search the site
 daily menu » rate the banner | guess the city | one on oneforums map | privacy policy | DMCA | news magazine | posting guidelines

Go Back   SkyscraperCity > European Forums > Российский форум > Региональные порталы > Северо-Запад > Санкт-Петербург > Комплексное развитие территорий

Комплексное развитие территорий Квартальная застройка



Global Announcement

As a general reminder, please respect others and respect copyrights. Go here to familiarize yourself with our posting policy.


Reply

 
Thread Tools Rating: Thread Rating: 3 votes, 5.00 average.
Old March 25th, 2010, 10:57 AM   #61
xerx
Moderator
 
xerx's Avatar
 
Join Date: Jul 2007
Location: СПб
Posts: 14,728

Quote:
«ОПК Девелопмент» откладывает мега-проект на Васильевском
25.03.2010

Компания «ОПК Девелопмент» откладывает реализацию девелоперского проекта в Петербурге на берегах Большой Невы и Финского залива, в прямой видимости от Исаакиевского собора. Строительство целого микрорайона на территории «Балтийского завода» должно было начаться после объединения этого завода и «Северной верфи», которое ожидалось в нынешнем году. Теперь в компании не могут назвать даже примерную дату начала, а презентация мега-проекта «Васильевский остров» с ее официального сайта и вовсе пропала.


Проект застройки «Балтийского завода» был анонсирован как один из самых перспективных т крупных девелоперских проектов Северо-Запада России и Петербурга – строительство микрорайона из жилых, гостиничных и торговых объектов общей площадью 2,8 млн кв. м. (в т.ч. жилые объекты – 2,3 млн кв. м.). Строительство должно было вестись на Васильевском острове, на участке площадью более 60 гектаров.

Особенностью проекта было разнообразие застройки. На одной территории должны быть были построены несколько типов жилых объектов – от невысоких домов на береговой линии до современных зданий, которые предполагались доминантами района.

Освободить столь большую территорию рядом с историческим центром города предполагалось за счет объединения двух предприятий – «Северной верфи» и «Балтийского завода». По ранее обнародованным планам собственника, объединение двух предприятий должно было завершиться уже в этом году. Крайним сроком называли 2011 год.

«Мы не отказываемся»
В 2005 году группа «ИСТ» продала контрольный пакет «Балтийского завода» Объединенной промышленной корпорации (ОПК) сенатора Сергея Пугачева. Новые владельцы предприятия решили создать новые мощности на Северной верфи, контрольный пакет которой также принадлежит ОПК.

Однако в ближайшее время этим планам не суждено сбыться. Из слов руководителя пресс-службы «ОПК – Девелопмент» Дмитрия Мороченко можно сделать вывод, что в компании не могут назвать срок, этапы реализации проектов и стадию, в которой сейчас находится проект застройки территории. «Мы не отказываемся от своих планов» - заявил Дмитрий Мороченко после двухнедельного согласования ответа на несложные вопросы «БН.ру» о проекте и ходе его реализации. После этого презентация проекта и вовсе исчезла с сайта компании. На сайте остались ее другие девелоперские проекты, но все они реализуется в Москве.

Уже сейчас с уверенностью можно предположить, что не в 2010, 2011 и даже не в 2012 году объединение двух предприятий и начало реализации девелоперского проекта не состоится. Хотя бы потому, что в мае прошлого года «Балтийский завод» получил крупный контракт от «Росатома». Одним из условий для размещения заказа стало неукоснительное выполнение одного из требований госкорпорации - завод не будет никуда переезжать, и корпорация требует неукоснительного соблюдения этого условия, рассказал Дмитрий Мороченко.

А пока завод выполняет государственный заказ, территория, занимаемая предприятием, сократилась. В конце прошлого года КУГИ Петербурга расторг договор аренды с предприятием. Земельный участок площадью 2636 кв. м по Кожевенной линии, который завод арендовал с 2004 года, был возвращен в городское пользование.

Никогда
Сторонние эксперты уверены, что реализация этого проекта, возможно, не начнется и после 2012 года, а чтобы проект начал воплощаться, нужно политическое решение. «Реализация столь масштабного проекта невозможна силами лишь одного девелопера. Перенос «Балтийского завода», «Северной Верфи» или «Адмиралтейских верфей» без политического решения государства невозможно. Сегодня у самых крупных девелоперов есть возможность реализовать крупный проект без проблем, которые неминуемо возникнут при переносе оборонного предприятия», - говорит генеральный директор Maris Properties LLC in association with CB Richard Ellis Борис Мошенский. По его мнению, для реализации этого девелоперского проекта главное - подготовка площадки для будущей верфи, ее перенос, запуск нового предприятия, и только потом - непосредственно застройка высвобожденной территории. «Без заявления государства участвовать в таком проекте все заявления о переездах - лишь пустые обещания», - заключил Борис Мошенский.

С ним согласен исполнительный директор компании Praktis CB Сергей Фёдоров: «Реализация столь масштабного проекта невозможна без участия государства. Это могут быть разные формы, но участие государства необходимо». Говоря о сроках реализации, Сергей Фёдоров отметил, что для столь масштабного проекта два года - это сущие мелочи, полная реализация этого проекта займет не одно десятилетие.
ссылка
xerx no está en línea   Reply With Quote

Sponsored Links
Old April 15th, 2010, 11:08 AM   #62
xerx
Moderator
 
xerx's Avatar
 
Join Date: Jul 2007
Location: СПб
Posts: 14,728

Quote:
ЛЭК может потерять землю на Сампсониевском
14.04.2010

Как стало известно, группа ЛЭК в ближайшее время может потерять земельный участок 8,4 га на бывшей площадке завода имени Карла Маркса на Сампсониевском проспекте в Петербурге, где в свое время она планировала возвести жилой комплекс общей площадью около 200 тыс. кв. м. Участок оказался заложен по кредиту, взятому у «Ханты-Мансийского банка». Сейчас банк и застройщик ведут переговоры о дальнейшей судьбе актива.


Бывший участок завода имени Карла Маркса на Большом Сампсониевском проспекте ЛЭК приобрел в конце 2007 – начале 2008 года. На площади в 8,4 га предполагалось построить жилой комплекс общей площадью около 200 тыс. кв. м (в том, числе 150 тыс. кв. м жилья эконом класса). Планировалось, что работы начнутся в конце 2008 года, а весь комплекс будет сдан в 2014 году. Но максимум что удалось – это объявить архитектурный конкурс.

В кризис работы по проекту заморозили, а сам земельный участок был заложен в качестве обеспечения кредиту в размере 520 млн руб., взятому у «Ханты-Мансийского банка».

Как рассказал источник, близкий к ЛЭКу, с декабря 2009 года застройщик перестал обслуживать кредит, и в марте банк начал оформление перехода права собственности. В банке отказались комментировать переговоры. Руководитель ЛЭК Павел Андреев заявил, что информация не совсем верна. «Мы принципиально договорились о возможности сделки РЕПО с этим участком. Детали сделки и подписание договора находятся в стадии доработки», - сказал он.

Юристы говорят, банк может получить залог с застройщика в любой момент, если это было записано в договоре. «Обращение взыскания на заложенное имущество может производиться как в судебном, так и внесудебном порядке. Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество может быть как включено в договор залога, так и заключено в любое время ( п. 3 ст. 39 ГК РФ, п. 1 ст. 55 Закона Об ипотеке)», - говорит старший юрист коммерческой практики компании Rightmark group Ольга Карпова.

По мнению экспертов, получив участок в свою собственность, банк практически полностью покроет сумму кредита. И в нынешней ситуации реализовать его будет не просто, но возможно. «Участок на территории завода Карла Маркса имеет как очевидные достоинства, так и недостатки. Рядом метро, Нева, близко центр города, видовые характеристики. При этом окружение - пока довольно депрессивное, плотность населения очень небольшая, и район не популярен у покупателей жилья. На участке можно построить преимущественно жилье эконом класса. Правила землепользования и застройки позволяют возводить на этой территории здания высотой 45 м с доминантой в 62 м. Окружающая застройка - как минимум в два раза ниже. Таким образом, часть зданий будет иметь неплохие виды на Неву, Каменный остров, Петроградскую сторону. Не более 20% жилой площади объекта можно отнести к комфорт- и бизнес-классу. Цены продаж сильно будут зависить от сроков реализации проекта. Если предположить, что проект будет реализован в течение 5 лет, то цена продаж должна составить не более 68000-70000 рублей за кв. м. Землю в таких условиях можно оценить в диапазоне 280-330$ за кв.м. полезной площади», - посчитал директор по маркетингу компании «Мир Недвижимости» Илья Логинов.

По оценке генерального директора компании «Петрополь» Марка Лернера, этот участок сейчас можно продать за 550-600 млн рублей.
«Сейчас банки более активно идут на диалог с девелоперами. Поэтому можно рассчитывать на появление на рынке земли и других объектов по нормальной цене, - говорит генеральный директор компании «Ойкумена» Лев Гниденко. - Пока же на сегодняшнем рынке хороших объектов – с чистыми документами и без прочих обязательств - ничтожно мало».
ссылка
xerx no está en línea   Reply With Quote
Old June 17th, 2010, 10:28 PM   #63
xerx
Moderator
 
xerx's Avatar
 
Join Date: Jul 2007
Location: СПб
Posts: 14,728

Quote:
После переезда предприятий холдинга «Алмаз-Антей» освободится 40 га в центре Петербурга
17.06.2010

В Смольном состоялось подписание соглашения о сотрудничестве между Петербургом и ОАО «Концерн ПВО «Алмаз-Антей» по реализации совместного проекта создания на территории Северной столицы Северо-Западного регионального центра.

В рамках реализации проекта петербургские предприятия, входящие в состав «Алмаз-Антей», будут переведены из центра города на территорию Обуховского завода, где для них построят новые современные предприятия и создадут научно-исследовательский центр. «Это очень разумный проект, - прокомментировала губернатор города Валентина Матвиенко. - Он позволит продолжить традицию вывода промышленных предприятий из центра города, создать новые рабочие места, освободить интересные перспективные площадки в центре, которые привлекут инвесторов. А самое главное — сохранить школу и рабочие традиции».

Город, как пояснила губернатор, намерен всячески поддерживать этот проект и принимает на себя проблемы с разработкой градостроительной документацией, оформлением участков, созданием инженерной инфраструктуры (реконструкция Обуховской ТЭЦ) и благоустройство набережной Невы перед Обуховским заводом.

Общая стоимость проекта оценивается в 15 млрд рублей. Стоимость первого этапа, рассчитанного до 2012 года, оценивается в 5 млрд рублей. До середины 2011 года будет проведена реконструкция существующих корпусов Обуховского завода, а к 2012-му — завершено новое строительство. Начало переезда предприятий намечено на 2012 год и этот этап потребует финансирования в объеме 10 млрд рублей. В результате переноса всех предприятий должны освободиться 40 га земли в центре города — на площади пролетарской Диктатуры, на Шкиперском протоке, на Наличной улице и на пересечение Лермонтовского проспекта и набережной Обводного канала, где часть здания является памятниками архитектуры.
ссылка

позднейшее добавление:
Quote:
...в технопарк будут переведены четыре предприятия "Алмаз-Антея":

- "Российский институт радионавигации и времени" (занимает 1,28 га на площади Растрелли, д.2)
- "Ордена Трудового Красного знамени Всероссийский научно-исследовательский институт радиоаппаратуры" (здания на Шкиперском протоке и Наличной улице),
- "Конструкторское бюро специального машиностроения" (комплекс зданий на Лесном проспекте д. 64)
и
- "Завод радиотехнического оборудования" (6,26 га на Лермонтовском проспекте, 54).

Всего освобождаются 23,28 га, которые предполагается вывести на рынок.
ссылка

Last edited by xerx; June 22nd, 2010 at 12:44 PM.
xerx no está en línea   Reply With Quote
Old June 18th, 2010, 10:26 AM   #64
fserges
Never again!
 
fserges's Avatar
 
Join Date: Aug 2009
Location: St.Petersburg
Posts: 4,007
Likes (Received): 1496

Приятная новость! Просто неприлично огромные территории мегаполиса заняты совсем несоответствующими статусу города строениями. Современная застройка таких территорий позволит уйти от порочной практики уплотнительной застройки всего и вся.

Кстати, интересно прочитать про угол Лермонтовского и Обводного ... Если вспомнить, что совсем недалеко - квартал улиц Шкапина и Розенштейна, проект, который был на слуху несколько лет и который буксует сейчас. Но сейчас этот район действительно депрессивен и любая его реконструкция - в плюс.
__________________
The mobile phone is switched off or outside of coverage area ...
fserges no está en línea   Reply With Quote
Old June 18th, 2010, 10:50 AM   #65
xerx
Moderator
 
xerx's Avatar
 
Join Date: Jul 2007
Location: СПб
Posts: 14,728

ну про то, что зона Обводного канал, по обоим берегам - это мощный резерв земли для реконструкции и нового строительства говорится уже очень давно.
просто, скажем, если десять-пятнадцать лет назад, это было чистой воды теоретизирование, то лет пять-семь назад уже пошли практические шаги.

понятно, что вначале процесс пойдёт в наиболее "вкусных" местах, типа угла Московского пр., недалеко от Лиговки и т.п.

но в перспективе пяти-десяти лет, думаю это будет самая радикально меняющаяся территория города.
xerx no está en línea   Reply With Quote
Old June 18th, 2010, 10:04 PM   #66
Scooter
Registered User
 
Join Date: Feb 2010
Posts: 3
Likes (Received): 0

дополню:
Quote:
В новый производственный комплекс из центра Санкт-Петербурга будут переведены предприятия, входящие в состав Концерна ПВО «Алмаз-Антей»: ОАО «Российский институт радионавигации и времени», ОАО «Ордена Трудового Красного знамени Всероссийский научно-исследовательский институт радиоаппаратуры», ОАО «Конструкторское бюро специального машиностроения» и ОАО «Завод радиотехнического оборудования». Первый этап реализации проекта включает в себя реконструкцию существующих и строительство новых корпусов Обуховского завода и перевод на его территорию Завода радиотехнического оборудования.
http://www.almaz-antey.ru/news.php?id=258
Scooter no está en línea   Reply With Quote
Old July 26th, 2010, 05:48 PM   #67
xerx
Moderator
 
xerx's Avatar
 
Join Date: Jul 2007
Location: СПб
Posts: 14,728

Quote:
Промышленные движения
26.07.2010

По оценкам экспертов, сегодня в Петербурге для редевелопмента пригодно 1–1,7 тыс. га промышленных площадей. За последние пару лет объем промышленных площадок, которые могут рассматриваться для редевелопмента, значительно увеличился. При этом спрос, напротив, снизился. В 2010 году сделок по покупке площадей для редевелопмента в городе не было.

Объем предложения за последние год–два увеличился в 2–3 раза, считает управляющий партнер АРИН Игорь Горский. По его оценке, до кризиса готовых для редевелопмента площадок в Петербурге в общей сложности насчитывалось 350–500 га. Сейчас на рынке около 1 тыс. га таких площадей. «Сегодня делиться площадями готовы практически все производства. Многие предприятия, созданные в советское время, не используют всю имеющуюся у них территорию», — говорит Горский.
«Если учитывать все территории, более или менее интересные с точки зрения редевелопмента, то их площадь стремится к 3,5 тыс. га, но подвергнуть редевелопменту можно лишь около 1,7 тыс. га», — подсчитывает ведущий аналитик компании Setl City Владимир Копылов.

Спрос же на промышленные участки под редевелопмент, по словам Горского, в связи с кризисом сократился в 2–3 раза. За последний год сделок по покупке площадей для редевелопмента не было. «Заключение договоров продажи промышленных площадей в районах сложившейся городской застройки — вопрос достижения договоренностей между собственниками и потенциальными покупателями. Сейчас мы видим, что инвесторам в принципе такие территории интересны. Однако многие собственники до сих пор переоценивают свои активы», — констатирует Горский.
«Цены продавца и покупателя действительно сильно различаются. Величина этой дельты зависит от привлекательности объекта, от того, насколько остро перед собственником стоит вопрос по продаже в короткие сроки, от ориентации собственника в рыночной ситуации, актуальных ценах и требованиях покупателей», — соглашается заместитель директора департамент консалтинга Colliers International Евгения Васильева.

Адекватная стоимость подобных участков формируется в зависимости от состояния земель, требований по рекультивации, плотности застройки, наличия на территории объектов культурного наследия, числа собственников. «Очень часто приходится полностью сносить и вывозить с участка постройки. А это огромные затраты. Но если здание можно реконструировать и провести капитальный ремонт, ценность производственного участка повышается. Кроме того, очень важный фактор для таких проектов — статус, то есть оформление в собственность. Проведенные коммуникации — электричество, вода, газ и т. д. — также являются огромным преимуществом при покупке таких проектов», — говорит генеральный директор компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis Борис Мошенский. По оценкам специалистов АРИН, в среднем по городу цена земли под рекультивацию может составлять порядка 20 тыс. рублей за кв. метр.

Медленно, но верно
Один из крупнейших проектов редевелопмента промтерриторий в Петербурге — «Набережная Европы». На территории российского научного центра «Прикладная химия» компания «ВТБ Девелопмент» возводит квартал с жильем и коммерческими площадями. Общая площадь застройки составит около 400 тыс. кв. м.

В настоящее время продолжается реконструкция и техперевооружение комплекса зданий общей площадью 32 тыс. кв. м для перебазирования «Прикладной химии» в Ленобласть. Кроме того, компания построила новое административное здание для института в Петербурге. Параллельно работают проектировщики. На сегодня общая инвестиционная стоимость проекта оценивается в $1,8 млрд. В него вложено уже около 3,2 млрд рублей, рассказывают в «ВТБ Девелопмент».

Еще один проект, которым занимается «ВТБ Девелопмент», — общественно-деловой комплекс «Невская Ратуша» на месте трамвайного парка в Центральном районе. Комплекс разместится между улицами Новгородской, Моисеенко и Дегтярным переулком. Общая площадь застройки составит около 350 тыс. кв. м. В состав комплекса войдет здание городской администрации, 8 бизнес-центров класса А, конгресс-отель, пешеходная улица с кафе, барами и ресторанами. Общий объем инвестиций в проект составит $900 млн. В настоящее время в проект инвестировано порядка 2,5 млрд рублей.

Продолжается разработка концепции застройки территории «Силовых машин» площадью 57,4 га. А компания Setl City в конце 2010-го – начале 2011 года планирует приступить к застройке жилого квартала Stockholm в Приморском районе на территории бывшего завода «Редан». На территории площадью 3,4 га, ограниченной Приморским проспектом и Большой Невкой, построят жилые дома высокой ценовой категории. «В настоящее время вывод завода с площадки закончен, вся территория очищена от застройки», — рассказывает заместитель директора консалтингового центра «Петербургской Недвижимости» Ольга Трошева.

Кризисные решения
В связи с кризисом реализация некоторых проектов была приостановлена. Большой объем инвестиций, длительный подготовительный период, непредсказуемость сроков реализации стали губительными для проектов редевелопмента в кризисные времена, отмечает руководитель инвестиционного департамента ЗАО «ВТБ-Девелопмент» Александр Паршуков.
«С таким уровнем проблем способны разобраться только крупные девелоперские структуры, имеющие надежную финансовую базу и длительный горизонт планирования. Таких компаний в нашем городе немного, поэтому ряд проектов по редевелопменту промышленных территорий и комплексному освоению земель в кризисные годы замер, ожидая лучших времен», — рассуждает Паршуков.

К примеру, компания «Прогресс Сити» притормозила дальнейшее строительство одноименного делового квартала на территории завода «Прогресс». Согласно данным на официальном сайте компании, был введен только один бизнес-центр площадью 10,5 тыс. кв. м. Всего же проектом было предусмотрено более 200 тысяч кв. м застройки, в том числе офисы класса А, В+, паркинг, гостиница, ресторан на 300 мест и спорткомплекс.

Некоторые девелоперы пошли по иному пути и сочли более разумным изменить функциональное наполнение будущего объекта. Вслед за функцией изменились и сроки. По такому пути пошла группа ЛСР, которая вместо делового квартала Electric City на бывшей территории завода «Электрик» решила строить жилье. Изначально комплекс рассчитывали ввести в 2013 году, но с учетом изменений ввод затянется на несколько лет. В настоящее время продолжается проектирование проекта.

По такому же пути пошла Clover Group, которая в связи с кризисом пересмотрела функциональное наполнение своего МФК на Ушаковской набережной. Теперь в проекте станет больше жилья: 150 тыс. кв. м вместо 106,5 тыс. При этом общая площадь офисной части сократится с 68,4 тыс. до 15 тыс. кв. м, рассказал генеральный директор Clover Group Александр Попов. Ранее компания планировала построить в составе МФК еще и конгресс-отель.

«Приостановка строительных работ на части объектов была связана со значительными финансовыми затратами. Над теми проектами, которые находились в процессе проектирования, застройщики продолжали трудиться. Конечно, временные рамки проектных этапов были увеличены. Но эта вынужденная пауза позволила сделать проекты, максимально отвечающие требованиям изменившегося рынка», — говорит и. о. коммерческого директора ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» Лариса Инченкова.

Перспектива роста
Все проекты, которые сейчас реализуются, были начаты до кризиса. Новых за последние 2 года не появлялось. Это вполне объяснимо: редевелопмент производственных территорий — процесс длительный и затратный, считает директор по профессиональной деятельности Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков.

Но говорить о том, что ниша редевелопмента промтерриторий потеряла свою привлекательность для девелоперов, нельзя, утверждает Паршуков. «Напротив, редевелопмент промышленных предприятий и комплексное освоение территорий — два самых интересных и перспективных типа проектов в недвижимости. Помимо локации, особую ценность представляет возможность комплексного подхода к освоению участка. Девелопер может диверсифицировать риски по типу, классу недвижимости и срокам ее вывода на рынок», — поясняет свою точку зрения Паршуков.
По прогнозам Горского, в этом году спрос на участки под редевелопмент не вырастет. Но в 2011–2012 годах рост может составить 20–30% по отношению к 2008 году.

В центральной части города эксперты называют несколько основных «депрессивных» территорий, где возможен редевелопмент. «Во-первых, это зона в Петроградском районе у ул. Красного Курсанта и Пионерской, а также территории, прилегающие к заводу «Вулкан». В Центральном районе — это небольшой участок вблизи Новгородской улицы и зона так называемой «Московской товарной». В Василеостровском районе потенциалом для редевелопмента обладают район Уральской ул. и территориальная зона, примыкающая к Балтийскому заводу: 26-я, 27-я и Косая линии В. О. и окрестности», — считает Трошева.

Конечно, наиболее интересен для редевелопмента центр. Но производственные зоны, перспективные для застройки, есть практически в каждом районе города, добавляет Трошева. Примерами могут служить проект ЛенСпецСМУ у метро Академическая (на месте железобетонного производства), территории «Петрозавода» в Красногвардейском районе и предприятия «Цветы» во Фрунзенском.
ссылка
xerx no está en línea   Reply With Quote
Old July 30th, 2010, 02:15 PM   #68
xerx
Moderator
 
xerx's Avatar
 
Join Date: Jul 2007
Location: СПб
Posts: 14,728

давнишний, кстати, проект.
похоже, таки, пошло движение:
Quote:
ЛСР заменит заводы жильем
30.07.2010

Группа ЛСР возобновила строительство кирпичного завода стоимостью $280 млн в Кировском районе Ленинградской области. Цель — перевести производство из города в область и освободить участок на Южном шоссе в Купчино, на котором группа намерена построить около 400 тыс. кв. м жилья. Участники рынка считают, что таким образом группа ЛСР убьет несколько зайцев: получит современное производство и улучшит логистику, причем за все это заплатят будущие покупатели жилья.

Новый завод расположится на территории 33 га, площадь самого производства — 7,7 га. Открытие завода запланировано на конец 2012-го – начало 2013 года. Первоначально запуск был намечен на 2010-й. Его мощность составит 220 млн штук условного кирпича в год. По словам Сергея Бегоулева, управляющего ОАО «Победа ЛСР» (принадлежит ОАО «Группа ЛСР»), суммарные инвестиции в новое производство составляют порядка $280 млн.

Как отмечают участники рынка, перевод предприятия выгоден группе ЛСР. «Компания за счет современного производства и новых технологий сможет уменьшить себестоимость своей продукции», — считает Вячеслав Засухин, коммерческий директор компании «Цемсис» (входит в ГК Sferrum Group). Кроме того, по мнениям экспертов, размещение производства в области поможет улучшить логистику: проект сможет обеспечивать кирпичом не только Петербург, но и весь Северо-Запад и даже Москву.
Еще одна причина возобновления проекта — это освобождающиеся участки, на которых сейчас находится производство группы. Построив завод к 2013 году, ЛСР рассчитывает освободить участки общей площадью 20 га на Южном шоссе, 49 и 55, чтобы возвести там 513 тыс. кв. м недвижимости, в том числе 410 тыс. кв. м — жилья. Как говорится в годовом отчете группы, проект, получивший название «София», сейчас проходит стадию разработки, согласования и утверждения планировки и межевания.

«Проект строительства жилья в этом районе будет интересен для рынка. Во Фрунзенском районе к тому моменту уже не будет свободных участков под строительство жилья. А спрос на жилье в этом районе достаточно стабильный», — считает Сергей Марков, директор департамента строящегося жилья корпорации «Адвекс. Недвижимость».
«Участок в принципе очень интересен. Рядом находятся парк, пруды, рекреационная зона. Кроме того, для первого этапа от заводов есть выделенные мощности по инженерной инфраструктуре. Конечно, для строительства всего микрорайона их будет недостаточно, но это решаемые вопросы. Большой плюс — то, что освобождаемый участок находится в собственности ЛСР и не обременен никакими инвестиционными обязательствами. Это означает, что группа сможет «растянуть» проект в зависимости от спроса на жилье», — считает Тарас Кручинин, заместитель генерального директора ИСК «Сфера».
По оценкам экспертов, реализация проекта может принести группе ЛСР прибыль 12–14 млрд рублей. Таким образом, ЛСР не только покроет затраты на строительство кирпичного завода, но и окажется в плюсе.
ссылка
xerx no está en línea   Reply With Quote
Old September 7th, 2010, 11:36 AM   #69
xerx
Moderator
 
xerx's Avatar
 
Join Date: Jul 2007
Location: СПб
Posts: 14,728

Quote:
06.09.2010

Сегодня губернатор Петербурга Валентина Матвиенко провела выездное совещание по строительству новой инфекционной больницы, решение о строительстве которой было принято три года назад. Проведенное обследование единственной в городе инфекционной больницы им. С.П.Боткина – одного из старейших медицинских учреждений Петербурга, занимающей более 20 зданий в центре города, показало, что износ большинства сооружений составляет более 80%. В больнице имени С.П.Боткина 1200 коек, она занимает площадь 120 тыс. кв. м. Провести реконструкцию, не закрывая больницу, невозможно. Поэтому и было принято решение вместо одной больницы в центре города построить две больницы: на севере мегаполиса и на юге.

Новая больница, которая строится на Пискаревском проспекте, рассчитана на 600 коек, ее площадь 112 тыс. кв. м. Предварительный срок сдачи больницы – начало 2012 г., сообщает пресс-служба губергатора Петербурга.
«То, что мы видим, это уже не пресловутые «боткинские бараки», а суперсовременная, соответствующая всем требованиям и технологиям инфекционная больница. Это же можно сказать и о другой инфекционной больнице, которая строится во Фрунзенском районе. Ее планируется ввести в строй в 2013 г. Таким образом, после 2013 г. город будет полностью обеспечен коечным фондом и необходимым оборудованием для лечения любых инфекционных заболеваний», - сказала Валентина Матвиенко.

Губернатор также сообщила, что территория, которую сегодня занимает больница имени С.П.Боткина, будет подвергнута рекультивации и обеззараживанию, после чего её выставят на торги.
с сокращениями ссылка
xerx no está en línea   Reply With Quote
Old September 7th, 2010, 11:04 PM   #70
flatron
Registered User
 
flatron's Avatar
 
Join Date: Feb 2008
Location: St.-Peterburg
Posts: 23,316
Likes (Received): 23892

Quote:
Новая больница, которая строится на Пискаревском проспекте, рассчитана на 600 коек, ее площадь 112 тыс. кв. м. Предварительный срок сдачи больницы – начало 2012 г., сообщает пресс-служба губергатора Петербурга.
однако масштабы!!! Надо сфоткать!

Quote:
Губернатор также сообщила, что территория, которую сегодня занимает больница имени С.П.Боткина, будет подвергнута рекультивации и обеззараживанию, после чего её выставят на торги.
Наконец-то...давно пора!!!
Территория там не маленькая!
flatron no está en línea   Reply With Quote
Old September 8th, 2010, 05:52 AM   #71
mails
Registered User
 
Join Date: May 2010
Location: Porebrik-City
Posts: 244
Likes (Received): 9306

Quote:
Originally Posted by flatron View Post
Надо сфоткать!
Есть тема по городским больницам с фотками процесса строительства на форуме spb-projects.ru
mails no está en línea   Reply With Quote
Old September 8th, 2010, 06:42 PM   #72
newrussian
BANNED
 
Join Date: Jun 2005
Location: Bundesdorf
Posts: 7,101

а что тама про кировский завод слышно?
newrussian no está en línea   Reply With Quote
Old October 1st, 2010, 10:31 AM   #73
fserges
Never again!
 
fserges's Avatar
 
Join Date: Aug 2009
Location: St.Petersburg
Posts: 4,007
Likes (Received): 1496

А что там с территорией Подъёмтрансмаша (Обводный, 120)? 3 года назад ходил в их спортзал, видел как начали разбирать корпус, выходящий на Обводный.

Проходил вчера - остов производственно корпуса в том же состоянии - неразобранный каркас.
__________________
The mobile phone is switched off or outside of coverage area ...
fserges no está en línea   Reply With Quote
Old October 25th, 2010, 03:40 PM   #74
xerx
Moderator
 
xerx's Avatar
 
Join Date: Jul 2007
Location: СПб
Posts: 14,728

Большой по объёму текст, но учитывая что на форуме затишье, возможно кто то дочитает его хотя бы до середины...
Quote:
Реанимация в промышленных масштабах
25.10.2010

Чрезвычайно модная до кризиса тема редевелопмента промышленных территорий в значительной степени потеряла актуальность. С одной стороны, наиболее привлекательные участки уже разобраны, с другой — ухудшившаяся рыночная конъюнктура и проблемы с финансированием не вдохновляют девелоперов на масштабные преобразования. Заморожены многие частные проекты, связанные с превращением производственных площадок в комфортабельные многофункциональные комплексы с респектабельным жильем и качественными офисами. Вместе с тем заявлены грандиозные планы перебазирования нескольких промышленных гигантов, в которых так или иначе поучаствует город.
Очевидно, что без активной помощи властей серый промышленный пояс вокруг петербургского центра не рассеется. Причем роль государства не обязательно должна сводиться к прямому финансированию. Не менее важно обеспечить гарантии для инвесторов, снизить юридические риски, установить льготные цены на участки под производство и т. п.

Не обойтись Петербургу и без внятной стратегии развития с четко обозначенными приоритетами, в том числе и в промышленной сфере. Об этом шла речь на «круглом столе», организованном нашим еженедельником. Участники дискуссии рассуждали о том, у каких проектов редевелопмента сегодня есть шанс на успешную реализацию. Где взять финансирование под столь капиталоемкие бизнес-идеи? Как поменялись докризисные концепции развития заводских территорий? И куда переезжать заводам, если нет современных индустриальных парков?

Арифметика не сходится

Алексей Шаскольский: По моим подсчетам, при нынешних темпах решения проблемы редевелопмента она будет актуальна у нас еще примерно лет 300-400. В типичном европейском городе промышленные предприятия занимают примерно 10% территории, в Петербурге — более 40%. Причем в историческом центре, площадь которого составляет 5800 га, на промышленные и прочие нежилые объекты приходится 2400 га. Здесь сосредоточены около 200 предприятий. Огромная серая зона примыкает к центру со стороны Обводного канала.
Промышленное наследие, которое в Европе на протяжении десятилетий трансформировалось в недвижимость, комплиментарную месту и времени, у нас при советской власти только накапливалось. О чем говорить, если ракетное топливо испытывали на территории ГИПХа, рядом со стрелкой Васильевского острова?
Примеры удачного редевелопмента, выполненного на частные средства, в городе есть. Это и площадка «Вулкана» сразу с несколькими проектами, и офисные центры «Сенатор» на месте бывших фабрик, и территории заводов «Электрик» и «Красное знамя». Однако бизнес пока выедает изюм из булки, реанимируя лишь территории с заведомо высоким потенциалом. Причем экономические расчеты показывают, что чаще всего перенос действующего предприятия на новую площадку просто невыгоден. Промышленники, которые, вместо того чтобы выгодно пристроить землю и переехать на Багамы, попытались запустить производство на другом месте, модернизировать его и т. п., испытывают серьезные проблемы.
На начальном этапе наша компания работала над концепцией вывода одного из крупнейших предприятий Петербурга, располагающего тремя обширными площадками, в том числе на берегу Невы и на одной из главных городских магистралей. (Речь о концерне «Силовые машины». — «НП».) Выяснилось, что заказчик рассчитывал услышать от нас цену продажи участков примерно вдвое выше рыночной. Потому что несмотря на великолепную локацию средств от реализации земли не хватило бы на организацию переезда.
Расчеты, сделанные нами по заказу КЭРППТ для другой привлекательной территории, занятой станцией Московская-Товарная, продемонстрировали, что освоение участка коммерчески неэффективно, в частности, из-за отсутствия на нем инженерии. Однако стоит просчитывать еще и бюджетную эффективность, прогнозируя рост арендных ставок на землю под будущими торговыми и офисными центрами, налоговые поступления от юридических лиц, которые разместятся в новом деловом районе, созданные рабочие места и т. п.

Подобные проекты, за которые бизнес просто не возьмется, необходимо развивать с участием города. Иначе преобразование промзон действительно растянется на столетия. На мой взгляд, в Смольном понимают жизненную необходимость реанимации промышленных территорий, потому что город задыхается без свободных площадок под строительство жилья.
Занимаясь, к примеру, освоением «Северной долины», мы чудовищно растягиваем инженерные сети и коммуникации, в то время как в тылу остаются колоссальные земельные резервы, используемые совершенно неадекватно.

Антон Бучнев: Согласен, что без участия государства масштабный редевелопмент невозможен. Необходима городская программа инженерной подготовки тех территорий, куда планируется переводить предприятия из центра. Город должен участвовать в этом процессе вместе с инвесторами, причем брать на себя бОльшую нагрузку.
Построить на окраине с нуля завод, подвести к нему все коммуникации и переселить действующее производство просто нереально для частного капитала с экономической точки зрения. Поэтому существующие примеры редевелопмента и касаются столь локальных участков, находящихся в зоне сложившейся застройки. На крупных территориях вроде Московской-Товарной, «Адмиралтейских верфей» и т. п. точечными попытками редевелопмента достичь успеха невозможно.
Сейчас наш комитет активно работает над проектом переноса «Адмиралтейских верфей» с Ново Адмиралтейского острова в рамках трехстороннего соглашения между правительством Петербурга, ОАО «Объединенная судостроительная корпорация» (ОСК) и ОАО «Адмиралтейские верфи». Остров площадью около 16 га имеет прекрасные видовые характеристики, большая его часть выходит на Большую Неву, так что с точки зрения будущей инвестиционной привлекательности это место уступает разве что «Набережной Европы».
На первом этапе производство будет выведено на соседний Матисов остров, где предприятию принадлежит более 20 га. В перспективе «Адмиралтейские верфи» переедут в Кронштадт, где для них уже подобрана площадка примерно в 100 га. Финансирование этого грандиозного проекта будет смешанным. На него пойдут как средства ОСК и «Адмиралтейских верфей», так и деньги из федерального бюджета. Однако это третий этап редевелопмента. Пока же мы говорим о первом. Сейчас «Адмиралтейские верфи» завершают работу над концепцией перебазирования на Матисов остров. Документ должен прежде всего ответить на вопрос, во сколько это обойдется.
После завершения расчетов мы поделим остров на три части. Центральная необходима для строительства нового моста, который свяжет Адмиралтейский район с Васильевским островом в створе 16-17 й линий. Эта территория будет, скорее всего, изыматься по процедуре выкупа для государственных нужд. Два других участка город выставит на торги Фонда имущества под застройку. КГА уже разрабатывает проект планировки этой территории, совмещенный с проектом межевания. Одновременно под руководством главного архитектора города Юрия Митюрева обсуждается концепция будущей застройки с учетом знаковости этого места для города.

Анастасия Ясинская: Насколько я поняла, город целиком берет на себя расходы по переезду предприятия на Матисов остров?

Антон Бучнев: Не совсем. По участку, который предполагается задействовать для строительства моста, финансирование будет бюджетным. Средства же, вырученные от продажи площадок, выставленных на аукцион, распределятся между городом и «Адмиралтейскими верфями» в определенной пропорции. Схема сейчас прорабатывается. Само собой, город не стремится в данном случае пополнить бюджет. Вопрос в том, в каком объеме потребуется городское финансирование для этого проекта. А это, в свою очередь, будет зависеть от того, насколько эффективно удастся оценить и продать участки на торгах.

Екатерина Марковец: Мы попробовали просчитать, во сколько обойдется перевод действующего предприятия на новую площадку, включая упущенную выгоду от недополученной арендной платы (типичный завод, расположенный в центре города, как известно, сдает минимум половину площадей). Чтобы было проще, мы взяли небольшое предприятие, занимающее участок в один гектар. Плотность застройки типичная для центра — 0,75. Половина помещений отдана арендаторам. На офисы приходится 25% площадей, остальные — производство и склады. Средняя арендная ставка на офисы составляет 300 руб./кв.м в месяц, производственные помещения сдаются по 150 руб./кв. м.
На новом месте предприятию тоже нужно не менее гектара. Реальная потребность могла бы быть и меньше, но наш опыт общения с промышленниками говорит о том, что они всегда запрашивают территории с учетом развития. Просчитав площадь будущих построек, необходимые мощности, а также расходы, связанные с переездом (от рекультивации участка до упущенной выгоды), мы получили примерные затраты на квадратный метр высвобождаемой территории: 19 200 руб./кв. м.
Сумма не столь уж велика, потому что речь идет о довольно компактном предприятии, которое не требует особых затрат на рекультивацию, не обладает уникальным оборудованием и т. п. Стоимость покупки земли на окраине мы приняли за $20/кв.м (без учета инженерной подготовки). Это цена, из которой исходит большинство предприятий, иначе экономика проекта не сходится. Хотя реальные предложения на рынке участков начинаются сейчас от $40-50 за «квадрат». Еще один нюанс: при переезде предприятие пытается за счет инвестора полностью модернизировать основные средства. Однако по сути это никак не связано с редевелопментом. Поэтому мы учитывали расходы лишь на замену изношенного или не подлежащего перевозке оборудования.
Стоит учесть, что, если предприятие занимается выводом не само, а привлекает инвестора, как это обычно и происходит, оно уже не сможет рассчитывать на сумму в 19 200 руб./кв.м, поскольку девелопер будет вынужден замораживать средства на длительный срок. Если вывод займет 2,5 года, стоимость участка снизится до 16 000 руб./кв.м, при сроке в три года — до 13 500 (ставка кредитования принималась равной 14%, а норма доходности — 20%). Поэтому чем больше предприятие и чем больше времени нужно на переезд, тем ниже инвестиционная привлекательность.
При нынешнем уровне цен, сложившемся на рынке городских территорий, участков дороже 20 000 руб./кв.м, занятых промышленным производством, практически нет. Редевелопмент там уже состоялся. У оставшихся же предприятий есть внутренние проблемы. Это и несоответствие желаемой концепции градостроительному законодательству, и наличие на участке федеральной собственности, сооружений ГО и ЧС, а также инженерных объектов, обслуживающих окружение. Это отсутствие дополнительных мощностей по энергоресурсам, ограничения КГИОП, соседские санитарно-защитные зоны и т. п. Все это проблемы с точки зрения девелопера.
У самих предприятий тоже есть сложности, мешающие им легко покинуть старые площадки: уникальное оборудование и планировка цехов; риск прерывания производственного цикла (особенно актуально для оборонных заводов); технологические цепочки, связывающие предприятие с соседями и с собственными филиалами; привязка к транспортным коммуникациям.

Анастасия Ясинская: В общем, перспективы неутешительные. Если предприятие еще живое, лучше его не трогать…

Екатерина Марковец: Очень часто, увы, так и получается.

Ирина Анисимова: Цифра в 19 200 руб./кв.м, названная Екатериной, в нашем случае совершенно нереальна. Компания Sestra River Development ведет проект перевода инструментального завода из центра Сестрорецка в индустриальный парк в районе Конной Лахты, который мы планируем построить. Речь идет об участке около 16 га. Там вот оценщики сейчас представили нам рыночную оценку в размере $55/кв. м. Меньше, говорят, в ГУИОН не защитить, если вы не стратегический инвестор. Проблема в том, что участок оценивается исходя из принципа наилучшего использования, то есть в нашем случае под логистический терминал категории А+++. Так что говорить о $20/кв.м просто несерьезно. Называть же остальные затраты просто страшно.

Анастасия Ясинская: И все-таки…

Ирина Анисимова: Надеюсь, что при строительстве новых корпусов мы впишемся в тысячу евро на «квадрат» и еще столько же придется потратить на приобретение земли у города и на инженерное обеспечение (индустриальному парку только электричества потребуется до десятка мегаватт). О физическом переезде я не говорю, потому что предстоит еще переоборудование предприятия. Экономику проекта мы планируем вытащить за счет того, что переезжать будет не только существующее инструментальное производство, но и промышленные арендаторы, занимающие примерно 50% нашей территории в Сестрорецке. Они не в состоянии сами построить себе завод из-за безумно высоких входных барьеров, но готовы взять от 1000 до 10 000 кв.м у нас в аренду на новом месте.

Антон Бучнев: Я считаю, что на уровне города надо нормативно закрепить: для целей вывода предприятий из центра должна применяться не рыночная, а инвестиционная оценка, сделанная под конкретный проект промышленного строительства, который намерен реализовать инвестор. Кроме того, надо предусмотреть льготные условия выкупа участков под промышленными предприятиями, потому что эти затраты становятся дополнительным бременем при переезде. Город в состоянии сделать это, не прибегая к прямому бюджетному финансированию.

Сергей Федоров: Почему мы с вами считаем только стоимость земли, а не стоимость бизнеса предприятия? Ведь наверняка оно сдает площади в аренду, причем по весьма низким ставкам, оттого что основная деятельность нерентабельна. Поэтому в некоторых случаях вопрос о переводе и стоять не должен. Надо скупать кредиторскую задолженность и инициировать процесс банкротства, а не тратить понапрасну бюджетные и частные средства. Ведь по сути мы имеем дело не с действующим заводом, а с арендным бизнесом совершенно непонятного свойства. Потому что 300 рублей за квадратный метр в центре города — это недобросовестная конкуренция.

Ирина Анисимова: А если речь о градообразующем предприятии?

Сергей Федоров: Тогда это уже вопрос промышленной политики города.

Марина Зверева: Безусловно, в первую очередь надо ответить на вопрос, хотим ли мы сохранять промышленность в этом городе, и если хотим, то какую. Это более глубокий и интересный анализ, чем дальнейшее использование территории брошенного предприятия. В том же, что собственник половину территории использует сам, а половину сдает в аренду, я ничего зазорного не вижу. Другое дело, мало где на промышленных предприятиях есть профессиональные управляющие. Вот чем надо заниматься.

Илья Смирнов: Думаю, что нашей администрации было бы чрезвычайно полезно проанализировать западный опыт. Взять тот же Роттердам — промышленный город, крупнейший порт Европы. Там тоже есть депрессивные территории, неинтересные инвесторам, потому что осваивать их невыгодно. В результате власти Роттердама отдали целый остров со старыми фабричными зданиями богеме. Художники и музыканты творят в индустриальных интерьерах. Там же, кстати, разместился и европейский офис МТV. Денег с этих арендаторов город практически не берет, зато они освободили другие, более привлекательные территории. Подобных примеров уйма.

Игра без правил по-крупному

Анастасия Козлова: Давайте порассуждаем о том, почему мировой опыт редевелопмента вполне успешен, а у нас он очень сложно приживается. Безусловно, в регенерации среды прежде всего заинтересован город. И выгоду от этого он может получать по-разному. На Западе, в частности, принято считать, сколько частных долларов приносит один доллар, затраченный бюджетом. Условно говоря, сколько новых потребителей «село» на трубу, проложенную за государственный счет, сколько денег получили монополисты за подключение и т. п. Все это тоже экономический эффект редевелопмента, а не только деньги от продажи участков. Учитываются и создание рабочих мест, и развитие туризма, то есть будущая польза редевелопмента в целом. Для нашего проекта в Апраксином Дворе вопрос изюмоподобной застройки стоит очень остро, потому что на территории сосредоточено 57 памятников.
Попробуем проанализировать, что мы можем делать в исторической застройке, опираясь на разнообразные законы, в том числе на 73 ФЗ о памятниках. Если вдумчиво разобраться в терминах (сохранение, консервация, ремонт, реставрация, приспособление, воссоздание), сводятся они в основном к тому, что мы вправе сохранить памятник, отремонтировав или отреставрировав его либо воссоздав утраченное. Это и есть та самая «изюмная», точечная застройка.
Между тем от качества помещений, которые мы создадим в памятнике, напрямую зависит то, каких арендаторов мы туда привлечем. Мы не в состоянии обеспечить сетевым ритейлорам витрины, потолки минимум 3,5 метра, коммуникации в нужном объеме из-за того, что сильно ограничены рамками законодательства. В результате мы под микроскопом изыскиваем разные возможности. Зато прежних арендаторов Апрашки вход через подвал с тремя поворотами налево, в темном коридоре шириной 70 см вполне устраивает.
Как же быть, если город сам весьма заинтересован в смене местного контингента? Проблема в том, что у нас нет законодательно закрепленных понятий адаптации и конверсии памятников. Однако именно их в основном и используют на Западе, достигая баланса, при котором и исторические здания целы, и состав арендаторов изменился, и у города доходы принципиально другие, и девелопер доволен. У нас же, к сожалению, работа с памятниками сильно зависит от умения конкретного девелопера общаться с различными инстанциями. Но таланты отдельной компании не формируют рынок. Необходима государственная инициатива по улучшению ситуации.
Другая проблема, связанная с масштабным редевелопментом, — отсутствие мастер-планов таких крупных территорий, как, например, зона Обводного канала. В результате девелоперы, осваивающие соседние участки, ничего не знают толком о планах соседей и не координируют свои действия. Последствия понятны. Думаю, городу не нужно перепроизводство офисов или жилья в отдельно взятом районе. Такой инструмент, как объединенный мастер-план, разработанный при участии властей, мог бы если не решить проблему, то, по крайней мере, призвать девелоперов к диалогу.

Григорий Овчинников: Необходимо снижать юридические риски. Крупные промышленные инвесторы приходят в город, подписывая с администрацией специальные соглашения, в которых худо-бедно фиксируются обязательства властей. Проект перебазирования «Адмиралтейских верфей» не мог бы состояться без соответствующего меморандума и без заинтересованности города в строительстве моста. Автомобильные компании, отнесенные к стратегическим инвесторам, получали участки даже не по инвестиционной оценке, а за более скромные суммы (арендная ставка по массовой методике на срок проектирования и строительства).

Анастасия Ясинская: Что же делать простым смертным девелоперам?

Григорий Овчинников: Основной юридический риск в проектах редевелопмента связан с тем, что они рассчитаны на несколько лет, а за это время законодательство успевает поменяться. Например, один из наших клиентов специально приобрел в Шушарах промышленную площадку под хлебобулочное предприятие. Однако по Генплану именно такое использование в этом месте теперь запрещено. В данном случае помог бы административный ресурс. Что стоит городу не менять правила игры, зафиксировав их в соглашении с инвестором? Другой пример не денежной помощи властей — установление санитарно-защитных зон. Еще одна типичная проблема: на крупных территориях попадаются островки государственных земель, не подлежащие выкупу (проезды, проходы и т. п.). Сформировать консолидированный участок невозможно. Решать разные юридические вопросы, в частности с оформлением кадастрового паспорта и градостроительного плана, сложно, и город тоже мог бы в этом помочь. Непонятно, как быть с участками, которые прошли кадастровый учет, но по Генплану оказались в разных территориальных зонах.
И так далее и тому подобное. Прежде чем говорить об участии государства в редевелопменте путем прямого финансирования, которое вряд ли возможно сейчас в значительных объемах, можно было бы решить уйму административных и юридических вопросов. Это сильно способствовало бы снижению рисков и привлечению инвестиций.

Ольга Жердева: На примере нашего проекта «Набережная Европы» я хотела бы рассказать о тех вызовах, с которыми сталкивается инвестор, занимаясь масштабным редевелопментом. Говорить о сложностях — значит не сказать ничего. Это комплексная задача, которую необходимо решать с привлечением обширной группы профессионалов. Масштаб проекта и объем инвестиций (в нашем случае это около $1,8 млрд) требуют наличия сильного и стабильного финансового партнера. Чтобы привлечь финансирование, необходимо обеспечить коммерческую привлекательность проекта, и мы решаем этот вопрос, детально прорабатывая каждый аспект. Историческое окружение тоже накладывает огромную ответственность. Архитектура и планировочные решения приобретают особое значение. В частности, мы привлекли десять европейских архитектурных бюро с мировыми именами, которые работают над фасадными решениями жилых корпусов.
Еще один вызов — очень длительный и сложный процесс реабилитации участка. В нашем случае предстоит не только снести предприятие, но и снять с территории около 10 га грунт на глубину пять метров. Завершить переселение ГИПХа мы рассчитываем в следующем году.

Анастасия Ясинская: Очевидно, что без такого тяжеловеса, как ВТБ, подобный проект не потянуть. Как обстоят дела у инвесторов, не располагающих столь мощным финансовым ресурсом?

Лидия Пашнова: Основное направление деятельности нашей компании — девелопмент полного цикла: от выбора концепции до управления готовым проектом. У нас в активе пять действующих деловых комплексов, большинство из которых — продукт удачного редевелопмента промышленных территорий.
Сейчас мы развиваем площадку примерно 5 га на Кондратьевском проспекте, которую приобрели у ЛМЗ. Мы ведем здесь поэтапную реконструкцию производственных площадей и планируем новое строительство. Со всеми обозначенными сложностями мы столкнулись в полной мере. Одно из наших зданий тоже находится под охраной КГИОП как памятник промышленной архитектуры, и при его реконструкции пришлось применять особые технологии для сохранения краснокирпичных фасадов. Перспективы развития площадки, безусловно, пришлось скорректировать из-за кризиса.
Сейчас ситуация выправляется, однако принятые ПЗЗ вынудили нас менять высотность уже согласованного проекта. Естественно, наши планы напрямую зависят от намерений города по высвобождению смежной территории ЛМЗ. Пока по Генплану вся эта зона остается промышленной с вкраплениями деловой застройки. Территория обширная, и мы надеемся, что путем поправок в Генплан ее будет разрешено использовать и под жилищное строительство.

Игорь Кокорев: Из тех примерно 80 проектов редевелопмента, которые заявлены в городе, многие нуждаются в реконцепции из-за кризиса. Рынок жилья пострадал в меньшей степени, поэтому отказ от строительства офисных центров в пользу жилых комплексов вполне обоснован. Однако это желание, к сожалению, не всегда осуществимо, в том числе из-за градостроительной документации. В целом же, по нашим наблюдениям, интерес к редевелопменту постепенно восстанавливается.
Думаю, ждать 300-500 лет нам все же не придется.

Андрей Пушкарский: Наш холдинг занимается редевелопментом промышленных площадок примерно с середины 1990 х. Выбирали действительно «изюмчик», начинали с лучших районов. Мы приобретали недвижимость полумертвых предприятий с заведомо убыточным бизнесом, на которых по несколько месяцев не платили зарплату. Говорить о переносе таких производств на другие площадки просто не имело смысла. Поэтому все заканчивалось поэтапным закрытием предприятий. Сегодня сеть бизнес-центров «Сенатор» благополучно функционирует и приносит доход. Однако прежде чем двигаться дальше, хотелось бы знать ответ на вопрос: как дальше будет развиваться город? Станет ли он русским Детройтом или все-таки культурной столицей?

Ирина Анисимова: Как известно, официальное название нашего Генплана звучит как «Генеральный план развития Санкт-Петербурга». Однако мы прекрасно понимаем, что в нынешнем виде этот документ лишь фиксирует сложившуюся ситуацию, ни о каком развитии речь не идет. Поэтому и происходит оно у нас примерно по такому принципу: появился один инвестор — отдали ему «Набережную Европы», нарисовался другой — переводим «Адмиралтейские верфи», придет третий — займемся Кировским заводом. Все время какие-то рывки и подвиги.
Почему бы, раскинув карту города, не продумать стратегически, где промышленность должна остаться, а где ее быть не должно. И только потом, написав нужные законы, предпринимать тактические шаги. В противном случае мы придем к хаосу.
Quote:
Участники «круглого стола»

Алексей Шаскольский, заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства

Антон Бучнев, заместитель председателя Комитета по инвестициям и стратегическим проектам

Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН

Ирина Анисимова, директор по развитию недвижимости Sestra River Development

Сергей Федоров, генеральный директор Practis CB

Марина Зверева, заместитель гендиректора, директор по управлению имуществом ОАО «ЛОМО»

Илья Смирнов, коммерческий директор компании «Эдванс»

Анастасия Козлова, менеджер проектов «Апраксин Двор» и «Юнтолово» компании «Главстрой СПб»

Григорий Овчинников, советник по GR и ГЧП юридической фирмы «Качкин и партнеры»

Ольга Жердева, зам.руководителя инвестиционного департамента ЗАО «ВТБ-Девелопмент»

Лидия Пашнова, директор по маркетингу ИСГ «СПЛАВ»

Игорь Кокорев, менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank Saint-Petersburg

Андрей Пушкарский, генеральный директор ИК «Финансовый холдинг «Империя»

Александр Волошин, руководитель отдела инвестиционного консалтинга компании ASTERA

Анастасия Ясинская, главный редактор «НП», модератор
ссылка
xerx no está en línea   Reply With Quote
Old October 26th, 2010, 06:15 PM   #75
Vearug
Registered User
 
Join Date: Apr 2009
Posts: 25
Likes (Received): 0

Осилил. Даже целиком. Впечатление, увы, грустное. Буду надеяться, что это - пессимистичная оценка.
Vearug no está en línea   Reply With Quote
Old October 27th, 2010, 06:54 AM   #76
yuli(lari)
Registered User
 
yuli(lari)'s Avatar
 
Join Date: Nov 2007
Location: Санкт-Петербург
Posts: 6,281

Еще грустнее:

Quote:
Мы приобретали недвижимость полумертвых предприятий с заведомо убыточным бизнесом, на которых по несколько месяцев не платили зарплату. Говорить о переносе таких производств на другие площадки просто не имело смысла. Поэтому все заканчивалось поэтапным закрытием предприятий.

То есть успех проекта и его рентабельность основывались исключительно на банкротстве предприятий (владельцев з.у).

Сейчас с одной стороны есть жизненная необходимость эффективно использовать земли старого промышленного пояса, с другой стороны нет инструментов осуществления самоокупаемых проектов.
yuli(lari) no está en línea   Reply With Quote
Old October 27th, 2010, 08:21 AM   #77
ENJINEER
Небоскребщик
 
ENJINEER's Avatar
 
Join Date: May 2007
Location: St.Petersburg
Posts: 13,635
Likes (Received): 12121

Последний абзац "круглого стола" также безрадостен...О градостроительстве тоже никто не думает.
__________________
Где тонко-там и рвется
ENJINEER no está en línea   Reply With Quote
Old October 27th, 2010, 12:54 PM   #78
xerx
Moderator
 
xerx's Avatar
 
Join Date: Jul 2007
Location: СПб
Posts: 14,728

Да ладно, не нужно совсем уж за "чистую монету" это всё принимать. Такие "круглые столы" (по всевозможным строительным вопросам), с не сильно различающимися составами, проводят по полдюжины в месяц разные издания и НП и СЕ и "Эксперт СЗ" и даже ДП.
Так вот, разумеется последствия кризиса в строительной сфере ещё долго будут ощущаться (а то и всегда, в том смысле, что так сладко как в "тучные года" уже наверное не будет, прибыль теперь будет меньше, а работать нужно будет больше и лучше), вот и идёт, вполне понятное нытьё.

И о градостроительстве хочешь-не хочешь (а они как раз вполне хотят, уже научились) думают, и состояние конкретного предприятия принципиальной роли не играет - если все разумные люди (и собственник предприятия и девелопер), всегда проект может двинуться.

Статья выше - просто ещё один инф.срез, и делать сильно пессимистические выводы не стОит. Всё идёт путём - город не резиновый, земля ресурс исчерпаемый. постепенно до каждой промзоны в центре дойдут руки. И скажем до некоторых лучше бы позже дошли (имею в виду печальную ситуацию с "Электрик-сити")
xerx no está en línea   Reply With Quote
Old October 29th, 2010, 12:53 PM   #79
xerx
Moderator
 
xerx's Avatar
 
Join Date: Jul 2007
Location: СПб
Posts: 14,728

Quote:
Недвижимость "Главснаба" пакуют в пакет
29.10.2010

Фонд имущества Петербурга выставит на торги имущественный комплекс производственно-складского назначения на Лиговском проспекте, 236. Стартовая цена двух десятков нежилых зданий, общей площадью 26 тыс. кв. м составляет 500 млн рублей. Участок площадью 5 гектар и здания на нем оформлены в собственность Санкт-Петербурга и компании Mintaro Commercial Inc. Последняя согласилась выставить их на продажу одновременно с городом. Участники рынка считают, что на данном участке было бы целесообразно построить жилой комплекс, что дало бы толчок к развитию этой депрессивной части Лиговского проспекта.

Аукцион состоится 7 декабря. Он пройдет по голландской системе, предусматривающей понижение стартовой цены. Как сообщает фонд имущества, в состав комплекса входят 20 нежилых зданий на территории бывшего грузового комплекса ГУП "Главснаб". Средства от продажи объекта распределят пропорционально долям собственников. Средства, вырученные от продажи городской части объектов, пойдут в счет погашения задолженности ГУП "Главснаб" перед бюджетом Петербурга. Общая площадь зданий — 26,0285 тыс. кв. м. Объекты недвижимости расположены на земельном участке общей площадью 53,099 тыс. кв. м, который победитель аукциона, вступив в права собственности, сможет по своему желанию приватизировать или оформить в долгосрочную аренду. Как сообщили в Фонде имущества, городу принадлежат постройки общей площадью 12,9 тыс. кв. м, Mintaro Commercial Inc — 13,15 тыс. кв. м.

"Участок расположен в зоне общественно-деловой застройки, условно разрешена многофункциональная застройка с включением жилых объектов и объектов инженерной инфраструктуры. Территория подходит для размещения продовольственного магазина в формате гипермаркета с вместительной парковкой; гипермаркета строительных товаров в формате DIY; автосалона и торгово-офисного центра", — говорят в Фонде имущества. На данной территории предполагалось построить современный торгово-складской комплекс, ГУП "Главснаб" были выполнены проектные работы.
Андрей Степаненко, генеральный директор ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", напоминает, что выставленные на продажу объекты расположены близко к площадке Первого мясоперерабатывающего завода на Лиговском проспекте, 271, где предполагается строительство многофункционального жилого комплекса "Самсон-Лиговка". "Уже в ближайшем будущем вся эта зона будет востребована инвесторами, заинтересованными в крупных, масштабных проектах", — уверен господин Степаненко.

Андрей Баудис, директор Mintaro Commercial Inc., сообщил, что, по его мнению, с экономической точки зрения правильнее было бы реализовать имущество, дождавшись подъема рынка. "Однако компания Mintaro Commercial Inc вынуждена учитывать позицию городского правительства по вопросу ликвидации ГУП "Главснаб", а именно — желание города завершить этот процесс в сжатые сроки", — говорит он. Господин Баудис отметил, что если бы здания продавались собственниками по отдельности, то процедура бы затянулась: потребовались бы кадастровые работы по разделению участка. Господин Баудис предпочел не комментировать вопрос о том, какие преференции обещал город его компании за то, что она согласилась выставить свою собственность на продажу. "Могу лишь отметить, что с КУГИ у нас всегда были деловые отношения и нам важно сохранять тесное сотрудничество с ними", — заявил он.

Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН, полагает, что цена, запрошенная городом за участок, вполне адекватная, поэтому серьезного ее снижения ожидать не стоит. "Сейчас рынок постепенно выходит из кризиса. Поэтому интерес к такого рода лотам будет постоянно повышаться. В связи с этим данный участок вызовет интерес у девелоперов. Думаю, что здесь можно построить торговый комплекс площадью около 50 тысяч квадратных метров. Однако, это должен быть не классический ТРК, а специализированный, рассчитанный на людей, живущих в близлежащих районах", — говорит она.
С ней не согласен Владимир Сергунин, директор департамента инвестиций Colliers International. По его оценкам, из-за того, что объект находится на "утренней" стороне движения автотранспорта, целесообразность строительства торгового центра на этом участке находится под вопросом. "Более подходящим, как нам представляется, было бы строительство здесь жилого комплекса. Это бы дало толчок к развитию данной депрессивной части Лиговского проспекта. Тем более с учетом того, что в следующем году откроется станция метро "Обводный канал" в 10-15 минутах ходьбы от этого места", — говорит господин Сергунин.
По его оценкам, на пяти гектарах можно построить не менее 80 тыс. кв. м продаваемой жилой недвижимости, инвестиции в проект могут составить не менее $120 млн. Он полагает, что стартовая цена за землю может снизиться в ходе торгов на 15-20% .
ссылка

При удачном девелопере, может получиться интересный проект - место действительно достойное.
Конечно, одинокий гипермаркет с могучей парковкой это был бы наименее симпатичный вариант с точки зрения развития территории, хотя разумеется самый быстрый и дешёвый. Надеюсь по простому пути не пойдут.
xerx no está en línea   Reply With Quote
Old October 29th, 2010, 01:13 PM   #80
yuli(lari)
Registered User
 
yuli(lari)'s Avatar
 
Join Date: Nov 2007
Location: Санкт-Петербург
Posts: 6,281

Меня могучая парковка на Лиговском пр. только порадует, не столь важно, что к этому будет приложено в довесок, супермаркет или БЦ.
yuli(lari) no está en línea   Reply With Quote


Reply

Thread Tools
Rate This Thread
Rate This Thread:

Posting Rules
You may not post new threads
You may not post replies
You may not post attachments
You may not edit your posts

BB code is On
Smilies are On
[IMG] code is On
HTML code is Off

Related topics on SkyscraperCity


All times are GMT +2. The time now is 07:51 AM.


Powered by vBulletin® Version 3.8.11 Beta 4
Copyright ©2000 - 2017, vBulletin Solutions Inc.
Feedback Buttons provided by Advanced Post Thanks / Like (Pro) - vBulletin Mods & Addons Copyright © 2017 DragonByte Technologies Ltd.

vBulletin Optimisation provided by vB Optimise (Pro) - vBulletin Mods & Addons Copyright © 2017 DragonByte Technologies Ltd.

SkyscraperCity ☆ In Urbanity We trust ☆ about us | privacy policy | DMCA policy

Hosted by Blacksun, dedicated to this site too!
Forum server management by DaiTengu