Skyscraper City Forum banner
1 - 17 of 17 Posts

·
Registered
Joined
·
4,739 Posts
Discussion Starter · #1 · (Edited)
Реформа строительного сектора, отмена долевого строительства, реакция строительных компаний, проблемы, результаты.

Законопроект с поправками-
http://sozd.parliament.gov.ru/bill/322981-7
 
  • Like
Reactions: zZero~ and neo77

·
Registered
Joined
·
4,739 Posts
Discussion Starter · #2 · (Edited)
Отмена долевого строительства: как к ней готовятся лидеры отрасли

Государство отбирает у российских строителей право привлекать деньги дольщиков. На кону 5 трлн руб. в год. Всем без исключения жилищным девелоперам страны предстоит кардинальная перестройка бизнеса, но далеко не все сумеют приспособиться к новым условиям

Все началось год назад, в июле. Госдума перед каникулами обсуждала создание компенсационного фонда для защиты обманутых дольщиков. Государственный фонд должен был заменить предыдущую схему — страхование ответственности застройщиков, которое так и не заработало и пошло на пользу разве что бизнесу самих страховщиков: за три года они собрали 27,5 млрд руб., не выплатив ни рубля компенсаций.

Строители горячо обсуждали очередной фонд — ровно до того момента, когда появились новости о более радикальных переменах. Всего за пять дней без каких-либо консультаций с предпринимателями депутаты внесли и приняли поправки в закон о долевом строительстве (214-ФЗ). О новых правилах девелоперы узнали из новостей: «один застройщик — одно разрешение на строительство», наличие собственных средств (10% от себестоимости проекта) и жесткий контроль за расходами со стороны банков.

«Проблема дольщиков вдруг стала так важна, что за день до второго чтения, ночью, привезли эти поправки. Про них ни одна живая душа в бизнесе не знала, — рассказывает один из крупных застройщиков. — Есть ощущение, что они написаны людьми, которые вообще не ведали, что творят».

В ноябре девелоперов ждала еще одна новость: Владимир Путин поручил за три года отказаться от долевого строительства. В декабре правительство приняло соответствующую дорожную карту.

По ней с 1 июля 2019 года застройщики не смогут принимать деньги от покупателей: средства будут храниться в тишине, на эскроу-счете, вплоть до выдачи ключей от квартиры. Если застройщик опоздает с передачей жилья более чем на полгода, он вообще останется без денег дольщиков. Риски вложений в строительство станут заботой банков.

Что известно о новой схеме финансирования строительства

Переход на финансирование с помощью эскроу-счетов должен начаться 1 июля. Осталось меньше месяца, но выборы и смена правительства спутали дорожные карты. Пока министерства разработали всего несколько поправок в законы. Вот они:

Эскроу-счета физических лиц будет страховать Агентство по страхованию вкладов. Размер выплаты ограничат 10 млн руб. Юрлицам компенсации не полагаются.

Корректировка закона «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации».

Жесткие требования к банкам, которые могут работать с эскроу-счетами: наличие не меньше 25 млрд руб. собственных средств и наивысший рейтинг по национальной шкале. Пока таких банков 25.

Банки, которые могут работать с эскроу-счетами.

Банки смогут отложить уплату налога на прибыль, пока застройщик не заплатит проценты по кредиту. Сейчас налог взымается сразу после начисления этих процентов. Такая норма должна стимулировать банки активнее предоставлять отсрочки по уплате процентов.

Изменения в Налоговом кодексе.

Запрет на альтернативные схемы: продажу квартир через ЖСК и жилищные сертификаты, дающие право на квадратные метры.

Текст поправок к закону о долевом строительстве после первого чтения.

В последний день мая правительство опубликовало поправки к закону о долевом строительстве. Они смягчают жесткие нормы, которые должны вступить в силу с июля: заменяют правило «одно разрешение на строительство — одно юридическое лицо» на «один проект — одно юрлицо».
А также — разрешают кредитовать компании, созданные под проект, от основной компании холдинга в размере до 20% от себестоимости проекта.

Поправки к закону о долевом строительстве, предложенные Минстроем.

Дальнейшая информация о крупнейшей реформе рынка обрывочна. Центробанк заверил, что финансирование обойдется застройщикам примерно в 6% годовых и пообещал расширить список банков, работающих с эскроу-счетами, до 66.

Минстрой предложил застройщикам за переход на эскроу-счета «пряник» — смягчение требований и сокращение госрегулирования. «Кнутом» может стать, например, повышение взносов в фонд защиты прав дольщиков с 1,2 до 3–5% от суммы каждой сделки. Такую альтернативу в декабре предложил экс-министр строительства Михаил Мень.

Первая реакция рынка — скупка земли

Стремительное изменение закона о долевом строительстве вызвало на рынке панику. С осени застройщики штурмуют стройнадзоры — скупают участки и оформляют разрешительную документацию для всех проектов в портфеле. Слово года среди строителей — «огаснить» — означает «получить разрешение в ГАСНе — Госстройнадзоре».

Юлия Ружицкая, директор по продажам компании «Главстрой-СПб»:

«Рынок недвижимости находится в состоянии ожидания и неопределенности. И у застройщиков, и у банков пока больше вопросов, чем понимания, как будет развиваться ситуация после вступления в силу новых законодательных инициатив».

Июльские поправки кардинально изменили и усложнили финансирование проектов. Закон ввел банковский контроль за расходованием средств, обязал проводить аудит отчетности и предоставлять в стройнадзор подробный график строительства.

Часть норм девелоперы называют вредными и нелепыми. Закон не позволяет тратить деньги на инфраструктуру вне участка застройки, не дает ремонтировать по гарантии построенные дома или получать разрешение на новый проект до передачи всех квартир в уже сданном доме.

Поправки к закону, не вступив в силу, уже негативно сказались на рынке. Весь год компании в спешке пополняют земельные банки. Только в Петербурге за 2017 год застройщики скупили 210 га на $810 млн, подсчитали в Knight Frank. Для сравнения, годом раньше объем сделок был вдвое меньше: $390 млн за 118 га.

Строители запаслись разрешениями на строительство на один-два года вперед. «Отсрочили конец», — мрачно шутят топ-менеджеры.

«Банки финансируют покупку участков крайне ограниченно, только лучшим заемщикам. Откуда компании взяли деньги на такие покупки? Ответ очевиден — с текущего потока. Деньги со строящихся объектов были направлены на будущую адресную программу, и это подорвало ликвидность неустойчивых компаний еще больше», — говорит руководитель холдинга LEGENDA Василий Селиванов.

В погоне за количеством разрешений компании не успевают проработать проекты. В итоге на рынок могут выйти большие объемы некачественного предложения, дополняет Селиванов. Впрочем, реформа рынка в нынешнем виде несет куда большие риски для бизнеса.

Риск № 1. Каждая вторая компания не получит банковского финансирования

Банки заинтересованы в развитии кредитования застройщиков. В перспективе это позволит им нарастить и диверсифицировать портфели. Тем не менее банки не готовы полностью заместить средства дольщиков к концу 2020 года, а именно такой срок прописан в дорожной карте.

Объем рынка долевого строительства в стране оценивается в 3,5–5 трлн руб. После 1 июля Сбербанк планирует увеличить объем кредитов на строительство жилья с 245 млрд до 370 млрд руб. «В целом мы видим возможность роста кредитного портфеля по финансированию жилищного строительства до 1 трлн руб. и выше», — прогнозирует директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергей Бессонов.

«Мы ожидаем, что при сохранении текущих темпов реализации жилья рост объемов финансирования строительной отрасли до 3,5–5 трлн руб. возможен в течение примерно пяти лет», — говорят в пресс-службе ВТБ.

Главная причина осторожности банков — непрозрачность и рискованность строительного рынка. В мае Сбербанк отказался работать с Urban Group. Компания строит почти 900 тыс. кв. м жилья в Подмосковье и входит в десятку крупнейших застройщиков страны.

Сбербанк отозвал аккредитацию из-за срывов сроков сдачи жилья, писал «Коммерсантъ». В Едином реестре застройщиков Urban Group присвоен рейтинг 3,5 — эта цифра отражает соблюдение сроков строительства. Однако высокий рейтинг (4,0 и 5,0) имеют менее половины участников рынка (700 компаний из 1,5 тыс.) и только половина игроков из топ-20 крупнейших девелоперов.

Полный рейтинг

«Сегодня проектное финансирование используют в лучшем случае 10% компаний. Не потому, что банки не хотят кредитовать, и не потому, что ставки высоки. Начиная хеджировать и структурировать риски, банки видят, что львиная доля заемщиков не может ответить, почему в их проектах дважды два не четыре, а семь-восемь. Модель бизнеса не прозрачна: компании не могут показать отчетность и подтвердить источники происхождения средств», — рассуждает руководитель холдинга LEGENDA Василий Селиванов.

Резкий переход на проектное финансирование поставит девелоперов и банки в положение дуэлянтов: либо разорятся сотни застройщиков, либо госбанки возьмут на себя миллиарды плохих долгов.

Дмитрий Средин, руководитель управления по работе с крупными компаниями АО «Райффайзенбанк»:

«Изменения закона о долевом строительстве 214-ФЗ ужесточили требования к застройщикам, во многом приблизившись к логике банков. Требования предполагают создание юридического лица под каждый проект, наличие опыта, участие в строительстве своими средствами, ограничение расходов на собственные нужды. Также вводится контроль банка за расходами застройщика, и залогодержателем строящегося объекта становится банк, а не дольщики. В чем-то требования кредитной политики банков в отношении проектного финансирования могут быть даже более жесткими, чем установленные измененным законом».

Первый опыт

Сбербанк и ВТБ запустят кредитование с использованием эскроу-счетов с 1 июля. Сбербанк уже тестирует инструмент на проекте в Тюмени. Кредитную линию на 1,2 млрд руб. оформила компания «Брусника». Ставка составит 5–7% годовых в зависимости от объема продаж, говорят в компании.

Для запуска кредитования с эскроу банк адаптировал стандарты проектного финансирования. Главные требования — эффективность проекта и возвратность кредита. Банк обращает внимание на опыт, поддержку акционеров и своевременность ввода объектов, а также требует соблюдения всех требований законодательства.

Минимальную планку вложения собственных средств снизили с 20 до 15%. Ставка по кредиту будет пересчитываться ежемесячно в зависимости от размера средств дольщиков на счетах эскроу.

Сергей Бессонов, директор дивизиона Сбербанка «Кредитные продукты и процессы»:

«По договору предусматривается два вида ставки — базовая (рыночная) и специальная (пониженная). По части ссудной задолженности, равной объему средств на счетах эскроу, устанавливается специальная ставка, по остальной — базовая. Таким образом, фактическая процентная ставка может быть в два раза ниже, чем действующая ставка по проектному финансированию».

Риск № 2. Рост цен и сжатие рынка

Появление третьей стороны — банков — и переход на прозрачные схемы финансирования перекроят сметы застройщиков. Вопрос в том, насколько значительным будет рост себестоимости.

Дмитрий Трубников, финансовый директор ГК «А101»:

«В условиях финансирования строительства за счет продажи квартир по ДДУ девелоперы пользуются кредитами, в основном на начальных этапах, по ставке 12–18%. При этом объем кредита редко доходит даже до половины от суммы, необходимой для завершения строительства. Соответственно, такой кредит быстрее гасится. С переходом на проектное финансирование девелоперы вынуждены будут брать у банков всю необходимую сумму, так что тело кредита в любом случае увеличится как минимум в два раза».

С другой стороны, кредитование с эскроу-счетами будет обходиться дешевле проектного финансирования. К тому же застройщиков избавят от взносов в компенсационный фонд долевого строительства, а это 1,2% от цены каждого договора.

«По нашим подсчетам, механизм применения эскроу-счетов вместо прямого привлечения средств дольщиков приведет к увеличению процентных расходов на 2–2,5% для небольших проектов с коротким сроком строительства и на 4,5–5% для проектов, рассчитанных на три-четыре года. В целом инвестиционная себестоимость проектов только из-за фактора эскроу-счетов вырастет на 2–5%», — считают в ГК «Инград».

«Речь пойдет о росте цен на несколько процентов, никак не на десятки процентов», — согласен Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС.

В негативном сценарии уход с рынка части застройщиков приведет к сокращению предложения и конкуренции. Застройщики смогут начать повышение цен. Вдобавок распродажи на старте, рассрочки и щедрые скидки исчезнут из практики, а рост цен повлечет за собой снижение спроса.

Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер»:

«Для покупателей жилье станет менее доступным. Готовый продукт будет стоить минимум на 25–30% дороже».

«По нашим оценкам, рост цен в ближайшие два-три года может составить до 20–30%», — согласен председатель совета директоров «Полис Групп» Дмитрий Смирнов.

Под ударом окажутся наименее маржинальные сегменты — массовое строительство в пригородах, недорогой бизнес-класс в проектах редевелопмента. Расслоение рынка станет отчетливее. «В целом результат всех поправок может отразиться и на объеме, и на структуре предложения недвижимости. Но это будет не сразу, а в перспективе 2019–2020 годов», — утверждает управляющий «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Дмитрий Ходкевич.

Риск № 3. Остановка строительства в небольших регионах

Рассчитывать на банковское финансирование смогут устойчивые компании с прозрачной отчетностью. При этом в десятках городов рынок возводимого жилья в принципе сложно назвать устойчивым. По статистике ДОМ.РФ, в 16 регионах объемы строительства не превышают 200 тыс. кв. м. Это среднего размера жилой комплекс в Москве.

«Благосклонность банков в вопросе выдачи кредитов будет сильно зависеть от спроса на новостройки. Есть регионы с небольшим рынком новостроек и низким платежеспособным спросом, а значит, возможен риск», — считает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE.

Застройщики в таких регионах могут остаться и без средств дольщиков, и без возможности банковского финансирования.

Риск № 4. Консолидация рынка и усиление роли государства

«Один застройщик на один дом — это неприемлемо. Мы не говорим, что это надо сократить. Их должен сократить рынок, правила, которые установлены», — так два года назад высказался первый замминистра строительного комплекса Подмосковья Виталий Сомов.

Рынок строительства жилья консолидируется, но очень медленно. В Краснодарском крае, Ростовской, Московской областях топ-5 крупнейших застройщиков не контролируют и трети рынка. В целом по стране этот показатель составляет 11,6%.

Девелоперы ждут укрупнения рынка. В то же время крах неустойчивых компаний может увеличить ряды обманутых дольщиков.

Специально для санации проблемных застройщиков в 2016 году банк «Российский капитал» создал «РК Строй», девелоперскую компанию полного цикла. Компания достраивает объекты холдинга СУ-155, а осенью 2017 года ее привлекли к достройке московского долгостроя «Царицыно». При этом компенсировать расходы на санацию государство планирует за счет продажи свободных квартир в долгостроях и вывода на рынок новых объектов. Год назад компания начала получать компенсационные площадки за санацию СУ-155.

Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС:

«В новых условиях рост влияния государства на рынок недвижимости возможен, так как ряд застройщиков не выдержит работу по новым правилам и может запустить процедуру банкротства. Однако в среднесрочной перспективе, считаю, риск повышения влияния государства на строительный рынок невысок».

Как нивелировать риски

Правительство оставило девелоперам не так много пространства для маневра. Застройщикам дали год на то, чтобы перевести новые проекты на банковское финансирование.

1. Перейти на открытую отчетность

Внедрение международных стандартов финансовой отчетности, как правило, занимает два-три года, говорят участники рынка. Те, кто успел запастись разрешениями на строительство по старым правилам, смогут перестроить компанию и стать интересным заемщиком для банков.

2. Изучить альтернативные способы финансирования

Новый закон оставляет не так много вариантов. Компании с накоплениями могут позволить себе строить дома на собственные средства и продавать готовое жилье. Такая схема использовалась до ипотечного бума, в 1990–2000-х.

Кроме того, альтернативой банковскому финансированию может стать выход компаний на публичный рынок капитала — IPO или выпуск застройщиками облигаций, говорит председатель совета директоров «Полис Групп» Дмитрий Смирнов.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE:

«На мой взгляд, альтернативой (или дополнением) схемы с использованием эскроу-счетов может стать предоплата. К примеру, в США вложиться в строящийся дом можно, внеся от 20 до 40% стоимости квартиры. Оставшуюся часть покупатель платит по завершении проекта. Эти средства в определенной мере компенсируют застройщикам расходы на проектное финансирование, а риски покупателя снижаются, ведь он оплачивает только меньшую часть стоимости жилья».

3. Опробовать новую схему работы заранее

Получение финансирования с эскроу-счетами до того, как схема станет обязательной, поможет отработать механизм взаимодействия с банком и заручиться кредитной историей.

«Если на старте компания выполняет самые строгие требования и показывает себя как надежный заемщик, для следующих кредитов банки готовы смягчать правила», — рассказывает руководитель холдинга LEGENDA Василий Селиванов.

4. Продумать, как выйти из бизнеса

Зачистка банковского и страхового рынков наглядно демонстрирует: не стоит доводить дело до банкротства и обманутых дольщиков. В перспективе это может обернуться взысканием личного имущества собственников и руководителей компаний и их уголовным преследованием. Лучше заранее спланировать выход из бизнеса — трезво оценить активы и предложить свои проекты конкурентам.
Автор: Антонина Асанова.

Подробнее на РБК:
https://pro.rbc.ru/building/news/5b14e8cc9a7947067251ea38?from=main_building
 

·
Registered
Joined
·
4,739 Posts
Discussion Starter · #3 ·
Первые ласточки новой системы:
Сбербанк предлагает проектное финансирование с применением эскроу-счетов
С 1 июля вступают в силу изменения в Федеральный закон №214-ФЗ, они содержат новые правила строительства и продажи жилой недвижимости с использованием счетов эскроу

Счет эскроу - специальный счет, на котором аккумулируются денежные средства покупателей недвижимости.
«Для Сбербанка защита средств клиентов и безопасность их финансовых операций всегда остаются на первом месте. Данный механизм обеспечивает защиту средств дольщиков, так как списание средств в пользу застройщика с такого счета возможно только после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию»,- поделился управляющий Краснодарским отделением Сбербанка Андрей Орешко.

В соответствии с утвержденной правительством дорожной картой к середине 2019 года таких сделок должно быть уже не менее 30% от общего числа зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), а к концу 2020 года - до 95% ДДУ.

Сбербанк провел встречу с крупнейшими застройщиками Ростовской области, Краснодарского и Ставропольского краев, в рамках которой были освещены основные вопросы по изменениям, а также представлены новые продукты банка - проектное финансирование с использованием счетов эскроу и банковское сопровождение застройщиков.

«Мы понимаем важность изменений законодательства и вместе с партнерами своевременно реагируем на новые вызовы рынка. Строительная отрасль активно развивается. Из всего объема сдаваемых в эксплуатацию площадей на территории Юго-Западного банка на проектном финансировании сейчас более 550 тыс. кв. м многоквартирного жилья, 40% из которых инициировано в 2017 году. Кстати, за прошлый год объем сделок в этом направлении вырос на 58%. Для нас это сигнал о возобновлении потребности рынка в финансовой поддержке», - отметил председатель Юго-Западного банка ПАО Сбербанк Евгений Титов.

Источник
http://kuban.rbcplus.ru/pressrelease/5b2bba2f7a8aa9210241316d
 
  • Like
Reactions: Ysh

·
Registered
Joined
·
4,739 Posts
Discussion Starter · #4 ·
Предыстория :
СМИ узнали о планах запретить продажу долевого жилья с 2020 года
Президент России Владимир Путин выступает за то, чтобы как можно раньше отказаться от долевого строительства, а с 2020 года продавать только готовое жилье

Вечером 30 мая президент России Владимир Путин встретился с чиновниками правительства и застройщиками, сообщает газета «Ведомости» со ссылкой на несколько источников, близких к участникам совещания. По итогам встречи, выяснилось, что глава государства выступает за то, чтобы как можно быстрее уходить от долевого строительства и ужесточать регулирование.

Как отмечает издание, в соответствии с законодательством отказ от долевого строительства должен произойти с 1 июля 2019 года, однако Путин потребовал сделать это раньше. Что же касается продажи недостроенного жилья, ее могут запретить уже через два года.

О том, что вложившиеся в строительство жилья должны быть надежно защищены, Путин говорил в своем послании Федеральному собранию 1 марта. Глава государства подчеркивал: «От долевого строительства нужно поэтапно переходить на проектное финансирование, когда риски берут на себя застройщики и банки, а не граждане».

«Порочной» нынешнюю систему в строительстве 8 мая назвал перед назначением на пост главы правительства и Дмитрий Медведев. «Текущая система строительства порочна, она ведет к появлению обманутых дольщиков. Нужно уходить от долевого строительства — либо через кредиты покупать, либо социальный наем или аренда», — сказал он.
Минстрой, АИЖК (ныне «Дом.РФ») и Центробанк в январе согласовали «дорожную карту» перехода от долевого строительства к схеме проектного финансирования в течение трех лет. О необходимости такого шага говорил Владимир Путин. Это не предполагает полного запрета на покупку квартир гражданами на этапе строительства. Однако собирать средства дольщиков будет не сам застройщик, а банк, уполномоченный открывать эскроу-счета.
Автор: Артем Филипенок.

Подробнее на РБК:
https://www.rbc.ru/business/01/06/2018/5b10a0de9a79479c0d150ae6
 

·
Registered
Joined
·
4,739 Posts
Discussion Starter · #5 ·
Конец эпохи: как Россия получила и потеряла шанс на доступное жилье
Схема долевого строительства сменила «русскую рулетку» на рынке недвижимости и привела к ускоренному росту объема возводимого жилья. Регионы попали в ловушку этого роста.

За месяц до вступления в силу поправок к 214-ФЗ, которые упраздняют долевое строительство, участники рынка до сих пор не имеют внятной картины будущего отрасли. Итоги прошлого тоже не осмыслены: чем была «долевка» для отрасли и потребителей — инструментом массовых злоупотреблений или механизмом развития? Уходит целая эпоха, оставившая после себя очень заметные результаты, считает главный редактор «Недвижимости и строительства Петербурга» Дмитрий Синочкин и подводит для РБК Петербург итоги двух с половиной пятилеток долевого строительства:

50 оттенков обмана

«Знаменитый 214-ФЗ, регулирующий основные принципы долевого строительства, был принят в 2004-м и начал действовать в 2005 году. До этого застройщики упражнялись в изысках: использовались паевые схемы (кооперативные стройки), векселя и инвестиционные договоры, но главным образом — предварительные договоры купли-продажи.

Все это сильно напоминало «русскую рулетку»: компании с именем и репутацией все же старались выполнять обещанное в договорах. Но в случае каких-либо неприятностей граждане, перечислившие (чаще — передавшие из рук в руки) деньги на будущую квартиру, могли остаться ни с чем. Что нередко и происходило. Главным риском в эту смутную эпоху были «двойные продажи»: застройщик вполне мог рассчитаться жильем с подрядчиком, а потом — при случае — повторно пустить те же квартиры в оборот. Например, продать гражданам. И «выловить» такие случаи на стадии сделки было крайне сложно: не было обязательной госрегистрации.

В прошлом году город продавал под застройку участок на окраине. Одно из условий торгов: предоставить жилье трем десяткам обманутых граждан. Среди них были семьи, еще в 2003 году оплатившие квартиры в переоборудованных бывших электрощитовых…

Опрошенные нами застройщики единодушны: одна из главных заслуг разработчиков 214-ФЗ — с помощью обязательной госрегистрации договоров долевого участия (ДДУ) им действительно удалось свести «двойные продажи» если не к нулю, то к минимуму.

Правда, как отмечает генеральный директор «УНИСТО-Петросталь» Арсений Васильев, в любой ситуации найдется определенное количество граждан, оказавшихся обманутыми. Не в строительстве — так под обещания сказочных доходов по депозитам. Или с помощью банальных наперстков. Просто в силу личных качеств. В конце концов, исправно работающий 214-ФЗ никак не помешал бравой фирме «Эверест» собирать деньги под будущие квартиры, не имея даже участка, под видом бронирования. Объявили, что отдельная квартира будет стоить меньше миллиона рублей — и клиент пошел! (Эта история случилась в 2011 году, банкротство — в 2016-м). Компания НПФ «СВИТ» в 2013 году на самом старте, «под котлован», собрала более 150 млн рублей (ЖК «Яблоневый цвет»), да и обанкротилась… Девелопер Евгений Бонд замечательно продавал жилье в надстройке на историческом доме, без единой бумажки от КГИОП; его супруга Ирина Бонд бодро торговала квартирами в многоквартирном доме на участке ИЖС… Такие проекты появляются независимо от состояния нормативной базы, и ведь клиенты находятся!

Одна из главных заслуг разработчиков 214-ФЗ — в том, что им действительно удалось свести «двойные продажи» если не к нулю, то к минимуму.

В защиту доверчивых граждан стоит заметить: некоторые считают, что раз услуга рекламируется публично — значит, она законна. Иначе бы компетентные органы пресекли, не так ли? С некоторыми особенностями работы органов им приходится знакомиться на личном печальном опыте…Но в целом, повторюсь, с середины «нулевых» ситуация в строительстве заметно оздоровилась.

«Когда принимался 214-ФЗ, перед законодателями стояла вполне определенная задача — решить проблему с «двойными продажами», — напоминает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж компании ООО «Отделстрой». — И закон действительно хорошо справляется со своей задачей. По Петербургу и области я уже давно не встречал, чтобы одну и ту же квартиру продавали дважды…»

Параллельно с ДДУ вполне легитимной долгое время оставалась кооперативная схема. Доля ЖСК в середине «нулевых» составляла, в зависимости от региона, от 20 до 50%. За примерами далеко ходить не надо: крупнейший российский застройщик СУ-155 практиковал схему «коммандитного товарищества»; по сути — это вариации на тему ЖСК. (Закончилось все печально, но это уже другой вопрос). В петербургском регионе Группа ЦДС вплоть до 2015-2016 года активно использовала кооперативную схему, и вполне успешно. Прямого запрета на ЖСК не было (и нет до сих пор), но местные власти обычно ведут активную контрпропаганду, упирая на рискованность кооперативного строительства. Отчасти это правда: санкций за просрочку в ЖСК нет, долги (по каким бы причинам они ни возникли) — общие. Отчасти власти против потому, что с кооперативами труднее договариваться о финансировании «социалки», дорог и прочего.

Однако от риска банкротства застройщика не защищает ни ЖСК, ни ДДУ. Крупнейший петербургский долгострой — проекты ГК «Город» — запускался по долевой схеме, крупнейший областной — ЖК «Силы природы» — по кооперативной. Результат сходный.

Прямого запрета на ЖСК нет, но местные власти обычно ведут активную контрпропаганду, упирая на рискованность кооперативного строительства.

Рост жилищного строительства

Главный результат введения долевой схемы — стабильный и последовательный рост жилищного строительства. В 2005 году в России сдали 50,55 млн кв. м жилья, в 2008-м — 64,06 млн, в 2014-м — 84,2 млн кв. м. После рекордного 2015 года (85,55 млн) начался спад, но все равно на уровне, близком к 80 млн.

В целом с 2005 по 2017 год в РФ ввели около 863 млн кв. м жилья. Если отбросить долю ИЖС (около 40%) и учесть дома ЖСК, то на долевое строительство приходится не менее 414 млн кв. м. Это очень серьезный показатель. «Долевое строительство позволяет множеству людей приобретать недвижимость по наиболее выгодной цене, — отмечает Вячеслав Заренков, председатель правления Группы «Эталон». — Схема востребована и успешна — об этом наглядно свидетельствует рост первичного рынка». Как подтверждает Беслан Берсиров, заместитель генерального директора АО «Строительный трест»,

«Долевое строительство позволило строительному рынку динамично развиваться в течение многих лет. Кроме того, эта схема давала возможность приобрести недвижимость на ранней стадии строительства, а значит — дешевле».

Конечно, можно сказать: не было бы «долевки» — строили бы как-то иначе. Но вряд ли столько. Совпали два фактора. Строители получили надежный источник дешевых (фактически — бесплатных) денег. Граждане — возможность приобрести на приемлемых условиях (сначала в рассрочку, а потом и в ипотеку) вожделенное жилье, оно же — растущий в цене (до поры, конечно) актив, оно же — верный источник дохода в добавку к жидкой пенсии.

Критики «долевки» нередко ссылаются на опыт Европы и США: там такой способ строительства считается экзотикой. Но у нас и ситуация нетривиальная: огромный дефицит комфортного и качественного жилья — при невысоких доходах основной массы населения.

Соотношение доходов и цен на жилье, конечно, сильно различается от страны к стране. Но в целом в Европе и Штатах сложилось примерно такое соотношение: средняя цена «квадрата» приблизительно соответствует месячной средней зарплате. В Германии медианный доход — порядка 1800 евро; жилплощадь в Баварии стоит от 1500 за кв. м, от 2000 — в Гамбурге, от 1000 — в восточной части Берлина, от 2000 — в западной… Италия: 1350 евро в месяц, типовое жилье — от 1000 до 2000 за «квадрат». В США средний доход — 3120 долларов, за эту сумму как раз можно приобрести квадратный метр — не на Манхэттене, конечно, но в Сиэтле и городах Среднего Запада.

Критики «долевки» нередко ссылаются на опыт Европы и США: там такой способ строительства считается экзотикой.

У нас: в 2016 году медианная зарплата в Москве составляла 51 000 рублей в год, в Петербурге — 34 500 рублей, в других регионах России — в пределах 27 000 рублей. С ценами на жилье можете сравнить сами. О совсем других ипотечных ставках и о принципиально другом уровне аренды — умолчим. Напомним только: в 2005 году был выдвинут лозунг насчет «доступного жилья», но в последующие годы его как-то незаметно заменили на «доступность ипотеки».

«Долевая схема не только сделала жилье доступным, — полагает Арсений Васильев. — Она дала мощный импульс развитию строительства. Включился мультипликатор: оживились смежные отрасли (производство стройматериалов, энергетика, транспорт и пр.), появились новые рабочие места, в бюджет потекли налоги. В несырьевом сегменте нашей экономики таких примеров очень немного». Стоит напомнить: поначалу девелоперы восприняли 214-ФЗ негативно, как избыточное регулирование.

«Со временем мы адаптировались под 214-й закон, а применение закона адаптировалось под нас, — говорит генеральный директор компании «Лиговский канал» Максим Жабин. — Были установлены правила игры. Иногда правила нарушаются, но чаще это следствие неправильных управленческих решений (в компаниях), и в меньшей степени — намеренное нарушение закона. Долевое участие — это инструмент, он позволял и позволяет поддерживать и развивать рынок строительства в России».

Танцы на граблях

Проблемы в долевом строительстве, конечно, есть, и начались не вчера. «Двойные продажи» сошли на нет — но начались банкротства застройщиков. Обманутые дольщики стали организованной силой и донимали местные власти митингами и голодовками. (Другое дело, что среди них были и кооператоры, и потерпевшие по другим схемам, но поскольку продажи по ДДУ стали преобладающими — постольку и проблемы отрасли ассоциировались именно с «долевкой».)

Кроме того, региональные власти, столкнувшись с дефицитом бюджетных средств на развитие, стали все чаще и охотнее обременять строителей дополнительными затратами: на «социалку», на дорожное строительство… Кстати, особенно активно этим занимались в Петербурге: примерно с 2012 года поборы и «добровольные пожертвования» стали повсеместной практикой. Причем строителям приходилось тратить на возведение детских садов из прибыли, а затем еще платить на эти затраты налог. Это неизбежно повышало себестоимость жилья, а платежеспособность граждан с 2014 года неуклонно снижается. Любопытно: в августе 2017-го вице-губернатор Игорь Албин выдвинул тезис: «Объекты социального назначения, возведенные девелоперами, подлежат передаче городу безвозмездно».

«Двойные продажи» сошли на нет — но на смену им пришли банкротства застройщиков.

А в сентябре на Московском урбанфоруме замминистра строительства Никита Стасишин назвал попытки переложить на застройщиков социальные обязательства «трендом, от которого надо уходить». Противоречие кажущееся: федеральному центру надо рапортовать о снижении цен и повышении доступности, а регионам — объяснять разъяренным новоселам, почему с садиками и дорогами ничего не выходит. Регионы оказались в ловушке опережающего роста стройки, обусловленного «долевкой»: инфраструктура за рынком не поспевает. Ленинградская область предложила разумную альтернативу — «социалка в обмен на налоги» — и за пару лет стала чемпионом по вводу жилья на душу населения…

Неубедительные объяснения

И все же объявленная президентом отмена долевого строительства стала сюрпризом. Причем не только для застройщиков — Минстрой довольно долго не мог выдавить из себя сколько-нибудь внятные объяснения. Ведомство как раз потратило пару лет на запуск Компенсационного фонда, подготовило мощный пакет поправок в 214-ФЗ — чтобы что? Чтобы объявить, что вскоре все это больше не понадобится?

Не очень убедительным выглядит объяснение, что девелоперы жульничают, а вот банки, к которым переходит контроль за строительством, обеспечат надежный контроль. Особенно на фоне деятельности ЦБ, который закрывает проблемные банки в среднем по две штуки в неделю. Да и про беглых банкиров СМИ пишут много чаще, чем про исчезнувших застройщиков. (У девелопера активы — в земле, бетоне, кирпиче, трубах — куда он их унесет?) Если бы АСВ гарантировало каждому дольщику возврат средств за счет бюджета — как гарантируют 1,4 млн рублей каждому вкладчику, — в строительстве была бы та же картина, что и в финансах. Банкротство стало бы не мучительной процедурой, а эдаким веселым спортом.

Конечно, финансисты не прочь наложить лапу на те 5-8 триллионов рублей, которые (по косвенным оценкам) крутятся в строительстве. Но создавать специализированные отделы, оценивать риски, поэтапно контролировать стройку? Выплачивать штрафы за гастарбайтеров? Это вряд ли, как говорил товарищ Сухов.

«Запрет «долевки» не улучшит, а ухудшит ситуацию, — уверен Арсений Васильев. — Многие компании, которые в нормальных условиях могли бы справиться с трудностями, будут вынуждены переносить сроки или банкротиться, увеличивая количество «обманутых дольщиков», ради которых эта реформа и затевалась». «Банковское финансирование проектов, на которое мы все теперь будем обязаны перейти, неизбежно приведет к росту цен на жилье, — полагает Вячеслав Заренков. — Просто потому, что это более дорогие для застройщика деньги». Рассуждать о надежности нового подхода, о том, решит ли он проблему обманутых дольщиков, пока все-таки рано, считает он. Весьма вероятно, что надежнее не станет. А вот дороже станет точно».


Подробнее на РБК:
https://www.rbc.ru/spb_sz/28/05/2018/5b0bccc49a7947cb89d6c7d4
 
  • Like
Reactions: neo77

·
Registered
Joined
·
4,739 Posts
Discussion Starter · #6 ·
Переходный период:

Долевое строительство: как застройщики будут работать в переходный период
В Госдуме прошли слушания по поправкам в закон о долевом строительстве. Депутаты предложили ряд мер, чтобы стимулировать застройщиков быстрее отказаться от продаж по ДДУ

С 1 июля 2019 года в России полностью откажутся от существующей системы привлечения денег граждан в строительство жилья. Такой срок переходного периода от долевого строительства к проектному финансированию определил президент Владимир Путин в ходе прямой линии 7 июня. В конце мая вице-премьер по строительству и региональной политике Виталий Мутко говорил, что поэтапный переход к проектному финансированию произойдет к 2020–2021 годам.

Для решения проблем обманутых дольщиков Россия должна выйти на «цивилизованные способы жилищного строительства без привлечения средств граждан» и отказаться от договоров долевого участия (ДДУ), подчеркнул президент. Цивилизованный способ — это привлечение банковских кредитов на строительство и использование эскроу-счетов, где деньги дольщиков хранятся до окончания возведения дома. Под эти деньги застройщик сможет открыть кредитную линию в банке и использовать средства только на финансирование стройки.

Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/5b1a34279a79470b3555bee1
 

·
Registered
Joined
·
4,739 Posts
Discussion Starter · #7 ·
Отсекают пути обхода нового порядка финансирования застройщиками:

В России предложили ограничить возможность создания ЖСК


С 1 июля 2019 года в России полностью откажутся от существующей системы привлечения денег граждан в строительство жилья. Такой срок переходного периода от долевого строительства к проектному финансированию определил президент Владимир Путин в ходе прямой линии 7 июня. В конце мая вице-премьер по строительству и региональной политике Виталий Мутко говорил, что поэтапный переход к проектному финансированию произойдет к 2020–2021 годам.

Для решения проблем обманутых дольщиков Россия должна выйти на «цивилизованные способы жилищного строительства без привлечения средств граждан» и отказаться от договоров долевого участия (ДДУ), подчеркнул президент. Цивилизованный способ — это привлечение банковских кредитов на строительство и использование эскроу-счетов, где деньги дольщиков хранятся до окончания возведения дома. Под эти деньги застройщик сможет открыть кредитную линию в банке и использовать средства только на финансирование стройки.

Россиянам разрешат создавать жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) только в двух случаях. В первом — по законодательным нормам о банкротстве застройщика, когда ЖСК получает возможность нанять подрядную организацию и достроить объект. Во втором — когда дом возводится на участках, выделенных бесплатно из государственной собственности. Об этом сообщают «Известия» со ссылкой на поправки в законодательство о долевом строительстве.

Прежде ЖСК создавались по различным серым схемам, что приводило к появлению большого количества пострадавших граждан. Цель поправки — сузить возможности по созданию жилищно-строительных кооперативов, следует из публикации.

В январе Госдума одобрила в первом чтении поправки об ужесточении контроля в долевом строительстве, внесенные группой депутатов от «Единой России» во главе с Вячеславом Володиным. Парламентарии поддержали ограничения для жилищно-строительных кооперативов, которые смогут заниматься строительством только «на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной или государственной собственности», следует из текста документа. Ко второму чтению решено предусмотреть еще один механизм — создание ЖСК в рамках банкротства застройщиков, уточняется в заметке.

В феврале 2017 года ЖСК получили возможность размещать имеющиеся средства на банковских депозитах. Кроме того, жилищно-строительные кооперативы теперь имеют право проверять финансовую состоятельность потенциальных пайщиков.
Автор: Вера Лунькова.

Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/5b2a0bfe9a7947af0a7b100c
 
  • Like
Reactions: Ysh and neo77

·
Registered
Joined
·
4,739 Posts
Discussion Starter · #8 ·
Финальные поправки в закон о дольщиках
Госдума приняла в окончательном чтении поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...». Законодатели и правительство внесли множество поправок в этот закон. По мнению авторов законопроекта, это позволит защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков. Также закон будет регулировать деятельность застройщиков в переходный период — от долевого к проектному финансированию.

Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/5b2cdc3a9a7947831aece008
 

·
Registered
Joined
·
4,739 Posts
Discussion Starter · #10 ·
Подписан закон, направленный на совершенствование правового регулирования отношений при долевом строительстве

Президент подписал Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «0б участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

3 июля 2018 года 19:30
Федеральный закон принят Государственной Думой 21 июня 2018 года и одобрен Советом Федерации 27 июня 2018 года.

Справка Государственно-правового управления

Федеральным законом предусматривается внести в федеральные законы «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», «О публично*-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», «О несостоятельности (банкротстве)», «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации», «О государственной регистрации недвижимости», «О публично-правовых компаниях в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а также в Земельный кодекс Российской Федерации ряд изменений, направленных на совершенствование правового регулирования отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

В частности, устанавливается возможность привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в пределах нескольких разрешений на строительство, уточняются требования, которым должен отвечать застройщик, полномочия контролирующих органов, порядок функционирования единой информационной системы жилищного строительства, определяется порядок взаимодействия контролирующих органов, публично*правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», уполномоченных банков и застройщиков в указанной информационной системе, устанавливаются особенности урегулирования обязательств застройщика по строительству объектов инженерно-технической, транспортной и социальной инфраструктур, предусматривается финансирование при определённых условиях за счёт имущества названного Фонда мероприятий по завершению строительства объектов незавершённого строительства и других объектов в целях последующей безвозмездной их передачи в государственную или муниципальную собственность, устанавливается солидарная ответственность застройщика и лица, имеющего фактическую возможность определять действия застройщика.

В соответствии с Федеральным законом с 1 июля 2019 года привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, которые на момент привлечения денежных средств не введены в эксплуатацию, допускается только с использованием счетов эскроу, открытых для расчётов по договорам участия в долевом строительстве. Федеральным законом уточняются особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на указанных счетах, устанавливаются особенности открытия, ведения и закрытия счёта эскроу, особенности удовлетворения требований участников долевого строительства, внесших денежные средства на счета эскроу, особенности страхования денежных средств, размещенных на счёте эскроу.

Кроме того, Федеральным законом корректируются требования к застройщикам, осуществляющим деятельность в сфере долевого строительства на 1 июля 2018 года.

http://www.kremlin.ru/acts/news/57929
 

·
Registered
Joined
·
4,739 Posts
Discussion Starter · #11 ·
Федеральный закон Президента Российской Федерации от 01.07.2018 № 175-ФЗ
http://www.kremlin.ru/acts/bank/43286

Сам закон в ПДФ
 
  • Like
Reactions: Ysh

·
Registered
Joined
·
4,739 Posts
Discussion Starter · #12 ·
Твиттер Аккакие;155048572 said:
Федеральное, не Хабаровск, но имеет прямое отношение к нашим дольщикам
https://rg.ru/2018/12/17/zastrojshchikam-uskoriat-perehod-na-novye-pravila.html

Во вторник Госдума рассмотрит поправки в закон о долевом строительстве. Ко второму чтению предложено 33 изменения. Из них три были отклонены, а 30 одобрены. Они могут сильно изменить работу застройщиков, которым в 2019 году предстоит переход на эскроу-счета.
...
 

·
Registered
Joined
·
4,739 Posts
Discussion Starter · #13 ·
Изначальный текст законопроекта с поправками в 214-ФЗ содержал всего три изменения и существенно не затрагивал интересы дольщиков. Ко второму чтению документ стал намного интереснее. "В законопроект были включены положения, направленные на усиление защиты прав граждан", - говорит председатель профильного думского Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.

Одна из наиболее ожидаемых самими дольщиками поправок - включение в реестр требований к застройщику в случае его банкротства недостроенных машино-мест и кладовок площадью до 7 квадратных метров. Раньше при банкротстве дольщики теряли на них право, хоть и платили за эти метры большие деньги. Теперь они будут достраиваться и передаваться дольщику, или за них можно будет получить денежную компенсацию. Поправками планируют решить и проблему большого числа выданных разрешений на стройку, которые застройщики набрали про запас.

Таким образом они решили обезопасить себя от грядущих изменений. Однако депутаты приготовили для них ускоренную схему перехода. Одно из изменений - обязательный переход на эскроу-счета всех реализуемых проектов.
В первую очередь эта норма направлена не на добросовестных застройщиков, а на мошенников, которые набрали разрешений на строительство. Они собираются заключить до 1 июля 2019 года первый договор долевого участия и тем самым избежать перехода на эскроу-счета. При этом сами проекты у таких застройщиков еще не реализуются, на месте стройки чистое поле. Такие первые ДДУ заключаются с аффилированными лицами, это фиктивные сделки, их цель - воспользоваться лазейкой в законодательстве.

В то же время эксперты отмечают, что такой резкий переход на эскроу-счета для всех застройщиков создает риски для рынка недвижимости. Проектное финансирование - это дополнительные затраты строительных организаций. "Те жилые комплексы, которые уже получили разрешение на строительство или даже начали продажи, такие издержки не учитывали", - говорит Олег Ступеньков, руководитель консалтинговой и брокерской компании "ТОП Идея".
Возможно, эти опасения преувеличены. Так как изменения не планируется распространять на проекты, которые реализуются давно. Предполагается, что правительство и минстрой к марту 2019 года разработают критерии проектов, для которых будет сделано исключение. Скорее всего, в их числе окажутся проекты высокой степени готовности с большим количеством проданных квартир.
В случае банкротства застройщика дольщикам обещают вернуть деньги даже за машино-места и кладовки. Раньше они теряли на них право

Это позволит застройщикам реализовать их без дополнительных финансовых издержек. Они смогут продолжить работать по существующим правилам и пользоваться средствами дольщиков.
Госдума поддержала законопроект о средствах дольщиков

Также теперь в законе описан момент, когда уполномоченный банк должен прекратить контроль за целевым расходованием средств застройщиками. Это должно произойти с момента сдачи объекта в эксплуатацию и регистрации одного права собственности. Предполагается, что после получения ключей дольщиками банк больше не обязан контролировать операции по счетам строительной организации, так как она выполнила свои обязательства перед покупателями.
Ряд поправок касается надежности застройщиков. Требования к ним предлагается смягчить, а вот контроль усилить. Так, будет снижен один из критериев допуска застройщика к привлечению средств дольщиков. Прежде на рынок долевого строительства допускались только строительные организации, которые имеют в активе не менее 10 тысяч кв. метров построенного жилья. Однако для некоторых регионов это оказалось слишком высокой планкой. В результате предложено дать доступ к работе с дольщиками компаниям, построившим не менее пяти тысяч квадратных метров жилья.

При этом ужесточается система государственного контроля застройщиков за счет расширения оснований для проведения внеплановых проверок. В целях своевременного выявления признаков возможной неплатежеспособности застройщиков Фонд защиты дольщиков наделяется правом проводить проверку их финансово-хозяйственной деятельности. Также фонд сможет учредить собственную дочернюю компанию-застройщика, чтобы с ее помощью осуществлять достройку проблемных объектов.
До конца года могут быть предложены и другие изменения в законодательство о долевом строительстве. Николай Николаев сообщил, что комитет готовит законопроект, которым средства, собранные страховыми компаниями с застройщиков жилья, предлагается передать Фонду защиты прав дольщиков. "Мы должны добиться, чтобы страховые компании закончили свою работу на этом рынке, передав все портфели Фонду защиты прав дольщиков. Чем быстрее это произойдет, тем лучше", - сказал Николаев и уточнил, что рассчитывает, что такая норма заработает уже к 1 марта следующего года. Это необходимо сделать для того, чтобы Фонд защиты прав дольщиков имел средства для завершения проблемных объектов. Речь идет о десятках миллиардов рублей. Обязательное страхование рисков при заключении договора долевого участия в строительстве было введено с начала 2014 года. Однако механизм не смог защитить рынок новостроек от появления новых обманутых дольщиков. В 2017 году для новых жилых проектов отчисления страховщикам заменили взносами в Фонд защиты прав дольщиков.
 

·
Registered
Joined
·
4,739 Posts
Discussion Starter · #14 ·
Раньше нужно было думать. Реформа запоздала и получилась кривой и нацеленной только на монополизацию рынка
Думаю долгострои в ближайшие 5-7 лет станут символами нового кризиса, как они были в 1990-е. Стройка в регионах, особенно небольших нескоро вернётся к докризисным объёмам:

По прогнозам 30% застройщиков ждёт банкротство, а дальше как снежный ком
Девелоперы, признанные банкротами, по итогам 2018 года не смогли завершить в РФ строительство в целом 3,6 млн кв. м жилья, что соответствует почти половине объема ввода новостроек в Москве, на самом крупном рынке в стране.

Но это не предел, считают в Рейтинговом агентстве стройкомплекса (РАСК), портфель потенциальных банкротов достигает 7,8 млн кв. м. Массовый уход мелких и средних застройщиков может начаться уже летом, уверяют участники рынка.

РАСК подготовило для «Коммерсанта» отчет, согласно которому в 2018 году по всей стране на разных стадиях банкротства находились 150 застройщиков, почти на 2% больше, чем в 2017 году. Общая площадь объектов банкротящихся застройщиков составила 4,5 млн кв. м, в 2017 году — 4,2 млн кв. м. Агентство учитывало только тех застройщиков, которые продают жилье в рамках 214-ФЗ, регулирующего долевое строительство. Самая тревожная ситуация у 111 застройщиков, которые в 2018 году были признаны несостоятельными: на их балансе 3,6 млн кв. м незавершенного строительства или 77,8 тыс. квартир. Это достаточно серьезный объем: цифра эквивалентна полугодовому объему ввода жилья в Москве или среднемесячному показателю по всей России.

Эксплуатация примерно 60% объектов, которые в 2018 году находились на балансе у банкротов, должна была начаться после 2020 года. Чиновники Минстроя уже заявляли, что объекты, готовые менее чем на 30% (а к ним как раз относится жилье, ввод которого запланирован на 2020 год и позднее), обладают наибольшим риском банкротства. «Это этап, который требует от застройщика наибольших затрат, притом что объем продаж еще невысокий», - объясняет гендиректор РАСК Николай АЛЕКСЕЕНКО. Другими причинами для банкротств он называет задержки с вводом объектов, кассовые разрывы, некачественный расчет маркетинговых моделей и исходные ошибки в бизнес-плане.

Под угрозой в 2018 году оказались еще 198 девелоперов — их кредиторы сообщили о намерении подать заявления о банкротстве, подчеркивают в РАСК. Эти компании строят 7,8 млн кв. м жилья (861 объект или 136 тыс. квартир). По оценке сопредседателя «Деловой России» Андрея НАЗАРОВА, по итогам 2019 года рынок может недосчитаться до 30% мелких и средних застройщиков. Причиной станет ужесточение правил работы с дольщиками: с 1 июля 2019 года привлекаемые средства застройщик должен перечислять на эскроу-счета в уполномоченные банки, они размораживаются после ввода объекта в эксплуатацию, при этом компании могут вести стройку на деньги акционеров и банковские кредиты. Это увеличит финансовую нагрузку на застройщиков, уверен господин Назаров.

Директор по продажам ГК «Гранель» Рустам АРСЛАНОВ соглашается, что банкротами рискуют оказаться те, чье финансовое положение не позволяет получить банковское кредитование. Он предполагает, что с рынка также уйдут застройщики с проектами в невостребованных локациях и с плохой транспортной доступностью. В итоге новые правила работы приведут к консолидации рынка.

Партнер практики «Оценка» компании «НЭО Центр» Арина МАТВЕЕВА отмечает, что реформа долевого строительства уже привела к росту банкротств региональных застройщиков: деятельность многих компаний приостановлена в Подмосковье, в Нижегородской области банкротами признаны три застройщика, поданы заявления о банкротстве застройщиков в Приморском крае, а также многих крупных компаний Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Ведение бизнеса в жилищном строительстве в новых условиях достаточно рискованно, отмечает Арина Матвеева, оно «требует новых отлаженных бизнес-процессов, которых еще нет».
http://www.zrpress.ru/business/v-ro...ki-stanovjatsja-v-ochered-na-bankrotstvo.html
 

·
Registered
Joined
·
4,739 Posts
Discussion Starter · #15 ·
День Х настал, реформа запущена



С 1 июля застройщики по всей России перешли с долевого строительства, когда деньги на возведение дома по сути дают его будущие жильцы, на проектное – банковские кредиты, которые будут выдавать с определенными условиями. Часть банков не готова предоставлять такие кредиты, сообщила на пресс-конференции в «Российской газете» советник директора департамента обеспечения банковского надзора ЦБ Ирина Карпова. Однако проблем участникам рынка это не создаст. Дефицита кредитных денег у застройщиков не будет.

Застройщики переходят от системы долевого строительства жилья, когда стройку финансируют будущие собственники, к использованию для этих целей банковских кредитов. Деньги граждан до момента получения ключей от квартир в готовом доме хранятся на эскроу-счетах в банках.

По последним данным ЦБ, эскроу-счета застройщикам открыли семь уполномоченных банков. Заявки на получение кредитов в рамках проектного финансирования находятся на рассмотрении 19 кредитных организаций.

Как рассказал VL.ru один из владивостокских застройщиков, могут встречаться и иные проблемы. Например, когда, по мнению банка, проект не соответствует заявляемой категории. Если застройщик строит жилье с признаками бизнес-класса, а продавать его хочет как класс комфорт, банк требует поднять цену за квадратный метр.

По новым правилам застройщики обязаны работать с 1 июля. Исключение составляют проекты, которые соответствуют установленным правительством критериям по степени готовности объектов (не менее 30%) и количеству заключенных договоров долевого участия (минимум 10% общей площади). По ним договоры участия в долевом строительстве и после 1 июля продолжают заключать по прежней схеме.

Перечень уполномоченных банков с 1 июня расширился. Требования к кредитным организациям, уполномоченным открывать эскроу-счета, снизили, чтобы облегчить застройщикам доступ к заемным ресурсам. В перечне ЦБ по состоянию на 1 июля было 95 таких банков.

«Новички списка сейчас определяются с планами и решают, будут ли вести работу с застройщиками. Из числа банков, которые давно входят в перечень уполномоченных, 28 сообщили, что не планируют это делать», – рассказала советник директора департамента обеспечения банковского надзора ЦБ Ирина Карпова.

В целом, по ее словам, банковская система готова к переходу на проектное финансирование застройщиков. Запас капитала уполномоченных банков позволяет заместить кредитами средства, которые застройщики получали от дольщиков.

«Мы начали открывать первые счета эскроу еще в апреле 2018 года, но активность застройщиков была низкой, – рассказала Светлана Назарова, управляющий директор, начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка. – Сегодня количество эскроу-счетов достигает 3000, 106 из них уже раскрыты, то есть застройщики получили средства, исполнив свои обязательства перед дольщиками. На счета эскроу привлечено около семи миллиардов рублей».

Ставка по кредитам для застройщиков в рамках проектного финансирования с использованием эскроу-счетов у банков приблизительно одинаковая. Она не фиксированная и может меняться. «По большинству проектов базовая ставка находится в диапазоне от 10 до 12%, специальная ставка (начисляется на долю кредита, эквивалентную сумме средств по эскроу. – Прим. ред.) колеблется в диапазоне 3-5%.

«Средневзвешенная ставка на всем периоде кредитования составляет 5-7%, – рассказал Антон Воронин, директор проектного финансирования и приоритетных проектов банка ДОМ.РФ. – На стадии строительства она тем ниже, чем выше объем проданных квадратных метров».

Главный критерий, исходя из которого банки принимают решение о кредитовании застройщиков, – финансовая устойчивость.

«Те, кто, грубо говоря, работает в ноль, не могут рассчитывать на проектное финансирование, потому что главное – это все-таки возвратность кредита», – пояснила Светлана Назарова.

Пока доля отказов в кредитовании застройщиков не превышает 10-15%, уверяют банкиры.

«В основном они связаны с деловой репутацией застройщиков: если поданы иски, идут суды, есть опыт предыдущих банкротств или факты существенного нарушения сроков по предыдущим проектам, – уточнил Антон Воронин. – Все остальные недочеты, в том числе касающиеся качества исходной разрешительной документации или низкой рентабельности проектов, устранимы».

Еще два закона, которые защищают дольщиков в случае банкротства застройщика, вступили в силу. Согласно первому документу, регионы смогут создавать некоммерческие организации в виде фондов, которые будут технически организовывать завершение строительства проблемных объектов. Иными словами, у регионов появились дополнительные возможности решать вопросы на местах. При этом вводится жесткий контроль за целевым расходованием выделяемых средств через механизм обязательного банковского сопровождения всех расходных операций региональных фондов.

Другой закон предусматривает, что страховые компании и банки обязаны в течение 40 рабочих дней передать Фонду защиты прав дольщиков полученные страховые премии по действующим договорам страхования ответственности застройщика или по договорам поручительства.

Также будет сформирован единый реестр проблемных объектов.

Как отмечал глава Минстроя Владимир Якушев, не исключено, что на первых этапах после перехода на проектное финансирование цены на жилье повысятся. Особенно это характерно для элитного жилья. В некоторых таких жилищных комплексах цены уже выросли на 28-30%. Однако вскоре рынок должен адаптироваться к новым правилам, и цены стабилизируются. Главное, что после перехода на эскроу-счета застройщики будут заинтересованы быстрее передать жилье в собственность дольщикам. Люди получают гарантию и более простой способ оформления собственности, считают эксперты Федеральной кадастровой палаты Росреестра.

Статья полностью: https://www.newsvl.ru/vlad/2019/07/02/181939/#ixzz5sazp8i8g
Новости Владивостока на VL.RU
 

·
Registered
Joined
·
12,924 Posts
Российские стройки подвергнутся большим переменам

Россию ждет масштабное обновление старого жилого фонда. По крайней мере, по оценкам аналитиков, каждый пятый дом в стране подходит под критерии реновации, проходящей сейчас в Москве. Отвечал за столичную реновацию Марат Хуснуллин, а теперь он курирует строительную отрасль всей страны. Что необходимо сделать для рывка в массовом жилищном строительстве?

Смене куратора строительной отрасли на уровне вице-премьера правительства предшествовали драматические события. Формально 2019 год оказался для жилищного строительства успешным. Как сообщил в самом конце прошлого года глава Минстроя Владимир Якушев, по предварительной оценке, в 2019 году ввод жилья составит 80 млн «квадратов» – заметно больше, чем годом ранее (75 млн кв. метров).

Однако перспективы дальнейшего роста неочевидны, хотя в «майском указе» президента и в нацпроекте «Жилье и городская среда» предусмотрено, что уже в 2024 году в стране должно быть сдано 120 млн кв. метров. Основным препятствием стали проблемы с переходом к новому механизму финансирования строительства, предполагающему отмену прежней схемы, когда кредиторами застройщиков выступали покупатели квартир. Но запустить механизм проектного финансирования, который должен минимизировать риски дольщиков, удалось лишь частично. Количество выдаваемых разрешений на новое строительство резко снизилось. В ходе прошедшего в конце прошлого года круглого стола по реализации национального проекта «Жилье и городская среда», организованного Национальным объединением строителей (НОСТРОЙ), приводилась такая статистика: за весь 2018 год в России были выданы разрешения на возведение порядка 52 млн кв. метров жилья, а за три квартала 2019 года – всего на 4 млн кв. метров. Это означает, что уже в 2020 году объемы строительства могут резко упасть.

О проблемах с выполнимостью показателей нацпроекта предупреждали давно. Для Хуснуллина новый этап в карьере станет огромным вызовом, учитывая глубину системных проблем в отрасли.

Очаги строительного бума

Если исходить из главного целевого индикатора, заложенного в нацпроект – строить 120 млн «квадратов» в год, то в среднем на одного жителя России в 2024 году должно приходиться чуть больше 0,8 кв. метров вводимого жилья. Но вопрос в том, как обеспечить, чтобы на этот усредненный показатель вышло как можно больше регионов. Сегодня уровень диспропорций между регионами в сфере жилищного строительства совершенно вопиющий.

Как показывает исследование РИА «Рейтинг», опубликованное в прошлом октябре, за предшествующий год восемь регионов страны уже добились указанного объема ввода жилья на душу населения – в Ленинградской, Тюменской, Московской, Калининградской, Ульяновской, Белгородской и Липецкой областях, а также в Краснодарском крае этот показатель превышал 0,8 кв. метра на человека. Еще примерно два десятка регионов можно считать крепкими середняками – в них строилось 0,5-0,8 «квадрата» на человека в год. Для оставшейся же почти полусотни регионов достижение среднего показателя, предполагаемого нацпроектом, выглядит крайне сложной задачей.

Среди субъектов с минимальным вводом жилья – главным образом, регионы Дальнего Востока, Сибири и Севера, откуда продолжает уезжать население.

Чуть лучше обстоит ситуация в регионах европейской части страны. Жилищное строительство активнее всего развивается там, где есть экономические успехи – а, следовательно, и платежеспособный спрос. Количество таких регионов невелико – к названным выше можно добавить Татарстан и Башкирию, Ростовскую, Свердловскую и Самарскую области, входящие в первую десятку по валовому вводу жилья в стране. Большие объемы жилищного строительства создают значительные преимущества для этих регионов, а точнее, для их центров, выступающих точками притяжения внутрироссийских миграционных потоков. Казань, Краснодар или Ростов-на-Дону, где жилья строится много (не говоря уже о двух столицах), выглядят привлекательными местами для жителей депрессивных регионов.

Но строительный бум, который некоторые миллионники переживают в последние годы, обернулся множеством проблем. Прежде всего это нехватка инфраструктуры – новые дороги, мосты, школы и больницы появляются в быстро растущих мегаполисах гораздо медленнее, чем типовые районы многоэтажек. Качество этих «человейников» зачастую имеет мало общего со стандартами комфортного жилья. Для многих застройщиков (зачастую в той или иной степени аффилированных с местными властями) подобная стройка стала выгодным бизнесом по извлечению прибыли из земли, а не созданием действительно достойных условий жизни для граждан.

Упражнение в масштабировании

Представители строительного комплекса восприняли назначение Марата Хуснуллина куратором их отрасли не без оптимизма.

«Марат Шакирзянович обладает огромным опытом строительства в различных условиях. Это не только Москва, где основными объектами строительства являются многоквартирные дома огромных размеров, но и Татарстан, где существует большой объем индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Именно при Хуснуллине началось серьезное зарождение строительного комплекса Татарстана – например, подготовка к Универсиаде в Казани, где при строительстве объектов были использованы новейшие технологии, материалы и конструкции. Такие же технологии применяются и при строительстве большинства объектов в Москве», – говорит вице-президент ассоциации НОСТРОЙ Антон Мороз.

Помимо основной задачи Хуснуллина – обеспечить прорыв строительной отрасли, ему предстоит усилить исполнение реализации нацпроектов не только в Москве, но и на всей территории страны, добавляет эксперт.

Важно, что это касается не только нацпроекта «Жилье и городская среда», но и еще пяти-шести напрямую связанных с развитием стройотрасли нацпроектов, которые включают в себя огромный пласт строительных работ. Тем самым, считает Мороз, удастся обеспечить увеличение ВВП в строительной отрасли страны более чем в два раза, улучшить производительность труда, добиться ее модернизации и перехода на новый уровень. При этом, предполагает представитель строительной отрасли, вряд ли произойдет сокращение целевых показателей нацпроекта, в связи с чем требуется ряд стимулирующих стройку мер.

«Нужно изменить систему финансирования строительства, удешевить доступ строителей к деньгам, уменьшить стоимость ипотечных ресурсов и расширить ипотеку не только на многоэтажные квартирные дома, но и на индивидуальное жилищное строительство. И если это строительство будет обеспечено необходимыми для покупки денежными средствами потребителей, то планы президента будут выполнены», – считает Антон Мороз.

Но масштабировать достижения в Москве и Татарстане Хуснуллину будет непросто, предупреждает руководитель подмосковной компании «Аргументум» Дмитрий Жигалов: «Одно дело Новую Москву застраивать и работать с ограниченным количеством игроков на рынке, и совсем другое дело – работать в масштабе страны».

Кроме того, перед российским строительным комплексом стоит задача освоения новых технологий. В настоящее время, отмечает соучредитель проектного бюро «М.К.3», член жюри национальной премии «РадиДома PRO Awards» Анастасия Семенченко, лишь несколько девелоперов перешли на цифровое ведение бизнеса, на системы информационного моделирования. Также задачами Марата Хуснуллина должно стать создание условий для оптимизации процессов, для экологически безопасных производств стройматериалов, модернизация нормативной базы отрасли.

Дилеммы реновации

В первых выступлениях в новой должности Марат Хуснуллин обозначил свои приоритеты вполне конкретно. «Строительство – это драйвер: в совокупный бюджет Москвы стройка дает 17% дохода, – заявил он в интервью телеканалу «Россия 1». – ...Поэтому надо поднимать развитие инфраструктуры, поднимать обязательно вопросы капитального ремонта, реновации жилого фонда».

Опыт столицы, несомненно, будет применен на территории крупных городов и уже находит применение в Екатеринбурге и Санкт-Петербурге, считает Антон Мороз. По его мнению, на таких территориях крупного многоэтажного строительства, как Свердловская область, Ленинградская область, Краснодарский край, Санкт-Петербург, сибирские города и города-миллионники, опыт реновации получит широкое распространение. А это также позволит эффективно реализовывать исполнение нацпроекта.
У других экспертов в осуществимости проекта реновации за пределами Москвы есть сомнения. «В регионах все зависит от бюджетов, – говорит Анастасия Семенченко. – Москва может себе позволить реновацию, чего нельзя сказать о регионах. Перспективы у реновации появятся, если изменится существующий механизм финансирования, и деньги на реновацию придут из центра». Похожую точку зрения высказывает бизнес-консультант, доктор экономических наук Александр Полиди. По его словам, в целом спрос на реновацию в регионах есть – достаточно вспомнить многочисленные попытки организовать реконструкцию центров ряда городов, например, Краснодара. Однако, отмечает эксперт, регионы не готовы к тому формату реновации, который реализуется в Москве – слишком разные экономические условия и возможности финансирования инфраструктуры.

К тому же перенос реновации в регионы – это далеко не первоочередная задача, которую нужно решать в строительном комплексе, считает Полиди. По его мнению, главное – это наведение порядка в фундаментальных принципах работы отрасли. А сверхзадача – формирование атмосферы доверия между государством, как регулятором, и участниками рынка, в том числе покупателями.

«Прежние регуляторы оказались неспособны создать внятные и стабильные правила игры. Сжатие объемов строительства во многих регионах произошло не столько вследствие ввода эскроу-счетов, сколько из-за невыносимых условий работы со стороны правоохранителей. Монополизация – следствие этого, и если эта тенденция не будет сломлена, то рынок ожидает дальнейшее сжатие. А низкая ликвидность некачественного жилья способна заложить мину под долгосрочный рост рынка. Но тут вопрос не столько в новых стандартах, сколько в готовности государства и муниципалитетов развивать инженерную инфраструктуру городов как основу для цивилизованного строительства», – говорит Александр Полиди.

Однако необходимость достижения целей, поставленных в нацпроекте, необходимость «гнать объемы» может вынудить власти делать ставку именно на ограниченное количество застройщиков, что будет способствовать дальнейшей монополизации рынка, предполагает Дмитрий Жигалов. При сохранении этого курса продолжатся банкротства небольших застройщиков, добавляет Анастасия Семенченко. А ожидать резкого повышения качества массового строительства, по ее мнению, сложно: «Многоэтажные микрорайоны в городах – экономически выгодная модель для девелоперов и для строителей в целом. Экономически эффективных участков под застройку не так много, девелоперы и государство, как девелопер, старается выжать максимум с каждого метра. Не вижу причин, почему этот тренд попытается переломить новый куратор стройкомплекса».

«Безусловно, будет происходить некоторое укрупнение рынка жилищного строительства, – прогнозирует Антон Мороз. – Уже сейчас определился пул основных застройщиков, которые строят большой в процентном отношении объем жилья на территории России. Это компании, которые первыми в новых реалиях подтвердили свою финансовую устойчивость, грамотность и возможность осуществления масштабного строительства. Да, действительно, эти компании строят в основном в 10-15, может быть, с учетом появления в их пакете новых, 20 регионах страны, что не может нас не волновать. Остальные – свыше 60 субъектов Федерации – будут застраиваться более маленькими по своим возможностям и по объему строительства застройщиками. Скорее всего, по ряду регионов появятся ключевые территориальные застройщики, которые будут отвечать всем требованиям нового законодательства и будут способны реализовывать намеченные проекты».

https://vz.ru/society/2020/1/29/1020580.html
 

·
On top
Joined
·
78,332 Posts
Ценам на жильё спрогнозировали рост на 25%

Повышение могут спровоцировать ставки по кредитам для застройщиков и жёсткие требования к их капиталу

Цены на недвижимость в России за два ближайших года могут увеличиться на 25%. Такой прогноз «Известиям» дали в Совете Федерации. По мнению сенаторов, повышение стоимости будет в основном связано с высокой ставкой по кредитам для застройщиков и жёсткими требованиями к их собственному капиталу. Опрошенные «Известями» девелоперы также прогнозируют рост цен в среднем до 20%, а в некоторых регионах — и до 25%. Однако в правительстве отметили, что введение системы эскроу-счетов произошло без резкого скачка цен. Вице-премьер Марат Хуснуллин подчеркнул, что этого удалось добиться благодаря внедрению современных технологий.

Обдуманное повышение

Увеличение стоимости жилья станет очевидным летом 2021 года, заявил «Известиям» первый зампред комитета Совфеда по аграрно-продовольственной политике и природопользованию Сергей Лисовский, принимавший участие в работе над законом о долевом строительстве.

— Во-первых, к этому времени завершатся все стройки, начатые до введения эскроу-счетов. Во-вторых, произойдёт монополизация рынка. Мы уже видим, что в Москве стоимость жилья увеличилась примерно на 13%, в «новой Москве» — от 9 до 12%, — отметил сенатор.

Повышение в 25%, согласно прогнозам экспертов комитета, будет связано с несколькими факторами. Так, сейчас ставка по кредитам для застройщиков по проектному финансированию с использованием эскроу-счетов у всех банков была приблизительно одинаковой — от 11 до 14%. До введения этой системы у застройщиков был бесплатный доступ к средствам дольщиков. Кроме того, теперь строителей обязали иметь на своих счетах сумму в размере 30–40% стоимости проекта, что приводит к увеличению затрат примерно на 8%, отметил Сергей Лисовский. Все платежи теперь идут через банк, но, как показывает практика, нередко это происходит с задержкой примерно в три-четыре недели, что тоже прибавляет несколько процентов к затратам. В среднем, согласно расчётам экспертов, это выливается в 23% прямых издержек у застройщика.

Кроме того, стоимость жилья может увеличиться и потому, что многие средние и мелкие строители постепенно уходят с рынка, считают в комитете. Когда крупные компании поймут, что остались одни, они неизбежно повысят цены, уверены сенаторы.

Однако в правительстве не склонны драматизировать ситуацию. Перед реформой действительно было много разговоров о неминуемом росте цен и монополизации рынка, однако этого не произошло благодаря современным технологиям и отлаженной работе Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), пояснил «Известиям» вице-премьер Марат Хуснуллин.

— Никаких массовых проблем нет. Те, что возникают, решаем оперативно, — заявил он. — Например, проработали с банками вопрос по кредитованию небольших проектов. С точки зрения затрат на выдачу кредита банку всё равно, кредитовать большой объём стройки или маленький. Есть сумма постоянных расходов. Хотя, конечно, отдача выше, когда в работе большой проект.

Информацию о том, что у застройщиков не возникает проблем из-за новой системы расчёта, Сергей Лисовский поставил под сомнение. Он привел в пример Курганскую область, где сейчас нет крупных застройщиков, а мелкие не могут получить кредит по эскроу-счетам в банке, потому что не в состоянии выполнить все требования.

Переход на проектное финансирование произошел без резкого скачка цен, заявил «Известиям» и замглавы Минстроя Никита Стасишин. По данным Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства, медианная стоимость (среднее арифметическое максимальной и минимальной цен. — «Известия») квадратного метра жилья по итогам года составила 70 тыс. рублей, что примерно на 10% выше, чем в начале II квартала 2019-го (перед переходом на эскроу-счета). Несмотря на это, в ведомстве исключили введение административное регулирование цен на недвижимость, потому что это «не является рыночным механизмом».

— Деятельность министерства направлена на достижение целей майского указа по увеличению ввода жилья для удовлетворения спроса населения по мере повышения доступности, в том числе от снижения ставки по ипотеке, — напомнил замминистра.

В некоторых случаях компании теперь могут и сэкономить, сообщили «Известиям» в Сбербанке.

— Рост затрат компенсируются, например, отсутствием необходимости отчислять 1,2% от каждого ДДУ (договора долевого участия) в компенсационный фонд, — отметили в банке.

Предпосылки роста

А вот мнения экспертов относительно прогноза сенаторов разделились. Так, в ГК «Гранель» считают повышение стоимости на 15–20% за два года вполне реальным.

— Росту цен будет способствовать уменьшение предложения на рынке первичного жилья, а также его консолидация, вызванные отсутствием для многих застройщиков возможности получения банковского финансирования, — сообщил «Известиям» директор организации Рустам Арсланов.

Согласен с коллегой и и президент ГК «Основа» Александр Ручьев.

— Главные предпосылки роста — рост издержек девелоперов, увеличение в разы срока оборачиваемости капитала при переходе на эскроу-счета, — заявил он «Известиям».

Однако некоторые игроки рынка к предположениям о резком увеличении цен на недвижимость относятся скептически.

— Не нужно списывать со счетов растущий рынок вторичного жилья, который всегда конкурирует с рынком новостроек, в том числе и в части стоимости, — отметил в беседе с «Известиями» директор федеральной риелторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.

Не последнюю роль в ценообразовании играет и покупательная способность населения, напомнил «Известиям» управляющий партнёр «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

— Учитывая, что потолок платежеспособности уже достигнут, если предположить, что девелоперы поднимут цены на 25%, продажи просто остановятся и даже дешевеющая ипотека не сможет реанимировать рынок, — сказал он.

В регионах, где объём предложения остается на высоком уровне, не стоит ожидать роста цен, превышающего 10% в годовом выражении, сообщил «Известиям» руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

— Но в некоторых регионах 25-процентный рост цен полностью исключать нельзя, но его причиной может стать не столько рост затрат, сколько изменение условий выхода новых проектов. Сейчас многие новые ЖК в региональных центрах не могут получить банковское финансирование из-за низких показателей доходности или иных ограничений на стороне банков. Это может привести к дефициту предложения в некоторых городах, — заявил он.

Райффайзенбанк и ПИК отказались комментировать прогнозы о возможном росте цен на недвижимость. Компании «Инград» и ЛСР не смогли оперативно ответить «Известиям».
 
1 - 17 of 17 Posts
Top