Effecten kreditietcrisis op ontwikkeling steden

[Eric Offereins]

Voor de verkeersdruk zou het erg mooi zijn als er veel meer mensen thuis werken, al is het maar 2 dagen per week.

[railway stick]

Ik fietste vanmiddag door de stad voor een foto-updeetje en het viel mij op, dat enkele gerenommeerde en iets oudere kantoorpanden vaak leeg staan. En vanavond zie ik in de LC dat er toch wel meer kantoren zonder huurders zitten dan vorig jaar rond deze tijd. Percentages voor kantorenleegstand in de drie grote Friese steden: Leeuwarden 10,6%, Heerenveen 12,4% en Drachten 14,6%. Vorig jaar was leegstandspercentage in Drachten nog slechts 7,2%. Ik vraag mij af of er ook recente decembercijfers in andere steden bekend zijn gemaakt.
Bron: Economisch Instituut voor de Bouw, Leeuwarder Courant online.

[Ramses]

Originally Posted by Eric Offereins

Voor de verkeersdruk zou het erg mooi zijn als er veel meer mensen thuis werken, al is het maar 2 dagen per week.

Erg leuk in theorie, maar er zijn genoeg banen te bedenken waarbij thuiswerken geen optie is. Denk bijvoorbeeld aan het werk met speciale computerapplicaties, werk met speciaal apparatuur, baliewerk, werken met klantcontacten (bereikbaarheid, representatieve ontvangstruimten) en werk waarbij je met meerdere mensen tegelijkertijd moet samenwerken om resultaten te behalen (brainstormen of fysiek werk).

[Hoogloper]

Aan de andere kant is er bijna geen enkele reguliere baan te bedenken waarbij het niet mogelijk zou zijn om zeg 1 dag per week thuis te werken. Ook een laborant, baliemedewerker etc hebben papierwerk te verrichten.

[peterdrijver]

Papierwerk: wat is dat toch? Een essay? Proefschrift?
if not: reject it.

[Sol]

Originally Posted by Hoogloper

Aan de andere kant is er bijna geen enkele reguliere baan te bedenken waarbij het niet mogelijk zou zijn om zeg 1 dag per week thuis te werken. Ook een laborant, baliemedewerker etc hebben papierwerk te verrichten.

In de praktijk valt dat vies tegen. Daarnaast geeft ook de ARBO-wetgeving behoorlijke beperkingen en is er in de woningbouw vaak geen rekening mee gehouden.
Ik heb een heel andere oplossing die bovendien veel beter is voor de sociale dimensie van de maatschappij: minder gaan werken.

[the runner]

Originally Posted by Hoogloper

Aan de andere kant is er bijna geen enkele reguliere baan te bedenken waarbij het niet mogelijk zou zijn om zeg 1 dag per week thuis te werken. Ook een laborant, baliemedewerker etc hebben papierwerk te verrichten.

Metselaar, vuilnisman, chauffeur, stratenmaker etc. kunnen toch moeilijk thuis gaan werken

[Uplander]

Originally Posted by peterdrijver

Papierwerk: wat is dat toch? Een essay? Proefschrift?
if not: reject it.

Dat wordt verricht door papierwerkers, een eerzaam maar uitgestorven beroep.

Jacobus van der Poel,
geb. te Krommenie op 3 sep 1882,
Drukker/papierwerker,
ovl. (45 jaar oud) te Utrecht op 21 aug 1928,
begr. te Utrecht op 25 aug 1928.

10. Bernardus Peek, werd geboren op 9 Oktober 1855 te Maastricht, en overleed op 27 Januari 1911 te Maastricht, 55 jaar oud.

Feiten in zijn leven waren:

• beroep: dagloner.

• beroep: papierwerker. zegge opperman

• beroep: papierwerker. zegge ijzerdrager

Ook:

Papierwerk,
Bij het regelen van optredens komen er vragen voor papierwerk op je af die in sommige gevallen bijna intimiderend cryptisch overkomen. In ons kikkerlandje zijn de pennenlikkers moeilijk te bevredigen. En telkens komen er nieuwe eisen op je af. Een inventarisatie. Voorbeelden zijn te vinden op deze site.
members.ziggo.nl/showband/papierwerk

[ill-b]

Tijd voor wat creatieve invullingen?

Ruim 6,5 miljoen vierkante meter kantoor leeg

home nieuws binnenland Ruim 6,5 miljoen vierkante meter kantoor leeg
4-1-2011 - 13:48
Ruim 6,5 miljoen vierkante meter aan kantoorruimte in Nederland staat leeg. Dat is bijna 14 procent van het totaal, zo blijkt uit een dinsdag gepubliceerd rapport van DTZ Zadelhoff.

De vastgoedadviseur verwacht dat in de toekomst nog minder kantoorruimte wordt gebruikt wegens de afname van de beroepsbevolking en het aantal vaste werkplekken.

"Er is veel te veel gebouwd, het aantal kantoorarbeidsplaatsen groeit niet, het aantal meters per persoon neemt af en de gebruiksintensiteit neemt toe", zei directeur Cuno van Steenhoven van DTZ Zadelhoff. "Het aanbod aan kantoorruimte is zo groot dat geen enkele opleving voldoende is om de leegstand structureel te verkleinen."

Volgens Van Steenhoven is het onverstandig nog meer kantoren te bouwen, zonder dat wordt nagedacht over wat er met de miljoenen vierkante meters aan leegstaande ruimen moet gebeuren.

DTZ Zadelhoff vindt dat de overheid de touwtjes meer in handen moet nemen bij de uitgifte van bouwgrond en bij het onderzoek naar alternatieven voor de lege kantoren. "De kantorenmarkt is in toenemende mate een nationale markt en die kan niet naar lokale inzichten worden gefaciliteerd", aldus Van Steenhoven. "De overheid moet haar verantwoordelijkheid nemen."
Bron: ANP

[Eric Offereins]

Het wordt nu echt tijd voor een bouwstop langs alle snelweglocaties. Binnen in de steden kun je waarschijnlijk nog wel eea ombouwen tot woningen of slopen als je er niks meer mee kan.

[Momo1435]

14% leegstand valt op zich nog wel mee, het kan nog veel erger.

Ik snap ook wel dat een DTZ Zadelhoff een bouwstop wil invoeren en dat de overheid meer controle gaat nemen, ze willen de prijzen natuurlijk een beetje op pijl houden. Als de markt gewoon zijn werk doet zal dat echt niet goed voor hun uitpakken. Voor het "probleem" leegstand zou dat echter nog wel eens positief kunnen uitvallen. Dan moet er gewoon betaald worden voor een mooi kantoor en kunnen oude kantoren verhuurd worden aan bedrijven die niet teveel willen betalen. En het wordt ook een heel stuk interessanter is voor projectontwikkelaars om een verouderd pand te slopen voor een nieuw kantoor dat beter verhuurbaar is en dat meer oplevert.

Maar ja dat is natuurlijk weer veel te avontuurlijk voor de Nederlandse vastgoed markt, dus we blijven nog wel even zitten met een overschot.

[Sol]

Inderdaad: de markt moet gewoon zijn werking doen. Een bouwstop is in dat licht erg slecht:
1. je onthoudt de markt van goede, moderne kantoren
2. je houdt verouderde kantoren langer in de markt (omdat de prijs te hoog blijft om daadwerkelijk tot herontwikkeling over te gaan
Dus: graag kantoren bijbouwen! Hoe sneller bijvoorbeeld Rotterdam Central District volgebouwd wordt, hoe sneller het Rivium omgebouwd kan worden tot woonwijk (en dat scheelt weer een weiland).

[Rahmani]

Originally Posted by Momo1435

14% leegstand valt op zich nog wel mee, het kan nog veel erger.

Ik snap ook wel dat een DTZ Zadelhoff een bouwstop wil invoeren en dat de overheid meer controle gaat nemen, ze willen de prijzen natuurlijk een beetje op pijl houden. Als de markt gewoon zijn werk doet zal dat echt niet goed voor hun uitpakken. Voor het "probleem" leegstand zou dat echter nog wel eens positief kunnen uitvallen. Dan moet er gewoon betaald worden voor een mooi kantoor en kunnen oude kantoren verhuurd worden aan bedrijven die niet teveel willen betalen. En het wordt ook een heel stuk interessanter is voor projectontwikkelaars om een verouderd pand te slopen voor een nieuw kantoor dat beter verhuurbaar is en dat meer oplevert.

Maar ja dat is natuurlijk weer veel te avontuurlijk voor de Nederlandse vastgoed markt, dus we blijven nog wel even zitten met een overschot.

1. Werkelijke leegstand is groter dan 14%. Dit heeft te maken met de manier waarom ze meten (is al op SCC over gediscussieerd, ik zoek het link op en voeg het straks toe)

2. Prijzen gaan niet of nauwelijks omlaag. Veel pandeigenaren hebben liever leegstand dan een prijsverlaging ivm de boekwaarde van de pand. Wel zijn het aantal maanden gratis huren omhoog gegaan van ruim 10% (half jaar bij een 5-jaar contract) naar ruim 20%. Dit is wel afhankelijk van locatie.

3. Prijzen zijn zodanig hoog dat zelfs met 40% leegstand kantoren interessant zijn om te bouwen.

Als je kijkt naar het Prinsenhof in Den Haag die binnen hetzelfde gebouw huurwoningen en kantoren aanbied. Prijzen van woningen variëren van 90 tot 130 euro per m2. Voor een kantoor variëren ze van 280 tot 400 euro per m2. Als je kijkt naar de bouw en onderhoudskosten, dan zijn de kosten voor een kantoor veel lager dan een woning. Het is dus veel interessanter om 10.000 m2 kantoor te bouwen met 40% leegstand, dan 10.000 m2 aan huurwoningen met 0% leegstand.

[Suburbanist]

Zou het zo zijn dat vele kantoorruimten zijn verouderd, niet in de mode / trendy, niet geschikt voor moderne verwachtingen van 2010?

Hier in Tilburg zijn er veel lege kantoren in het centrum, hebben sommige gebouwen onlangs gerestaureerd of ondergingen "retrofit". Echter, ruimtes hebben veel kolommen blokkeren van de visie of "open office" schaven.

Deze kantoren in de binnenstad hebben andere probleem: het ontbreken van parkeerplaatsen. Tilburg Centrum heeft 4 parkeergarages, maar de meest recente kantoorgebouwen zijn 10-15 minuten lopen. Parkeren op straat is voor de dagkaarten (€ 15/dag) houders alleen.

Echter, zijn kantoorgebouwen in de buurt van de snelweg A58 'booming'. Niet veel 'te huur' ad tekenen daar. Er is altijd beschikbare parkeerplaatsen. Nooit vol. En parkeren is veelal gratis, geen betaling vereist voor werknemers of bezoekers. In Tilburg Centrum, de parkeergarages betaalt u € 80-100 voor maandelijkse abonnementen. En heb je nog wel lopen, soms onder de sneeuw of regen.

Er was een Transferium bij Downtown, met busverbinding. Het was gesloten vanwege de lage gebruiken.

Vorige week telde ik de advertenties voor kantoorgebouwen te huur met een gebied dat in de advertenties. Er is een grote hoogbouw met 2.400m ², en meer dan 4.600 andere m² beschikbare kantoorruimte in de buurt van Tilburg NS (10 minuten lopen).

Mijn conclusie: bedrijven en werknemers liever snel toegankelijke gebouwen in de buurt van snelwegen. Er zijn veel mensen uit andere steden werken in Tilburg en een redelijk aantal mensen met hoge lonen in België wonen en die naar Tilburg dagelijks.

Sorry voor mijn taal, ben ik nog steeds Nederlands te leren aan de Universiteit van Tilburg.

[insulting-dutchman]

Originally Posted by Rahmani

1. Werkelijke leegstand is groter dan 14%. Dit heeft te maken met de manier waarom ze meten (is al op SCC over gediscussieerd, ik zoek het link op en voeg het straks toe)

2. Prijzen gaan niet of nauwelijks omlaag. Veel pandeigenaren hebben liever leegstand dan een prijsverlaging ivm de boekwaarde van de pand. Wel zijn het aantal maanden gratis huren omhoog gegaan van ruim 10% (half jaar bij een 5-jaar contract) naar ruim 20%. Dit is wel afhankelijk van locatie.

3. Prijzen zijn zodanig hoog dat zelfs met 40% leegstand kantoren interessant zijn om te bouwen.

Als je kijkt naar het Prinsenhof in Den Haag die binnen hetzelfde gebouw huurwoningen en kantoren aanbied. Prijzen van woningen variëren van 90 tot 130 euro per m2. Voor een kantoor variëren ze van 280 tot 400 euro per m2. Als je kijkt naar de bouw en onderhoudskosten, dan zijn de kosten voor een kantoor veel lager dan een woning. Het is dus veel interessanter om 10.000 m2 kantoor te bouwen met 40% leegstand, dan 10.000 m2 aan huurwoningen met 0% leegstand.

dit heeft ook te maken met de beperking van de verhoging van de huurprijs. er zijn heus wel vastgoed fondsen die het inzicht hebben dat ze hun panden kunnen verhuren als ze het voor een paar procenten minder verhuren. als ze daarna hun huurprijs met alleen de inflatie mogen corrigeren ga je dat dus niet doen. enige alternatief is dan een tijdelijke vrijstelling van huur.

[AEvolution]

Alleen bij sociale woningbouw wordt de maximale huurverhoging vastgelegd door de overheid. Voor vrije sectorwoningen geldt deze regel niet. Vastgoedfondsen investeren niet of nauwelijks in sociale woningbouw.

Bij een gezonde kantorenmarkt is ongeveer 8% leegstand nodig. Bedrijven willen vandaag kunnen beslissen dat zij morgen verhuizen. Daarvoor is het noodzakelijk dat er altijd lege m² kantoorruimte beschikbaar zijn. Van die 6,5 miljoen m² staat er dus eigenlijk "slechts" 3 miljoen m² teveel leeg. Een gemiddeld kantoor beslaat 30.000 m² vloeroppervlak. Er staan in heel Nederland dus grofweg 100 kantoorpanden teveel leeg.

Een behoorlijk deel van de leegstaande kantoren staat op de nominatie voor sloop. Ook tijdens economisch betere tijden hadden deze panden leeg gestaan. Deze kantoorpanden zijn feitelijk onverhuurbaar, maar tellen nog wél mee voor het totaal aantal lege m². Door de slechte economie blijven deze slooppanden langer staan, doordat de herbestemming van de gronden wordt uitgesteld.

De meeste kantoren zijn ongeschikt voor herbestemming naar woningen. Ze staan te dicht bij (snel-)wegen of spoorlijnen, waardoor er te veel omgevingsgeluid is en de normen voor fijnstof worden overschreden. Willen we echt mensen gaan huisvesten in dit soort ongezonde gebieden? Zonder ingrijpende aanpassingen in de omgeving zal hier nooit vergunning voor worden gegeven.

Dan is er nog het gebouw zelf. Een kantoorgebouw is technisch gezien een totaal ander iets dan een woning. Ze moeten voldoen aan compleet andere regelgeving, comfort, technische-en gebruikseisen. Neem bijvoorbeeld de klimaatinstallaties. Die worden bij de meeste kantoren centraal geregeld. In een woning wil je zélf per ruimte het klimaat kunnen bepalen. Dat kan niet met de bestaande installaties. En hoe doe je het bijvoorbeeld met de afrekening van stookkosten? Individuele bemetering is er meestal niet in een kantoorpand. Dit zijn maar een paar voorbeelden van bouwkundige/ technische problemen die je tegenkomt bij herbestemming naar woningbouw.

Dan is er de vraag wie er willen wonen in een omgebouwd kantoor. Huren we niet liever een appartementje in een vinexwijk dan in een aftands kantoorgebouw, langs de snelweg, zonder speelvoorzieningen of winkels in de buurt, zonder balkon of andere buitenruimte?!

Zo kan ik nog wel 100 praktische bezwaren noemen waarom kantoren niet omgebouwd moeten/kunnen worden naar woningen. Het aantal m² dat daadwerkelijk geschikt is voor herbestemming naar woningen is minimaal.

Leegstand van kantoren hoort nu eenmaal bij een laag conjunctuur. We moeten daar vooral niet zenuwachtig over doen. Een bouwstop is ook niet nodig, want de markt heeft zelf al pas op de plaats gemaakt. De bouw van kantoorpanden ligt immers volledig op zijn gat.

[bthj]

hoezo blijven meters leeg staan door de slechte economie? er is nauwelijks sprake van werkeloosheid. Punt is dat door verschillende oorzaken (openoffice/flexwerken/ zzpers) veel minder meters per fte nodig zijn. het huidige overschot kan alleen gevuld worden als we de grenzen radicaal openzetten.

[Sol]

Originally Posted by AEvolution

Bij een gezonde kantorenmarkt is ongeveer 8% leegstand nodig. Bedrijven willen vandaag kunnen beslissen dat zij morgen verhuizen. Daarvoor is het noodzakelijk dat er altijd lege m² kantoorruimte beschikbaar zijn. Van die 6,5 miljoen m² staat er dus eigenlijk "slechts" 3 miljoen m² teveel leeg. Een gemiddeld kantoor beslaat 30.000 m² vloeroppervlak. Er staan in heel Nederland dus grofweg 100 kantoorpanden teveel leeg.

Zoals reeds gesteld: er staat veel meer leeg. Je verhaal over frictieleegstand klopt natuurlijk wel.

De meeste kantoren zijn ongeschikt voor herbestemming naar woningen. Ze staan te dicht bij (snel-)wegen of spoorlijnen, waardoor er te veel omgevingsgeluid is en de normen voor fijnstof worden overschreden. Willen we echt mensen gaan huisvesten in dit soort ongezonde gebieden?

Maar we laten mensen wel werken (8,5 uur per dag) in deze gebieden en dat nog wel op de tijdstippen dat de uitstoot van fijnstof het hoogst is!

Dan is er nog het gebouw zelf. (...) Het aantal m² dat daadwerkelijk geschikt is voor herbestemming naar woningen is minimaal.

Dat denk ik ook.

Leegstand van kantoren hoort nu eenmaal bij een laag conjunctuur. We moeten daar vooral niet zenuwachtig over doen. Een bouwstop is ook niet nodig, want de markt heeft zelf al pas op de plaats gemaakt. De bouw van kantoorpanden ligt immers volledig op zijn gat.

Er is niet alleen sprake van laagconjunctuur. De kantoorpanden werden gebouwd met aannames die nooit (ook niet tijdens hoogconjuctuur) zullen uitkomen: alsmaar stijgende vastgoedprijzen + steeds meer vraag naar kantoorruimte

[Rahmani]

@Sol
Inderdaad en nog een klein aanvulling op je aannames is die van Gemeentes. Meer m2 kantoorruimte = meer werkgelegenheid. Deels klopt het, maar gemeentes overschatten het effect. In de afgelopen 10 jaar is er meer aanbod dan vraag. Een leuk rapportage uit 2007:

http://player.omroep.nl/?aflID=5358938

Edit ivm presentatie

Interessante powerpoint PDF, inclusief leegstand per gemeente uit nov 2010.

http://www.jobinside.nl/images/Prese...Ministerie.pdf

[Sol]

Let je op AEvolution? Deze documentaire is uit 2007 toen nog niemand het woord kredietcrisis kende.