Bangkok | Romklao Airport Oriented Development

....

การเคหะผุดศูนย์ศก.ร่มเกล้าเมืองแห่งการเดินอุ้มคนรายได้น้อย

ดันสร้างศูนย์เศรษฐกิจ เมืองร่มเกล้า บน พื้นที่ 635 ไร่ของการเคหะให้เป็นเมืองสมาร์ทโกรท เมืองแห่งการเดิน ให้ผู้มีรายได้น้อยมีที่พักอาศัยใกล้สถานีรถไฟฟ้า คาดใช้เวลา 3 ปี ระบุ อีก 5 ปี สุวรรณภูมิมีผู้โดยสาร 90 ล้านคน เจ้าหน้าที่ทำงานสุวรรณภูมิเข้าอยู่

ลดปัญหาการเดินทาง เปลี่ยนรูปแบบก่อสร้างเน้นให้เอกชนลงทุนแทนรัฐ ก่อให้เกิดการจ้างงาน 4 หมื่นตำแหน่ง สร้างรายได้ให้แก่การเคหะ 4 แสนล้านได้ภายใน 30 ปี

ที่โรงแรมริชมอนด์ จ.นนทบุรี เมื่อเวลา 09.15 น. วันที่ 28 ก.ย. มีเวทีการประชุมนโยบายการพัฒนาเศรษฐกิจและที่อยู่อาศัยสำหรับประชาชนทุกระดับรายได้ บนพื้นที่มหานครฝั่งตะวันออก รองรับการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟความเร็วสูงและท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ ภายใต้โครงการพัฒนาเป็นศูนย์เศรษฐกิจ "เมืองร่มเกล้า" โดยมี นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ดร.เยี่ยมชาย ฉัตรแก้ว ที่ปรึกษาเลขาธิการสำนักงานคณะกรรมการนโยบายวิทยาศาสตร์เทคโนโลยีและนวัตกรรมแห่งชาติ (สวทน.) นายมีศักดิ์ ชุณหรักษ์โชติ ประธานกรรมการบริษัท ชลบุรีพัฒนาเมือง จำกัด นายแดน เหตระกูล กรรมการผู้จัดการ บริษัท กรุงเทพพัฒนาเมือง จำกัด นายมนต์ทวี หงส์หยก กรรมการบริษัท ภูเก็ตพัฒนาเมือง จำกัด ร่วมประชุม

นายฐาปนา บุณยประวิตร ผู้อำนวยการสถาบันวิจัยการเติบโตอย่างชาญฉลาดประเทศ ไทย กล่าวว่า การประชุมครั้งนี้เป็นการนำเสนอผลการศึกษาและวิจัยการใช้พื้นที่ของการเคหะบริเวณร่มเกล้าในขนาดพื้นที่ 635 ไร่ เพื่อพัฒนาพื้นที่ให้เป็นศูนย์เศรษฐกิจเมืองร่มเกล้า โดย ใช้หลักเกณฑ์การเติบโตอย่างชาญฉลาด หรือ สมาร์ทโกรท (Smart Growth Princples) และ LEED ND หมายถึงเมืองแห่งการเดิน ทุกกิจกรรมการสัญจร พยายามออกแบบให้มีแหล่งงาน ที่อยู่อาศัยและกิจกรรมเศรษฐกิจอยู่ในพื้นที่บริเวณเดียวกัน รวมทั้งกิจกรรมการปั่นจักรยาน ขณะเดียวกันต้องเชื่อมต่อกับระบบขนส่งสาธารณะ ซึ่งคณะผู้วิจัยเสนอให้ศูนย์เศรษฐกิจเมืองร่มเกล้า เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีส้มและสีชมพู ซึ่งสายสีส้มจากมีนบุรีมาเชื่อมศูนย์เศรษฐกิจฯ ต่อเนื่องไปยังท่าอากาศ ยานสุวรรณภูมิ

"อีก 5 ปีข้างหน้าท่าอากาศยานสุวรรณ ภูมิต้องรองรับผู้โดยสาร ประมาณ 90 ล้านคน ตามประมาณของการท่าอากาศยานแห่งประเทศ ไทย (ทอท.) ซึ่งแอร์พอร์ตลิงก์ไม่สามารถรอง รับได้ จึงต้องมีระบบฟีดเดอร์ไลน์ หรือระบบขนส่งคนอีกเส้นแล้วผ่านทางศูนย์เศรษฐกิจฯ วิ่งไปยังมีนบุรีเพื่อเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสีส้มเพื่อขนส่งคนเข้าสู่กรุงเทพฯ ตอนเหนือใต้ และกรุงเทพฯ ตอนกลางได้ จะเป็นแนวทางการสัญจรเป็นทางเลือกของคนในสุวรรณภูมิเอง และศูนย์เศรษฐกิจฯ ทั้งนี้หลังจากเสนอไปที่การเคเหะแห่งชาติ อยู่ที่การเคหะแห่งชาติจะพิจารณาเงื่อนไขการลงทุน อาจจะเป็นลักษณะร่วมทุนกับเอกชน หรือรัฐลงทุนเอง ซึ่งทีมที่ปรึกษาได้เสนอแนวทางไว้ดังนี้ โครงการนี้การเคหะแห่งชาติควรเสนอให้รัฐบาลพิจารณาเป็นนโยบายขึ้นมาให้สร้างศูนย์เศรษฐกิจเพื่อรองรับสนามบินสุวรรณภูมิ รัฐบาลสามารถประกาศให้เอกชนร่วมทุนในลักษณะพีพีพีหรือกระบวน การร่วมมือภาครัฐและเอกชน ได้ตามกฎหมายที่มีอยู่ ซึ่งวิธีนี้จะทำให้เกิดศูนย์เศรษฐกิจฯ ได้เร็วคาดว่าไม่เกิน 3 ปีโครงการนี้น่าจะแล้วเสร็จ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับการเคหะแห่งชาติจะนำข้อมูลการศึกษาไปใช้ ขณะที่เอกชนบอกว่าสร้างที่อยู่อาศัยรายได้ต่ำกำไรน้อยแต่วิธีแบบใหม่เอกชนมีรายได้ด้วย รัฐได้กำไร และที่ดินไม่หายไป ใช้ปะโยชน์ได้เร็วขึ้น

อย่างไรก็ตาม ทีมที่ปรึกษาคาดว่าจะใช้เงินลงทุนประมาณ 4 หมื่นล้านบาท ในการก่อสร้าง สามารถสร้างงานในพื้นที่ได้ประมาณ 4 หมื่นตำแหน่ง สามารถมูลค่าทางเศรษฐกิจได้ภายใน 30 ปีไม่น้อยกว่า 4 แสนล้านบาท

ด้านนายดิเรก แสงใสแก้ว กรรมการบริหารสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ในฐานะที่ปรึกษาโครงการการศึกษาแนวทางการพัฒนาที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟทางคู่และรถไฟฟ้าความเร็วสูง กล่าวว่า แนวทางการศึกษาการสร้างที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยถึงกลางจะเป็นลักษณะมิกซ์ยูสทั้ง รร. ห้างสรรพสินค้า อาคารที่อยู่อาศัย และพัฒนาพื้นที่ ตามแนวรถไฟฟ้า หรือทีโอดี ซึ่งเป็นพื้นที่มูลค่าสูง โดยรัฐสามารถกำหนดเงื่อนไขการลงทุน ทั้งการเงิน การตลาด กายภาพ และข้อกฎหมายเพื่อให้ผู้ประกอบการเอสเอ็มอีเข้ามาลงทุน ในพื้นที่ทีโอดี ยกตัวอย่างเช่นการสร้างพื้นที่อยู่อาศัยร่วมกับห้างสรรพสินค้ามูลค่า 500 ล้านบาท โดยที่รัฐหาแหล่งเงินกู้จากธนาคารของรัฐเพื่อเป็น ค่าก่อสร้างได้ในอัตราดอกเบี้ยต่ำประมาณ 2% พร้อมมีแบบที่ดีมีดีไซน์สวย กำหนดสเปกก่อสร้าง

จากนั้นการเคหะฯ เข้าไปซื้อคืนในมูลค่าก่อสร้างซึ่งเอกชนจะมีกำไรจากการก่อ สร้างอาคาร 5-10% ซึ่งน้อยมากถ้าเทียบมูลค่าการก่อสร้างในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน แต่ได้เงื่อนไขเรื่องดอกเบี้ยที่ถูกลง และได้ประสบการณ์การทำงาน เพื่อจะไปทำที่พักอาศัย ในพื้นที่แนวรถไฟฟ้าความเร็วสูงที่กำลังจะเกิดขึ้นอีกกว่า 200 สถานี ขณะเดียวกันการเคหะนำพื้นที่ก่อสร้างนั้นไปเข้ากองทุนทรัสต์ ในตลาดหุ้นเพื่อเปิดให้ประชาชนที่สนใจลงทุนในอสังหาริมแนวรถไฟฟ้ามาร่วมลงทุนมีระยะเวลา 30 ปี ขณะที่ประชาชนผู้มีรายได้น้อยสามารถเช่ากับการเคหะฯ ในราคาประมาณ 3,500 บาท ต่อเดือน ขนาดพื้นที่ 24 ตร.ม. ซึ่งข้อเสนอที่ยื่นไปกับการเคหะฯ มีเงื่อนไขว่าเมี่อครบ 5 ปี เปลี่ยนผู้เช่าขณะที่ผู้เช่าจะมีเงินคืนประมาณ 200,000 บาท จากการจ่ายค่าเช่าทุกเดือน เดือนละ 3,500 บาท จากนั้นจะมีผู้เช่ารายได้น้อยหมุนเวียนเข้ามาลักษณะนี้

นายแดน เหตระกูล กล่าวว่า บทบาทของบริษัท กรุงเทพพัฒนาเมืองฯ เป็นส่วนหนึ่งที่จะช่วยขับเคลื่อนหน่วยงานภาครัฐเชื่อมต่อกับการลงทุน รวมโหมดการพัฒนาเมืองในทุกจังหวัดกระจายอำนาจการลงทุน ผลักดันให้กองทุนมีความน่าสนใจในการลงทุน ซึ่งประเทศ ไทยกำลังมีรูปแบบการลงทุน การนำสินทรัพย์ที่เป็นที่ดินเข้าสู่กองทุนทรัสต์

29 กันยายน 2560 http://www.pd.co.th/th/news/detail/1239

ผุดศูนย์ศก.ร่มเกล้าหมื่นล. กคช.ดึงเอกชนร่วมพัฒนาเชื่อมสุวรรณภูมิ

30 September 2017

กคช.ผนึก 9 บริษัทพัฒนาเมือง สมาคมอสังหาริม ทรัพย์ไทย และภาคส่วนที่เกี่ยวข้องหนุนรัฐบาลเร่งผลักดัน ศูนย์เศรษฐกิจร่มเกล้า และการพัฒนาพื้นที่รอบท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ พัฒนาโครงการมิกซ์ยูสที่อยู่อาศัยระดับราคาที่ผู้มีรายได้ปานกลาง-ตํ่าเป็นเจ้าของได้ คาดใช้งบกว่าหมื่นล้านบาท

นายฐาปนา บุณยประวิตร อุปนายกสมาคมการผังเมืองไทย และผู้จัดการโครงการศึกษาแนวทางการพัฒนาที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟทางคู่และรถไฟความเร็วสูง การเคหะแห่งชาติ (กคช.) เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า ได้ร่วมกับ การเคหะแห่งชาติ สำนักงานกองทุนสนับสนุนการวิจัย บริษัท กรุงเทพพัฒนาเมือง และเครือข่ายบริษัทพัฒนาเมืองอีก 8 จังหวัด พร้อมทั้งสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยจัดประชุมเพื่อผลักดันศูนย์เศรษฐกิจร่มเกล้า (LEED-ND Project) ของการเคหะแห่งชาติ และการพัฒนาพื้นที่รอบสนามบินสุวรรณภูมิ โดยเตรียมนำเสนอรัฐบาลเร่งผลักดันเป็นโครงการพัฒนาเศรษฐกิจในพื้นที่กรุงเทพฯโซนตะวันออก

ปัจจุบันพื้นที่โครงการชุมชนร่มเกล้าอยู่ห่างจากสนามบินนานาชาติสุวรรณภูมิประมาณ 8 กิโลเมตรจัดได้ว่าเป็นพื้นที่ที่พร้อมรองรับการพัฒนารูปแบบ Airport-Oriented Development โดยมีท่าอากาศยานสุวรรณภูมิและสถานีรถไฟฟ้าลาดกระบังเป็นพื้นที่ใจกลาง เพื่อรองรับการเติบโตทางธุรกิจของท่าอากาศยานซึ่งปัจจุบันมีผู้ใช้บริการมากกว่า 45 ล้านคนต่อปี โดยในปี 2562 ท่าอากาศยานนานาชาติสุวรรณภูมิจะเปิดให้บริการเฟสที่ 2 คาดว่าจะมีผู้ใช้บริการเพิ่มเป็น 90 ล้านคน

ประการสำคัญโหมดการเดินทางที่สถานีลาดกระบังจะถูกปรับเปลี่ยนเป็นสถานีรถไฟความเร็วสูงสุวรรณภูมิที่ถือว่าจุดดังกล่าวเป็นต้นทางไปสู่การเชื่อมโยงพื้นที่พัฒนาอีอีซีซึ่งหากผนวกทุกปัจจัยการพัฒนาเข้าด้วยกันก็จะเกิดการพัฒนาเมืองที่จะรวมเอาประเภทการเดินทางสำคัญเข้าไว้ด้วยกัน ได้แก่โหมดที่ใช้เชื่อมโยงการเดินทางระหว่างประเทศคือท่าอากาศยานนานาชาติสุวรรณภูมิ กับโหมดการเดินทางระหว่างภาคคือ รถไฟความเร็วสูงที่จะเชื่อมได้ทั้ง 3 สนามบิน คือ ดอนเมือง สุวรรณภูมิ อู่ตะเภา และ 3 ท่าเรือสำคัญของไทยได้แก่ท่าเรือแหลมฉบัง ท่าเรือจุกสะเม็ด และท่าเรือมาบตาพุด

นอกจากนั้น พื้นที่ร่มเกล้ายังพร้อมที่จะก่อสร้างศูนย์ประชุมนานาชาติที่รองรับการประชุมได้มากกว่า 5,000 ที่นั่งเพื่อให้บริการนักท่องเที่ยวกลุ่ม MICS และกลุ่มธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องที่เดินทางมาใช้บริการพื้นที่รอบสนามบิน โดยก่อสร้างอยู่บนพื้นที่กว่า 1.8 แสนตารางเมตรซึ่งใหญ่กว่าศูนย์ประชุมเมืองทองธานี อีกทั้งยังมีพื้นที่ค้าปลีกราว 3 แสนตารางเมตร โรงแรมระดับ 5 ดาวจำนวน 3,000 ห้อง พร้อมอาคารสำนักงานอีก 5 หมื่นตารางเมตร และที่อยู่อาศัยระดับราคาที่ผู้มีรายได้น้อย-ปานกลางเป็นเจ้าของได้(affordable housing) มากกว่า 5 พันยูนิต โดย กคช.อยู่ระหว่างการศึกษารูปแบบที่เหมาะสมในการนำพื้นที่โซนร่มเกล้าจำนวน 630 ไร่มาพัฒนาเป็นโครงการขนาดใหญ่ คาดใช้งบกว่าหมื่นล้านบาท

ปัจจุบันรูปแบบการเดินทางจากในเมืองไปสู่ท่าอากาศยานสุวรรณภูมิประกอบด้วย การเดินทางผ่านถนนมอเตอร์เวย์ ถนนบางนา-ตราด และถนนสายรองอีกจำนวนหนึ่ง ส่วนระบบรางมีรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตเรลลิงค์เพียงเส้นทางเดียว ซึ่งปัจจุบันความจุถนนที่เป็นโครงข่ายเชื่อมต่อกับสนามบินมีปริมาณเกินกว่ามาตรฐานหรือมากกว่าความสามารถในการรองรับ โดยเส้นทางเชื่อมโยงจากกรุงเทพฯโซนเหนือยังไม่มีให้บริการโดยเฉพาะอย่างยิ่ง โครงข่ายรถไฟฟ้าเชื่อมไปจากสถานีมีนบุรีที่เป็นจุดเชื่อมโครงข่ายสายสีส้มและสายสีชมพูอีกทั้งยังจะมีสายสีนํ้าตาลจากย่านเกษตรไปในพื้นที่ดังกล่าวอีกด้วย หากสามารถขยายเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มไปยังท่าอากาศยานนานาชาติสุวรรณภูมิได้โดยใช้เส้นทางตามแนวถนนร่มเกล้า ระยะทางประมาณ 15 กิโลเมตร จะทำให้เพิ่มทางเลือกในการเดินทางเข้าถึงสนามบินมากขึ้น ทั้งนี้ผู้ดำเนินการเชื่อมต่อทางรางอาจรับผิดชอบโดยการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) หรือบริษัท รถไฟฟ้า ร.ฟ.ท.จำกัด (รถไฟฟ้าแอร์พอร์ตเรลลิงค์) โดยรถไฟฟ้าสายดังกล่าวจะผ่านที่ตั้งของโครงการศูนย์เศรษฐกิจร่มเกล้าซึ่งในอนาคตจะมีผู้ทำงานและอยู่อาศัยมากกว่า 3 แสนคน

ดังนั้นพื้นที่ร่มเกล้าจึงเหมาะอย่างยิ่งที่จะเป็นพื้นที่สนับสนุนด้านการลงทุนของกรุงเทพโซนตะวันออก เนื่องจากแวดล้อมไปด้วยแหล่งธุรกิจด้านโลจิสติกส์และศูนย์รวมการเดินทางอย่างครบครัน อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันยังขาดโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมและขนส่งและเครือข่ายธุรกิจสนับสนุนอีกมากที่เพิ่มศักยภาพแก่ท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ ซึ่งในอนาคตอันใกล้จะมีการพัฒนาเมืองรอบข้างให้มีความสอดคล้องกับบริบทของพื้นที่ จากการประมาณการ หากพื้นที่ดังกล่าวมีการเติบโตของธุรกิจ คาดว่าจะมีบุคลากรในท่าอากาศยานนานาชาติสุวรรณภูมิไม่น้อยกว่า 1 ล้านคนที่มีความจำเป็นต้องอาศัยอยู่โดยรอบสนามบิน ซึ่งโครงการศูนย์เศรษฐกิจเมืองร่มเกล้าสามารถรองรับความต้องการของประชากรกลุ่มเหล่านี้ได้

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,300 วันที่ 28 - 30 กันยายน พ.ศ. 2560

http://www.thansettakij.com/content/213041

https://www.facebook.com/permalink.php?story_fbid=1549776791728357&id=524047510967962

กคช.เร่งผุด‘เมืองร่มเกล้า’ ศูนย์เศรษฐกิจ‘ที่อยู่อาศัย-นวัตกรรม’รับคนรุ่นใหม่


14 December 2017

การเคหะแห่งชาติเร่งผลักดันโครงการที่อยู่อาศัย “ศูนย์เศรษฐกิจเมืองร่มเกล้า” วางแผนพัฒนาให้เป็นศูนย์เศรษฐกิจนวัตกรรมพื้นที่ฝั่งตะวันออกของกรุงเทพฯ นำโมเดล “เอ้ก เจแปน” สร้างสตาร์ตอัพ

นายธัชพล กาญจนกูล ผู้ว่าการการเคหะแห่งชาติ (กคช.) เปิดเผยว่า การเคหะแห่งชาติมอบหมายให้บริษัท พิพิธภัณฑ์เอเชีย จำกัด ดำเนินงานวิจัย “โครงการศึกษาแนวทางการพัฒนาที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟทางคู่และรถไฟความเร็วสูง” ซึ่งได้คัดเลือกพื้นที่ของการเคหะฯบริเวณรอบสถานีรถไฟลาดกระบัง บริเวณถนนกรุงเทพกรีฑา-ร่มเกล้า เป็นพื้นที่นำร่อง เพื่อจัดทำผังแม่บทภายใต้ชื่อ “ศูนย์เศรษฐกิจเมืองร่มเกล้า” โดยมุ่งพัฒนาให้เป็นเมืองของคนรุ่นใหม่ เมืองธุรกิจสำหรับผู้ประกอบการรุ่นใหม่ และเมืองที่อยู่อาศัย

โดยศูนย์เศรษฐกิจเมืองร่มเกล้ามีความสมบูรณ์ ทั้งในด้านโครงสร้างพื้นฐานการค้าระหว่างประเทศ การค้าปลีก การประชุม การมีพื้นที่โคเวิร์กกิ้ง สเปซ การจัดแสดงสินค้า และการบริการ รวมถึงมีระบบขนส่งมวลชนที่เชื่อมต่อกับโครงข่ายรถไฟความเร็วสูง ท่าอากาศยานนานาชาติสุวรรณภูมิ ท่าอากาศยานนานาชาติดอนเมือง ท่าอากาศยานนานาชาติอู่ตะเภา ศูนย์เศรษฐกิจกรุงเทพมหานคร และศูนย์เศรษฐ กิจอุตสาหกรรมพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก

“ขณะนี้ผลศึกษาสรุปออกมาแล้ว เมืองร่มเกล้าจะเป็นเมืองที่เหมาะสำหรับคนรุ่นใหม่ จะเป็นเมืองจักรยาน บ้านและที่ทำงานอยู่ไม่ไกลกัน สามารถเดินทางด้วยจักรยานได้ นอกจากนี้วางแผนจะดึงกลุ่มสตาร์ตอัพ ซึ่งเป็นคนรุ่นใหม่จากสถาบันการศึกษาที่อยู่ใกล้โครงการ เช่น นิด้า และสถาบันเทคโนโลยีพระจอมเกล้าเจ้าคุณทหารลาดกระบัง (สจล.) เพราะเรามีพื้นที่โคเวิร์กกิ้ง สเปซ ขณะเดียวกันจะดึงบริษัทชั้นนำที่มีชื่อเสียงมาเปิด และเป็นพี่เลี้ยงให้กับกลุ่มสตาร์ตอัพ ซึ่งเป็นโมเดลที่ไปเห็นจากญี่ปุ่นเรียก เอ้ก เจแปน (Egg Japan) ถ้าทำได้ธุรกิจ สตาร์ตอัพก็จะเกิดเป็นรูปธรรม” ผู้ว่าการ กคช.กล่าวและเสริมว่า

“เขียนรูปแบบ และผังโครงการเรียบร้อยแล้ว ด้านการดำเนินการมีกลุ่มเอกชนที่สนใจติดต่อมา ซึ่งก็มีแนวคิดใกล้เคียงกับผม อยากทำในแนวเดียวกัน ถ้าสามารถไปด้วยกันได้ ก็เดินหน้าลุย โครงการนี้มีเนื้อที่กว่า 1,000 ไร่ รองรับคนได้หลายแสนคน”

ทั้งนี้ การออกแบบโครงการได้นำเกณฑ์การเติบโตอย่างชาญฉลาด (Smart Growth Principles) มาใช้ในการออกแบบยุทธศาสตร์เศรษฐกิจบทบาทของพื้นที่ รวมถึงระบบการเชื่อมโยงทางเศรษฐกิจระหว่างประเทศ และระบบการเชื่อมโยงทางกายภาพสำหรับโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่โดยใช้เกณฑ์ย่อยในการออกแบบโครงการซึ่งได้แก่ เกณฑ์การพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งมวลชน (Transit-Oriented Development Principles) แนวคิดการพัฒนาพื้นที่รอบท่าอากาศยาน (Airport-Oriented Development Concept) เกณฑ์ความเป็นผู้นำการออกแบบพลังงานและสภาพแวดล้อมระดับย่าน (LEED-ND) และกฎหมายผังเมือง(Form-Based Codes)

รวมทั้งการใช้แนวคิดในการออกแบบการบริหารจัดการทางการเงินที่ให้เอกชนมีส่วนร่วมในการลงทุนตามพระราชบัญญัติการให้เอกชนร่วมลงทุนกิจการของภาครัฐ (PPP)พ.ศ.2556 ซึ่งจะเป็นอีกทางเลือกหนึ่งสำหรับการลงทุนโครงการศูนย์เศรษฐกิจ โดยจะใช้กองทุนอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) ประเภทกองทรัพย์สินที่เรียก REIT หรือ Real Estate Investment Trust เป็นเครื่องมือระดมทุนเพื่อการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ และการบริหารจัดการโครงการ เพื่อสร้างมูลค่าทรัพย์สินแก่การเคหะแห่งชาติในระยะยาวและลดภาระการลงทุนทางตรง พร้อมมุ่งสู่เมืองที่รักษาสิ่งแวดล้อมโดยลดการปล่อยมลพิษและลดการใช้พลังงานด้วยการออกแบบอาคารขนาดใหญ่ที่ต้องได้รับมาตรฐานอาคารเขียว การออกแบบให้ถนนมีแนวต้นไม้ใหญ่ไม่น้อยกว่า 8% รวมถึงการออกแบบสวนสาธารณะขนาดต่างๆ เพื่อให้ทุกคนได้เข้าถึง เป็นต้นโดยจะนำแผนแม่บทที่ได้ไปพัฒนาโครงการในรูปแบบ mixed-use ของการเคหะแห่งชาติต่อไปในอนาคต

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,321 วันที่ 10 - 13 ธันวาคม พ.ศ. 2560

http://www.thansettakij.com/content/240351

เปิดพิมพ์เขียว “เมืองใหม่ร่มเกล้า” เคหะดึงเอกชนผุดโปรเจ็กต์มิกซ์ยูส 128 ไร่


วันที่ 22 June 2018 - 08:15 น.

หนึ่งในภารกิจที่ “ดร.ธัชพล กาญจนกูล” ผู้ว่าการการเคหะแห่งชาติ (กคช.) จะผลักดันให้เป็นรูปธรรมภายในปี 2561 นั้นคือ การดึงเอกชนร่วมลงทุนรูปแบบ PPP เมกะโปรเจ็กต์ บนที่ดิน 635 ไร่ย่านร่มเกล้า ริมถนนศรีนครินทร์-ร่มเกล้า ถนนตัดใหม่ที่กรุงเทพมหานคร (กทม.) เพิ่งเปิดใช้ไปเมื่อไม่กี่เดือนที่ผ่านมา

ล่าสุดรอ “สำนักผังเมือง กทม.” เปิดไฟเขียวให้ปรับข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินผังเมืองรวมฉบับปัจจุบัน จากพื้นที่สีเหลืองที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยประเภท “ย.2″ เป็น ” ย.5″ พื้นที่สีส้มที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง เพื่อปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างเต็มที่ตามมาตรการ PUD ที่สามารถปรับย่านการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยขึ้นลงได้ 3 ระดับ

โดยจะนำร่องเนรมิตพื้นที่ 128.96 ไร่ ติดกับเคหะชุมชนร่มเกล้า เป็นโครงการมิกซ์ยูสรูปแบบผสมผสานระหว่างที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม เนื่องจากพื้นที่ดังกล่าวอยู่ใกล้กับรถไฟฟ้าสายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี) และแอร์พอร์ตลิงก์ ทำให้เป็นทำเลมีศักยภาพที่จะพัฒนาเป็นโครงการขนาดใหญ่ได้หลากหลาย ภายใต้ชื่อโครงการ”ร่มเกล้า คอนเน็กชั่น”


การใช้ประโยชน์ที่ดินแบ่งออกเป็น 3 ประเภท ประกอบด้วย 1.ที่พักอาศัยและสำนักงานขนาดเล็ก ที่พักอาศัยเป็นรูปแบบกิจกรรมที่เป็นการใช้ประโยชน์หลักในพื้นที่โครงการ ประกอบด้วยที่พักอาศัยประเภทคอนโดมิเนียม (เช่าระยะยาว) และสำนักงานขนาดเล็กผสมผสานกับการอยู่อาศัย โดยมีสัดส่วนการใช้ประโยชน์ประมาณ 60% เป็นที่อยู่อาศัยโลว์ไรส์ 50% และโฮมออฟฟิศ 10%

2.พาณิชยกรรมและส่วนบริการชุมชน ประกอบด้วย กิจกรรมประเภทพาณิชยกรรมเป็นการพาณิชยกรรมเพื่อชุมชนเป็นหลัก มีศูนย์การค้าระดับชุมชน ตลาด โดยมีสัดส่วนการใช้ประโยชน์ประมาณ 37% มีพาณิชยกรรมและบริการ 33% โรงแรม 4%

และ 3.สุขภาพและการบริการ เป็นรูปแบบกิจกรรมเพื่อชุมชนเป็นหลัก โดยประกอบด้วย ศูนย์สุขภาพขนาดกลาง พื้นที่บริการด้านนันทนาการและสุขภาพ และศูนย์เปลี่ยนถ่ายคมนาคมระดับย่าน โดยมีสัดส่วนการใช้ประโยชน์ประมาณ 3% เป็นศูนย์สุขภาพ 1% และบริการ 2%

ส่วนรูปแบบการพัฒนาแบ่งเป็น 4 พื้นที่ ได้แก่ 1.พื้นที่ A1 พัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยประเภทพาณิชยกรรมและส่วนบริการชุมชน พื้นที่โครงการ 34.17 ไร่ ตั้งอยู่บริเวณติดกับถนนกรุงเทพกรีฑา-ร่มเกล้า โดยใช้ระยะการพัฒนา 18 เดือน 2.พื้นที่ A2 พัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยและสำนักงานขนาดเล็ก พื้นที่โครงการ 22.51 ไร่ ใช้เวลาพัฒนา 12 เดือน

3.พื้นที่ B1 พัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยผสมผสานประเภทพาณิชยกรรม และส่วนบริการชุมชน พื้นที่โครงการ 37.21 ไร่ ใช้ระยะการพัฒนา 18 เดือน และ 4.พื้นที่ B2 พัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทอาคารอยู่อาศัยรวมรูปแบบแนวสูง พื้นที่โครงการ 35.07 ไร่ ใช้เวลาพัฒนา 12 เดือน

ดร.ธัชพลกล่าวว่า ขณะนี้มีเอกชน 1-2 รายสนใจจะพัฒนาที่ดินร่มเกล้า ซึ่งเป็น 1 ใน 3 โครงการเคหะประชารัฐ โดยรัฐร่วมลงทุนกับเอกชน ซึ่งโครงการนี้มีมูลค่าโครงการ 2,725.27 ล้านบาท จะเน้นสร้างเป็นเมือง มีที่อยู่อาศัย พื้นที่เชิงพาณิชย์รูปแบบเมืองสมาร์ทซิตี้คล้ายประเทศญี่ปุ่น รองรับกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง รับรถไฟฟ้าและศูนย์ราชการในอนาคต จะดำเนินการตาม พ.ร.บ.ร่วมทุนฯ 2556

สำหรับเหตุผลที่เลือก “ร่มเกล้า” เป็นโครงการนำร่อง เนื่องจากย่านร่มเกล้า-ลาดกระบัง เป็นจุดยุทธศาสตร์ที่สำคัญในการเป็นย่านเปลี่ยนถ่ายคมนาคมและจุดเชื่อมโยงสู่ระบบคมนาคมอื่นเข้าไปในเมืองสะดวก จึงมีแนวคิดในการพัฒนาพื้นที่เพื่อเป็นศูนย์กลางย่านพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยรองรับการขยายตัวของเมืองที่มายังโซนตะวันออกด้วย

https://www.prachachat.net/property/news-178397

'ร่มเกล้า' ที่พุ่งวาละ 3 แสน! ปลดล็อกผังเมือง เอื้อคอนโดฯ-ทาวน์เฮาส์

9 July 2018

บิ๊กอสังหาฯ กระทุ้ง กทม. ปลดล็อกผังเมืองรอบสนามบินสุวรรณภูมิ รับรถไฟความเร็วสูงเชื่อมอีอีซี โฟกัสร่มเกล้า ที่พุ่งวาละ 3 แสน ผุดทาวน์เฮาส์-คอนโดฯ แทนบ้านเดี่ยว เหตุโครงข่ายสมบูรณ์ ด้าน กทม. กำหนดศูนย์ชุมชนใหม่ ไฟเขียวเอกชนตะลุมบอน

สืบเนื่องจากรัฐบาลเร่งผลักดันโครงการก่อสร้างรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ได้แก่ ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา รองรับการลงทุนในระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก จึงมีความชัดเจนว่า ทิศทางการขยายตัวของเมืองต้องวิ่งไปตามโครงสร้างพื้นฐานที่วางไว้

นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต ประธานเจ้าหน้าที่กลุ่มพัฒนาธุรกิจ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) เปิดเผยกับ "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า การขยายตัวของเมืองออกไปทางโซนตะวันออกของกรุงเทพมหานคร ตามที่รัฐบาลให้ความสำคัญกับการลงทุนโครงการขนาดใหญ่ โดยเฉพาะการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน โดยเฉพาะรัศมีห่างจากสถานีสนามบินสุวรรณภูมิไม่เกิน 10 กิโลเมตร ควรใช้ประโยชน์ที่ดินให้เกิดความคุ้มค่า ทั้งที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม ขณะเดียวกัน ทำเลร่มเกล้า กทม. ควรปรับข้อกำหนดผังเมืองรวมฉบับใหม่ เป็นพื้นที่สีเหลือง (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) และพื้นที่สีส้ม (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) เพิ่มความถี่พัฒนาทาวน์เฮาส์ คอนโดมิเนียม รองรับความต้องการที่อยู่อาศัยกลุ่มคนทำงานโซนสนามบินและรัศมีใกล้เคียง มองว่า ไม่ควรล็อกเป็นพื้นที่สีเขียว (เกษตรกรรม) และพื้นที่สีเขียวลาย (อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม) ขณะที่ ราคาที่ดินแพงตารางวาละ 2-3 แสนบาท แต่พัฒนาได้เพียงบ้านเดี่ยว ทำให้บ้านที่นำออกขายมีราคาสูงระดับ 10-20 ล้านบาทขึ้นไป ปัจจุบัน สนามบินสุวรรณภูมิยอมรับว่ามีศักยภาพในตัวเอง ยิ่งโครงข่ายพร้อม ทั้งระบบรางและถนน ยิ่งทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้น ส่วนโซนตะวันตกยังช้ากว่าโซนตะวันออก ดูจากทางด่วนฉิมพลีเพิ่งเปิดใช้ และรถไฟฟ้ายังไม่แล้วเสร็จ

"พื้นที่รอบสนามบินสุวรรณภูมิโตแบบก้าวกระโดดจากการมีสาธารณูปโภค แหล่งงาน สถานศึกษา และชัดเจนมากที่สุด เมื่อช่วง 2 เดือนก่อน ห้างเซ็นทรัลเปิดตัวบริเวณทางเข้าสนามบินด้านทิศใต้และห้างสยามพิวรรธน์ เปิดตัวด้านทิศเหนือของสนามบิน ยิ่งรัฐเพิ่มอีอีซีเข้าไป ยิ่งทำให้ทำเลนี้คึกคักมากขึ้น แต่สุดท้ายผังเมืองต้องสอดคล้องกัน อนาคตต้องมีการปรับการใช้ประโยชน์ที่ดิน โดยสนับสนุนให้รอบสนามบินสุวรรณภูมิ ร่มเกล้า-ลาดกระบัง เป็นศูนย์ชุมชนใหม่ รองรับการขยายตัวจากเมืองชั้นใน รอบสเตชันรถไฟความเร็วสูง ควรถือโอกาสปรับให้เป็นเมืองบริวาร ซึ่งเป็นเมืองขนาดย่อมรูปแบบมิกซ์ยูส แบ่งเบาความหนาแน่นของ กทม. ส่วนดอนเมืองพื้นที่เต็ม แต่รอบ ๆ สุวรรณภูมิยังมีพื้นที่ว่างอีกมาก รวมถึงฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง ควรกำหนดเป็นเมืองบริวาร"

แหล่งข่าวจากกรุงเทพมหานคร กล่าวว่า ได้เพิ่มศูนย์ชุมชนใหม่บริเวณถนนร่มเกล้าทางเข้าสนามบินสุวรรณภูมิ (ศูนย์ลาดกระบังใหม่) กำหนดเป็นพื้นที่สีแดง พ2 (พาณิชยกรรมระดับ 2) เนื้อที่ 1,000-2,000 ไร่ ขยายพื้นที่มาทางกิโลเมตร 10 ห้างแฟชั่นไอแลนด์ ซึ่งเป็นจุดตัดระหว่างถนนรามอินทรา-วงแหวนฯ และถนนเกษตรฯนวมินทร์ นอกจากนี้ ยังขยายพื้นที่สีเหลืองอยู่อาศัยหนาแน่นน้อยเพิ่มขึ้น ซึ่งจะคล้ายศูนย์ลาดกระบังเดิม ซึ่งพัฒนาได้ทั้งเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยหลากหลาย เนื่องจากมีแหล่งงาน ดังนั้น จึงเพิ่มพื้นที่สีเหลือง เนื้อที่ 1,000 ไร่ ที่บริเวณถนนร่มเกล้าใกล้สถานีแอร์พอร์ตลิ้งค์ร่มเกล้า ซึ่งมีที่ดินว่างจำนวนมาก

นายพนิต ภู่จินดา อาจารย์ประจำคณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ที่ปรึกษาวางผังภาคของกรมโยธาธิการและผังเมือง ระบุว่า ที่ผ่านมา ผังเมืองรวม กทม. ได้กำหนดให้บริเวณร่มเกล้า บริเวณแยกกิ่งแก้ว เป็นพื้นที่สีแดง พัฒนาเชิงพาณิชย์ได้ ซึ่งปัจจุบัน การพัฒนายังไม่เต็มที่ กรณีเอกชนเสนอให้ขยายการใช้ประโยชน์ที่ดินเพิ่มนั้น มองว่ายังไม่จำเป็น

นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดิร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแทนส์ฯ กล่าวว่า ที่ดินบนถนนสายสำคัญ เช่น ร่มเกล้า ลาดกระบัง ราคาอยู่ที่ 1 แสนบาทต่อตารางวาขึ้นไป ซึ่งมองว่า มีศักยภาพ แต่พื้นที่ส่วนใหญ่ยังคงเป็นพื้นที่รับน้ำ หรือ ฟลัดเวย์ แต่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือกพัฒนาในพื้นที่สีเหลือง หรือ ที่อยู่อาศัยมากกว่าพื้นที่สีเขียว เพราะเกรงว่าจะเปิดปัญหาน้ำท่วม

สอดคล้องกับ น.ส.อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี ประเทศไทยฯ ระบุว่า โซนตะวันออกมีศักยภาพสูงที่สุดใน กทม. เนื่องจากมีโครงข่ายเชื่อมต่อเมืองชั้นในและสนามบิน ประกอบกับ รัฐบาลปักหมุดโครงการอีอีซี ยิ่งทำให้การเติบโตมีความชัดเจนขึ้น ส่วนราคาที่ดินอยู่ที่ 1-3 บาทต่อตารางวา

http://www.thansettakij.com/content/296338

การเคหะฯพัฒนาที่ดิน 3 โครงการ 60,000 ล้าน

วันที่ 23 September 2018 - 08:20 น.


การเคหะแห่งชาติ เดินหน้าขับเคลื่อนโครงการร่วมทุนเอกชนพัฒนาที่ดิน 3 แปลงใจกลางเมือง ทั้ง เชียงใหม่ (หนองหอย) ดินแดงระยะ 3-4 และ ร่มเกล้า เขตลาดกระบัง มูลค่ารวม 3 โครงการ 60,000 ล้านบาท ซึ่งผ่านบอร์ดการเคหะแห่งชาติไปกระทรวงการพัฒนาสังคมฯ ก่อนตั้งแท่นรอเสนออนุมัติจากคณะรัฐมนตรี

ดร.ธัชพล กาญจนกูล ผู้ว่าการการเคหะแห่งชาติ เปิดเผยถึงความคืบหน้าโครงการเคหะประชารัฐที่เปิดให้ภาคเอกชนเข้ามาร่วมทุนพัฒนาที่ดินของการเคหะแห่งชาติ (Joint Investment) ที่มีมูลค่าโครงการตั้งแต่ 1,000 ล้านบาทขึ้นไปว่า ขณะนี้ได้รับอนุมัติในหลักการจากคณะกรรมการการเคหะแห่งชาติแล้ว 3 โครงการ และอยู่ระหว่างจัดทำรายละเอียด เสนอรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ภายในเดือนกันยายน 2561



โครงการดังกล่าวประกอบด้วย โครงการเคหะชุมชนเชียงใหม่ (หนองหอย) อ.เมือง จ.เชียงใหม่ บนเนื้อที่ 53 ไร่ มูลค่าโครงการประมาณ 5,000 ล้านบาท รูปแบบการพัฒนาโครงการเป็นในลักษณะ Mixed Use ประกอบด้วยโซนที่พักอาศัยรองรับกลุ่มผู้สูงอายุ ครอบครัวที่มีผู้สูงอายุและวัยทำงาน ประมาณ 20-30 ไร่ โซนศูนย์การค้า และโซนโรงพยาบาล ประมาณ 21 ไร่

โครงการฟื้นฟูเมืองชุมชนดินแดงระยะที่ 3 และ 4 ขนาดที่ดิน 92 ไร่ รองรับผู้อยู่อาศัยใหม่ มูลค่าโครงการประมาณ 30,000 ล้านบาท ลักษณะโครงการเป็นที่อยู่อาศัย 13,746 หน่วย รองรับประชาชนทั่วไป

โครงการร่มเกล้าคอนเน็กชั่น เขตลาดกระบัง กรุงเทพฯ บนเนื้อที่ 128.96 ไร่ มูลค่าโครงการประมาณ 25,000 ล้านบาท ลักษณะโครงการเป็น Mixed Use และมีที่อยู่อาศัยตามภารกิจหลักตามสัดส่วน ตามความต้องการที่แท้จริง

“สำหรับขั้นตอนการดำเนินโครงการร่วมทุนเอกชนมูลค่าเกิน 1,000 ล้านบาท เมื่อผ่านกระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์แล้ว ยังต้องเสนอคณะกรรมการนโยบายการให้เอกชนร่วมลงทุนในกิจการของรัฐ และนำเสนอ คณะรัฐมนตรีเพื่อพิจารณาให้ความเห็นชอบเป็นด่านสุดท้าย ตามพระราชบัญญัติการให้เอกชนร่วมลงทุนในกิจการของรัฐ พ.ศ.2556” ผู้ว่าการการเคหะแห่งชาติกล่าว

https://www.prachachat.net/public-relations/news-223723