"Inclusionary zoning", a favor ou contra? - SkyscraperCity
 

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Old July 22nd, 2014, 04:10 AM   #1
aleochi
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"Inclusionary zoning", a favor ou contra?

Olá pessoal!

Recentemente descobri que nos Estados Unidos, principalmente na costa leste, existe uma contrapartida que possibilita as construtoras aumentarem o gabarito dos edifícios que é, no mímino, curiosa. Em NY por exemplo, se uma construtora quiser ter o direito de construir mais andares em um edifício residencial, ela pode destinar parte dos apartamentos para pessoas de baixa e/ou média renda. O curioso é que isso está sendo aplicado em empreendimentos destinados a classe alta. Ontem mesmo a cidade de Nova York aprovou uma medida que garante as construtoras o direito de construir entradas separadas para esses tipos de apartamentos em edifícios de alto padrão. INa minha opinião isso pareceu completamente surpreendente: Edifícios em Manhattan destinados a classe alta estão destinando alguns andares para pessoas de baixa renda, mesmo nas regiões mais caras da cidade (e do mundo).

Eu particulamente não sei o que pensar sobre isso, por isso achei válido abrir uma discussão sobre esse tema. Essa medida seria possível aqui no Brasil? Pq aqui até então as contrapartidas são geralmente obras de infraestrutura, construção de escolas e etc.

Nós já temos exemplos de tentativas fracassadas de construir prédios residênciais mais "democráticos". Será que Nova York está indo pro mesmo caminho?

Não achei nenhuma notícia sobre o tema em português, mas aí vai os links em inglês mesmo:

Wikipedia - Inclusionary zoning

New York City Approves Controversial 'Poor Door' In Luxury Condo



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DE
JANEIRO

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Old July 22nd, 2014, 05:45 AM   #2
hiroamorim
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Está dando moradias as pessoas pobres, então eu aprovo. Os benefícios práticos superam qualquer outra questão moral ou ética da polemica lei.
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Old July 22nd, 2014, 06:35 AM   #3
Paulinho SC
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Mas como fica na prática, é tipo um apartheid do século XXI, com andares fechados e entradas distintas?
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Old July 22nd, 2014, 05:05 PM   #4
Fabius_
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Originally Posted by Paulinho SC View Post
Mas como fica na prática, é tipo um apartheid do século XXI, com andares fechados e entradas distintas?
Se até no Brasil de hoje, existem entradas e elevadores de serviço em vários prédios...

Mas nesse caso, eles não farão um prédio com apartheid social, mas sim dois prédios: um destinado à classe alta e outro não, na mesma estrutura. As implicações podem ser as mesmas, mas pensemos no Copan: lá existem seis blocos, mas na verdade são seis edifícios diferentes, cada um com sua portaria, seus elevadores, suas estruturas. E lá há desde quitinetes a apartamentos enormes, com habitantes de perfis sociais completamente diferentes. Eu acho a ideia factível, mas não sei se funciona e possivelmente a parte "pobre" do prédio vai acabar gentrificada, de uma maneira ou de outra.

É algo do tipo ou estou errado?
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Old July 22nd, 2014, 05:17 PM   #5
Bruno BHZ
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Eu acho a ideia legal, mas na prática acho que o resultado final difere das intenções iniciais. Duvido que realmente more muita gente de baixa renda. De alguma forma devem sublocar, deve haver fraudes, deve ser ocupado por gente de "baixa renda" mas que recebe mesada da família rica, enfim, deve ter várias formas de burlar. É muito difícil manter na prática esse tipo de ocupação, o lugar é demandadíssimo, todo mundo quer morar e topa pagar muito!!

Mas, mesmo assim, acredito que o resultado é bem positivo por estimular a construção de diferentes tipologias (tamanhos) de apartamentos nessas áreas. O que seria um prédio só de mega e caríssimos aps passa a ter umas quitinetes, aps de 1, 2 quartos... Mesmo que no futuro perca a função social e fique com preço por m² igual ao do mercado, já é uma opção mais em conta para diversos públicos.
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Old July 22nd, 2014, 05:48 PM   #6
zeh
Feliz Natal
 
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Em Londres ja ouvi falar, mas sem a porta separada... Nao acho nada de outro mundo... Mesmo nao entendendo a realidade de NY, 850 dollars em um studio nao e' para os taooo pobres, um studio quanto muito vive um casal... Ao meu ver isso nao sera para quem se beneficia das council houses, mas sim para classe media e media baixa...

No Rio existem alguns casos, o mais famoso e' um edifício em Ipanema atras do Country Club (para quem nao sabe o country e' um clube muito exclusivo no Rio e esta de frente para o endereço mais caro do Brasil, a Avenida Vieira Souto. Pois bem, os apartamentos sem 'vista para o mar' que deve ir do andar 1 ao 5 possuem entrada por uma rua... os outros, com vista, por outra rua (estes apartamento sao ate maiores e se nao me engano um dos 'Gerdau' juntou duas coberturas totalizando quase mil m2, o Osmar deve saber mais sobre...)
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Old July 22nd, 2014, 05:50 PM   #7
Eduarqui
Feliz pela Vida que segue
 
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A ideia é interessante, mas desconfio que não faria sucesso no Brasil: aqui, vejo casos de imóveis que são desvalorizados por ficarem em prédios que ou têm apartamentos de tamanhos diferentes no mesmo bloco (por exemplo, de um ou de dois quartos, conforme o andar), ou têm lojas no térreo e, assim, não são "exclusivamente residenciais".

Nosso mercado é muito focado em exclusividade e segmentação social, o que dificultaria (não necessariamente impossibilitaria) a introdução desta medida.

Faço observar que, na Paris do século XIX, prédios de apartamentos com diversas classes morando (ricos perto do térreo, e pobres nos andares mais altos, pois ainda não existiam elevadores) eram comuns, e Leonardo Benevolo incluiu um desenho em corte deles em seu livro História da Cidade (Editora Perspectiva).
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Old July 22nd, 2014, 06:00 PM   #8
Positronn
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Fico curioso pra entender como é feito o rateio das despesas de condomínio, por exemplo. Mesmo que sejam "dois prédios em um", a manutenção externa deve ser padrão classe AAA e portanto, os custos também serão. Se optarem por não pesar na conta dos mais pobres, o resultado será um condomínio mais caro para os apartamentos luxuosos, o que acabará desvalorizando-os. Acho que a medida é falha no sentido de (possivelmente) ser burlável. Em regiões altamente valorizadas, mesmo o escalonamento do tamanho dos apartamentos não seria suficiente para fazer o mercado precificar os aptos pequenos em níveis acessíveis para a classe baixa. Mas seria uma medida interessante para prédios em regiões não tão badaladas. De certa forma, isso ocorre já em menor escala em diversos tipos de edifício. Prédios com apartamentos com/sem vista para o mar, andares mais altos tem preços, às vezes substancialmente, diferentes. No Brasil, mecanismos de outorga para construir mais alto existem principalmente para financiar a expansão da infraestrutura da região, mas numa cidade já "pronta" como Nova Iorque, surgem outras propostas um tanto exóticas como essa.
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Old July 22nd, 2014, 06:09 PM   #9
zeh
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Bem lembrado, como pude esquecer...



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A ideia é interessante, mas desconfio que não faria sucesso no Brasil: aqui, vejo casos de imóveis que são desvalorizados por ficarem em prédios que ou têm apartamentos de tamanhos diferentes no mesmo bloco (por exemplo, de um ou de dois quartos, conforme o andar), ou têm lojas no térreo e, assim, não são "exclusivamente residenciais".

Nosso mercado é muito focado em exclusividade e segmentação social, o que dificultaria (não necessariamente impossibilitaria) a introdução desta medida.

Faço observar que, na Paris do século XIX, prédios de apartamentos com diversas classes morando (ricos perto do térreo, e pobres nos andares mais altos, pois ainda não existiam elevadores) eram comuns, e Leonardo Benevolo incluiu um desenho em corte deles em seu livro História da Cidade (Editora Perspectiva).
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Old July 22nd, 2014, 06:29 PM   #10
PauloLescaut
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Eu acho que há diferenças de realidade social muito marcantes entre um país plenamente desenvolvido e o nosso.

Aqui temos o mesmo problema de juventude de classe média que não consegue acessar a moradia cada vez mais cara (e que, portanto, se disporia a alugar apartamentos conjugados, de metragem inferior).

Mas na Europa e nos EUA, à parte dos imigrantes, os jovens se empregam temporariamente em serviços não especializados que aqui são o meio de vida (de ampla demanda de empregos) da classe baixa. Existe uma segregação muito maior, de renda, de educação... e de espaços sociais.

Sendo bem clichê, se fizessem COHABs ou Minha Casa Minha Vida em coexistência na mesma estrutura de um Parque Cidade Jardim ou um Península, na prática seria a edícula que forneceria às socialites engajadas e de mente aberta, empregadas domésticas, zeladores e babás...
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Old July 22nd, 2014, 08:05 PM   #11
bernardodurco
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Contrapartida a curto prazo


A longo prazo, as pessoas mais pobres poderão querer sair dessa região mais elitizada, pq os serviços encontrados nessa região serão caros demais, e ai a tendência é a classe social mais alta acabar morando nesses outros apartamentos. Negociando valores cada vez mais altos.

Ou seja é apenas um disfarce do mercado, para a Construtora poder lucrar mais, com um gabarito mais alto, é contrapartida a curto prazo.

É como aumentar o Cap Ferrat na Av. Vieira Souto em Ipanema mais 5 andares, em dois pavimentos, moradias populares, e nos outros 3 pavimentos, apartamentos de alto padrão como os demais do edifício.

Com o tempo esses moradores irão querer sair e venderão esses apartamentos pelo olho da cara, até pq tudo na região é caro, apesar de ter pago pouco pelo apartamento (E aliás qual será o critério para os compradores de baixa renda? sorteio? ai tem.)

Ai os mais endinheirados ocuparão com o tempo esses dois pavimentos.

A Construtora poderá até não lucrar com esses dois pavimentos, caso não coloque laranjas de baixa renda para ocuparem esses pavimentos por um tempo, (o que eu desconfio que façam), mas só do fato de lucrar com os 3 pavimentos de alto padrão. Já aumentaria o lucro total da construtora, que vai querer fazer isso para todos os edifícios.

Por isso eu sou contra esse raciocínio.

Além disso:

Desperdiçar desnecessariamente a área de todos os pavimento para dar espaço para um Core a mais, incluindo a circulação (elevadores e escada de incêndio exclusivos) para poucos pavimentos que serão usados pelos mais pobres. Aumentando com isso consideravelmente o custo de manutenção q será dividido numa alta conta de condomínio entre todos os moradores de maneira igual.

Outra: Essa medida não dará certo, (se é q de verdade ela teve algum dia essa pretensão) De querer brigar contra as leis de mercado, se os apartamentos são caros nessa região, não são pq eles contam com um melhor acabamento, mas sim por causa da sua localização privilegiada, com o tempo, todos os apartamentos do prédio serão ocupados pelos mais endinheirados, e a construtora sabe muito bem disso. Não existe boa intenção nessa historia pra boi dormir.

Last edited by bernardodurco; July 22nd, 2014 at 08:35 PM.
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Old July 22nd, 2014, 08:07 PM   #12
Gutovsky
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Pensei na mesma coisa, Paulo Lescaut. E aqui, acho que não daria certo pela gritaria de setores que querem a integração total de classes, e demandariam "portaria comum" a todos os moradores, o que afugentaria as classes mais altas que demandam exclusividade absoluta. É um pensamento tacanho de ambos os lados, de uma elite burra e preconceituosa e de uma base deseducada e intolerante. Sem falar na divisão de custos, logo quereriam que a parte rica arcasse com as despesas do condomínio dos mais pobres, por "justiça social"... E logo teríamos leis e mais leis para reger essa nova modalidade de condomínio, que, no fim, criaria mais um celeuma na sociedade.

Em NY, acho que será interessante e dará certo.
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Old July 22nd, 2014, 08:32 PM   #13
bernardodurco
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Originally Posted by Gutovsky View Post
Pensei na mesma coisa, Paulo Lescaut. E aqui, acho que não daria certo pela gritaria de setores que querem a integração total de classes, e demandariam "portaria comum" a todos os moradores, o que afugentaria as classes mais altas que demandam exclusividade absoluta. É um pensamento tacanho de ambos os lados, de uma elite burra e preconceituosa e de uma base deseducada e intolerante. Sem falar na divisão de custos, logo quereriam que a parte rica arcasse com as despesas do condomínio dos mais pobres, por "justiça social"... E logo teríamos leis e mais leis para reger essa nova modalidade de condomínio, que, no fim, criaria mais um celeuma na sociedade.

Em NY, acho que será interessante e dará certo.
Acho q na prática nem em NY dará certo, e olha q eu nem citei assuntos menores, como luta de classes.

Citei apenas, lei de mercado e oportunismo da situação, e corrupção. Pq a idéia desde a concepção, independente de ser seguido a risca, como por exemplo o socialismo é falho.

E não é só no Brasil q a classe privilegiada é preconceituosa.

Acho que foi em Copacabnana que apareceu primeiro no Brasil o conceito de quarteirão residencial de alta densidade, próximo a 10 pavimentos, já no fina dos anos 20.

Av. N. Senhora de Copacabana (Edifício Itaoca) - Início dos Anos 30

O Itaoca é um dos melhores representantes de uma geração de edifícios em Copacabana, teve sua construção iniciada em 1928, em estilo Decô já flertando com o streamline, possui 6 apartamentos por andar de 3 e 2 quartos, e uma portaria muito interessante, com um bruto frontão de majólica (um tipo de cerâmica) , como alguns de sua época possui uma particularidade, o seu último andar se destina a quartos de empregadas e depósitos, que não ficavam dentro dos apartamentos .

http://www.rioquepassou.com.br/2004/...o-dos-anos-30/




Um Comentário que eu vi nesse site que me chamou a atenção, independente de ser verídico ou não.

" - Alguns falam em surfar na Web, isso na verdade é viajar no tempo… Ninguém posta aqui desde 2004… Pois bem, eu morei nesse prédio por 22 anos… Se vocês ficaram curiosos… Era exatamente o que imaginaram que poderia ser… Foi em um desses quartos (sem banheiro, havia banheiros coletivos… para servir aproximadamente 28 quartos…) que eu perdi a virgindade com 13 anos… Me custou uma nota de 5 cruzeiros (sei que tinha Tiradentes com cara de cristo…) dados a empregada do vizinho… Depois foi toda uma adolescência visitando esses quartinhos… Essa invenção francesa de construir um presídio escravocrata de domésticas no último andar não poderia ter outra intensão se não a que eu usei e abusei… Grande Itaóca… bons tempos…"
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Last edited by bernardodurco; July 22nd, 2014 at 08:46 PM.
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Old July 22nd, 2014, 09:22 PM   #14
Ygor Rodrigues
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Tinham que fazer como falaram no thread da Barra da Tijuca. A cada grande empreendimento de uma construtura, ela deveria construir mais um predio, obviamente de pequeno porte em uma area pobre da cidade. Não vejo muito nexo de dar apartamentos dentro dos predios de luxo. O pobre vai pagar o condominio também? Vai conseguir pagar o IPTU da onde aquilo fica localizado? Acho dificil.
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Last edited by Ygor Rodrigues; July 22nd, 2014 at 11:40 PM.
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Old July 22nd, 2014, 09:40 PM   #15
aluz
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Proselitismo ideológico da pior espécie. Manhattan é cheia destas excentricidades no mercado imobiliário, como a lei de controle de aluguéis, que geram distorções no mercado.

No fim das contas, os proprietários dos imóveis sociais vão vender suas propriedades para pessoas abastadas e o experimento dos engenheiros sociais vai para o espaço.

Não se revoga a lei de mercado com intervenção governamental. Este tipo de lei só serve para tornar o preço dos imóveis ainda maior.
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Old July 22nd, 2014, 10:32 PM   #16
Osmar Carioca
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Originally Posted by zeh View Post
Em Londres ja ouvi falar, mas sem a porta separada... Nao acho nada de outro mundo... Mesmo nao entendendo a realidade de NY, 850 dollars em um studio nao e' para os taooo pobres, um studio quanto muito vive um casal... Ao meu ver isso nao sera para quem se beneficia das council houses, mas sim para classe media e media baixa...

No Rio existem alguns casos, o mais famoso e' um edifício em Ipanema atras do Country Club (para quem nao sabe o country e' um clube muito exclusivo no Rio e esta de frente para o endereço mais caro do Brasil, a Avenida Vieira Souto. Pois bem, os apartamentos sem 'vista para o mar' que deve ir do andar 1 ao 5 possuem entrada por uma rua... os outros, com vista, por outra rua (estes apartamento sao ate maiores e se nao me engano um dos 'Gerdau' juntou duas coberturas totalizando quase mil m2, o Osmar deve saber mais sobre...)

Zé,

Acho que você está equivocado. Que eu saiba, não existe nenhum edifício na Prudente de Morais, atrás do Country, com as características dadas por você.

Aliás, os residenciais atrás do Country, tenham eles apartamentos situados no primeiro, ou décimo andar, têm valores estratosféricos.
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Old July 22nd, 2014, 10:47 PM   #17
Osmar Carioca
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Não vejo como dar certo misturar classes sociais num mesmo edifício.

A este respeito, sugiro a todos admirar o excelente e maravilhoso filme egípcio Edifício Yacoubian. O prédio mostrado no filme foi, quando da sua construção, sinônimo de luxo e requinte, e era habitado pela elite do Cairo. Na cobertura, em pequenos cômodos, viviam os serviçais (copeiros, arrumadeiras, motoristas) dos proprietários dos vários apartamentos.

Por questões políticas, num determinado momento da história egípcia, os empregados que viviam na cobertura passaram a ter a posse dos seus quartinhos. E, com isso, passam a poder negociá-los, bem como trazer para dentro de seus imóveis parentes e amigos que não tinham lugar para viver. Em suma, a cobertura se faveliza! E, como consequência, o prédio entra em profunda decadência.
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Old July 22nd, 2014, 11:40 PM   #18
besantos
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Minha família foi proprietária de um imóvel aqui no Rio de Janeiro cuja planta era bem maior que a dos demais apartamentos do edifício.

Era um verdadeiro inferno.

Pagar mais condomínio (à revelia da nossa decisão, sempre perdíamos na votação) era o de menos. Se um condomínio é complicado em teórica condições de "igualdade" entre os condôminos, quando existe uma assimetria muito grande a vaca vai para o brejo de vez.

A pergunta que não quer calar: porque alguém com dinheiro para comprar imóvel em Manhattan vai pagar caro por um imóvel alto-padrão nesse contexto, podendo comprar um sem esse tipo de arranjo neo-socialista?

Eu só compraria se o imóvel custasse MUITO menos que um similar nas redondezas sem esse tipo de problema futuro com outros condôminos.
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"Quem observa com seriedade descobre que, assim como para a morte, que é difícil, também para o difícil amor não se reconheceu ainda nenhum esclarecimento, nenhuma solução, nem aceno, nem caminho."
- Rainer Maria Rilke
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Old July 22nd, 2014, 11:47 PM   #19
Gutovsky
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Originally Posted by bernardodurco View Post
E não é só no Brasil q a classe privilegiada é preconceituosa.
Muito interessante esse condomínio! Outro exemplo bem marcante é o nosso famoso Copan, em SP. Ele deveria ter todas as classes, com apartamentos de vários tamanhos, mas para aumentar o lucro, fizeram apenas "kitnets" e apartamentos de 3 quartos. Apesar de tudo, a convivência no edifício é bem pacífica.

Por sua vez, na África do Sul, é famosa a história do Ponte City Apartments, em Johannesburg, um edifício de 173 metros de altura em formato cilíndrico, no qual os apartamentos externos eram dos ricos (onde pegava sol) e os internos, condenados ao escuro, eram dos pobres, durante o Apartheid. Após o fim do regime de segregação, os ricos fugiram de lá e o edifício virou um grande cortiço, com todos os piores problemas de uma favela (tráfico de drogas, violência, acúmulo de uma montanha de lixo no vão interno do prédio). Ou seja, há exemplos positivos e negativos.

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Não se revoga a lei de mercado com intervenção governamental. Este tipo de lei só serve para tornar o preço dos imóveis ainda maior.
Discordo. Distorções de mercado são e devem ser corrigidas pelo intervencionismo, quando há excessos. O maior problema dos EUA é exatamente esse: falta de regulação, o que tem gerado um abismo social entre muito ricos e muito pobres - e Manhattan é o maior exemplo de concentração de riqueza por lá.
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Old July 22nd, 2014, 11:50 PM   #20
PauloLescaut
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Os mendigos de NY mesmo são um caso à parte... Já li alguns artigos mostrando-os como indivíduos de renda fixa (até mediana), sem possibilidade de se fixar por conta dos valores imobiliários.
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