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Morenopolitano
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Discussion Starter · #1 · (Edited)

Por Anthony Ling

Recentemente escrevi um artigo em defesa da verticalização – a construção de edifícios mais altos – respondendo a outro artigo que se posicionava contra ela. Na ocasião deixei explícito que eu estava tratando sobre a construção de edifícios altos como resposta a uma maior demanda por território (muitas pessoas querendo morar no mesmo lugar) e não estava tratando sobre a verticalização brasileira por uma série de distorções que existem no nosso mercado imobiliário. Embora isso tenha ficado bastante claro, o debate que se seguiu continuou criticando meu texto usando o exemplo da verticalização brasileira quase como uma regra absoluta de o que significa verticalização, apesar de ele ser uma exceção.

Assim, pretendo aqui complementar meu texto anterior explicando porque a verticalização nas cidades brasileiras realmente produz resultados negativos, mas mostrando que a crítica está mal direcionada: o problema não é a altura dos prédios em si (verticalização), mas as interferências regulatórias que eles carregam para se tornarem altos.

Recuos de ajardinamento
Um dos maiores vilões da verticalização brasileira são os recuos de ajardinamento obrigatórios, afastando os edifícios das calçadas e entre eles. A noção parte de um conceito equivocado de ventilação e insolação que remete tanto à antiga teoria da “miasma” quanto ao urbanismo modernista-corbusiano na ideia de liberar o solo para áreas de lazer – resultando em áreas condominiais inutilizadas. Nem mesmo Brasília, que foi mais fiel à este conceito na construção das superquadras, teve bons resultados no aproveitamento destes espaços.Nas cidades brasileiras os recuos quase sempre aumentam de acordo com a altura do edifício, motivo pelo qual incorporadores nem sempre atingem a altura máxima permitida no terreno: teriam que construir um palito para respeitar os recuos.


Nem sempre verticalização significa aumento de densidade.
[Fonte imagem: Urbanidades]​

Restringem densidade: O conceito de verticalização faz sentido como uma forma de aumentar o aproveitamento do solo urbano, aumento a densidade demográfica, aproximando humanos e tendo ganhos de escala no uso do espaço e da infraestrutura construída. No entanto, com recuos obrigatórios, não é incomum encontrarmos casos de bairros verticalizados que não apresentam altas densidades. Em São Paulo, por exemplo, é incomum o cidadão perceber que a Vila Mariana é muito mais densa que Moema, que a Vila Madalena não ficou mais densa depois que verticalizou, ou que Paris e Barcelona são muito mais densas que São Paulo com edifícios muito mais baixos. Já em Porto Alegre, pessoas ficam confusas ao saberem que a Cidade Baixa tem o dobro da densidade do Bela Vista, onde a confusão ocorre inclusive nos seus nomes. Com edifícios isolados nos terrenos há área inutilizada, que normalmente se transformam em áreas privadas de lazer abandonadas. A verticalização ocorre sem produzir aglomeração, o que seria o motivo da verticalização em primeiro lugar.

Exterminam a vida na calçada: Com edifícios longe das calçadas e uns dos outros é muito difícil viabilizar atividades comerciais no térreo, comum em outros países pelo fato do térreo ter um valor comercial mais alto que o residencial. Mas esse valor comercial só se torna realmente atraente quando há continuidade das lojas na calçada e uma proximidade delas do pedestre, facilitando o acesso e a leitura das vitrines. Não coincidentemente esta é exatamente a forma de qualquer rua comercial de sucesso com pontos valorizados – assim como o interior dos shopping centers.


O Itaim Bibi, em São Paulo, é agradável para transitar a pé graças
às pequenas casas que sobraram junto à calçada. Prédios novos são
afastados do pedestre e tem térreos vazios, quando não cercados.​

Desincentivo para construir no térreo

Pouca gente sabe, mas em muitas cidades brasileiras – como São Paulo e Porto Alegre – a área do térreo não é contabilizada como área construída se nele for construído apenas a portaria e áreas condominiais. Com os recuos a área do térreo já nasce desvalorizada, que também naturalmente tem menos demanda para uso residencial. O incorporador, assim, prefere usar toda essa área que ele subtrai do térreo para cima, nos andares “tipo”, aumentando a altura do edifício e deixando o térreo vazio, prejudicando ainda mais a vida na calçada.

Vagas de garagem obrigatórias

Cidades brasileiras normalmente possuem legislações que obrigam o incorporador a construir um determinado número de vagas de garagem para cada unidade residencial ou de acordo com o tamanho da área comercial construída, número que também varia de acordo com a "classe" do empreendimento (empreendimentos de luxo devem construir mais vagas). Isso normalmente significa, em edifícios residenciais: garagens subterrâneas que aumentam o custo da obra; uma ocupação do térreo que teoricamente deveria ser usada como área de lazer; ou um novo incremento na altura do prédio quando não ela não é subterrânea, como é o caso em muitos edifícios ao redor da Lagoa Rodrigo de Freitas, no Rio de Janeiro. Em grandes edifícios comerciais, muitas vezes isso significa ainda a construção de um grande edifício garagem especificamente para o empreendimento, não por decisão única do empreendedor mas para cumprir com a legislação imposta. Ou seja, a verticalização deve obrigatoriamente dar comodidade a quem anda de carro, ocupando grandes áreas urbanas para armazená-los e impedindo aqueles que não possuem carro de não pagar por uma vaga.

Exclusão urbana e incentivo ao carro

Sem vida nas calçadas, os edifícios finalmente decidem construir cercas para se protegerem do ambiente inóspito que é criado na rua. A monotonia ou dificuldade de se andar a pé nas cidades aliada a calçadas inseguras e legislações que promovem a construção de garagens se tornam um grande incentivo ao uso do carro e à exclusão urbana. Cidadãos se tornam condôminos ilhados que vão de um ponto a outro sem interação alguma com outros espaços da cidade, característica que foi regra em toda história do ser humano em cidades e que foi perdida nas últimas décadas.

Benefícios privados, prejuízos sociais

Diferente de cidades de outros países, um ponto positivo das nossas cidades são os mecanismos sofisticados para pagar taxas ao poder público para que se construa acima do limite permitido na legislação. Ao invés de simplesmente proibir o desenvolvimento as prefeituras cobram pelo uso adicional da infraestrutura pública e pelos potenciais prejuízos que podem ser causados na região. Em São Paulo isso se chama “outorga onerosa” e em Porto Alegre se chama “solo criado”. É uma maneira razoável de tornar a operação mais justa, sem que se privatize benefícios gerando custos sociais.

No entanto, a regulação urbana no Brasil sempre foi um tanto flexível. Planos diretores são atualizados e bairros mudam seu zoneamento com o passar do tempo, normalmente pressionados por grupos de interesse que possuem terrenos em locais estratégicos. Estes grupos praticam o “lobby”, ajudando políticos (publicamente ou secretamente, financeiramente ou movimentando massas eleitorais) para que defendam mudanças em seu benefício. O relacionamento pode ser feito com vereadores, que normalmente votam nas mudanças no Plano Diretor que podem modificar o potencial construtivo de grandes áreas permitindo mais construção sem outorga onerosa. O Poder Executivo também pode ser influenciado para direcionar novas obras de infraestrutura para regiões onde estes grupos tem terrenos, aumentando seu valor no mercado.

Transformação radical

É comum que essas mudanças legislativas ocorram de forma radical para a característica urbana do bairro. Um determinado bairro zoneado para pequenas residências unifamiliares frequentemente tem sua legislação alterada para permitir grandes edifícios de noite para o dia, sem que haja uma transformação gradual deste cenário. Não é incomum vermos conjuntos de prédios altos surgirem no meio de pequenas casas, criando contrastes que não se vêem com tanta frequência em outros países. Transformações radicais também podem acontecer em cidades menos reguladas de forma geral, mas é mais comum que o ajuste do bairro em relação à demanda ocorra de forma mais gradual, com a verticalização irradiando de pontos de alta atratividade – alta demanda – e gradualmente diminuindo para zonas de menor demanda.


O bolsão de baixa densidade dos Jardins, em São Paulo, restringe a
demanda da região mais atraente da cidade, gerando alguns dos imóveis
mais caros do país, tanto dentro do bairro como nas suas adjacências.

Aumento de preços: atratividade localizada e oferta restrita

Quando um determinado bairro ou conjunto de quadras se verticaliza sua atratividade normalmente aumenta, tanto pela renovação da infraestrutura e a introdução de novas amenidades de comércio quanto pelo aumento da densidade (que nem sempre necessariamente ocorre, como vimos anteriormente), que por sua vez aumenta o número de atividades no mesmo local, atraindo ainda mais pessoas. Esses fatores geram um aumento na demanda de pessoas de outros bairros ou ainda de outras cidades por aquele espaço, pressionando o aumento de preços apesar do aumento da oferta com as novas construções.

No entanto, estes bairros ou conjunto de quadras normalmente são espacialmente restritos, assim como o potencial construtivo limite da legislação vigente. Assim, a oferta é restrita antes do bairro se beneficiar da lei de rendimentos decrescentes, que provocaria uma diminuição nos preços. Para ilustrar essa situação, considere o seguinte exemplo: os primeiros prédios que virão junto dos primeiros supermercados, agências bancárias ou restaurantes vão contribuir para valorizar o bairro, mas a centésima torre junto ao quinto banco provavelmente nem será percebida. Seria nesse ponto que o aumento da oferta no mercado venceria o efeito das amenidades responsável por aumentar os preços – e os preços começariam a cair – mas normalmente existe um limite que restringe que elas surjam.

Verticalização, assim, é relacionada com o aumento no preço dos imóveis, embora no contexto geral esteja contribuindo para o aumento do estoque imobiliário, o que aumenta a oferta e diminui o preço. Como outro exemplo para explicar este efeito, todo novo morador de uma nova unidade está deixando um imóvel anterior: se ele está partindo buscando um lugar melhor para morar e não por necessidades financeiras, o imóvel de onde ele parte perdeu atratividade perante seu novo bairro. Um imóvel pode ter se tornado mais caro, mas outros, em outras regiões, acabam ficando mais baratos. Usando um exemplo extremo e impossível como ilustração, se um incorporador construísse um edifício com 1 milhão de unidades o preço dos imóveis naquela região iria despencar, já que se tornaria muito menos escasso.


Centro de São Paulo na década de 50: verticalizado,
popular e com calçadas vivas.​

Um fenômeno local e recente

A verticalização raramente ocorre com todas essas variáveis que encontramos no Brasil. Ao olharmos cidades que se verticalizaram para atender uma crescente demanda por espaço, como Nova Iorque ou Hong Kong, percebemos a inexistência de maioria dessas restrições. Isso gera nessas cidades uma aglomeração acessível e sustentável, conforme comentei na minha postagem sobre os benefícios da verticalização.

Cidades brasileiras tiveram uma verticalização muito mais saudável no passado, abandonada ao longo do tempo. As primeiras zonas a se verticalizarem intensamente, como o centro de cidades como São Paulo e Porto Alegre ou o bairro de Copacabana, no Rio de Janeiro, não tinham recuos obrigatórios, incentivos para não ocupar o térreo nem vagas mínimas de garagem, além de ter legislações urbanas menos zoneadas de forma geral, com menos desigualdade de regras na hora de construir.

É engraçado de ver que o que provocou a suburbanização e a fuga desses bairros no passado é justamente o que as pessoas buscam hoje na procura de um imóvel: mais densidade e atividade urbana, mais facilidade de andar a pé e menos dependência do carro, apartamentos menores e preços mais acessíveis. Não é coincidência que o Centro de São Paulo foi um dos bairros que teve maior crescimento populacional, com taxas semelhantes às periferias, em um movimento para reocupar este espaço de qualidade mas esquecido.

O movimento contra a verticalização de 50 anos atrás tinha motivos muitos diferentes dos atuais, pois naquela época o resultado urbano da verticalização era muito alinhado aos objetivos daqueles que a criticam hoje. Infelizmente, as legislações que foram sendo acumuladas ao longo do tempo e que estão invisíveis ao cidadão comum criaram uma nova forma de construir para cima diferente dos centros antigos, provocando uma noção equivocada do que significa verticalizar.

http://www.renderingfreedom.com/2014/05/cidades-brasileiras-pior-verticalizacao.html
 

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Ótimo texto. Adiciono o Recife na lista de cidades com uma verticalização doentia. Infelizmente quando se critica o TIPO de verticalização aqui isso quase sempre é entendido como o veto a ela. Não se está criticando a verticalização e sim a maneira como ela está sendo feita. Eu moro em um bairro central, próximo de uma gama de serviços e vejo costumes dos subúrbios estadunidenses tomarem conta da minha família e da grande maioria das pessoas que conheço. E isso, eu lhes garanto, que posso generalizar.
 

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Maravilhoso olhar crítico sobre nossa verticalização doente. São Luís não deixaria de ficar de fora desse processo desastroso.
 

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leptokurtic
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Discordo do argumento do texto, pois ele ignora um fator crítico: em um país caótico com ruas perigosas e cheias de ameaças, é essencial ter áreas privadas de lazer de uso exclusivo de prédios, e isso se consegue de forma mais eficiente quando o térreo é livre e disponível (já que o andar mais alto é sempre mais valorizado como cobertura e assim será vendido, não transformado em área comum).

Residências próximas ao nível de ruas movimentadas são barulhentas.

Por fim, dado o caos e a desiguldade social que transformam as cidades em áreas perigosas, é melhor ter pequenas áreas verdes em cada prédio, pois muitos moradores, de forma prudente, jamais irão a praças ou áreas abertas à noite ou em um fim de tarde, por exemplo.
 

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^^ Ou seja, em vez da sociedade "que tem dinheiro para se isolar" ganhar espaço e tomar conta da rua, exigindo que a criminalidade seja afastada (é criticável? O que não é? O argumento aqui deve ser completo), faz o contrário e abandona ela completamente fugindo para dentro de muros que volta e meia também são violados pela criminalidade que toma conta da rua.


O "essencial" no Brasil é ter uma cidade não caótica, não violenta, com ruas movimentadas e não degradadas. Esse é o único aspecto social-coletivo pelo qual o Estado deve se orientar e também legislar.

É natural que o privado aja com individualismo. E da mesma forma é a única via do Estado limitar esse individualismo com regras como o PDU.


Esse argumento de que: "O Estado é incompetente e a sociedade é horrível, tenho o direito de não fazer parte disso!" é falho na questão tributária (o seu dinheiro privado vai sim continuar a ser retirado), também sendo falho no resto da propriedade privada.
 

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Mas vale registrar um absurdo:


O principal que esse ensaio acima critica, que aliás, é exatamente o que eu venho dizendo aqui no fórum a algum tempo, foi menos influência individualista do "classe-média-assustado" e mais imposição legal contra o interesse do mercado em prol de ambientalismo anti-carro equivocado.

Recuos de ajardinamento
Um dos maiores vilões da verticalização brasileira são os recuos de ajardinamento obrigatórios, afastando os edifícios das calçadas e entre eles. A noção parte de um conceito equivocado de ventilação e insolação que remete tanto à antiga teoria da “miasma” quanto ao urbanismo modernista-corbusiano na ideia de liberar o solo para áreas de lazer – resultando em áreas condominiais inutilizadas. Nem mesmo Brasília, que foi mais fiel à este conceito na construção das superquadras, teve bons resultados no aproveitamento destes espaços.Nas cidades brasileiras os recuos quase sempre aumentam de acordo com a altura do edifício, motivo pelo qual incorporadores nem sempre atingem a altura máxima permitida no terreno: teriam que construir um palito para respeitar os recuos.


^^

Essa legislação dos recuos que criam condomínios isolados e que matam as ruas foi uma IMPOSIÇÃO pública com base em um argumento anti-carro, infelizmente em voga até hoje no resto do Brasil, com mudança no novo PDU de São Paulo:

- "Prédio alto = mais carros nas ruas, então é preciso que cada prédio alto ocupe o maior espaço possível do solo para evitar a edificação de outro prédio alto do lado".


Se o mercado fosse livre, não iria respeitar essa regra e teria na verdade aumentado a densidade nesses bairros de classe-média isolacionista.
 

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Verticalização ruim ou boa, é melhor do que qualquer horizontalização que causa mais impactos ao meio ambiente acabando com as reservas naturais. Veja a falta d'água. São Paulo que o diga ...
 

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on the road
leptokurtic
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Há uma enorme pressão contra a existência de bairros residenciais de baixa densidade ajardinados nas áreas centrais São Paulo (Pinheiros, Jardins e até Morumbi). Muitos tratam esses bairros como se fossem pior que favelas na Cantareira do ponto de vista urbanístico.
 

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Bom, sobre o recuo para jardins acho que as criticas constantes a esses esquecem de levar em consideração o clima do país, em Paris e Londres é lindo as lojas na rua sem recuo, mas o Brasil é um país de temperaturas elevadas e chuvas torrenciais, e os jardins ajudam a amenizar o clima e a fazer correr a água da chuva, talvez 60 anos atrás o centro de SP era ótimo para se andar devido o clima mais ameno daquela época, mas hoje em dia é horrível andar no centro em dias quentes do verão, sem contar as enchentes que acontecem em vários pontos da cidade. Sobre os edifícios serem obrigados a construir garagens, acho super válido, afinal melhor que sejam garagens subterrâneas de edifícios do que estacionamentos, o Brasil é no geral um país não muito denso em termos populacionais portanto o transporte por automóvel sempre será uma realidade no país não há como mudar isso, mesmo uma família que mora em SP teria um carro para ir para praia ou para o interior. Mas acho que edifícios devem ter maior contato com a rua, em NY existe incentivos fiscais para prédios que destinem parte de sua área ao uso público, como o Birmann 32 será (ou seria caso o "Preserva SP" consiga barrar o projeto). Acho que também devemos considerar o que o Suburbanist apontou, normalmente os apartamentos se fecham em decorrência da violência e não ao contrário, em Higienópolis, por exemplo, existiam muitos prédios sem muros, mas depois da onda de criminalidade na cidade durante os anos 90, até cerca elétrica é comum ver.
 

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Rio de Janeiro
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Cidades brasileiras: a pior verticalização do mundo Cidades brasileiras: a pior verticalização do mundo

Concordo que a maioria das nossas cidades tem uma verticalização, mas discordo em dizer que é a pior do mundo, os países africanos que o digam. :coffee:
 

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Matheus Lima 1N23456
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Coloca Patos de Minas na lista, aqui a prefeitura usa a desculpa do afastamento pra um futuro alargamento da via e circulação de vento! Pra cosntruir um condomínio com 2 torres de 20 andares estão utilizando, acreditem se quiser meia quadra! :eek:hno: Eu sou a favor do afastamento mas tinha que ser uma medida única sem exagero e não essa ideia de quanto mais alto ou maior a metragem construída, mais afastado será!
 

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Eng. C.
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Recuos de ajardinamento
"conceito equivocado de ventilação e insolação" :bash:

Equivocado nada.

Ainda bem que as cidades brasileiras obrigam recuos/ afastamentos. Absurdo é recuo 0 em construções atuais. Consultem a opinião de grandes arquitetos, por exemplo.

Até as construções mais modernas de cidades europeias ou da América do norte possuem recuos.

É tão desagradável construções coladas uma nas outras.
Perde a Ventilação, a insolação, a segurança (em caso de incêndio por exemplo) e até mesmo a construção, que possuirá no máximo 1 ou 2 aberturas pro meio externo, enquanto que se tivesse recuos poderia ter janelas, varandas para os 4 lados.


Quanto ao aumento do recuo de acordo com a altura da edificação, aí sim acho exagero.



O Rj possue muitas construções sem afastamento e nem por isso se torna modelo de forma de organização ideal em construções

 

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O problema é esse limite de altura. Naturalmente quando se construí mais alto, as coisas tendem a se afastar uma das outras.
 

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Arquiteto e Urbanista!
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A verticalização de uma cidade influencia muitos mais do que nós pensamos. O sistema viário funcionaria muito melhor se a verticalização fosse planejada. Além dos problemas de saúde e insolação. O planejamento INICIAL ( e que não foi executado) de Curitiba é muito interessante, e mostra que há muito tempo atrás se pensava nisso aqui no Brasil, é claro que possui muitos pontos negativos também, (modernismo), mas é bem interessante.

Há também uma curiosidade, cidades com pouca segurança são as que mais se verticalizam.
 

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O texto não critica todo e qualquer recuo de ajardinamento e ventilação, e sim os impactos do recuo frontal no primeiro pavimento, que tem contato com a rua/calçada. Esse recuo que afasta as vitrines e lojas da calçada, às vezes até inviabilizando esse tipo de uso.

O que se propõe para isso seria algo como em vários prédios novos em BH. Os primeiros pavimentos não tem recuo lateral e frontal, mantendo a continuidade das vitrines comerciais, e acima desenvolve-se uma torre normal com afastamentos maiores.
https://maps.google.com.br/maps?q=b...r_YwPbVpidA3PoTm1e7eeQ&cbp=12,347.36,,0,-4.55



Apesar da má qualidade arquitetônica, as avenidas principais do Belvedere e do Buritis, em BH, são bons exemplos disso. As torres são afastadas, ventiladas, mas os primeiros pavimentos têm lojas bem junto à calçada, contínuas. Uma raridade em bairros novos do Brasil, os apartamentos seguem conceitos atuais de ventilação e afastamento, mas tiveram sucesso em fazer novas vias comerciais com "escala de pedestre", com vitrines próximas à calçada, uma seguindo à outra, como em ruas centrais. O movimento de pedestres é intenso, não é daquele tipo de comércio para chegar de carro e estacionar na calçada.

http://goo.gl/maps/IDq85
http://goo.gl/maps/KDGjo
http://goo.gl/maps/isCkG
http://goo.gl/maps/Egmae

Os prédios desses últimos links são todos residenciais.
 

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^^ Fiquei pensando exatamente nisso depois de ler o texto. O cara critica os recuos, ao dizer que eles maléficos para a cidade devido à descontinuidade de calçadas e falta de incentivo ao comércio de rua. A solução pra isso, ou seja, manter a uniformidade das fachadas sem perder os recuos que SÃO SIM IMPORTANTES, é ter prédios com bases contínuas como as mostradas. Me vieram à cabeça os prédios de Balneário Camboriú (com suas bases que ocupam todo o terreno e são muito criticadas pelo pessoal do fórum por causa da sua volumetria, e eu sempre contra-argumento que, apesar da qualidade arquitetônica em si, essas bases mantém a mesma volumetria ao longo de uma rua e incentivam a pedonalidade por lá) e os condos em cidades canadenses.
 

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Texto interessante mas tenho vários pontos que não concordo... mas preciso reler com calma pra ver se é o que realmente entendi

Só antes fiquei com uma dúvida

Além dos problemas de saúde e insolação. O planejamento INICIAL ( e que não foi executado) de Curitiba é muito interessante, e mostra que há muito tempo atrás se pensava nisso aqui no Brasil,
Qual parte exatamente do planejamento inicial nao foi executado aqui na cidade?
Claro que tem algumas ruas projetadas em alguns planos que nao foram abertas e alguns eixos que nao foram plenamente executados, mas se tem uma coisa que não dá pra acusar Curitiba é de que ela não segue um plano diretor...
 
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