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Old August 18th, 2009, 03:20 PM   #1
lcgomesg
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Preço fechado x preço de custo - Obras residenciais pelo Brasil | Pesquisa e discussão

Bom dia pessoal do SSC Brasil!

Decidi abrir um tópico (perdão se já foi aberto ou se está no local errado) para essa discussão, pois esse tema constantemente é debatido no PR-Notícias II.

Gostaria de realizar uma ''pesquisa'' com os usuários de outras cidades a respeito das modalidades de construção de obras residenciais (edifícios).

Minha pergunta é a seguinte:
- Aí na sua cidade/região, o que você mais observa: Condomínio a Preço Fechado ou Condomínio a Preço de Custo (Administração)?

Caso específico da minha cidade (Maringá - PR)
Aqui a maioria das obras são executadas por Preço de Custo (Administração), algumas poucas construtoras oferecem seus apartamentos a Preço Fechado. Uma desvantagem é a demora na execução das obras por essa modelidade predominante, embora compense pelo preço menor (preço total e das parcelas) que é pago pelo imóvel.

Espero que vocês participem! UM GRANDE ABRAÇO!
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Old August 18th, 2009, 04:47 PM   #2
robsonlc
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Esse é realmente um tema intrigante.
Por que Maringá aceita tão bem o sistema de Condomínio Fechado a Preço de Custo?
Londrina que é um exemplo tão próximo de Maringá e o sistema mais adotado é o de Incorporação Imobiliária (preço e prazo fixados) assim como ocorre na maioria das cidades.
Talvez se esmiuçarmos um pouco os dois sistemas facilite nossa compreensão:

Condomínio fechado a preço de custo: Constitui em uma modalidade de empreendimento imobiliário que dispensa a figura do incorporador. Um grupo de pessoas se unem em uma associação e constituem legalmemente um condomínio o qual será a financiadora do empreendimento. Contratam uma construtora que prestará o serviço de administração da obra mediante uma taxa de administração que normalmente varia de 10 até 18%. A taxa média de Maringá é de 12,50%. É a modalidade de menor risco para a construtora, uma vez que em caso de inadimplência alta a obra pode parar. O cronograma da obra se ajusta ao desembolso do condomínio sem prejuízo à construtora. O processo do condomínio fechado normalmente é iniciado a partir de uma construtora que constitui o grupo de participantes do empreendimento que é formado por arquiteto, permutantes do terreno, imobiliária, advogado e contabilidade do condomínio.
Condomínio Fechado normalmente não pode ser vendido e sim negociados termos de promessa de adesões ao condomínio. Os preços de tabela são meras estimativas de custo ligadas a um indexador (CUB).
A principal vantagem para o adquirente no sistema está no valor final das unidades construídas, pois as mesmas são pagas a valor real de custo. O aderentes do condomínio são muitas vezes investidores que embolsam o ágio entre o preço de custo e o valor de mercado.
A principal desvantagem ocorre no prazo estendido da obra que normalmente é de 60 meses ou cinco anos. Muitas vezes este prazo é extrapolado, pois o prazo é muito sensível à capacidade de pagamento do condomínio.

Incorporação Imobiliária: É constituído pelo construtor, o incorporador e a imobiliária. Esta modalidade possui uma regulamentação bastante complexa mas que proporciona grande segurança ao adquirente final das unidades. Nesta modalidade, o fluxo de caixa dificilmente pode coberto por um sistema de condomínio fechado, pois o prazo de obra é curto. O aporte de recursos geralmente é realizado junto a um agente financeiro, que concede crédito à produção da obra. Tendo recursos disponível a obra é construída em tempo curto.
No processo de incorporação a pessoa do incorporador elabora a viabilidade do terreno, adquire o terreno, elabora o projeto legal, aprova e incorpora junto ao cartório de notas, conforme legislação. Depois disso o empreendimento pode ser lançado e vendido.
A principal vantagem desta modalidade consiste no prazo curto de obra que normalmente é de 24 meses em um empreendimento que o Condomínio Fechado levaria a menos 60 meses. Outra vantagem é que o adquirente não encontrará dúvidas quanto ao valor de sua unidade, pois trata-se de um preço fechado. Por último, neste sistema, a unidade pode ser financiada a perder de vista junto a agentes financeiros, o que proporciona uma fatia maior de mercado que pode ser conquistado pela modalidade.
A principal desvantagem refere-se ao valor de venda que engloba lucros do incorporador, encargos financeiros e até fiscais maiores, custo de seguros de engenharia e da obra, além do custo do risco que é bem maior nesta modalidade. Geralmente a qualidade destas obra são maiores.

Bem.... cansei de escrever...

Eu acredito que o condomínio a preço de custo inflaciona os terrenos demasiadamente e os donos de terreno em Maringá se tornam no fim os maiores interessados na prosperidade deste sistema em nossa cidade. Isso dificulta o desenvolvimento da modalidade de incorporação, que não consegue repassar o custo do terreno ao valor de venda das unidades. O custo proibitivo dos terreno também dificulta o ingresso de empresas incorporadoras de fora de Maringá, favorecendo as construtoras da região que trabalham no sistema de Condomínio Fechado. Devido o tempo em que reina o sistema em Maringá, o mesmo acaba enraizando na cultura do maringaense.
A facilidade de crédito dos dias atuais ajudam a reverter este quadro, mas não é fácil.

Na comparação direta entre as duas modalidades quando o preço do terreno é considerado normal, a incorporação imobiliária tem a preferência nacional. Vejam as estatísticas.

Last edited by robsonlc; August 18th, 2009 at 05:03 PM.
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Old August 19th, 2009, 02:27 PM   #3
robsonlc
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Os terreno bem localizados em Maringá entram nas permutas na base de 15% a até 20% de área construída do empreendimento. Há casos de 22% em Condomínio Fechado. A taxa justa, ao meu ver, deveria ser no máximo 12% de área construída, considerando-se oportunidade de aplicação do valor "de mercado" do terreno em um investimento financeiro seguro (CDI) somado a uma margem de risco durante a longevidade do empreendimento (24 meses para o embasamento térreo e sobreloja e 60 meses para a torre). Para tirar as conclusões acima teria-se de fazer algumas contas.

Porém observo que em algumas regiões brasileiras há taxas médias elevadas de permuta também e mesmo assim prevalece o sistema de Incorporação Imobiliária. Exemplo disso é Salvador.

Portanto deve haver mais explicações que respondam a questão sobre a predominância do sistema de Condomínio Fechado a preço de custo sob administração em Maringá.

Quais são?
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Old August 19th, 2009, 03:12 PM   #4
Kaique
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Em Fortaleza constroi-se bastante com financiamento, as construtoras fincanciam diretamente ou através de instituições financeiras, o que seria preço fevhado.
Porém, nos últimos 2 anos, têm-se visto mais construtoras ofertando captalização e formação de condomínios. A Prevcon, hoje, oferece condomínios a partir de 86 adirentes.
Isso significa que a cada 86 pessoas um grupo é fechado, escolhe-se o terro e, inicia-se a obra. Prometem entregar em até 36 mêses a partir da data de adesão.

A desvantagem é não ter certeza de onde exatamente situar-se-á o imóvel. Por outro lado como a demanada é grande e as parcelas acessíveis, cerca de R$200, é fácil encontrar pessoas interessadas.

Last edited by Kaique; August 19th, 2009 at 03:18 PM.
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Old August 20th, 2009, 03:37 PM   #5
Fabius_
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Ah, na minha cidade eu só conheço o sistema de incorporação/financiamento por bancos/preço fechado...
Aliás, antigamente certos projetos naufragaram justamente por não terem um banco a financiá-los, o que fazia muita gente perder dinheiro nas mãos de construtoras inescrupulosas, que alavancavam obras novas com o dinheiro das antigas.
Ainda bem que isto mudou!
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Old August 20th, 2009, 03:52 PM   #6
robsonlc
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Originally Posted by Fabius_ View Post
Ah, na minha cidade eu só conheço o sistema de incorporação/financiamento por bancos/preço fechado...
Aliás, antigamente certos projetos naufragaram justamente por não terem um banco a financiá-los, o que fazia muita gente perder dinheiro nas mãos de construtoras inescrupulosas, que alavancavam obras novas com o dinheiro das antigas.
Ainda bem que isto mudou!
A administração da Encol realizava a prática do que o mercado chama de "bicicleta", isto é, sustentar um empreendimento a partir de recursos provenientes do lançamento de outro. Essa prática lembra as "pirâmides da fortuna", que premia os primeiros a chegar ao topo e deixa os últimos a ver navios. Após um ano em concordata preventiva, abriu falência em 1999, com dívidas que alcançavam cerca de R$ 1,9 bilhão. A instituição financeira ainda assim emprestava dinheiro. Com a instituição do SPE e do Patrimônio de Afetação, isso acabou e proporcionou grande garantia ao adquirente.

O sistema de preço de custo que o amigo de Fortaleza comentou lembra bem uma "pirâmide da fortuna". Em Maringá o sistema dominante é o Condomínio Fechado a Preço de Custo Real com administração de obra a uma construtora. Quem faz o aporte é o condomínio que financia a obra com prestação em 60 meses. As parcelas mensais geralmente variam de R$ 2.000,00 a 4.000,00. A unidade sai a preço de custo.

Permanece a dúvida. Por que a Incorporação Imobiliária (preço fechado) não emplaca em Maringá? Vejam o case da grande Plaenge. Tentou e "levou na cabeça". Não se vende preço do metro quadrado a R$ 2.200,00 em Maringá, o que é comum em outras cidades, quando tem-se empreendimentos a preço de custo com valor de no máximo R$ 1.600,00/m² de área privativa.
E por quê o Condomínio Fechado não emplaca em Londrina, Curitiba, Fortaleza, Salvador, Campinas, Goiânia e tantas outras cidades, sendo que o preço final é mais atraente?

Alguns colegas dizem que se levasse este sistema a Goiânia, por exemplo, faria bons negócios. Será?

Porto Alegre, Rio de Janeiro, pelo que me consta, possuem muitos empreendimentos também financiados a preço de custo por condôminos, lançadas por empresas especializadas.

Last edited by robsonlc; August 20th, 2009 at 03:59 PM.
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Old August 20th, 2009, 04:03 PM   #7
robsonlc
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Maringá é conhecida como a cidade que mais se constrói no sistema de Condomínio a Preço de Custo... Por que tanto? Enquanto a vizinha Londrina não lança empreendimento a Preço de Custo. Curitiba também é irrisório.
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Old August 20th, 2009, 04:42 PM   #8
Espartano_bsb
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Em Brasília prevalece a incorporação imobiliária... As construtoras dominam o mercado e faturam muito!! No entanto, existem alguns poucos empreendimentos feitos por grupos fechados, geralmente algum grupo de conhecidos ou cooperativas fechadas formadas por integrantes de alguma categoria profissional...
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Old August 20th, 2009, 04:46 PM   #9
Fabius_
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Originally Posted by robsonlc View Post
A administração da Encol realizava a prática do que o mercado chama de "bicicleta", isto é, sustentar um empreendimento a partir de recursos provenientes do lançamento de outro. Essa prática lembra as "pirâmides da fortuna", que premia os primeiros a chegar ao topo e deixa os últimos a ver navios. Após um ano em concordata preventiva, abriu falência em 1999, com dívidas que alcançavam cerca de R$ 1,9 bilhão. A instituição financeira ainda assim emprestava dinheiro. Com a instituição do SPE e do Patrimônio de Afetação, isso acabou e proporcionou grande garantia ao adquirente.
Eu poderia até ter me referido à Encol (que construiu muitos prédios em Campinas e deixou outros tantos inacabados ou só nos tapumes), mas o caso que eu tenho em mente é de uma construtora local, a J.E. Cabral, que fazia isso aí e foi para o saco na mesma época da Encol.
Lamentáveis essas construtoras...
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Old August 20th, 2009, 05:17 PM   #10
egmoura
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Originally Posted by robsonlc View Post
A administração da Encol realizava a prática do que o mercado chama de "bicicleta", isto é, sustentar um empreendimento a partir de recursos provenientes do lançamento de outro. Essa prática lembra as "pirâmides da fortuna", que premia os primeiros a chegar ao topo e deixa os últimos a ver navios. Após um ano em concordata preventiva, abriu falência em 1999, com dívidas que alcançavam cerca de R$ 1,9 bilhão. A instituição financeira ainda assim emprestava dinheiro. Com a instituição do SPE e do Patrimônio de Afetação, isso acabou e proporcionou grande garantia ao adquirente.

O sistema de preço de custo que o amigo de Fortaleza comentou lembra bem uma "pirâmide da fortuna". Em Maringá o sistema dominante é o Condomínio Fechado a Preço de Custo Real com administração de obra a uma construtora. Quem faz o aporte é o condomínio que financia a obra com prestação em 60 meses. As parcelas mensais geralmente variam de R$ 2.000,00 a 4.000,00. A unidade sai a preço de custo.

Permanece a dúvida. Por que a Incorporação Imobiliária (preço fechado) não emplaca em Maringá? Vejam o case da grande Plaenge. Tentou e "levou na cabeça". Não se vende preço do metro quadrado a R$ 2.200,00 em Maringá, o que é comum em outras cidades, quando tem-se empreendimentos a preço de custo com valor de no máximo R$ 1.600,00/m² de área privativa.
E por quê o Condomínio Fechado não emplaca em Londrina, Curitiba, Fortaleza, Salvador, Campinas, Goiânia e tantas outras cidades, sendo que o preço final é mais atraente?

Alguns colegas dizem que se levasse este sistema a Goiânia, por exemplo, faria bons negócios. Será?

Porto Alegre, Rio de Janeiro, pelo que me consta, possuem muitos empreendimentos também financiados a preço de custo por condôminos, lançadas por empresas especializadas.
Aqui no Rio , a CONCAL , construtora fundada nos anos 70 , é bem focada nesse sistema. Ela se especializou em construir prédios nos bairros do Leblon , Ipanema , Lagoa e Jardim Botanico.
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Old August 20th, 2009, 05:31 PM   #11
Emanuel Paiva
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Originally Posted by egmoura View Post
Aqui no Rio , a CONCAL , construtora fundada nos anos 70 , é bem focada nesse sistema. Ela se especializou em construir prédios nos bairros do Leblon , Ipanema , Lagoa e Jardim Botanico.
Isso é verdade, mas é só a CONCAL que trabalha dessa forma ou há outras construtoras que também prefere esse estilo?
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