SkyscraperCity banner

1 - 20 of 472 Posts

·
Небоскр&
Joined
·
15,463 Posts
Discussion Starter #5
Разделяю мнение.
Опять же получается, что народ купил дорогущие квартиры, а выходить окна будут на практически впритык построенное здание.
Народ еще не просек просто, скандал (локальный) впереди :bash:
А что за фишка такая-торчащие пол-грузовика прямо из стены? :banana:
 

·
Moderator
Joined
·
16,145 Posts
В нижней части кадра видно начало процесса строительства апарт-отеля Avenue-Apart.
15.07.2013

Петербургская служба Государственного строительного надзора и экспертизы выдала ГК «Бест» разрешение на строительство апарт-отеля Avenue-Apart в Петроградском районе города, на ул. Академика Павлова, д. 5, лит. Д.
В новом 9-этажном здании запланировано 350 апартаментов. Архитектурный проект выполнен мастерской «Евгений Герасимов и партнеры».
БН.ру
 

·
CraneOperator
Joined
·
572 Posts

·
Pioneer
Joined
·
12,337 Posts
Группа ЛСР Андрея Молчанова получила от Федеральной антимонопольной службы (ФАС) разрешение на строительство апарт-отеля на набережной Фонтанки.

ФАС удовлетворила ходатайство группы ЛСР и дала предварительное согласие на покупку 100% акций ООО "Ройял гарденс отель", говорится в сообщении службы.

Сейчас известен лишь один проект компании — реконструкция под отель здания тяговой подстанции на набережной реки Фонтанки, дом 3А, рядом с Большим государственным цирком. Здание находится поблизости от Невского проспекта и Михайловского замка.

По договоренности с "Горэлектротрансом" компания "Ройял гарденс отель" должна реконструировать три тяговые подстанции, а также проложить и заменить 20 километров кабельных сетей. Только после этого компания получит право строить отель.

Стоимость исполнения инвестиционных условий, по данным источника "Ведомостей" в "Горэлектротрансе", составит 400 млн рублей. Работы частично выполнены, их окончание запланировано на декабрь этого года. Отель же по плану должен появиться к 2016 году.

По проекту апарт-отель общей площадью 8,7 тыс. м2 будет включать 25 апартаментов общей площадью 4,6 тыс. м2, подземную парковку на 45 машиномест площадью 1,43 тыс. м2 и офисную площадь в 700 м2.
dp.ru
 

·
Registered
Joined
·
693 Posts
В нижней части кадра видно начало процесса строительства апарт-отеля Avenue-Apart
На сайте проекта есть всякие картинки, проектная декларация и пр.: http://www.avenue-apart.ru/



Опять уплотниловка. Чем то похоже на Люмьер.
 

·
Moderator
Joined
·
16,145 Posts
За ссылку спасибо.
С утверждениями полностью не согласен. Никакая это не уплотнительная застройка, а наоборот - весьма традиционный и нужный вид работ - замыкание разорванного контура квартала. Объект судя по всему встаёт по красной линии, формируя грамотный уличный фронт.
На "Люмьер не очень похоже, скорее уж Герасимов продолжает одну из своих линий (их у него три - историзм, псевдоисторизм и современный стили). Типичный представитель его современной трактовки архитектуры в стиле "Yes" и "Мегалит на Неве", вполне такие узнаваемые элементы.
Наиболее любопытный момент - каковы будут отделочные материалы, если не будут сильно экономить, получится неплохо.
 

·
Registered
Joined
·
693 Posts
С утверждениями полностью не согласен. Никакая это не уплотнительная застройка, а наоборот - весьма традиционный и нужный вид работ - замыкание разорванного контура квартала.
И на картинке и на фотографии строительства видно, что объект будет расположен вплотную к БЦ Авеню. А с другой стороны узенькой улочки академика Павлова будет девятиэтажка Европы-сити.

На "Люмьер не очень похоже, скорее уж Герасимов продолжает одну из своих линий (их у него три - историзм, псевдоисторизм и современный стили). Типичный представитель его современной трактовки архитектуры в стиле "Yes" и "Мегалит на Неве", вполне такие узнаваемые элементы.
На Люмьер похоже не цветом, а планировочным решением и двором-колодцем 21 века. Про Йес - согласен. Мини-йес.

Там будет транспортный ад. С седьмым кругом на улице имени нобелевского лаурята.
 

·
Moderator
Joined
·
16,145 Posts
Апартаменты/апартамент-отели

Апартаменты от братьев Зингаревичей выходят в продажу
09.10.2013


До конца этого года компания «Плаза Лотус Груп», принадлежащая братьям Борису и Михаилу Зингаревичам, намерена вывести в продажу апартаменты в здании бывшего Конюшенного ведомства на Конюшенной площади, 1. «Номера» в апарт-отеле на Марсовом поле, 1, можно будет приобрести уже следующей весной. На старте продаж «квадрат» в зданиях архитектора Василия Стасова оценен в 15 - 40 тысяч евро. Лист ожидания уже формируется. Информация об этом распространяется среди состоятельных потенциальных покупателей. Смольный едва ли сможет оспорить превращение концепции гостиниц в фактически элитные дома, считают эксперты.
«Плаза Лотус Груп» готовится выставить на продажу 69 апартаментов в комплексе на Конюшенной площади, 1, площадью от 60 до 500 квадратных метров и 197 номеров в бывших Павловских казармах на Марсовом поле,1. Потенциальным покупателям уже предлагают рассмотреть планы этажей и рендеры будущих видов и интерьеров, разработанные архитекторами американской студии Gensler и дизайнером Пьер-Ив Рошоном, достигнуть предварительных договоренностей о цене и войти в лист ожидания. Договоры с покупателями компания сможет заключать только после получения разрешения на строительство.

1K – Оne Konyushennaya Square
Для приобретения в будущем апарт-отеле на Конюшенной площади 1K – Оne Konyushennaya Square доступны апартаменты на трех этажах и в мансарде. Стоимость «квадрата» колеблется от 15 до 25 тысяч евро, рассказал «Фонтанке» информированный источник в компании. На старте продаж в «Плаза лотус груп» даже готовы пойти на скидку, условия договора обсуждаются индивидуально. Несложно подсчитать, что стоимость апартаментов составит от 40 до 550 млн рублей. И первые интересанты уже есть.
Самые большие по площади апартаменты будут выходить окнами на набережные - со стороны Мойки расположатся апартаменты площадью 300 - 400 квадратных метров, со стороны канала Грибоедова — по 400 - 500 «квадратов». На более шумную Конюшенную площадь будут ориентированы апартаменты размером от 60, на Конюшенный переулок — от 80 квадратных метров. Кроме того, все «номера» будут иметь окна и во внутренний двор. Это пространство площадью около 9 тысяч квадратных метров будет представлять собой закрытый парк. «Даже этот вид является «открыточным», - рассказывает источник. Сквозь двор жители апартаментов смогут увидеть купола Спаса на крови и церкви Спаса Нерукотворного образа, входящей в комплекс Конюшенного ведомства.
«Это будет сугубо элитный комплекс, он будет сосредоточен на постоянном проживании. В нем не будет суеты отеля», - объясняет сотрудник компании-инвестора. Жильцы смогут выборочно пользоваться сервисами будущего гостиничного оператора комплекса - Mandarin Oriental Hotel Group, посещать спа-центр, бассейн и магазин. К каждому «номеру» будут прилагаться по два машино-места в паркинге. Стоимость одного - 75 тысяч евро. Ради создания комфортной для будущих жителей атмосферы в компании собираются благоустроить и окружающую территорию. «Наши планы состоят в том, чтобы на Конюшенной площади был установлен фонтан, памятники. Над этим мы тоже работаем», - перечисляет собеседник «Фонтанки».
К работам по реконструкции здания компания рассчитывает приступить с 2014 года. «Договор с генподрядчиком подписан на 33 месяца, начиная с нового года. 2015 год — завершение общестроительных работ. Думаю, еще год потратим на благоустройство. Мы планируем, что жильцам будем передавать квартиры в 2016 году», - рассчитали в компании.

One Field of Mars
Проживание в апарт-отеле с видом на Марсово поле и Мраморный дворец One Field of Mars покупателям обойдется дороже. Брендированные апартаменты с окнами на Марсово поле и на Миллионную улицу в «Плаза Лотус Груп» оценены в сумму от 20 - 25 тысяч евро за квадратный метр, с видом на Аптекарский переулок — от 15 - 20 тысяч евро. Верхняя граница цен — 30 - 40 тысяч евро за «квадрат». Управлять комплексом будет тот же оператор Mandarin Oriental. Эти апартаменты более «статусные», представительские, каждому покупателю будет оказываться весь спектр гостиничных сервисов.
Согласование этого проекта продвигается медленнее. И к работам в «Плаза Лотус Груп» надеются приступить будущей весной. Тогда же будут подписаны первые договоры о покупке апартаментов. «Нам очень важно соблюдать то, что предписано законом об инвестиционном контракте и получении разрешительной документации. Нужно будет подписать договор с гостиничным оператором на предоставление сервиса, брендирование. Гостиничная функция у нас прописана в договоре», - объясняет сотрудник «Плаза Лотус Груп». Завершить реставрацию здания на Марсовом поле компании придется в те же сроки. Согласно инвестдоговору с городом, все работы должны быть закончены в декабре 2015 года.
Еще один бонус для покупателей элитных апартаментов — членство в клубе «Плаза Лотус Груп». Например, в июне этого года компания, совместно с журналом Forbes, организовала прием на Конюшенной площади, где перед гостями выступили артисты Большого, Мариинского и Михайловского театров. Кроме того, в ноябре прошлого года инвестор подписал соглашение о сотрудничестве с Русским музеем. «В лобби отелей будут развешаны картины Русского музея. Речь идет не о копиях, конечно», - рассказывает собеседник «Фонтанки». Правда, директор Русского музея Владимир Гусев эту информацию не подтвердил. «Достигнута принципиальная договоренность о сотрудничестве. Подробности о том, как оно будет осуществляться, будут обсуждаться», - рассказал он.
Официально в компании информацию о будущей продаже апартаментов подтвердить не смогли. Впрочем, и на вопрос, будут ли отели функционировать по «классическому принципу» и принадлежать одному владельцу, также отвечать не стали. Компания воздерживается от комментариев. «В соответствии с постановлением правительства мы реализуем приспособление здания под современное использование с функционалом «отель класса 5 звезд», - ответила Елена Дешпит, исполнительный директор «Плаза Лотус Груп».

Расстаться будет непросто
В комитете по управлению городским имуществом, которому в настоящее время принадлежат оба здания, о планах инвестора продавать апартаменты не знают, рассказали в пресс-службе ведомства. «Инвестор обязан до подписания протокола исполнения обязательств следовать условиям инвестиционного проекта, в противном случае к нему будут применены в установленном законодательством порядке санкции. На сегодняшний день нарушения условий инвестиционных договоров у инвестора отсутствуют», - прокомментировали информацию в КУГИ.
Впрочем, юридически городу будет сложно предъявить претензии инвесторам, считают эксперты. «Поскольку официального определения апарт-отеля в законодательстве РФ не содержится, возведение такого объекта недвижимости представляется допустимым под видом строительства гостиничного комплекса. Доказывать постоянное проживание кого-либо в апарт-отеле также представляется крайне проблематичным, и даже если данное обстоятельство будет подтверждено, то практически невозможно будет назвать это нарушением условия о функциональном назначении объекта», - говорит юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Андрей Кулаков.
фонтанка.ру
 

·
Moderator
Joined
·
16,145 Posts
На сегодняшний день нам придётся данную ситуацию как-то перетерпеть (мне самому она совсем не нравится). Потому как никакой реальной возможности отделить гостиницы от апартамент-отелей у нас нет. Имеется в виду промежуток от объявления проекта до его физического завершения.
У нас (в этой самой ветке) полно случаев когда объект начинал строится именно как гостиница, а финишировал как апарт-отель. И что, я каждый раз должен перелопачивать всю ветку, что бы перекинуть сообщения про данный объект в другую тему?

Возможно, через некоторое время ситуация устоится, может быть будет как-то регламентирована на законодательном уровне, и тогда мы спокойно закрепим ситуацию и в форуме.
А на сегодняшний день граница между жильём и апартаментами проходит по линии раздела "можно прописаться/нельзя прописаться", и все нельзя_прописаться_проекты будут размещаться в данном разделе.
 

·
Registered
Joined
·
693 Posts
^^ Спасибо за комментарий. Но отдельную ветку про Апарт-отели/Апартаменты делать уже можно - часть проектов сразу позиционируется именно так. Например, Авеню-апарт на академика Павлова. Перетаскивать старые посты, конечно, не надо, а при случае тема сама может перехать в новую ветку.
 

·
Registered
Joined
·
693 Posts
Gk406, расскажите, чем отличаются апарт-отели от просто-отелей, кроме наличия кухни.
Не прикидывайтесь ..., хорошо? Апарт-отели в Мск, теперь СПб (и далее везде в РФ) - это жилье. Без постоянной регистрации, т.к. помещение не предназначено для постоянного проживания, и всяких цен/тарифов/нормативов, на которые можно и нужно покласть (т.к. все равно обманут).

Авеню-апарт никто гостиницей не называл с самого начала, а дома на Конногвардейском-Галерной не называет сейчас. Вот и стали бы с какого-то момента постить информацию про них в ветку про апарт-отели.
 

·
Petersburger
Joined
·
409 Posts
Неплохая статья про формат апартов в "Ъ".

Появляются, как все уже и поняли, там где застройщик не может перевести статус землю под жилую застройку. Но удобны и для редевелопмента промышленных зон:

Сейчас ситуация изменилась. И эксперты уверены, что этот сегмент будет активно развиваться. "В центре Петербурга практически исчерпан ресурс участков под застройку. В то же время здесь много промышленных зон, которые пока никак не осваиваются. Оптимально было бы создать на месте бывших промпредприятий новые городские кварталы, не перегрузив имеющуюся инфраструктуру. Обычное жилье здесь строить нецелесообразно, а вот апартаменты бизнес- и элитного классов, которые в основном приобретаются для временного проживания, — это идеальный вариант и для города, и для девелоперов, ведь проекты апартаментных комплексов требуют меньше согласований", — считает Тарас Кручинин, генеральный директор ИСК "Сфера".
Спрос на апарты в центре растёт (в первую очередь у богатых москвичей, часто мотающихся в Питер).

Как говорят эксперты, в элитных апартаментах формат проживания должен быть близок к гостиничному — квартиры на Невском и в историческом центре покупают в основном москвичи, они используют их больше как апартаменты. Хотя в комплексах есть и небольшой процент постоянных обитателей-петербуржцев. Это, как правило, люди до 35 лет, тяготеющие к жизни в центре. Вряд ли найдется много состоятельных петербуржцев, которые захотят жить здесь, хотя они могут купить квартиру для сдачи в аренду. Так что в любом случае гостиничная функция или апартаменты с обслуживанием — здесь самый привлекательный вариант.
Про ограничения формата:
По мнению экспертов, ограничения этого формата вполне понятны: регистрация по месту жительства, более высокий налог, более высокие тарифы на коммунальные услуги, сложности в получении ипотечного кредита... "Однако московский опыт демонстрирует (по крайней мере, в дорогих сегментах), что для многих покупателей это не критично, тем более в случае, если такие особенности компенсируются абсолютной уникальностью проекта (статусное место, отсутствие конкурентов, ограниченный объем квартир). Поэтому подобные ограничения не пугают покупателей элитных апартаментов, для которых ключевым является вопрос местоположения", — объясняет Елизавета Конвей.
 

·
Petersburger
Joined
·
409 Posts
Вот и Григорий Брудный заразился апарт-болезнью и решил надстраивать свой "дворец" двухуровневым апарт-отелем класса "люкс" (стоимость "120 000–150 000 руб./кв.м в месяц" там конечно опечатка).

Интересный "дворец-комбайн" получится - автосервис, автомойка, автосалон, паркинг, ресторан, бизнес-центр (класса "А++++" какой ему присвоил сам Брудный) и "люксовый" отель. И всё это в промзоне на оживлённой трассе. Интересно почему же бизнес-центр там полупустует при такой крутизне.

Потом Григорий решит, что дворцу не хватает спортивной и оздоровительной составляющей, модных и гастрономических бутиков, салонов красоты, развлечений с ночным клубом и т.п. - будет всё надстраивать. Так и получится местный небоскрёбик, обязательно с открытым бассейном на крыше.

 

·
Petersburger
Joined
·
409 Posts
Апартаменты заменят жилье

Нехватка участков под строительство жилья дала толчок развитию апарт-отелей. Но на покупку таких объектов неохотно выдают ипотеку: там сложно прописаться, а коммунальные услуги дороже.

На жилье в формате апартаментов приходится, по данным Knight Frank St Pe*ters*burg, не более 1,5% от всего предложения на рынке жилья (по площади), а в продаже в черте города находятся всего шесть таких проектов. Основное отличие апартаментов от квартир — профессиональная управляющая компания, обеспечивающая эксплуатацию здания и предоставляющая дополнительные услуги, аналогичные услугам гостиничных операторов, говорит директор департамента консалтинга и оценки АРИН Андрей Петров. По закону апартаменты не имеют статуса жилого помещения, поэтому собственники не могут получить в них постоянную регистрацию, напоминает он. Этот статус позволяет девелоперам осваивать общественно-деловые зоны, где запрещено возводить самый ликвидный и ходовой продукт на рынке недвижимости — жилье, а торговые комплексы или бизнес-центры строить нерентабельно, объясняет Петров.

«Балтийский монолит» осенью объявил о строительстве на пр-те Кима многофункционального комплекса с бизнес-центром Docklands, где апарт-отель займет 22 500 кв. м из 45 000 кв. м. Они будут выполнены в стиле лофт. Компания намерена предлагать апартаменты по 120 000 руб. за 1 кв. м. Завершение строительства планируется в 2016 г. Апартаменты в составе многофункциональных комплексов — пока еще свободная ниша на рынке Петербурга, в Москве этот сегмент уже активно развивается, считает руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg Тамара Попова. Формат апартаментов в деловых районах, а также в крупных МФК особенно актуален в условиях растущего города и усугубления транспортных проблем, добавляет она.

Все чаще девелоперы превращают в апартаменты проекты, где ранее планировали строить обычные гостиницы. Например, «Плаза лотос групп», получившая в 2010 г. средства от городской администрации целевым назначением для реконструкции здания на Марсовом Поле, 1, и Конюшенной площади, 1, собирается открыть там апарт-отели, рассказывал в ноябре президент компании Борис Зингаревич. «На Конюшенной площади будет всего несколько апартаментов на продажу, по проекту на Марсовом Поле пока непонятно», — уточняет гендиректор «Плаза лотос групп» Сергей Русаков. По его словам, цены пока не определены.

Группа ЛСР собирается построить апарт-отель на наб. Фонтанки, 3А. Девелопер также планирует продать 28 апартаментов площадью 77-180 кв. м на верхних этажах и в мансарде на Невском, 68. В 2011 г. ЛСР приобрела ООО «Автокомбалт», которое в 2005 г. получило это здание для реконструкции под гостиницу. На первых двух этажах расположатся коммерческие помещения, на объекте завершаются отделочные работы, апартаменты будут выведены в продажу в 2014 г., стоимость пока формируется, сообщила представитель ЛСР.

Квартира или отель

По данным Knight Frank St Peters*burg, апартаменты в проектах «Монферран» (Конногвардейский бульвар, 5) стоят около 350 000 руб. за 1 кв. м и в Taleon Imperial Hotel — 1 млн руб. за 1 кв. м. Проекты Vertical, Salut, Ye’s, Avenue apart больше рассчитаны на инвестиционный спрос, говорит Попова. По ее данным, средняя стоимость в них варьируется от 77 000 до 160 000 руб. за 1 кв. м и напрямую зависит от удаленности от деловых зон и стадии строительства. В Курортном районе строится сразу несколько таких комплексов — Crystal, «На берегу», «Курортные просторы», стоимость в среднем около 100 000 руб. за 1 кв. м, добавляет она. Апартаменты хоть и не относятся к жилым помещениями, однако приобретаются — прямо или опосредованно — для постоянного и долговременного проживания, говорит Попова. Она выделяет в данном формате две основные ниши — эксклюзивные апартаменты и доходную недвижимость в спальных районах.

В центре города около 50% апартаментов покупают для собственного проживания, в остальных районах таких покупателей больше, считает президент ГК «Бестъ» Андрей Лушников. В комплексе «Бестъ» Avenue Apart, который расположен между Аптекарской набережной и ул. Академика Павлова, две трети покупателей преследуют инвестиционные цели, уточняет представитель девелопера. Руководитель проекта Salut в Московском районе говорит, что большая часть покупателей приобретают там апартаменты в качестве альтернативы жилью. Пока инвесторы до конца не разобрались в том, что это за рынок, нет накопленного опыта и многие делают выбор в сторону покупки обычных квартир, ведь с капитализацией рынка жилья все понятней, рассуждает гендиректор «Мир квартир» Дмитрий Титов. Со временем инвесторов в этом сегменте может стать больше, прогнозирует он.

Окно возможностей

В 2014-2016 гг. на рынке апарт-отелей ожидается серьезный всплеск активности, уже на следующий год заявлено большое количество новых проектов, а к 2016 г., когда инвесторы разберут все ошибки, можно ожидать бума, прогнозирует Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar. По ее словам, этот сегмент больше ориентирован на бизнес-туристов.

С одной стороны, развитие этого сегмента должно благоприятно отразиться на развитии петербургского рынка туристических услуг и конкуренции в гостиничном бизнесе, считает председатель КУГИ Мария Смирнова. С другой — практика, когда инвесторы, получившие целевым назначением недвижимость под строительство гостиниц, потом продают помещения в них фактически как жилые, не способствует развитию туризма и может негативно отразиться на развитии города, полагает она. Но у Смольного сегодня нет рычагов воздействия на инвесторов, которые после выполнения инвестусловий становятся собственниками возведенных ими объектов, добавляет Смирнова.

По данным КУГИ, теперь власти заключают инвестсоглашения, обязующие инвесторов в течение 15 лет сохранять функциональное назначение зданий. Чтобы минимизировать потери бюджета, объекты будут передаваться инвесторам по рыночной стоимости.

В принципе, законодательство позволяет перевести нежилые помещения в жилые, такие случаи есть, но эта юридическая практика неустоявшаяся, говорит партнер «Дювернуа лигал» Игорь Гущев. Пока государство не возлагает на девелоперов апарт-отелей нагрузки по строительству социальной инфраструктуры, поэтому у девелоперов есть окно возможностей, добавляет юрист.

Гендиректор ЗАО «Ойкумена» Лев Гниденко пока не видит особого интереса в рынке апартаментов: «Это должно быть какое-то уникальное место, не обязательно в центре Петербурга, где никак невозможно построить жилье. Во всех остальных случаях апартаменты серьезно проигрывают обычным квартирам».

Купить на свои

Взять ипотечный кредит на покупку апартаментов сложнее, чем на обычную квартиру. Крупные банки не готовы кредитовать такие сделки прежде всего из-за отсутствия должного регулирования данного сегмента недвижимости и более высоких рисков, говорит Сергей Гребенюк, руководитель ипотечного направления департамента новостроек NAI Becar. Арендаторы могут нанести вред имуществу, что скажется на его доходности, могут сократиться туристические потоки и, как следствие, спрос на временное жилье, перечисляет он. Банки не спешат кредитовать покупки помещений в апарт-отелях, отмечает Ирина Илясова, региональный директор Delta Credit. Основной риск, по ее словам, состоит в том, что апартаменты относятся к коммерческим помещениям, а не жилым. Реализовать коммерческое помещение будет сложнее, чем жилое, поэтому ипотечные ставки для таких объектов очевидно будут выше, добавляет она. Со временем из-за отсутствия свободных земельных пятен под застройку жильем будет стремительно увеличиваться количество апарт-отелей в городе и банки подстроятся под изменения и станут охотнее кредитовать приобретение таких площадей, предполагает Гребенюк. По его данным, редкие ипотечные программы для апартаментов могут быть с первоначальным взносом около 30% от стоимости помещения и ставками 15-17% годовых.

Инвестиции в покупку апартаментов без привлечения заемных средств могут окупиться за 7-8 лет, считает Гребенюк. По оценке Knight Frank St Petersburg, срок окупаемости апартаментов может составить 12-15 лет при средней цене аренды в месяц около 800-1000 руб. за 1 кв. м. По данным АРИН, аренда однокомнатных апартаментов в Петербурге в апарт-отелях класса «комфорт» стоит 23 000-40 000 руб., двухкомнатных — 25 000-45 000 руб., трехкомнатных — 27 000-60 000 руб. В классах «бизнес» и «элита» однокомнатные апартаменты оцениваются в 60 000-70 000 руб. в месяц, двухкомнатные — в 100 000-115 000 руб., трехкомнатные — в 120 000-140 000 руб. Пока не до конца оценен риск конкуренции в случае, когда в одном объекте предлагается значительное количество апартаментов для аренды, рассуждает Попова. Для некоторых районов этот риск несуществен из-за дефицита в ближайшем окружении достойного жилья и тогда можно относительно уверенно прогнозировать востребованность апартаментов по достаточно высокой ставке, добавляет она.

По данным Knight Frank St Peters*burg, обслуживание апартаментов стоит 51-80 руб. за 1 кв. м. В эту цену не включены коммунальные расходы, тарифы на которые несколько выше обычных. «Коммунальные издержки для апартаментов, как и для другой коммерческой недвижимости, выше, чем для обычного жилья, зато проживание в них за счет предоставления дополнительных услуг может быть более комфортным», — рассуждает Павел Бережной, исполнительный директор строительной компании «С.Э.Р.». Компания рассчитывает в 2014 г. получить разрешение на строительство МФК Ingria Tower с апарт-отелем, ТРК и бизнес-центром общей площадью 65 000 кв. м. Скаландис объясняет более высокий уровень коммунальных платежей принадлежностью к объектам бизнес-класса.

По расчетам «Бестъ», стоимость услуг управления в Avenue Apart составляет 80 руб. на 1 кв. м в месяц для апартаментов, 49,5 руб. — для коммерческих помещений и 82,35 руб. — для паркинга (включает круглосуточную службу портье, уборку, техническое обслуживание, вывоз мусора, охрану, обслуживание вентиляции и кондиционирования, тревожной кнопки, систему оповещения о пожаре, водоочистку, систему видеонаблюдения).
Ведомости
 

·
Registered
Joined
·
8,198 Posts
Миф о «социалке»
Одно из популярных заблуждений: застройщики обманывают народ, потому что строят как бы гостиницу, а по факту ее обитатели будут претендовать на медицинские и детские учреждения и т. д.

Отчасти так. Но лишь отчасти. Как выяснилось в ходе дискуссии, любой арендный договор дает человеку право устроить ребенка в школу или получить медицинскую помощь. И неважно, снимает он комнату у бабушки или «юнит» в апарт-отеле. Одна из участниц все добивалась конкретики: «Если я живу, к примеру, в Гранд Отеле «Европа», возьмут ли дитя в гимназию при Русском музее?» Сошлись на том, что семье, которая постоянно живет в «Европе», любая школа будет рада.

И в «постоянном», и в доходном варианте конечные пользователи услуг — арендаторы. И если им понадобится «социалка», они вправе ею пользоваться. Другое дело, что в комплексе, где преобладают небольшие однокомнатные апартаменты, большие семьи, скорее всего, будут редким исключением.

Прямой обман — если застройщик (или покупатели-собственники) попытается перевести приобретенные помещения в жилой фонд. Так получилось в «Пятом элементе» на Крестовском. Зато у них под боком строят стадион — от кармы хитростью не уйдешь!

«В номере, где одна кровать, семья с ребенком просто не поселится: это неудобно. И стоимость проживания в апарт-отеле будет выше, чем в арендованной квартире. Люди будут выбирать наш вариант именно из-за набора определенных удобств. Этот комплекс должен и строиться, и выглядеть как гостиница: ресторан, офисный центр, дальше идут гостиничные номера, только с кухонной зоной».

К тому же это проблема не сегодняшняя: пока апартаменты составляют доли процента в общем объеме ввода.

А вот в Москве власти уже задумались и планируют «нагружать» застройщиков, возводящих апартаменты, социальными обязательствами.

Риски на выбор
Участники конференции «НП», до хрипоты споря о тонкостях и деталях, без особенных разногласий сошлись в главном: покупатель должен быть объективно проинформирован обо всех особенностях формата.

Фактически сегодня застройщики продают два вида рисков.

Там, где апартаменты больше похожи на жилье (пусть юридически им и не являются), актуален пакет рисков, связанных с налогообложением и с более жестким подходом к требованиям Градкодекса. (В гостиничном варианте такие риски меньше, в промышленном здании — выше.) Но все же вряд ли администрация будет «навешивать» на девелопера социальные обязательства «задним числом».

Там, где речь о доходности, риски могут быть связаны с колебаниями на рынке аренды. Сегодня спрос высокий — а завтра? А ну как государство и впрямь начнет развивать сеть доходных домов? (Кстати, Министерство культуры настойчиво призывает легализовать мини-отели и разрешить официально открывать их в жилых домах.)

Поэтому в бизнес-варианте так популярны доходные программы, включая даже такую экзотическую версию, как «выкупим через пять лет по двойной цене» (предлагает ГК «Пионер»).

Какой «пакет рисков» выбрать — дело покупателя. Специалисты полагают, что в ближайшие год-два доходные варианты (в силу экономических особенностей текущего момента) будут более популярны. А в долгосрочной перспективе апарты разовьются в привычный формат специализированного жилья, со своими плюсами и минусами.
Полностью: http://nsp.ru/nums/25438.html
 
1 - 20 of 472 Posts
Top