Pénurie de logements en IDF, la faute à l'immobilier d'entreprise??

[eklips]

Originally Posted by Indy G

J'ai trouvé un lien assez intéressant en ce qui concerne la délimitation de ce qu'est la classe moyenne en prenant en compte les revenus.
Evidemment ce système a ses limites, à savoir :
1) selon qu'on est locataire ou propriétaire, le revenu "réel" disponible n'est pas forcément le même.
2) 1160 € de revenu mensuel pour une personne seule, ça me semble assez faible quand même comme limite inférieure.
Ceci étant dit, la classe moyenne serait, selon cette étude située :
- Pour une personne seule : entre 1160 € et 2150 €.
- Pour un couple sans enfants : entre 1745 € et 3225 €
- Pour une famille monoparentale (dont l'enfant a - de 14 ans) : entre 1508 € et 2795 €.

Le lien ici :
http://www.inegalites.fr/spip.php?article1015

Bref, pour recoller avec le sujet, cette délimitation de la classe moyenne me semble relativement cohérente.
Donc concrètement, sans logement social, la classe moyenne est exclue de parc immobilier de l'intra-muros ainsi que des tours (dont rappelons-le, les charges représentent pratiquement un second loyer).
Le reste n'est que de la littérature de quai de gare.

Voila. Et non seulement cette population (sans parler des classes populaires qui n'ont pas accès, ou difficilement, au logement social) est exclue du parc immobilier de l'intra-muros mais aussi de plus en plus de la petite couronne et des villes de banlieue bien desservies en transports en communs! Je regardais l'autre jour les prix des nouveaux logements autour de la gare de Massy-Palaiseau, c'est tout simplement hors de prix pour qui n'a pas un revenu supérieur.

Ensuite il est préférable dans ce cas de parler de 'revenus moyens' que de classe moyenne parce que le concept de classe sociale (et donc de classe moyenne) renvoyant à des paramètres beaucoup plus complexes.

A terme si cette situation se perpétue, il y aura forcement des conséquences lourdes.

[VegaM]

Originally Posted by eklips

On part dans du grand n'importe quoi comme d'habitude, et ça n'a pas grand chose à voir avec le sujet initial.

Ah bon?!!

Pour toi parler de la problématique de pénurie de tours haut-moyenne standing n'a rien à voir avec le titre du topic "Pénurie de logements en IDF, la faute à l'immobilier d'entreprise??"

Originally Posted by eklips

Ceux que tu appelle les "familles de classe moyenne", c'est à dire pouvant se payer des appartements "moyen/haut-standing" ne sont pas les plus touchés par la crise du logement en IDF...

Les familles de classe moyenne sont bien évidemment très touchée par la crise du logement, vu qu'ils ne remplissent pas les critères pour bénéficier d'HLM, et n'ont pas les moyens de suivre la frénésie haussière des prix immobiliers parisiens.

[VegaM]

Originally Posted by eklips

Voila. Et non seulement cette population (sans parler des classes populaires qui n'ont pas accès, ou difficilement, au logement social) est exclue du parc immobilier de l'intra-muros mais aussi de plus en plus de la petite couronne et des villes de banlieue bien desservies en transports en communs! Je regardais l'autre jour les prix des nouveaux logements autour de la gare de Massy-Palaiseau, c'est tout simplement hors de prix pour qui n'a pas un revenu supérieur.

Originally Posted by eklips

Ceux que tu appelle les "familles de classe moyenne", c'est à dire pouvant se payer des appartements "moyen/haut-standing" ne sont pas les plus touchés par la crise du logement en IDF...

t'a changé d'avis en une après-midi ?!!

[eklips]

Non, j'ai simplement une autre définition des "classes moyennes" que toi, voir les post au dessus d'Indy G et de Kefton.

[Manuel]

A travers ma question (restée sans réponse) sur le nombre de logements construits en IDF chaque année, je me demandais surtout si les seuls mécanismes de l'offre et de la demande sont responsables de cette hausse hors proportion des prix.

Pour connaître un peu la situation britannique, il est clair que d'autres paramètres rentrent en jeux telle que la rétention des terrains sans lotir des promoteurs ou la multiplication des intermédiaires entre promoteur et résident : les complexes résidentiels londoniens sont principalement vendus en bloc de 15-20 appartements à des sociétés qui revendent en des blocs de quelques logements qui sont ensuite revendus...

Bref, l'intermédiation et la spéculation sur les terrains expliquent, au moins autant que les simples lois du marché, la montée quasi continue des prix.

On se dirige tout droit vers un crash landing en France compte tenu du ratio prix/revenus.

[Clery]

Plus encore que le nombre de logements construits, c'est le nombre de logements supplémentaires qui me semblent important. Je note que dans beaucoup de villes d'Ile-de-France, on a tendance à renouveler le bâti résidentiel à gabarit similaire.

Seules quelques rares communes de proche couronne, semble faire exception à cette règle.

En général, dans un marché ouvert aux lois de l'offre et de la demande, une tendance haussière des prix devraient conduire à une augmentation de l'offre. Or ce n'est clairement pas le cas en Ile-de-France, où les constructions de logements neufs stagnent depuis au moins une bonne dizaine d'années.

Donc la bonne question semble être : qu'est-ce qui freine l'offre ?

A cela, deux contributeurs ont apporté des réponses qui me semblent valables :

- le transport : on ne construit pas de logements supplémentaires dans les zones bien desservies (Paris intra-muros et la proximité des gares de banlieue).

- les plans d'urbanisme municipaux : pour des raisons budgétaires, les Maires préfèrent attirer les entreprises plutôt que les logements (recettes sans dépenses sociales induites en terme de scolarité, places en crèches et aides sociales diverses).

Effectivement, on voit mal comment résoudre ces deux problèmes sans contraindre les municipalités dans leurs libertés d'attribution des permis de construire. Et c'est vrai qu'hormis Paris, la plupart des communes sont de taille relativement modestes ce qui amènent les maires à penser que c'est toujours aux voisins de faire un effort (un peu comme dans une copropriété).

L'Etat aura beau mettre en place des politiques incitatives à la construction de logements supplémentaires, les maires auront toujours intérêt à faire du bureaux plutôt que du logements. Et la suppression de la taxe professionnelle ne changent fondamentalement pas grand chose à ça, puisque le logement (même privé) restera considéré comme un centre de coût, alors que le bureau restera considéré comme un centre de recettes (développements économiques indirectes, hausse du prix de l'immobilier...).

Bref, vous avez raison de dire que la solution est dans une augmentation généralisée du coefficient d'occupation des sols, mais une telle augmentation ne se décrète pas.

[Clery]

Au fait voici la réponse à la question du nombre de logements construits (2009 et 2010) :
http://www.statistiques.equipement.g...id_article=932

En 2010, on a autorisé la construction de 50.911 logements en Ile-de-France. La même année en Rhone-Alpes (région deux fois moins peuplée), on a autorisée la construction de 56.678 logements.

[dicto]

Originally Posted by Clery

Plus encore que le nombre de logements construits, c'est le nombre de logements supplémentaires qui me semblent important. Je note que dans beaucoup de villes d'Ile-de-France, on a tendance à renouveler le bâti résidentiel à gabarit similaire.

Seules quelques rares communes de proche couronne, semble faire exception à cette règle.

En général, dans un marché ouvert aux lois de l'offre et de la demande, une tendance haussière des prix devraient conduire à une augmentation de l'offre. Or ce n'est clairement pas le cas en Ile-de-France, où les constructions de logements neufs stagnent depuis au moins une bonne dizaine d'années.

Donc la bonne question semble être : qu'est-ce qui freine l'offre ?

A cela, deux contributeurs ont apporté des réponses qui me semblent valables :

- le transport : on ne construit pas de logements supplémentaires dans les zones bien desservies (Paris intra-muros et la proximité des gares de banlieue).

- les plans d'urbanisme municipaux : pour des raisons budgétaires, les Maires préfèrent attirer les entreprises plutôt que les logements (recettes sans dépenses sociales induites en terme de scolarité, places en crèches et aides sociales diverses).

Effectivement, on voit mal comment résoudre ces deux problèmes sans contraindre les municipalités dans leurs libertés d'attribution des permis de construire. Et c'est vrai qu'hormis Paris, la plupart des communes sont de taille relativement modestes ce qui amènent les maires à penser que c'est toujours aux voisins de faire un effort (un peu comme dans une copropriété).

L'Etat aura beau mettre en place des politiques incitatives à la construction de logements supplémentaires, les maires auront toujours intérêt à faire du bureaux plutôt que du logements. Et la suppression de la taxe professionnelle ne changent fondamentalement pas grand chose à ça, puisque le logement (même privé) restera considéré comme un centre de coût, alors que le bureau restera considéré comme un centre de recettes (développements économiques indirectes, hausse du prix de l'immobilier...).

Bref, vous avez raison de dire que la solution est dans une augmentation généralisée du coefficient d'occupation des sols, mais une telle augmentation ne se décrète pas.

Bonjour,

Je pense que tu résume bien la situation, la principale raison du blocage reste l'entier bon vouloir des maires qui pour de multiples raisons n'ont pas envie de developper les logements.

Il faut aussi noter que de plus en plus dès qu'un projet de logements apparait en ville il doit faire face à la contestation des riverains... C'est quand même grave d'en être arriver là en laissant des particuliers "nimby" nuire à des milliers de Franciliens en mal de logements. Pour des raisons électorales les Maires ne peuvent ignorer ces gens là.

Par exemple je pense à un panneau qu'a mis un particulier dans son jardin contre un projet d'immeuble à Poissy (78); un gros "NON A LA BETONNISATION DU QUARTIER"... C'est un exemple parlant.

Bref c'est un cercle vicieux qui nuie gravement à la vie de miliers de personnes et qui laisse indifferents beaucoup de nos politiques.

[dicto]

Originally Posted by Clery

Au fait voici la réponse à la question du nombre de logements construits (2009 et 2010) :
http://www.statistiques.equipement.g...id_article=932

En 2010, on a autorisé la construction de 50.911 logements en Ile-de-France. La même année en Rhone-Alpes (région deux fois moins peuplée), on a autorisée la construction de 56.678 logements.

Merci pour cette précision; ça se passe de commentaires. Les chiffres parlent d'eux même.

[dicto]

Originally Posted by nanar

Une des 10 équipes d'architectes ayant planché sur le Gd Paris ( Groupe Descartes & Yves Lion ) suggérait de permettre la construction de m2 de plancher supplémentaires sur chaque parcelle de maison individuelle (et de prendre les mesures fiscales et administratives pour que ça se fasse) effectivement. voir lien ci dessous

http://projets-architecte-urbanisme....ris-yves-lion/

Serait il intéressant de construire davantage sur la surface déjà urbaine d'Achères ? On observe pas mal d'espace libre sur les parcelles.

http://maps.google.fr/maps?f=q&sourc...10053&t=k&z=17

Je n'ai pas pris le temps de dénombrer les parcelles susceptibles de subir ce traitement à Achères.
Combien gagnerait on d'habitants, en comptant une moyenne 1 personne supplémentaire dans chaque nouvelle construction ainsi rendue possible ?
Combien avec 60 M2 et 2 à 3 personnes de plus sur chaque parcelle ,

A+

Si j'ai bien compris tu propose d'augmenter le coefficient d'occupation des sols? Si oui c'est clairement une bonne idée pour nous sortir de cette crise, mais là encore il n'y aucune volonté politique de changer la donne.

Pour ce qui est de Achères (78) ce qui me chiffonne c'est bien ce gachis de beaux terrains qui ont tout les avantages pour faire du résidentiel (gare RER à 2' à pied; forêt de St-Germain limitrophe et proximité de grands axes routiers)
Je ne trouve pas d'autre mot que GACHIS et malheureusement ce n'est qu'un exemple parmis d'autre...

[Minato ku]

Seul un Grand Paris pourrait résoudre durablement cette situation.
Un maire élus par 7 millions d'habitants (voir plus) et représentant des centaine de km² n'a aucune raison d'avoir peur d'un groupe de Nimby.

C'est n'est pas cas d'un maire représentant quelque milliers d’habitants et quelques km².

[Cyril]

En Ile-de-France, il y a environ 400.000 demandes de logement social qui ne sont pas satisfaites.(!)
60% des habitants de l’Ile-de-France relèvent des critères d’accès au logement social.(!)

Sinon concernant les bureaux, chaque ville ou communauté d'agglomération veut développer son parc de bureaux. Donc comme résultat, on a une multitude de low rise de bureaux un peu partout, souvent très médiocres, et souvent construits au détriment de logements.

Le Grand Paris politique pourrait aussi éviter ça et il serait mieux de créer des zones moyennes ou grandes de bureaux (sous forme de tours/tourettes) de façon parcimonieuse. Pareil pour le logement.

[Kefton]

Je ne pense pas que la politique urbaine des mairies soit la principale cause de la flambée de l'immobilier, bien qu'elle y aie contribué.

Si on regarde les graphiques présents sur cette page http://www.immobilier-danger.com/Aug...liers-376.html , on constate que la flambée de l'immobilier ancien débute vers 1999, date de la mise en service de l'euro sous forme de monnaie scripturale. Je ne suis pas vraiment capable de dire si il y a une relation de cause à effet entre la mise en service de l'euro et la flambée de l'immobilier, mais j'ai tout de même toujours été étonné du fait que cette hausse spectaculaire aie eu lieu sur l'ensemble du territoire, et en même temps.

edit: j'ai trouvé un article intéressant datant de 2004. http://www.lemonde.fr/economie/chat/...1361_3234.html

[Clery]

1999 correspond également à la reprise de la croissance démographique en Ile-de-France, après 10 années de stagnation. Ca a peut-être aussi un lien.

[Manuel]

Originally Posted by Clery

Au fait voici la réponse à la question du nombre de logements construits (2009 et 2010) :
http://www.statistiques.equipement.g...id_article=932

En 2010, on a autorisé la construction de 50.911 logements en Ile-de-France. La même année en Rhone-Alpes (région deux fois moins peuplée), on a autorisée la construction de 56.678 logements.

Merci, ce n'est pas si faible, mais reste toujours bien insuffisant.
Je suis bien d'accord sur les raisons avancées pour expliquer les contraintes qui pèsent sur l'offre. Reste à voir si le secteur privé saisit pleinement les opportunités de développement prévues par les PLU, qui sont loin d'être très restrictifs.

[Minato ku]

Il faut savoir que 2010 a été une des meilleurs années depuis bien longtemps. C'était largement moins les années precendentes en particulier 2009.
Sachant qu'entre le permit de construire et la livraison il y a bien 3-5 ans.

[Indy G]

Originally Posted by Minato ku

Seul un Grand Paris pourrait résoudre durablement cette situation.
Un maire élus par 7 millions d'habitants (voir plus) et représentant des centaine de km² n'a aucune raison d'avoir peur d'un groupe de Nimby.

C'est n'est pas cas d'un maire représentant quelque milliers d’habitants et quelques km².

C'est évident.
En Ile-de-France il y a plusieurs facteurs inquiétants :

- Aucune logique d'ensemble, chaque commune (chaque maire) fait comme bon lui semble (y compris avec la loi SRU).
Résultat les bonnes volontés appauvrissent leur commune tout en se mettant à dos les électeurs et les mauvais élèves s'enrichissent tout en se faisant réélire : problème insoluble sans échelon hierarchique supérieur tel que le Grand-Paris.

- L'habitat parisien, déjà assez rare, subit des spéculations en tout genre de la part de groupes privés et de particuliers étrangers.
Résultat, une part du logement devient inaccessible pour l'habitant tout en restant, pire que tout, assez souvent vacant (une bonne part de l'année du moins).
Rien ne changera cette donne si le parc immobilier reste soumis à la simple loi du marché. Tant que les pouvoirs publics (mairie, Grand-Paris) n'interviendront pas, la situation ne pourra aller que de mal en pis.

- La pression devient encore plus forte dans les secteurs biens desservis par les TC, résultat, là où le logement a tout son sens, il devient inaccessible.

- L'offre nouvelle est clairement insuffisante : En 2010, on a autorisé la construction de 50.911 logements en Ile-de-France. La même année en Rhone-Alpes (région deux fois moins peuplée), on a autorisée la construction de 56.678 logements
On voit bien le problème d'échelle...

- Ce qui touche Paris, touche une bonne part de la petite couronne voire plus. L'exclusion de la "classe moyenne" se fait de plus en plus loin en banlieue.
Bientôt pour habiter Montreuil, il faudra soit être très pauvre, soit très riche (je ne prends pas cet exemple au hasard), idem pour Pantin etc.

Bref, on n'est pas au bout du chemin (de croix).

[CODEBARRE75011]

Originally Posted by dicto

Bref c'est un cercle vicieux qui nuie gravement à la vie de miliers de personnes et qui laisse indifferents beaucoup de nos politiques.

Et pendant ce temps la des gens dorment dans leur voiture sur un parking, voir pire et qui ont un emploie en plus. La situation est critique, c'est urgent.

Originally Posted by Cyril

Sinon concernant les bureaux, chaque ville ou communauté d'agglomération veut développer son parc de bureaux. Donc comme résultat, on a une multitude de low rise de bureaux un peu partout, souvent très médiocres, et souvent construits au détriment de logements.

Le Grand Paris politique pourrait aussi éviter ça et il serait mieux de créer des zones moyennes ou grandes de bureaux (sous forme de tours/tourettes) de façon parcimonieuse. Pareil pour le logement.

Si seulement tout les politiciens locales pouvaient t'entendre.

[Indy G]

Histoire d'en rajouter une couche :

Le mal-logement s’enracine en France

Selon le dernier rapport de la Fondation Abbé Pierre paru mardi, le mal-logement est de plus en plus ancré sur le territoire français et touche désormais toutes les couches de la population. Pour l’association, ce constat montre l’inefficacité des politiques successives mises en place depuis quinze ans. Résultats du rapport et premières réactions.

Les quatre mots d’ordre de la Fondation Abbé Pierre
1. « Produire/capter massivement et sans délai des logements, car
chacun doit pouvoir être logé dignement »
2. « Maîtriser les prix et réguler les marchés, car le logement n’est pas un bien comme les autres »
3. « Construire une ville de qualité, équitable et durable : un impératif pour vivre ensemble »
4. « Combattre et prévenir les facteurs d’exclusion et d’inégalités pour en finir avec le mal-logement »

http://www.batiactu.com/edito/le-mal...ance-27996.php

[Manuel]

« Maîtriser les prix et réguler les marchés, car le logement n’est pas un bien comme les autres »
=> A explorer, car, jusqu'ici je ne constate que le marché foncier est une grande boite noire que personne ne cherche vraiment à décrypter.

Le lien entre facilité la construction de logements et le Grand Paris est lui aussi pas très clair. On dirait que le Grand Paris est devenu un leitmotiv, pire, une croyance. Je ne dis pas que cela ne faciliterai pas les choses, mais il y a bien d'autres façons, locales ou à l'échelle de La région IDF, de gérer la pénurie de logements.