"Inclusionary zoning", a favor ou contra? - Page 2 - SkyscraperCity
 

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Old July 23rd, 2014, 12:18 AM   #21
aluz
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Originally Posted by Gutovsky View Post
Discordo. Distorções de mercado são e devem ser corrigidas pelo intervencionismo, quando há excessos. O maior problema dos EUA é exatamente esse: falta de regulação, o que tem gerado um abismo social entre muito ricos e muito pobres - e Manhattan é o maior exemplo de concentração de riqueza por lá.
O governo corrigir distorções de mercado não está errado, mas neste caso ele não está corrigindo, está promovendo a distorção.

Uma região é mais valorizada por causa da maior demanda por morar naquela região. Se todos querem morar lá, os preços sobem e apenas os mais ricos vão ter condições de morar ali. Isso é a lei do mercado funcionando na sua plenitude: bem escasso tem preço alto, pois não tem para todos.

Ao obrigar a venda de imóveis de baixa renda em locais com alta demanda, o mercado fica distorcido, pois a rentabilidade do empreendimento cai e a escassez dos imóveis de alto padrão sobe, aumentando ainda mais o preço dos imóveis na região.

Inicialmente, os imóveis "populares" serão vendidos a preços artificialmente baixos devido à intervenção governamental, mas esta ação do poder público não mudará a demanda pelos imóveis da região. O resultado é que estes imóveis "populares" serão valorizados gerando um belo lucro para os sortudos que os compraram.

Infelizmente, no médio prazo, acabarão os compradores primários destes imóveis e os preços subirão. Isso sem contar a pressão que haverá para converter os apartamentos mais simples em imóveis de luxo, como já ocorreu com galpões abandonados em áreas antigas de Manhattan.

O cenário acima é o mais provável, mas não o único possível. Como o Osmar bem lembrou, pode haver uma degradação da região. A presença de um grande contingente de moradores de baixa renda num bairro de alto padrão pode levar a queda da qualidade de vida na região. O comércio, a tranquilidade e mesmo a qualidade das escolas da região podem ser afetadas pelo aumento da demanda local, combinada com a entrada de um público de menor poder aquisitivo.

Isso pode levar aos moradores de alto poder aquisitivo a buscarem deixar aquele bairro em favor de outra área da cidade derrubando o preço dos imóveis no local e levando a região à decadência econômica. Isso aconteceu com Copacabana, por exemplo. Neste bairro, foram criados os famosos prédios JK (janela e kitchenet) no fim dos anos 50. O bairro ficou superpovoado e a alta sociedade carioca se mudou para Ipanema e Leblon - bairros que conseguiram crescer com uma predominância de imóveis de padrão melhor -, e que começaram a ascenção na mesma época.

Nos dois casos acima, o mercado se ajusta. Ou a intervenção cria uma bolha de oferta, que some rapidamente, ou destrói a demanda.
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Old July 23rd, 2014, 02:54 AM   #22
PauloLescaut
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Tava pensando, a respeito inclusive do exemplo que o Zeh deu sobre Paris: hoje esses muquifos da criadagem viraram studios disputadíssimos. Tem um programa da BBC HD de uma inglesinha que montou sua casa-minirrestaurante num desses, aquele charme parisiense.
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Old July 23rd, 2014, 05:54 PM   #23
zeh
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Ok, lembro de voce ter falado sobre o caso, pode ser em outro lugar que nao atras do Country? O prédio tem duas portarias distintas (para os com vista para mar e outra para os demais), nao que os demais sejam pobres, mas ha' um separação por portarias...

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Originally Posted by Osmar Carioca View Post
Zé,

Acho que você está equivocado. Que eu saiba, não existe nenhum edifício na Prudente de Morais, atrás do Country, com as características dadas por você.

Aliás, os residenciais atrás do Country, tenham eles apartamentos situados no primeiro, ou décimo andar, têm valores estratosféricos.
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Old July 23rd, 2014, 05:58 PM   #24
zeh
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Paulo, alguns edificios em Paris, ainda possuem essa configuração, nao tao como na ilustração (porem por imposição estatal)...

Em Amsterdam os últimos pavimentos hoje servem a estudantes, sao quase inabitáveis pois os holandeses sao pessoas de alguma estatura...

Em Londres existem uma mistura social... Voce ve mansões ao lado de Conjuntos Habitacionais, em alguns edifícios que refletem uma arquitetura clássica (poder), muitas vezes nao correspondem aos habitantes do interior, muitas vezes se assemelha ao modelo da ilustração, muitos ricos e talvez no ultimo andar alguém menos rico...

Em Lisboa, uma lei estúpida (do tempo do 25 de abril), impede a mudança no valor das rendas, entao voce tem gente que paga ate' 1 euro (sim conheci casos in loco) e edifícios caindo aos pedaços...

No Rio outro exemplo e' o do edificio Praia do Flamengo,anos 20, tinha a mesma lógica de colocar as senzalas longe da casa grande (os empregados ficavam no ultimo andar)...

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Last edited by zeh; July 23rd, 2014 at 06:05 PM.
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Old July 23rd, 2014, 06:06 PM   #25
PauloLescaut
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E a neve quando caía não ficava acumulada no telhado, né?
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Old July 23rd, 2014, 06:12 PM   #26
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Para de zombar com a elite branca, ate hoje esses parametros estao innn... Agora ate' a classe media mestica pode ter, ja vi MCMV com o modelo, porem ao inves de ardosia deve ser amianto...
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Old July 23rd, 2014, 07:08 PM   #27
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Originally Posted by zeh View Post
Para de zombar com a elite branca, ate hoje esses parametros estao innn... Agora ate' a classe media mestica pode ter, ja vi MCMV com o modelo, porem ao inves de ardosia deve ser amianto...


Isso me lembrou um prédio do Cambuí, que é o bairro nobre mais verticalizado de Campinas (não nessa parte, diga-se de passagem: ela está em processo de verticalização), cujo topo é esverdeado para imitar a nobreza e o preço dos telhados feitos em cobre e expostos ao tempo...


http://imganuncios.mitula.net/otima_...5733875622.jpg
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Old July 23rd, 2014, 07:50 PM   #28
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Originally Posted by zeh View Post
Paulo, alguns edificios em Paris, ainda possuem essa configuração, nao tao como na ilustração (porem por imposição estatal)...

Em Amsterdam os últimos pavimentos hoje servem a estudantes, sao quase inabitáveis pois os holandeses sao pessoas de alguma estatura...

Em Londres existem uma mistura social... Voce ve mansões ao lado de Conjuntos Habitacionais, em alguns edifícios que refletem uma arquitetura clássica (poder), muitas vezes nao correspondem aos habitantes do interior, muitas vezes se assemelha ao modelo da ilustração, muitos ricos e talvez no ultimo andar alguém menos rico...

Em Lisboa, uma lei estúpida (do tempo do 25 de abril), impede a mudança no valor das rendas, entao voce tem gente que paga ate' 1 euro (sim conheci casos in loco) e edifícios caindo aos pedaços...

No Rio outro exemplo e' o do edificio Praia do Flamengo,anos 20, tinha a mesma lógica de colocar as senzalas longe da casa grande (os empregados ficavam no ultimo andar)...

Esta lei estúpida de Lisboa é semelhante ao Rent Control de Manhattan.
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Old July 23rd, 2014, 09:22 PM   #29
Gutovsky
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Isso me lembrou um prédio do Cambuí, que é o bairro nobre mais verticalizado de Campinas (não nessa parte, diga-se de passagem: ela está em processo de verticalização), cujo topo é esverdeado para imitar a nobreza e o preço dos telhados feitos em cobre e expostos ao tempo...
AAAAAAAARGH!
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Old July 23rd, 2014, 09:35 PM   #30
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Eu nem acho isso, mas tenho certeza que quem projetou isso tinha aquelas construções na Europa ou no Quebec com tetos de cobre esverdeados. Não que eu goste: prefiro mil vezes construções contemporâneas.
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Old July 24th, 2014, 04:24 PM   #31
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Aqui em SP tá cheio disso. Pseudo-chatêaux neocrássicos.


E sim, eu - que aventei o tópico originalmente lá num fio sobre urbanização no Rio - sou completamente a favor dessa mistura. Quem sabe até economize na cerca elétrica, concertina, e congêneres...
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Old July 24th, 2014, 05:04 PM   #32
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Originally Posted by Thuin View Post
Aqui em SP tá cheio disso. Pseudo-chatêaux neocrássicos.


E sim, eu - que aventei o tópico originalmente lá num fio sobre urbanização no Rio - sou completamente a favor dessa mistura. Quem sabe até economize na cerca elétrica, concertina, e congêneres...
Eu sou contra. Na minha opinião ela só pode gerar problema. Primeiro que as pessoas de baixa renda beneficiadas por esse programa (que acredito ser sorteio) não terão condições de viver em bairros tão estratosfericamente caros, logo elas já vão chegar deslocadas. Segundo é que parece não haver garantias de que esses apartamentos poderão ser gentricados, jogando todo o programa no lixo.
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Old July 24th, 2014, 05:12 PM   #33
Fabius_
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A sua preocupação é justificada. Na verdade, é bem provável que, dessa forma como a notícia pretende, esse tipo de sistema simplesmente não funcione. O que pode funcionar é construir torres de utilização mista (residencial em cima, comércios em baixo), com várias tipologias de unidades (0, 1, 2, 3 dormitórios, etc.). Isso não vai misturar classes sociais antagônicas, mas pode garantir maior diversidade dos habitantes de um edifício.

Mas aí tem a questão do mercado, etc.
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Old July 24th, 2014, 05:24 PM   #34
bernardodurco
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Bairros bons , já são bairros bons, não tem pq ter esse tipo de incentivo, ainda mais com intervenções, deixa q o mercado faz isso. Sem contar q pra mim esse incentivo traria consequências negativas.

Se for pra dar incentivo q se priorize os bairros mais carentes. Com edificações, com obras de infra, com moradias, q não sejam conjuntos habitacionais, como um edifício mesmo, e nem casinhas de cachorro q tb não legais.
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Old July 24th, 2014, 06:03 PM   #35
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Originally Posted by aleochi View Post
Eu sou contra. Na minha opinião ela só pode gerar problema. Primeiro que as pessoas de baixa renda beneficiadas por esse programa (que acredito ser sorteio) não terão condições de viver em bairros tão estratosfericamente caros, logo elas já vão chegar deslocadas. Segundo é que parece não haver garantias de que esses apartamentos poderão ser gentricados, jogando todo o programa no lixo.
Tem dúzias de garantias diferentes, de controle de aluguéis (no caso de aps de investidores) a proibição de revenda por x anos, ou até não venda (o sorteado tem apenas o domínio útil do imóvel, e não sua propriedade). E quanto aos bairros serem caros, bem, depende do bairro e da localização.
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Old July 24th, 2014, 06:42 PM   #36
zeh
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Voces acham mesmo que sera' baixa renda? 'If I can make it there I'll make it anywhere'.... but... nem em NY, nem aqui e nem ai'...
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Old July 24th, 2014, 06:55 PM   #37
bernardodurco
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A partir do momento q se fala - a palavra (sorteio), isso dá margem para corrupção.

O ideal é q o preço dos imóveis em bairros abastados fique aos humores do mercado, se aumentar demais, uma bolha imobiliária fará o seu papel para abaixar os preços como já aconteceu em várias oportunidades ao longo da história, e se for pra haver incentivo q se faça a contrapartida num bairro pobre aonde uma mudança positiva fará muito mais diferença, para não dizer q o preço do m² dos lançamentos imobiliários da contrapartida seria a mesma, ou um pouco mais alta do que a média do bairro pobre onde ele será construído, não provocando assim uma distorção. E consequentemente o mercado absorverá essa contrapartida muito melhor e de forma natural.

Last edited by bernardodurco; July 24th, 2014 at 07:03 PM.
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Old July 24th, 2014, 07:32 PM   #38
Geovanne Angelo
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Originally Posted by aluz View Post
O governo corrigir distorções de mercado não está errado, mas neste caso ele não está corrigindo, está promovendo a distorção.

Uma região é mais valorizada por causa da maior demanda por morar naquela região. Se todos querem morar lá, os preços sobem e apenas os mais ricos vão ter condições de morar ali. Isso é a lei do mercado funcionando na sua plenitude: bem escasso tem preço alto, pois não tem para todos.

Ao obrigar a venda de imóveis de baixa renda em locais com alta demanda, o mercado fica distorcido, pois a rentabilidade do empreendimento cai e a escassez dos imóveis de alto padrão sobe, aumentando ainda mais o preço dos imóveis na região.

Inicialmente, os imóveis "populares" serão vendidos a preços artificialmente baixos devido à intervenção governamental, mas esta ação do poder público não mudará a demanda pelos imóveis da região. O resultado é que estes imóveis "populares" serão valorizados gerando um belo lucro para os sortudos que os compraram.

Infelizmente, no médio prazo, acabarão os compradores primários destes imóveis e os preços subirão. Isso sem contar a pressão que haverá para converter os apartamentos mais simples em imóveis de luxo, como já ocorreu com galpões abandonados em áreas antigas de Manhattan.

O cenário acima é o mais provável, mas não o único possível. Como o Osmar bem lembrou, pode haver uma degradação da região. A presença de um grande contingente de moradores de baixa renda num bairro de alto padrão pode levar a queda da qualidade de vida na região. O comércio, a tranquilidade e mesmo a qualidade das escolas da região podem ser afetadas pelo aumento da demanda local, combinada com a entrada de um público de menor poder aquisitivo.

Isso pode levar aos moradores de alto poder aquisitivo a buscarem deixar aquele bairro em favor de outra área da cidade derrubando o preço dos imóveis no local e levando a região à decadência econômica. Isso aconteceu com Copacabana, por exemplo. Neste bairro, foram criados os famosos prédios JK (janela e kitchenet) no fim dos anos 50. O bairro ficou superpovoado e a alta sociedade carioca se mudou para Ipanema e Leblon - bairros que conseguiram crescer com uma predominância de imóveis de padrão melhor -, e que começaram a ascenção na mesma época.

Nos dois casos acima, o mercado se ajusta. Ou a intervenção cria uma bolha de oferta, que some rapidamente, ou destrói a demanda.
Discordo, pelo menos parcialmente, de vc. Planejamento urbano não é algo que deva ficar simplesmente por conta do mercado. Políticas públicas eficientes que mantenham uma relação amistosa entre o poder público e privado podem garantir bons resultados. Deixar o mercado atuar da forma como quer pode gerar distorções bastante graves e custos sociais enormes.

Em Londres, bairros caríssimos da cidade mantém moradias sociais pr os mais pobres. E nem por isto estas regiões se desvalorizaram. Muito pelo contrário, continuam aumentando os preços a todo vapor. O grande dilema em n criar regras que permitem que parte dos pobres e msm a classe média morem em bairros bem localizados, próximos ao centro, é que vc corre o risco de expulsar estas pessoas cada vez mais pr longe do centro, pr bairros ou loteamentos extremamente precários. E o custo pr o poder público em criar novas escolas, hospitais, redes de transporte é enorme. Por isto esta política implantada por NY, entre outras que seguem o msm conceito, são interessantes e merecem ser avaliadas e implantadas.

No caso específico do Brasil, um prédio que abrigue classes sociais bastante distintas acho problemático, como alguns foristas já destacaram por aqui. Mas nada impede que em cidades como São Paulo que tem um centro expandido enorme e em inúmeros pontos subutilizados, sejam criadas zonas ou quarteirões destinados predominantemente pr uma classe ou outra. Desta maneira cada um fica no seu quadrado mas ao msm tempo podendo usufruir das vantagens de morar em um local central, contando com boa infraestrutura urbana e podendo compartilhar os espaços públicos da região, como praças, parques, etc. Desde que vc crie incentivos, seja de natureza fiscal, de adensamento, é perfeitamente possível criar moradias subsidiadas sem gerar traumas no mercado. Uma construtora em troca da construção de moradias populares num ponto qualquer da cidade, pode ganhar o direito de construir mais andares e apts pr a classe média num outro terreno que lhe pertença, garantindo assim seus lucros e boa oferta de imoveis pr todos os segmentos sociais.

O que n falta no espaço urbano brasileiro são bairros de alto padrão convivendo lado a lado com favelas horrorosas. Se isto n impede que estes bairros sejam valorizados, msm imóveis instalados em ruas próximas de favelas de um bairro como Ipanema, no Rio, ou São Pedro, em BH, tem preços que muitos brasileiros n teriam condições de pagar, n imagino como moradias populares bem planejadas e construídas podem desvalorizar uma região. Na verdade, o efeito seria o contrário.

Por fim, vale destacar um pequeno fato, mas que mostra o dilema entre deixar tudo por conta do mercado x regulação. O metrô de São Paulo, entre outras organizações sociais querem que o poder público criem moradias populares ao redor das estações. Pois foi constatado que a população mais pobre e que é o segmento da sociedade que mais depende de transporte público, é "expulsa" do entorno das estações recém inauguradas, devido a enorme valorização causada por estas obras. O pobre que ajuda a financiar estas obras, pois no Brasil pobre tb paga imposto, acabam não usufruindo plenamente desta infra-estrutura, uma enorme contradição.

http://sao-paulo.estadao.com.br/noti...tu-imp-,623946


Um outro fato importante. Há uns anos atrás, lembro que aqui no SSC muitos foristas criticaram o fato do poder público ter iniciado a construção de um edifício pr moradias populares, na região da Marginal Pinheiros. Acharam um absurdo e desperdício de dinheiro e terreno construir uma moradia popular numa região conhecida pelos maravilhosos empresarias que pipocam no entorno. Mas o foco do empreendimento era exatamente impedir a contínua expulsão dos mais pobres desta região de São Paulo que geram problemas n apenas pr estas pessoas, mas pr toda a sociedade. Na msm época, o Jornal da Band tinha feito uma reportagem mostrando que a especulação imobiliária do entorno da Marginal Pinheiros estava na verdade só mudando a favela de lugar. Muitos moradores vendiam seus barracos pr as construtoras, mas devido aos altos preços do mercado imobiliário, com o dinheiro adquirido elas no máximo conseguiam comprar outros barracos decrépitos, em regiões mais afastadas da cidade, a exemplo dos loteamentos irregulares no entorno das represas da zona sul da cidade. É por estes e outros motivos que o Estado de uma forma ou de outra tem que atuar.

Por fim, e eu acho que isto já ficou até um pouco claro no meu longo texto, a questão n é necessariamente garantir que a "empreguete" more ou não colada a madame. Mas sim permitir que os mais carentes e que tb pagam impostos que ajudam no desenvolvimento da cidade, possam ter a opção, de morar em bairros mais centrais ou que ofertem uma boa rede de empregos e serviços públicos e privados. É uma situação boa pr todos. Um comerciante que tenha um restaurante, digamos na Paulista, economiza dinheiro e ganha em produtividade se puder contar com empregados que ao invés de gastar duas horas pr chegar no trabalho, possam, por exemplo, morar num apt, no centro da cidade, gastando poucos minutos, pr chegar no restaurante. Só que infelizmente aqui no Brasil esta discussão gera muita confusão, tem gente que acha que ter direito a moradia popular significa poder morar numa cobertura na Vieira Souto.

Last edited by Geovanne Angelo; July 24th, 2014 at 07:55 PM.
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Old July 24th, 2014, 08:19 PM   #39
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Eu sou contra. Na minha opinião ela só pode gerar problema. Primeiro que as pessoas de baixa renda beneficiadas por esse programa (que acredito ser sorteio) não terão condições de viver em bairros tão estratosfericamente caros, logo elas já vão chegar deslocadas. Segundo é que parece não haver garantias de que esses apartamentos poderão ser gentricados, jogando todo o programa no lixo.
Com relação a primeira afirmação discordo. Nos caríssimos bairros da zona sul carioca, o que n falta são favelas ou msm comjuntos habitacionais populares, a exemplo da Cruzada São Sebastião. E nem por isto, os moradores destes locais estão passando fome ou enfrentando forte carestia econômica. Pobre sempre dá um jeitinho. Nas favelas da zona sul, sempre há comércio popular pr atender a realidade destas pessoas. E qualquer coisa, nada impede que elas peguem o metrô e fz umas comprinhas básicas no Saara. E se por um lado o custo de vida é mais caro, por outro lado, quem mora bem localizado, gasta menos com transporte e tem mais acesso a bons empregos e serviços públicos e privados.

Em relação ao segundo ponto, vc destaca um problema real. Garantir que moradia popular n vire um ninho de corrupção e favela verticalizada é um trabalho bastante difícil neste país.

Favela tb n deixa de ser uma questão de mercado. Muitos decidem morar numa favela bem localizada, n apenas por vagabundagem, mas por questão de sobrevivência msm. O pobre tb tem a necessidade de manter um bom emprego, boas escolas pr os filhos, saúde etc. Por isto acho válido que o poder público crie boas moradias em locais mais centrais, ao msm tempo em que melhore a infraestrutura dos subúrbios mais distantes, uma ação complementando a outra. De qualquer forma, acho problemático criar condomínios mistos. Acho que prédios separados pr cada classe convivendo numa msm região, mais viável.

Last edited by Geovanne Angelo; July 24th, 2014 at 10:47 PM.
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Old July 24th, 2014, 08:47 PM   #40
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Originally Posted by Geovanne Angelo View Post
(...)Acho que prédios separados pr cada classe convivendo numa msm região, mais viável.
Eu também acho.
Mas e o preço dos terrenos? Há bairros que comportam projetos maiores, mas muitos bairros consolidados não têm terrenos maiores que mil, dois mil ou três mil metros quadrados. E demolir construções existentes para juntar lotes não me parece um projeto viável para criar lotes em tamanho adequado para a implantação de projetos desse tipo.
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