 10:36 AM   #3181
FriedrichHayek
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"no Brasil é diferente"...

Aumenta procura por empréstimos bancários para refinanciamento do imóvel
Com juros mais baixos, operações deste tipo cresceram 506% no ano passado em relação a 2010, apenas pela Caixa
Humberto Siqueira - Estado de Minas

estadodeminas.lugarcerto.com.br/app/noticia/noticias/2012/02/23/interna_noticias,45843/aumenta-procura-por-emprestimos-bancarios-para-refinanciamento-do-imovel.shtml

Publicação: 23/02/2012

Home equity, Crédito aporte, Crédito mais conquista ou Refinanciamento imobiliário. São vários os nomes para um mesmo serviço, que consiste no empréstimo bancário em que se dá o próprio imóvel como garantia da operação. A modalidade está crescendo no Brasil. A Caixa Econômica Federal (CEF) registrou, em dezembro, quase R$ 2 bilhões em saldo de operações contratadas pelo Crédito aporte Caixa. Um crescimento de 506% em relação a 2010.

O banco já conta com mais de 12,6 mil clientes, com valor médio de contratação de aproximadamente R$ 130 mil. Para este ano, espera atingir o volume de R$ 5 bilhões em saldo na operação. Segundo Flávio Faria Felicíssimo, gerente regional da CEF em Minas, o produto é muito procurado por ser destinado a pessoas físicas e com juros baixos, a partir de 1,35% ao mês. “Quem tem dívida com juros mais altos, seja no cartão de crédito, cheque especial ou outros, tem recorrido ao refinanciamento como forma de trocar um dívida cara por uma mais barata”, revela.

Também há quem refinancie o imóvel para pagar o estudo dos filhos ou adquirir bens. Além disso, atrai empreendedores autônomos e sócios de empresas em busca de capital para expandir ou melhorar o negócio. “Se um empresário quer fazer um investimento de R$ 500 mil e só consegue R$ 300 mil como pessoa jurídica, pode conseguir o restante como pessoa física. O refinanciamento é uma boa opção”, avalia Flávio.

Eduardo Coutinho, coordenador do curso de administração do Ibmec, aconselha ter cautela antes de recorrer a um empréstimo. “Se for refinanciar para bancar o consumo não aconselho, porque não estará ampliando seu patrimônio e podem surgir repercussões comprometedoras. Mas, se vai trocar uma dívida com juros altos por essa, com juros menores, ou investir num negócio que está crescendo, aí sim, é interessante.”

AVALIAÇÃO

Na análise de crédito do interessado há dois limitadores: o valor do imóvel e a capacidade de pagamento do solicitante. “O primeiro passo é determinar qual o valor máximo que poderá ser emprestado, de acordo com os ganhos do solicitante. É importante avaliar a capacidade de pagamento para que não seja necessário recorrer à garantia, que é o bem. Num segundo momento, um engenheiro faz a avaliação do imóvel. O banco empresta até 70% do valor avaliado. Digamos que o imóvel valha R$ 200 mil. Ele poderá solicitar até R$ 140 mil. Mas, se pela análise da documentação e dos ganhos considerarmos que o teto para o cliente é de R$ 100 mil, esse é o montante máximo que será liberado”, avisa.

Crédito mais barato
Empréstimo solicitado não precisa ser destinado unicamente para a compra de um imóvel, podendo ser utilizado da forma que o cliente quiser. Porém, é preciso cautela

Não há limite máximo para o valor do empréstimo ou do imóvel. A exigência é que o cliente solicite ao menos R$ 20 mil e o bem tenha valor de ao menos R$ 30 mil. Mesmo o imóvel ocupado, residencial ou comercial, pode ser oferecido como garantia. Mas a propriedade deve estar livre de quaisquer ônus, não podendo haver nenhum gravame em sua ficha.

O prazo máximo para pagamento é de 15 anos, mas a dívida pode ser liquidada a qualquer momento, com o abatimento dos juros. Mesmo pessoas com o nome em cadastros de restrição de crédito podem conseguir o empréstimo e os casos são avaliados separadamente. A modalidade é indicada para profissionais liberais, empreendedores de micro e pequeno portes e também para quem quer trocar dívidas altas por outras com juros menores.

Gerente regional da Caixa, Flávio Faria Felicíssimo diz que os bancos oferecem prazos elásticos e juros menores (Euler Júnior/EM/D.A Press)
Gerente regional da Caixa, Flávio Faria Felicíssimo diz que os bancos oferecem prazos elásticos e juros menores
Para Flávio Faria Felicíssimo, gerente regional da Caixa Econômica Federal em Minas Gerais, essa é uma característica importante do Crédito aporte. “Ao contrário do financiamento, em que o valor é obrigatoriamente destinado à compra do imóvel, esse produto não tem destinação específica. Pode ser usado como o cliente quiser. O imóvel fica como garantia da operação. Terrenos também são aceitos”, diz.

Como tem uma garantia concreta, os bancos oferecem um prazo mais elástico e juros menores. E querem emprestar. Evidentemente, o risco é não conseguir pagar as parcelas e perder o imóvel. Com um dia de atraso o banco já pode ir à Justiça e reivindicar a posse. O Santander também oferece esse serviço desde agosto de 2008, ao qual batizou de Crédito mais conquista. O banco oferece a possibilidade de o cliente compor renda com terceiros. O Bradesco aceita imóvel próprio ou de terceiros como garantia.

AMORTIZAÇÃO

São dois sistemas de amortização disponíveis para o produto: Tabela Price e Sistema de Amortização Constante (SAC). O primeiro tem juros decrescentes, ao passo que as amortizaçoes crescem, de tal modo que a soma dessas duas parcelas se mantenha sempre igual. Já no SAC, a cada pagamento de parcelas referentes ao refinanciamento de imóveis, o valor da dívida diminui de acordo com uma variante denominada “amortização”. Ela é usada como referência para que o valor devido caia de maneira uniforme, assim como valor da taxa de juros aplicada ao empréstimo.

Tenha em mãos

Os documentos exigidos na análise de crédito variam de acordo com a instituição financeira, mas podem incluir:

» Documentação básica
(RG e CPF – cópia simples; comprovante de residência – cópia simples; proposta de financiamento e opção de compra e venda – com todos os campos preenchidos; declaração pessoal de saúde – original (preenchido e assinado de próprio punho); simulação Custo Efetivo Total (CET) – original assinado pelo cliente).

» Comprovação do estado civil (solteiro – basta preenchimento da proposta de financiamento, casado – certidão de casamento, cópia simples; casado no exterior – certidão de casamento atualizada, notarizada, com visto consular; viúvo – certidão de casamento atualizada, constando a averbação do óbito ou certidão de casamento e o atestado de óbito – cópia simples; união estável – declaração do estado civil assinada pelos proponentes; divorciado/separado – certidão de casamento atualizada, constando averbação do divórcio ou certidão de casamento e processo de divórcio – cópia simples).

» Assalariado fixo (último holerite – casal, se for o caso – cópia simples; se tiver renda variável – apresentar os três últimos holerites – cópia simples; declaração do IR (último exercício) – cópia simples; carteira profissional – foto, qualificação civil, contratos de trabalho, última alteração salarial, cópia simples).

» Autônomo, prestador de serviço e profissionais liberais (declaração do IR do último exercício – cópia simples; dois últimos meses do extrato de conta-corrente – casal, se for o caso – cópia simples; declaração do proponente identificando a situação profissional, como contrato de prestação de serviço e/ou declaração de categoria profissional e/ou RPA – cópia simples); comerciante, industrial, firma individual ou microempresário (declaração do IRPF último exercício – cópia simples; contrato social e última alteração contratual ocorrida – cópia simples; dois últimos meses do extrato de conta-corrente PF – casal, se for o caso – cópia simples).
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Old February 24th, 2012, 11:55 AM   #3182
Vip2011
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Originally Posted by FriedrichHayek
"no Brasil é diferente"...

Aumenta procura por empréstimos bancários para refinanciamento do imóvel
Com juros mais baixos, operações deste tipo cresceram 506% no ano passado em relação a 2010, apenas pela Caixa
Humberto Siqueira - Estado de Minas

estadodeminas.lugarcerto.com.br/app/noticia/noticias/2012/02/23/interna_noticias,45843/aumenta-procura-por-emprestimos-bancarios-para-refinanciamento-do-imovel.shtml

Publicação: 23/02/2012

Home equity, Crédito aporte, Crédito mais conquista ou Refinanciamento imobiliário. São vários os nomes para um mesmo serviço, que consiste no empréstimo bancário em que se dá o próprio imóvel como garantia da operação. A modalidade está crescendo no Brasil. A Caixa Econômica Federal (CEF) registrou, em dezembro, quase R$ 2 bilhões em saldo de operações contratadas pelo Crédito aporte Caixa. Um crescimento de 506% em relação a 2010.

O banco já conta com mais de 12,6 mil clientes, com valor médio de contratação de aproximadamente R$ 130 mil. Para este ano, espera atingir o volume de R$ 5 bilhões em saldo na operação. Segundo Flávio Faria Felicíssimo, gerente regional da CEF em Minas, o produto é muito procurado por ser destinado a pessoas físicas e com juros baixos, a partir de 1,35% ao mês. “Quem tem dívida com juros mais altos, seja no cartão de crédito, cheque especial ou outros, tem recorrido ao refinanciamento como forma de trocar um dívida cara por uma mais barata”, revela.

Também há quem refinancie o imóvel para pagar o estudo dos filhos ou adquirir bens. Além disso, atrai empreendedores autônomos e sócios de empresas em busca de capital para expandir ou melhorar o negócio. “Se um empresário quer fazer um investimento de R$ 500 mil e só consegue R$ 300 mil como pessoa jurídica, pode conseguir o restante como pessoa física. O refinanciamento é uma boa opção”, avalia Flávio.

Eduardo Coutinho, coordenador do curso de administração do Ibmec, aconselha ter cautela antes de recorrer a um empréstimo. “Se for refinanciar para bancar o consumo não aconselho, porque não estará ampliando seu patrimônio e podem surgir repercussões comprometedoras. Mas, se vai trocar uma dívida com juros altos por essa, com juros menores, ou investir num negócio que está crescendo, aí sim, é interessante.”

AVALIAÇÃO

Na análise de crédito do interessado há dois limitadores: o valor do imóvel e a capacidade de pagamento do solicitante. “O primeiro passo é determinar qual o valor máximo que poderá ser emprestado, de acordo com os ganhos do solicitante. É importante avaliar a capacidade de pagamento para que não seja necessário recorrer à garantia, que é o bem. Num segundo momento, um engenheiro faz a avaliação do imóvel. O banco empresta até 70% do valor avaliado. Digamos que o imóvel valha R$ 200 mil. Ele poderá solicitar até R$ 140 mil. Mas, se pela análise da documentação e dos ganhos considerarmos que o teto para o cliente é de R$ 100 mil, esse é o montante máximo que será liberado”, avisa.

Crédito mais barato
Empréstimo solicitado não precisa ser destinado unicamente para a compra de um imóvel, podendo ser utilizado da forma que o cliente quiser. Porém, é preciso cautela

Não há limite máximo para o valor do empréstimo ou do imóvel. A exigência é que o cliente solicite ao menos R$ 20 mil e o bem tenha valor de ao menos R$ 30 mil. Mesmo o imóvel ocupado, residencial ou comercial, pode ser oferecido como garantia. Mas a propriedade deve estar livre de quaisquer ônus, não podendo haver nenhum gravame em sua ficha.

O prazo máximo para pagamento é de 15 anos, mas a dívida pode ser liquidada a qualquer momento, com o abatimento dos juros. Mesmo pessoas com o nome em cadastros de restrição de crédito podem conseguir o empréstimo e os casos são avaliados separadamente. A modalidade é indicada para profissionais liberais, empreendedores de micro e pequeno portes e também para quem quer trocar dívidas altas por outras com juros menores.

Gerente regional da Caixa, Flávio Faria Felicíssimo diz que os bancos oferecem prazos elásticos e juros menores (Euler Júnior/EM/D.A Press)
Gerente regional da Caixa, Flávio Faria Felicíssimo diz que os bancos oferecem prazos elásticos e juros menores
Para Flávio Faria Felicíssimo, gerente regional da Caixa Econômica Federal em Minas Gerais, essa é uma característica importante do Crédito aporte. “Ao contrário do financiamento, em que o valor é obrigatoriamente destinado à compra do imóvel, esse produto não tem destinação específica. Pode ser usado como o cliente quiser. O imóvel fica como garantia da operação. Terrenos também são aceitos”, diz.

Como tem uma garantia concreta, os bancos oferecem um prazo mais elástico e juros menores. E querem emprestar. Evidentemente, o risco é não conseguir pagar as parcelas e perder o imóvel. Com um dia de atraso o banco já pode ir à Justiça e reivindicar a posse. O Santander também oferece esse serviço desde agosto de 2008, ao qual batizou de Crédito mais conquista. O banco oferece a possibilidade de o cliente compor renda com terceiros. O Bradesco aceita imóvel próprio ou de terceiros como garantia.

AMORTIZAÇÃO

São dois sistemas de amortização disponíveis para o produto: Tabela Price e Sistema de Amortização Constante (SAC). O primeiro tem juros decrescentes, ao passo que as amortizaçoes crescem, de tal modo que a soma dessas duas parcelas se mantenha sempre igual. Já no SAC, a cada pagamento de parcelas referentes ao refinanciamento de imóveis, o valor da dívida diminui de acordo com uma variante denominada “amortização”. Ela é usada como referência para que o valor devido caia de maneira uniforme, assim como valor da taxa de juros aplicada ao empréstimo.

Tenha em mãos

Os documentos exigidos na análise de crédito variam de acordo com a instituição financeira, mas podem incluir:

» Documentação básica
(RG e CPF – cópia simples; comprovante de residência – cópia simples; proposta de financiamento e opção de compra e venda – com todos os campos preenchidos; declaração pessoal de saúde – original (preenchido e assinado de próprio punho); simulação Custo Efetivo Total (CET) – original assinado pelo cliente).

» Comprovação do estado civil (solteiro – basta preenchimento da proposta de financiamento, casado – certidão de casamento, cópia simples; casado no exterior – certidão de casamento atualizada, notarizada, com visto consular; viúvo – certidão de casamento atualizada, constando a averbação do óbito ou certidão de casamento e o atestado de óbito – cópia simples; união estável – declaração do estado civil assinada pelos proponentes; divorciado/separado – certidão de casamento atualizada, constando averbação do divórcio ou certidão de casamento e processo de divórcio – cópia simples).

» Assalariado fixo (último holerite – casal, se for o caso – cópia simples; se tiver renda variável – apresentar os três últimos holerites – cópia simples; declaração do IR (último exercício) – cópia simples; carteira profissional – foto, qualificação civil, contratos de trabalho, última alteração salarial, cópia simples).

» Autônomo, prestador de serviço e profissionais liberais (declaração do IR do último exercício – cópia simples; dois últimos meses do extrato de conta-corrente – casal, se for o caso – cópia simples; declaração do proponente identificando a situação profissional, como contrato de prestação de serviço e/ou declaração de categoria profissional e/ou RPA – cópia simples); comerciante, industrial, firma individual ou microempresário (declaração do IRPF último exercício – cópia simples; contrato social e última alteração contratual ocorrida – cópia simples; dois últimos meses do extrato de conta-corrente PF – casal, se for o caso – cópia simples).
Esse filme já passou nos Estados Unidos... O final nao foi muito feliz. Aliás, tem gente chorando até hoje.
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Old February 24th, 2012, 01:59 PM   #3183
cantinho
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Especialistas afirmam que ainda vale a pena comprar imóveis para fins locatícios

correiobraziliense.lugarcerto.com.br/app/noticia/ultimas/2012/02/23/interna_ultimas,45587/especialistas-afirmam-que-ainda-vale-a-pena-comprar-imoveis-para-fins-locaticios.shtml

De acordo com levantamento realizado pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci), os aluguéis no Brasil vêm caindo. Porém, é preciso ter atenção com a informação. O presidente do Cofeci, João Teodoro da Silva, esclarece que os inquilinos não estão pagando menos, mas sim que os proprietários, atualmente, têm menor rentabilidade que antes. Segundo o estudo, nos últimos cinco anos, o retorno mensal médio da locação era de cerca de 0,65% do valor do imóvel, contra aproximadamente 0,5% hoje, com casos em que a rentabilidade não passa de 0,3%. No entanto, o economista Roberto Piscitelli adianta que, ainda assim, é lucrativo colocar o imóvel para alugar. Afinal, além do recebimento do valor do aluguel, existe a supervalorização do preço de venda da propriedade.

O presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Distrito Federal (Creci-DF), Hermes Rodrigues de Alcântara Filho, conta que a situação da capital não é diferente do resto do Brasil. “Como os imóveis subiram muito, está havendo um realinhamento de preço dos aluguéis”, esclarece. “Os novos contratos estão subindo para acompanhar a valorização(). Ou seja, não é que o preço do aluguel caiu, ele continua subindo, mas não acompanha a valorização do próprio imóvel, porque esta é muito maior”, explica. “Por isso consideremos que, na realidade, ele diminuiu”, complementa João Teodoro (Cofeci).

E as pérolas não param por aí!....
cantinho no está en línea   Reply With Quote
Old February 24th, 2012, 02:20 PM   #3184
Fullgencio
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Originally Posted by FriedrichHayek View Post
Pode ser esse um mercado "saudável"?!

Investidor é até 70% da clientela, dizem empresas
Compradores estão de olho na valorização crescente desse tipo de apartamento e na possibilidade de fazer renda alugando o imóvel

Apartamento de um quarto meticulosamente decorado para seduzir compradores

O imóvel de 1 dormitório atrai o investidor pelo preço, a expectativa de valorização e (quase) certeza de locação, segundo representantes do setor. Com isso, é comum que o consumidor final seja minoria nos lançamentos desse tipo.
O fato de haver muitos investidores é uma sinalização de que o mercado está MUITO saudável. Mercado que não tem investidor é que não é saudável.

O que acontece é que estão prestando muita atenção a esse mercado agora, mas o mercado imobiliário em geral, e o de imóveis na planta em particular, sempre teve muito investidor. Este prédio aqui, por exemplo, foi construído entre 1998 e 2000, e foi comprado 100% por investidores. Como esse tem muitos outros. Em SP, por exemplo, antes de chegar no "lançamento ao consumidor final" já passou por 2 ou 3 investidores. Investidor que entrou na compra da projeção, depois passa para outro na incorporação, e chega no final ao consumidor final, que também tem muito investidor, que compra no lançamento, e vende para outros 1 ano depois.

Enfim, que se escandaliza com o fato de que tem muito investidor no mercado é porque desconhece o funcionamento desse mercado. Aliás qualquer mercado tem investidores e consumidores. Onde tem muita gente querendo comprar, sempre haverá investidores se antecipando e assumindo riscos para lucrar. Isso é capitalismo!
Fullgencio no está en línea   Reply With Quote
Old February 24th, 2012, 05:14 PM   #3185
trichesjr
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Originally Posted by Fullgencio View Post
O fato de haver muitos investidores é uma sinalização de que o mercado está MUITO saudável. Mercado que não tem investidor é que não é saudável.

O que acontece é que estão prestando muita atenção a esse mercado agora, mas o mercado imobiliário em geral, e o de imóveis na planta em particular, sempre teve muito investidor. Este prédio aqui, por exemplo, foi construído entre 1998 e 2000, e foi comprado 100% por investidores. Como esse tem muitos outros. Em SP, por exemplo, antes de chegar no "lançamento ao consumidor final" já passou por 2 ou 3 investidores. Investidor que entrou na compra da projeção, depois passa para outro na incorporação, e chega no final ao consumidor final, que também tem muito investidor, que compra no lançamento, e vende para outros 1 ano depois.

Enfim, que se escandaliza com o fato de que tem muito investidor no mercado é porque desconhece o funcionamento desse mercado. Aliás qualquer mercado tem investidores e consumidores. Onde tem muita gente querendo comprar, sempre haverá investidores se antecipando e assumindo riscos para lucrar. Isso é capitalismo!
Dizer que 100% de investidores em um edifício é algo saudável prova a fragilidade dos argumentos do maior anti-bolha do fórum.
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Old February 24th, 2012, 05:26 PM   #3186
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Originally Posted by Fullgencio View Post
O fato de haver muitos investidores é uma sinalização de que o mercado está MUITO saudável. Mercado que não tem investidor é que não é saudável.

O que acontece é que estão prestando muita atenção a esse mercado agora, mas o mercado imobiliário em geral, e o de imóveis na planta em particular, sempre teve muito investidor. Este prédio aqui, por exemplo, foi construído entre 1998 e 2000, e foi comprado 100% por investidores. Como esse tem muitos outros. Em SP, por exemplo, antes de chegar no "lançamento ao consumidor final" já passou por 2 ou 3 investidores. Investidor que entrou na compra da projeção, depois passa para outro na incorporação, e chega no final ao consumidor final, que também tem muito investidor, que compra no lançamento, e vende para outros 1 ano depois.

Enfim, que se escandaliza com o fato de que tem muito investidor no mercado é porque desconhece o funcionamento desse mercado. Aliás qualquer mercado tem investidores e consumidores. Onde tem muita gente querendo comprar, sempre haverá investidores se antecipando e assumindo riscos para lucrar. Isso é capitalismo!
Sobre a existência de investidores/especuladores em um mercado:

"Um processo de bolha especulativa segundo Shiller (2000, p. XIV), pode ser definido como '[...] uma situação em que os preços altos são sustentados em grande parte pelo entusiasmo (overconfidence) dos investidores e não por estimativa consistente de valor real.' A teoria de finanças comportamentais (behavioral finance) é uma importante base para o estudo de bolhas de preços, devido à consideração das falhas cognitivas dos agentes de mercado, fator determinante na existência de expectativas irracionais que superam o valor fundamental dos ativos.

De acordo com Shiller (2002) 'o modelo de feedback é a razão para a existência de bolhas de preços.' Uma alta especulativa de preços, ao gerar ganhos substanciais para alguns investidores, acaba por chamar a atenção do mercado. Por sua vez, o entusiasmo do mercado aumenta a demanda por ativos em alta. Finalmente, o aumento da demanda faz crescer ainda mais o tamanho da bolha. O mecanismo de feedback acaba por gerar um otimismo exacerbado, o que amplifica o movimento de alta dos ativos, eliminando desta forma, qualquer racionalidade na tomada de decisão em relação aos investimentos por parte dos agentes de mercado, sejam eles especialistas ou não. Se o mecanismo de feedback não for contido, chega-se ao ponto em que os preços não podem mais ser sustentados, o que causa o estouro da bolha. (SHILLER, 2002)"

Fonte: http://www.congressousp.fipecafi.org...s92009/418.pdf (página 3)
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Old February 24th, 2012, 05:54 PM   #3187
CesarPR
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Pois é, definitivamente cada caso é um caso. Em unidades de um dormitório eu acho absolutamente normal que o percentual de investidores seja alto, até porque a maioria das pessoas não vislumbra morar em um apartamento assim pelo resto da vida (embora isso esteja mudando aos poucos).

Por outro lado, em uma situação de excesso de oferta (como a que parece ocorrer em BSB principalmente nesse tipo de empreendimento), a tendência é que os investidores incautos amarguem belos prejuízos ou demorem anos "sentados em cima" do capital empatado para terem um retorno minimamente razoável. Isso também é capitalismo ;-)
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Old February 24th, 2012, 06:11 PM   #3188
besantos
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Originally Posted by norolama View Post

De acordo com levantamento realizado pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci), os aluguéis no Brasil vêm caindo. Porém, é preciso ter atenção com a informação. O presidente do Cofeci, João Teodoro da Silva, esclarece que os inquilinos não estão pagando menos, mas sim que os proprietários, atualmente, têm menor rentabilidade que antes. Segundo o estudo, nos últimos cinco anos, o retorno mensal médio da locação era de cerca de 0,65% do valor do imóvel, contra aproximadamente 0,5% hoje, com casos em que a rentabilidade não passa de 0,3%. No entanto, o economista Roberto Piscitelli adianta que, ainda assim, é lucrativo colocar o imóvel para alugar. Afinal, além do recebimento do valor do aluguel, existe a supervalorização do preço de venda da propriedade.
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Investidor é até 70% da clientela, dizem empresas
Compradores estão de olho na valorização crescente desse tipo de apartamento e na possibilidade de fazer renda alugando o imóvel
Hum... interessante.

Acho que todos concordamos que a compra de um imóvel para morar envolve fatores diferentes da estrita lógica financeira. Dito de outro modo, a função-utilidade desses consumidores inclui outras variáveis além do retorno. Muitas vezes a compra nem faz sentido financeiro.

Mas a lógica do investidor, assume-se, é estritamente financeira. Mesmo naqueles casos onde se busca a proteção contra a perda em detrimento do lucro, trata-se de uma questão basicamente financeira.

Conforme já especulávamos aqui no thread, hoje o comprador-investidor, que atua basicamente como um intermediário nesse negócio, depende exclusivamente da valorização do imóvel para obter retorno. Os aluguéis passam muito longe de remunerar esse investimento. Em muitos casos não servem nem como proteção contra perdas, visto que um aluguel de 0,3% não é capaz nem de recompor a perda com a inflação.

Qual é o problema que eu vejo quando o mercado primário de imóveis está nas mãos de intermediários e a lógica do investimento se baseia exclusivamente na constante valorização do imóvel para ser lucrativo?

A resposta é óbvia: não sabemos até que ponto os preços subiram por um aumento da demanda real pelos imóveis (isto é, para quem compra para morar) ou apenas motivado pelas expectativas de lucro dos próprios investidores.

Se o mercado primário de imóveis está nas mãos de intermediários, não temos como saber se há equilíbrio entre a demanda x oferta de imóveis novos. No final das contas, o intermediário vai depender do consumidor final (morador) para obter o seu retorno. E quem garante que o consumidor final estará disposto, ou terá condições financeiras, de pagar o preço pretendido pelo intermediário?

Com essa preciosa informação acerca da elevada participação de intermediários no negócio de imóveis novos, podemos colocar sob suspeita o argumento de que "se as pessoas estão comprando imóveis novos neste nível de preços, o preço está justo e elas podem pagar". Fica evidente que não são os consumidores finais que estão pagando o preço, mas sim os intermediários. E ninguém sabe em quais condições os intermediários estão conseguindo repassar esses imóveis. Diferentemente do que acontece no mercado primário onde há um número limitado e organizado de empresas vendendo imóveis com estatísticas importantes sobre preços e número de imóveis vendidos, não há nenhuma informação sobre o mercado secundário. O que está acontecendo com esses imóveis? Eles estão sendo vendidos com lucro? As vendas estão aquecidas? Estagnadas? O estoque de imóveis nas mãos dos intermediários é grande ou pequeno?

Nós que acompanhamos o mercado aqui do DF no thread, temos notado que os preços estão, na melhor das hipóteses, subindo em um ritmo muito mais lento que nos anos anteriores. Na minha percepção, os preços estão estagnados. O que nos leva ao começo do post: se os preços não estão subindo, o que será do investimento de quem depende da subida de preço para ter retorno?

Tudo leva a crer que existe um estoque considerável de imóveis nas mãos dos intermediários. Se os preços não voltarem a subir para remunerar o investimento, só há uma opção financeiramente razoável para esses intermediários: vender o imóvel e buscar rendimento em outro ativo.

Façam suas apostas!
__________________
"Quem observa com seriedade descobre que, assim como para a morte, que é difícil, também para o difícil amor não se reconheceu ainda nenhum esclarecimento, nenhuma solução, nem aceno, nem caminho."
- Rainer Maria Rilke
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Prejuízo faz parte do jogo e investidor que diz que nunca tomou prejuízo ou está mentindo ou não é, de fato, investidor. Quanto ao fato de ter empreendimentos 100% na mão de investidores também não vejo problema. No caso que eu apontei, por exemplo, deu certíssimo. Os investidores bancaram a obra (gerou emprego durante a construção), quando ficou pronto alugaram todas as unidades (atendendo a demanda por locação; contribuíram para aumentar a oferta e reduzir os preços) que também gera empregos. E para os locatários também ocorreu benefícios, pois puderam contar com maior oferta de unidades. E, como se não bastasse, todos pagaram e pagam muitos impostos para o governo.

Então temos um caso de um 100% empreendimento na mão de investidores que atendeu todas as suas funções sociais: gerou emprego, renda (para o investidor), moradia (para os locatários) e etc. Sem prejuízos para ninguém. Então não sei qual o problema de ter empreendimentos 100% nas mãos de investidores (que aliás têm muitos por aí, como sempre tiveram, não só residencias, mas principalmente os comerciais).


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Hum... interessante.

Conforme já especulávamos aqui no thread, hoje o comprador-investidor, que atua basicamente como um intermediário nesse negócio, depende exclusivamente da valorização do imóvel para obter retorno.
Não necessariamente. Sempre existiram investidores de imóveis na planta pois sempre há uma valorização natural entre a compra na planta e a entrega. E somado ao fato que o investidor se apropria de 100% da valorização do ativo mesmo pagando uma parcela (em geral entre 25% e 30%) nele, o imóvel na planta é um bom investimento em qualquer cenário, inclusive no qual os preços estão estáveis. Evidente que tudo depende do valor de compra (aí é claro, se comprar no pico de preços ele irá ter prejuízo).

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Os aluguéis passam muito longe de remunerar esse investimento. Em muitos casos não servem nem como proteção contra perdas, visto que um aluguel de 0,3% não é capaz nem de recompor a perda com a inflação.
Quem comprou imóveis há + de cinco anos para alugar está com rentabilidade média de 2%. Então é necessário olhar no longo prazo.

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Com essa preciosa informação acerca da elevada participação de intermediários no negócio de imóveis novos, podemos colocar sob suspeita o argumento de que "se as pessoas estão comprando imóveis novos neste nível de preços, o preço está justo e elas podem pagar".
A crescente arrecadação do ITBI (ganho de 19% no RIo e 18% em SP) sugere que os imóveis estão sendo comprados ou por consumidores finais, ou por investidores que irão direcioná-los para o mercado de locação. Isso porque investidor que compra na planta para vender nas chaves não paga ITBI nunca (ou vende antes, ou faz acordo com a construtora para não passar o imóvel no seu nome). Logo, os negócios estão acontecendo, sim, e em termos de VGV (Valor Geral de Vendas) crescendo (pelo menos até dez/2011).


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O que está acontecendo com esses imóveis? Eles estão sendo vendidos com lucro? As vendas estão aquecidas? Estagnadas? O estoque de imóveis nas mãos dos intermediários é grande ou pequeno?
No Brasil como um todo os dados do ITBI mostram que as vendas não estão estagnadas. Em BSB, particulamente, parecem estar estagnadas pois a arrecadação do ITBI no DF em 2011 ficou nos mesmos níveis de 2010, evidenciando uma estagnação nos negócios. SP e RJ estavam crescendo até dez/2011 (não sei em 2012 pois não existem dados disponíveis.

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Originally Posted by besantos View Post
Nós que acompanhamos o mercado aqui do DF no thread, temos notado que os preços estão, na melhor das hipóteses, subindo em um ritmo muito mais lento que nos anos anteriores. Na minha percepção, os preços estão estagnados.
A minha é que os preços do DF estão estagnados com viés de queda. Exceto no Noroeste, onde acredito que haverá valorização real por questões relativas ao bairro em si, e não ao mercado. No resto do DF, acredito que os preços irão ficar estáveis ou cair um pouco.

Last edited by Fullgencio; February 24th, 2012 at 07:18 PM.
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Old February 24th, 2012, 09:19 PM   #3190
Juniorbrasilia
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Originally Posted by besantos View Post
Com essa preciosa informação acerca da elevada participação de intermediários no negócio de imóveis novos, podemos colocar sob suspeita o argumento de que "se as pessoas estão comprando imóveis novos neste nível de preços, o preço está justo e elas podem pagar". Fica evidente que não são os consumidores finais que estão pagando o preço, mas sim os intermediários.
Na verdade desde o final de 2010 que estamos na fase do "investidor incauto", ou seja, aquele que entra por último na base da pirâmide e cai feito um "patinho" na conversa do vendedor de lançamento (me recuso a tratar como corretores esses aventureiros), "vai valorizar 25% ao ano", "vende o ágio fácil", entre outras asneiras... Geralmente são pessoas que viram a valorização nos últimos anos mas não acreditavam muito ou não tinham condições de "pegar a onda" e só agora conseguiram. Pena que ao que parece vão se dar muito mal.. E tem também os consumidores finais, principalmente no segmento de 2 e 3 quartos, mas já vejo muitos "caindo a ficha" ao verem que fecharam contratos nada vantajosos em termos de preço, quando isso acontece correm tentar pegar outro trouxa que assuma seu ágio... Imagine você fechar negócio em um apto de 3 qtos com 77m², em Águas Claras, para entrega em 2013, ao preço final de quase 440 mil reais (link aqui), e depois ver que existem no mercado aptos similares prontos para morar por 320 mil a 350 mil (link aqui, aqui, e aqui também), fora outras dezenas de opções.. Deve ser uma terrível sensação

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O que está acontecendo com esses imóveis? Eles estão sendo vendidos com lucro?
Os agionários que compraram até 2009, ou seja, que são os empreendimentos que estão sendo entregues de 2011 pra cá, tem uma boa gordura pra queimar e por isso ainda conseguem ter um bom lucro na revenda. Agora, quem comprou depois....

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Originally Posted by besantos View Post
As vendas estão aquecidas? Estagnadas? O estoque de imóveis nas mãos dos intermediários é grande ou pequeno?
A procura existe e o mercado está aquecido, mas o consumidor final não tem mais nada de bobo e pesquisa até a exaustão, por isso os negócios que tem acontecido em sua maioria saem com um bom desconto devido a grande concorrência.
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Old February 24th, 2012, 10:20 PM   #3191
Juniorbrasilia
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Acabei de receber esta "oferta" no meu email, copiei e colei. Quem quiser aproveitar me avisa que passo o telefone do vendedor..
Pena que o Over caiu fora do fórum, tenho certeza que ele ia gostar dessa..

Park Studios
CARACTERÍSTICAS DA UNIDADE - Já incluso.
•Copa com fogão
•Frigobar
•Pia e armário
EXEMPLOS DE PAGAMENTO - Sugestão da Construtora, é possível adapta-lo da melhor forma ao senhor.
PARK STUDIOS BLOCO "A"
Número da unidade: U0423
Área privativa: 27,70m2
01 Vaga vinculada coberta no 2º subsolo
Sinal de R$ 26.315,00
84 Mensais de R$ 1.409,73
07 Anuais de R$ 16.916,79
Total de R$ 263.149,85
*Valores e disponibilidades sujeitos a alterações a qualquer momento sem aviso prévio.
: (será que ainda tem o que aumentar???)

Enquanto isso no wimoveis tem unidade por R$ 180.000,00 (link aqui), R$ 182.000,00 (link aqui), R$ 184.000,00 (link aqui) e mais uma infinidade com valores próximos. Aí eu pergunto, o que justifica uma diferença de quase 50% entre uma unidade da construtora e uma unidade particular?
Sem falar que 180 mil reais já acho um absurdo para aquela região...
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Old February 24th, 2012, 10:36 PM   #3192
cappires
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Acabei de receber esta "oferta" no meu email, copiei e colei. Quem quiser aproveitar me avisa que passo o telefone do vendedor..
Pena que o Over caiu fora do fórum, tenho certeza que ele ia gostar dessa..

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*Valores e disponibilidades sujeitos a alterações a qualquer momento sem aviso prévio.
: (será que ainda tem o que aumentar???)

Enquanto isso no wimoveis tem unidade por R$ 180.000,00 (link aqui), R$ 182.000,00 (link aqui), R$ 184.000,00 (link aqui) e mais uma infinidade com valores próximos. Aí eu pergunto, o que justifica uma diferença de quase 50% entre uma unidade da construtora e uma unidade particular?
Sem falar que 180 mil reais já acho um absurdo para aquela região...
Joguei numa HP 12-C, e me parece que é a mesma coisa:

Sinal de R$ 26.315,00 = Valor Presente de R$ 26,3 mil
84 Mensais de R$ 1.409,73 = Valor Presente de R$ 80 mil
07 Anuais de R$ 16.916,79 = Valor Presente de R$ 77 mil
Total de R$ 183,3 mil

Taxa de Desconto de 1% ao mês (PRICE).

Quanto a R$ 7 mil /m² numa kit, eu não discuto... (embora haja coisa muito mais cara por aí...)
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Old February 24th, 2012, 10:39 PM   #3193
Vip2011
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Originally Posted by Juniorbrasilia
Acabei de receber esta "oferta" no meu email, copiei e colei. Quem quiser aproveitar me avisa que passo o telefone do vendedor..
Pena que o Over caiu fora do fórum, tenho certeza que ele ia gostar dessa..

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Total de R$ 263.149,85
*Valores e disponibilidades sujeitos a alterações a qualquer momento sem aviso prévio. : (será que ainda tem o que aumentar???)

Enquanto isso no wimoveis tem unidade por R$ 180.000,00 (link aqui), R$ 182.000,00 (link aqui), R$ 184.000,00 (link aqui) e mais uma infinidade com valores próximos. Aí eu pergunto, o que justifica uma diferença de quase 50% entre uma unidade da construtora e uma unidade particular?
Sem falar que 180 mil reais já acho um absurdo para aquela região...
Tentar inflar o FIP-ZAP
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Old February 24th, 2012, 10:45 PM   #3194
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Originally Posted by cappires

Joguei numa HP 12-C, e me parece que é a mesma coisa:

Sinal de R$ 26.315,00 = Valor Presente de R$ 26,3 mil
84 Mensais de R$ 1.409,73 = Valor Presente de R$ 80 mil
07 Anuais de R$ 16.916,79 = Valor Presente de R$ 77 mil
Total de R$ 183,3 mil

Taxa de Desconto de 1% ao mês (PRICE).

Quanto a R$ 7 mil /m² numa kit, eu não discuto... (embora haja coisa muito mais cara por aí...)
E quem disse que os valores são fixos em reais?
Esse valor presente que voce calculou só estaria correto se os valores das parcelas fosse os valores nominais a serem pagos.
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Old February 24th, 2012, 11:30 PM   #3195
cappires
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Originally Posted by Vip2011

E quem disse que os valores são fixos em reais?
Esse valor presente que voce calculou só estaria correto se os valores das parcelas fosse os valores nominais a serem pagos.
Os valores não são fixos, mas ESTÃO fixos. Da mesma forma que nos demais anúncios. Na prática, se o comprador quiser antecipar todas as parcelas pagaria a mesma coisa que nos outros.
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Old February 24th, 2012, 11:49 PM   #3196
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Originally Posted by cappires

Os valores não são fixos, mas ESTÃO fixos. Da mesma forma que nos demais anúncios. Na prática, se o comprador quiser antecipar todas as parcelas pagaria a mesma coisa que nos outros.
É preciso perguntar se eles recebem os 183k a vista ou só dão uns 10-15% sobre o valor total.

Acho que nao dá pra assumir isso como verdade.
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Old February 25th, 2012, 12:00 AM   #3197
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Originally Posted by Vip2011

É preciso perguntar se eles recebem os 183k a vista ou só dão uns 10-15% sobre o valor total.

Acho que nao dá pra assumir isso como verdade.
Claro que não dá. Isso depende da Taxa de Desconto, que eu assumi ser de 1%. Mas sei de um amigo que comprou há pouco um apartamento no Noroeste e a empresa usa 1,2% ao mês. Daria menos que os R$ 183 mil.
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Old February 25th, 2012, 12:28 AM   #3198
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Originally Posted by cappires

Claro que não dá. Isso depende da Taxa de Desconto, que eu assumi ser de 1%. Mas sei de um amigo que comprou há pouco um apartamento no Noroeste e a empresa usa 1,2% ao mês. Daria menos que os R$ 183 mil.
Estranho:
valor a vista: 183mil
Valor a prazo: 260mil + juros
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Old February 25th, 2012, 02:23 AM   #3199
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Originally Posted by cappires View Post
Os valores não são fixos, mas ESTÃO fixos. Da mesma forma que nos demais anúncios. Na prática, se o comprador quiser antecipar todas as parcelas pagaria a mesma coisa que nos outros.
Eu acredito que a Emplavi não vende essa kit por 183 mil à vista, mas vou enviar uma proposta "fake" para o vendedor e ver o que vai dar..
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Old February 25th, 2012, 02:40 AM   #3200
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5 razões para os preços dos imóveis subirem em 2012 - e 5 para eles caírem
23 de fevereiro de 2012 • 18h44

SÃO PAULO – Os preços dos imóveis registraram forte valorização nos últimos anos, motivados, segundo especialistas, por uma série de fatores - entre eles, a estagnação de preços nos anos anteriores, a maior oferta de crédito e a ascensão das classes C e D.

Nos últimos 12 meses encerrados em janeiro, a valorização atingiu 25,5% no Brasil, de acordo com o índice FipeZap. Mas será que ainda há espaço para mais alta? Há quem diga que sim e há quem tenha opinião contrária. Para você tirar suas próprias conclusões, especialistas listaram 5 motivos para que os preços dos imóveis subam este ano – e 5 para que eles caiam (ou fiquem estáveis).
Motivos para que os preços subam:
Para o CEO da Vitacon Incorporadora, Alexandre Lafer Frankel, os imóveis devem continuar se valorizando em 2012. Confira as razões apresentadas pelo executivo:
1 - Crescimento e estabilidade econômica
O crescimento da economia brasileira e a estabilidade econômica atingida pelo País nos últimos anos continuarão a ser, na opinião de Frankel, os principais drivers para o aquecimento do mercado imobiliário e o consequente aumento dos preços dos empreendimentos.
2 - Queda na taxa de juros
A queda da Selic (taxa básica de juro) também tende a estimular a economia e aumentar a procura por crédito, fazendo com que os preços dos imóveis continuem em trajetória ascendente.
3 - Escassez de terrenos
Para o executivo, a escassez de terrenos, principalmente nos grandes centros urbanos, deve continuar fazendo com que os imóveis sejam negociados a preços elevados. Isso porque, ao comprarem terrenos cada vez mais escassos, as incorporadoras e construtoras precisam repassar os custos para os compradores, ocasionando uma elevação do preço das unidades lançadas.
4 - Capacidade de consumo e crédito
A ascensão das classes C e D e a capacidade de consumo do brasileiro, aliadas à boa oferta de crédito, continuarão impulsionando o preço dos imóveis para patamares mais elevados em 2012, acredita o executivo.
5 - Aumento de preços de mão de obra e materiais
Por fim, na opinião do CEO da Vitacon, o aumento de preço de mão de obra e dos materias de construção deve ser outro motivo para que o preço dos imóveis suba este ano.

Motivos para os preços caírem (ou ficarem estáveis)
Já o vice-presidente do Ibef (Instituto Brasileiro de Executivos de Finanças) e autor do Livro “Imóveis, Seu Guia Para Fazer da Compra e Venda um Grande Negócio”, Luiz Calado, aponta alguns motivos para que os preços fiquem estáveis ou até mesmo caiam em 2012:

1 - Grande oferta de imóveis
O especialista ressalta que nunca se construiu tantos empreendimentos imobiliários quanto agora. “Hoje já vemos muitos empreendimentos prontos, com vários apartamentos disponíveis para a venda”, diz. Segundo ele, é interessante acompanhar de perto os relatórios anuais das empresas incorporadoras, para ver se o estoque aumentou. “Se aumentou, é sinal de que a demanda diminuiu - ou que construíram mais do que a demanda”, afirma.
2 - Os preços já atingiram níveis muito altos
Calado também aponta que os preços dos imóveis chegaram a um patamar muito alto. “Prova disso é que os brasileiros já começam a achar atrativos os preços nos Estados Unidos”, pontua.
3 - Condições de crédito
De acordo com o especialista, as condições de crédito e limite para uso do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), de R$ 500 mil, também continuam sendo impeditivos para as pessoas financiarem os imóveis.
4 - Demanda menor
O especialista também ressalta que havia uma demanda reprimida por imóveis, mas não era uma demanda infinita. “Hoje muita gente já comprou o seu imóvel. É claro que sempre vai ter mais gente para comprar, mas o que vimos nos últimos anos foi um “boom”, com todos querendo comprar. Os lançamentos eram vendidos em um final de semana”, exemplifica.
5 - Preço mais estabilizado dos terrenos
O coordenador do curso de Real Estate da Poli/USP (Escola Politécnica da Universidade de São Paulo), João da Rocha Lima Júnior, também aponta que não há nenhuma razão para que os imóveis continuem subindo este ano. Segundo ele, entre os motivos para que os preços caiam ou permaneçam estáveis, está o fato de que os terrenos, apesar de escassos, estão com preços mais estabilizados. “Hoje há um maior equilíbrio, algo que não acontecia algum tempo atrás. Com muitas empresas disputando poucos terrenos, eles acabaram ficando muito mais caros e inflando o preço dos imóveis”, ressalta.

Concordo com a argumentação nos itens 1, 2, 4 e 5 do economista Luiz Calado. No item 3 acho que não influi tanto assim.
Quanto a argumentação do "especialista" Alexandre Lafer Frankel, CEO da Vitacon Incorporadora (só aí já se percebe que não é nada imparcial), não tenho nem como concordar com alguma coisa, é perceptível que apenas quis "encher linguiça"..

Fonte: Infomoney
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