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Old October 5th, 2004, 10:41 PM   #1
3tmk
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Pourquoi l'immobilier flambe-t-il en France?

il y a eu un chat sur lemonde.fr sur l'immobilier.
Et il y a une question sur les gratte-ciels, mais la reponse ne fut pas trop positive:
http://www.lemonde.fr/web/article/0,...-381852,0.html
CHAT
Pourquoi l'immobilier flambe-t-il en France ?
LEMONDE.FR | 05.10.04 | 16h33 • MIS A JOUR LE 05.10.04 | 20h37
L'intégralité du débat avec Isabelle Rey-Lefebvre, journaliste au "Monde Argent", mardi 5 octobre.

LES FACTEURS DE LA HAUSSE

Thierry : Pourquoi l'immobilier flambe-t-il en France ?

Isabelle Rey-Lefebvre : Il y a à la fois des raisons structurelles et des raisons conjoncturelles. Des raisons structurelles, d'une part, avec une forte demande alimentée par l'accroissement du nombre de foyers, plus rapide que l'accroissement de la population. Cela est lié aux divorces, à l'allongement de la vie et à la volonté des jeunes de "décohabiter". Autre raison structurelle : un appétit de la France de la part des étrangers, des Anglais, des gens de l'Europe du Nord, un peu des Allemands, qui en fait viennent ici pour trouver des logements moins chers que chez eux. La faible construction de logements neufs depuis vingt ans, qui commence juste à se corriger, contribue aussi à cette hausse. Des raisons conjoncturelles, d'autre part, liées aux conditions de crédit favorables, c'est-à-dire aux bas taux de crédit, et à la pénurie de logements à louer, qui poussent les gens vers l'achat.

A chaque fois, il y a aussi des raisons locales : l'Ile-de-France est moins attractive qu'auparavant. Elle perd des habitants. Selon le BIPE (Bureau d'information et de prévisions économiques), un million de ménages devront quitter l'Ile-de-France d'ici à 2015. Les gens se déplacent vers la façade atlantique (Rennes, Nantes, Bordeaux, Toulouse également) et aussi en Rhône-Alpes. Il y a les régions frontalières, par exemple près de la Suisse, où les Suisses peuvent se loger pour deux fois moins cher que chez eux et où les frontaliers ont un fort pouvoir d'achat.

Sophie : D'après vous, le prix de l'immobilier va-t-il augmenter encore dans les années à venir ?

Isabelle Rey-Lefebvre : Au 1er semestre 2004, pour la France entière, la Fnaim (Fédération nationale des agents immobiliers) chiffre la hausse à 15,4 % en rythme annuel. Si on prend les chiffres depuis 1998 (date du départ de la hausse), on atteint 86,90 %. Et c'est vrai que, jusqu'en 2001-2002, les analystes pensaient que ces hausses étaient soutenables et, depuis 2003-mi-2004, nous sommes étonnés par la vigueur de la hausse, qui ne s'est pas calmée, au contraire. Cette vigueur est surprenante. On a probablement sous-estimé la force de la demande. Ces chiffres sont contradictoires avec le chômage, avec une progression faible des revenus des ménages (2,5 % au 1er semestre 2004). Et si les taux d'intérêt des crédits devaient augmenter - ce qui est probable -, les prix devraient au moins se stabiliser.

Neanderthal : Quel crédit peut-on accorder aux prévisions de la Fnaim, sachant qu'elle est partie prenante sur ce marché et qu'ils n'ont par conséquent pas intérêt à effrayer les acheteurs potentiels ?

Isabelle Rey-Lefebvre : La Fnaim est quand même une des principales sources d'information, avec les notaires, sur l'observation des prix. Et la qualité de ses statistiques s'est améliorée, à tel point que l'Insee les reprend, d'ailleurs. Il est vrai que les professionnels de l'immobilier n'avaient pas bien vu la baisse en 1991. Ils ne sont donc pas les mieux placés pour annoncer une baisse. Autrement dit, leurs observations sont à mon avis crédibles, mais il faut relativiser leurs prévisions. Cela dit, les économistes des banques ne prédisent pas de baisse, mais une stabilité des prix.

LE RISQUE D'UN KRACH

Jphi : Quels facteurs feraient baisser le prix de l'immobilier ?

Isabelle Rey-Lefebvre : Sans aucun doute une hausse rapide des taux, d'un point par exemple. On peut s'attendre aussi, d'abord à une baisse du nombre de ventes, puis, six à huit mois après, une baisse des prix. La baisse du nombre de ventes est un signe précurseur de la baisse des prix. Ajoutons à la baisse des taux une augmentation du chômage et la baisse du moral des ménages.

Rookmoot : Est-il possible de connaître un "krach immobilier" comme on a pu connaître un krach boursier ?
Dager_1 : Est-ce que cela ne va pas faire comme la bulle boursière ?

Isabelle Rey-Lefebvre : On a connu un krach immobilier en 1991 sur l'immobilier de bureaux et sur l'immobilier résidentiel, mais circonscrit à Paris et la Côte d'Azur, pour aller vite. Les prix ont baissé de 40,4 % entre 1991 et 1998 à Paris, par exemple. Les observateurs disent qu'on n'est pas dans la même situation qu'en 1991 mais, encore une fois, si les taux de crédit augmentent brutalement - ce qui n'est pas prévu -, on peut avoir un krach.

Manuel : Quelles étaient les causes du krach immobilier de 1991 ?

Isabelle Rey-Lefebvre : Les prix avaient atteint un niveau insoutenable pour les acquéreurs, et certains opérateurs, notamment les marchands de biens, ont gonflé artificiellement les prix en achetant et en revendant rapidement avec de belles plus-values. Ces marchands de biens ont été en fait soutenus par les banques, qui leur prêtaient de l'argent. Les crédits abondants des banques ont donc alimenté la bulle. Aujourd'hui, les banques sont plus prudentes dans leurs prêts aux promoteurs et aux marchands de biens. Il ne faut pas oublier que, en 1994-1995-1996, on était en quasi-récession, ce qui n'est pas le cas aujourd'hui, où on est en phase de reprise.

QUE FAIRE ?

Rookmoot : Aujourd'hui, vaut-il mieux vendre, acheter ou attendre ?

Isabelle Rey-Lefebvre : Je pense que nous sommes au plus haut et qu'il vaut mieux vendre. Le problème pour beaucoup de gens, c'est que le logement sert à les loger ! L'idéal, ce serait d'aller vivre sous les ponts ou de squatter l'appartement d'un copain en attendant que ça se calme ! Mais il faut attendre au moins douze à dix-huit mois, donc il faut que ce soit un bon copain... Mais je peux me tromper.

Cjerome : Comment font les gens sans gros revenus (comme moi) pour acheter ? Je ne comprends pas...
Karlo : Paris est-il devenu une ville réservée aux riches ?

Isabelle Rey-Lefebvre : D'abord, ils s'endettent énormément, et sur des durées de plus en plus longues : 25 ou 30 ans. Deuxièmement, ils se déplacent. Ils vont dans des quartiers moins chers, ce qui alimente d'ailleurs la hausse. Les chiffres des notaires d'Ile-de-France donnent des hausses spectaculaires pour certaines communes modestes : + 49 % à Aulnay-sous-Bois au second semestre 2004 par rapport au second semestre 2003, par exemple. + 31 % à Montreuil, + 27,7 % à Rosny-sous-Bois... Cela transforme le marché, et c'est pour cela qu'on peut dire que la hausse peut encore durer. Paris est bien sûr une ville de riches, de plus en plus. Le prix moyen du mètre carré y est de 4 316 euros, en hausse de 72,4 % en termes réels par rapport à 1998. De plus en plus d'étrangers achètent à Paris : par exemple, 19 % des acheteurs à Paris sont étrangers dans les 4e et 6e arrondissements en 2003. On peut quand même noter la volonté de la municipalité de créer des logements sociaux pour instiller de la mixité à Paris.

Kermikri : Verra-t-on de grands changements dans Paris intra-muros, une amélioration ou un embourgeoisement de certains arrondissements, jusque-là "moyens" ?

Isabelle Rey-Lefebvre : Oui, l'embourgeoisement est un phénomène de fond ancien, mais qui s'amplifie, touche de nouveaux quartiers. Ce sont les arrondissements les moins chers qui montent le plus. Par exemple le 10e, avec + 18,2 % au deuxième trimestre 2004, ou le 18e, avec + 15,1 %. La contagion touche les communes limitrophes : Montreuil, Pantin, Ivry, qui s'embourgeoisent. Ce sont des changements qui sont quand même lents. On voit notamment des promoteurs qui ont une réputation très chic, comme Promogim ou Nexity, lancer des programmes dans des communes où ils n'en avaient jamais édifié auparavant : Saint-Denis, Bobigny, Stains...

MAÎTRISER LA HAUSSE

Manu : La France dispose-t-elle d'outils performants pour maîtriser le coût du foncier qui constitue un facteur non négligeable de l'inflation actuelle ? Nos voisins européens ont-ils des spécificités à ce sujet ?

Isabelle Rey-Lefebvre : Non, on n'a pas d'outils performants sur le foncier, car justement la décentralisation a atomisé le pouvoir foncier. Les maires ont beaucoup de pouvoirs, mais sur un territoire trop petit. Si une commune construit beaucoup, d'abord, c'est assez impopulaire, et puis cela sert les communes voisines autant qu'elle, donc elle s'arrête de construire. Il faudrait qu'il y ait des pouvoirs d'agglomérations pour intervenir sur les marchés fonciers : acheter, préempter, contrôler les prix. Les pays européens ont des systèmes différents. Par exemple, Amsterdam est une ville où la municipalité contrôle beaucoup de terrains et en fixe les prix. Et, dans d'autres pays, les collectivités n'achètent pas les terrains, mais imposent un cahier des charges aux propriétaires des terrains. Il y a donc mille outils pour intervenir sur le foncier.

Michel : La flambée des prix n'est-elle pas entretenue par différentes institutions (Caisse des dépôts, banques, etc.) ?

Isabelle Rey-Lefebvre : Non, justement, c'est la différence avec 1991. Le marché immobilier est aujourd'hui un marché de particuliers, et non pas d'institutionnels. Toutefois, les banques agissent indirectement en prêtant facilement et beaucoup aux particuliers. A Paris, on peut citer le phénomène des propriétaires institutionnels (les "zinzins") : sociétés foncières, caisses de retraite, assurances, qui mettent en vente leurs parcs de logements, qui sont rachetés par une nouvelle sorte de marchands de biens, les fonds de pension, qui revendent avec de fortes plus-values. On peut citer Westbrook, un fonds de pension américain, qui a racheté, en 2003, 4 000 logements parisiens à une société foncière qui s'appelle Gecina et qui les revend actuellement aux particuliers.

UNE QUESTION D'URBANISME

Tapio : Ne peut-on pas réviser les plans d'occupation des sols pour libérer des terrains ?

Isabelle Rey-Lefebvre : Si, bien sûr. D'ailleurs la plupart des municipalités sont en train de le faire. Paris, par exemple. Pour se mettre en conformité avec la loi SRU, qui transforme les POS en PLU (plans locatifs d'urbanisme), la plupart des communes sont en train aujourd'hui de réviser leurs règles d'urbanisme.

Zorlak : La flambée des prix de l'immobilier n'est-elle pas en partie due au fait que la politique d'urbanisme a depuis longtemps abandonné la verticalité au profit de l'horizontalité dans la construction d'immeubles d'habitation. Ne faudrait-il pas y revenir pour dynamiser nos centres-villes et répondre à la demande de nos concitoyens sans pour autant rééditer l'expérience infructueuse des banlieux ghettos ?
Nikoko : Pensez-vous que des programmes de construction de logements comme la construction de hautes tours d'habitation (de qualité) est envisageable à moyen terme dans la région parisienne ? Si oui, est-ce une solution à la pénurie actuelle ?

Isabelle Rey-Lefebvre : La construction est évidemment une solution à la pénurie. C'est vrai que les politiques d'urbanisme ont été malthusiennes, en Ile-de-France notamment. En 2003, sur toute l'Ile-de-France, on a dû construire environ 33 000 logements, soit un chiffre presque divisé par deux par rapport aux années 1998-1999. On construit 3 logements pour 1 000 habitants en Ile-de-France, un des taux les plus faibles de France, contre 5,2 en PACA, 6,4 en Rhône-Alpes et 8,2 en Languedoc-Roussillon. Il y a des terrains disponibles en Ile-de-France, notamment des friches industrielles ou dans des communes anciennement ouvrières, qui peuvent être reconvertis. On peut être dense en construction sans forcément construire très haut. On peut avoir beaucoup de mètres carrés sur un petit espace sans forcément que ce soit très haut. Je ne lie pas la densité à la hauteur des constructions. On ne fait pas forcément plus de logements dans une tour que dans de petits immeubles serrés les uns contre les autres. Dans les tours d'habitation, les charges sont également très élevées : deux fois plus que dans les petits immeubles. Cela a un coût d'exploitation que tous les habitants ne pourront pas supporter.

L'IMPACT SOCIAL

Fjag75 : Y a-t-il une réelle surévaluation des actifs immobiliers à ce jour ?

Isabelle Rey-Lefebvre : Je citerai Laurent Quignon, de la BNP, qui effectivement estime qu'il y a une surévaluation aujourd'hui de 5 % des prix de l'immobilier par rapport aux capacités des ménages.

Manuel : Combien de temps encore estime-t-on que la solvabilité des ménages continuera de rendre possible cette hausse ?

Isabelle Rey-Lefebvre : Aujourd'hui, on peut dire que ceux que l'on appelle les primo-accédants sont désolvabilisés en grande partie. Reste que ceux qui ont un logement à revendre le sont moins, bien sûr. Et il ne faut pas négliger ce que j'ai appelé le "déplacement" de la demande, c'est-à-dire les gens qui se déplacent dans des quartiers moins chers, ce qui est vrai même au niveau européen. Le gouvernement commence tout juste à prendre conscience de l'importance de la question du logement, avec le plan de cohésion sociale de Jean-Louis Borloo.

Cléo : Cette flambée des prix de l'immobilier ne comporte-t-elle pas un risque social ?

Isabelle Rey-Lefebvre : Oui. Le premier risque, c'est le "mal-logement" ou le "sans-logement". Cela dit, le gouvernement, quel qu'il soit, est démuni pour intervenir sur le marché immobilier. On le voit mal bloquer les loyers, ce qui risque d'augmenter la pénurie. La clé est plutôt entre les mains des maires, qui peuvent ouvrir des terrains à l'urbanisation et construire. Et le sens de la loi SRU (solidarité et renouvellement urbains) du 13 décembre 2000, qui a voulu imposer un quota de 20 % de logements sociaux dans toutes les communes des agglomérations de plus de 50 000 habitants, est justement de créer une offre de logements à prix abordables. Mais les maires traînent les pieds, surtout ceux qui ont peu de logements sociaux.

Remiovitch : En quel sens pourrait-on parler, à l'inverse, de "chances sociales" : repeuplement de régions enclavées, tourisme culturel, etc. ?

Isabelle Rey-Lefebvre : La hausse des prix des logements est inquiétante, et je considère que c'est un appauvrissement, car cela rend de plus en plus difficile l'accès au logement. Mais je considère que ce que j'appelle le déplacement de la demande (des gens un peu plus riches qui, découragés par les prix, vont habiter dans des quartiers plus modestes) introduit de la mixité sociale, redynamise des communes qui n'avaient pas construit de logements privés depuis très longtemps. Cela est vrai aussi pour des communes très rurales aux franges urbaines, où on voit très nettement un dynamisme démographique qui n'existait pas auparavant. C'est un point positif.

Chat modéré par Stéphane Mazzorato et Pierre Rubenach
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Old October 5th, 2004, 11:04 PM   #2
lepied
 
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Quote:
Je ne lie pas la densité à la hauteur des constructions. On ne fait pas forcément plus de logements dans une tour que dans de petits immeubles serrés les uns contre les autres. Dans les tours d'habitation, les charges sont également très élevées : deux fois plus que dans les petits immeubles. Cela a un coût d'exploitation que tous les habitants ne pourront pas supporter.
Je propose un jeu : combien de "vérités fausses" voyez-vous dans ce seul paragraphe ? Ce genre de vérité-fausse-universalo-Française, moi j'en vois 4, et vous ?
lepied no está en línea   Reply With Quote
Old October 6th, 2004, 04:30 AM   #3
big T
 
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Tu es mauvaise langue, c'est mathematique une tour de 60 etages compte largement moins de metre carres qu'un immeuble de 10 etages tout le monde le sait... et en plus, les petits immeubles on peut les serrer, c'est tellement plus agreable a vivre! les IGH dilapident le lien social, c'est une architecture inhumaine. Tiens on le constate tous les jours: impossible de saluer son voisin de vis-a-vis le matin dans de grandes tours espacees entourees d'espaces verts! finies nos cheres cours interieures etriquees qui font resonner la tele de la mamie a moitie sourde, permettant ainsi l'acces des plus modestes aux programmes culturels de notre bonne vieille television francaise! l'enfer urbain en quelque sorte
C'est bien la peine d'avoir deux noms de famille pour sortir des enormites pareilles
big T no está en línea   Reply With Quote
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Old October 6th, 2004, 07:59 AM   #4
lepied
 
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Nan elle a raison la madame, il vaut mieux étaler des tas de petits immeubles insipides sur des dixaines de kilomètres ! Après tout c'est le principe en vigueur en France depuis combien de siècles ? Faire des murs entiers longs de plusieurs kilomètres où l'on colle des mansardes les unes aux autres ?

C'est marrant mais quand elle décrédibilise les tours de logement, elle fait abstraction totale de tous les pays où il y en a foule, et qu'il y en a une d"e 200 m à NYC (ou en projet chez pu). Et quand elle parle d'étalement urbain, oups ! elle oublie de préciser que cela induit la pollution, l'augmentation du traffic, et bien sûr, bien sûr, l'occupation d'un espace vital 5 à 10 fois supérieur, qui non seulement implique la pollution routière mais en prime empêche le développement de crécrèches, de paparcs, et qui étale les villes dans leur périmètres, promettant un bel effet boule de neige.

C'est beau la honte
lepied no está en línea   Reply With Quote
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