Prefeitura aposta em operações urbanas na orla ferroviária de SP

[B.Fai]

Domingo, 11 janeiro de 2009
Prefeitura aposta em operações urbanas na orla ferroviária de SP

Instrumento permite ao município arrecadar recursos na iniciativa privada para projetos na região; área soma 250 km2
Bruno Paes Manso, Diego Zanchetta e Rodrigo Brancatelli

Na São Paulo de 1867, a construção da São Paulo Railway, linha de trem criada para transportar café do interior ao Porto de Santos e escoar os produtos da indústria paulista, foi considerada um dos marcos iniciais do desenvolvimento na cidade. A partir de 1960, com a mudança gradual do parque industrial para municípios vizinhos, os galpões abandonados e os cortiços em torno da orla ferroviária se transformaram no retrato da degradação urbana na capital.

Quase um século e meio depois, é em torno dessa cicatriz que corta São Paulo desde os tempos do café que a cidade pretende crescer e induzir o mercado imobiliário a investir nos próximos anos. “A área em torno do trem tem grande potencial de desenvolvimento, mas é ainda pouco habitada. A Prefeitura quer estimular o adensamento populacional dessas regiões”, afirma Miguel Bucalem, que vai assumir a Secretaria de Desenvolvimento Urbano, pasta considerada estratégica no novo mandato de Gilberto Kassab (DEM).

O principal instrumento para incentivar o mercado imobiliário a investir na região são as 15 operações urbanas no entorno das linhas do trem e das futuras linhas do Metrô, instrumento que permite ao Município arrecadar recursos junto ao setor privado para investir em projetos para a região. Juntas, somam 250 km², cerca de 17% do território de São Paulo.

As operações urbanas Faria Lima e Água Espraiada, por enquanto, são as que mais avançaram. Na Faria Lima, criada em 1995, a Prefeitura arrecadou até hoje R$ 854 milhões ao permitir que o mercado construísse 297 mil m² além do permitido pelo zoneamento por meio da venda de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs). Na Água Espraiada, criada em 2001, a arrecadação já soma R$ 722 milhões.

A maior parte do dinheiro foi investida em obras viárias, como os dois túneis que cruzam a Avenida Faria Lima e a Ponte Estaiada. “Essas duas primeiras operações se basearam no modelo do automóvel. O recurso captado com a iniciativa privada foi usado basicamente para construir alternativas para os carros. As novas operações podem fazer a diferença”, analisa o arquiteto Lourenço Gimenez, que estuda a orla ferroviária.

Outras três - Água Branca, Centro e Jacu-Pêssego - já estão regulamentadas, mas ainda não lançaram mão dos Cepacs e estão sendo estudadas. Além dessas, a Prefeitura estuda prioritariamente as operações Vila Sônia, por onde vai passar a Linha 4 do Metrô, Vila Leopoldina, Diagonal Sul e Carandiru, áreas já procuradas pelo mercado imobiliário. Outras duas - Terminal Logístico João Dias e Amador Bueno - serão propostas na revisão do Plano Diretor, que o prefeito pretende votar na Câmara até o fim de 2010. “A ideia é usar parte do dinheiro arrecadado para investir nos transportes por trilhos. Na revisão do Plano Diretor vamos propor que sejam exigidos projetos urbanísticos mais detalhados para mostrar mais claramente ao mercado o que pretendemos para a região”, diz Bucalem.

PASSAGEIROS

O potencial de desenvolvimento da orla ferroviária começou a se mostrar viável a partir de 1995, quando os 240 km de linhas da CPTM na Grande São Paulo passaram a ganhar investimentos que ajudaram a mudar o perfil da rede, deixando de priorizar o transporte de cargas para transportar principalmente trens de passageiros. O intervalo entre trens mais modernos diminuiu de 18 para 6 minutos e fez a demanda crescer de 700 mil passageiros por dia para 2 milhões em 13 anos.

Bairros como Mooca, Brás, Lapa, Barra Funda e Vila Leopoldina passaram a ser visto com outros olhos pelo mercado. A possibilidade de ligar essas linhas a novas estações do Metrô aumentou ainda mais o interesse. “Sabemos que grandes investidores já estão procurando áreas em torno desse eixo. A Prefeitura precisa correr e se juntar a outras prefeituras, aos governos Estadual e Federal para evitar que o mercado construa antes que haja tempo de induzir a urbanização da área”, alerta o presidente da Empresa Paulista de Planejamento Metropolitano, Jurandir Fernandes.


http://txt.estado.com.br/editorias/2...090111.1.1.xml

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Diagonal Sul pode render até R$ 1,5 bi

Área ganharia 30 mil novos empregos e 20 mil moradias

BRUNO PAES MANSO, DIEGO ZANCHETTA e RODRIGO BRANCATELLI

Em uma área de 1,5 milhão de m² no bairro da Mooca, que integra a operação urbana Diagonal Sul, 180 terrenos vizinhos à Estação Brás da CPTM são atualmente ocupados por armazéns e antigas indústrias que formam uma área maior do que a do Parque Ibirapuera.

Caso a Prefeitura decidisse usar os mecanismos da operação urbana para adensar a região, conseguiria arrecadar R$ 1,5 bilhão com a venda de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) e permitiria ao mercado vender mais de R$ 10 bilhões em lançamentos. O projeto ainda permitiria levar para a área 30 mil novos empregos e 20 mil novas moradias que se espalhariam ao redor de um parque de 160 mil m².

Os números fazem parte de um estudo feito a pedido da London School of Economics, desenvolvido por técnicos do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP) e por arquitetos e engenheiros brasileiros, apresentado em dezembro na Conferência Internacional Urban Age.

A ideia era detalhar em um pequeno trecho de operação urbana o potencial de desenvolvimento das regiões vizinhas à orla ferroviária caso a parceria entre governo e iniciativa privada saísse do papel. “Evidentemente, nem todas as áreas movimentariam esse volume de recursos. Consideramos um elevado adensamento para a região que estudamos. Existem outros trechos, como o da Celso Garcia, em que o ideal seria reorganizar a região em vez de adensá-la. O fato é que com o estudo pudemos constatar o grande interesse do mercado em torno dessas áreas ao redor dos trilhos”, afirma o engenheiro Bernd Rieger, da Rieger Reurbanização, que coordenou o projeto.

Por enquanto, os projetos estão no plano das intenções. Para se viabilizá-los, segundo Rieger, seria preciso a apresentação de um projeto de lei na Câmara para transformar essa região da Mooca em zona de uso misto em vez de industrial. A partir da mudança da legislação, por meio de uma concessão a empresários, instrumento previsto no Estatuto da Cidade, a Prefeitura permitiria que a iniciativa privada concluísse a desapropriação e levasse os investimentos para a área. “Essa parceria entre empresários e poder público seria viabilizada por uma agência de desenvolvimento urbano com a participação das partes interessadas”, explica Rieger, alemão que vive há 30 anos no Brasil.

Para o setor imobiliário, essa relação ainda permanece lenta e deixa a desejar. Nos últimos quatro anos, segundo dados do sindicato da habitação, o Secovi-SP, o setor imobiliário vem deixando de construir na cidade a um ritmo de 10% ao ano. Em busca de novas oportunidades, tem migrado os investimentos para investir outras cidades da Região Metropolitana, onde a legislação é mais permissiva e atraente.

Em 2005, por exemplo, 80% de todos os projetos de construção da Grande São Paulo eram feitos na capital. No ano passado, o número já tinha caído para 52%. Segundo o engenheiro João Crestana, presidente do Secovi-SP, os empreendedores defendem duas principais mudanças na legislação: a flexibilização do estoque imobiliário, que impõe limites construtivos diferentes em cada bairro, e a revisão do tombamento.

“O estoque imobiliário foi feito de forma arbitrária pelos técnicos da Prefeitura, alguém foi lá e disse: ‘aqui só pode construir tantos metros quadrados’”, diz Crestana. “E aí acabou o estoque, e o mercado não pode mais investir. Precisamos de regras claras. Outro problema que a Prefeitura vai ter de encarar é o tombamento. Sem a revisão que já foi feita no centro, por exemplo, nunca teremos uma revitalização das áreas. Se a Prefeitura quiser continuar preservando tudo, não teremos nada.”

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[B.Fai]

Estado de São Paulo - Domingo, 11 janeiro de 2009
Entidades contestam revisão do Plano Diretor

O adensamento de São Paulo ao longo dos trilhos voltará à discussão na revisão do Plano Diretor, na Câmara Municipal. As novas operações urbanas previstas no projeto estão concentradas perto das futuras estações do Metrô e da CPTM e da antiga linha férrea que corta a cidade. Antes mesmo do início das audiências para a discussão do plano dentro do Legislativo, contudo, um grupo de cem entidades quer a retirada do projeto. Para urbanistas, arquitetos e representantes de entidades como o Movimento Nossa São Paulo e o Instituto Pólis, a gestão Gilberto Kassab (DEM) foca diretrizes na forma como o solo será ocupado e esquece as ações estratégicas no campo social. O Ministério Público e a Defensoria do Estado também endossam o pedido das entidades para que as discussões sobre o projeto sejam suspensas.

Na carta enviada ao Legislativo e distribuída à imprensa no fim de dezembro, as entidades consideraram que o novo plano “coloca praticamente todo o território urbano sujeito à venda de áreas construídas superiores às atualmente permitidas, liberando sem controle a verticalização e adensamento ao sabor do interesse puramente imobiliário”. Associações de moradores de 28 bairros endossam as críticas.

Mentor do plano diretor de 2002, o urbanista Jorge Wilheim dispara contra a falta de regulamentação de 34 artigos propostos no projeto atual. “O artigo sobre o reúso da água de chuva, com a determinação para os shoppings e estacionamentos construírem cisternas e reservatórios, não foi regulamentada. As mudanças ocorrem antes da concretização do atual plano”, diz o urbanista. “As diretrizes gerais focam somente o uso do solo. Não existe diretriz, por exemplo, para a redução da mortalidade infantil.”

O Movimento Nossa São Paulo é a entidade que encabeça um grupo de estudos cuja posição é contrária à revisão sem “uma ampla discussão com a sociedade”. Para Maurício Broinizi Pereira, um dos coordenadores do Nossa São Paulo, as audiências públicas na Câmara devem ser divulgadas com sete dias de antecedência.

O secretário de Desenvolvimento Urbano, Miguel Bucalen, rebate as críticas e diz que os artigos suprimidos do plano original já têm diretrizes previstas por outros projetos. “A questão da mortalidade infantil, por exemplo, já está na diretriz da política de saúde pública do Município. O que foi suprimido do plano é porque já está incluso em outras ações estratégicas”, argumentou o secretário. “O governo promove a discussão do plano desde 2005. Fizemos audiências nas 31 regiões da cidade.”

O prefeito Gilberto Kassab (DEM) diz que o “objetivo central” da revisão é aproximar emprego da moradia. “As pessoas precisam morar mais próximas de onde trabalham”, defende o prefeito. O líder de governo na Câmara, José Police Neto (PSDB), afirma que haverá uma ampla discussão com a sociedade sobre as mudanças dentro do Legislativo. “Queremos pensar junto com a população uma cidade melhor”, diz o parlamentar.

[mopc]

Tem que sair esse projeto, por todas as áreas cortadas por ferrovias existem enormes áreas que poderiam ser adensadas e contariam com transporte pela CPTM, especialmente se forem construídas mais estações, como no trecho Brás-Santo André.

[B.Fai]

Entidades contestam revisão do Plano Diretor

O adensamento de São Paulo ao longo dos trilhos voltará à discussão na revisão do Plano Diretor, na Câmara Municipal. As novas operações urbanas previstas no projeto estão concentradas perto das futuras estações do Metrô e da CPTM e da antiga linha férrea que corta a cidade. Antes mesmo do início das audiências para a discussão do plano dentro do Legislativo, contudo, um grupo de cem entidades quer a retirada do projeto. Para urbanistas, arquitetos e representantes de entidades como o Movimento Nossa São Paulo e o Instituto Pólis, a gestão Gilberto Kassab (DEM) foca diretrizes na forma como o solo será ocupado e esquece as ações estratégicas no campo social. O Ministério Público e a Defensoria do Estado também endossam o pedido das entidades para que as discussões sobre o projeto sejam suspensas.

Na carta enviada ao Legislativo e distribuída à imprensa no fim de dezembro, as entidades consideraram que o novo plano "coloca praticamente todo o território urbano sujeito à venda de áreas construídas superiores às atualmente permitidas, liberando sem controle a verticalização e adensamento ao sabor do interesse puramente imobiliário". Associações de moradores de 28 bairros endossam as críticas.

Mentor do plano diretor de 2002, o urbanista Jorge Wilheim dispara contra a falta de regulamentação de 34 artigos propostos no projeto atual. "O artigo sobre o reúso da água de chuva, com a determinação para os shoppings e estacionamentos construírem cisternas e reservatórios, não foi regulamentada. As mudanças ocorrem antes da concretização do atual plano", diz o urbanista. "As diretrizes gerais focam somente o uso do solo. Não existe diretriz, por exemplo, para a redução da mortalidade infantil."

O Movimento Nossa São Paulo é a entidade que encabeça um grupo de estudos cuja posição é contrária à revisão sem "uma ampla discussão com a sociedade". Para Maurício Broinizi Pereira, um dos coordenadores do Nossa São Paulo, as audiências públicas na Câmara devem ser divulgadas com sete dias de antecedência.

O secretário de Desenvolvimento Urbano, Miguel Bucalen, rebate as críticas e diz que os artigos suprimidos do plano original já têm diretrizes previstas por outros projetos. "A questão da mortalidade infantil, por exemplo, já está na diretriz da política de saúde pública do Município. O que foi suprimido do plano é porque já está incluso em outras ações estratégicas", argumentou o secretário. "O governo promove a discussão do plano desde 2005. Fizemos audiências nas 31 regiões da cidade."

O prefeito Gilberto Kassab (DEM) diz que o "objetivo central" da revisão é aproximar emprego da moradia. "As pessoas precisam morar mais próximas de onde trabalham", defende o prefeito. O líder de governo na Câmara, José Police Neto (PSDB), afirma que haverá uma ampla discussão com a sociedade sobre as mudanças dentro do Legislativo. "Queremos pensar junto com a população uma cidade melhor", diz o parlamentar.

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Berlim e Londres são bons exemplos para SP
Cidades usaram operações urbanas para revitalizar áreas degradadas

Rodrigo Brancatelli

Usando as mesmíssimas palavras do Plano Diretor paulistano - como "revitalização", "adensamento de áreas ao longo de trilhos" e "operação urbana" -, várias cidades europeias estão conseguindo mudar totalmente a cara de bairros degradados e dar nova vocação a terrenos outrora abandonados. É o caso de Londres, que investiu R$ 1,6 bilhão na região da estação de trem King?s Cross, e Berlim. Tais palavras do Plano Diretor só conseguiram sair do papel porque os governos das duas metrópoles uniram órgãos públicos e companhias privadas em torno de regras claras e planos urbanísticos.

Em Londres, o terminal King?s Cross/Saint Pancras é um dos nós de transporte mais intensamente solicitados da cidade, com diversas plataformas em vários níveis, que incluem linhas de metrô, ônibus e trens regionais. O problema era que os arredores da superestação estavam entregues a gangues de rua, mendigos e drogados. Algo bem como a Cracolândia paulistana.

Os terrenos adjacentes às estações King?s Cross/ Saint Pancras correspondiam a um dos maiores estoques de terra disponíveis para reurbanização na Europa, tomados por galpões e antigas ocupações industriais. Para dar início ao processo, o poder público encarou a própria estação como um catalisador de mudanças - a reforma, de R$ 1,6 bilhão, deve acabar no meio do ano. Foi implementado também uma espécie de "Operação Urbana King?s Cross". Esse instrumento, copiado pelos gestores daqui, permite a edificação acima dos limites estabelecidos pela lei, desde que as empresas paguem por isso. Toda essa verba arrecadada foi investida de volta em equipamentos públicos, como praças, parques, pavimentação e segurança. Resultado: nos últimos três anos, os imóveis valorizaram 350% - e a reurbanização está longe de terminar.

Em Berlim, o governo também está usando o modelo das operações urbanas para atrair investimentos em áreas perto do rio que corta a cidade, o Spree. Lá, a diferença é que o poder público não toma nenhuma decisão de revitalização sem a realização de estudos urbanísticos.

"Aqui há regras para tudo, da altura das construções até o tipo de arquitetura que será usada", diz Wolfgang Hummel, diretor de Investimentos da Secretaria de Planejamento Urbano de Berlim.

[mopc]

Só de ver no Google Earth a quantidade escabrosa de armazéns velhos abandonados ao longo das linhas de trem é impressionante. São Paulo tem realmente que acordar para essa possibilidade, acho que dá para construir conjuntos habitacionais para toda a população favelada e ainda sobra para milhares de outros projetos de nível mais alto.

[Celsoldc]

É nimpressão minha ou São Paulo está começando a se transformar gradualmente numa cidade organizada?

Será que o descaso das gestões Maluf e Pitta traumatizaram tanto a população? Por favor, corrijam-me se estiver errado, mas cada vez mais parece que Marta, Serra e Kassab realmente se preocuparam e se preocupam com São Paulo. Isso é fato ou é imaginação minha?

[mopc]

o Kassab pelo menos parece ter um mínimo de preocupação urbanística, pois criou a Lei Cidade Limpa, hoje referência internacional em remoção de poluição visual, que realmente melhorou a cidade uns 20%. Fora isso, a única melhoria visual de que me lembro foi a pequena reforma (calçadas novas, aterramento da fiação) de parte da Oscar Freire, de extensão muito tímida.

Em São Paulo ainda falta uma "Lei Fachada Decente", obrigando edifícios a manterem suas fachadas em bom estado e limpas, sem o concretão encardido que ainda escrotiza a cidade.

Proprietários de imóveis antigos abandonados devem ser obrigados a restaurar as fachadas.

E uma lei "Calçadas e Postes Menos Escrotos" para reforma de calçadas e aterração da fiação aérea, ou, se não possível, tirar a pintura branca desbotada dos postes e deixar dessa mania de pintar as pedras do meio-fio alternadamente de branco.

[thicken]

demais