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Old June 20th, 2008, 09:37 PM   #21
Max BGF
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Wenn ein Haus von gleichem Standard in der Pampa so teuer angeboten wird wie in einem boomenden Ballungsraum entscheidet man sich natürlich für die bessere Lage. Diese ist aber immer schon eingepreist und so interessiert einen kalkulierenden Investor nur, ob der Lagefaktor zu gering oder zu stark eingepreist ist.

Am Immobilienmarkt werden zur Zeit gerade Mietobjekte stark gehandelt. Angenommen es würden 100% der Wohnungen von den Eigentümern selbst genutzt (was im übrigen bedeutete, daß jeder nur eine Wohnung/Haus besäße), dann hätten wir fast nur den fluktuationsbezogenen Immobilienmarkt. Das Beispiel USA ist bekannt, aber für die hier geführte deutsche Diskussion aufgrund der grundsätzlich anderen Struktur unbedeutend.
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Old June 21st, 2008, 03:49 AM   #22
C-Beam
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Und was soll man aus so einer Grafik folgern
Das ist die Verbraucherpreisentwicklung. Preisniveau 1950 = 100.
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Old June 21st, 2008, 04:52 AM   #23
C-Beam
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In Deutschland hängen die Preise bei Wohnimmobilien aufgrund der geringen Rate an Eigennutzern stark von den erzielbaren Mieten ab. Die erzielbare Miete ist wiederum durch das allgemeine Lohnniveau gedeckelt. Steigen die Löhne nicht, so sind deutliche Mietpreissteigerungen und damit auch Immobilienpreissteigerungen schwierig durchzusetzen. Ein Verschieben der Kosten in eine vermeintlich bessere Zukunft ist auch nicht möglich, denn kaum ein Mieter ist bereit, sich langfristig zu verschulden, nur um sich höhere Mietzahlungen in der Gegenwart zu leisten. Ein solcher Markt ist also relativ inelastisch und unanfällig für Preisblasen, da stark an der Gegenwart orientiert.

Ganz anders ist das natürlich in einem Markt, der wie z.B. Spanien hauptsächlich durch eigengenutzte Wohnimmobilien geprägt ist. Menschen sind sehr viel eher bereit, sich für den Erwerb von Eigentum langfristig zu verschulden. Das Lohnniveau deckelt zwar auch hier die Höhe der monatlichen Kreditraten, aber die Laufzeit der Kredite kann natürlich variiert werden, wodurch sich eine erhebliche Toleranz für Schwankungen bei Immobilienpreisen ergibt. Ist die Höhe der Kreditraten selbst außerdem noch variabel, ergibt sich eine weitere Möglichkeit, Kosten zwischen der Gegenwart und der Zukunft zu verschieben. Solche Märkte sind also sehr preiselastisch und stark anfällig für Blasen, da die Kostentoleranz ganz erheblich von der Einschätzung der Zukunft abhängt. Erscheint die Zukunft rosig, dann sind erhebliche Preissteigerungen zu erwarten, verdüstern sich die Aussichten, dann kommt es zum Crash.
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Old June 21st, 2008, 05:17 AM   #24
C-Beam
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Aufgrund der geringen Schwankungen ist Deutschland kein leichtes Pflaster für Immobilienspekulanten, denn ohne Volatilität ergeben sich weniger günstige Einstiegs- und Ausstiegszeitpunkte. Ein Privatanleger sollte bei einem Investment in deutsche Immobilien also im Regelfall nicht auf spekulative Gewinne hoffen, da er mit hoher Wahrscheinlichkeit keinen zyklisch "günstigen" Einkaufspreis gezahlt hat und mit ebenso hoher Wahrscheinlichkeit, niemals einen zyklisch "hohen" Verkaufspreis erzielen wird.
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Old June 21st, 2008, 05:41 AM   #25
C-Beam
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Andererseits ist es vermutlich garnicht schlecht, dass wir hier in Deutschland so einen langweiligen Immobilienmarkt haben. Ich habe neulich z.B eine Studie zur privaten Altersvorsorge in den USA gelesen. Die Autoren haben dort eine Umfrage unter studierten Volkswirtschaftlern(!) bezgl. deren privaten Vorsorge für das Alter gemacht. Das erschreckende Ergebnis war, dass sich die meisten Befragten noch nicht einmal an die simpelsten Grundsätze der Portfolio-Theorie gehalten haben und statt einer vernünftigen Diversifikation extrem unsichere Wetten eingegangen sind, nicht selten mit dem Ergebnis hoher Verluste. Das Fazit der Studie war: "Menschen sind keine Hedge-Fonds".

Politiker sollten also vorsichtig damit sein, die breite Bevölkerungsmehrheit in finanzielle Spekulationen zu drängen, sei es bei der Altersvorsorge oder beim Eigenheim. In den Ländern, die solche Strategien verfolgt haben, sieht man die negativen Folgen inzwischen sehr deutlich. Für einen finanziell unbedarften Menschen ist es vermutlich besser, wenn er monatlich seine Miete zahlt und ihm Beiträge für die gesetzliche Rentenversicherung vom Lohn abgezogen werden, als wenn man ihn im Immobilien- und Aktienmarkt an einen Tisch mit sehr viel intelligenteren Gegenspielern setzt. Dort wird er nur mit hoher Wahrscheinlichkeit abgezockt werden (siehe Immoscout24 Immobilienpreise).

Last edited by C-Beam; June 21st, 2008 at 10:47 AM.
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Old June 21st, 2008, 11:10 AM   #26
Menthu
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Lang lebe das Eigenheimrentengesetz.
Wird in der jetzigen Form aber wohl nicht viel (nichts) ändern.
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Old June 21st, 2008, 11:47 AM   #27
Max BGF
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Wieder Typisch, Wohnriester ohne Wohnrürup. Die Diskriminierung geht weiter.
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Old July 13th, 2008, 03:36 PM   #28
Max BGF
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C-Beam kann bis auf weiteres leider nicht posten, weil er sich momentan in einer größeren Menschenschlange befindet.
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Old July 13th, 2008, 11:23 PM   #29
erbse
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Eröffnet heut noch ein neuer Finanza Markt?

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Old July 14th, 2008, 01:28 AM   #30
Max BGF
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Heute wird es jedefalls spannend. Was da oben reingeströmt ist, könnte heute aus den Fenstern stürzen.
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Old September 6th, 2008, 09:50 PM   #31
C-Beam
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Ich habe die Sache mit dem Inflationsschutz durch Immobilienbesitz nochmal etwas genauer durchgerechnet. Scheint wohl doch nicht so zu sein:


1) Der BulwienGesa AG Immobilienpreisindex zeigt einen Anstieg der Wohnimmobilienpreise von 79.1% zwischen 1975-1990 für Westdeutschland und von 20.9% zwischen 1990-2007 für Gesamtdeutschland. Das ergibt einen Preisanstieg von 102% zwischen 1975-2007.

Quelle: http://www.bulwiengesa.de/info/IX_Immobilienindex.pdf


2) Die Entwicklung der Verbraucherpreise zeigt einen Anstieg von 60% zwischen 1975-1990 für Westdeutschland und von 40% für Gesamtdeutschland zwischen 1990-2007. Insgesamt also eine Inflation von 120% zwischen 1975-2007.

Quelle: http://www.destatis.de/jetspeed/port...nderPrint.psml


Die Hauspreise haben also zwischen 1975-2007 real (inflationsbereinigt) um 18% nachgegeben. Das DIW kommt in einer Rechnung sogar auf einen realen Wertverlust von 25% für die Zeitspanne 1975-2005: http://www.diw.de/documents/publikat...27/08-17-1.pdf

Und das schlimme ist, dass diese Statistiken nur Immobilien beinhalten, die aufgrund ihres Zustandes auf dem Markt angeboten werden können (die also entweder neu sind, oder in deren Erhalt konstant investiert wurde). Würde man die ständigen Investitionen zum Erhalt der Gebäude abziehen und dann noch den Nullwert der sang und klanglos abgerissenen Gebäude mit einbeziehen, dann sollte klar sein, dass Immobilien nur ein Gebrauchgegenstand wie ein Auto sind, deren Wert mit fortlaufender Nutzung gegen Null tendiert. Mit Reparaturen kann man den Prozess verzögern, aber ab einem gewissen Kilometerstand lohnen Reparaturen dann auch nicht mehr und es bleibt nur die Verschrottung. Ausnahmen stellen nur besonders schöne und gesuchte Oldtimer dar, bei denen nicht der Nutzwert, sondern ein idieller Wert im Vordergrund steht und somit auch teure Restaurationen rechtfertigt.

Last edited by C-Beam; September 6th, 2008 at 10:17 PM.
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Old September 12th, 2008, 03:53 PM   #32
George W. Bush
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Die Hauspreise haben also zwischen 1975-2007 real (inflationsbereinigt) um 18% nachgegeben. Das DIW kommt in einer Rechnung sogar auf einen realen Wertverlust von 25% für die Zeitspanne 1975-2005: http://www.diw.de/documents/publikat...27/08-17-1.pdf

Und das schlimme ist, dass diese Statistiken nur Immobilien beinhalten, die aufgrund ihres Zustandes auf dem Markt angeboten werden können (die also entweder neu sind, oder in deren Erhalt konstant investiert wurde). Würde man die ständigen Investitionen zum Erhalt der Gebäude abziehen und dann noch den Nullwert der sang und klanglos abgerissenen Gebäude mit einbeziehen, dann sollte klar sein, dass Immobilien nur ein Gebrauchgegenstand wie ein Auto sind, deren Wert mit fortlaufender Nutzung gegen Null tendiert.
Es hat sicherlich einen Grund warum die (westdeutschen) Städte sich in der Bausubstanz so vergleichsweise wenig verändern (von punktuellen Ausnahmen in sehr guten und Spitzenlagen abgesehen). Wer das Land vor 30 Jahren verlassen hat und heute zurückkehrt, der wird nur an den neuen Automodellen und den gepierceten Gesichtern erkennen daß er sich im Jahr 2008 befindet.
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Old October 26th, 2009, 11:53 AM   #33
erbse
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Kennt sich hier jemand mit US-Immobilien aus?

Was steckt hinter der Notiz "Co-op", die manchen Verkaufsanzeigen der Makler beigefügt ist? Geht es da um sozialsubventionierte Projekte, Gemeinschaftswohnangebote, eine Einkommensobergrenze oder wie ist das zu verstehen?
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Old October 26th, 2009, 01:51 PM   #34
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Es sind Baugenossenschaften.
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Old October 26th, 2009, 04:32 PM   #35
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@ C-Beams Immo-Gedöns: Interessante Rechnung, aber das gilt doch im Prinzip nur für Immobilien, die man zur Eigennutzung erwirbt, oder? Sobald ich das Objekt vermiete und somit Einnahmen generiere geht die Rechnung ja nichtmehr auf. Zweiter "Schwachpunkt" ist der Landwert, den ich auch bei der größten Ruine (im Gegensatz zum Auto) noch habe. Und der schwankt ja wohl nicht allzu groß (bzw. steigt in attraktiven Lagen tendentiell).
Dritter Punkt, der Haus und (in geringerem Maße) das Auto nicht nur zum reinen Nutzgegenstand machen ist natürlich die emotionale Bindung an "sein zuhause", und die wird viele Eigentümer vom Verkauf abhalten.
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Folglich mein TagesTipp => Es genau so hinzunehmen wie ich es sagte. Notorisches Widersprechen wird nichts bringen. Ehrlich! Vertraut mir da voellig!
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Old October 26th, 2009, 05:11 PM   #36
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Kaufst dir ein Haus sagen wir mal für 200.000 euro und zahlst es in 10 Jahren ab. Nach 10 Jahren hast du ein Haus was 200.000 euro wert ist und du musst keine miete Zahlen für den Rest deines Lebens und in den letzten 10 Jahren hast du anstatt Miete deine Schulden abbezahlt, wo ist das dumm?
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Old October 26th, 2009, 05:53 PM   #37
George W. Bush
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Spar doch lieber das Geld (bis du 200k EUR Sparsumme erreicht hast) und bezahl von den Zinsen deine Miete. Hat den Vorteil, daß du die Sparsumme immer zur Verfügung hast statt sie an eine Immobilie zu binden. Wenn du für 200k eine Immobilie kaufst kommst du erst wieder an die 200k heran, wenn du die Immobilie verkaufst, was bei Eigennutzung jedoch eher selten beabsichtigt ist, die 200k Geld sind also weg, können weder anderweitig verwendet werden noch rentabler umgeschichtet werden. Außerdem sind die Transaktionskosten beim Immobilienkauf nicht ganz ohne. Immobilienkauf ist eigentlich nur etwas für Leute mit einem guten Riecher oder eh schon genug Geld.
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Old October 26th, 2009, 06:37 PM   #38
Messi
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Kann ich durch die Zinsen meine Miete bis ich sterbe (85 Jahre) zahlen! Ich bezweifle das!
Selbst wenn ich wegziehen sollte, könnte ich mein Haus vermieten und dadurch meine eigene Miete finanzieren.. Geld in Autos zu investieren ist Blödsinn aber nicht doch in Immobilien!

Abgesehen davon kannst du Immobilien weltweit kaufen. Kauf heute eine moderne Wohnung in Vietnam für umgerechnet 30.000 und verkauf sie in 20 Jahren für 150.000 z.B.
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Old October 26th, 2009, 06:38 PM   #39
türkyilmaz
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200.000 in 10 Jahren abzubezahlen ist ganz schön Holz. Jemand der einen Kredit in Höhe von 200.000 € aufnehmen muss, wird sich das nicht leisten können.
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Old October 26th, 2009, 06:46 PM   #40
realstranger
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200.000 in 10 Jahren, wären bei 6.5% 2.270,96€ monatlich....
Selbst wenn man nur 100.000 Finanziert und den Rest direkt zahlen kann, kommt man auf 1.135,48 monatlich.
Da sollte man vielleicht nochmal drüber nachdenken
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