Огромная статья в газете Недвижимость и стороительство посвящена ей...Там множетство картинок и схем,в интернет версии статьи ничего этого нет
Александр Шабасов: "Измайловская перспектива — пока как космос"
«НП» открывает новую рубрику. Мы намерены отслеживать текущее состояние крупных городских проектов, связанных с освоением больших пространств, квартальной застройкой и редевелопментом депрессивных территорий. Такие «сводки с полей» представляются нам любопытными, поскольку большинство мегастроек все еще находится в инкубационном периоде, и неосведомленной публике приходится лишь гадать о том, чем занят конкретный девелопер. Наш первый гость — Александр Шабасов, руководитель петербургских проектов компании «Желдорипотека», которая стала локомотивом освоения территории Измайловской перспективы.
– Какой участок находится в вашей зоне ответственности?
– Это площадка размером около 55 га, расположенная за бывшим Варшавским вокзалом. Она отнюдь не заброшена, а занята действующим хозяйством РЖД. Здесь находится грузовой двор станции Петербург–Варшавский. Участок сформирован и прошел кадастровый учет, на него зарегистрировано право собственности РФ.
Сейчас идет подготовка к выкупу земли. Из всей этой территории под девелоперские проекты может быть задействовано примерно 35 га. Остальное пространство по Генплану будет занято улично-дорожной сетью.
«Желдорипотека» — дочерняя структура РЖД, созданная для управления непрофильными активами. В июне 2008-го мы заключили предварительный инвестдоговор с материнской компанией по этому проекту, в рамках которого мы должны сформировать пакет документов для перебазирования инфраструктуры РЖД, а также подготовить территорию для будущего освоения.
– Переезд грузовой станции уже начался?
– Сейчас мы занимается проектированием и строительством объектов для РЖД: вагоноремонтных и локомотивных депо, мостовых цехов и т.п. Конкретные места для переезда определены. Например, на станции «Ладожская» построены пять путей отстоя и пункт комплектации поездов. Идут работы в Шушарах, в Великих Луках.
Более 200 млн рублей РЖД и «Желдорипотека» уже потратили на проектирование.
– Откуда «Желдорипотека» привлекает деньги?
– Ничего оригинального: собственные средства, кредитные ресурсы и облигации. В конце сентября мы разместили очередной заем.
– Сколько стоит перебазирование грузовой станции?
– Примерно 3 млрд рублей.
– Как быстро вы рассчитываете справиться с этой задачей?
– Примерно за год. Де-юре сроки переезда и начала работ на территории бывшего грузового двора завязаны на решение о закрытии станции, которое должно приниматься в Москве. В этом вопросе рассчитываем на поддержку города.
– После переезда вы будете готовы выйти на стройплощадку?
– Мы в значительной степени зависим от планов города. Для начала нужны правила землепользования и застройки, чтобы нам сказали: данный высотный регламент — самый регламентный и больше он меняться не будет. Кроме того, мы не сможем двигаться, если город не займется обеспечением транспортной и инженерной инфраструктуры.
Создана рабочая группа под руководством вице-губернатора Александра Вахмистрова. Мы инициируем включение в адресную программу дорожного строительства большинства магистралей, расположенных на этой территории. Такая же задача — по головным инженерным источникам.
– А есть какие-то отдельные, наиболее привлекательные для инвесторов фрагменты территории, которые можно осваивать, абстрагируясь от городских планов?
– Очень надеюсь, что делать этого не придется. К примеру, за комплексом «Варшавский экспресс» сейчас начинается чистое поле: выкорчеванные деревья и остатки железнодорожного хозяйства. И вдруг мы тут строим небоскреб. Кому он будет нужен?
Только экстремалам. Мы классические девелоперы. Доля собственных средств, вложенных в проект, — максимум 30%. Значит, нужно привлекать инвесторов, а они в чистое поле не пойдут. Как только будет понятна городская инфраструктурная программа и ее финансирование, мы сможем параллельно вести работы.
– Откуда начнется инвестиционное развитие?
– Это два вектора: с набережной Обводного канала и от Московского проспекта.
– Объемно-пространственное решение по застройке Измайловской перспективы, представленное в мае на Градсовете, уже претерпело какие-то изменения?
– Хотя нам на этой территории принадлежит 55 га из 465, мы примерно год назад взялись за разработку концепции развития всей площадки, чтобы потом вдруг не увидеть рядом со своими небоскребами соседские. Мы сотрудничаем с архитектурной мастерской «К-7».
Не могу сказать, что ее идеи были целиком восприняты Градсоветом, однако в целом проект не претерпел особых изменений как по функциональному зонированию, так и по посадке кварталов. Ряд замечаний мы учли.
Так, будет сохранено здание бывшего вагоноремонтного депо, которое включено в список вновь выявленных памятников. Из-за этого изменилась планировка квартала, ограниченного перспективными продолжениями Киевской улицы, Измайловского пр., Варшавской улицы и существующей Малой Митрофаньевской ул. Мы отказались от идеи сквозной аллеи от Новодевичьего монастыря до продолжения Измайловского пр. Обогнув здание-памятник, магистраль станет диагональной и рассечет квартал. В самом депо запланирована школа олимпийского резерва.
Наши предложения по высотности скорректированы таким образом, чтобы будущие доминанты не накладывались на исторические виды. Нет цели и отстоять небоскреб в 140 метров за бывшим Варшавским вокзалом. Мы готовы понижать планку (например, обсуждается высота в 110 метров), но хотели бы все же уйти от плоскостного решения. Такое использование площадей однозначно неэффективно, да и архитектура должна быть более современной.
Сейчас главная задача — сформировать объемно-планировочные решения по каждому из девяти кварталов, которыми мы занимаемся по заданию КГА.
– Примерные параметры застройки уже понятны?
– На территориях РЖД можно возвести около 1,5 млн кв.м разнообразной недвижимости. Вся же Измайловская перспектива — пока как космос.
Наши кварталы 4, 5 и 6, расположенные за «Варшавским экспрессом», однозначно пойдут под коммерческую застройку. Здесь можно разместить примерно 450 000 кв.м. Пропорция между офисами, торговлей, гостиничными объектами и т.п. пока не просчитана и во многом зависит от планов наших конкурентов.
В кварталах 9, 10 и 11 (между зоной пробивки Измайловского пр. и Митрофаньевским шоссе), где РЖД принадлежит примерно 30% земель, предусмотрена смешанная застройка. Если мы не будем разбавлять коммерческую недвижимость жильем, то получим кварталы, вымирающие в семь вечера.
Жилая функция должна не только обеспечить более высокую доходность проектов, но и оживить эту территорию. Будем учитывать печальный опыт наших коллег из «Адаманта»: даже в «Варшавский экспресс» покупатели не ходят несмотря на всю его красоту. Что уж говорить об участках, расположенных в глубине нашей площадки.
Квартал 8 задуман как жилой — примерно на 500 000 кв.м. Здесь также запланированы спортивно-развлекательный комплекс (по размеру схожий с «Юбилейным»), школа, а по соседству — детсад.
– С кем из потенциальных инвесторов ведете переговоры?
– Соседи активно интересуются: холдинг «Адамант» и структуры Казкоммерцбанка, которые приобрели площадку «Петмола».
– Торги, которые планирует город по своим территориям, способны как-то повлиять на ваши планы?
– Как выяснилось, у города не так уж много земель в границах Измайловской перспективы, и на аукцион, насколько мне известно, они пойдут отдельными небольшими лотами. Нас в связи с этим, конечно, интересует, когда и какие соседи у нас появятся. Пока со всеми компаниями, присутствующими на территории, отношения сложились добрососедские, а с некоторыми — и партнерские.
– У вас есть поблизости еще один проект — создание многофункционального комплекса рядом с Балтийским вокзалом. В какой он стадии?
– По решению президента РЖД Владимира Якунина и губернатора Валентины Матвиенко здесь будет создан музей железнодорожной техники. Часть территории принадлежит РЖД (это Балтийский грузовой двор, расположенный за вокзалом), часть — городу. Уже есть проект планировки квартала, согласованы объемные решения, не требуется закрывать грузовую станцию. То есть стадия более продвинутая, чем у Измайловской перспективы.
Хотя музей — объект непростой как с точки зрения архитектуры, так и с точки зрения технологии. Например, мы будем переносить в него поворотный круг, который также попал в число памятников.
Во-первых, нужно еще с КГИОП договориться, чтобы нам отдали никому не нужные, заросшие рельсы, а во-вторых, как-то разместить их на территории комплекса. Музей займет в составе МФК около 38 000 кв.м. Еще 60 000 «квадратов» — офисно-выставочная функция. Предусмотрена и торговля, которая позволит вывести проект в плюс.
Стоимость строительства оценивается примерно в 3 млрд рублей. Завершить его можно за пять лет. Выйти на площадку вполне реально уже через год.
http://www.nsp.ru/nums/15287.html