Amsterdam | Bold | 80m | opgeleverd

uit de Overhoeks thread.

the runner said:

Volgende woontoren in aanbouw

Twitter: https://twitter.com/FWoerden/status/930051982336974848

Click to expand...

mojoland said:

Iets meer ingezoomde renders van Bold

Click to expand...

vandaag


IMG_7616 by Momo1435, on Flickr

Kleine grondboor werkzaamheden

vandaag

er werd hard gewerkt

"Aardwarmte Bronboringen"


IMG_1045 by Momo1435, on Flickr


IMG_1048 by Momo1435, on Flickr


IMG_1054 by Momo1435, on Flickr

Vandaag hadden de mannen wel vrij

SypsiloN said:

Tja, Amsterdam wordt in rap tempo volgebouwd met generieke bouwsels. Dit is weer zo'n voorbeeld.

Bokkendozen, relatief goedkoop, weinig franje en projectontwikkelaars varen er wel bij.

Click to expand...

Ik begrijp dat het architectonisch weinig spannend is, maar verwacht ook niet snel dat dit wordt opgelost. Bouwkosten stijgen hard, grondprijzen idem en er is ondercapaciteit in de gehele bouwketen als gevolg van 5-7 jaar naweeën van de financiele crisis en eurocrisis. Ik zie (nog) niet de vette marges bij projectontwikkelaars die in de jaren '00 gewoon waren.

LaidbackLuc9 said:

Ik begrijp dat het architectonisch weinig spannend is, maar verwacht ook niet snel dat dit wordt opgelost. Bouwkosten stijgen hard, grondprijzen idem en er is ondercapaciteit in de gehele bouwketen als gevolg van 5-7 jaar naweeën van de financiële crisis en eurocrisis. Ik zie (nog) niet de vette marges bij projectontwikkelaars die in de jaren '00 gewoon waren.

Click to expand...

Het gaat zelfs zo hard met de stijging van de bouwkosten dat deze nu al gemiddeld met 1% per maand toenemen (!); een nieuwbouwwoning met een VON prijs van 3 ton is dus over 1 jaar al meer dan 10% duurder om te laten bouwen mede gezien het feit dat de meeste gemeenten, waaronder Amsterdam, de grondprijs van de vrije sector woningen automatisch aanpassen middels het systeem van residuele grondwaarde !

bthj said:

grondprijs maakt geen deel uit van de bouwkosten. dat is nu juist wat het systeem van de residuele grondwaarde inhoudt.

Click to expand...

Klopt, echter ga er maar vanuit dat de gemeente ook haar graantje gaat ( moet) meepikken want op de bouwgrond die voor Sociale woningbouw wordt uitgeven wordt verlies gemaakt met een vaste opbrengst van 15.000 per woning( zeker bij een zeer duur landaanwinningsproject als IJburg of Havenstad waarbij bedrijven voor veel geld moeten worden uitgekocht en waarschijnlijk grond gesaneerd), op de 40% middensegment (huur) woningen wordt quitte gespeeld, waardoor de grondexploitatie gedragen moet gaan worden door de 20% vrije sector woningen; ontwikkelaars hebben recent via een waarschuwing aan de gemeente al aangegeven dat dit schier onmogelijk is want tezamen met de de explosief gestegen "zuivere"bouwkosten gaat dit natuurlijk volledig spaaklopen !

natuurlijk doet de gemeente dat. maar dat maakt je stelling nog niet waar. punt is dat volgens het systeem van de residuele grondwaarde, de grondprijs bij uitgifte niet zodanig kan oplopen dat het huis zodanig onbetaalbaar wordt dat er geen koper meer voor is, want grondprijs is koopprijs minus stichtingskosten en marge.

bthj said:

natuurlijk doet de gemeente dat. maar dat maakt je stelling nog niet waar. punt is dat volgens het systeem van de residuele grondwaarde, de grondprijs bij uitgifte niet zodanig kan oplopen dat het huis zodanig onbetaalbaar wordt dat er geen koper meer voor is, want grondprijs is koopprijs minus stichtingskosten en marge.

Click to expand...

Klopt, residuele grondwaarde loopt - althans, in theorie - gelijk op met de stijgende huizenprijzen. Grond die je in 2012 kocht voor een gemiddelde woning in een gemiddelde wijk kostte (bij een grondprijsquote van 30%) 70k per woning voor een ontwikkelaar, grond die je in 2017 koopt voor een vergelijkbare woning is met een gelijkblijvende prijsquote 112k per woning.

In de grondprijsbrieven zie je ook dat de gemeente steeds volwassener omgaat met markthuurwoningen en collectief particulier opdrachtgeverschap als subsegmenten van de woningmarkt.
Waar deze gronden in het verleden wellicht te goedkoop weggezet werden, stijgen ook hierbij de prijzen. Dit is niet het geval - politieke druk - bij sociale huurwoningen. Daar houdt men in de grondprijsbrieven vast aan min. 210 per m2, oftewel zo'n 16k tot 30k per huurwoning. In dat opzicht zou je kunnen stellen dat marktwoningen meer dan vroeger sociale huurwoningen sponsoren, omdat de verschillen in absolute bedragen groeien tussen de segmenten.

Het uitgraven van de bouwput gaat denk ook hier beginnen