Ціни на квартири в Києві

Анализ рынка первички от "Корреспондента".

Пугают "пузырем". Ситуация на рынке недвижимости

Журнал Корреспондент разбирался, почему дешевеет первичная недвижимость.
Нацбанк пугает «пузырем» на рынке жилой недвижимости, инвестбанкиры тоже поминают «пузырь» всуе, пишет Павел Харламов в №33 Журнала Корреспондент. А что на самом деле происходит с квадратными метрами и ценами на них, а также с застройщиками и их новостройками?

Самый масштабный обвал на украинском рынке первичной недвижимости случился в 2009 году — вслед за банковским кризисом и полуторакратной девальвацией гривны. И не случайно: стремительный рост цен на квадратные метры в 2004-2008 годах подогревался кредитами на жилье. Банки раздавали ипотечные займы буквально с закрытыми глазами — преимущественно в долларах и евро. Резкая девальвация гривны и замораживание кредитования подкосили рынок, в результате чего цены на недвижимость обрушились в два и более раза.

Но уже в 2011-2012 годах первичка снова начала расти. В 2012 году, например, застройщики сдали в эксплуатацию 10,75 млн кв. м жилья, что стало рекордом за все годы независимости Украины. И с того момента объемы строительства особо не снижаются, балансируя на отметке 10-11 млн кв. м в год.

Но если до кризиса вместе с темпами застройки взвинчивались и цены на недвижимость, то с 2014 года наблюдается обратная тенденция. Средняя валютная стоимость «квадрата» в 2017 году достигла уровня 2005 года. Застройщики объясняют дешевизну трехкратным ослаблением гривны по отношению к доллару, которое, как мы помним, произошло как раз в 2014 году. Некоторые эксперты уверены в том, что на рынке раздувается очередной «пузырь», который может привести к новому обвалу.

Пять штук на «рубль»

Порог входа в первичку сейчас действительно очень низкий. Даже в Киеве, который остается самым дорогим в Украине городом с точки зрения инвестирования в недвижимость, нижняя планка цены квадратного метра упорно цепляется за $450-500. «Причем наблюдается явное сокращение ценового разрыва между дешевым и дорогим жильем», — уточняет Алексей Говорун, заместитель генерального директора по развитию и маркетингу компании ТММ.

Это означает, что в диапазоне от $550 до $950 за «квадрат» можно встретить предложения не только в жилых комплексах комфорт, но и бизнес-класса. Подешевел и премиум: при заявленных прайсах за 1 кв. м в элитных новостройках от $2.500 до $3.000 реальные сделки, по данным риэлторов, нередко проводятся по $1.800-2.000. На ранних же этапах строительства в премиум можно войти и по $1.350-1.500 за 1 кв. м.

В пригородах Киева и регионах цены еще слаще. В таких городах, как Львов, Одесса, Днепр и Харьков, можно без особого труда подыскать предложения с ценником на 15-25% ниже столичного. То есть от $300-400 за 1 кв. м. А это уровень уже не 2005-го, а 2002-2003 годов.


Праздник щедрости

Что забавляет: даже в такой ситуации, когда цены на жилье и без того зажаты в тиски, застройщики умудряются делать скидки для реальных покупателей до 20-30%. Далеко ходить не нужно: сайты строительных компаний буквально пестрят от акций и спецпредложений. При этом девелоперы уверяют, что в обозримом будущем увеличивать цены на квадратные метры они не планируют. «Ценовая ситуация на первичном рынке до конца 2017 года будет стабильной. Возможны лишь небольшие колебания стоимости квадратного метра, в пределах 5%», — рассказывает Максим Барбаш, глава совета директоров строительной компании GEOS. Более того, по данным консалтинговой компании ARPA Real Estate, в течение I полугодия 2017 года долларовые цены на первичную недвижимость снизились на 1,5-2%.

Все это лишь подтверждает опасения, что первичный рынок если не уперся в дно, то близок к застою. Объяснение очень простое: только избыточный спрос дает застройщикам возможность диктовать свои условия. А сейчас ситуация диаметрально противоположная. Вот вам и цена ниже некуда, а еще скидка и рассрочка в придачу.

Сокращается и количество сделок по купле-продаже новых квартир. «Количество сделок на первичном рынке не достигает и 5 тыс. в год [Киев]. При этом только за I полугодие 2017 года стартовало 30 новых новостроек и на рынок «вышло» около 21 тыс. новых квартир. Если ситуация в Украине не изменится, при таких темпах продаж жилья в стране хватит на 10 лет вперед», — говорит Михаил Артюхов, управляющий директор компании ARPA Real Estate.

Еще один красноречивый показатель — это переоцененность недвижимости (см. инфографику). Считается, что вложения в покупку квадратных метров должны окупить себя в течение 8-9 лет сдачи квартиры в аренду. Если деньги возвращаются гораздо быстрее — жилье недооценено, дольше — переоценено. Учитывая, что срок окупаемости вложений в первичку по-прежнему колеблется в пределах 10-11 лет аренды (для дорогого жилья — все 13-14 лет), ценам еще есть куда падать. Ну или ставкам аренды еще есть куда расти. Но они пока что расти не торопятся — к радости арендаторов и к печали рантье.

За чей счет банкет?

Конечно, по мнению рядового покупателя все очень и очень радужно. Огромный выбор жилья по привлекательным ценам. Чего еще хотеть? Но загвоздка в том, что низкий спрос на жилье лишает застройщиков постоянного притока денег, необходимых на строительство. Поэтому для тех, кто решается на покупку недостроенного жилья, существенно возрастают риски ввязаться в долгострой.

«Активное развитие первичного рынка «двигается» деньгами не конечных покупателей и банков, а частных инвесторов и собственников проектов. Но подобные бизнес-конструкции очень хрупкие и шаткие», — объясняет Артюхов.

Правда, правительство в конце лета предприняло попытку оживить рынок ипотечного кредитования. Кабинет Министров 18 августа принял постановление №616, которым разрешил Государственному ипотечному учреждению (ГИУ) предоставлять жилую недвижимость в финансовый лизинг. По сути, покупатель оформляет аренду квартиры с правом ее выкупа после погашения всех платежей по лизингу.

«Но застройщики хорошо знакомы с ГИУ уже много лет и знают, что этому учреждению выделается ничтожно мало средств. И фактически по лизингу с нами будут расплачиваться не живыми деньгами, а ценными бумагами. Поэтому такая схема малопривлекательна», — считает Говорун. К тому же даже при ставке 15,3% годовых, которую будет платить покупатель жилья, такое финансирование выглядит дорогим.

Проблемы? Получите!

По данным Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам (АППИ), только в Киеве 153 объекта относятся к категории проблемных, во Львове таких строек 33, в Одессе — девять. «Хотя на самом деле число проблемных строек в Украине не так велико, как кажется. Не более 10% всего количества новых объектов», — уверяет Барбаш, уточняя, что основные причины замораживания строительства — это не только отсутствие у застройщика денег, но и проблемы с разрешительной документацией.

Яркий тому пример — 40 объектов, связанных со скандальным бизнесменом Анатолием Войцеховским, который летом 2016 года был арестован, а выйдя под залог — сбежал из Украины. Практически все жилые комплексы, которые строили принадлежавшие ему компании, возводились незаконно. В результате стройки оказались заморожены, а люди, вложившие в них деньги, остались у разбитого корыта. Причем большинство покупателей соблазнялись низкой ценой, и в деятельность застройщика особо не вникали.

«В 2014 году я вложила деньги в покупку квартиры в жилом комплексе Мозаика. Дом рос как на дрожжах, а застройщик УК Сити Групп [связан с Войцеховским] реализовывал в столице пару десятков проектов. Но в январе 2015 года разразился скандал, когда МВД остановило строительство четырех крупных жилкомплексов. Среди них оказалась и моя высотка», — вспоминает киевлянка Юлия Задеряка. К слову, строительство Мозаики спустя почти два года так и не возобновилось.

Для тех, кто оказался заложником замороженной стройки, ситуация усугубляется еще и тем, что других вариантов, кроме как закончить строительство за свой счет или найти нового подрядчика, нет. Но на рынке, где предложение квадратных метров и так в избытке, застройщики особо не стремятся решать чужие проблемы. Им бы свое жилье сбыть. Так что случаев, когда инвесторы смогли вытянуть на своих плечах достройку объекта, единицы. Один из примеров — жилой комплекс Фундуклеевский по улице Богдана Хмельницкого, 58а. Кроме того, в июле 2017 года корпорация Укрбуд заявила о том, что завершит строительство ЖК Академгородок, который был заморожен еще в 2007 году.

Предупрежден — вооружен!

Действующее законодательство дает недобросовестным застройщикам массу прекрасных лазеек для обмана инвесторов. Условия строительства за последние несколько лет существенно упростились, и зачастую для закладки фундамента достаточно лишь заявления строительной компании в Государственную архитектурно-строительную инспекцию (ГАСК). Никаких сертификатов и разрешений не требуются. В итоге на земле, которая отведена под сквер или школу, внезапно вырастает высотка, а вместо заявленных 16 этажей строится 24. И это почти в равной степени вероятно как для бюджетного жилья, так и для дорогих новостроек. За примером далеко ходить не нужно: Veles Place, Космополитен, Royal Hills — все это объекты в центре столицы, строительство которых приостановлено.

«Случайно осенью 2014 году увидела рекламу столичного ЖК Меридиан. Цену предлагали фантастическую — около 7.000 грн/кв. м. Мы с мужем уже были готовы договор подписывать, но смутило то, что в отделе продаж юлили и не хотели предоставлять никаких документов. Решили не ввязываться, и не зря: буквально через месяц стройку остановили из-за того, что она незаконна», — рассказывает киевлянка Элина Романова.

Впрочем, юристы считают, что распознать мошенников и тем спасти свои деньги вполне реально. «К признакам проблемной стройки однозначно можно отнести долгосрочную остановку строительства, уголовные дела против собственников и директоров строительной компании, аресты счетов и имущества застройщика, проблемы по другим объектам», —приводит пример Игорь Корнев, управляющий партнер адвокатской фирмы GORO legal.

Но главный вопрос, который покупатель квартиры просто-таки обязан задавать сотрудникам отдел продаж, должен касаться целевого назначения участка и его статуса. «Еще до разработки проекта здания и начала каких-либо работ у застройщика должны возникнуть права на участок. В большинстве случаев это либо право аренды, либо право собственности на землю», — объясняет Дмитрий Сирота, управляющий партнер SDM Partners Law Firm.

И если компания мутит воду, то она начинает рассказывать, что права на землю оформляются и будут готовы чуть ли не завтра. «Иногда даже отсылают на сайт местных органов власти, показывают какие-то «официальные» письма о том, что земля вот-вот будет. Но к таким пояснениям стоит относиться с большой осторожностью, так как они не дают никаких гарантий, что с землей все в порядке», — предупреждает Сирота.

Выворачиваем наизнанку

Дополнительным подспорьем в поиске информации об объекте и застройщике могут стать профильные форумы (один из крупнейших находится на сайте domik.ua), а также информация, которую размещает АППИ. «В Киеве существует возможность проверить объект строительства на сайте градостроительного кадастра. Он содержит общую информацию по соблюдению застройщиком законодательства и оценку законности строительства», — рекомендует Андрей Довбенко, управляющий партнер юридической фирмы Evris.

С особой осторожностью следует относиться к наличию судебных тяжб, связанных с застройщиком и его объектами (такая информация есть в едином реестре судебных решений), а также к решениям Государственной архитектурно-строительной инспекции по приостановке строительства. «По нашему опыту ГАСК останавливает строительные работы на основании нецелевого использования земельного участка. Хотя эти предписания можно обжаловать в судебном порядке, чем пользуются недобросовестные застройщики», —рассказывает Корнев.

Но даже наличие полного пакета документов и всех разрешений не снимает угрозы того, что спустя какое-то время строительство замрет — например, ввиду нехватки денег на достройку объекта. Поэтому лучшей подстраховкой будет проверка истории тех домов, которые компания строила раньше. Если проблемы ограничивались срывом сроков сдачи на два-три месяца — это не критично. Это почти традиция такая.

Но если стройка не раз и не два замораживалась судебными решениями, а в процесс были вовлечены правоохранительные органы, лучше пройти мимо.
Благо выбор нового жилья в избытке, и цены на него застройщики гнать вверх пока что не будут.

http://korrespondent.net/business/r...uit-puzyrem-sytuatsyia-na-rynke-nedvyzhymosty

минимальные цены

_Hawk_ said:

Цены поползли вниз

Busov Hill - от 46 360 грн (было 59 930)
Central Park - от 47 320 грн (было 61 560)
Mirax - от 18 518 грн (было 27 000)
Печерск Плаза - от 39 000 грн (было 41 500)
Elyseum - от 26 000 грн (было 33 000)
Jack House - от 45 420 грн (было 50 180)
Royal Tower - 49 470 грн (было 55 220)
Edelweiss House - от 24 300 грн (было 26 090)
Гоголевская, 47 - от 47 320 грн (было 52 050)
Alter Ego - от 33 660 грн (было 36 000)
The Garden - от 47 320 грн (было 61 140)
Skyline - 60 570 грн (было 66 430)
L-квартал - от 25 000 грн (было 27 500)
Delmar - от 33 480 грн (было 37 970)
Park Avenue VIP - от 54 790 грн (было 59 000)
Panorama - от 24 000 грн (было 26 420)
Львовский квартал - от 19 000 грн (было 25 000)
Комфорт Таун - от 20 460 грн (было 27 500)
Министерский - от 16 000 грн (было 21 470)
Изумрудный - от 20 860 грн (было 27 300)
Малахит - от 17 504 грн (было 21 560)
Галактика - от 19 525 грн (было 23 860)

Источник Лун

Click to expand...

продолжение

Time - от 21 330 грн (было 25 550)
Метрополис - от 15 900 грн (было 18 880)
Taryan Towers - от 44 500 грн (было 62 640)
Manhattan city - от 24 078 грн (было 27 090)
Династия - от 19 880 грн (было 20 900)
ул. Краковская, 27а - от 18 981 грн (было 21 580)

На рынке первичной недвижимости Киева "зависло" более 76 тыс. квартир

С начала 2011 года на столичном рынке первичной недвижимости накопилось более 76,5 тыс. "зависших" объектов

На столичный рынок первичной недвижимости большое давление оказывает количество нераспроданных квартир в сданных домах. В Киеве в первом полугодии 2017 года в продажу вышло 20,7 тыс. новых квартир, при этом сделок за этот период состоялось 1110. Таким образом, за первые шесть месяцев 2017 непроданными остались почти 19,6 тыс. квартир, а с начала 2011 года на рынке накопилось более 76,5 тыс. "зависших" объектов. Таковы результаты исследования рынка первичной недвижимости Киева за июнь 2017 года, которое провели аналитики портала поиска недвижимости Address.ua совместно с экспертами агентства недвижимости ARPA Real Estate. Эксперты основывались на анализе объявлений, размещенных на портале, а также активности пользователей (363 633 посещения за июль 2017 года).

Общая ситуация на первичном рынке недвижимости

В первом полугодии 2017 года на рынок первичной недвижимости Киева в продажу вышло 20,7 тыс. новых квартир, что превышает аналогичный показатель 2016 года более чем в два раза - за первые шесть месяцев 2016 года рынок пополнился на 9,4 тыс. квартир. При этом с апреля 2017 года зафиксировано резкое падение темпов продаж. Следовательно, накопление первичной недвижимости на столичном рынке будет и дальше увеличиваться.

В июле к продаже предлагались квартиры в 252 жилых комплексах представленных в базе данных портала Address.ua, в их числе объекты незавершенного строительства и квартиры в домах, сданных в эксплуатацию.

Медианная цена предложения квартир на первичном рынке Киева, представленных в базе данных портала, в сравнении с июнем текущего года выросла на 0.7 % и составила $806 за кв.м. Данный показатель в категории однокомнатных квартир в июле был на уровне $787 за кв.м. Двухкомнатные - $796 за кв.м. Медианная цена трехкомнатных квартир опустилась на 1.2% и составила $892 за кв.м.



Средняя стоимость квартир в новостройках Киева, в июне 2017 года составила $806 за кв.м. Также можно отметить, что стоимость жилья будет значительно отличаться в зависимости от того, в каком районе города находится объект. Итак, самым дорогим районом в столице остается Печерский – $1631 за кв.м Минимальная стоимость – $571 за кв.м. зафиксирована в Деснянском районе.






Спрос на столичную недвижимость

В июле спрос на жилье в самой низкой ценовой категории, до $30 тыс., как и в предыдущие периоды оставался наивысшим – 57% от общего количества запросов к базе данных портала. На второе место вышли квартиры в диапазоне $30–50 тыс. с долей запросов 19%. Спрос на жилье с ценой от $70 тыс. остается низким – 7% запросов к базе данных портала.



Спрос на двухкомнатные квартиры в июле 2017 года был наивысшим в сравнении с другими группами жилья и составил 39%. 38% запросов пользователей портала были сосредоточены в категории однокомнатных, трехкомнатными квартирами в прошлом месяце интересовались 21% пользователей, ищущих недвижимость для покупки.



При этом наибольший спрос у покупателей сосредоточен в диапазоне до 50 кв.м, доля таких запросов к порталу составляет 42% от общего количества. 30% интересуются квартирами от 50 до 80 кв.м. Процент запросов на квартиры площадью от 80 до 100 кв.м составил 12%.



По данным портала, наибольший интерес у покупателя вызывают Шевченковский и Печерский районы столицы, доля просмотров объявлений в этих районах составляет 22% и 20% от общего количества просмотров. На третьем месте Соломенский и Голосеевский районы с долей просмотров – 11%. Меньше всего покупатель интересуется первичной недвижимостью в Деснянском районе, всего 1% от общего количества просмотров.



Распределение рынка недвижимости

Спрос на первичную недвижимость в июле, по сравнению с июнем 2017 увеличился на 1 % и составил 35 % от общего числа запросов к базе данных портала.



Выводы:

.Большой объем предложения на рынке строящегося жилья сохраняется с начала 2017 года. .За первые шесть месяцев текущего года на рынок вышло более 30 новых жилых комплексов и еще в 21 объекте стартовали продажи новых очередей.
Продолжающееся повышение спроса на бюджетное жилье, обосновано общегосударственной экономической ситуацией, которая ведет к уменьшению накоплений у населения. По бюджету покупки основной спрос относится к квартирам стоимостью до $30 тыс.
.По количеству комнат основным спросом пользуются двухкомнатные квартиры (39% запросов), а также однокомнатные (38%). В распределении по площадям наиболее востребованы квартиры площадью 30-40 кв. м
Медианная цена предложения квартир на первичном рынке Киева в июле 2017 года, в сравнении с июнем, практически не изменилась, и составила $806 за кв.м.

http://www.abcnews.com.ua/ru/analyt...himosti-kiieva-zavislo-bolieie-76-tys-kvartir

_Hawk_ said:

Как заработать на киевской недвижимости ( какие квартиры приносят наибольшую прибыль частному инвестору)

Click to expand...

За умови, що курс долара через 2,5 року буде близько 29 грн, як прогнозують макроекономісти, експерт вважає

Click to expand...

На наступний рік курс долара в бюджеті закладений в 29 з копійками якщо не помиляюся....

Что происходило с ценами на новостройки Киева в сентябре 2017

Средняя цена квадратного метра в новостройках Киева продолжает падать, но не за счет снижения цен в строящихся объектах, а за счет выхода на рынок новых. 3m2 изучал особенности работы рынка первичной недвижимости в сентябре 2017 года.


Старты продаж в ЖК Киева и области в сентябре 2017
По данным ЛУН.ua, в сентябре средняя стоимость квадратного метра в новостройках Киева снизилась на 0,5% и составила 20 800 грн. В последний раз на таком уровне цена квадратного метра была в начале 2015 года, когда курс доллара был на треть ниже текущего. При этом, минимальная стоимость квадратного метра уже третий месяц остается стабильной, не опускаясь ниже уровня 14 500 грн. Это вполне закономерно – минимальная цена вплотную приближается к себестоимости строительных работ, определенной Минрегионом для Киева на следующий год – 14 340 грн. Продавать дешевле для застройщиков просто не имеет смысла. Зато ситуация с падающей средней ценой отнюдь не так однозначна – в отдельных районах и классах квадратный метр подорожал.



Больше всего выросли цены на квартиры класса элит – квадратный метр такого жилья подорожал за месяц на 8,6%, до 55 600 грн. Отчасти это связано с колебаниями курса доллара, на которые ориентируются продавцы премиальных квартир. Но интересно, что доллар подорожал меньше – всего на 3,2%.

На 1,8% подорожали квартиры эконом-класса, цены в классе комфорт остались стабильными, а в бизнес-классе незначительно снизились (-0,3%).



По районам Киева ситуация также неоднозначна. Больше всего квадратный метр подорожал в Печерском районе – на 3,2%, что неудивительно – большинство новостроек премиум-класса находятся именно там. Также на 2,5% выросла средняя цена в Шевченковском районе, на 2% – в Днепровском и на 1,5% – в Голосеевском.

Лидером по снижению цен в прошлом месяце оказался Подольский район – там средняя цена упала на 9,5%, до 16 300 грн, ниже цены только в Деснянском. Вероятно, это связано со стартами продаж новых ЖК и новых очередей уже строящихся объектов эконом-класса на Виноградаре и той части Сырца, которая относится к Подольскому району. Также снижение наблюдаем в Святошинском (-4,8%), Соломенском (-3,2%), Дарницком (-1,1) и Оболонском (-0,5%) районах. В Деснянском районе цена по отношению к августу не изменилась.

По сути, по итогам сентября мы наблюдаем на первичном рынке недвижимости расслоение по районам: в традиционно более дорогих районах цены в большей или меньшей степени выросли, а в районах, где преобладает бюджетное жилье, наоборот, снизились. Безусловно, Подольский, Соломенский и Оболонский районы не однородны по уровню строящихся там ЖК, но количество строящихся бюджетных квартир в этих районах преобладает.



На рынок столицы в сентябре были выведены 5 новых объектов, общее количество квартир в них достигает почти 3000. Большинство новых ЖК относятся к классу комфорт. Кроме того, в прошлом месяце в 4 ЖК стартовали продажи новых очередей.

https://3m2.kiev.ua/stati/analitika/chto_proishodilo_s_tsenami_na_novostroyki_kieva_v_sentyabre_2017

Знову вилізла цікава реклама.

(590 злотих - 4344.27 гривень)
(https://uk.coinmill.com/PLN_UAH.html#PLN=590)

Две зарплаты за жилье. Киев - второй в мире по дороговизне аренды

Киев занял второе место в десятке самых дорогих городов по аренде жилья (в соотношении с зарплатой), пишет Bloomberg. На первом месте в рейтинге - Каракас, а на седьмом - Москва.

Столица Украины уступила только венесуэльской столице Каракасу. Bloomberg отмечает, что более низкие доходы делают жилье менее доступным в развивающихся странах.

Аренда жилья в Киеве в среднем обходится в 609 долларов, и среднемесячная стоимость составляет 168,3% от средней зарплаты. У Каракаса — 416 долларов и 3849% соответственно. В первую десятку также вошли Ханой, Мумбаи, Буэнос-Айрес, Богота, Москва, Рио-де-Жанейро, Пекин и Шанхай. Рейтинг был составлен из учета среднестатистических зарплат в странах мира.

Наиболее рациональное соотношение в Цюрихе — 34% от зарплаты, Берлине — 38% и Копенгагене — 39%.



Источник

_Hawk_ said:

^^
Дорого, а может, так и нужно? Стоимость аренды жилья в Киеве

Click to expand...

"— Как ни печально и парадоксально, если бы у нас рынок услуг или был «в светлую», то мы бы с вами не выжили, к сожалению. Благодаря тому, что 80% услуг, в том числе, зарплат, находятся у нас «в темном», мы выживаем. Мы бы с вами не смогли, к сожалению, не смогли обеспечить на сегодняшний день вот такое существование. К сожалению, но это так. Благодаря теневому рынку, скрытым ситуациям мы с вами выживаем.
"

Click to expand...

Скрізь корупція! Олігархи! Бариги!

Я не розумію як таке можна взагалі сказати в інтервю ЗМІ.