Rotterdam: Forum Rotterdam (Koopgoot II)

[Poeh-hee]

Er moet wel voor nieuwe winkels gekozen worden en niet voor meer van hetzelfde.
Dan zullen er toch geen winkels wegtrekken?
Zo hebben de openingen van de New look, River island en bershka ook winkelpubliek getrokken dat anders naar Amsterdam gaat. (als ik mijn vriendin moet geloven die allerlei mode forums bijhoudt)

[SkyBridge]

Originally Posted by Skyscrapercitizen

dan moet ikzelf toch definitief mijn vestigingslocatie gaan heroverwegen...

Ga je me nou kopiëren?
Ik ben dit punt gelukkig al voorbij. Wat een eng dorp is dit geworden.

[Ard Buijsen]

De reactie hier op berichten over leegstand e.d. zijn wel een beetje wonderlijk. Het is een feit dat er in NL 7 miljoen m2 kantoren e.d. leeg staat. Dat vertegenwoordigd een waarde van 20 miljard euro!. De angst van de politiek dat projecten als deze leeg blijven staan is wel degelijk een terechte zorg. Het lijkt me dat Multi er goed aan doet de politiek te overtuigen van hun gelijk door huurcontracten te laten zien die tenminste 10 jaar duren. Contracten die inmiddels door nieuwe huurders zijn ondertekend wel te verstaan. Er is niets zo erg voor een stad als een (prachtig?) project dat tijdenlang voor een zeer groot deel leeg staat.

Het tweede argument is natuurlijk (terecht) het winkelaanbod. Wat voor soort winkels komen er in deze kubus. Dat is sterk afhankelijk van de huurprijs. Als deze hoog is zullen er alleen mar grote ketens in komen, je weet wel die winkels waar we er al heel vel van hebben in R'dam. Gaan die dan een tweede of zoveelste vestiging openen in deze kubus of gaan ze verhuizen? Dat eerste schat ik in van niet. Wordt het dus het tweede (als ze er al überhaupt willen huren). Als dat gebeurd betekend het dus dat er een verschuivende beweging plaats vindt in de stad. Dus leegstand elders. Is dat wat we moeten willen? Lijkt me niet.

Dan het argument over hoge inkomens. Het is terecht dat R'dam zich hier grote zorgen over maakt. Maar trekt dit ding werkelijk de mensen die ze zoeken? Midden en hoge inkomens maar vooral gezinnen. Midden en hoge inkomens zie je bij mensen tussen de 25 en 35 en boven de 55/60. Die zullen hier waarschijnlijk wel gaan wonen. Maar gezinnen met midden en hoge inkomens schat ik in dat die hier echt niet gaan wonen. Die zoeken iets anders. Als ze daar nu een goed antwoord op verzinnen (het is inmiddels wel duidelijk wat die gezinnen zoeken als ze naar een woning zoeken). Laat Multi met deze antwoorden (of garantie zo je wilt) komen. Als ze dat doen denk ik niet dat er maar 1 politieke partij is die zal zeggen dat ze tegen zijn. En als ze dat wel doen kan je ze in ieder geval met goede argumenten weerwoord geven en kunnen ze hun gelijk halen. Maar op dit moment klinkt dit allemaal als oude projectontwikkeling zoals we dat tot 2008 deden. Inmiddels is wel duidelijk dat dat niet meer werkt (of goed is). Ze zullen uit een ander vaatje moeten gaan tappen om een mega-project als het deze goed van de grond te krijgen.

O ja, en een VVD'er die zegt dat en gebouw afschuwelijk is is ook een goed argument om het wel te bouwen

[Skyscrapercitizen]

Op paragraaf 1:
Er staat toch duidelijk dat er minder kantoor in komt en meer woningen. Bovendien is de kritiek op leegstand van de politici niet voor het gebouw maar voor winkelruimtes elders in de stad. Verder is de kantoorleegstand in de binnenstad beperkt, zeker in nieuwbouw. Een groot deel van de kantoren in NL die leegstaan zijn verouderde kantoorgebouwen uit jaren 70 en 80 op plekken waar niemand mee wil zitten. Het lijkt me niet dat je om die reden moet stoppen met het bouwen van goede kantoren op plekken die wel succesvol zijn.

Op paragraaf 2:
Het lijkt me behoorlijk kansloos om op voorhand winkeltypes te gaan eisen. Je kunt een marktpartij daar niet op binden. Er is geen winkelketen te vinden die 4 jaar vantevoren al kan zeggen dat ze hier gaan zitten, want zo lang zal de bouw wel duren. Met zulke eisen maak je de ontwikkeling van dit soort grote projecten praktisch onmogelijk. Je kunt enkel heldere doelstellingen afspreken denk ik.

En winkels voor hoge inkomens moeten volgens mij voornamelijk in Post Rotterdam komen. Koopgoot 2 is volgens mij meer voor nieuwe winkels in het middensegment. En daar zijn er nog genoeg van die we niet in Rotterdam hebben.

Originally Posted by SkyBridge

Ga je me nou kopiëren?
Ik ben dit punt gelukkig al voorbij. Wat een eng dorp is dit geworden.

Ik zou niet durven. Bovendien kies ik dan voor yanks en niet voor moffen.

[Ard Buijsen]

Originally Posted by Skyscrapercitizen

Op paragraaf 1:
Er staat toch duidelijk dat er minder kantoor in komt en meer woningen. Bovendien is de kritiek op leegstand van de politici niet voor het gebouw maar voor winkelruimtes elders in de stad. Verder is de kantoorleegstand in de binnenstad beperkt, zeker in nieuwbouw. Een groot deel van de kantoren in NL die leegstaan zijn verouderde kantoorgebouwen uit jaren 70 en 80 op plekken waar niemand mee wil zitten. Het lijkt me niet dat je om die reden moet stoppen met het bouwen van goede kantoren op plekken die wel succesvol zijn.

Op paragraaf 2:
Het lijkt me behoorlijk kansloos om op voorhand winkeltypes te gaan eisen. Je kunt een marktpartij daar niet op binden. Er is geen winkelketen te vinden die 4 jaar vantevoren al kan zeggen dat ze hier gaan zitten, want zo lang zal de bouw wel duren. Met zulke eisen maak je de ontwikkeling van dit soort grote projecten praktisch onmogelijk. Je kunt enkel heldere doelstellingen afspreken denk ik.

En winkels voor hoge inkomens moeten volgens mij voornamelijk in Post Rotterdam komen. Koopgoot 2 is volgens mij meer voor nieuwe winkels in het middensegment. En daar zijn er nog genoeg van die we niet in Rotterdam hebben.



Ik zou niet durven. Bovendien kies ik dan voor yanks en niet voor moffen.

SCC, leegstand kan je niet bekijken als een oud en nieuw probleem. Het is gewoon een probleem. Of het nu in oud of nieuw is. Als er zoveel oud leeg staat moeten we daar iets aan doen in de eerste plaats. En niet nieuwbouw gaan plegen om dat probleem op te lossen. Laat Multi dan zijn energie steken in renovatie en upgrading oudbouw, is heel goed mogelijk. We hebben 20 jaar op deze manier gewerkt, een uiterst opportunistische manier wmb, en het is domweg ook geen duurzame manier. We moeten eens stoppen met het voortijdig afdanken van gebouwen en deze vervangen door gelijksoortige gebouwen.

Ik denk echt dat een toezeggeing van winkelketens (een garantie dus van afname) essentieel wordt in de komende jaren. Dat is de enige wijze om dit soort grootschalige ontwikkelingen te rechtvaardigen. Zo niet zijn er voldoende mogelijkheden om de stad op andere wijze een positieve impuls te geven.

Het feit dat Multi een deel van de kantoren voor woningbouw bestemd nu is een logische stap. Maar zijn het ook de woningen die de stad nodig heeft?? Zijn het werkelijk de woningen die de midden- en hoge inkomens vasthouden of trekken. Zijn het de woningen die de gezinnen het centrum in halen? Daar hoor je ze niet over. Laat in plaats van mooie renderingen van de hele mastodont beelden en plattegronden zien van de woningen. Maak mensen hebberig. Ik durf te wedden dat er geen politicus is die nog tegen kan zijn als ze dat op een overtuigende wijze doen. Er is terecht heel veel scepsis bij de politiek over dit soort ontwikkelingen. Die scepsis hebben ontwikkelaars (en ook architecten) zelf de afgelopen 20 jaar in de hand gewerkt juist door dit soort plannen. Begrijp me niet verkeerd, het zou mooi zijn als dit plan er komt maar dan wel om de goede redenen.

[jb_nl]

Hij moet er gewoon komen. Beter dan de lelijke kantoorruimte die er nu staat en ook al heeft hij geen ronde gaten, beter dat dan wat er nu is. Ach zoals te zien komt er al minder kantoorruimte en komen er meer woningen, goed nieuws om deze plekken te verlevendigen (ben wel benieuwd of ze balkons krijgen, dank het niet). En ach, al trekt de winkelruimte andere winkels weg, dan staat misschien andere winkelruimte weer leeg en kan daar wellicht eens wat anders komen dan de 83e inspiratieloze H&M in het centrum.

[Skyscrapercitizen]

@ AJB

Dit lijkt me zo mogelijk wel de minst aangewezen plek voor woningen voor gezinnen.

Verder denk ik dat oude kantoorgebouwen inderdaad heel goed hergebruikt kunnen worden in veel gevallen. Bijvoorbeeld ook door ze om te bouwen naar woningen. Probleem is dat dat op de snelweglocaties (waar heel veel leeg staat) dit niet zomaar kan omdat de gehele context dit onhaalbaar maakt. Voor kantoren in de binnenstad zijn de herontwikkelingskansen veel groter, maar die staan al minder vaak leeg.

[Ard Buijsen]

@ JB_NL: Zoals altijd een nuttige bijdrage. Te naïef voor woorden werkelijk.

[Skyscrapercitizen]

Haha, even de EDIT gebruiken AJB.

[Ard Buijsen]

Originally Posted by Skyscrapercitizen

@ AJB

Dit lijkt me zo mogelijk wel de minst aangewezen plek voor woningen voor gezinnen.

Verder denk ik dat oude kantoorgebouwen inderdaad heel goed hergebruikt kunnen worden in veel gevallen. Bijvoorbeeld ook door ze om te bouwen naar woningen. Probleem is dat dat op de snelweglocaties (waar heel veel leeg staat) dit niet zomaar kan omdat de gehele context dit onhaalbaar maakt. Voor kantoren in de binnenstad zijn de herontwikkelingskansen veel groter, maar die staan al minder vaak leeg.

Waarom?

Originally Posted by Skyscrapercitizen

Haha, even de EDIT gebruiken AJB.

was je voor!

[EPA001]

Originally Posted by AJB

SCC, leegstand kan je niet bekijken als een oud en nieuw probleem. Het is gewoon een probleem. Of het nu in oud of nieuw is. Als er zoveel oud leeg staat moeten we daar iets aan doen in de eerste plaats. En niet nieuwbouw gaan plegen om dat probleem op te lossen. Laat Multi dan zijn energie steken in renovatie en upgrading oudbouw, is heel goed mogelijk. We hebben 20 jaar op deze manier gewerkt, een uiterst opportunistische manier wmb, en het is domweg ook geen duurzame manier. We moeten eens stoppen met het voortijdig afdanken van gebouwen en deze vervangen door gelijksoortige gebouwen.

In de basis ben ik het met deze opmerking eens. Maar bij dit project is dit m.i. deels van toepassing, mede omdat het prachtige bankgebouw er volledig bij betrokken wordt. Dus is de nieuwbouw slechts een deel van dit grote project.

En gezien de kwaliteitsimpuls die Rotterdam-Centrum (lees: Lijnbaan) enorm goed kan gebruiken, denk ik dat het realiseren van dit gebouw voor verschuivingen en veranderingen in het winkelaanbod zal gaan zorgen. En dat er op de Lijnbaan, ondanks de beschermde status, iets aan nieuwe dynamiek noodzakelijk is lijkt mij het intrappen van een open deur. Al was het alleen maar om de zwakke plekken verder bloot te leggen. Want ook dat kan nieuwe ontwikkelingen versnellen.

Het (voolopig?) niet doorgaan van de make-over van de Coolsingel die vlakbij die Lijnbaan ligt, is dan ook een slecht besluit van het college omdat ook dat een (beperkte?) uitwerking op en uitstraling naar de Lijnbaan zou hebben gehad.

Dat leegstand in het algemeen onwenselijk is, en dat er nu te veel van is in NL, is helemaal waar. Maar leegstand in bijvoorbeeld de Spaanse Polder is moeilijk vergelijkbaar met die in het hart van het winkelaanbod van Rotterdam-Centrum. De aanpak daarvan vereist m.i. een totaal verschillende benadering, wat niet wil zeggen dat het niet zou moeten gebeuren.

Originally Posted by AJB

Begrijp me niet verkeerd, het zou mooi zijn als dit plan er komt maar dan wel om de goede redenen.

Daar zijn we het over eens.

[jb_nl]

Originally Posted by AJB

@ JB_NL: Zoals altijd een nuttige bijdrage. Te naïef voor woorden werkelijk.

ik sluit me gewoon aan bij SSC, ik vind dat hij mooi jouw paragrafen ontleedt. Natuurlijk moet je kritisch zijn. maar als ik zie wat er nu klaarligt voor plan, vergeleken met hoe het er nu uitziet kan dit alleen maar een grote verbetering zijn. Weinig kantoorruimte, veel woningen, veel winkelruimte zodat er hopelijk iets nieuws komt of andere plekken leeg komen te staan voor iets nieuws. Rotterdam moet durven.

[Ard Buijsen]

EPA, ik ben het wel met je eens. Maar waar ik voor pleit zijn 2 dingen: pak eerst de leegstand aan in het centrum, op welke wijze dan ook maar sloop is eigenlijk geen optie (niet duurzaam en er zijn zoveel andere mogelijkheden). Het tweede waar ik voor pleit is gewoon op een andere manier ontwikkelen en niet zoals de afgelopen 20 jaar is gedaan, achter het snelle geld aan. Deze ontwikkeling heeft daar, voor zover ik nu kan zien, heel veel van weg. Daarom vind ik het terecht dat de politiek de nodige scepsis heeft. Die kan je alleen maar weg nemen door met goede argumenten te komen. Zolang ze dat niet doen, of onvoldoende, zal je dit soort geluiden blijven horen.

[Ard Buijsen]

Originally Posted by jb_nl

ik sluit me gewoon aan bij SSC, ik vind dat hij mooi jouw paragrafen ontleedt. Natuurlijk moet je kritisch zijn. maar als ik zie wat er nu klaarligt voor plan, vergeleken met hoe het er nu uitziet kan dit alleen maar een grote verbetering zijn. Weinig kantoorruimte, veel woningen, veel winkelruimte zodat er hopelijk iets nieuws komt of andere plekken leeg komen te staan voor iets nieuws. Rotterdam moet durven.

En dat is nu net het probleem. Daar zit bijna niemand, op wat hoogbouw nerds na, op te wachten. En terecht wmb. We moeten af van het bouwen om het bouwen. Het moet aantoonbaar een goede aanvulling zijn en niet het verplaatsen van problemen.

[EPA001]

Originally Posted by AJB

Maar waar ik voor pleit zijn 2 dingen: pak eerst de leegstand aan in het centrum, op welke wijze dan ook maar sloop is eigenlijk geen optie (niet duurzaam en er zijn zoveel andere mogelijkheden). Het tweede waar ik voor pleit is gewoon op een andere manier ontwikkelen en niet zoals de afgelopen 20 jaar is gedaan, achter het snelle geld aan. Deze ontwikkeling heeft daar, voor zover ik nu kan zien, heel veel van weg. Daarom vind ik het terecht dat de politiek de nodige scepsis heeft. Die kan je alleen maar weg nemen door met goede argumenten te komen. Zolang ze dat niet doen, of onvoldoende, zal je dit soort geluiden blijven horen.

Daar heb je denk ik ook helemaal gelijk in. Dat Multi Vastgoed zoveel wil investeren is denk ik erg goed. En als de investering zo groot is moeten ze daarbij de juiste argumenten toch ook kunnen verzamelen? Dat mag dan eigenlijk niet zoveel moeite kosten. Of dat met al getekende contacten kan is mogelijk (erg) lastig, maar dan kan een beetje creativiteit op dit gebied geen kwaad om het project ook aan de politiek goed te verkopen.

[Ard Buijsen]

Originally Posted by EPA001

Daar heb je denk ik ook helemaal gelijk in. Dat Multi Vastgoed zoveel wil investeren is denk ik erg goed. En als de investering zo groot is moeten ze daarbij de juiste argumenten toch ook kunnen verzamelen? Dat mag dan eigenlijk niet zoveel moeite kosten. Of dat met al getekende contacten kan is ogelijk lastig, maar dan kan een beetje creativiteit op dit gebied geen kwaad om het project ook aan de politiek goed te verkopen.

Zo klinkt het net of ze het voor de stad doen. Geloof me hun eerste belang, en waarschijnlijk enige, is hun eigen belang. Ze willen geld verdienen. En ze denken dat ze dat nog steeds op de wijze kunnen doen zoals ze de afgelopen 20 jaar hebben gedaan (zo komt het mij over). Daar moeten we echt vanaf. En de dag dat ontwikkelaars als Multi het uit een vorm van verantwoordelijkheidszin voor een stad gaan doen, is de dag dat ik me niet meer über kritisch op hoef te stellen. En jammer genoeg zie ik die dag nog lang niet komen. Jammer genoeg.

[EPA001]

Ik geloof je wel. Uiteraard is prioriteit 1 winst maken, ook bij Multi Vastgoed. In hoeverre er verantwoordelijkheiszin voor de stad bij betrokken is vanuit MV is inderdaad de vraag. In het algemeen zou het de kwaliteit van elke ontwikkeling (nieuwbouw of renovatie) goed doen als er een emotionele betrokkenheid is. Dat is de meerwaarde t.o.v. alleen een financieel gewin en korte termijn prestige.

[Ard Buijsen]

Zonder hier de dominee uit te willen hangen ben ik als architect blijkbaar van de oude stempel want ik ben er van overtuigd dat eigenlijk alleen de architect een soort van geweten binnen het project is of kan zijn. Nu mag iedereen mij naïef noemen want dat is het wel denk ik maar dat is wel mijn grootste drijfveer om dit werk te doen. Ik denk ook wel dat OMA het met die intentie doet trouwens maar die hebben een nogal afwijkende architectuuropvatting dan ik heb. Eentje die ik overigens erg bewonder.

[Skyscrapercitizen]

Deze ontwikkelaar heeft in meerdere europese steden grote binnenstedelijke ontwikkelingen gedaan die uitpakten als een enorme impuls voor de binnenstad. En binnen dat rijtje is dit een enorm ambitieuze! Ik zie dit project echt als een ontwikkeling die een impuls voor voor de gehele binnenstad, en het lijkt me zeer sterk dat het andere delen van de binnenstad leeg zal zuigen.

Ik zou het wel goed vinden als er gewoon geen kantoorprogramma meer in zou komen, er zijn al veel kantoren in deze omgeving en van mij mag het helemaal winkels, voorzieningen, hotel en woningen zijn. Dat zijn functies die deze plek goed kan gebruiken.

En over gezinswoningen, dat zou op deze plek misschien wel kunnen, maar ik denk dat er plekken zijn die meer kansen bieden dan deze. Maar het Lijnbaanidee van RTM XL had natuurlijk ook gezinswoningen midden in het winkelhart dus het kan wel. Ik denk alleen dat deze kubus beter op een andere doelgroep kan richten. Het zou mooi zijn als er gezinsvriendelijke torens zouden komen in het Baankwartier, die omgeving lijkt me meer geschikt.

Tot slot, welke leegstand in de binnenstad doel je op? Winkelruimtes staan bijna nergens leeg in de binnenstad, en kantoren misschien her en der maar die percentages liggen ook vrij laag volgens mij in de binnenstad.

[RMR®]

Originally Posted by Skyscrapercitizen

Dat 'leegstandverhaal' is een dooddoener waarmee je elke ambitieuze doelstelling van een opkomende stad kunt lamleggen. Op basis van de geldende toeristencijfers en museumbezoeken was het guggenheim in Bilbao er never nooit gekomen. Toch kwam het er, en zie wat er gebeurde.

Op basis van de huidige bezoekersaantallen is KoopgootII misschien overbodig (ik betwijfel dit overigens ten zeerste). Maar je moet ook meenemen dat de KoopgootII zo mogelijk duizenden mensen per dag extra naar deze plek gaat trekken. Als de plaatselijke dorpspolitiek dit soort ontwikkelingen van concentratie en verdichting gaat dwarsbomen omdat ze bang zijn voor teveel concentratie, dan moet ikzelf toch definitief mijn vestigingslocatie gaan heroverwegen...

Dat bedoel ik maar net