[Slovakia] Ekonomika a podnikanie

[milan11]

Na zaciatok jeden zo serie clankov, ktore sa v poslednych dnoch objavili v slovenskych periodikach. Dopredu chcem upozornit, ako je to v clanku uvedene, ze sa jedna o vyjadrenia hlavneho analytika UniCredit Banky vaz. pana Viliama Patoprsteho

Pätoprstý: Cenová bublina nie je, najbližšie tri roky nehrozia šoky
[4.4.2008, eTREND / Peter Kremský]
Najviac do nehnuteľností na Slovensku zatiaľ investujú ľudia s vysokými príjmami, až 62 percent objemu. Stúpajú však investície skupiny s nižšími a nízkymi príjmami. Povedal to na včerajšej konferencii Ako prežiť boom realít hlavný analytik UniCredit Bank Viliam Pätoprstý. Konferenciu v rámci veľtrhu Coneco zorganizovali Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska (NARKS) a mesačník Stratégie.

Podiel „chudobných občanov“, teda ľudí so spodnou polovicou príjmového rebríčka na záujemcoch o nové bývanie je podľa neho na Slovensku najvyšší z okolitých štátoch – až dvojtretinový. V ostatných krajinách je iba na úrovni tretiny. Títo ľudia však nechcú celú nehnuteľnosť zaplatiť z požičaných peňazí, trúfajú si iba do výšky okolo 70 percent.



Medzi najväčších záujemcov o nové bývanie patria z dvoch tretín mladí ľudia do 29 rokov, čím je Slovensko tiež špecifikom. V iných krajinách kupujú nehnuteľnosti skôr starší ľudia. V budúcnosti sa teda budú tlačiť na realitný trh mladé nízkopríjmové skupiny, ktorých životná úroveň však bude dovtedy vyššia.

V Pätoprstý je presvedčený, že realitná bublina na Slovensku zatiaľ nie je a najbližšie tri roky by nemali priniesť jednorazové šoky, pretože miera zadlženosti je nízka a na trhu chýba množstvo bytov. Kľúčové je podľa neho, že ak bude ponuka nových bytov rásť postupne, potenciál pre rast je stále dosť veľký.



Najväčšiu perspektívu pre rast cien majú podľa jeho výpočtov Nitriansky, Trenčiansky a Žilinský kraj, kde ceny rástli počas posledných 5 rokov najpomalšie a ukazovateľ pomeru miezd k cenám bytov je najpriaznivejší. Nitran si napríklad za priemerný mesačný plat môže kúpiť 1,1 štvorcového metra bytu a Trenčan jeden, pričom Bratislavčan iba pol. Vo zvyšných krajoch je tento ukazovateľ zhruba na úrovni 0,8 m2 za mesačný plat, uvádza hlavný analytik UniCredit Bank V. Pätoprstý.

http://reality.etrend.sk/131178/real...chudobni-mladi

http://ekonomika.sme.sk/c/3810230/Ce...-pomalsie.html

Dovolil som si dolozit este dalsi link na clanok zo Sme a do pozornosti najma odporucam diskusie, nachadzajuce sa pod obidvoma clankami

Co to je realitna bublina - prepad realitneho trhu a situacia vo svete

http://en.wikipedia.org/wiki/Housing_bubble

http://patrick.net/housing/crash.html

http://www.stock-market-crash.net/housing-bubble.htm

http://www.stock-market-crash.net/nikkei.htm

Samozrejme o doveryhodnosti tychto zdrojov sa da pochybovat, ale ked si vezmeme do uvahy vyjadrenia bank a analytikov spred niekolkych rokov a momentalnu situaciu na trhu, alebo taketo vyjadrenia Alana Greenspana z roku 2003:

"The notion of a bubble bursting and the whole price level coming down seems to me as far as a national nationwide phenomenon, is really quite unlikely," Greenspan said. He does say that it is unrealistic to believe that housing prices will increase at the current rate, but as for a bubble, he says no way.

v tom pripade mozeme pochybovat o akychkolvek oficialnych vyhlaseniach.

Takze, aj ked situacia v kazdej krajine, nachadzajucejsa na prahu realitnej krizy, je ina a na prepad trhu sa vztahovalo viacero rozlicnych faktorov, vseobecne mozeme uviest par znakov spolocnych pre vsetky krajiny:

a) lahka dostupnost uverov
a pod to patriace neoverovanie bonity klientov.
Kym pred par rokmi banky na ostrovoch poskytovali uvery do vysky max. 2 a pol nasobku rocneho prijmu, dnes to uz neplati. Tak isto vyzadovali najskor 20% zalohovej platby, neskor uz len 10%, 8% potom 4%, dnes poskytuju uvery v hodnote 120% z celkovej hodnoty nehnutelnosti.

b)rast urokovych sadzieb
Nechce sa mi to presne hladat pre kazdu krajinu, ale len v Irsku stupla mesacna splatka na 350 000 euro v priebehu styroch rokov zo zhruba 1300 euro mesacne na dnesnych 1800 euro.

c)niekolkonasobny rast cien nehnutelnosti
v priebehu paru rokov, ktory niekolkonasobne predbehol rast prijmov za to iste obdobie

d)Price to earnings ratio
ked mesacna splatka prenajmu nedosahuje ani polovicu hypotekarnej splatky+naklady na celkove vlastnictvo

e)pocet novostavieb za posledne roky
Tu by som chcel uviest, ze v podstate sa stale jednalo iba o pyramidovu hru.
Vsetky krajiny, s vynimkou Japonska-kde stagnacia trva uz 14 rokov, ktore celia realitnej krize, maju ekonomiky zalozene prevazne na sluzbach a zazivali v poslednych rokoch vysoky rast, zalozeny prave na raste sluzieb, ktorych nehnutelnosti boli znacnou sucastou.
Preto to otvorenie prac. trhov na ostrovoch, kde media verejne pisali, ze kazdy jeden imigrant vytvara dve nove prac. miesta. V irskych novinach pisali, ze kazdy novoprichodiaci Poliak sa zamestna na stavbe domu, v ktorom vlastne bude sam byvat a splacat pozicku irskemu majitelovi. Vsetci vieme ako to dopadlo a ze podobne hry sa nedaju hrat donekonecna.

Jedna z mala krajin, ktora bola posledne roky achillovou patou Europy a takmer vsetky ostatne krajiny ju predbehli v raste DPH a ktora sa nezucastnila tejto pyramidovej hry bolo Nemecko. Jeho ekonomika bola silne podlozena priemyslom a vyrobou a nie iba virtualnymi sluzbami a dnes ja na tom v Europe zrejme znova najlepsie, s definitivne najlepsim vyhladom do buducna.

http://germany.alphare.net/propMarket.php

Inac velmi odporucam tabulku vnutri clanku, ked sa budeme bavit o realit. bubline v Bratislave.

Situacia v Bratislave

O Slovensku sa asi nema vyznam bavit, tam je situacia daleko od vypuknutia nejakej realitnej krizy a tych par predrazenych bytov v Trnave a niektorych ostatnych mestach si postupne najde majitela alebo jednoducho zlacneju, takze by som presiel rovno k Bratislave.

a) lahka dostupnost uverov

Tak v tomto problem zrejme neexistuje. U nas sa podmienky na ziskanie uveru stale dobre zvazuju a domnievat sa, ze v buducnosti sa objavi vacsia skupina klientov neschopnych splacat uver zrejme nie su opodstatnene.
Je to samozrejme dane tym, ze v Ba sa realit. trhu zucastnuje najma vyssia stredna vrstva, alebo ta najbohatsia a zahr. kapital.

b)rast urokovych sadzieb

Od nasledujuceho roka vstupujeme do Eurozony, takze urokove sadzby bude urcovat ECB a budu sa odvijat na zaklade ek. situacie v celej eurozone, takze tu je potencialna hrozba do buducna

c)niekolkonasobny rast cien nehnutelnosti

Tak k tomu nie je co dodat, akurat by som rad pripomenul, ze ceny nehnutelnosti v Ba dosiahli a mozno ze aj predbehli ceny nehnutelnosti v Bud. a Prahe. A urcite su vyssie ako ceny nehnutelnosti v nem. mestach, aj pri niekolkonasobnom nizsom prijme. Vid tabulku

http://germany.alphare.net/propMarket.php

d)Price to earnings ratio

Bohuzial v tomto pripade Ba vykazuje vsetky spolocne znaky ostatnych miest, postihnutych prepadom cien

e)pocet novostavieb za posledne roky

Jeden z najzaujimavejsich fenomenov v Ba.
Pocet postavenych bytov sa ani zdaleka nepriblizuje realnemu dopytu obyvatelov.
Problem je iba v tom, ze doteraz boli nehnutelnosti najma kupovane vyssou stred. vrstvou a zahr. kapitalom. Potreby stred. vrstvy sa ale blizia k nasyteniu, alebo ceny bytov prevysuju jej realnu kupyschopnost.

Kazdopadne uz vidat ochabujuci zaujem o novostavby. Ak pred par rokmi sa dokazali byty vypredat este prakticky pred zacatim vystavby, dnes nie su vsetky projekty vypredane ani niekolko rokov po dokonceni.
Do toho este stale neprislo k zbavovaniu sa bytov zahran. kapitalom, ktory moze v Ba drzat 20 az 30% novostavieb ukoncenych v poslednych paru rokoch.

Zacinaju sa objavovat prve lastovicky - Cubicon - kde sa ceny znizuju alebo sa davaju bonusy v podobe garazi zadarmo. A kedze ide o akcie trvajuce uz niekolko mesiacov, predaj zrejme velmi dobre neprebieha.

Do toho sa stale objavuju nove spravy o novych projektoch.
Bohuzial vacsina tychto projektov dviha cenovu hladinu este vyssie, nizkorozpoctovych projektov je ako safranu, preto dufam v co najskorsie zacatie Juzneho mesta a Portu od Penty.

K tym planovanym vyskovkam - moj nazor je, ze tri stvrtiny z nich sa v najblizsej dobe stavat nezacnu. Nenajdu sa kupci. Pravdepodobne sa ich vystavba odlozi na dobu niekolko rokov, kym sa trh s drahsimi bytmi v Ba znovu pozviecha - vytvori sa dalsia vrstva ludi, ktory si ich budu moct dovolit.

Na zaver sa chcem vratit k vyjadreniam pana Patoprsteho o zapajani sa nizkoprijmovych rodin do realitneho trhu.

Ak ma stale platit rovnica pre banky, ze bezpecny uver je do vysky 2.5 alebo 3 - nasobku rocneho prijmu, v tom pripade ak priemerny prijem pre dvoch Bratislavcanov predstavuje 57 000Sk stale maju narok na uver iba dva miliony.
Ale to sa bavime o priemernej mzde v Ba, pri dvoch pracujucich, nie nizkoprijmovej domacnosti s napriklad iba jednym pracujucim!!!
Priemerna vyska hypoteky, pri tych najlacnejsich bytoch zacina okolo 20 000 sk mesacne(nie garzonky, co si pre rodinu totiz neviem predstavit) plus samozrejme najom, energie a naklady na zivot.
Takze strasne rad by som cakal podrobnejsie vysvetlenie jeho fantazmagorickych bludov.

Tot vsjo, ci je realitna bublina v Ba alebo nie, nech si spravi nazor kazdy sam.

[Kachle]

Velmi pekny thread, vdaka. Vyslovene sa tu uz taky ziadal vytvorit. Dost sa cudujem, ako dlho a kam rastu ceny. Realitny biznis je vsak dost spinavy a pravdive informacie o trhu BA nie je velmi skadial vziat. Dost by ma, napriklad, zaujimal pomer spekulantov (specialne zahranicnych) k realnym uzivatelom bytu, ktory ho kupili na byvanie.
Rad by som si v BA kupil byt, ale budem radsej, minimalne rok, cakat.

[wuane]

ja viem jednu vec.Ci je to realitna bublina alebo nie netusim.Ale je vela bytov,ktore sa predavaju za cenu,ktoru si nemoze dovolit najvacsia skupina ludi ktora je ochotna kupit byt.To ale neznamena,ze sa tie predrazene byty nepredaju.

[default]

Pekne spracovane milan, sam som zvedavy, ako sa trh bude spravat v najblizsich piatich rokoch. Niekde som cital - tusim v nejakej diskusii - a nechce sa mi to zase hladat, realitnu bublinu vyjadrenu akymsi indexom suvisiacim najma s pomerom nadobudacej ceny isteho typu standardnej nehnutelnosti na byvanie a priemerneho disponibilneho rocneho prijmu. Kym riziko bubliny hrozilo pri hodnote indexu 2 az 3, v Prahe je to cislo okolo 5 a v Bratislave 7 az 8. Myslim, ze kazdy, kto nie je ekonomicky zainteresovany na minulom raste realitneho trhu u nas, vidi, ze nie vsetko je so standardnym vyvojom trhu s kostolnym poriadkom. Ze je to tak, vidime uz prakticky dnes, kedy sa objavuju prve oficialne diskonty, rastie pocet "znizenych cien" v ponukach realitnych kancelarii a viazne predaj v novych projektoch. Jednoducho je ekonomicky nezmysel, aby to uplne najhorsie byvanie reprezentovane 25metrovou garsonkou v starom panelaku v povodnom stave kdesi na sidlisku stalo 15 rocnych priemernych platov v regione. Na standardnom trhu je mozne za 15 rocnych platov nadobudnut obvykle rodinne byvanie reprezentovane cca 80-100m2 v bytovom dome s parkovanim a standardnym vybavenim. To, co je momentalne v BA, je len dosledok toho, ze ludia su ochotni nadmerne podliezat latku svojich zivotnych narokov, aby za to vymenili vlastnictvo nehnutelnosti (je to taka zvlastna narodna crta, neviem si predstavit, ze by sa takto dokazal obmedzit napriklad American), z dovodov ktore boli spomenute v milanovom prispevku.
Vzhladom na to, ze som pred pol rokom kupil byt v rozostavanej novostavbe, sem tam sa mi priatelia a znami cuduju, ked hovorim o tom, ze tu je realitna bublina a poriadne velka. Predsa ak neverim sucasnej cenovej urovni, bol by som hlupy, keby som na peaku nakupil. Nuz, vsetci vieme ako je to so strukturou dopytu a ktore byty su najziadanejsie - tie ktore su aj najdrahsie na m2 - prevazne mensie metraze v novych projektoch s dobrou dostupnostou a bezproblemovym parkingom. Obcas si testujem trh fiktivnymi inzeratmi - a je fakt, ze blaznov, ktory by ten byt odo mna odkupili za nepomerne viac ako som zanho zaplatil - sa postupne - pomaly - zmensuje. Uvazujem, ze po prekroceni kritickej hranice ho jednoducho predam zaujemcovi s najvyssou ponukou, cosi este prihodim a kupim si zas nieco ine a vacsie. Vyzera to sokujuco, ale za posledne dva-tri roky sa takymto mechanizmom dal na malometraznom byte v rozostavanej novostavbe spravit cisty zisk nieco cez 2mil. korun (konecna predajna cena minus nadobudacia cena). Dnes je to uz pochopitelne ovela menej, ale realite sa priblizuje zhruba 500 az 800tis. korun plus minus, zavisi od lokality a dalsich faktorov. To cislo bude samozrejme velmi rychlo klesat a najma v pripade novostavieb, ktore sa zacali predavat v druhej polovici 2007 a mizivy cisty zisk budu reprezentovat 2008ky.
Existuju vsetky znaky toho, ze trh je viacmenej nasyteny a rast moze len a len s dramatickym rastom kupyschopnosti ale tak dramaticky, ako sa mnohi nositelia ruzovych okuliarov domnievaju, podla mna nebude.

[Hublot]

Originally Posted by Kachle

Dost by ma, napriklad, zaujimal pomer spekulantov (specialne zahranicnych) k realnym uzivatelom bytu, ktory ho kupili na byvanie.

Presne nad týmto rozmýšlam ked sa večer pozerám z balkónu smerom na výškovú budovu Rozadolu a svieti sa tam iba v v pár oknách, a stačí sa pozrieť na nejaké staršie paneláky tiež v dohľade ako sú vysvietené... Realnych obyvatelov je v tej novostavbe po 2 rokoch po kolaudacii minimum...

[Sukino]

I think prices hit the roof but there won't be any radical drop.
Some developers will have to lower prices, especially prices of large apartments.

[wuane]

Originally Posted by default

Existuju vsetky znaky toho, ze trh je viacmenej nasyteny a rast moze len a len s dramatickym rastom kupyschopnosti ale tak dramaticky, ako sa mnohi nositelia ruzovych okuliarov domnievaju, podla mna nebude.

O akej kategorii byvania hovoris?O tych cenovo luxusnych reziencnych projektoch v BA?Jedine o nich.
Podla mna,ak by sa nasiel investor,ktory teraz postavi 5000 bytov standardneho byvania,za cenu prijatelnu pre strednu vrstvu obyvatelstva,tak sa tie byty rozchytaju ako teple rozky.Pretoze takouto kategoriou bytov urcite trh nasyteny nie je.Presne take byty by kupovali ludia,akych spominal carbonkid,ktory chcu vymenit stare panelaky,dajme tomu Petrzalcania,ale samozrejme aj dalsi,napriklad pristahovalci z inych casti Slovenska a pod,ktory si nemozu dovolit rod.dom.
Je len otazka casu,kedy sa najde investor ktory dokaze vyplnit tu obrovsku medzeru medzi sucasnym byvanim a byvanim,ktore ponukaju predrazene BA projekty.Istu nadej vkladam snad do Port,alebo South city,popripade mensie projekty v okolitych obciach a mestach.Myslim ze kto sa chopi tejto sance prvy,bude mat obrovsku vyhodu.

[default]

No ale pochopitelne wuane, ze vzhladom aj na cenu, o oceneni aktiva sa tu prave bavime. Alebo registrujes pretlak zaujemcov o novostavby s cenou nad 60 - 70k/m2? Pretoze v lacnejsom segmente tu de facto ziadny trh nie je.. Ak by bol, potom by bola tvoja poznamka plne relevantna.

[Strummer]

toto som dneska dal do ineho threadu, tak to presuvam sem:

To, ze (takmer) vsetky byty vo vyskovkach doteraz boli predane je pekne, ale existuje niekde aspon priblizna statistika, KOMU boli predane?

Podla mojho nazoru islo v minimalne 50% o spekulativny dopyt "investorov" zo zahranicia, a na tom predsa nie je mozne zakladat akekolvek prognozy...

Dnes som si spravil okruznu prechadzku po Bratislave (bohuzial vybite baterky vo fotaku ) a rozmyslal nad tym, co tu minule pisal (okrem inych) Carbonkid o predpokladanej migracii strednej triedy z panelakov do novostavieb, a cim dalej mi tento scenar pripada nerealnejsi...aspon nie v masovom meritku. Ono si totiz treba uvedomit, ze najdolezitejsim faktorom pri stahovani je zvysenie kvality zivota. Skutocne si niekto mysli, ze prestahovanie sa z panelaku (napriklad v Ruzinove) do niektorej novostavby predstavuje tak vyrazne zvysenie kvality zivota, aby to ospravednilo niekolko milionovu investiciu??? V com? V konecnom dosledku ide o rovnaku kralikaren...susedov si clovek nevyberie, okolie je casto radovo horsie (Slovany, Obydick...). O layoute bytov v novostavbach sa ani nevyjadrujem...

Panelaky nie su len 12-poschodove monstra. Ak niekto byva vo (v podstate svojim sposobom "utulnom") 4-poschodovom panelaku v Ruzinove, Dubravke, Raci...tak si sakra rozmysli stahovanie do nejakeho masoveho monstra typu Koloseo, Eden Park, atd...

Carbonkid, keby si mal manzelku, a povedzme dve male deti, kde by si radsej byval? Vo velkom byte v starom mensom panelaku trebars na Strkovci, alebo na 15 poschodi v Slovanoch?

A suhlasim, ze zmenu mozu priniest projekty typu South City a Port, uvidime...

[wuane]

Originally Posted by default

No ale pochopitelne wuane, ze vzhladom aj na cenu, o oceneni aktiva sa tu prave bavime. Alebo registrujes pretlak zaujemcov o novostavby s cenou nad 60 - 70k/m2? Pretoze v lacnejsom segmente tu de facto ziadny trh nie je.. Ak by bol, potom by bola tvoja poznamka plne relevantna.

Ja by som skor povedal ze bytov pre strednu vrstvu sa stavia dost,len su ohodnotene ako vysoky luxusny standard.Pochopim ak je draha Eurovea alebo Riverpark,alebo nieco hore na Vinohradoch,ale nerozumiem preco maju ceny ake maju v Troch veziach ,Slovanoch atd.Uvidime ake budu ceny v Trinity,Obidick,popripade Olympia.
Takto,myslim ze je dobre,ze sa postavili aj kvazi luxusnejsie byty,pretoze sa predali a este stale predavaju.Chyba by bola ak by sucasny dopit,ktory po nich je,nebol naplneny.Proste ak maju ludia chut vrazi 40mega do bytu,nech sa paci,a treba im dat na to priestor.
Ale nemam pocit nejakej velkej bubliny.Byty sa zatial predali,nemusi to trvat dlho,to je pravda,ale v sucasnosti sa pomalicky predavaju.Neviem ci ide vacsinovo o investicie,alebo tam realne bude niekto byvat,ale to je v podstate jedno.

[wonderdax]

Co sa tyka hypotek, neviem kolki z vas nejaku maju, ale 57.000 krone sa mi zda prestreleny udaj, to je hlupost i z pohladu bezpecneho uveru banky. Ked som si bral hypo ja, neslo viac ako 70%, musel som zalozit viac ako 120% zo sumy, stat mi prispel 2% mesacne k uroku, to je 5 rokov dozadu, plat som mal polovicny. Situacia sa meni kazdym pol rokom, vystavba oplyvnuje hypo co je dobre.

Okrem toho, drobna poznamka. Dnes sa da uver rozlozit az na 3o rokov co pri 3.95% je mesacne 11763 Sk. Ten isty uver na 1o rokov je za 25169 Sk. ( zdroj etrend.sk ). Takze ziadnych 57.000,- to by si splacal pouhe 4 roky.

Povedzme si co je 11 800,- v cistom ked kazdy z nas ma nejaku babku ci dedka, rodinu po ktorej ciastocne nieco zdedi, ked to prezeniem aj 20.000,- v cistom, ked su dvaja, jeden plat ide na hypo s dalsieho sa zije. Vidina deti miziva, muz sa musi posnazit, pracovat casto len pre prachy. Mam kamosa, co si kupil byt v tom istom datume ako ja, bol vacsi a drahsi, dodnes sa snazia splatit stavebko, aby mohli zacat plodit .

Podla mna priemerny Bratislavcan je slobodny s priatelkou, plat okolo 20.000,-. Nerobil by som ziadnu paniku, naozaj na to nie je dovod, trh vsetko vyriesi. Napadla ma kacirska otazka, naozaj bude Port a South City LOW END?

[milan11]

Originally Posted by Strummer

Ak niekto byva vo (v podstate svojim sposobom "utulnom") 4-poschodovom panelaku v Ruzinove, Dubravke, Raci...tak si sakra rozmysli stahovanie do nejakeho masoveho monstra typu Koloseo, Eden Park, atd...

keby si mal manzelku, a povedzme dve male deti, kde by si radsej byval? Vo velkom byte v starom mensom panelaku trebars na Strkovci, alebo na 15 poschodi v Slovanoch?

Velmi dobry priklad, inac aj toto bol moj dovod na nadavanie slov. developerom.
Prednedavnom na tomto fore prebehla taka mala minianketa o ochote byvania na najvyssich poschodiach vo vyskovkach.
Zaujem takmer ziadny a aj ked sa to neda porovnat s nazorom celej populacie, velmi silno pochybujem, ze bol spraveny marketingovy prieskum trhu prave co sa tyka tohto hladiska.

Najma ak si uvedomime, ze cim vyssie poschodie, tym vyssia cena bytu.
Takze chcem vidiet tu skupinu ludi, ktora bude ochotna zaplatit za byt tolko, za co sa dal kupit slusny dom, ked napriklad, tak jednoduchsie povedane, len na vynesenie smeti budes tam a naspat potrebovat 82 poschodi

[milan11]

Originally Posted by wonderdax

Co sa tyka hypotek, neviem kolki z vas nejaku maju, ale 57.000 krone sa mi zda prestreleny udaj, to je hlupost i z pohladu bezpecneho uveru banky. Ked som si bral hypo ja, neslo viac ako 70%, musel som zalozit viac ako 120% zo sumy, stat mi prispel 2% mesacne k uroku, to je 5 rokov dozadu, plat som mal polovicny. Situacia sa meni kazdym pol rokom, vystavba oplyvnuje hypo co je dobre.

Okrem toho, drobna poznamka. Dnes sa da uver rozlozit az na 3o rokov co pri 3.95% je mesacne 11763 Sk. Ten isty uver na 1o rokov je za 25169 Sk. ( zdroj etrend.sk ). Takze ziadnych 57.000,- to by si splacal pouhe 4 roky.

Povedzme si co je 11 800,- v cistom ked kazdy z nas ma nejaku babku ci dedka, rodinu po ktorej ciastocne nieco zdedi, ked to prezeniem aj 20.000,- v cistom, ked su dvaja, jeden plat ide na hypo s dalsieho sa zije. Vidina deti miziva, muz sa musi posnazit, pracovat casto len pre prachy. Mam kamosa, co si kupil byt v tom istom datume ako ja, bol vacsi a drahsi, dodnes sa snazia splatit stavebko, aby mohli zacat plodit .

Podla mna priemerny Bratislavcan je slobodny s priatelkou, plat okolo 20.000,-. Nerobil by som ziadnu paniku, naozaj na to nie je dovod, trh vsetko vyriesi. Napadla ma kacirska otazka, naozaj bude Port a South City LOW END?

Zrejme si ma nepochopil.
Nepoznam podmienky poskytovania uverov na Slovensku, preto som vychadzal z podmienok v zahranici.
57 000sk bol spolocny prijem dvoch ludi, zijucich v jednej domacnosti, ktori zarabaju priemernu mesacnu mzdu v Bratislave - 28 600sk.
Z toho vyplyva pre banku tzv. bezpecny uver v trojnasobnej vyske spolocneho rocneho prijmu - zhruba 2 mil.

[Shob]

Este je tu jeden velmi dolezity text v tejto suvislosti.

Slovensko uprostred bytovej bubliny
http://reality.etrend.sk/129805/byva...ytovej-bubliny

[Renatka]

[QUOTE=milan11;19487025]Velmi dobry priklad, inac aj toto bol moj dovod na nadavanie slov. developerom.
Prednedavnom na tomto fore prebehla taka mala minianketa o ochote byvania na najvyssich poschodiach vo vyskovkach.
Zaujem takmer ziadny a aj ked sa to neda porovnat s nazorom celej populacie, velmi silno pochybujem, ze bol spraveny marketingovy prieskum trhu prave co sa tyka tohto hladiska.

... zaujem o byvanie na najvyssich poschodiach bol takmer ziadny a to som sa pytala len tych, co tu debatuju, takze milovnikov mrakodrapov. Ako by dopadla anketa vonku, mezdi ostatnymi ludmi, asi este mensi zaujem. Vychadza mi to jedine na cloveka, slobodneho, pracujuceho od rana do vecera, dobre zarabajuceho (aby si ho mohol sam kupit), preferujuceho styl vsade autom ... do prirody, za sportom, do obchodov. Ale aj takych sa snad par najde , aby sme sa my ostatni mohli tesit z bohatej vystavby

[Nido]

ved ale aj ponuka byvania v nejakych vyssich poschodiach (teda vyssie nez 12te poschodie panelaku) je takmer ziadna

[hurahura]

no ja si osobne myslim, ze ceny klesat nebudu /iba ak stare zle panelakove byty na konci sidlisk petrzka, dubravka, dolnehony.... atd/ co vsak nastane bude ustalenie cien /nizsi rast/ a sirsi vyber, cize o 2 roky si budes moct vybrat za 3mil z ponuky dajme tomu 200 roznych bytov na rozdiel od dnesnych 50....

samozrejme suhlasim ze 100mio za byty v eurovei je nadhnotnotena cena a niekto bude o par rokov plakat ked to bude predavat

a k tej realnej kupnej sile... na slovensku netreba podcenovat cierne peniaze, realne platy su jedna vec ale mnozstvo ludi ma /z roznych zdrojov/ naozaj vela penazi ukrytych doslovne pod matracom a s bliziacim eurom bude rast panika ako tieto peniaze ulozit, zamenit... etc tak aby to nebolo danovemu uradu podozrive...

dalsi faktor su peniaze slov. pracujucich v zahranici, co je cca 300 -400 tis ludi, ked mnohí z nich svoje /nie vzdy zdanene a priznane / prijmy investuju do nehnutelnosti na slovensku.

[matiasmx]

Originally Posted by milan11

ci je realitna bublina v Ba alebo nie, nech si spravi nazor kazdy sam.

Super ze tato tema ma uz vlastny thread.. na zaciatok by som povedal ze Slovensko ma este stale nedostatok bytov ludia stale nemaju kde byvat takze dopit je urcite velky to ze to tu spekulativne skupuju zahranicne realitky to je tiez nie moc stastny fakt pre ludi ktori sa chystaju kupit byt..

Originally Posted by hurahura

no ja si osobne myslim, ze ceny klesat nebudu /iba ak stare zle panelakove byty na konci sidlisk petrzka, dubravka, dolnehony.... atd/ co vsak nastane bude ustalenie cien /nizsi rast/ a sirsi vyber, cize o 2 roky si budes moct vybrat za 3mil z ponuky dajme tomu 200 roznych bytov na rozdiel od dnesnych 50....

ano presne stymto sa apsolutne stotoznujem..

samozrejme suhlasim ze 100mio za byty v eurovei je nadhnotnotena cena a niekto bude o par rokov plakat ked to bude predavat

tazko povedat ci je to nadhodnotene je to v podstate novy druh produktu ktory sme tu zatial nemali nemyslim si ze cena klesne tak aby na tom clovek stratil ..

a k tej realnej kupnej sile... na slovensku netreba podcenovat cierne peniaze, realne platy su jedna vec ale mnozstvo ludi ma /z roznych zdrojov/ naozaj vela penazi ukrytych doslovne pod matracom a s bliziacim eurom bude rast panika ako tieto peniaze ulozit, zamenit... etc tak aby to nebolo danovemu uradu podozrive...

dalsi faktor su peniaze slov. pracujucich v zahranici, co je cca 300 -400 tis ludi, ked mnohí z nich svoje /nie vzdy zdanene a priznane / prijmy investuju do nehnutelnosti na slovensku.

suhlasim presne tak..

[Sukino]

Ceny nehnuteľností rástli rýchlejšie ako reálne príjmy

Za predpokladu, že bude pokračovať pozitívny ekonomický vývoj na Slovensku, je pravdepodobné, že silný rast úverov domácnostiam bude pokračovať aj v tomto roku.

Ako ďalej informovala Národná banka Slovenska (NBS), objem poskytnutých úverov bude do veľkej miery závisieť od ďalšieho vývoja cien nehnuteľností.

"Minimálne v roku 2007 bol rast cien nehnuteľností ťahúňom vysokého rastu objemu úverov," konštatovala centrálna banka. Dôležitý bude podľa NBS aj vzťah cien nehnuteľností k príjmom obyvateľstva a cenám za podnájom.

Na druhej strane, nárast cien nehnuteľností môže spôsobiť, že pre domácnosti bude výhodnejšie si byt prenajať ako kúpiť, čo by mohlo znížiť dopyt po úveroch. Na pokles dopytu bude mať podľa NBS vplyv aj prebiehajúca svetová finančná kríza. Rast cien dlhodobých zdrojov sa môže preniesť na úročenie úverových produktov.

Pokles hodnoty finančných aktív domácností môže negatívne ovplyvniť dôveru obyvateľstva v ich finančnú situáciu a tým aj ochotu zadlžovať sa.

Výrazný vplyv na dopyt po úveroch v roku 2007 mal vývoj na trhu nehnuteľností, keď rast cien rezidenčných nehnuteľností nútil domácnosti brať si väčší objem úverov na financovanie ich kúpy. Rast cien nehnuteľností bol vyšší ako rast reálnych príjmov.

"Vznikal tak určitý časový tlak na domácnosti, aby si nehnuteľnosť zaobstarali pri ešte relatívne nižších cenách," informovala NBS. Časť dopytu tvorili aj špekulatívne nákupy, keď vysoký rast cien robil z nehnuteľností zaujímavé aktívum na investovanie.

Vo väčšine krajov mimo Bratislavského kraja sa podľa centrálnej banky zlepšila ekonomická situácia, čo sa prejavilo na ochote bánk financovať domácnosti. Medziročne vyššia dostupnosť úverov sa prejavila aj na vyššom raste cien nehnuteľností.

K rastu financovania bývania prispievala aj skutočnosť, že pre domácnosti bolo výhodnejšie zobrať si úver a nehnuteľnosť kúpiť ako platiť podnájom. Splátka úveru spolu s dodatočnými nákladmi spojenými s nehnuteľnosťou boli v roku 2007 nižšie ako ceny podnájmu.

Trhu s úvermi domácnostiam v roku 2007 naďalej dominovali tri najväčšie banky. Ich podiel na celkovom stave úverov predstavoval na konci roka 2007 viac ako 60 %. Na absolútnom náraste v roku 2007 bol ich podiel 70-percentný. Domácnosti podobne ako v minulých rokoch mali záujem najmä o úvery na bývanie. Tie medziročne stúpli o 30 %, pričom na tomto raste mali dominantný podiel tri najväčšie banky.

Viaceré banky pri financovaní bývania naďalej preferovali klasické hypotekárne úvery. Výrazne však stúpal aj objem iných úverov na bývanie. V rámci stavebného sporenia sa potvrdil trend z minulých rokov, keď rástli najmä medziúvery.

[Sukino]

Trh s bývaním zaťahuje brzdu od západu

Kým v niektorých mestách sa byty len zobúdzajú a ceny stále rastú, v Bratislave a Žiline už aj klesajú

Slovenský trh s bývaním sa v niektorých oblastiach blíži ku kulminačnému bodu. Zhodujú sa na tom analytici, realitní agenti i bankári. TREND pred vyše mesiacom vo svojej analýze ukázal, že Slovensku, najmä jeho hlavnému mestu hrozí realitná bublina. Hovoria o tom ukazovatele porovnávajúce priemerné príjmy a trh prenájmov s aktuálnymi cenami bytov. O čo rýchlejšie sa bude bublina ďalej nafukovať, o to prudšie môže byť jej prasknutie.

Najnovšie čísla mapujúce ceny bytov v jednotlivých regiónoch za prvé tri tohtoročné mesiace naznačujú, že napríklad v Bratislave či Žiline sa rast začína zmierňovať. Navyše, rozdiel medzi inzerovanými cenami a tými, za ktoré si bývalý a nový majiteľ skutočne tľapnú, sa opatrne zväčšuje.

Ponuka a realita

Generálny sekretár Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) Martin Lazík je presvedčený, že z medziročného pohľadu cítiť ku koncu prvého štvrťroka najmä dozvuky prudkého nárastu z druhej polovice minulého roka. Začiatok tohto sa už nesie v znamení iného trendu. „V Bratislave vidno zo štatistík za január až marec stagnáciu – podľa lokality a typu bytu štvrťročný nárast o percento-dve, ale aj pokles o tri až päť percent,“ prezrádza M. Lazík. Naopak, v Prešove či Košiciach rástli ceny v tomto období o zhruba desatinu.

„Trh je presvedčený, že toto je vrchol cien starých bratislavských bytov, kým nové ešte stále majú priestor na rast,“ potvrdzuje medvediu realitnú náladu konzultant agentúry Lexxus Filip Žoldák. Ceny dlho rástli rýchlejšie ako príjmy a „niekde sa to muselo zastaviť“. Podľa neho sa staršie byty dostali na úroveň, že sú po pripočítaní nákladov na potrebnú rekonštrukciu rovnako drahé ako porovnateľné nové byty. Tú môžu ťažko prekročiť.

Podobná ako v Bratislave je situácia aj v Žiline – riaditeľ tamojšej realitnej agentúry Licitor Patrik Kurimský konštatuje, že ceny starších bytov sa zastavili a držia sa vysoko. No tento rok na trh príde viacero nových projektov s cenami 40- až 50-tisíc korún za štvorcový meter, a preto „asi zamieria dole“. V súčasnosti Žilinčania ponúkajú staršie byty okolo úrovne 35-tisíc Sk/m2.

M. Lazík upozorňuje, že okrem pribrzdenia rastu priniesol tento rok aj výraznú segmentáciu ponuky. Rozdiel medzi cenami bytov po rekonštrukcii a v pôvodnom stave je tri- až päťtisíc korún za štvorec.

Veľké oči

Podľa riaditeľa bratislavskej agentúry Bond Petra Danihela vznikla paradoxná situácia, že ponúkané ceny bytov síce stúpajú, no predaj sa výrazne spomalil: „Tempo predaja sa znižuje, čo sa prejaví na cenách s oneskorením,“ vysvetľuje. Aj M. Lazík potvrdzuje, že ponukové ceny ešte zďaleka neznamenajú sumy peňazí, ktoré sa za byty aj skutočne vyplatia. Rozdiel medzi inzerovanou a transakčnou cenou je podľa neho od dvoch do desať percent. Tendencia? Oproti minulosti vidno posun k vyššej zľave.

Kliknutím tabuľku zväčšíte.

Čoraz väčšiu časť ponúk na trhu tvoria byty, ktoré sa inzerujú niekoľko mesiacov. Ich predaj zjavne neponáhľa. Buď ide o testovacie ponuky špekulantov, ktorí v bytoch nebývajú a len skúšajú, či by za ne nedostali vysnívané sumy. Alebo sa cena postupne znižuje, až kým sa nenájde záujemca. „Ľudia si to už všímajú, že cena časom môže aj klesnúť,“ hovorí zástupca NARKS.

Môže to ísť aj dole

Štatistiky teda zatiaľ prajú prognostikom ďalšieho cenového boomu, no obrat trendu už na trhu cítiť. M. Lazík vidí dôvod najmä v cenách, ktoré sú vyššie ako reálne možnosti Slovákov dychtivých po zmene bývania. Ľudia, ktorí chceli uložiť do nehnuteľností peniaze pred príchodom eura, sa „vybláznili“ v druhom polroku 2007, nenechávajú si to na poslednú chvíľu, vysvetľuje. Opakuje sa tak scenár z obdobia vstupu Slovenska do Európskej únie – pár mesiacov pred vstupom a po ňom trh vyčkával, aj teraz sa objemy výrazne znižujú.

P. Danihel ponúka iný scenár možného vývoja. Je presvedčený, že špekulatívne nákupy stále trvajú, pretože mnohí zákazníci si stále potrebujú uložiť do nehnuteľností prebytočnú korunovú hotovosť. „Odhadujem, že v Bratislave narastú ceny do konca roka ešte o 30 percent – davová psychóza nevychladne. Niekde to bude viac, ale niekde možno vôbec, závisí od lokality,“ uvažuje. Trh sa výrazne mení, klienti oproti minulosti predsa len viac zvažujú okolie, dopravnú dostupnosť a prostredie konkrétneho bytového domu.

Čo príde po eure? P. Danihel predpokladá, že ľudia sa budú chcieť opäť dostať k hotovosti a začnú nehnuteľnosti viac predávať. Môže sa potom stať, že sa ceny zastavia a najmä tí, ktorí kupovali na pôžičky, znervóznejú. Spustilo by to vlnu výpredajov.

Konkurenčné „štvorce“

„Ceny nespadnú na polovicu,“ ubezpečuje M. Lazík. O niečo však klesnúť môžu. Dôvodom je najmä rastúca ponuka nových bytov, ktoré sa predávajú za iba o niečo vyššie ceny. V Bratislave by v tomto roku mali prísť na trh tri projekty s viac ako tisíc bytmi a vyše desať ďalších, ktoré ich ponúknu niekoľko stoviek. Pôjde pritom o nižší až stredný cenový segment, teda úroveň okolo 60-tisíc Sk/m2. Konkurovať petržalským panelákom si napríklad dáva za cieľ developerská spoločnosť Cresco, ktorá chce tento rok rozostavať svoj projekt novej polyfunkčnej štvrte South City na konci najväčšieho slovenského sídliska. Plánom je poslať v prvej várke na trh 1 500 bytových jednotiek. Ak bude developer postupovať podobne ako pri rozostavanom projekte Tri veže v širšom centre, kde pri kúpe bytu zákazníkovi stačí dvadsaťpercentná splátka, pričom zvyšok sa dopláca až po dokončení bytu, nebude pre Petržalčanov problém ani čakanie na postavenie nového domova.

Pripravuje sa aj výstavba stoviek bytov v lacnejších lokalitách, ako je napríklad Východná stanica medzi Račou a Vajnormi, Lamač, Devínska Nová Ves či okolie letiska. Tie by sa mali predávať na úrovni dnešných bratislavských cien starších bytov v Rači alebo vo Vrakuni.

F. Žoldák je presvedčený, že starším bratislavským sídliskám bude najtvrdšou konkurenciou výstavba zón rodinných domov za Bratislavou. V okolí Senca, Stupavy alebo Rusoviec pripravujú developeri pozemky pre tisíce rodinných domov. Pri cenách šesť až sedem miliónov korún za rodinný dom aj s pozemkom si splní sen o raňajkách v tráve čoraz viac obyvateľov sídlisk, čo prinesie na trh opäť viac starších bytov.

Menej je viac

Zabrzdenie trhu sa dotýka najviac realitných agentúr. No nie preto, že by mali záujem na prudkom raste cien, ako tvrdia kritici. Hoci nižšími cenami prichádzajú o možné provízie, cenový rozdiel je malý na to, aby im výraznejšie ovplyvňoval zisky, odmieta kritické hlasy zástupca NARKS. Pre agentúry je podľa neho lepšie, keď trh funguje a radšej sa uskutoční päť transakcií za nižšie ceny ako jedna za vysokú sumu.

Čo očakávané zníženie objemov obchodov podľa M. Lazíka prinesie, bude užitočné prečistenie realitného trhu. Zmiznú z neho často „obývačkové“ realitné kancelárie, ktoré sa v ostatných rokoch vyrojili vďaka množstvu transakcií a dostatku práce. „Nie je predsa možné, aby v Rimavskej Sobote, kde sa takmer nič nepredáva, fungovalo osem realitiek,“ myslí si Martin Lazík.

Pohľad späť

Ponukové ceny starých bytov sa podľa cenovej mapy nehnuteľností (CMN), ktorej štatistiky plnia členovia Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska v prvom štvrťroku tohto roka oproti rovnakému obdobiu vlaňajška opäť číselne prudko zdvihli. Priemerný petržalský trojizbový byt napríklad za rok do marca 2008 zdražel o 35 percent a predávajúci ho ponúkali za zhruba 50 800 korún za štvorcový meter.

Najvýraznejšie v rovnakom období stúp- la cena takéhoto bytu v Prešovskom okrese – o takmer 90 percent, v Košiciach skoro o 80 percent. Vyše 50-percentné zdraženie zaznamenali v okresoch Banská Bystrica a Nitra. No ide o regióny, kde sa ceny na začiatku vlaňajška pohybovali nízko – v Prešove na 15 600 korunách a v Košiciach na úrovni mierne nad 19-tisíc korún za štvorcový meter. Znamenalo to zhruba milión a štvrť, respektíve poldruha milióna korún za byt s rozlohou 80 štvorcových metrov. V súčasnosti ich predávajúci inzerujú za takmer dvojnásobok. Medziročný rast tam len dobiehal za- ostávanie za cenami v žiadanejších regiónoch Slovenska.

Ostatné mestá už rastú oveľa pomalšie. Najlepším príkladom je Žilina, ktorá štatisticky vykázala podobne ako Trnava alebo Bratislava tretinový medziročný rast cien starších bytov. Pritom vlani bola spolu s Košicami slovenským lídrom nad 50-percentnou hranicou. O niečo rýchlejšie v porovnaní s trojizbovými bytmi rástli vo všetkých regiónoch ponukové ceny menších bytov. No štatistiky nie sú celkom porovnateľné, keďže najčerstvejšie údaje podľa CMN hovoria o pohybe cien v okresoch, kým vlaňajšie čísla Národnej banky Slovenska vykazujú zdražovanie podľa krajov. Ako hovorí Mikuláš Cár z centrálnej banky, dosiaľ nemajú presné údaje o vývoji slovenského realitného trhu v prvom štvrťroku. Dostupné predbežné čísla hovoria o spomalení rastu cien bývania vo všetkých slovenských krajoch.