search the site
 daily menu » rate the banner | guess the city | one on oneforums map | privacy policy | DMCA | news magazine | posting guidelines

Go Back   SkyscraperCity > European Forums > Российский форум > Региональные порталы > Северо-Запад > Санкт-Петербург > Комплексное развитие территорий

Комплексное развитие территорий Квартальная застройка



Global Announcement

As a general reminder, please respect others and respect copyrights. Go here to familiarize yourself with our posting policy.


Reply

 
Thread Tools Rating: Thread Rating: 6 votes, 5.00 average.
Old August 19th, 2011, 11:10 AM   #81
xerx
Moderator
 
xerx's Avatar
 
Join Date: Jul 2007
Location: СПб
Posts: 14,743

Quote:
19.08.2011

Администрация Петербурга выставляет на продажу по стартовой цене 465 млн руб. 6 га, которые отказалась застраивать «ЛенспецСМУ». В среду правительство утвердило постановления о продаже на торгах четырех участков на ул. Оптиков (юго-восточнее пересечения с Туристской улицей) площадью около 1,5 га каждый. Стартовые цены — от 110 млн до 125 млн руб. В сентябре 2008 г. холдинг «ЛенспецСМУ» приобрел их на торгах, предложив около 2 млрд руб. Но год спустя застройщик отказался от проекта, объяснив это тем, что земля нуждается в рекультивации, а информации об этом не было в документах к торгам. Городские власти признали, что участки проблемные. В феврале 2010 г. «ЛенспецСМУ» в суде договорилась с КУГИ о расторжении договоров аренды и возврате 254 млн руб. внесенной в бюджет арендной платы.
Рекультивация этих земель с тех пор не проводилась. Эти затраты будет нести инвестор, они учтены в рыночной оценке, сообщил представитель комитета по строительству.

Гендиректор «Ленстройтреста» Александр Лелин считает, что участки хорошие, не всем из них нужна рекультивация. На торгах будет много претендентов и цена в результате может вырасти до уровня прошлых торгов, думает он. Скорее всего, «ЛенспецСМУ» отказалась от участков из-за кризиса, полагает Лелин.
ссылка
xerx no está en línea   Reply With Quote

Sponsored Links
Old August 19th, 2011, 11:18 AM   #82
ENJINEER
Небоскребщик
 
ENJINEER's Avatar
 
Join Date: May 2007
Location: St.Petersburg
Posts: 13,652
Likes (Received): 12150

Quote:
не всем из них нужна рекультивация
Ну-ну...Лучше покупать потом квартиру повыше...
__________________
Где тонко-там и рвется
ENJINEER no está en línea   Reply With Quote
Old August 19th, 2011, 09:07 PM   #83
Cypok
Registered User
 
Cypok's Avatar
 
Join Date: Mar 2011
Location: хочу в Ванкувер
Posts: 5,681
Likes (Received): 5803

А что там было такого опасного, что нужна рекультивация земли?
__________________
Троллейбусы спасут мир!
Cypok no está en línea   Reply With Quote
Old August 21st, 2011, 02:56 PM   #84
diglet
Registered User
 
diglet's Avatar
 
Join Date: Oct 2010
Location: St. Petersburg
Posts: 1,198
Likes (Received): 213

Может быть все что угодно. Даже если трубопровод прокладывали или отходы там содержали, требуется рекультивация.
diglet no está en línea   Reply With Quote
Old August 21st, 2011, 05:59 PM   #85
ENJINEER
Небоскребщик
 
ENJINEER's Avatar
 
Join Date: May 2007
Location: St.Petersburg
Posts: 13,652
Likes (Received): 12150

да собственно никакой тайны тут нет-там была расположена Северо-приморская салка.
Она частично вывезена, частично перемещена в террикон в 58-м квартале. Но ведь дочиста никогда не убрать.
Аналогичная ситуёвина с Яблоневской свалкой с терриконом в 22-м кв СУН.
А ведь вплотную -дома. В свое время у меня были карты окрестного загрязнения почв. Как бы ничего хорошего.
__________________
Где тонко-там и рвется
ENJINEER no está en línea   Reply With Quote
Old September 1st, 2011, 12:29 PM   #86
Niao
Registered User
 
Join Date: Aug 2009
Posts: 2,111
Likes (Received): 311

Ещё про пересечение Пулковского и Волхонского шоссе:

Quote:
Производителю шин Amtel приглянулась российская недвижимость

Основатель шинной компании Amtel Судхир Гупта, возможно, стал крупным девелопером. Общий портфель проектов компании Amtel Properties, совет директоров которой он возглавляет, в России уже около 1 млн кв. м

...

Но планы Гупты оказались еще масштабнее. На пересечении Пулковского и Волхонского шоссе в Санкт-Петербурге компания к 2017 г. планирует построить комплекс «Пулковские высоты» (450 000 кв. м), сообщила она на днях. Общий объем инвестиций в этот проект — $700 млн. «Запланировано 250 000 кв. м жилья и 135 000 кв. м коммерческих площадей. Земля находится в собственности компании и была приобретена в 2008 г., в проект будут инвестированы собственные и заемные средства, рассказал сотрудник Amtel-Properties, отказавшись от дальнейших комментариев.

Ведомости
Может это тот самый загадочный инвестор из этого сообщения:
Quote:
«Империя», имеющая опыт по продаже земель совхоза «Лето», занялась соседними «Цветами» по приглашению собственника 600 га на пересечении Пулковского и Волхонского шоссе. Имя партнера и соотношение долей в выручке от реализации участков не раскрываются.
Niao no está en línea   Reply With Quote
Old September 1st, 2011, 01:08 PM   #87
xerx
Moderator
 
xerx's Avatar
 
Join Date: Jul 2007
Location: СПб
Posts: 14,743

Quote:
Originally Posted by Niao View Post
Может это тот самый загадочный инвестор...
Нет, не он. Территория "Цветов" находится на противоположной сторне Волхонского ш.

А про «Пулковские высоты» (так будет называться проект) информации в последнее время много.
Например:
Quote:
На Пулковском шоссе построят 250 тыс. квадратных метров жилья
30.08.2011

К 2017 году на Пулковском шоссе, участок 24, на территории общей площадью 29,4 га будет построен многофункциональный комплекс «Пулковские высоты» – совместный российско-сингапурский проект. Инвестором выступает компания Amtel-Properties, реализует проект – «БКН-Девелопмент». Ориентировочная стоимость проекта составит $700 млн. Приступить к строительным работам планируется в 2012 году.

В составе зоны жилой застройки будет возведено ориентировочно 250 тыс. кв. м жилья, рассчитанных на 5 700 человек. Предполагается строительство 4-5-6 этажных домов с подземными паркингами и гостевыми надземными парковками. Проектом предусмотрено создание всей необходимой социальной инфраструктуры: детского сада на 220 мест и школы на 825 мест. Первые этажи жилых домов будут отданы для размещения предприятий торговли и сферы услуг.
Впервые проект представят профессиональному сообществу в рамках V Международного инвестиционного форума PROEstate.
ссылка

Плюс вот такие картинки с сайта "Amtel-properties":




xerx no está en línea   Reply With Quote
Old September 8th, 2011, 07:16 AM   #88
xerx
Moderator
 
xerx's Avatar
 
Join Date: Jul 2007
Location: СПб
Posts: 14,743

Quote:
Инвестиции в Пушкин придут из Владивостока
08.09.2011

Вчера в рамках выставки PRO-Estate компания из Владивостока ООО "Далта-Восток-1" презентовала проект комплексного освоения земельного участка площадью 79,46 га на пересечении Киевского и Красносельского шоссе. К 2019 году там планируется построить 223 тыс. кв. м жилья. Инвестиции в проект составят около 7 млрд рублей.

Как рассказала Елена Якубовская, заместитель директора по продажам ООО "Далта-Восток-1", земельный участок был приобретен летом на аукционе Федерального фонда содействия развития жилищного строительства за 50 млн рублей (ранее земли относились к ведению Санкт-Петербургского государственного аграрного университета). В течение года будет идти проектирование комплекса. Согласно концепции проекта, на участке будет построено 55 трехэтажных многоквартирных жилых домов площадью 216 тыс. кв. м и 41 индивидуальный жилой дом площадью 6,1 тыс. кв. м. Квартал рассчитан на проживание 6,5 тыс. человек. Проект предусматривает строительство детских садов и школ.
ссылка
xerx no está en línea   Reply With Quote
Old September 10th, 2011, 05:23 PM   #89
Bassik
chief horror
 
Bassik's Avatar
 
Join Date: Jun 2010
Location: Saint-Petersburg/Moscow
Posts: 4,710
Likes (Received): 2317

Quote:
Originally Posted by xerx View Post
Нет, не он. Территория "Цветов" находится на противоположной сторне Волхонского ш.

А про «Пулковские высоты» (так будет называться проект) информации в последнее время много.
Например:
ссылка

Плюс вот такие картинки с сайта "Amtel-properties":




Не плохо, но на такой квартал одно дошкольное учреждение и школа, маловато. Ещё рядом парковка около многофункционального комплекса , её будут использовать как ежедневный паркинг, зная русский народ
А вообще не плохо.
Bassik no está en línea   Reply With Quote
Old October 18th, 2011, 07:14 PM   #90
Bassik
chief horror
 
Bassik's Avatar
 
Join Date: Jun 2010
Location: Saint-Petersburg/Moscow
Posts: 4,710
Likes (Received): 2317

С СПб прожектс Квартал 4 Васильевского острова http://spb-projects.ru/forum/viewtopic.php?t=2841
Bassik no está en línea   Reply With Quote
Old October 31st, 2011, 01:45 PM   #91
ENJINEER
Небоскребщик
 
ENJINEER's Avatar
 
Join Date: May 2007
Location: St.Petersburg
Posts: 13,652
Likes (Received): 12150

Quote:
Originally Posted by xerx View Post
А про «Пулковские высоты» (так будет называться проект) информации в последнее время много.
Например:
ссылка
В зале инвестпроектов недавно висела инфа. Я сдедал фотки, но там в основном схемы, а таких рендеров нет.
Под самой Пулковской горой, на сколько я понял. Почти под зоной полетов...
__________________
Где тонко-там и рвется
ENJINEER no está en línea   Reply With Quote
Old November 29th, 2011, 10:55 AM   #92
ENJINEER
Небоскребщик
 
ENJINEER's Avatar
 
Join Date: May 2007
Location: St.Petersburg
Posts: 13,652
Likes (Received): 12150

Quote:
Originally Posted by Bassik View Post
На сколько я знаю рядом с Сев Дол ещё будет какой то комплекс огромный, интересно было бы взглянуть какой именно по архитектуре и этажности.
Да, на Ярмарке недв-ти уже рекламировали первый дом соседнего комплекса-это будет дом в 17-25 этажей попеременно секции.
Как только будет возможность, отсканирую рендер. Или дам ссылку на офсайт с буклета.
__________________
Где тонко-там и рвется

Last edited by xerx; December 2nd, 2011 at 06:42 AM.
ENJINEER no está en línea   Reply With Quote
Old November 29th, 2011, 11:17 AM   #93
Bassik
chief horror
 
Bassik's Avatar
 
Join Date: Jun 2010
Location: Saint-Petersburg/Moscow
Posts: 4,710
Likes (Received): 2317

Буду очень признателен, заранее спасибо!
Bassik no está en línea   Reply With Quote
Old November 30th, 2011, 09:50 AM   #94
ENJINEER
Небоскребщик
 
ENJINEER's Avatar
 
Join Date: May 2007
Location: St.Petersburg
Posts: 13,652
Likes (Received): 12150

Итак, соседнюю зону будет застраивать "Норманн"
ссылка
__________________
Где тонко-там и рвется
ENJINEER no está en línea   Reply With Quote
Old November 30th, 2011, 10:09 AM   #95
Bassik
chief horror
 
Bassik's Avatar
 
Join Date: Jun 2010
Location: Saint-Petersburg/Moscow
Posts: 4,710
Likes (Received): 2317

Ух ты, Спасибо

ЖК "На Заречной" ну и название
19-26 этажный, Жаль рендер объекта маленький, но вроде не плохо.
Bassik no está en línea   Reply With Quote
Old December 2nd, 2011, 06:59 AM   #96
xerx
Moderator
 
xerx's Avatar
 
Join Date: Jul 2007
Location: СПб
Posts: 14,743

Вот свежая статья по теме Жалко без схемки...
Quote:
28.11.2011

Российскому аукционному дому осталось продать только два из десяти участков в Парголово, в квартале, который ранее принадлежал компании ЛЭК. Застройщики считают, что проблем с этим не будет: земля для возведения жилья продается в собственность, локация удачная. Таких вариантов на рынке совсем немного.

Территория около 40 га находится недалеко от станции метро «Парнас» и была предназначена для комплексного освоения. Она ограничена жилым микрорайоном Торфяновка, Шуваловским парком и комплексом «Северная долина», который возводит «Главстрой». Квартал относится к зоне средне- и многоэтажной застройки.
По проекту планировки территории под жилье отводилось 24,5 га, где по совокупности можно разместить 680 000 «квадратов» (см. таблицу). Это дома высотой до 85 м. Отдельные доминанты могут достигать 140 м. Предусмотрено возведение двух детских садов (на участках 8485 кв.м и 8952 кв.м), а также образовательного комплекса, включающего дошкольные учреждения и две школы (на площадке 79 338 кв.м).

Все участки были заложены в «Сбере». С реализованных лотов это обременение снимают после того, как покупатель расплачивается за приобретение. Сделать это он должен в течение месяца после подписания протокола торгов. Первые аукционы состоялись в марте.
С молотка ушли три участка, за которые в общей сложности удалось выручить 522 млн рублей — на 70 млн больше стартовой стоимости. Надел в 2,4 га, оцененный в 157 млн рублей, строительная компания «Прагма» купила за 203 млн. Здесь можно построить 22‑этажный жилой дом площадью 63 000 кв. м.
ИСГ «Норманн» приобрела по начальной цене (200 млн рублей) участок 2,7 га. Еще один лот (1,3 га) за 119 млн рублей достался ЗАО «Ленжилстрой» (стартовая цена — 99 млн рублей). Здесь разрешено строить жилой дом в 31 000 «квадратов».
В апреле с молотка ушел четвертый участок (около 1,4 га). В роли покупателя снова выступила «Прагма».
Осенью пятно почти 2,8 га ГК «Прок» приобрела, минуя процедуру торгов, — по соглашению, заключенному с ЛЭК. Цену сделки ее участники не разглашают. Здесь построят комплекс комфорт-класса общей жилой площадью около 62 000 кв. м.
И наконец, на последних торгах в ноябре новых владельцев обрели еще три участка. Надел 14 689 кв.м приобрело за 58,9 млн рублей ЗАО «Трест‑36». Другой лот (33 291 кв.м) достался ООО «Компания МИКК» за 157 млн рублей. Хозяином третьего (34 231 кв.м) стала «Прагма», предложившая 171 млн рублей. Все участки ушли по стартовой цене.

Из 12 пятен, принадлежавших ЛЭК, РАД в 2010–2011 годах продал десять — на общую сумму 2,3 млрд рублей: восемь — в Парголово и два — на Московском шоссе, 3. Землю в Московском районе (свыше 9,15 га) купила на аукционе РАД Группа ЛСР, уплатив 1,075 млрд рублей.
«На реализованных территориях по совокупности можно построить 570 000 кв.м жилья. Оставшиеся два участка мы планируем реализовать в первом квартале 2012‑го», — комментирует первый заместитель гендиректора РАД Константин Раев.

Эксперты считают, что бывшие земли ЛЭК — удачное приобретение для застройщиков. По мнению ведущего аналитика компании Setl City Владимира Копылова, Выборгский район привлекателен для девелоперов и покупателей жилья, при этом предложение здесь существенно сократилось: земельные запасы почти иссякли.
Глава ЛЭК Павел Андреев отмечает, что участки имеют множество плюсов: близость к метро, крупным городским магистралям, зеленой зоне. Техусловия на подключение инженерных сетей выданы, часть магистральных сетей проложена.
Генеральный директор «Прагмы» Денис Литов считает, что в городе трудно найти подобные варианты: недорогие и удачно расположенные. (Надел, купленный «Прагмой» на последнем аукционе, обошелся ей примерно в 5000 рублей за «квадрат».) Кроме того, земля переходит в собственность. Это дает девелоперу значительно больше свободы, чем работа на городских территориях, оформленных в аренду на инвестусловиях.
«Правда, в торгах могли участвовать только уверенные в себе компании, у которых есть деньги, чтобы расплатиться сразу», — добавляет Денис Литов. Он сообщил, что на всех трех пятнах, последовательно приобретенных «Прагмой», будет построен единый жилой комплекс. По его словам, точные параметры проекта пока не проработаны.

Председатель совета директоров компании «Норманн» Валерий Шемраков рассказал, что намерен возвести на своем участке жилой дом эконом-класса, начав работы уже в 2012 году.
«Компания МИКК» (входит в группу «Патриот», родственную холдингу «Интеко») запланировала в Парголово дома производства ДСК‑3, который принадлежит «Патриоту».
Хотя крупные игроки (ЛСР, «ЛенСпецСМУ», Setl Group) в торгах не участвовали, но для крепких «середняков» пополнение земельного портфеля такими наделами весьма перспективно, полагают эксперты. К тому же темпы реализации квартир в соседней «Северной долине», где раскуплено до 70–80% строящегося жилья, внушают оптимизм.

Собственники участков в границах «лэковского» квартала в Парголово
Площадь участка/объем строительства по ПП, кв.м__Собственник участка__Цена покупки, руб.
34 231/58 000_____________________ООО «СК «Прагма»_________171 000 000
22 057/56 100_____________________ООО «СК «Прагма»_________203 000 000
24 338/63 000_____________________ООО «СК «Прагма»_________124 000 000
27 295/73 900_____________________ЗАО «ИСГ «Норманн»_______200 000 000
13 094/36 100_____________________ЗАО «Ленжилстрой»________119 000 000
27 782/62 000_____________________ГК «Прок»_________________Нет данных
21 055/нет данных_________________ЛЭК_______________________Не продан
33 291/68 000_____________________ООО «Компания МИКК»______157000000
24 649/нет данных_________________ЛЭК_______________________Не продан
14 689/21 800_____________________ЗАО «Трест-36»____________58 900 000
ссылка
xerx no está en línea   Reply With Quote
Old December 6th, 2011, 10:17 PM   #97
flatron
Registered User
 
flatron's Avatar
 
Join Date: Feb 2008
Location: St.-Peterburg
Posts: 23,332
Likes (Received): 24003

Южное побережье Финского залива спроектируют в русле науки, туризма и развлечений

Между Стрельной и Петергофом формируется новый район с частными и госпроектами, ориентированными на науку, туризм и развлечения, пишет «Деловой Петербург».

В отличие от северной части побережья Финского залива, застроенной отдельными коттеджными поселками, южная часть может стать цельной зоной отдыха. С замыканием КАД внимание к территории близ Царской дороги, соединяющая Стрельну и Петродворец, особенно усилилось. Инвесторы давно планируют построить на этом участке несколько новых объектов. В их числе новый кампус Высшей школы менеджмента (ВШМ) СПбГУ, гольф-клуб, зона отдыха в 200 га, спорткомплекс и несколько других объектов.

ООО «Инвестиционная компания «Фаворит» разрабатывает проект планировки и межевания для туристско-развлекательного центра на берегу Финского залива. В 2008 году главный инженер компании Владимир Галаган заявил, что в его состав войдут гостиницы, точки общепита, кинотеатры, SPA и другие объекты.

Рядом с участком «Фаворита» строят новый кампус ВШМ СПбГУ на территории усадьбы Михайловская дача. До конца 2013 г. будут введены в эксплуатацию Конюшенный корпус (главный учебный корпус), кафе и хозяйственный корпус. Строительными работами занимается Setl Group, архитектурный проект готовит «Студия 44». На эти работы из федерального бюджета в 2011–2013 гг. выделят 6,9 млрд руб.

На пересечении Нижней дороги и ул. Чайковского должен появиться спорткомплекс. На этом участке изыскательские работы ведет ООО «Управляющая компания «Гарос». Еще один крупный проект заявлен близ Царской дороги – гольф–клуб ООО «Гольф-клуб «Михайловка».
ссылка
flatron no está en línea   Reply With Quote
Old February 22nd, 2012, 02:03 PM   #98
xerx
Moderator
 
xerx's Avatar
 
Join Date: Jul 2007
Location: СПб
Posts: 14,743

Quote:
«Строительный трест» покупает 6,5 гектаров земли под новые проекты
22.02.2012

ЗАО «Строительный трест» до конца весны намерено закрыть сделку по приобретению двух земельных участков в Выборгском районе Петербурга. Как сообщил заместитель генерального директора Беслан Берсиров, участки расположены рядом, площадь одного составляет 4 га, площадь второго – 2,5 га. Продавца и адрес земельных наделов господин Берсиров назвать отказался. По его словам, на приобретаемой территории можно построить жилье суммарной площадью 150 тыс. кв. метров. «Больше до конца года сделок по приобретению земли мы не планируем», - заявил господин Берсиров.
ссылка
xerx no está en línea   Reply With Quote
Old February 22nd, 2012, 02:35 PM   #99
xerx
Moderator
 
xerx's Avatar
 
Join Date: Jul 2007
Location: СПб
Posts: 14,743

Излишне большая, но в целом дельная статья из журнала "Эксперт СЗ":
Quote:
Марш КОТов
20.02.2012

Стремительное развитие проектов комплексного освоения территорий по периметру города создает проблемы как для Санкт-Петербурга, так и для Ленинградской области

Последние два года доля жилья, которое возводится в Петербурге в рамках проектов комплексного освоения территорий (КОТ), растет значительно быстрее, чем объемы жилищного строительства в целом. Так, в 2011-м в городе построено 2,7 млн кв. м жилья, что всего на 2% превышает результат предыдущего года. В нынешнем году, по прогнозам петербургского Комитета по строительству, стройкомплекс также прибавит немного, всего 5%, и доведет объемы до 2,8 млн кв. м жилья.
Зато проекты КОТ демонстрируют иную динамику. По данным компании «Петербургская недвижимость», в 2005-2006 годах их доля составляла 25-30%, в 2010-м – 60, а за первую половину 2011-го она уже достигла 69% построенного жилья. Другие эксперты осторожнее в оценках: по информации Центра стратегических разработок «Северо-Запад», в 2009-2010 годах доля жилья, возведенного в рамках комплексного освоения территорий, увеличилась с 23 до 45%. Но в любом случае тенденция очевидна – комплексная застройка стремительно набирает обороты.
В 2012 году девелоперы собираются выводить на рынок практически столько же новых проектов КОТ, сколько вывели за три предыдущих года. Как полагают участники рынка, в ближайшие два-три года, когда будут реализованы все начатые и заявленные проекты КОТ, их доля станет превалирующей.
Победное шествие проектов КОТ, обещающих завалить рынок доступным массовым жильем, вызывает неоднозначную реакцию. «Совершается градостроительная ошибка. Дело в том, что такая застройка окраин города усугубляет и без того острые проблемы с транспортной и социальной инфраструктурой», – утверждает генеральный директор Knight Frank St.Petersburg Николай Пашков.

По старым лекалам
Проекты КОТ (более 100 тыс. кв. м чистой продаваемой площади) делятся на две группы – Greenfield и Brownfield. Ко второй относятся объекты редевелопмента занятых территорий. Это либо перестройка жилых кварталов (реновация хрущевок, проводимая компанией «СПб Реновация», обновление «Главстроем-СПб» участка между улицами Шкапина и Розенштейна), либо редевелопмент бывших промышленных площадок (проект компании «Лемминкяйнен» на территории Сталепрокатного завода на Косой линии Васильевского острова, Набережная Европы, Московская-Товарная). Количество их крайне невелико, осуществляются они в границах Петербурга и не порождают, а, напротив, решают накопившиеся проблемы города.
В формате Greenfield теоретически могут создаваться жилые комплексы, различающиеся как по классу, так и по этажности. «Проекты КОТ должны предполагать возможность сформировать отличную от обычной среду обитания для клиента. Они должны различаться по этажности застройки, архитектуре, организации общественных территорий, чтобы человек мог выбрать комфортную для себя среду обитания. Но мы работаем в Кудрово и Мурино и видим, что все эти проекты одинаковые. Выбора у людей, по сути, нет», – делится наблюдениями глава компании «Архитектурное бюро» Юкка Тикканен.
Единичные проекты КОТ, выделяющиеся на общем фоне однообразной комплексной застройки, все же встречаются. Из уже реализуемых можно назвать районы «Славянка» и «Новая Ижора», возводимые компанией «Балтрос» в Пушкинском районе. Первый застраивается малоэтажными домами, второй – коттеджами и таунхаусами, оба предполагают развитие полноценной социальной и рекреационной инфраструктуры. От других проектов они отличаются малой этажностью, по качественным характеристикам и цене не выходя за пределы эконом-класса. Заявку на создание территории иного уровня комфорта сделал «Главстрой-СПб», намеревающийся возвести в Юнтолово целый город на 80-100 тыс. жителей, состоящий в основном из малоэтажных домов. «ЮИТ Санкт-Петербург» также пообещал построить на своем участке рядом с Ново-Орловским лесопарком квартал европейского качества со скандинавской планировкой, но более подробно свои планы пока не раскрывает.
Заявленные проекты комплексов более высокого класса представляют собой исключение из правил. Типичный петербургский проект КОТ – это многоэтажный «муравейник», расположенный на окраине города и не предлагающий своим обитателям практически никаких иных преимуществ, кроме низкой цены. «Изменения стиля жизни горожан в связи с застройкой окраин не происходит. Я бы сказал, что стиль жизни в подобных кварталах только ухудшается, поскольку такой типичный советский „спальник“ в сочетании с увеличившейся плотностью застройки среду обитания делает менее комфортной», – считает Николай Пашков. «Основная концептуальная ошибка – унылый мастер-план, сделанный по лекалам советского градостроительства 40-летней давности», – добавляет он.

Девелопер ищет, где проще
Спрос на рынке недвижимости требует не архитектурных изысков, а минимальной цены. Этим, собственно, и обусловлено смещение строительной активности на окраины города. «Основные преимущества таких проектов для девелоперов – новые возможности для строительства на фоне дефицита земельных участков, уменьшение себестоимости за счет эффекта масштаба, возможность много и быстро строить и продавать (в частности, снижение удельной стоимости нагрузок и обременений, характерных для девелоперских проектов)», – поясняет генеральный директор «Петербургской недвижимости» Олег Пашин.
Дефицит земли под застройку в границах Петербурга – это лукавство. Участков, требующих редевелопмента, здесь хватает: около 40% центра города занято предприятиями, многие из которых уже бездействуют. Но проекты Brownfield, как уже говорилось, требуют иного уровня затрат и без включения дополнительных механизмов поддержки со стороны государства не дают возможности вывести на рынок легко продаваемые дешевые квартиры. Строители предсказуемо предпочитают покупать недорогие свободные участки по периметру города. Особенно привлекательны в этом смысле предложения муниципалитетов Ленинградской области, где в прошлые годы большие массивы земель сельхозназначения переведены в другие категории. Показательно, что из 1,7 млн кв. м жилья, введенного в эксплуатацию в этом регионе в 2011 году, более 500 кв. м сосредоточено в ближних пригородах Северной столицы.
Ленобласть притягательна для девелоперов еще одним моментом. Как признает генеральный директор компании «Евроинвест» Юрий Васильев, «в области значительно меньше ограничений, связанных со строительством». Это отнюдь не комплимент гибкости областных властей: в отличие от Петербурга, в Ленинградской области до сих пор не полностью сформирована правовая градостроительная база. В частности, муниципалитеты почти пять лет не могут разработать и принять правила землепользования и застройки.
Отсутствие единых прозрачных правил и многоступенчатая система согласований проектов порождают у девелоперов неоправданное ощущение свободы. «Отличительная особенность проектов в том, что практически вся застройка в Ленобласти, в отличие от города, идет на частной земле. Рычагов для влияния на ее собственников у администрации немного, тем более у районной. Если есть частный кусок земли, где можно возвести жилой дом, никакой чиновник не сможет этого запретить», – утверждает председатель совета директоров ИСК «Константа» Константин Крюков. Впрочем, возражает старший юрист компании Salans Мария Кайдановская, своевременно принятые планы территориального развития и правила землепользования и застройки – действенная защита от волюнтаризма землевладельца.

Бюджетная разгрузка
Однако интересно, что и в зарегламентированном Петербурге, и в слабо регулируемой Ленинградской области проекты КОТ растут быстрее, чем хотелось бы властям. «Наиболее насущная для города проблема, связанная с КОТ, – резко возросший объем обязательств бюджета по созданию объектов социальной инфраструктуры. Общая их стоимость в уже строящихся и наиболее близких к началу работ проектах КОТ может составить порядка 80 млрд рублей», – объясняет аналитик Центра стратегических разработок «Северо-Запад» Наталья Андреева.
Еще в ноябре 2011 года на форуме «Будущий Петербург» представители Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли и Комитета по строительству определенно транслировали свою позицию: с высокой степенью вероятности город не будет финансировать создание социальной инфраструктуры во всех проектах КОТ, а переориентируется на поддержку социально значимых проектов. Каких именно, чиновники не уточнили до сих пор, но можно предположить, что речь идет о домах, часть площадей в которых город выкупает для предоставления жилья очередникам и другим категориям льготников.
Олег Пашин обозначил несколько основных схем возведения объектов социальной инфраструктуры. Наиболее часто встречающаяся – передача или выкуп городом. Менее распространенная схема – определение в рамках КОТ участков под такие объекты за счет бюджета. В этом случае задача инвестора – контролировать своевременное включение выделенных участков в адресную программу города. Наконец, если городу не нравится стоимость строительства, предлагаемая компанией, он может провести конкурс на постройку детского сада или школы на переданном участке. «В проектах КОТ затраты на объекты социальной инфраструктуры, по нашим оценкам, составляют 2-5%. Таким образом, девелопер выбирает наиболее оптимальную для себя схему строительства таких объектов, исходя из параметров конкретного проекта», – дополняет Пашин.
«В западной практике девелопмента город берет на себя обязательства по развитию инфраструктуры, и это логично. Когда администрация города стремится развить определенную территорию, она стремится сделать участок привлекательным для инвестирования, – говорит генеральный директор ДК „Созвездие“ Мария Матвеева. – Но для Петербурга такую практику нельзя назвать характерной. Вопрос финансирования строительства объектов социальной инфраструктуры (детских садов, школ, спортивных комплексов) решается в каждом проекте индивидуально». Строительные компании на вопрос «Какова схема финансирования строительства социальных объектов?» отвечают весьма уклончиво, ссылаясь на незавершенные переговоры с городом. Как отметил один из собеседников, «уверенность, что удалось договориться с властями, возникает только в тот момент, когда строчка о финансировании передачи твоего детского сада появляется в городском бюджете».
В еще более сложной ситуации оказываются застройщики, осваивающие участки, прилежащие к городу, но расположенные на территории Ленобласти. Областные власти воспринимают жителей новых поселений как чужих: большинство из них работают и, соответственно, платят подоходный налог в Петербурге. А налог на имущество физических лиц, который мог бы пополнить бюджеты муниципальных образований, приютивших проекты КОТ, пока не повышен.
Наиболее неопределенное положение у компаний, ведущих строительство в Кудрово в пределах КАД: участок принадлежит области, а квартиры здесь покупают петербуржцы. «Детский садик, который мы сдали в конце 2011 года в жилом комплексе „Новый Оккервиль“, будет негосударственным, потому что в Ленобласти нет схемы взаимодействия застройщика с государством в этой сфере. Поскольку вопрос с государством так и не был решен, мы вынуждены построить садик за свой счет и передать в аренду управляющей компании „Лимпик“», – поделился генеральный директор компании «Отделстрой» Марк Окунь. По его словам, следующие объекты – детский сад и школа, которые сдадут в 2014 году, – все же будут переданы Ленинградской области. Компенсируют ли затраты девелопера, Марк Окунь не сообщил.
Застройщики готовы выделить земельный участок, возвести социальный объект и подключить его к инженерным сетям. «При этом мы ждем, что государство примет объект на баланс и хоть частично вернет нам вложенные средства. В Ленобласти эта процедура невероятно сложна. Потому что каждый новый социальный объект, взятый на баланс, – это дополнительная нагрузка на бюджет», – комментирует Окунь.
Альтернатива бюджетному финансированию – механизм государственно-частного партнерства (ГЧП), уже обкатанный компанией «Балтрос». Первый в России договор ГЧП группа «Балтрос» заключила с городской администрацией в апреле 2011 года. Три детских сада и две школы (в совокупности 1980 мест) застройщик возведет на подаренной им городу земле в проектах «Новая Ижора» и «Славянка» за счет заемных средств Банка ВТБ. Петербург будет рассчитываться с застройщиком в течение десяти лет, оговоренная договором максимальная сумма выкупа – 3,7 млрд рублей. Однако в Ленинградской области ГЧП невозможно: подобные отношения ни технически, ни юридически не урегулированы.

В масштабах агломерации
Трудности с социальной инфраструктурой – наиболее быстро проявляющаяся часть вопросов, спровоцированных несбалансированным развитием новых территорий. На следующей стадии, когда новые жилые массивы будут в основном заселены, проблемы усложнятся на порядок. «Локализация проектов КОТ на окраинах города влечет за собой рост и без того интенсивной автомобилизации: из всех реализуемых проектов КОТ „подключены“ к станциям метро (то есть находятся в пределах 12-15 минут ходьбы) не более десяти», – констатирует Наталья Андреева. Неизбежность автомобилизации усугубляется функциональным наполнением территорий Санкт-Петербурга: около 50% рабочих мест сосредоточено в центре города, в то время как порядка 80% трудоспособного населения живет в спальных районах.
В такой ситуации логично уже сегодня позаботиться о расшивке узких мест на въездах в город – начать строительство развязок и путепроводов, которые обеспечат беспрепятственное маятниковое движение населения. Но сделать это, оказывается, непросто. Как рассказывает Юрий Васильев, «Евроинвест», который занимается подготовкой проекта комплексного освоения земель между границей города и деревней Лаврики во Всеволожском районе, крайне заинтересован в прокладке тоннеля под окружной железной дорогой от Мурино до Гражданского проспекта. Проект уже готов, стоимость работ составляет 900 млн рублей. «Мы даже готовы принять участие в финансировании. Но пока вопрос не решается, так как мы „нырнем“ под землю в одном субъекте федерации, а „вынырнем“ – в другом. Вопрос, думаю, не столько экономический, сколько политический», – замечает Васильев.
Эксперты в области градостроения призывают к строительству самодостаточных пригородов, чтобы свести к минимуму ежедневные маятниковые потоки. У нас такого идеала достичь пока не получается. «Ни один из реализованных или заявленных проектов комплексного освоения пока не обеспечивает создание достаточного количества новых мест приложения труда», – полагает Николай Пашков. Есть отдельные примеры более или менее сбалансированного развития мест занятости и жилых массивов. Например, район Шушары, где одновременно растут дома и предприятия в промзоне. Но, как правило, ситуация иная: 300 из 500 тыс. кв. м жилья, сданного в этом году в пригородах Петербурга, локализованы во Всеволожском районе. Вряд ли район смог обеспечить рабочими местами порядка 10 тыс. новых жителей.
Как подсчитали аналитики ЦСР «Северо-Запад», если все заявленные проекты КОТ реализуются, Всеволожский район получит 270 тыс. новых жителей, не обеспеченных рабочими местами, в районе Пулково и Пушкина – еще 170 тыс. человек. Примерно столько же «переселенцев» появится на юго-западной окраине города, около 40 тыс. – вокруг Сестрорецка. Даже эти сухие цифры подсказывают, что пора прекратить освоение территорий исходя из логики «там, где девелоперам удобно строить ликвидное жилье» и перейти к осмысленному развитию. Причем осмысление должно происходить в масштабах агломерации, в противном случае оба субъекта РФ уже завтра обнаружат, что получилось вовсе не то, чего хотелось.


Last edited by xerx; February 22nd, 2012 at 02:45 PM.
xerx no está en línea   Reply With Quote
Old February 22nd, 2012, 03:31 PM   #100
Dragon18
Registered User
 
Dragon18's Avatar
 
Join Date: Nov 2011
Location: St.Petersberg
Posts: 1,616
Likes (Received): 4140

Xerx ,большое спасибо за оперативно предоставляемую информацию.
Dragon18 no está en línea   Reply With Quote


Reply

Thread Tools
Rate This Thread
Rate This Thread:

Posting Rules
You may not post new threads
You may not post replies
You may not post attachments
You may not edit your posts

BB code is On
Smilies are On
[IMG] code is On
HTML code is Off

Related topics on SkyscraperCity


All times are GMT +2. The time now is 03:53 PM.


Powered by vBulletin® Version 3.8.11 Beta 4
Copyright ©2000 - 2017, vBulletin Solutions Inc.
Feedback Buttons provided by Advanced Post Thanks / Like (Pro) - vBulletin Mods & Addons Copyright © 2017 DragonByte Technologies Ltd.

vBulletin Optimisation provided by vB Optimise (Pro) - vBulletin Mods & Addons Copyright © 2017 DragonByte Technologies Ltd.

SkyscraperCity ☆ In Urbanity We trust ☆ about us | privacy policy | DMCA policy

Hosted by Blacksun, dedicated to this site too!
Forum server management by DaiTengu