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forista vitalicio
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El mercado de oficinas retomará su dinamismo

El sector inmobiliario no solo viene creciendo a un ritmo acelerado, que en el 2004 fue de 28%, sino que además ha evolucionado en su oferta. Constructores interamericanos alista para este 2005 un proyecto de 1.500 viviendas en surco, en un área total de 60.000 m2.

Entrevista a Rafael Simpson, gerente general de Constructores Interamericanos

La presencia del Grupo Fierro en el Perú destaca en sectores importantes como la banca, a través del Banco Interamericano de Finanzas (BIF); la pesca, con Pesquera Puerto Rico; y la construcción, mediante Constructores Interamericanos (Coínsa), empresa dedicada básicamente al desarrollo de proyectos habitacionales. Este mercado, a diferencia del de oficinas y locales comerciales, ha venido creciendo a tasas de dos dígitos en los últimos años, en gran parte gracias al impulso del Programa MiVivienda y, en menor medida, de Techo Propio. En esta entrevista, Rafael Simpson, gerente general de Coínsa, explica el dinamismo de este mercado.




¿Cómo le fue al sector construcción el 2004?
El año pasado la actividad edificadora creció en 28%, impulsada por el sistema de vivienda para los segmentos B y C, que son parte del programa MiVivienda. Techo Propio también está influyendo, pero en menor medida; (hay proyectos, aunque con un poco más de dificultades que MiVivienda).




¿Se puede predecir cómo se moverá el mercado este año?
Yo esperaría que la actividad edificadora sea impulsada por la construcción de centros comerciales y de oficinas. El mercado de oficinas tocó fondo hace algún tiempo, y el exceso de oferta se ha ido absorbiendo a lo largo de los últimos años. La que aún existe se estima que debe terminar de absorberse este año, lo cual deja, si no se crean proyectos, un exceso de demanda. Por eso, en este momento, muchos desarrolladores deben estar desempolvando algunos proyecto para el mercado de oficinas.




Pero este rubro no es muy significativo...
Hablamos de 20.000 a 30.000 m 2 , una cifra poco significativa. La actividad edificadora es de 2,8 millones de m 2 . El de oficinas es un mercado muy pequeño y estimo que este año debe tomar algo más de importancia.


¿Cómo se ha dado el impulso de un mercado que estaba caído?
Ha venido por la inversión extranjera, que es la que te mueve el segmento A de edificios inteligentes. Los nuevos edificios que se están construyendo son de ese tipo.


BARRIO NUEVO
Siguen basándose en los segmentos B y C. ¿Cuántas viviendas entregó Coinsa el 2004?
950. Y el 2005 serán 1.200. Estamos creciendo entre 25% y 30% al año.


¿Por qué no han trabajado tanto con Techo Propio?
Hemos estado ocupados con proyectos de MiVivienda. En 1999, con el reglamento de esta, la empresa hizo un giro de su negocio. Eran momentos en que el mercado inmobiliario empezaba a entrar en recesión. Vimos una oportunidad y lanzamos nuestro primer proyecto en San Miguel, con 190 departamentos. Había riesgos, pero creímos en esa oportunidad; luego vinieron los demás, como el de Surquillo, en la avenida Domingo Orué.




¿Existe la posibilidad de que el fondo MiVienda se agote y el mercado sufra fuertes cambios?
MiVivienda es un mecanismo de financiamiento, pero ahora hay otros con la misma capacidad y entiendo que el fondo va a empezar a renovarse a través de emisiones de bonos. Estos mecanismos sirven para renovar el fondo permanentemente. Por otro lado, hay bancos cuyo fondeo es más barato. MiVivienda está sirviendo como mecanismo de financiamiento para los créditos que otorgan los bancos medianos, y ya no los grandes, que pueden obtener condiciones mucho más favorables.




¿Qué otros proyectos maneja Coínsa?
Adquirimos un área grande en Surco, por la avenida Próceres, que abarca 60.000 m 2, para 1.500 viviendas bajo el programa MiVivienda. Son entre cuatro y cinco proyectos de condominios dentro de ese espacio.


¿Lima tiene más zonas como Surquillo para aprovechar?
El proyecto de la avenida Domingo Orué fue el relanzamiento de una antigua zona industrial, desaprovechada y que tenía potencial, tenía servicios, tenía todo, cerca a la zona donde la gente trabaja. Ahí hicimos 970 viviendas, divididas en dos proyectos, uno de 420 y el otro de 550 viviendas.




¿Qué otras zonas tiene este potencial?
Estamos planeando proyectos en la avenida Tomás Valle, en el cono norte, y en la avenida Bolívar, en Pueblo Libre, donde estamos construyendo 600 viviendas.




¿El proyecto de la avenida Argentina se llegará a concretar? Este sería uno de los proyectos más grandes del sector.
Así es. Hemos tomado el mismo concepto de Surquillo (avenida Domingo Orué), pero en grande. No podría dar una cifra de cuántas viviendas se harán porque no conozco cuántas cuadras ocupará, pero calculo que serían unas 20.000. Es, en síntesis, el relanzamiento de una zona industrial en decadencia, que se busca reconvertirla y darle valor.




Hay quienes piensan que se están tugurizando ciertas zonas de Lima, ¿hay espacio todavía?
La modernidad lleva a que el suelo sea muy caro, entonces uno tiene que verticalizar la ciudad. Creo que Lima tiene todavía para densificarse un poco más, pero eso tiene que estar dentro de un plan urbano y de zonificación adecuada. La ciudad no puede crecer incoherentemente, hay que ver la vocación de cada espacio.




¿Ha cambiado el mercado con el correr de los años?
Hay una evolución inmensa, no solo en cuanto a calidad del producto que se ofrece, sino también a los servicios que tienen estos complejos habitacionales. Vas relanzando y relanzando, das más y cobras menos, porque cada día la suma de aprendizajes te permite poner a un precio más barato algo mejor.




¿La gente opta por condominios más que por departamentos?
Sí, porque te ofrecen seguridad. Tiene ventajas y desventajas, porque vives con más gente, pero tienes más servicios. Tienes canchas multideportivas, gimnasio, vives en un lugar cerrado, con accesos controlados, seguridad y jardines.


VIVIENDA Y CHORREO
¿A todos los desarrolladores les está yendo bien?
Cada desarrollador está en los mercados que cree conveniente. El problema de los más tradicionales, los más antiguos, es que la recesión inmobiliaria de 1998 a 2002 los golpeó muy duro. Se quedaron con muchos edificios sin vender, con estructuras de financiamiento muy agresivas que los dejaron con problemas financieros fuertes. Hay algunas que recién están saliendo. Otras no lograron salir.




Pero siguen apareciendo nuevos desarrolladores...
En los últimos cuatro años han aparecido cerca de 40 nuevos desarrolladores, que lanzan proyectos de 50 a 100 departamentos. Son pequeños pero van sumando. Solamente hay que coger el periódico de hace cuatro años y mirar quiénes ofrecían algo y compararlo con lo de ahora.




¿Cómo sobrevivió Coínsa a la recesión?
Preparamos nuestros proyectos con calma, y cuando terminó la recesión, por el 2000, empezamos a crecer a un ritmo de 25% anual. Lo que sucedió fue que Coínsa estaba preparada para correr la ola, mientras que había otros que estaban sin tabla.




¿El sector inmobiliario es un buen termómetro para medir el "chorreo" económico?
Es parte de, sin duda. Cuando uno hace una inversión a 20 años, la hace a largo plazo, y para eso tiene que haber un horizonte de empleo para proyectarse. Una parte de la confianza económica se transforma en esta compra. Si se mueve el sector es porque hay un crecimiento en este momento, tanto en empleo como en ingresos.




Se dice que el mercado inmobiliario en provincias está creciendo. ¿A qué responde esto?
Creo que este será el año de las provincias. Hay muchos proyectos que nacieron el año pasado y este año se están consolidando. En este momento hay ciudades como Chiclayo, Trujillo, Tacna y Piura que ya tienen proyectos importantes. Y van a tomar mayor importancia porque Lima se va saturando y los desarrolladores están buscando otros mercados. Como Coínsa nos hemos centrado en Lima, pero mirando de reojo hacia provincias. Todavía no tenemos proyectos concretos, pero esperamos tenerlos durante este año. Estamos mirando hacia varias ciudades, como Chiclayo, Trujillo, Piura, Tacna e Ica.


¿Y en esas plazas el crecimiento también se da a través de MiVivienda?
Cerca de un tercio de lo que se construye por MiVivienda está en provincias, y esperamos que vaya aumentando. Igual que en Lima, el mercado ahí es básicamente inmobiliario, el de oficinas es más restringido. Pero seguramente en ciudades como Chiclayo y Trujillo, donde se está desarrollando la agroindustria, aparecerán nuevos negocios y necesidades. Las ciudades empiezan a necesitar nuevos servicios, mejor infraestructura, más centros comerciales. Por otro lado, las empresas siempre necesitan oficinas. Una vez que existe la necesidad, el sector inmobiliario huele la oportunidad. Lo que veo en provincias es que se están formando centros comerciales nuevos, hay cines en Piura, centros comerciales en Chiclayo, etc. Veo con optimismo el mercado inmobiliario.


Perfil



[EDAD] 41 años.

[ESTADO CIVIL] Casado.

[HOBBY] Lectura y deportes diversos.

[ESTUDIOS] Graduado de Ingeniero Civil en la Universidad Estatal de Oklahoma (EE.UU.) y cursó un MBA en ESÁN entre 1992 y 1993.

[EXPERIENCIA] Lleva nueve años trabajando en Constructores Interamericanos (Coinsa); anteriormente estuvo en la empresa Graña y Montero Edificaciones (GME) como gerente de proyectos en el área inmobiliaria, entre 1993 y 1996. Anteriormente trabajó en Cosapi, con el cargo de ingeniero en obras de construcción, entre 1987 y 1992.


Ricardo León
 
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