[Egorka88]

Пропоную в цій гілці обговорювати всі питання пов'язані з ринком нерухомості міста Львів.

Цікаві пропозиціі, забудовники, інвестиціі, кредити, ремонт.

 

[banyak]

Почнемо з договорів? Є забудовники де в договорі все деталізовано і адекватна відповідальність за порушення наповнення, поверховості, відповідності рендеру чи хоча б здачі будинку покупцю з усіма комунікаціями. Коли таке буде і як цього досягти?

 

[Egorka88]

за тим мають нормально слідкувати держустанови, які приймають і погоджують ті новобудови

а строки здачі пишуть. але разом з тим там пункт типу "форс-мажор" який безпроблемно дозволить посунути на пару кварталів здачу

і ще такий нюанс, що в більшості випадків, договір пидписують з умовно лівими компаніями, які виступають посередником

 

[Jurek Krynicki]

В 99% договір підписується із фірмою прокладкою, або ви йдете в договорі, не як інвестор, а як пайовик, вроді би лише ігра слів, але якщо ви пайовик - то всі ризики розділяєте із забудовником...

 

[Jаmes]

Мав справу з попереднім договором, з фіз особою.

То отакі нюанси:

Насамперед забудовник скаже що договір стандартний і змін не вносять. Це теж стандартна відмазка. Вносять ще й як, тільки треба натиснути.

По замовчуванню в договорі забудовник ні за що не відповідає, є тільки кінцевий термін підписання основного договору і штрафні санкції зі сторони покупця. Забудовник по замовчуванню не пропонував завіряти специфікацію будівництва (вікна, стіни, наповнення і благоустрій тощо) і не було вказано часових рамок на повернення бабла в разі розірвання договору. Але на цьому просто треба наполягати.

Я би взагалі в специфікацію пропонував всовувати в тому числі і поелементний розпис благоустрою, тощо. Бо як виявляється якщо цього не вказано, то можуть зекономити. Вікна, котли - все це бажано писати з моделями, або хоча б класами. Бо будуть відмазуватись що ще не було тендерів і т.д і т.п. Чим більше в специфікації - тим краще. Думаю що і фасад теж можна вписати, рендер можна теж докласти в специфікацію при бажанні.

Попередній договір треба нотаріально завіряти. Деякі забудовники цим грішать. Наприклад грінвіль-хаус - нікчемний шматок папірчика. Не кажу що не збудують, бо вже майже все збудували, але ж... важелів впливу то не буде якщо що. Не завірений договір є нікчемним.

Ну а саме основне в попередньому договорі - це кінцева дата укладання основного договору. Ящо забудовник буде протерміновувати здачу і відповідно підписання основного договору, то тут треба завчасно робити додаток і продовжувати дію попереднього. Адже за законом, попередній діє до моменту підписання основного або кінцевої дати укладання основного, зазначеної в попередньому. Забудовник може прикидатись шлангом, мовляв все буде добре, все збудуємо от от і попередній договір ще буде дійсним.... Але з юридичної точки зору це вже буде не так. Хоча він може і добудує, але все це буде без жодних зобовязань, в плані специфікації також. Ухилянням від продовження попереднього страждає ніби ріел, але не тільки. Вони то звичайно не проти продовження, але власно ініціативи в продовженні проявляти не будуть.

Наслідки протермінованого договору можуть вилитись в те, що не буде важелів впливу якщо специфікацію буде порушено, або буде відверта халтура на виході. З гірших - квартиру можуть ще комусь продати дорожче і тд, але це вже занадто. Забудовник просто таким чином намагається прикрити сраку в разі якихось судових тяганин, ще й масових. Хоча тут ще такий нюанс, що він мав би повернути гроші якщо договір не продовжено, але якщо терміни повернення не вказані, то йому нема чого переживати

Взагалі знайомий адвокат казав що майже ніхто не читає договори з забудовниками, підписують що дають. Мало кого цікавить схема будівництва, тощо.

 

[Jurek Krynicki]

Ну... це дуже ідеалізовано...
Мені правити договір і то лише частково дали лише в одній конторі, решта будівельників - не подобається, то не купуйте...
Тому практично всі квартири, крім однієї, були куплені в збудованих будинках зі всіма документами і т.д. і .т.п.
Український бізнес...

 

[Maninred]

geole, думаю, в нашій країні такий бізнес - це лотерея. За 1-3 роки, поки дім будується, у нас занадто багато змінюється обставин.

 

[Jurek Krynicki]

Які будинки/ЖК, проектовані і ті що будуються, цікаві для інвестиції з метою перепродажу (або подальшої оренди), в кого які думки? Бажано конкретика, хто які можливості бачить. Можна взяти рамки 20-50куо.

Математика доволі проста
За 20к дол нормальну 1к квартиру в хорошому місці не купите, одже, ані нормальна оренда, ані продаж по суттєво дорожчій ціні не світить
Якщо щось реальне, то є сенс говорити за 35-50к дол і це 1к в хорошому місці, все решта - лотерея
От і ра************************те
Купили приміром на етапі котловану 1к (хай буде 40м2) - це зараз десь 20-25к дол, в середньому термін побудови/ здачі об'єкта в експлуатацію та отримання всіх документів на руки - реально йде до 2 років (варіант, коли будинок зданий по документам, а по факту ліфт не ввімкнено, а вода подається по невідомо якому графіку і т.п.), без ремонту, після будівельників - зможете продати за 30к, якщо пощастить 35к, одже ваш максимальний теоретичний заробіток 10к дол (це при умові відсутності коливань на ринку, бо може піти ріст(в що слабо вірю), так і падіння ціни, т.я. будівельникам таки треба продавати квартири)
А тепер: 2 роки = 24 місяці
Теоретичний дохід (не розглядаємо варіант, як ви будете сплачувати податки - залишимо на вашій совісті ) - 10К дол/ 24 місяці = 417 дол/ місяць - Ваш умовний щомісячний прибуток. Знову, це при умові якщо швидко продасте квартиру, якщо ні - ваш умовний прибуток падатиме

Якщо робити ремонт для оренди:
1. Оренда для туристів
2. Оренда для мешканців
Це різні ціни та різні капіталовкладення

1. Дорогий ремонт + меблі (15к+ дол): тут залежить від місця, тому швидше всього за 20-25к квартиру не купите, все що ближче до центру - від 35к і більше
Тут вже, як вам пощастить або які у вас комерційні навички, бо по такій схемі квартира повинна повернути кошти за 3-5 років, не більше, т.я. квартира буде зношуватись інтенсивніше, якщо так можна сказати
От і ра************************те, теоретично по мінімуму 35к квартира + 15к ремонт і меблі = 50к (в що сам слабо вірю)
50к треба повернути за 5 років, тобто 833 дол за місяць без комунальних), значить ціна в добу має бути від 70 дол або 1960грн
У Львові реально здати квартиру за такі гроші?

2. Економ+ ремонт: оренда від 300дол/ місяць + комунальні - такого клієнта ще треба знайти, але якщо пощастить, тоді 20-25к дол + 10к дол = 30-35кдол/300 = 8,3 роки самоокупності...
Вірю в це слабо, бо за 8 років, навіть проживатимуть акуратні жильці, квартира все рівно буде не першого сорту... одже треба враховувати амортизацію, тому більш реально, що років з 10 - квартира лише буде себе окуповувати, потім вже піде прибуток. Звісно, якщо раптово в країні настане економічне чудо, то всі квартири куплені сьогодні просто озолотять їх власників, але якщо криза буде продовжуватись - то ті квартири будуть, як ярмо...

 

[Kuprovskyi]

Які будинки/ЖК, проектовані і ті що будуються, цікаві для інвестиції з метою перепродажу (або подальшої оренди), в кого які думки? Бажано конкретика, хто які можливості бачить. Можна взяти рамки 20-50куо.

Вигідно було купляти років два,три тому коли ціна дно черкала. Маржа непогана місцями получилась, зараз це стає не дуже вигідно. В шалений ріст на попит нерухомості за декілька років я теж не вірю

 

[Shulc]

В шалений ріст на попит нерухомості за декілька років я теж не вірю

теж не вірю, з роками буде поступове насищення ринку та попит буде падати
ось тільки коли почне падати - років через 5 або 8? ХЗ....

 

[Jаmes]

Мені здається що попит вже падає, той же Авалон Ап - яскравий приклад. Затримки з айті-бц теж недарма відбуваються. Деякі девелопери, які вилізли в 2014-2016 роках теж не беруться за нові проекти

Звісно, якщо раптово в країні настане економічне чудо, то всі квартири куплені сьогодні просто озолотять їх власників, але якщо криза буде продовжуватись - то ті квартири будуть, як ярмо

Думки цікаві, плюс якщо оренда стане масовою альтернативою депозитчиків, то держава придумає як подоїти власників нерухомості. Тим більше що плани на це є.

 

[vovarpd]

1. Дорогий ремонт + меблі (15к+ дол): тут залежить від місця, тому швидше всього за 20-25к квартиру не купите, все що ближче до центру - від 35к і більше
Тут вже, як вам пощастить або які у вас комерційні навички, бо по такій схемі квартира повинна повернути кошти за 3-5 років, не більше, т.я. квартира буде зношуватись інтенсивніше, якщо так можна сказати
От і ра************************те, теоретично по мінімуму 35к квартира + 15к ремонт і меблі = 50к (в що сам слабо вірю)
50к треба повернути за 5 років, тобто 833 дол за місяць без комунальних), значить ціна в добу має бути від 70 дол або 1960грн
У Львові реально здати квартиру за такі гроші?

Ну 3-5 років закладати на окупність квартири + ремонту я б сказав це занадто велика забаганка ))))

Те що ремонт зношується то факт, але ціна квартири як такої не падає суттєво.

Я купив квартиру під оренду, і закладаю собі термін окупності квартири + ремонту (з подальшими кількома косметичними ремонтами) 15 років. І вважаю що це ОК. Попередньо проаналізував район, розраховую на 200$ оренди в місяць (поки ремонт новий, далі тяжко загадувати, ціни міняються, курс, економіка росте чуть).
Хоча можливо ще розгляну подобову але IMHO це потребує забагато затрат часу, в мене того немає. То треба мати хоча б зо 5 квартир і найняти людину суто для того.


IMHO зараз вигідно може бути купувати квартири в перспективних районах. Тобто там де ціна має шанси зростати в процесі розбудови району. А у вже сформованому районі незнаю, думаю суто для перепродажу важко буде заробити.

 

[Egorka88]

купити котлован для продажу з шаленою накруткою схоже вже не варіант
для прикладу аналізую з десяток подібних оголошень, які рік не можуть продати навіть з 20% накруткою, в гарних районах, ближній центр. з термітниками на околицях мабуть ще важче

під подобову оренду - сверх прибутку чекати не треба. за 3-5 років відбити можна хіба квартиру родича в якій сам зробив ремонт. або старий фонд з маленькими площами. середня ціна подобово - 500-700 грн в ближньому центрі, ще додати прибирання, прання, оновлення, комунальні, податки і різний геморой

довгострокова оренда - можливо. але сумніви що легко сдавати на околицях, а ближній центр дорожче вхід і більше ризиків

 

[Egorka88]

Думки цікаві, плюс якщо оренда стане масовою альтернативою депозитчиків, то держава придумає як подоїти власників нерухомості. Тим більше що плани на це є.

податок на нерухомість вже третій рік. тільки податкова не може сраку підірвати і взяти бази нерухомості і власників, тому майже всі новобудови не платять

здавати в оренду також треба платити податок. на єдиному податку прикрутили до 100 мкв загальноі площі (в середньому 2 квартири можна так здавати)

 

[Jаmes]

^^
Так, але ніщо не заважає державі закрутити гайки ще більше. Це як з газом, багато перейшли на індивідуальне опалення і тепер оп, а скоро куб буде пів бакса коштувати. Перейти на електрику то не всім вийде, ліміти потужності ніхто не відміняв. Та й ціни на останню в "надійних руках".

Мені здається що країна дуже нестабільна в плані інвестицій, бо держава не зацікавлена аби звичайні люди мали якісь гарантовані види пасивного заробітку, все треба обкласти податками, або зробити аби було просто не вигідно.

 

[Ostap1983]

податок на нерухомість вже третій рік. тільки податкова не може сраку підірвати і взяти бази нерухомості і власників, тому майже всі новобудови не платять

здавати в оренду також треба платити податок. на єдиному податку прикрутили до 100 мкв загальноі площі (в середньому 2 квартири можна так здавати)

Реєструєте ФОП на дружину. тата з мамою додатково -ще плюс 300.
До речі на комерційну -обмеження чомусь більше- 300 метрів на одну особу..

 

[Egorka88]

Реєструєте ФОП на дружину. тата з мамою додатково -ще плюс 300.
До речі на комерційну -обмеження чомусь більше- 300 метрів на одну особу..

а потім тато з мамою (пенсіонери) сидять без субсідій :nuts:

 

[Volpacchiotto]

Якщо комусь цікаво які ціни у братнього білоруського народу)

 

[Chef]

Хм, загалом нерухомість біля південного, Українського кордону дорожчає, а біля північного дешевшає.
І ще то які ціни - за первинний, вторинний ринок, з ремонтом, без. нульовий цикл? Чи все усереднене?

 

[Volpacchiotto]

Нажаль незнаю