21.04.2014
Территория почти 30 га в Московском районе Петербурга, принадлежавшая ранее мясокомбинату «Самсон», будет реализована компактными лотами на торгах Российского аукционного дома 19 и 26 июня. Суммарная стартовая цена участков достигает 14,9 млрд руб. Однако в процессе торгов она может заметно вырасти: эксперты предсказывают серьезный интерес участников рынка к этому активу.
Масштаб предстоящей распродажи впечатляет. Так, за весь 2013 год город предложил девелоперам на аукционах лишь 25,6 га государственных земель на условиях инвестиционной аренды (причем в основном под коммерческую, а не жилую застройку).
ООО «Самсон» признано банкротом более 10 лет назад. Площадка размером 29,8 га заложена в Московском Индустриальном банке, который согласовал предстоящие сделки. Территория находится в районе пересечения Пулковского шоссе и Дунайского проспекта, с востока ограничена Московским шоссе (федеральной трассой М‑10). В составе территории выделили 24 участка под жилую и общественно-деловую застройку. Из них сформировано 16 лотов разной площади и назначения. Размер самого малого не превышает 0,17 га, его оценили в 25 млн руб. Самый крупный достигает 5 га и на старте стоит почти 2,99 млрд.
«Начальная цена установлена исходя из нагрузки $700 на 1 кв.м продаваемой площади в жилой части и $400 на 1 кв.м коммерческих площадей», — объясняет генеральный директор РАД Андрей Степаненко. Разработан и утвержден проект планировки территории. В соответствии с ним на месте бывшей «промки» должен появиться крупный жилой квартал с культурно-бытовой, коммерческой и социальной инфраструктурой. По данным РАД, на участках, предназначенных для жилья, можно построить 540 600 кв.м, на пятнах в деловой зоне — 138 500 кв.м офисов.
На площадке находится здание ТЭЦ площадью 6791 кв.м, построенное в 1933 году по американскому проекту и признанное памятником промышленной архитектуры. В нем, по мнению специалистов РАД, может разместиться крупный торговый комплекс. С не меньшим успехом объект можно использовать как культурно-выставочный центр или креативное пространство, благо свободная планировка помещений и высокие потолки это позволяют. Шесть наделов предназначены для гостиниц или апарт-отелей — здесь можно возвести 228 000 кв.м такой недвижимости. Отдельным лотом продается административное здание площадью 2750 кв.м с участком, выходящее на первую линию Московского шоссе.
При желании можно подобрать место для бизнес-центра, развлекательного парка, спортивно-оздоровительного комплекса или аквапарка. Проект планировки предусматривает сооружение трех детских садов в сумме на 660 мест, двух школ в общей сложности на 1650 учеников, поликлиники, спортивного комплекса. Несколько пятен в составе квартала пока не выставлены на торги. Предполагается, что на них можно разместить объекты научно-производственного бизнес-парка. Сейчас идут переговоры с возможными пользователями такой недвижимости.
Предполагается, что сочетание разных вариантов использования земли обеспечит социальное взаимодействие и усилит экономическую активность тех, кто будет жить и работать на этой территории.
Примыкающие к «Самсону» кварталы сейчас активно развиваются. Вдоль западной границы площадки компания Mirland Development возводит жилой комплекс «Триумф-парк» с общественно-деловой и торгово‑развлекательной составляющей. Севернее Группа ЛСР ведет застройку кварталов VIVA и «Квартет». На северо-западе размещаются проект ЦДС «Пулковский 1, 2, 3» и апартаменты SALUT! от ГК «Союз-строй».
На Пулковском шоссе ГК «Эталон» уже ввела в эксплуатацию ЖК «Летний». Территории южнее объекта также постепенно застраиваются жильем. Общественно-деловая застройка сосредоточена вдоль Московского и Пулковского шоссе. Здесь работают дилерские автоцентры и офисные комплексы. Вдоль Пулковского шоссе расположен крупнейший в городе торговый квартал: гипермаркеты «Касторама», «О’Кей», OBI, «МЕТРО», «Лента», ТРК «Лето», «Пулково III» и «Масштаб». Центром притяжения деловой активности служит аэропорт Пулково. К юго-востоку от бывшей промплощадки «Самсона» в этом году будет введен конгрессно-выставочный центр «Экспофорум».
У выставленной на торги территории хорошая транспортная и пешеходная доступность. В 15 минутах ходьбы находится станция метро «Звездная», 10 минут пешком до платформы Аэропорт Балтийско-Варшавского направления железной дороги. По Дунайскому проспекту можно выехать на Западный скоростной диаметр и КАД.
На площадку получены технические условия. Совокупная электрическая мощность составляет 26,6 МВт (с подключением от подстанции № 67 А). Тепло поставляется от Пулковской ТЭЦ в объеме 176,89 Гкал в час. Водоснабжение (6229 куб.м в сутки) и канализация (5069 куб.м в сутки) обеспечиваются «Водоканалом» от сетей вдоль Московского и Пулковского шоссе, Дунайского проспекта и Южного полукольца Октябрьской железной дороги. «Петербурггаз» поставляет газ в объеме 6000 куб.м в час. Распределительная сеть заведена на территорию квартала.
Мнения
Антон Евдокимов, генеральный директор ЗАО «Управляющая компания «Эталон» (входит в ГК «Эталон»):
– Территория интересна для девелопмента, но здесь есть как плюсы, так и минусы. Она удачно расположена относительно крупных транспортных магистралей, недалеко выезд на КАД и ЗСД. Здесь хорошо развита торговая инфраструктура. Однако в этом районе сильна конкуренция со стороны существующих и перспективных проектов, что может осложнить реализацию недвижимости.
Александра Смирнова, директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге:
– Эти активы должны заинтересовать как девелоперов, работающих на рынке жилья, так и инвесторов. В связи с текущим высоким спросом на жилье лоты быстро найдут покупателей. В этом месте целесообразно реализовать несколько жилых проектов, создать комплекс апартаментов и бизнес-центр, поскольку участки находятся вблизи парковой зоны, аэропорта и центра города. Кроме того, Московский район всегда считался престижным, и высокая стоимость жилья доказывает это. Безусловно, возможны скрытые проблемы, касающиеся, например, технических условий подключения к городским сетям, но оценить их можно только при детальном анализе участков.
Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris в ассоциации с CBRE:
– У площадки очень хорошие перспективы. Основной движущей силой здесь будет жилье. Сейчас квадратный метр в новостройках этого района стоит 75 000–110 000 руб.
Успешной будет и деловая составляющая. Здешние офисы могут составить мощную конкуренцию бизнес-центрам в зоне Пулково, расположенным далеко от станций метро. Хотя Московский район — один из лидеров по прогнозируемому вводу офисных площадей в период до 2015 года, он пользуется высоким спросом у арендаторов.
Гостиничная функция может быть интересна очень ограниченному числу девелоперов. Здесь можно разместить лишь один отель известного международного бренда.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Петербурге:
– В последние годы предложение жилья явно смещается к границам города. Но в отличие от активно развивающихся пригородных зон территория «Самсона» находится в традиционно престижном Московском районе и юридически относится к Петербургу. При грамотно разработанной концепции проекты должны пользоваться хорошим спросом. Здесь целесообразно строить качественный комфорт-класс.
С учетом высокой степени подготовленности участков их стоимость не кажется завышенной. Открытым остается вопрос, на чьи плечи ляжет обеспечение нового квартала школами и детскими садами. Кто их будет строить — город, приобретатель одного из лотов? Или девелоперам придется договариваться между собой? Кроме того, заложенной социальной инфраструктуры недостаточно для заявленного объема жилых площадей.
Петр Буслов, руководитель аналитического центра ООО «Главстрой-СПб»:
– В черте города свободных участков в таких выигрышных локациях практически не осталось. Если строить здесь жилье комфорт-класса, цена предложения на старте продаж может составить 85 000– 90 000 руб. за кв.м и выше — в зависимости от концепции, которую предложит девелопер. Подводные камни, с которыми он может столкнуться при реализации проекта, — затраты на социальную и дорожную инфраструктуру.
Несмотря на привлекательность участка, мы не планируем участвовать в торгах, поскольку сосредоточены на реализации существующих проектов.
Александр Моторин, руководитель отдела перспективного развития ЗАО «Строительный трест»:
– Участки вызовут большой интерес на аукционах, и цена на них будет однозначно высокая: в городе сложился серьезный дефицит пятен, пригодных под жилое строительство. Главное преимущество этой территории — наличие утвержденной градостроительной документации. Кроме того, здесь нет проблем с инженерными мощностями.