«Охта-Центр» | 403м 81э | проект закрыт

Строителей отклонили по форме

Итог первых двух заседаний городской комиссии по землепользованию и застройке: застройщикам придется учиться правильно собирать документы на отклонение от правил.

По формальным причинам

Председатель комиссии по землепользованию и застройке, вице-губернатор Роман Филимонов объявил, что с 23 июня комиссия начала работать в еженедельном режиме. И сразу столкнулась с тем, что строители оказались не готовыми пройти процедуру - по формальным причинам. Уже на первом заседании около 75 заявок на условно-разрешенный вид использования участков завернули, так как они оказались неправильно оформленными. Повезло лишь четырем застройщикам.

Взять высоту

Рассмотрение заявок на отклонение от предельных параметров застройки Роман Филимонов обещает начать уже на следующем заседании. По закону предусматривается четыре вида отклонений: по размеру участка, высоте зданий, плотности застройки и отступам от границ участков. Разумеется, наибольший интерес у всех вызывает процедура легализации высоток. По данным КГА, на момент принятия ПЗЗ порядка 150 инвестиционных начинаний, находящихся в разной стадии проектирования, по своим высотным параметрам противоречили новому закону.

Для того, чтобы взять высоту, необходимо будет представить веские доводы. По словам председателя КГА Юлии Киселева, учитываться будет и оценка влияния будущей высотки на исторические панорамы, выполненная на основе 3D-модели.

Общее количество желающих уклониться от предельных параметров пока неизвестно. Первый заместитель председателя КГА Юрий Митюрев говорит, что ни одна заявка в комиссию не поступала. Роман Филимонов поправляет, что обращения по высотному поводу имеются – лично к вице-губернатору. И прибавляет, что “Охта центр” заявку на отклонение не подавал. Это возможно лишь после формирования земельного участка и постановки его на кадастровый учет - пока это не сделано.

Чиновники прогнозируют, что в скором времени комиссию накроет вал заявок на отклонение. И обещают принимать только взвешенные решения и давать добро на отклонение лишь при наличии веских обоснований. Генеральный директор СРО НП "Объединение строителей СПб" Алексей Белоусов доволен, что к процедуре привлечены строители – его СРО на заседаниях "аккредитована" и собирается отстаивать интересы своих членов.

Комментарии
Владимир Антонов, Директор по развитию компании Setl City:

Никто из застройщиков не ожидал, что процедура получения разрешения на отклонение от предельных параметров будет простой, особенно в контексте принятого порядка по условно разрешенному виду. Комментируемый документ содержит, в принципе, те же "особенности", что и порядок по условно разрешенному виду. А именно: во-первых, фиксируется, что срок принятия такого решения не составит менее 2,5 месяцев (с учетом соблюдения процедуры общественных слушаний). И, во-вторых, "размазанная" по комитетам ответственность даже за такие сроки принятия решения.

Параметры ПЗЗ, независимо от отношения конкретного застройщика к ним, есть результат непростого компромисса и имеют силу закона. Поэтому логично, что процедура получения разрешения на отклонение от них по инициативе застройщика должна предусматривать комплексную оценку этого предложения. Однако дефрагментация самого процесса приводит к тому, что ответственность за результат в целом комитет или комиссия не несет. При таком подходе очень велик риск, что сложится ситуация, когда "к пуговицам" ни у кого претензий не будет, а пиджак выйдет плохонький. А ведь нельзя забывать, что для многих застройщиков в период кризиса сроки принятия таких решений властью имеют жизненно важное значение: компании оптимизируют свои структуры, пересматривают адресные программы, приспосабливаются.

Поэтому, резюмируя, выскажу такое пожелание: четко соблюдать сроки, предусмотренные порядком, сделать процесс прозрачным и подконтрольным, установить и применять меры ответственности за несоблюдение порядка.

Click to expand...

Согласно одобренной заявке высота небоскреба даже больше, чем предполагалось, она составит 407 метров.

Кроме того, выше станет и основная часть комплекса – не 45, а 78 метров.

Click to expand...

Метод подъема во времена упадка

Город 812
17.08.2009

Можно ли технологически построить 400-метровый небоскреб в Петербурге?

На прошлой неделе заказчик строительства небоскреба на Охте - ОДЦ "Охта" - подал в городскую комиссию по землепользованию и застройке заявку на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства. Теперь в течение 40 дней должны быть проведены общественные слушания. Затем комиссия будет принимать окончательное решение, разрешать ли строить 400-метровую башню. Среди противников небоскреба существует утешительная теория, что даже если такое разрешение будет получено, то реально башню не построят - и технологий у нас таких нет, и местные грунты высотному строительству мало способствуют. Так это или нет, "Город 812" спросил у Филиппа НИКАНДРОВА, директора российского бюро RMJM, главного архитектора "Охта центра".

- На какой стадии сейчас находится проект "Охта центра"?

- Вся проектная документация выполнена и передана в Главгосэкспертизу для предварительного рассмотрения. Параллельно заказчиком ведется работа по получению окончательного комплекта согласований на уровне города, включая и согласование высоты доминанты: как известно, она превышает установленные ПЗЗ 100 метров. На федеральном уровне согласовываются Специальные технические условия на проектирование высотной доминанты, с городскими монополиями решаются вопросы по обеспечению инженерной инфраструктуры.

- А кто занимается рабочим проектированием?

- Проектирование двустадийное: проектную документацию на стадии "Проект" разрабатывает RMJM как генпроектировщик, управляющий и координирующий работу группы субпроектировщиков по инженерным разделам проекта (это более десятка российских проектных компаний в Петербурге и Москве, а также иностранные консультанты). Рабочий проект будет разрабатываться еще большей группой проектировщиков из разных компаний под руководством генерального подрядчика компании Arabtec (ОАЭ), но только на следующей стадии, по получении согласования проектной документации Главгосэкспертизой.

Тем не менее, в опережении графика рабочая документация по некоторым элементам проекта уже разрабатывается - например, для испытаний и сертификации в РФ уникального фасада башни были спроектированы и построены натурные модели фасада - они успешно прошли испытания на стендах в Германии и в Москве. Одну из таких натурных моделей высотой в два этажа можно видеть на стройплощадке "Охта центра", где возводится демонстрационный павильон - на нем будут визуально проверять различные материалы отделки экстерьера и интерьера здания башни.

- Проект вашей башни - он стандартный для мирового небоскребостроения?

- Хотя "Охта центр" - абсолютно уникальный проект для Петербурга, но в целом, учитывая довольно консервативную российскую нормативную базу и научную школу, нами и нашими субпроектировщиками были предприняты немалые усилия, чтобы минимизировать число нестандартных решений, тем самым уменьшая риски не получить согласования экспертов и властей.

При том, что принятые инженерные решения не стремятся опередить время и опираются на уже имеющиеся прецеденты в высотном строительстве (вряд ли заказчик захотел бы экспериментировать на своем здании), архитектурные решения башни - абсолютно уникальные: например, энергосберегающий двухниточный вентилируемый фасад будет впервые построен на здании такой высоты, а его концепция отличается от общепринятой в мире концепции вентилируемого фасада в связи с суровыми климатическими условиями Петербурга.

- В СССР небоскребы не строили - не было технологий или по каким-то еще причинам?

- Не было ни технологий, ни стандартов. Реально в СССР пытались построить только один небоскреб - Дворец Советов высотой больше 400 метров с фигурой Ленина на крыше на месте снесенного храма Христа Спасителя. Но все закончилось на стадии котлована. Почему не строили? Не было специальной техники. Например, непонятно было, каким образом поднять на большую высоту огромное количество материалов. Сейчас эти технологии в Россию импортируются.

- Башня "Охты" должна быть из железобетона?

- Наша башня состоит из железобетонного ядра и металлического каркаса.

- Так строят все небоскребы?

- В Москве строят в основном из железобетона. В Эмиратах тоже. Железобетон тяжелее. Его использование ведет к потере площадей. Металлический каркас дороже, но обеспечивает меньший вес здания, при этом увеличивая больший выход полезных площадей.

- Почему был выбран такой комбинированный вариант?

- Мы выбрали его как оптимальный баланс между качеством, скоростью и ценой. Плюс наша композитная схема принимается к согласованию в РФ.

- Чем отличаются требования к таким объектам в России от требований в других странах?

- Требования в РФ намного более консервативные: например, огнестойкость несущих конструкций - 4 часа (в два раза выше, чем, скажем, в США), что менее экономично, но более безопасно, а конструктивная жесткость высотного объекта в России должна быть в два раза выше, чем в Европе и в мире в целом: у нас возможны отклонения верха конструкции не более чем на одну тысячную высоты, то есть в случае 400-метрового здания на 40 сантиметров. В мировой практике строительства допускаются отклонения в два раза большие.

Это позволяет экономить, снижая вес здания, делая его более "гибким".

- Изменился ли технологически проект "Охта центра" по сравнению с первоначальными вариантами?

- Любой проект претерпевает определенные трансформации в связи с меняющимися приоритетами заказчиков и подрядчиков в триаде "качество - стоимость - срок строительства", тем более что рынок не стоит на месте, появляются новые инновационные технологии строительства, мы рассматриваем возможности их применения.

Например, проект фундаментов башни был разработан на основе применения баретт (свай прямоугольного сечения) глубокого заложения - для Петербурга они являются достаточно уникальными. Однако от европейских подрядчиков уже поступают предложения применить еще более инновационные системы свайного фундамента. В зависимости от того, какой поставщик материалов и оборудования победит в тендере, будут меняться и технологии. Изменения технологической начинки здания, я уверен, продолжатся и во время строительства, это нормальный процесс.

- Стало ли на данный момент понятно, что проект реализовать сложнее или проще, чем это казалось изначально?

- Наш проект был изначально привязан к условиям участка - например, концепция фундамента башни принципиально не изменилась с 2006 года - наша конкурсная документация также предлагала баретты глубокого заложения, однако на тот момент не было достаточных данных по свойствам грунта на больших глубинах.

- Что эти данные показали?

- Сейчас по результатам проведенных изысканий и испытаний свай и баретт можно сказать, что инженерно-геологические условия участка для строительства башни даже лучше, чем мы и другие эксперты предполагали раньше.

- Тем не менее, грунты в Петербурге считаются крайне неустойчивыми.

- Качество твердых глин, на которые будет опираться фундамент башни, по своим прочностным характеристикам не уступает и даже превосходит качество твердых глин, например, Лондона, где уже давно и успешно строят высотные здания.

- На какую глубину баретты будут погружены в землю?

- На 65 метров от поверхности. Там твердые грунты. А гранитный щит находится на глубине порядка 200 метров. Кстати, в Куала-Лумпур, где построены башни-близнецы Петронас-Тауэрс с еще большей высотой, грунты хуже, там баретты опустили на глубину 120 метров, почти вдвое глубже.

- Как будет обеспечиваться энергоснабжение небоскреба?

- Будет построена газогенераторная электростанция - под это выделен участок на Якорной улице, в 1,5 км от башни, она будет обеспечивать энерго- и теплоснабжение.

- Каким образом будет подаваться вода на такую высоту?

- При помощи повысительных установок в техэтажах (через каждые 14 этажей), нагнетающих воду по "ступеням" снизу вверх.

- Считается, что в России нет материалов соответствующего качества для возведения высотных объектов (стали, бетона и т.д.). Все материалы будут импортными?

- Большая часть "ответственных" материалов, компонентов и оборудования скорее всего будет импортироваться, однако материалы эти к нам будут попадать уже через российских переработчиков в нужной комплектации, размерности.

- Рядом со стройкой будут построены цементные заводы?

- Цементные заводы точно строить не будут. А вот производство бетона обычно делают максимально приближенным к месту строительства, это вопрос к генподрядчику.

- Известно, что небоскребы раскачиваются - будет ли использован какой-нибудь механизм нейтрализации качания?

- Нет, проект конструкций башни сделан с учетом консервативного подхода российской школы, которая не признает участия активных систем демпфирования (маятники и пр.), считая, что безопасность конструкций должна обеспечиваться наиболее пассивными методами, т.е. в нашем случае жесткостью самого каркаса и ядра башни. С одной стороны, это приводит к перерасходу материалов, зато в случае чего небоскреб гораздо дольше сможет выстоять в экстренной ситуации наподобие той, что случилась 11.09.2001 в Нью-Йорке.

- Заявлялось, что для остекления "Охта центра" будет использовано некое уникальное, меняющее цвет стекло.

- Мы предлагали использовать в отделке фасадных конструкций инновационное дихроидное стекло, меняющее цвет, однако в связи с тем, что до сих пор неизвестны прецеденты его применения в офисных зданиях и его влияния на здоровье находящихся там людей, было решено использовать не менее качественное, но более традиционное стекло с повышенной отражающей способностью для лучшего отражения неба.

- Вы сказали, что фасад будет приспособлен к нашим климатическим условиям - это как?

- Между двумя нитями фасада (внешний фасад из прозрачного стекла, внутренний - из отражающего) будет расположена рекреационная зона для кратковременного пребывания людей, своеобразная буферная зона, создающая эффект лоджии, которую остеклили: сама лоджия не обогревается, но в доме в целом становится гораздо теплее.

- На какую нагрузку - скорость ветра и т.д. - рассчитан небоскреб?

- Конструкции башни рассчитываются на максимальную ветровую нагрузку в регионе строительства по имеющейся многолетней статистике, в нашем случае данные по нагрузке создавались по результатам испытаний масштабной модели башни в аэродинамической трубе с воссозданием непосредственного окружения и параметров шероховатости рельефа Петербурга. Пожарная безопасность будет обеспечиваться применением всех современных систем раннего обнаружения источника пожара (детекторы, извещатели) и автоматического пожаротушения (спринклеры и дренчеры) в совокупности с пассивной безопасностью конструкций и противопожарных барьеров - в башне приняты увеличенные параметры огнестойкости по особой категории. Применение в строительстве горючих материалов исключено.

- Если вдруг построенный небоскреб надумает падать - он в какую сторону упадет?

- Если брать чисто теоретическую сторону вашего вопроса - объекты такой массы могут падать только вертикально вниз - посмотрите, как это было в Нью-Йорке с башнями-близнецами.

- Известно, что в России с нестандартными проектами возникали сложности при прохождении госэкспертизы. Так было, например, с Мариинкой-2. Есть ли уверенность, что у "Охта центра" проблем с Главгосэкспертизой не будет?

- В настоящий момент вся имеющаяся документация по проекту передана в Главгосэкспертизу на проверку, где находится на рассмотрении с мая этого года. От экспертов был получен ряд замечаний, и по ним ведется работа. Однако ничего такого, чтобы ставило под сомнение возможность реализации проекта, среди этих замечаний нет.

- Сколько времени уходит на согласование проекта с госэкспертизой?

- Минимум 3 месяца, в теории. Но, как правило, больше.

Станислав Боков

Click to expand...

В Санкт-Петербурге сегодня, 1 сентября, в 9:00 по московскому времени начались общественные слушания по вопросу предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства высотной доминанты и зданий фоновой застройки общественно-делового центра "Охта". В конференц-зале бизнес-отеля "Карелия" на улице Маршала Тухачевского, рассчитанном на 350 человек, в настоящее время присутствуют порядка 400 человек.

Регистрация участников началась около 8:00 утра, после чего петербуржцев начали пускать в зал. По периметру бизнес-центра дежурили сотрудники правоохранительных органов. По данным районной администрации, освещать начавшиеся слушания будут порядка 60 журналистов городских и федеральных изданий.

По прошествии 15 минут после начала слушаний в зале раздались крики: "Ваши слушания - фарс". Нацболы, скандировавшие эти лозунги, были выведены из зала и задержаны.

Еще до 8 утра у здания был задержан лидер общественной организации "ЭРА", члены которой выступают за сохранение культурного наследия города, Алексей Ярэма. Милиция отказалась называть причины задержания.

В ходе слушаний по "Охта центру" несколько человек развернули плакаты против "Газпрома" и общественно-делового центра. Сотрудники правоохранительных органов пока не мешают присутствующим выражать свою позицию таким образом.

Click to expand...

yuli(lari) said:

Была на слушаниях.
Куда лучше вывешивать фото на эту ветку или "надо ли..."?

Click to expand...

Nevebend said:

Оф. сайт, кстати, переоформлен.

Click to expand...

Helem said:

Наконец-то,самым положительным образом башня скажется на имидже города.Да и скорее всего станет главной достопримечательность.

Click to expand...

http://zaks.ru/f/images/article/analytics/2009/ok.pdf

Click to expand...

Небоскреб "Газпрома" начнут строить весной

Возведение "Охта Центра" может начаться в апреле 2010 года. Об этом заявил Зиад Махзуми, финансовый директор арабской компании Arabtec Holding, которая победила в конкурсе на проектирование и строительство первой зоны общественно–делового района.

В интервью изданию Emirates Business 24/7 из Арабских Эмиратов финансовый директор Arabtec Holding Зиад Махзуми рассказал, что сейчас эта компания ведет тесты почвы на том месте, где планируется строительство высотной доминанты "Охта Центра".

По словам Зиада Махзуми, работы с фундаментом комплекса компания рассчитывает начать сразу после тестов, то есть в конце года, а приступить к возведению комплекса уже в марте или апреле 2010 года, когда будут получены все разрешения.

Arabtec Holding в апреле 2008 года победила в конкурсе на проектирование и строительство первой зоны общественно–делового района "Охта Центр". Согласно архитектурной концепции, именно в первой зоне "Охта Центра" будет расположена высотная доминанта общественно–делового района.

В "Охта Центре" дату начала строительства, озвученную Зиадом Махзуми, оставили без комментариев, сообщив лишь, что работы по тестированию почвы действительно ведутся.

Сейчас "Охта Центр" ждет фактически только одного разрешения от властей — на высоту своей доминанты. 17 сентября комиссия по землепользованию и застройке под руководством вице–губернатора Петербурга Романа Филимонова согласовала 400–метровую высоту башни "Охта Центра", которую запрашивал инвестор проекта — группа "Газпром". Теперь свое согласование должно дать правительство Петербурга. Вполне вероятно, что вопрос на заседании правительстве Петербурга рассмотрят уже 22 сентября.

Click to expand...

MrVlad said:

Ну что, "Охта-Центр *одобрено* (81э; 403м)" ?

Click to expand...

The Okhta Centre, the headquarters for Gazprom Neft, will be highest office building in Europe when built

Click to expand...