'Hoogbouw komt voor de val'

[Vibemerchant]

Leuk discussiestukje.

LONDEN - Zeer hoge wolkenkrabbers mogen gezien worden als een symbool van economische macht, in de praktijk wordt de bouw ervan in veel gevallen gevolgd door een economische terugval.

Dat stellen analisten van de Britse zakenbank Barclays Capital in hun jaarlijkse Skyscraper Index, aldus de BBC woensdag.

Zo luidde de bouw van het Empire State Building in New York volgens de economen van Barclays de Grote Depressie in de jaren '30 van de vorige eeuw in. Ook de Sears Tower in Chicago, voltooid in 1974, kan gezien worden als een voorbode van economische rampspoed: de oliecrisis.

Bron: ANP, via http://www.nuzakelijk.nl/de-koffieco...-terugval.html

[Skyscrapercitizen]

Deze discussie komt ook eens in de zoveel jaar terug. Als je in de jaren voor een crisis een hoge toren zoekt vind je altijd wel iets. Er zijn echter ook zat voorbeelden van hoge torens die niet vlak voor een crisis gebouwd zijn. In NL bracht de Delftse Poort een mooie jaren90 met veel voorspoed!

Ofwel, pure kletskoek.

[Utopian]

En de toren van Babel de ondergang van de Babyloniërs, de Pharos die van de Ptolemaeërs en de kerktoren van Winsum die van de Saksen.

Tja, ik denk dat er een logisch verband bestaat tussen welvaart en indrukwekkende gebouwen, en natuurlijk is het zo dat welvaart fluctueert.

Maar om dit een economische wet te laten zijn (hoge gebouwen luiden het einde van de samenleving in waarin die gebouwen ontstonden) zijn er toch teveel voorbeelden van gebouwen die gebouwd zijn op het hoogtepunt van een samenleving, waarna die samenleving nog honderden jaren op haar hoogtepunt bleef.

Een leuke gedachte is het wel!

Voor mij is het alleen meer een gegeven dat laat zien dat mensen altijd overal verbanden willen zien, dan dat het deze "wet" rechtvaardigt.

[Bass]

Dus Mekka, Dubai en Shanghai staan op het punt van instorten?

[Plaas]

Het laat maar weer zien dat Hitler er verstandig aan deed Speer van die grote, horizontale laagbouw te laten ontwerpen, anders was het nooit wat geworden met z'n Derde Rijk. Of wacht.

[Alargule]

Goh. Godwin's Law voltrekt zich al bij de 5e post...

[Eric Offereins]

lol.

Ik denk dat er pas een probleem onstaat als hoogbouw er alleen voor prestige of de speculatiemarkt is of als het eigenlijk een te grote investering is voor de economie.
Als er sprake is van gezonde marktwerking lijkt me er weinig aan de hand.
ESB werd trouwens na de beurscrash gebouwd.

[the runner]

Originally Posted by Bass

Dus Mekka, Dubai en Shanghai staan op het punt van instorten?

Bericht van Dubai uit 2009:

Het leek allemaal niet op te kunnen in Dubai. Het ene na het andere prestige project werd er uit de grond gestampt. Iedereen wilde er in investeren.

Totdat bleek dat de economische crisis ook hier toegeslagen had. Bouwprojecten werden stopgezet en als klap op de vuurpijl vroeg Dubai World, het investeringsbedrijf van het emiraat, uitstel van betaling aan.

De financiële wereld reageerde geschokt. Beleggers en investeerders zijn plotseling onzeker over de toekomst van dit kleine emiraat met grote ambities. Sommigen vrezen dat Dubai zelfs failliet raakt.

[SkyBox036]

Vreemd bericht. De oliecrisis had een puur politieke oorzaak, geen economische.

Het zou wel kunnen dat de meeste torens gebouwd worden in tijden van (speculatieve) overvloed, dus gedurende een piek van een krediet-zeepbel (zie kredietcrisis, Dubai). Daarna volgt vaak een correctie, die een economische crisis kan inluiden.

[Wuppeltje]

Originally Posted by Eric Offereins

lol.

Ik denk dat er pas een probleem onstaat als hoogbouw er alleen voor prestige of de speculatiemarkt is of als het eigenlijk een te grote investering is voor de economie.
Als er sprake is van gezonde marktwerking lijkt me er weinig aan de hand.
ESB werd trouwens na de beurscrash gebouwd.

Bijna alles in de voorbereidende fase was toen al rond van het Empire State Building. De plannen, financiering, vergunningen. Daarnaast kwam de werkelijke klap op de economie natuurlijk ook pas na de beurscrash zelf.

Maar goed de bouwwereld golft in sterke mate met vertraging mee met economie, maar met veel hogere pieken en diepere dalen. Het is ook dan niet verwonderlijk dat meer risicovolle projecten in de vorm van hoogbouw en in veel hogere mate superhoogbouw juist in de pieken worden ontwikkeld en dat erin tijden van economische neergang van af wordt gezien.

[LE CLOCHARD]

Dit is wel degelijk een redelijk betrouwbare index. Uiteraard zijn er altijd uitzonderingen die de regel bevestigen, zoals de Delftse Poort. De vastgoedmarkt en de binnenlandse economie zijn meestal sterk met elkaar verweven. Er zijn zat voorbeelden te noemen waar vastgoed bubbels gerealiseerd zijn en waar ze nu tijden lang te maken hebben met economische tegenspoed.

@ Bass

Ik vind het mooi dat je juist deze drie steden als voorbeeld noemt. In Dubai is de vastgoed bubbel al aan het leeglopen. Er staat gigantisch veel leeg daar. In Shangai wordt ook veels te veel gebouwd, maar Shanghai heeft het voordeel dat het de nieuwe supermetropool van het Oosten is. Er zijn gigantisch veel mensen en bedrijven die daar heen trekken, dus die houden het voorlopig nog wel uit. Maar kijk eens buiten Shanghai en reis eens per trein door China, dan schrik je jezelf dood. Je ziet hele voorsteden (ook bij Shanghai), opgebouwd met torenflats tot 60 verdiepingen die compleet leeg staan. En de enige reden waarom Mekka in staat is om zulke megaprojecten neer te zetten, is vanwege de jaarlijke Hadj die miljoenen moslims van over de hele wereld naar Mekka brengt. Dit is echter een paar weken per jaar, de rest van de tijd staat een hoop leeg. Als niet moslim mag je er uberhaupt niet komen, kun je nagaan. Wat dat betreft had je beter een voorbeeld als Jeddah kunnen nemen, wat naar mijn mening meer een kansloze vastgoed bubbel is.

Andere bekende voorbeelden zijn natuurlijk Japan (wat al jaren deflatie meemaakt en omgerekend de hoogste staatsschuld ter wereld heeft) en wat recenter Spanje. Als China geen keiharde maatregelen neemt zul je ook daar een vastgoed bubbel krijgen. Waarom het tot nu toe in het Midden-Oosten goed is gegaan, is omdat ze de vastgoed tekorten kunnen aanvullen met oliegeld, dan wel privegeld van koninklijke families.

Verder eens met Wuppeltje. De vastgoedmarkt hobbelt meestal 3-5 jaar achter de gewone economische golf aan, wellicht in landen als China is dit een iets kortere termijn vanwege kortere onwikkel termijnen. Als we dus over een paar jaar uit deze crisis komen (laten we het hopen), dan kan het dus nog zeker tot 2020 duren voordat er weer echt grote projecten uit de koker gaan rollen op het gebied van kantoren en koopwoningen.

De uitdaging ligt nu dus nu dus duidelijk in de goedkopere huurappartementen (de huidige markt is geen kopersmarkt, prognoses denken aan nog jaren dalende huizenprijzen) voor de starters, wellicht wat duurdere en meer service gerichte appartementen voor babyboomers die naar de stad trekken (wordt een giga doelgroep de komende 20 jaar) en mixed-use gebouwen. Ontwikkelaars en architecten zouden dit ook eens moeten begrijpen. Wat dat betreft toch weer doodzonde dat er bij een project als First Rotterdam de focus wederom teveel op kantoren ligt, terwijl het stationsgebied van Rotterdam juist schreeuwt om extra woningen.

[Offtopic] Nog even iets over de huizenprijzen. Het wordt tijd dat er in Nederland (en in veel andere landen met vastgoed bubbels) het Duitse systeem wordt ingevoerd. Oftewel bij aankoop van je huis moet je in staat zijn om direct een bepaald percentage af te rekenen. Laten we zeggen 25-30%. Dit is veel inderdaad. Maar het schrikt mensen wel af om huizen te kopen boven hun budget. En reken maar dat de huizenprijzen dan flink dalen. Balen voor de babyboom generatie, maar kansen voor de jeugdige generaties. Overigens zullen in de komende 20 jaar sowieso veel huizen vrij komen in de duurdere sector wanneer de babyboomers massaal gaan verhuizen naar gelijksvloerse service appartementen (liefst in binnensteden). Ik verwacht dan ook dat vooral deze huizen sterk in prijs zullen dalen. Ook huizen buiten de economisch aantrekkelijke gebieden als de randstad en rondom Eindhoven, zullen zeer sterk in prijs dalen. Biedt wel weer kansen voor mensen uit de Randstad om goedkoop een tweede huis op de kop te tikken in Twente of Limburg.

[LE CLOCHARD]

Toevallig nieuws over vandaag op: http://www.nu.nl/economie/2713315/hu...d-in-2011.html

Voor ieder huis met een koopprijs van boven de 2 ton kun je van zo'n prijsdaling van 5 procent toch bijzonder riant huren. In de praktijk zou het nog wel eens hoger dan 5 procent kunnen uitvallen, 6-7% zie ik zo gebeuren. Ik durf het bijna niet te zeggen, maar je zou wel gek zijn om nu te kopen voor minder dan 10-15 jaar.

[skyhighNL]

Interessante discussie, maar is er ergens een rapport oid beschikbaar van dit onderwerp? Vond namelijk niet veel wijzer van het artikel.

[jb_nl]

Eens met Le Clochard. In het artikel wordt gesuggereerd dat er een causaal verband zou zijn tussen hoogbouw en crisissen, alsof het eerste het tweede tot gevolg zou hebben. Terwijl dit nonsens is en het 1e juist komt door de economische voorspoed ervoor. Qua eigen inleg, dat percentage is dan wel weer wat veel, maar het verbieden van aflossingsvrije hypotheken lijkt me al een belangrijke stap, waarbij minstens 50% bijv. moet worden afgelost.

[LE CLOCHARD]

Door het percentage op 25% te leggen maak je woningen direct een stuk betaalbaarder

Er zijn namelijk niet zoveel mensen die even 25% van 4 of 5 ton kunnen ophoesten. Dat betekent dat huizen in die categorie, welke toch redelijk aanwezig zijn in de randstad maar bezet worden door de babyboom generatie, naar normale prijsniveau's rond de 2 ton kunnen afzakken. Ik ben voor, laat maar komen zo'n maatregel. Niet alleen Nederland kan dit gebruiken trouwens, er zijn wel meer landen binnen de EU met hetzelfde probleem als Nederland. Het is toch niet normaal dat sommige huizen in de randstad sinds begin jaren '90 300-400% gestegen zijn qua prijs. Totaal nergens op gebaseerd, een luchtbel.

[De Klauw]

De prijzen zijn enkel zo hoog omdat banken leningen verstrekken tot 30 à 40 jaar waar 20 jaar vroeger als maximum gezien werd. Er is dringend een wet nodig die leningen langer dan 20 jaar gewoonweg verbiedt. Geheid zullen de huizenprijzen dan spectaculair dalen want de huidige hoge vastgoedprijzen komen er natuurlijk hoofdzakelijk omdat er gigantisch veel geld kan besteed wordt aan huizen net door de alsmaar langere leningen. Zoals het spreekwoord zegt: het is wat de zot er voor wil geven. Maar als je 16 miljoen zotten hebt krijg je dus extreem hoge en compleet van de pot gerukte prijzen.

[Plaas]

De banken gaven die leningen omdat ze uitgingen van prijsstijgingen: bij verkoop van het huis zou de bank altijd winst maken. Op zich een logische gedachte, maar er zit natuurlijk een eind aan. Nu zijn de huizen onbetaalbaar en moeten de prijzen wel zakken, maar dat willen noch de banken noch de huiseigenaren geloven.

Een beetje offtopic misschien, maar misschien ook niet. Net deze dynamiek verklaart immers waarom hoogbouw voor de val komt.

[Stratosphere 2020]

Beetje dubieus artikel.

De bouw van de Empire State Building is juist tijdens de depressie van de jaren 30 begonnen, en zorgde voor veel werkgelegenheid in de bouw sector van New York.

[Stratosphere 2020]

Trouwens heeft de oplevering van de WTC torens in Manhattan niks te maken met de olie crisis, en de beurs crisis die in 1973 begon, waardoor de economie van de V.S. in een recessie belande. De crisis op de beurs gebeurde naar aanleiding van de beurs crash in London door een ingestorte woningmarkt. Ik zie de verband niet in de oplevering van de WTC en de Sears torens met de recessie die in de V.S. volgde door andere externe redenen.

[Stratosphere 2020]

Originally Posted by LE CLOCHARD

Dit is wel degelijk een redelijk betrouwbare index. Uiteraard zijn er altijd uitzonderingen die de regel bevestigen, zoals de Delftse Poort. De vastgoedmarkt en de binnenlandse economie zijn meestal sterk met elkaar verweven. Er zijn zat voorbeelden te noemen waar vastgoed bubbels gerealiseerd zijn en waar ze nu tijden lang te maken hebben met economische tegenspoed.

@ Bass

Ik vind het mooi dat je juist deze drie steden als voorbeeld noemt. In Dubai is de vastgoed bubbel al aan het leeglopen. Er staat gigantisch veel leeg daar. In Shangai wordt ook veels te veel gebouwd, maar Shanghai heeft het voordeel dat het de nieuwe supermetropool van het Oosten is. Er zijn gigantisch veel mensen en bedrijven die daar heen trekken, dus die houden het voorlopig nog wel uit. Maar kijk eens buiten Shanghai en reis eens per trein door China, dan schrik je jezelf dood. Je ziet hele voorsteden (ook bij Shanghai), opgebouwd met torenflats tot 60 verdiepingen die compleet leeg staan. En de enige reden waarom Mekka in staat is om zulke megaprojecten neer te zetten, is vanwege de jaarlijke Hadj die miljoenen moslims van over de hele wereld naar Mekka brengt. Dit is echter een paar weken per jaar, de rest van de tijd staat een hoop leeg. Als niet moslim mag je er uberhaupt niet komen, kun je nagaan. Wat dat betreft had je beter een voorbeeld als Jeddah kunnen nemen, wat naar mijn mening meer een kansloze vastgoed bubbel is.

Andere bekende voorbeelden zijn natuurlijk Japan (wat al jaren deflatie meemaakt en omgerekend de hoogste staatsschuld ter wereld heeft) en wat recenter Spanje. Als China geen keiharde maatregelen neemt zul je ook daar een vastgoed bubbel krijgen. Waarom het tot nu toe in het Midden-Oosten goed is gegaan, is omdat ze de vastgoed tekorten kunnen aanvullen met oliegeld, dan wel privegeld van koninklijke families.

Verder eens met Wuppeltje. De vastgoedmarkt hobbelt meestal 3-5 jaar achter de gewone economische golf aan, wellicht in landen als China is dit een iets kortere termijn vanwege kortere onwikkel termijnen. Als we dus over een paar jaar uit deze crisis komen (laten we het hopen), dan kan het dus nog zeker tot 2020 duren voordat er weer echt grote projecten uit de koker gaan rollen op het gebied van kantoren en koopwoningen.

De uitdaging ligt nu dus nu dus duidelijk in de goedkopere huurappartementen (de huidige markt is geen kopersmarkt, prognoses denken aan nog jaren dalende huizenprijzen) voor de starters, wellicht wat duurdere en meer service gerichte appartementen voor babyboomers die naar de stad trekken (wordt een giga doelgroep de komende 20 jaar) en mixed-use gebouwen. Ontwikkelaars en architecten zouden dit ook eens moeten begrijpen. Wat dat betreft toch weer doodzonde dat er bij een project als First Rotterdam de focus wederom teveel op kantoren ligt, terwijl het stationsgebied van Rotterdam juist schreeuwt om extra woningen.

[Offtopic] Nog even iets over de huizenprijzen. Het wordt tijd dat er in Nederland (en in veel andere landen met vastgoed bubbels) het Duitse systeem wordt ingevoerd. Oftewel bij aankoop van je huis moet je in staat zijn om direct een bepaald percentage af te rekenen. Laten we zeggen 25-30%. Dit is veel inderdaad. Maar het schrikt mensen wel af om huizen te kopen boven hun budget. En reken maar dat de huizenprijzen dan flink dalen. Balen voor de babyboom generatie, maar kansen voor de jeugdige generaties. Overigens zullen in de komende 20 jaar sowieso veel huizen vrij komen in de duurdere sector wanneer de babyboomers massaal gaan verhuizen naar gelijksvloerse service appartementen (liefst in binnensteden). Ik verwacht dan ook dat vooral deze huizen sterk in prijs zullen dalen. Ook huizen buiten de economisch aantrekkelijke gebieden als de randstad en rondom Eindhoven, zullen zeer sterk in prijs dalen. Biedt wel weer kansen voor mensen uit de Randstad om goedkoop een tweede huis op de kop te tikken in Twente of Limburg.

Kun je wel zeggen van de Amsterdamse kantoren bubbel. Teveel kantoren gebouwd in een korte tijd. En de Dubai en Chinese bubbel. Je moet als overheid/gemeente juist weten wanneer je moet stoppen met het verlenen van bouw vergunningen zodat de markt een beetje op adem komt, voordat je weer doorzet.