TOULOUSE : Raynal-Matabiau-Périole-Marengo

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Dans le cadre de l'ETUDE DE PROGRAMMATION URBAINE POUR LE PROJET URBAIN TOULOUSE MATABIAU

Mission thématique 1 : la programmation économique.

• Les enjeux de la programmation économique.

Le projet urbain de Toulouse – Matabiau dispose d’un potentiel théorique pour l’activité-bureaux mais ce n’est pas tant le volume de construction qui déterminera la réussite du projet urbain de Toulouse – Matabiau que le triple enjeu suivant :

 nourrir le rayonnement métropolitain et conforter l’attractivité de Toulouse, aux côtés du nouveau Parc des Expositions et de Montaudran Aerospace, le site dédié aux technologies de l’avion du futur,
 constituer la nouvelle offre tertiaire de centre ville qui fait défaut à Toulouse depuis 15 ans,
 accueillir des activités des fonctions tertiaires supérieures nécessaires à la diversification de l’économie locale.

• L’objectif de la mission de programmation économique.

L’objectif de la mission est de déterminer les positionnements, les typologies d’activités, les typologies - volumes - programmations des constructions de la fonction « activités-bureaux » en référence aux :

 grandes opérations d’aménagement similaires en France et en Europe,
 stratégies de localisation des entreprises industrielles et de services eu égards aux évolutions à venir de leur structure,
 évolutions des modes et environnement de travail et des usages des salariés,
 besoins et capacités du marché immobilier toulousain entre 2020 et 2030, puis au-delà.

L’étude de la fonction « activités-bureaux » devra notamment :

 comprendre un état de la concurrence potentielle, particulièrement affiné dans tous les aspects à considérer,
 préconiser les modes opératoires pour identifier et implanter les activités cibles,
 associer les résultats du volet de l’étude sur la fonction « commerce et services »,
 proposer des modes de gestion de site assurant la cohérence entre technologies et développement durable.

• Le contenu de la mission.

Les trois volets positionnements/cibles/produits constituent une véritable étude de marché prospective qui nourrira le quatrième volet de l’étude : la programmation des différentes tranches d’aménagement et de commercialisation des charges foncières.

 Définir les différents positionnements de la fonction « activités-bureaux en distinguant les « effets »…

- grandes gares européennes
- extension du centre ville
- quartier d’affaires métropolitain

…en prenant en compte le marché immobilier local (données Observatoire Toulousain de l’Immobilier d’Entreprises)

- 135 000 m² de bureaux par an
- pénurie d’offre en centre ville
- d’autres opérations d’aménagement , initiées par la Communauté Urbaine du Grand Toulouse et dont les échéances de commercialisation sont prévues à l’horizon 2030.

… en intégrant les cycles urbains pour éviter les effets pendulaires du quartier vide après 18h00 et WE

 Identifier les typologies d’activités ciblées par les positionnements.

- grands comptes locaux :
privés et publics
éviter les concurrences et cannibalisations entre sites

- grands comptes exogènes :

thématiques
- fonctions métropolitaines (nomenclature INSEE)
- relocalisations
- agences et ONG internationales

modes opératoires
- promotion / prospection
- accueil / accompagnement
- activités de support aux grands comptes
- activités diverses de centre ville

 Déterminer les typologies des constructions adaptées aux cibles :

- produits phare / emblèmes architecturaux / identité

- spécificité territoriale ou produits multi fonctions : activité / habitat / commerce

- caractéristiques : volumes / hauteurs/ plateaux


- mutualisation de la gestion, de la maintenance et des flux
accès, circulations et sécurité internes au « quartier d’affaire »
énergie centralisée et distribuée / collecte des déchets / AFUL

- niveaux d’équipements
localisation d’un GIX métropolitain (point d’échange Internet)
densité et diversité des services / commerces (c.f. volet de l’étude dédié)

- niveaux de prix

 Proposer des programmations aux différents horizons cibles, en identifiant :

- les localisations sur le périmètre d’aménagement
connexion avec les différents modes de transport
connexion vers la ville et d’autres pôles d’activités
éviter les chantiers « permanents »

- les segments / produits du marché immobilier

- les charges foncières

Livrables :

 note de synthèse présentant un diagnostic de l’offre tertiaire (activités-bureaux) sur l’ensemble des secteurs concernés par le projet urbain de Toulouse Matabiau ;
 note de présentation de projets urbains similaires, en France et en Europe, analysés sur le plan du développement économique ;
 note synthétique présentant et argumentant les potentiels de développement économique des différents territoires ;
 cartographie localisant la programmation des constructions de la fonction « activités-bureaux », à l’échelle du périmètre du projet urbain ;
 note de synthèse présentant les enjeux et le contenu de la programmation au regard des enjeux d’une ville durable ;
 cartographie identifiant les conditions de fonctionnement et les interfaces avec les autres composantes du projet urbain de Toulouse Matabiau ;
 note synthétique détaillant les préconisations et contraintes de faisabilité technique, financière et architecturale, ainsi qu’une proposition de phasage.

Dès les 6 mois d'études terminées, nous aurons un aperçu du quartier d'affaires proposé. Cette étude a l'air tout à fait complète intégrant les besoins, les synergies avec le développement tertiaire ailleurs dans l'agglo, les recherches d'implantation de tertiaire supérieur sur le site ... etc etc

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LE PERIMETRE D'ETUDES par îlots IRIS.

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Densités intéressantes concernant le secteur d'études Matabiau-Raynal :


La densité maximum par îlot IRIS atteint presque l'équivalent 20 000 habitants /km² (Raymond IV en face de la gare côté centre).

Le périmètre global de l'étude ici englobant les îlots IRIS concernés s'étend sur 4.79 km² pour 48 605 habitants soit une densité d'environ 10 000 habitants au km².

Le côté secteur centre (Concorde / Belfort / Raymond IV / Gabriel Péri ) s'étend sur 0.82 km² pour 15 259 habitants soit une densité d'environ 18 600 habitants au km².

Le secteur extérieur au canal du midi comprend 33 344 habitants pour 3.97 km² soit une densité d'environ 8 400 habitants au km².

Concernant les îlots IRIS Raynal / Périole et La Gloire, il faut enlever les emprises ferrées pour les 2 premiers îlots et les cimetières de Salonique et de Terre Cabade pour le 3è îlot) et la densité du bâti passe donc à 10 400 habitants au km².

Concernant l'îlot Périole : environ 15 hectares sont à urbaniser au maximum suivant espaces RFF / SNCF à rétrocéder au projet (sûrement environ 10 hectares).

Concernant l'îlot Raynal : environ 34 hectares sont à urbaniser au maximum suivant espaces RFF / SNCF à rétrocéder (sûrement environ 20 hectares).
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L'étude actuelle a aussi objet à définir la constructibilité possible.
Si l'on veut rester dans une moyenne actuelle de 10 000 habitants au km², pour 30 hectares d'emprises neuves comprenant autant de l'activité que des logements, équipements publics, commerces :

30 hectares neufs :
soit pour une densité de 10 000 habitants/km²environ 3 333 habitants soit environ 1 500 logements ce qui correspondrait à environ 150 000m² SHON #C5
En y ajoutant 30 000m² surfaces centre commercial régional + un équipement métropolitain supérieur + centre tertiaire environ 300 000m² ( soit environ 5 000 emplois)

On aurait environ 500 000m² sur des emprises totales en frîche actuellement + gares d'environ 30 hectares.
Soit environ 16 000m² SHON / hectare.
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Si on souhaite améliorer la densification, on peut aller jusqu'à 20 000 habitants au km² soit 6 700 habitants donc environ 3 000 logements pour environ 300 000m² SHON.

En y ajoutant 30 000m² surfaces centre commercial régional + un équipement métropolitain supérieur + centre tertiaire environ 500 000m² (environ 8 à 9 000 emplois).

On aurait environ 900 000m² sur des emprises totales en frîche actuellement + gares d'environ 30 hectares.
Soit environ 30 000m² SHON / hectare. (soit une moyenne légèrement supérieure à la ZAC Marengo voisine de 110000m²/5 hectares soit 22 000m²/hect).
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A noter que ces 2 estimations partielles sont sans compter les emprises de Jolimont, ni du CEAT, ni du Raisin (qui sera voué au projet EUROPAN 11).

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Originally Posted by urbatoulousain31

http://ted.europa.eu/udl?uri=TED:NOTICE:200193-2010:TEXT:FR:HTML&tabId=1

Quelques esquisses à l'actif d'immostar-eurostation

http://www.euroimmostar.be/fr/projets.html
(notamment Anvers Central, Gand St Pierre qui me semblent les plus emblématiques et intéressants pour Toulouse-Matabiau).

Ils viennent de développer un peu leur mission pour Matabiau dans leur revue "Hotspot 4" sur leur site www.euroimmostar.be :

Le masterplan évolutif sera transmis à la communauté urbaine en septembre 2011.
Apparemment programmation de 1 million de m² SHON
Sur les esquisses la dernière en bas à droite, on perçoit ce qui pourraient être des percées visuelles (nouveaux axes traversants du pôle)

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Le projet EUROPAN 11 est lancé pour le secteur du Raisin.

On y apprend que l'emprise du projet est de 3,3 hectares pour 64 000m² SHON (soit environ 800 logements). Ce projet sera un début d'esquisse et d'idées pour l'ensemble dédié à l'habitat.

L'emprise globale Raynal-Raisin de cette partie du futur quartier Matabiau est de 26,5 hectares. Sur ces 26,5 hectares, 20 sont mutables (dont les 3,3 du projet Europan 11).

[RomainBonnefoy]

Bonjour,

Je me joins à votre discussion pour vous indiquer que l'enquête publique est disponible au Grand Toulouse.

Prospectus page 1

Prospectus page 2

J'y passerai dans l'après midi pour aller faire quelques photos des plans à ce qu'il paraît c'est autorisé.

Cordialement,
Romain.

[RomainBonnefoy]

Voilà j'ai trouvé sur le site de Toulouse les liens vers le projets de la 5ème modification :

http://www.toulouse.fr/cadre-vie/act.../10128/6996826

Il y a les plans et tout.

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5ème modif de PLU

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On voit bien ici dans la 5ème modif du PLU, un souci d'accompagner la métamorphose des quartiers adjacents au futur projet Matabiau.

Le secteur Bonnefoy-Lapujade va être modifié de manière à intégrer des modes doux de déplacement (piétons et cyclistes) et va également être agrémenté d'une coulée verte qui va longer les emprises ferrées.
Le secteur sera aussi densifié sur les dents creuses jusqu'à R+8 ce qui devrait permettre une certaine transition d'épannelage.

On le voit ici, le souci est donc d'aménager les quartiers autour du futur projet Matabiau. Les quartiers existants vont donc être améliorés pour accompagner la création du futur quartier Matabiau-Raynal qui lui sera développé sur les emprises vierges d'urbanisation (Périole et Matabiau et Raynal).

On assiste ici à la préparation de la jonction des quartiers environnants avec le futur quartier Matabiau.

On voit bien ici que le secteur neuf d'activités tertiaires ne concernera pas les quartiers Bonnefoy , Lapujade mais concernera uniquement le secteur de la gare Raynal et de la gare Matabiau et l'emprise Périole.

Quelque par par là, cette transformation-amélioration de l'îlot Lapujade peut effectivement rassurer les habitants des quartiers voisins car on a la preuve ici que ces quartiers existants évolueront avec leur propre physionomie actuelle et accompagneront par des voies de liaison douces et trames vertes la grande métamorphose des emprises ferrées.

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Un petit simulé sur Matabiau-Raynal (Attention image à ne surtout pas regarder pour Mouymouy)
Côté Matabiau : 100, 90 et 130m
Côté Raynal : 110 et 100m

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Suite à la présentation du projet de rénovation de l'îlot Lapujade qui s'inscrit dans le prolongement du futur projet urbain Matabiau-Périole-Raynal le 20/04/2011 en commission de quartier.

En blanc les nouvelles constructions jusqu'à R+8 (environ 30m). A mon sens cet îlot Lapujade se prépare à faire une couture urbaine entre l'existant et le futur quartier.

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Un aperçu des différents quartiers concernés par le futur complexe :

Périole : les emprises qui vont être libérées font face au complexe Matabiau et sont en continuité de Marengo (construction du complexe et du quartier neuf). Ici à peu près 8 hectares.


Raisin : 3 hectares du concours Europan 11 qui seront intégrés dans les 20 hectares de Raynal.


L'ensemble des emprises de Raynal (construction du quartier neuf), ainsi que les îlots Lapujade et Michel Ange qui seront requalifiés, améliorés en synergie avec le futur complexe multimodal.

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L'ETUDE DE PROGRAMMATION URBAINE POUR LE PROJET URBAIN TOULOUSE MATABIAU a été attribuée le 08/06/2011 au Groupement conjoint EGIS CONSEIL SA (mandataire) / CUSHMAN ET WAKEFIELD, 168/170 avenue Thiers Immeuble le Carat, F - 69455 LYON cedex 06.

Description succincte du marché ou de l'achat / des achats : Le présent appel d'offres ouvert est soumis aux dispositions des articles 33 3ºal. et 57 à 59 du Code des marchés publics.

La mise en oeuvre du programme d'études du projet urbain de Toulouse - Matabiau a favorisé dans un premier temps, les études techniques liées à l'accessibilité, l'intermodalité et les fonctions ferroviaires. L'objectif est de mieux cerner les contraintes liées à un projet de renouvellement urbain au coeur des tissus constitués et en interface avec le système ferroviaire.
Au regard du contenu du futur projet urbain, l'une des principales contraintes concernent l'absence de foncier immédiatement disponible. Le projet demande donc au préalable, de bien identifier les conditions de mutation du foncier et en particulier du foncier ferroviaire.
Les études techniques sont toutes engagées et les partenaires de Toulouse - Matabiau souhaitent aborder le contenu du projet urbain en termes :
- de constructibilité,
- de répartition, de positionnement, de contenu de la programmation urbaine : activités, commerces, services, équipements, habitat,
- de phasage dans le temps,
- d'organisation et de fonctionnement,
- d'interfaces avec les fonctions d'intermodalité, d'accessibilité, d'exploitations ferroviaires, ...
- de coût et de montage opérationnel.

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http://www.architectura.be/nieuwsdet...%20de%20wereld

Certes cette image n'est pas à prendre au pied de la lettre mais traduit bien une intention.
Issue du site architectura.be dont euroimmostar qui traduit et fait évoluer le masterplan du futur complexe.

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Un Parc Vélostation de 700 places en 2013 Gare Matabiau entre l'avenue de Lyon et le parking Vinci.

La multimodalité se met en place.

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VERS UNE OIN ?

En matière d’urbanisme, Pierre Cohen a évoqué la refonte du quartier Matabiau avec l’arrivée de la LGV prévue en 2020 : « C’est un projet qui impactera quasiment toute l’agglomération. Avec le préfet, nous réfléchissons d’ailleurs en faire une opération d’intérêt national ». A l’instar d’Euratlantique à Bordeaux ou de la Défense à Paris par exemple.

C'est une excellente initiative.

Si le projet devient une Opération d'Intérêt National, celà prouve l'ambition du projet. Avec 1 million de m² shon à construire sur un noeud multimodal, il serait étonnant que le pouvoir d'attractivité ne soit pas national.

On devrait en savoir plus d'ici quelques semaines sur l'envergure du projet lorsque l'appel d'offre va être lancé pour le concours d'urbanisme international.
On devrait connaître les surfaces totales pour le tertiaire, le commercial, les logements, ainsi que la répartition au sein des différentes emprises.

Euratlantique aura de toute façon un concurrent direct que sera Matabiau pour l'attractivité entre Atlantique et méditerranée.

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De nouvelles perspectives par euroimmostar qui va diriger le masterplan pour le concours d'urbanisme international qui aura lieu début 2012.

Les esquisses brouillonnes du départ laissaient déjà apparaître de grandes hauteurs côté Raynal.

L'affinement de ces esquisses laissent apparaître aussi ce que l'on percevait sur la première esquisse avec tous les quais de la gare avec voies au dessus.

image www.euroimmostar.be et http://boomerang-productions.blogspot.com/
je vais essayer de faire des simulés de perspectives depuis le boulevard des minimes.

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Alors là, j'applaudis !

Même si le futur quartier ne ressemblera pas tout à fait à cette esquisse, puisqu'ici c'est un schéma d'intention, on note qu'il y a plusieurs tours qui pourraient apparaître dans le projet et donc que le cahier des charges pour le concours d'urbanisme permettra de créer ces émergences.

Je pense que ces émergences possibles concerneront surtout de l'activité tertiaire et que le développement d'immeubles de logements se fera du côté de Raynal-Raisin (avec ici un parallèle avec le concours Europan 11 dont on attend les propositions).

Aux vues des images, ici, même s'il ne faut pas prendre au pied de la lettre, on voit que les directives pourraient permettre des plafonds à 150m (notamment du côté Raynal), un peu comme on le prévoit depuis un bon moment.

Le complexe ferroviaire et multimodal serait totalement remodelé. Je le trouve sobre et dépouillé car la gare à l'architecture ancienne est totalement "isolée" au milieu d'un îlot de verdure. Celà permet de conserver la gare classée aux monuments historiques car rien ne vient le dégrader tout autour.

Périole me parait aussi totalement "dépouillé" mais en fait , il semblerait que le côté Périole accueille les parkings de voitures et de vélos avec un accès direct surplombant les quais et traversant le tout en direction de l'avenue de Lyon d'un côté et au contact du Boulevard Marengo de l'autre.

L'immeuble du siège régional SNCF a disparu.
Peut être est-il peut-il être installé dans la grande Tour proposée à l'emplacement de la gare routière actuelle. Cette Grande Tour pourrait très bien accueillir administration SNCF, Hôtel et bureaux.

Intéressant aussi de rechercher des perspectives visuelles de ces 3 ou 4 tours de 100 à 150m.
Depuis Jean-Jaurès
Depuis la rue Bayard
Depuis la rue Matabiau
Depuis le Faubourg Bonnefoy

Depuis le boulevard des Minimes
Depuis le Boulevard de la Gare

Ce bouquet de tours me parait tout à fait bien positionné au coeur du futur quartier-Gare.

Concernant le pôle Matabiau, l'aspect Gare Moderne Contemporaine est totalement époustouflant en intégrant (je suppose) les 30 000m² du centre commercial régional.

image www.euoimmostar.be ou http://boomerang-productions.blogspot.com/

Vivement que l'on voit en décembre l'appel d'offre pour le concours international.

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Le cahier des charges du concours architectural pourrait proposer des émergences entre 100 et 150m de hauteur ?