BUENOS AIRES - Nuevo Código Urbanístico - SkyscraperCity
 

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Tablero de dibujo Debates de arquitectura y urbanismo argentino


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Old September 12th, 2016, 12:53 PM   #1
Nsch
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BUENOS AIRES - Nuevo Código Urbanístico

El gobierno promueve nuevas reglas para construir en la ciudad


Enviará a la Legislatura una reforma del Código de Planeamiento; impulsa edificaciones más homogéneas y alturas por barrio; promete participación vecinal

"Como puntos destacados, el nuevo código en estudio elimina el uso del factor de ocupación total (FOT) y las tangentes como parámetros de qué se puede y qué no se puede construir."

"Desde 2003 se suman anualmente 2.000.000 de metros cuadrados, pero gran parte quedó sin habitar. Ha servido como inversión, pero no resulta atractivo para que la gente se venga a vivir. Eso tiene que cambiar y hacerla más sustentable"
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Old September 12th, 2016, 12:57 PM   #2
Nsch
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Esta idea la envié al Ministerio de Planificación. A lo que me respondieron que estaban trabajando en ello.


Quote:
Originally Posted by Nsch View Post
Buenos Aires como un todo necesita urgente de un nuevo plan rector.

Hoy tenemos un modelo genérico, donde el FOT impone las reglas y el contexto no tiene cabida en la ecuación.

Protegemos patrimonio, pero no se considera que el terreno de al lado a lo mejor permite construir un edificio entre medianeras de 8 pisos... y que hacemos entonces? Dejamos que construyan igual y que quede la medianera eterna? Hay que darle solución a una situación que se repite por miles en la ciudad.





Tenemos dos oponentes que defienden intereses legítimos, el sector privado y su rentabilidad; y organizaciones como basta de demoler y la protección del patrimonio... y el mediador entre ambos es el estado que hace décadas hace agua.

Buenos Aires necesita urgente planificar al detalle un nuevo código para cada manzana de la ciudad. Cada caso en particular. Por que donde hay patrimonio hay que protegerlo, pero también hay que darle un contexto sino no llegamos a nada.

Por que sino terminamos con esto...





Y lo peor, es que ese caso si no cambiamos las reglas de juego se van a repetir cientos de veces mas.

No solo hay que cambiar el código, sino que habría que volver sobre todos estos casos como los de la ultima foto y tomar una decisión... salvar el patrimonio o demoler todo lo de alrededor.

Basta de Demoler y ese tipo de organizaciones hasta podrian contribuir en mapear la ciudad, e identificar que se salva y que no, y luego un consejo de arquitectos definir morfologicamente como se va a componer cada manzana en particular. Es un trabajo arduo pero hay que hacerlo.

La regla genérica de que todo lo anterior a 1945, en muchos casos entorpece mas de lo que aporta.

Es polémico, conlleva perjuicios económicos, pero como en todo... hay que anteponer el beneficio colectivo por sobre el individual.
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Old September 12th, 2016, 03:10 PM   #3
chris_maiden
Somewhere In Time...
 
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Buenísimo, pero lamentablemente ya es tarde...el daño hecho ya es irreparable.
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Buenos Aires Rock City!

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Old September 12th, 2016, 04:25 PM   #4
FKO
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Me quteo desde el hilo de aeroparque dónde anticipaba esto.

Eliminar el FOT, las tanjentes y todo eso suena hermoso. Puede salir bien, como pueda salir MUY mal.

Con esta gente y el lobby inmobiliario que tiene metido al ejecutivo, al legislativo y al judicial dentro del bolsillo, la idea de convertirnos en Coruscant se puede convertir en realidad.

Quote:
De a poco van alineando todas la piezas. Aeroparque, la villa, la autopista.

Hace poco me llego un mensaje del observatorio del derecho a la ciudad. Parece que están planenado modificar todos los codigos de la ciudad, sobretodo el de planeamiento urbano y edificación.

En principio no le encontré sentido, pero con todo esto me hace sospechar si no buscarán legitimar todos los desastres urbanísticos que tienen planeados.

Les dejo el mensaje y un par de links relacionados

LA CIUDAD DISCUTE SU PLANIFICACIÓN URBANA


Inscripción y Adhesión-CAMPAÑA por una CARTA del DERECHO A LA CIUDAD


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"Como expresan los documentos internacionales, la arquitectura de hoy constituye el patrimonio del mañana, por ello debemos arbitrar todos los medios para asegurar una arquitectura contemporánea de calidad.
Esto implica no apelar a la mimesis con los edificios existentes, pero tampoco generar con la obra nueva un impacto que agreda al conjunto"

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Old September 12th, 2016, 06:20 PM   #5
Nsch
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Originally Posted by chris_maiden View Post
Buenísimo, pero lamentablemente ya es tarde...el daño hecho ya es irreparable.

De seguir como venimos, el daño seria aun mayor.

Ojala el nuevo código sea mas estricto con las alturas, y que tenga en cuenta el sin fin de excepciones que presenta el tejido urbano.
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Old September 14th, 2016, 04:41 AM   #6
FKO
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Para hacerlo un poco más fácil de entender paso a explicar como es todo el proceso.

Para empezar, toda la ciudad se encuentra divididas en diferentes tipos de zonificación (Residencial, área central, equipamiento, etc) dónde, de acuerdo a las densidades y usos pretendidos para la zona, se establecen una serie de coeficientes y limites para las construcciones.


Mapa de zonificaciones-Fuente:GCBA

Todas las manzanas se encuentran divididas imaginariamente en varias secciones. Las medianas, que parten la manzana en 4 áreas iguales, las Líneas de basamento interno, que demarcan el área no edificable común a todos los terrenos (el famoso pulmón de manzana), y en tercios, demarcando las líneas de frente interno. Todas construcción está delimitada en principio por la línea oficial al frente y por la línea de frente interno.

Fuente:DIRECCION Y LEGISLACION DE OBRA

Una vez obtenida esta demarcación, se procede a calcular el FOS, el factor de ocupación de suelo. Este consiste en un porcentaje determinado en el código de acuerdo a cada zonificación, y nos dice que porcentaje del terreno entre la LO y LFI es edificable.

Luego pasamos a aplicar el FOT,el Factor de Ocupación total. Es un coeficiente establecido en el código de planeamiento urbano que al multiplicarlo por la superficie resultante del FOS permite obtener la cantidad de metros cuadrados construibles para un terreno.

Después se procede a analizar el perfil edificable. Este está determinado por una serie de tangentes y alturas máximas que están establecidas de acuerdo a cada zonificación pero que varían de acuerdo a la tipología constructiva que se esté estudiando (entre medianeras, la torre de perímetro libre y el semi libre).

En este ejemplo vemos una tipología entre medianeras. La altura máxima que ahí menciona es parte de los datos que otorga el código. La diagonal que surge desde la derecha es el gálibo frontal, y siempre surge del punto medio entre dos líneas oficiales, la mitad de la calle.
La otra es el gálibo trasero y establece la altura máxima a la cuál podría llegar desde la línea de frente interno y surge de una fórmula dónde la altura se despeja de un coeficiente que da el código. Como bien dice, ésta surge desde la línea de frente interno opuesta a la de nuestro terreno, pero la distancia entre ambas LFI debe ser la menor en toda la manzana. Esto significa que si la manzana no es un cuadrado perfecto, debemos tomar la distancia más desfavorable siempre.
Lo que ahí menciona como plano límite es la altura máxima posible de edificación, y solo puede ser superada por el tanque de agua o una eventual sala de máquinas para los ascensores.


Fuente


Esto es una generalización rápida. No mencioné que es lo que sucede en las esquinas o como varían de acuerdo a cada tipología, ni otro millón de cosas.

Las disparidades se dan porque varios de todos estos coeficientes y restricciones tienen su grado de variabilidad de acuerdo a las medidas de cada terreno. A eso hay que sumarle que en varios barrios (Palermo por poner el peor ejemplo) las restricciones en altura son excasas. Si esto lo complementas con que existe una serie de premios en altura de acuerdo a retiros, liberación de la planta baja y varias otras, tenes un potencial infinito, ya que podrías tener uno diferente en cada terreno.

En teoría el código establece que siempre se aplica la medida más restrictiva a cada caso en particular, pero si tomas en cuenta que la posibilidad de hacer una torre prácticamente con cualquier altura es tener 6 metros disponibles a cada lado, tenes como resultado nuestra hermosa ciudad, liberada a la suerte y a lo que los desarrolladores inmobiliarios elijan hacer con ella.
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Old September 14th, 2016, 06:26 AM   #7
Salvatierra
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todos los CPU's de Argentina son patéticos, a lo que menos apuntan es a que haya un ordenamiento urbano.

Un buen ejemplo de esto es el sistema de premios. tu proyecto puede tener un incremento el el F.O.T. o sea el area total construible retirándote de la linea municipal, o de una o ambos ejes medianeros, o ocupando menos espacio del terreno eso urbanísticamente es una atrocidad porque no se tiene en cuenta que el parcelamiento que predomina en las ciudades argentinas es de terrenos angostos, muy malos para desarrollar proyectos en altura.

Entonces terminás teniendo una mezcolanza de implantaciones ridículas en un mismo frente edificatorio, algunos se separan de una medianera para construir 2 pisos mas, otro se retira de la L.M. pero ocupa todo el ancho del frente, otro libera la planta baja y después hace caballito sobre la medianera del vecino, en síntesis...

[IMG]New Bitmap Image by Alejandro Salvatierra, on Flickr[/IMG]

CÁOS ABSOLUTO

Lo que tiene que pasar es que tenemos que abandonar el sistema de premios y castigos, esta mal concebido desde el vamos, y necesitamos un sistema que en vez de regirse con el FOT funcione con la altura máxima (obligatoria), y la densidad (sin que esta resulte restrictiva proyectualmente sino que tiene que evitar el hacinamiento y la sobrecarga del transito automotor).

Se tiene que prohibir la separación del eje medianero en terrenos angostos, se tiene que conservar libre de edificaciones el corazón de manzana, y yo iría mas lejos todavía, que seria decir que dentro del corazón de manzana se prohíba levantar muros medianeros, que el corazón de manzana se convierta en un espacio común privado de todos aquellos que compartan la manzana, o que si hay barreras que dividan ese espacio que no sean tan fisicas, usar setos en vez de muros.

Y por supuesto tiene que haber un APH mas grande y con normas mas estrictas, de protección integral de las edificaciones también tiene que ser mas estricta la protección de los patrimoniales fuera del APH porque Buenos Aires (por fortuna) tiene edificaciones de valor histórico desde Monserrat a la General Paz, también daría premios a quienes RESTAUREN (no planchen, blanqueen, pongan en valor terror... etc.) un edificio.

Y llámenme fascista pero yo todavía iría mas allá y crearía ''zonas de adecuación arquitectónica'' en las APH donde se prohíba construir en otro estilo que no sea pre 1940 y que los adefesios del setenta que ya estén ahí para arruinar la postal de la ciudad tengan que adecuar su fachada con el tiempo, para mas o menos pasar desapercibidos con sus vecinos.

He Dicho!!

Pd les dejo este estudio de morfología de manzanas del GCBA que esta muy bueno , es la fuente de la imagen.http://www.buenosaires.gob.ar/sites/...distrito_0.pdf
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Last edited by Salvatierra; September 14th, 2016 at 06:39 AM.
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Old September 14th, 2016, 06:56 PM   #8
Nsch
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Para mi algo clave que tendria que incorporar el nuevo codigo, es el tener en cuenta a los edificios patrimoniales entremezclados en el tejido urbano.

Porque si siguen construyendo edificios de 8 pisos que alcanzan la altura permitida, pero dejan un medianera eterna de 7 pisos por tener de vecino a un edificio patrimonial... estamos en la misma que ahora.

Lo que esta fallando es tratar de generar reglas genéricas para dar solución a infinidad de casos distintos.
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Old September 15th, 2016, 10:33 PM   #9
Ian
Mariano
 
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Espero que no terminen con la pedorrada que se hizo en Rosario hace algunos años con respecto al bendito 'codigo urbano'..

En ciudades tan consolidadas y con tanto patrimonio efectivamente el laburo que se tiene que hacer es manzana x manzana y hacer un analisis detallado de volumetrias, densidades, etc.. Solo asi podemos llegar a tener en 30/40 años algo mas o menos decente y ordenado en todos los barrios..

Slds
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Old September 19th, 2016, 06:11 PM   #10
Jaguar
Hotel Dusk 215
 
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Buenos Aires tiene problemas en las zonas ya crecidas antes, donde se construyó cualquier cosa. Un ejemplo el sub-barrio La Isla, con edificios antiguos bajos que son equis pisos y se cortan ahí y todos apuntaban a tener aprox la misma altura. Pero luego fueron rodeados de setentosos habilitados con muchos más pisos y encima con el agregado del típico escalonamiento de terrazas dejando medianeras piramidales contra los otros. Luego para variar encajaron un par de torres también. Otro ejemplo aberrante es la torre chorizo (así llamo a las de perímetro libre en lotes de mayor largo que frente y que el edificio sigue esa forma, está lleno y son lo peor que le pudo pasar a Buenos Aires, con MRA a la cabeza del género) de Corrientes casi Callao, entre dos edificios clásicos gigantes y hermosos y casi de la misma altura. No sólo visualmente es horrible y no pega ni con moco con la estética que debiera tener la avenida, como si su basamento estuviera entre los pequeños locales de Cabildo o casas de cualquier barrio, sino que pienso en lo deprimente de los deptos laterales: https://www.google.com.ar/maps/@-34....7i13312!8i6656 .
Para las manzanas consolidadas en décadas anteriores un código que mire todo lo volumétrico para ir deterinando lote por lote qué conviene y teniendo en cuenta qué hay o no hay construido en cada uno es lo mejor. Aunque sería un trabajo de monos y muy autoritario.
Por otro lado, el código actual en barrios de edificios todos o casi todos nuevos como Caballito Sur, Villa Urquiza, etc, tuvo recultados que no me desagradan para nada. Se generaron manzanas compactas, frentes bastante continuos, pulmones de manzana, plantas bajas libres, alturas bastante parejas. Y cada tanto meten una torre alta pero tampoco voy a ser más papista que el papa, una torre más alta coronando un sector siempre da aire a gran ciudad.
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Que otra cosa puedo hacer? Si no olvido moriré...

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Last edited by Jaguar; September 19th, 2016 at 06:17 PM.
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Old September 26th, 2016, 04:48 PM   #11
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Amén... hasta que puso esto:

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crearía ''zonas de adecuación arquitectónica'' en las APH donde se prohíba construir en otro estilo que no sea pre 1940 y que los adefesios del setenta que ya estén ahí para arruinar la postal de la ciudad tengan que adecuar su fachada con el tiempo, para mas o menos pasar desapercibidos con sus vecinos.
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Espacio verde público por habitante (en m2)
Berlín: 58 -- Nueva York: 23 -- Viena: 20 -- Seúl: 15 -- Madrid: 14 -- París: 12 -- Mínimo habitable: 10 -- Buenos Aires: 3



Idiotas que no podemos construir a 15 km por año

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Last edited by DanielFA; September 27th, 2017 at 11:59 PM. Reason: Continuidad
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Old September 26th, 2016, 05:33 PM   #12
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Espero estar vivo, para ver la demolición de los engendros setentosos construidos en pleno casco histórico.

Esos se merecen lisa y llanamente la picota. No hay otra. Como adecuas esa escala? Esa medianera?


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Old September 26th, 2016, 06:08 PM   #13
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¿El casco histórico no tiene que densificarse, digamos, con construcciones de entre 3 y 5 pisos?
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Old September 28th, 2016, 04:39 AM   #14
FKO
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Esa escala me hubiera gustado que se empiece a trabajar desde un comienzo en el centro pero la realidad fue otra.

Después, el centro histórico lo tocaría lo menos posible en cuestiones de tejido, aún más cuando se ha cometido cada crimen que mejor ni pensar como se muestra más arriba. San Telmo y otros barrios similares demostraron que con las construcciones históricas se puede generar ciudad, variando los usos y generando nuevos.
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Old October 3rd, 2016, 02:00 AM   #15
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Listo muchachos, cierren todo. Estamos ante un mero formalismo para que la ciudad sea pensada para los desarrolladores, no para los ciudadanos.


Quote:
Rodríguez Larreta juega su futuro político a una alianza con los inversores inmobiliarios

Mientras tanto, la reforma se empezó a analizar por: el Consejo del Plan Urbano Ambiental (integrado por representantes del gobierno y la Legislatura), la Sociedad Central de Arquitectos y el llamado Foro de Desarrollo Urbano. Ese foro fue creado vía una resolución del gobierno en junio pasado, para que asesore al Ministerio de Desarrollo Urbano, conducido por Franco Moccia.

Entre los invitados por el larretismo para discutir ahí el futuro de la Ciudad figuran los desarrolladores más poderosos de la Argentina: Eduardo Costantini, Eduardo Elsztain (principal accionista y presidente de IRSA), Milagros Brito (titular de Vizora), Rudi Boggiano (presidente de Constructora Sudamericana), Toribio Pablo de Achával, Justo Solsona y Federico Weil (CEO de TGLT), entre otros. El foro ya tuvo dos reuniones en el Palacio Lezama, en las que participaron varios de los invitados, como Costantini, Solsona y Weil.
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Old October 3rd, 2016, 02:07 AM   #16
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¿Se trata de cosas excluyentes?
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Old October 3rd, 2016, 04:09 AM   #17
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No necesariamente desde el punto de vista teórico, pero la practica sabemos que apunta a otra cosa.

El planeamiento urbano debería tener como fin el crecimiento sustentable de la ciudad en pos de sus habitantes. Se establecen necesidades actuales, parámetros y objetivos a alcanzar, y los medios de aplicación de estas ideas a través de planes, programas y proyectos.

En ese contexto, el sector inmobiliario en todo caso debería ser el que siga las reglas de juego, jamás el que las imponga.
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Old October 4th, 2016, 02:46 AM   #18
Leandro_lenz
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porque en Buenos Aires no hay cultura de demoler edificios de altura una vez que cumplen su función o se deterioran demasiado, como por ejemplo en NY?
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Old October 4th, 2016, 12:05 PM   #19
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porque en Buenos Aires no hay cultura de demoler edificios de altura una vez que cumplen su función o se deterioran demasiado, como por ejemplo en NY?
Manhattan es una isla, su superficie es limitada... y los lotes disponibles escasean. Ademas de que es una de las ciudades mas ricas del mundo, y pueden darse esos lujos.

Ademas...allá pueden comprar el espacio aéreo de edificios patrimoniales, y construir esos metros en otro lote. Logrando con eso hacer viable demoler edificios altos.

Acá la mancha urbana se extiende sin limites ni control hacia el conurbano. La escases puede aplicar para algunos barrios, pero sigue sin ser rentable demoler edificios altos (y menos mal, porque sino ahí si que no hubiera quedado nada patrimonial).

El problema endémico de Argentina, en todos sus niveles, es la falta de un plan a largo plazo, y no códigos de planeamiento que cambian cada 20 años sin resolver los problemas de fondo.

Tan dificil es cuidar el patrimonio existente, dandole un contexto apropiado... y enrases en todo lo demás? Eso como mínimo, ni hablar de usos y densidades poblacionales.
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Old October 4th, 2016, 01:23 PM   #20
RRB.
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En un país donde el Estado te regula hasta la forma en que c*gas, se acordaron 60 años tarde de algo tan importante como lo son las normativas de planeamiento y construcción.
Pobre mi Buenos Aires.
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